EL MERCADO DE VIVIENDA EN BARRANQUILLA: UNA APROXIMACIÓN

EMPÍRICA A LA CUESTIÓN DE LA ELASTICIDAD

Néstor Garza*
Tatiana Gutierrez**

Resumen
El mercado de vivienda se caracteriza por una estrecha interacción con el
mercado de suelo, el cual debe transmitir al primero una de sus más importantes
particularidades, cual es la inelasticidad por el lado de la oferta y como corolario
de ello, la elasticidad unitaria de la demanda. En el orden de ideas expuesto, se
presenta una amplia dependencia del precio a los determinantes por el lado de la
demanda (el desempeño económico general).
En este trabajo se acomete la construcción de una serie de precios de vivienda y
área licenciada (m2) para Barranquilla a partir de información primaria, haciendo
uso de una base de datos de 3.500 registros para el periodo 1995 – 2006, la cual
se agrega por barrios (submercados) para toda la ciudad.
La información ha sido recolectada y organizada en el marco del Observatorio del
Mercado Inmobiliario del Área Metropolitana de Barranquilla y permite realizar un
ejercicio de estimación por ecuaciones simultáneas para el mercado de vivienda
en la ciudad.

Palabras Clave: Mercado de vivienda, Elasticidades, Barranquilla

JEL: R21, R31.

Abstract
Housing market is deeply related to land market, which is characterized by the
supply inelasticity, and as a matter of fact, housing demand elasticity close to one.
That way, housing price must be determined by demand side variables (local and
national economic performance).
This document constructs a housing prices and licensed areas (m2) for
Barranquilla, making use of a primary information database of more than 3.500
observations for the period 1995 – 2006. The database is constructed taking into
account the spatial (geographical) characteristic of this market.
The information has been compiled and structured in the context of the
Barranquilla Metropolitan Area Real Estate Market, and the information is used in a
simultaneous equations estimation process for the housing market in the city.

Keywords: Housing Market, Elasticities, Barranquilla

JEL: R21, R31.

* Instituto de Estudios Económicos del Caribe – Universidad del Norte. El presente

artículo se beneficia de la información disponible en el marco del “Observatorio del
Mercado Inmobiliario de Barranquilla y su Área Metropolitana”.
** Economista – Universidad del Norte.
 EL MERCADO DE VIVIENDA EN BARRANQUILLA 1995 – 2006: UNA
APROXIMACIÓN EMPÍRICA A LA CUESTIÓN DE LA ELASTICIDAD
Néstor Garza
Tatiana Gutierrez

1. Introducción

La construcción y análisis de series de precios de la vivienda y variables

inmobiliarias asociadas, que tengan pertinencia estadística y sobre todo,
geográfica, es una de las más acuciantes necesidades en el ámbito nacional del
urbanismo.

Vale la pena tener algún grado de control espacial sobre las series de tiempo de
información inmobiliaria (particularmente los precios), debido a que las cifras
globales o promedios simples, al no tener en cuenta la distribución espacial,
implican abordar los procesos urbanos en términos extremadamente abstractos.

Una cuestión fundamental para la aproximación con control por estructura

geográfica de la ciudad, es la necesidad de construir conjuntos de información
relevantes no sólo para el análisis macroeconómico, sino para la investigación
urbana.

En este documento se realiza dicha aproximación de manera secuencial,

construyendo primero una contextualización a la actividad de construcción en
Barranquilla, seguidamente se aborda la importancia de interpretar el sistema del
mercado de vivienda en atención a la particularidad del mercado de suelo que le
soporta.

En la cuarta sección se describe la base de datos y la serie empleada para realizar

los ejercicios econométricos, comparándola con la información que reporta el
DANE para el mismo periodo, al tiempo que se presentan las demás series de
información económica que se utilizan en el estudio.

La quinta sección presenta evidencia econométrica, mostrando los resultados del

análisis de ecuaciones simultáneas que describen la oferta y la demanda de la
vivienda para Barranquilla.

En la sexta sección se abordan las conclusiones del estudio y se propone una

línea de actividades de investigación que podrían ser acometidas haciendo uso de
la base de datos ya compilada.

2. Contexto Urbano de Barranquilla

Barranquilla está conformada por 5 localidades, las cuales son: la localidad Norte
Centro-Histórico, la localidad Riomar, la localidad Sur Occidente, la localidad
Metropolitana y la localidad Sur Oriente. En este estudio se hará referencia a
Barranquilla y no a su Área Metropolitana (AMB), debido a la falta de datos en los
otros Municipios y a su vez por el alto predominio de Barranquilla en el AMB y en
el Conurbado con el municipio de Soledad (Garza, 2007).

En la tabla 1 se muestra la población y la cantidad de viviendas perteneciente al

AMB, en donde se puede apreciar la importancia de Barranquilla dentro del total
de la población y viviendas (en proporciones igual para las dos categorías).

Tabla 1
Área Metropolitana Población Part. Viviendas Part.
Área Metropolitana de Barranquilla 1.694.675 100% 360.754 100%
Barranquilla 1.112.889 66% 237.528 66%
Fuente: DANE, Censo General de Población 2005.

En el anexo 1 se presenta un plano general de la ciudad de Barranquilla, el cual

permite identificar los principales rasgos de estructura de esta ciudad, que se
harán evidentes en las siguientes secciones:
• En dirección Norte – Noroccidente se localizan la gran mayoría de desarrollos
para clases altas y medias-altas, durante el proceso de urbanización actual
predominan los edificios de apartamentos con alturas intermedias (10-15
pisos), intercalados con estructuras tipo conjunto cerrado con bajas densidades
y sistemas viales de acceso privado. En esta zona se presentan a su vez los
mayores valores del suelo, al tiempo que se por ser un borde de expansión se
solicitan la mayor cantidad de m2 de licencias (Garza, 2008).
• El núcleo principal de la ciudad, junto con barrios residenciales tradicionales se
localiza en las áreas que van desde el río Magdalena hasta los alrededores del
borde norte, en esta zona la actividad de construcción no es muy alta por
tratarse de barrios consolidados. En los nuevos proyectos predomina el re-
desarrollo de zonas residenciales tradicionales.
• En la pieza suroriental de la ciudad predominan las clases medias y medias
bajas, extendiéndose incluso hasta el municipio de Soledad, en esta zona se
hace la mayoría de construcciones tipo VIS (Vivienda de Interés Social)1,
aunque desde el punto de vista del stock inmobiliario, predominan las
construcciones con asesoría estatal de los años sesenta y setenta.
• En el suroccidente se localizan las clases más bajas de la ciudad,
constituyendo un amplio espacio de informalidad urbana, similar a otros casos
en el entorno latinoamericano, en el que la autoconstrucción y la escasez de
desarrollos urbanos formales es la nota predominante.

3. Elementos Conceptuales

1
Estrategia estatal de promoción a la construcción en Colombia que es llevada a cabo por empresas privadas
pero que reciben financiación vía subsidios a la demanda, existen dos tipos:
• VIP (Vivienda de Interés Prioritario) con precios hasta de 70 SMLV (Salarios Mínimos Legales
Vigentes).
• VIS (Vivienda de Interés Social) con precios desde 70 hasta 135 SMLV.
Los mercados de vivienda tienen la particularidad de que la circulación del
producto final no se encuentra separada de su proceso mismo de producción,
puesto que el insumo suelo utilizado en la producción se encuentra involucrado en
la operación de compra-venta2, al mismo tiempo, puesto que se trata de una
mercancía de alto valor, la compra se efectúa de manera preponderante
acudiendo al mecanismo del crédito (Jaramillo, 1994).

Arnott (1988), agrega que la vivienda es un bien que tiene características

intrínsecas que lo hacen diferente de los otros bienes. La oferta de vivienda lleva
consigo varios procesos de producción y la demanda está influenciada por el lugar
de trabajo de las personas.

O’Sullivan (1996) resume, en el mismo orden de ideas, las siguientes

particularidades para el mercado de vivienda:
• La durabilidad: es un bien cuyo periodo de consumo se extiende en el tiempo,
e incluso puede ser alargado haciendo gastos de reparación, etc.
• La heterogeneidad: en lo que se refiere al tamaño, la localización, las
características interiores de las viviendas, entre otras.
• La inmovilidad: pues aunque la tecnología vigente permite en algunos casos
transportar edificios, las características de estos como bien inmobiliario están
asociadas a su carácter de localización y este es inamovible.
• El costo: pues el valor de la propiedad inmobiliaria es elevado, dado el nivel de
ingreso del que disponen los hogares en cada sociedad en particular3.

Es necesario tener presente además que la construcción nueva es un porcentaje

pequeño de la oferta total de vivienda en una ciudad, siendo este siempre inferior
al porcentaje de viviendas existentes, pues las familias ocupan en su mayoría
vivienda usada.

En el orden de ideas expuesto, el mercado se encuentra dominado por el stock de

viviendas usadas (Abramo, 2003), pero el precio es de manera predominante
detectado para las viviendas nuevas, ya que por definición son las que han sido
construidas para la venta, mientras que las viviendas usadas hacen parte de la
oferta potencial en la ciudad.

Whitehead (1999) encuentra que para varios estudios alrededor del mundo, la
elasticidad precio de la demanda por vivienda nueva es cercana a la unidad, al
tiempo que dicha elasticidad tiende siempre a ser inferior a la elasticidad – ingreso
de la demanda, por lo que el mercado se encuentra sobremanera determinado por
las variables asociadas a la capacidad de pago, por ejemplo: el desempeño
económico general y el monto de los subsidios.

2
Solamente en casos muy especiales como en Londres o en Hong Kong se presenta la particularidad de que
la propiedad sobre el espacio construido no implica necesariamente la propiedad sobre el suelo.
3
La baja velocidad del cambio técnico en el sector de la construcción, junto con la inelasticidad en la oferta
de suelo son los determinantes de esta característica.
De otro lado, el hecho de que la elasticidad-precio de la demanda sea
aproximadamente unitaria, soporta el modelo urbano generalizado de la teoría
microeconómica tradicional, el cual argumenta que cuando la oferta de suelo es
perfectamente inelástica, cada lote de terreno logra extraer la totalidad de la
capacidad de pago de cada demandante de suelo y de esta forma, cada lote de
terreno es asignado a “su máximo y mejor uso”, expresión que guía el trabajo de
los avaluadores inmobiliarios en todo el mundo.

La implicación crucial del hecho de que cada lote sea usado según su máxima
potencialidad, es decir, que el lado de la oferta no esté determinando los precios y
mismo tiempo que la función de producción de vivienda (es decir, la demanda por
suelo) sea del tipo Cobb-Douglas, es que la estructura de rentas de la ciudad
tiende a seguir una forma convexa y decreciente, denominada gradiente de
precios del suelo, la cual es estimable y ha demostrado ser una aproximación
razonable a la forma de las ciudades contemporáneas (Cheshire and Mills, 1999).

Recapitulando sobre lo expuesto, en un mercado donde el precio de un bien lo

determina la demanda del mismo, es razonable para los productores del bien
ofrecerlo donde las rentas sean relativamente altas, y estas seguirán
geográficamente a los determinantes de la demanda (Ingreso, preferencias,
expectativas y estado de la naturaleza)

Esta característica en el caso colombiano se corresponde con un predominio de la

oferta formal de vivienda para estratos medios y altos, pero un predominio de
mecanismos informales de oferta para clases populares, y de esa manera, es
esperable una sobrerreacción de los oferentes formales (licencias de construcción)
al precio del espacio construido, pues este es más alto en las zonas de la ciudad
donde aquellos operan.

Sin embargo, el mecanismo mismo de consolidación de la ciudad colombiana

conduce a una formalización de la propiedad inmobiliaria en el largo plazo y de
esta manera, un análisis de la vivienda usada permite una aproximación integral a
la totalidad del mercado de vivienda en una ciudad como Barranquilla.

Al mismo tiempo, el hecho de utilizar las licencias de construcción en lugar del

stock como aproximación a la cantidad de “Servicios de Vivienda” que se ofrecen
en cada instante del tiempo, es una buena aproximación al tener presente que en
Colombia el mercado secundario de vivienda de aquellas zonas que por su
informalidad no solicitan licencias de construcción, tiende a no ser sustituto de las
zonas formales4

4
Este es el hallazgo fundamental de Gilbert (2001) para el caso de Bogotá, pues el proceso de consolidación
urbana de los barrios informales no les garantiza convertirse en oferta competidora del mercado secundario en
barrios de origen formal.
4. Evolución reciente de los elementos constituyentes del mercado de
vivienda en Barranquilla

La vivienda es un bien heterogéneo que se ve afectado por la dimensión espacial;

La construcción de series de precios que tengan algún nivel de control por dicha
particularidad son necesarios para su análisis, tanto temporal como estructural.

Para contribuir a llenar este vacío se construyó a partir de información primaria

una serie de precios de vivienda y una serie de área licenciada (m2) por barrios
(submercados) de la ciudad, con el fin de analizar la distribución espacial de los
mismos y a su vez observar el comportamiento de la oferta y la demanda de
vivienda.

Las variables en el presente documento se caracterizan por tener una serie

trimestral que cubre el periodo 1995 – 2006, y se describen a continuación:

4.1 Precios

Debido a la inexistencia de una serie de precios de la vivienda nueva para

Barranquilla, en la cual se tenga en cuenta la importancia geográfica de los
precios reportados, se intentó construir ésta por medio de las publicaciones
hechas por Camacol Atlántico; pero las publicaciones de esta entidad no cubren la
totalidad del periodo comprendido en este trabajo y a su vez no existen otros
reportes de precios que permitan construir series.

El Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) del DANE es una excelente

fuente de información que permite análisis de coyuntura y aproximaciones
macroeconómicas de la problemática, sin embargo, dicha fuente de información
carece de cualquier tipo de control espacial, además que no cubre la totalidad del
periodo estudiado y se concentra en la vivienda nueva, que como hemos detallado
puede no ser representativa dentro del stock inmobiliario5.

Debido a estas limitaciones, se utilizará una serie de precios de la vivienda usada

como proxy del precio del stock de vivienda, la cual goza de una mayor validez
geográfica, gracias a la recolección de las ofertas publicadas todos los domingos
del periodo estudiado en el diario El Heraldo6.

De los anuncios de prensa, no todos pudieron ser utilizados dentro del análisis, ya
que se necesita conocer el precio solicitado, la cantidad de metros cuadrados y la
localización exacta en la malla urbana, con la intención de alcanzar el precio por

5
Garza (2007), evalúa de manera precisa el contexto de utilización de la serie de información del IPVN,
encontrando importantes problemas de interpretación para el caso de la ciudad de Bogotá.
6
El diario El Heraldo es el medio de comunicación más tradicional en la ciudad de Barranquilla, con una
amplia difusión en el Caribe colombiano, tanto en términos del número de ejemplares, como de la
credibilidad y reputación de la publicación.
M2 y de realizar un análisis que específicamente controle por la localización
geográfica.

Esta labor de digitación, corrección y geolocalización de la información de prensa

se realizó en el marco del Observatorio Inmobiliario del Área Metropolitana de
Barranquilla de la Universidad del Norte y hace eco de la propuesta implementada
por Jaramillo, Alfonso y Parias (2000), para el caso de Bogotá.

En total se digitaron 2.160 registros, correspondientes en promedio a 15 por mes

(45 trimestrales), de los cuales (sustrayendo errores de digitación e información
faltante) fue posible utilizar 2.098. La localización de estos registros estuvo
concentrada en 96 de los 209 barrios pertenecientes a Barranquilla; muchos de los
cuales se encuentran en la localidad Riomar, Norte Centro-Histórico y Murillo Sur-
Oriente7.

Los dos conjuntos de información resultantes fueron deflactados (Pesos de Enero

de 2007) con la inflación de Barranquilla reportada por el DANE, alcanzando de
esta manera la serie que se presenta en el gráfico 1 en términos de Índice.

Gráfico 1: Índice de precios reales: dos fuentes alternativas

1,8

1,6

1,4

1,2

1,0

0,8

0,6

0,4
1995-1

1995-3

1996-1

1996-3

1997-1

1997-3

1998-1

1998-3

1999-1

1999-3

2000-1

2000-3

2001-1

2001-3

2002-1

2002-3

2003-1

2003-3

2004-1

2004-3

2005-1

2005-3

2006-1

2006-3

2007-1

2007-3

2008-1

2008-3

Propia DANE
Elaboración propia con base en el IPVN del DANE e información recopilada por el autor en el diario El Heraldo

Vale la pena mencionar que aunque los niveles de precio de viviendas nuevas y
usadas sean diferentes, debido a que en las primeras el valor correspondiente a la
construcción es más importante8, su comportamiento en términos de tendencia y
ciclo es similar debido precisamente a su importante grado de sustitución (por lo

7
Esta característica no debe sorprender dada la escasa dinámica de los mercados secundarios de vivienda en
Colombia en el caso de estratos populares, como ya había sido detectado por Gilbert (2001)
8
En las viviendas usadas la depreciación tiene el efecto aumentar la participación del suelo en el valor total.
menos en los mercados formales). Por tal razón, en este documento es posible
relacionar el precio de la vivienda usada con cantidad de vivienda nueva (área
licenciada m2).

En el gráfico 1 se reporta también el IPVN del DANE como herramienta de

comparación; obsérvese que las dos series tienen un comportamiento semejante
en términos tendenciales, aunque las oscilaciones de la serie elaborada con
información propia son más acentuadas y la serie permite un análisis para un
periodo más largo de tiempo.

Hay que tener presente que aunque la serie del DANE llega al tercer trimestre de
2008, la valorización reciente de la propiedad inmobiliaria en la ciudad no parece
tener un efecto demasiado pronunciado sobre esta, a pesar de la sensación de
valorización permanente de la propiedad inmobiliaria que se ha vivido en la
ciudad.

De hecho, la construcción de la serie de precios propia se hace precisamente

porque el promedio agregado no captura las especificidades espaciales de la
mercancía vivienda. La serie de información propia que se representa en el gráfico
2, ha sido promediada por barrios, de manera que incluso aquellos con una baja
representatividad en términos de presencia en los clasificados del diario El
Heraldo, logran ponderar su presencia con aquellos que abundan en
realizaciones9.

Una aproximación esquemática a los resultados que reporta cada uno de los dos
tipos de serie, se presenta en el recuadro 1.

9
De acuerdo a Jaramillo (2004), esta diferencia se debe por un lado a su mayor valor intrínseco o al hecho de
que se encuentran localizados en zonas de reciente consolidación
 Recuadro 1: Comparación esquemática del comportamiento de series de precios
como promedios por barrios en comparación a promedios simples.

Crecimiento

Crecimiento
Inter-anual

Inter-anual
Precios en la Promedio por
Promedio Simple
ciudad Barrios

Año 1
2 15
4
10

Año 2
2 15 11.3% 0.5%
4
10 9 10
11
8
Año 3
2 15 5.8% 2.7%
4
11 10 10
12
9

En el recuadro 1 se representa una ciudad con cuatro barrios, donde se localizan

los precios por M2 de la vivienda en tres años diferentes para cada proyecto
promocionado para la venta. Cada uno de estos barrios representa un
submercado de vivienda diferente.

En el año 1 el barrio suroccidental de la ciudad no reporta información y el

promedio por barrios ha tendido a reportar un dato mayor que el promedio simple
de todas las observaciones ($9.33 contra $7.75), la razón estriba en que el
submercado de bajos valores del cuadrado noroccidental no resulta sobre-
representado al tener dos observaciones.

Esta última es una característica deseable de la serie de precios, en atención a

que los demandantes de los barrios orientales (norte y sur), con disposiciones a
pagar cercanas a $15 y $10, no van a querer comprar en dicho submercado a
pesar de sus excelentes ofertas, por razones intrínsecas a la zona misma (no hay
substitución, así abunden los anuncios).
En el año 2 el sector suroccidental de la ciudad reporta abundante información,
con 4 registros, de esa manera el promedio simple crece considerablemente
(11.3%), mientras que el promedio por barrios crece de manera menos abrupta
(0.5%).

En caso que la oferta de vivienda nueva sobre-reaccione a este momento de

aparición del barrio suroccidental, tenemos certeza que nuestra serie por barrios
sobre-pondera lo menos posible el fenómeno, y una estimación alta de la
elasticidad-precio de la oferta no estará sesgada por el hecho de que haya más
“puntos con precios altos” para promediar

En el año 3 el barrio suroccidental aumenta de precio un 10.5% que se ve

reflejado en aumento del 2.7% del promedio por barrios, pero 5.8% del promedio
simple.

Se tiene entonces que la serie del promedio simple es más sensible a la

abundancia en la entrada de nuevas observaciones que a los cambios de las ya
observadas, mientras que la serie por barrios es más sensible a las modificaciones
observadas dentro de cada barrio, que a las entradas de nuevos barrios en el
registro.

Desde un punto de vista conceptual, puesto que los mercados de vivienda tienden
a estar segmentados en diversos submercados, por razones como la segregación
residencial, las rutinas de movimiento en el transporte e incluso el apego territorial
o manifestaciones como las economías de aglomeración por vecindad (Bourassa,
Hoesli and Peng, 2003), es razonable que las series de precio agregadas detecten
los movimientos en cada submercado, promediando estos en lugar de promediar
observaciones (puntos).

Se puede concluir afirmando que la serie de precios de elaboración propia puede

complementar a la serie del DANE, ya que esta no logra capturar las oscilaciones
debidas a cambios de precio dentro de los submercados (barrios), al tiempo que
sobre-dimensiona las nuevas entradas.

De hecho, las mencionadas fluctuaciones por nuevas observaciones pueden ser

acentuadas en un mercado pequeño y en proceso de consolidación como el de
Barranquilla.

4.2 Área licenciada

Según el decreto 1052 de 1998 una licencia es un acto por medio del cual se
autoriza a la persona interesada la adecuación de terrenos o la realización de
obras. Las licencias de construcción son los permisos que se realizan para
desarrollar un predio, las cuales tienen como objetivo garantizar un ajuste a las
normas vigentes de urbanismo y construcción, al tiempo que permiten conocer el
potencial de la actividad edificadora del país,
Para la cantidad de vivienda se construyó una serie del área licenciada (m2), con
base en información primaria de Camacol para la ciudad de Barranquilla.

En este aparatado, se digitaron 1.498 registros, correspondientes en promedio a

11 por mes (33 trimestrales), de los cuales (sustrayendo errores de digitación e
información faltante) fue posible utilizar 1.494.

Vale la pena mencionar en este apartado que en el DANE se llevan series sobre
licencias de construcción y stock de vivienda, sin embargo, dichas series no hacen
una aproximación urbana10, y mucho menos intra-urbana como la que subyace a
la construcción de la serie de información propia en esta investigación. Por otra
parte, la serie de stocks comienza apenas en 1998, lo que le da una cobertura
insuficiente.

Para el período comprendido en este estudio, se seleccionaron todos los reportes

realizados en Camacol Caribe, los cuales contenían los siguientes datos:
localización (dirección, gracias a ésta fue posible la ubicación espacial por
barrios), área (m2), solución de vivienda, y a partir de enero de 1998 el estrato
socioeconómico.

Los registros se localizaron en un 55% de los barrios pertenecientes a

Barranquilla, dentro de los cuales barrios como Villa Carolina y Campo Alegre
fueron los que mayor reporte presentaron.

En el grafico 3, vemos el resultado de la serie del área, la cual tiene un

comportamiento congruente con la situación económica presente en la ciudad en
cada momento del tiempo.

Grafico 3

10
Se reporta la totalidad del departamento del Atlántico, y si bien es cierto el Conurbado de Barranquilla (no
la ciudad de Barranquilla), representa una parte significativa del total, dicho tipo de reporte de información no
es el más adecuado para el presente ejercicio.
 Fuente: Elaboración propia a partir de información primaria de Camacol

Este periodo de tiempo puede ser desagregado a partir del gráfico 3 en tres
períodos clave para el mercado de vivienda: 1995 como un período de auge, 2000
como un período de recesión y 2006 como un año de recuperación. Esta
segmentación será útil en el análisis que se presenta más adelante.

4.3 Índice de Costos de la Construcción de Vivienda

El Índice de Costos de la Construcción de Viviendas (ICCV) fue creado en 1971

por el DANE y tiene como objetivo medir la evolución del costo medio de la
demanda de insumos para la construcción de vivienda a través de las variaciones
en los precios de dichos insumos en el ámbito nacional, en quince ciudades
investigadas por clase y tipo de vivienda (DANE).

El ICCV, se reporta cada mes, pero en el presente estudio se hace uso de manera
trimestral ponderando cada tres meses para la ciudad de Barranquilla.

Grafico 4
 Fuente: DANE, trimestralización propia.

En el grafico 4, vemos el comportamiento de este índice, expresado en pesos

constantes a enero de 2007. El ICCV presenta una tendencia nula, debido a que
oscila entre 1.244 y 1.233.

4.4 La tasa de desempleo

Este dato es reportado por el DANE gracias al programa Encuesta Nacional de

Hogares; concebido como una relación porcentual entre el número de personas
que están buscando empleo y el número de personas que componen la población
económicamente activa.

La tasa de desempleo se extrae a partir de información secundaria para Colombia

(el uso de la tasa a nivel nacional se debe a que la representatividad estadística
de la encuesta nacional es mayor que la local, y a su vez, las series de las tasas
de desempleo están altamente correlacionadas por ciudades y con el nivel
nacional) publicada por el DANE.

De otra parte, una ciudad se modeliza como una economía abierta, dadas sus
evidentes relaciones comerciales y financieras con la totalidad del país del cual
son parte (Anderson y Kuene, 1987).

En el grafico 5, vemos el comportamiento de las diferentes tasas de desempleo de

las principales ciudades de Colombia; detallando la alta relación de las mismas
entre sí en el periodo de análisis. Según Gamarra (2005), el comportamiento de
las series por ciudades está cointegrado, es decir, que sus errores y estructuras
de tendencia de largo plazo reaccionan y se mueven al unísono.

En consecuencia, la utilización de la tasa de desempleo para Colombia como

indicador en el nivel local es válida pues tiene mayor representatividad estadística
y se encuentra relacionada a nivel de cointegración con las tasas de las
principales ciudades del país.

Grafico 5

Fuente: DANE, trimestralización propia

4.5 Tasa representativa del mercado DTF

Esta es la tasa de Interés de los certificados de depósito a término a 90 días. Se

utiliza la serie reportada por el Banco de la República, la cual corresponde a las
tasas de captación de CDT a 90 días, informada por bancos, corporaciones
financieras, corporaciones de ahorro y vivienda y compañías de financiamiento
comercial de todo el país a la Superintendencia Bancaria. Dicha serie fue
deflactada con la inflación acumulada año corrido para cada mes de la serie.

La participación de esta variable en nuestro modelo del mercado de vivienda,

radica en la relevancia que puede tener conocer que tan influyente es para los
productores estar al tanto del retorno de actividades económicas alternativas, es
decir, como puede ese costo de oportunidad frente a la actividad edificadora,
influir en la decisión de proveer vivienda11.

Grafico 6

11
Una apreciación alternativa, es que las variaciones en la tasa de interés informan a los compradores de
vivienda sobre el costo de los créditos necesarios para la adquisición de vivienda.
 Fuente: Banco de la República, deflactación propia

4.6 Comentarios adicionales al desempeño del mercado inmobiliario en

Barranquilla

El sector de la construcción y en especifico la construcción de vivienda, han

crecido fuertemente en estos últimos cuatro años, pero cabe resaltar que este
desarrollo se ha realizado sobre las bases de una ciudad donde existen sectores
que se han desarrollado bajo la modalidad de autoproducción, esto implica que la
distribución espacial de los precios registrados de mercado, se ve segregada
hacia sectores donde la construcción ha sido formal.

En los mapas 1, 2 y 3 vemos claramente que el mercado de vivienda está

segregado hacia el noroeste de la ciudad (independientemente del año, aunque en
el 2006 la distribución espacial es un poco más amplia), debido a que el reporte de
los precios en la prensa local se ubica en esa zona, donde predominan los altos
precios por m2. Esta estructura espacial muestra el poco interés del sector formal
en Colombia por ofrecer vivienda en comunidades de bajos ingresos (Alfonso,
2005).

Mapa 1: Precio de la vivienda en 1995 (Pesos de enero de 2007 por M2)

 Fuente: elaboración propia con base en información primaria de El Heraldo

Mapa 2: Precio de la vivienda en 2000 (Pesos de enero de 2007 por M2)

Fuente: elaboración propia con base en información primaria de El Heraldo

 Mapa 3: Precio de la vivienda en 2006 (Pesos de enero de 2007 por M2)

Fuente: elaboración propia con base en información primaria de El Heraldo

Sobre el particular, en el mapa 2 es posible apreciar que en el año 2000 se

presenta una disminución de todos los precios por m2; pero esta disminución es
menos marcada en los sectores de bajos ingresos.

Una consecuencia importante de la situación descrita es que las fluctuaciones

cíclicas de la economía afectan de manera más pronunciada los precios en las
zonas destinadas a vivienda para hogares de altos ingresos12.

Siguiendo el análisis del mapa 1, se puede resaltar la presencia de varios

submercados, uno de ellos está definido por los barrios, Altos del Prado, Altos del
Limón y Riomar, donde los precios son los de mayor rango13, se puede afirmar
también que los mayores precios han ido encontrando nuevos espacios en los
barrios de expansión del borde norte, lo que debe asociarlos de manera más clara
con la mayor cantidad de licencias de construcción que se piden en estos barrios.

12
Esta característica ha sido detectada para el caso de Bogotá, por parte de Jaramillo (2004).
13
En el anexo 2 se presenta un mapa de Barranquilla de referencia, en el cual se puede consultar el nombre de
los barrios y la distribución de las localidades.
Con respecto a la localidad Suroccidente, cabe resaltar que la falta de información
reportada, en parte se debe a que de acuerdo con la historia de Barranquilla, esta
sección de la ciudad se ha consolidado de manera espontánea (Ospino, 2003).

Con respecto a los metros cuadrados aprobados en licencias, mapas 4, 5 y 6,

vemos que 1995 fue un año clave para la actividad de construcción, a pesar de su
segregación. En los años posteriores a éste, persiste la segregación, pero los
metros cuadrados licenciados se otorgan en menores cantidades que durante la
década de los noventa.

La distribución espacial de los metros cuadrados licenciados, para los años 2000 y
2006, se ubica en la localidad Riomar, Norte Centro-Histórico y un poco en
Suroriente.

Es importante destacar que durante el año de recesión (2000) se presenta un

despliegue relativo de los permisos de construcción por barrios, situación que se
encuentra en consonancia por lo hallado por Garza (2007) para Bogotá, y que a su
vez se correlaciona con los graves problemas de realización que se presentaron
en estratos altos, pero facilidad para la masificación del subsidio de vivienda en
clases populares (Forero, 2004).

Mapa 4: Metros cuadrados de vivienda licenciados en 1995

Fuente: elaboración propia sobre información primaria de Camacol

Mapa 5: Metros cuadrados de vivienda licenciados en 2000

Fuente: elaboración propia sobre información primaria de Camacol

Mapa 6: Metros cuadrados de vivienda licenciados en 2006

 Fuente: elaboración propia sobre información primaria de Camacol

La ciudad de Barranquilla se ha caracterizado por presentar en los últimos años un

dinamismo en lo que respecta a la construcción de vivienda, pero gracias a lo
pertinente que resulta la evidencia geográfica aportada, se ve que éste dinamismo
ha sido impulsado por la zona noroeste de la ciudad, en especial, los barrios de
altos precio del borde en proceso de consolidación.

5. Una aproximación econométrica a la cuestión de las elasticidades

En esta sección, se presentan los resultados de estimar con la información

disponible el sistema de oferta y demanda de vivienda para Barranquilla, para el
periodo 1995-I a 2006-IV (datos trimestrales). Se trata de un sistema de dos
ecuaciones (oferta y demanda), con 2 variables endógenas y un conjunto de
variables exógenas.

Para la estimación de un sistema de ecuaciones es indispensable identificar el

modelo para poder conocer qué cantidad de valores numéricos se puede obtener
de los parámetros estructurales.

Para esta identificación, es posible verificar el cumplimiento de la condición de

orden, la cual nos dice que el número de variables exógenas excluidas en una
ecuación j debe ser igual o mayor que el número de variables endógenas incluidas
en la ecuación (Greene, 2000).
Para el caso del presente ejercicio, la ecuación de demanda y oferta están
sobreidentificadas según ésta condición. Esta última es una condición necesaria
pero no suficiente para identificar las ecuaciones. Para el efecto, se estudió la
condición de rango, la cual señala que al menos una de las variables exógenas
omitidas de una ecuación j debe tener coeficiente distinto de cero, cumpliéndose
esta condición tanto para la ecuación de demanda como para la de oferta.

El ejercicio se realizó por medio de Mínimos Cuadrados en dos etapas, verificando

la estabilidad de los resultados con Mínimos Cuadrados en tres etapas.

El modelo está conformado por un sistema de dos ecuaciones. La especificación

de la ecuación de oferta se realizó siguiendo a Clavijo et. al (2005).

La ecuación de Oferta:
Log ( Pviv ) = a + b * Log (Q s ) + c * Log ( ICCV ) + d * Log (dtf _ real ) + e * Log ( pviv − 1)

• Pviv: Precio de la vivienda

• QS: Oferta de vivienda (Metros cuadrados licenciados)
• ICCV: Índice de Costos de Construcción de vivienda
• dtf: Tasa de Interés real de la DTF
• Pviv-1: Precio de la vivienda con un rezago14

La ecuación de Demanda:
D
Log (Q ) = f + g * Log ( Pviv ) + h * Log (TD ) + i * D1 + j * D 2

• QD : Demanda vivienda (Metros cuadrados licenciados)

• Pviv: Precio de la vivienda
• TD: Tasa de desempleo
• D1: Dummy que toma el valor unitario en 2002: III
• D2: Dummy que toma el valor unitario en 2005: II

Las dos variables Dummy creadas corresponden a solicitudes masivas de área

licenciada por la construcción de grandes desarrollos inmobiliarios en áreas de
clase media de la ciudad. Constituyen excepciones dentro de la tendencia
creciente de dicha variable a partir de 2002 y no tienen equivalencia en el número
o valor de los registros que soportan la serie de precios15.

La tabla 2 presenta los resultados de la estimación simultánea de la ecuación de

demanda y de oferta para Barranquilla.

14
El rezago se aplica puesto que el sector de la construcción se caracteriza por un largo tiempo de reacción a
las modificaciones en el precio (Sheppard, 1999).
15
Se trata aquí de casos en los que se solicita en una sola licencia el permiso para construir un gran número de
M2, que pueden (o no) equivaler a un número grande de soluciones de vivienda.
La ecuación invertida de la oferta de vivienda, resultó tener una baja elasticidad a
la cantidad (0.09) y signo positivo como lo predice la teoría. Esto implica que el
mercado inmobiliario posee una oferta relativamente elástica.

Esta característica puede ser debida al hecho que en Barranquilla, como se pudo
apreciar en los mapas, los precios más altos se presentan en los sectores que
tienen una mayor dinámica inmobiliaria, de manera que la aparente sobre-reacción
de las cantidades a los precios, refleja una ciudad con claros rasgos de
segregación socio-espacial o submercados segmentados como se ha venido
argumentando en el presente texto.

La oferta tuvo una elasticidad de 0.75 respecto a los costos de los insumos. En
efecto, se espera que el constructor traslade el mayor costo al precio de venta,
respondiendo de manera competitiva en dicha característica.

Por otra parte, la elasticidad del precio a la tasa de interés real (dtf), no tuvo un
impacto marcado, un aumento de 1% en la dtf, manteniendo constante todo lo
demás, solo incrementa el precio de la vivienda en un 0,08%16.

El precio que los productores ofrecen al mercado hoy, se ve influenciado de

manera positiva por el precio que ofrecieron anteriormente, ya que un aumento de
1% en el precio pasado, en promedio, manteniendo constante todo lo demás,
aumenta en un 0,55% el precio de hoy17. Todas estas variables resultaron
significativas en términos estadísticos.

Tabla 2

16
Esta es una particularidad que merece ser comentada, dada la importancia atribuida por la literatura a esta
variable como determinante del desempeño del sector (Clavijo et al, 2005). Su inclusión en el lado de la oferta
se establece asumiendo que el lado de la demanda difícilmente referencia esta variable para la toma de
decisiones (una cuestión de acceso y manejo de información).
17
Este era un resultado esperable dado que se trabaja con series de tiempo, y así mismo, esta era una variable
imprescindible dentro del análisis por la misma razón (Wooldridge, 2001).
 Sistema Simultáneo de demanda y oferta de vivienda para
Barranquilla

Método: Mínimos Cuadrados en Dos Etapas

Período: 1995:I - 2006:IV
Variables endógenas: log (precio de vivienda) y Log (Área Licenciada m2)
Ecuación de la Oferta
Variable dependiente: Log (precio de vivienda)
Coeficiente Error Estándar P-Valor
2
Log (Área licenciada m ) 0,09 0,05 0,075
Log (Iccv) 0,75 0,23 0,002
Log (dtf) 0,08 0,03 0,013
Log (precio-1) 0,55 0,11 0,000

Observaciones 47
2
R 0,99
Fuente: Cálculos del autor

Método: Mínimos Cuadrados en Dos Etapas

Período: 1995:I - 2006:IV
Variables endógenas: log (precio de vivienda) y Log (Área Licenciada m2)
Ecuación de la demanda
2
Variable dependiente: Log (Área licenciada m )
Coeficiente Error Estándar P-Valor
Constante 28,73 7,4 0,000
Log (precio de vivienda) -0,91 0,48 0,066
Log (desempleo c/bia) -2,1 0,42 0,000
D1 1,59 0,54 0,005
D2 1,25 0,54 0,022

Observaciones 47
2
R 0,47
*Se incluyeron dos dummys, D1 toma un valor unitario en 2002:III y D2
toma un valor unitario en 2005:II
Fuente: Cálculos del autor

La función de demanda por vivienda, muestra una elasticidad – precio cercana a la

unidad (-0.91), si los precios de la vivienda se doblaran en términos reales, la
demanda caería en un 91%.

Se asemeja esta elasticidad entonces a los resultados alcanzados en la literatura

internacional sobre el tema y reportados por Whitehead (1999), al tiempo que
soporta el hecho de que la estructura espacial de la ciudad tiende a replicar un
gradiente de precio, con un barrio claramente determinado como el de mayor
precio, rodeado de barrios con precios sucesivamente más bajos. Esta
particularidad la predice la teoría sobre el tema, como se mencionó en la sección
de elementos conceptuales, al tiempo que los mapas 1, 2 y 3 permitieron apreciar
dicha característica en tres años diferentes.
Con relación a la tasa de desempleo, el impacto es muy importante (-2.1), de
donde se deduce que las condiciones relacionadas con la generación de ingreso
son determinante clave de las cantidades de vivienda. Este era un resultado
esperable por tratarse de un sector económico determinado fundamentalmente por
el lado de la demanda.

Por otra parte, vemos que las dummys escogidas son acertadas para la
identificación del sistema y se corresponden con el hecho de que las licencias son
tramitadas de una sola vez para grandes proyectos que para edificios
considerados individualmente.

El precio de vivienda, las cantidades, así como el ingreso y las variables de control
incluyendo las dummys, son significativas a más del 90%, y tienen los signos
correctos esperables según la teoría. El ajuste del sistema es bueno, los
resultados por ecuación fueron robustos18.

6. Conclusiones

Para realizar análisis del mercado de vivienda fue necesario obtener una serie de
precios y de área licenciada (m2) con adecuados niveles de control espacial
debido a la segregación por submercados de los registros del sector formal. La
serie se construyó a partir de información primaria, lo que condujo a digitar y
tabular 2.160 registros para el precio durante el periodo 1995 – 2006.

La construcción de las series a partir de información primaria y agregada al nivel

de barrios con periodicidad trimestral, se constituye en un ejercicio de suma
importancia, puesto que la actividad constructora en Barranquilla no es uniforme
en todo el plano de la ciudad.

La manera como dichas particularidades se muestran en la serie se corresponde

con la aparición de varios barrios de baja representatividad en igualdad de
condiciones que aquellos con alta representatividad, esta característica no la
cumple el IPVN del DANE para Barranquilla.

La serie de precio construida se compara favorablemente con el IPVN del DANE

por cuanto comparte la tendencia, sin embargo tiene fluctuaciones más marcadas
que pueden estar revelando la microdinámica por barrios (submercados), mientras
que cubre un periodo de tiempo más largo.

Por otra parte, puesto que en la dinámica inmobiliaria de cualquier ciudad

predomina el stock de vivienda en comparación a la vivienda nueva, los referentes
de precio de estos dos submercados deben coincidir, siendo más relevante desde
el punto de vista de mercados urbanos la información para el stock.

18
Se aplicó una prueba Newey – West, para comprobar la robustez de los errores a la heterocedasticidad y a
la autocorrelación
La información de precios y área licenciada se evaluó por barrios, el
comportamiento es creciente en 1995, descendente en 2000 y de recuperación
desde 2002.

El ejercicio econométrico para el sector de vivienda durante el periodo 1995-2006,

nos indica que la demanda en Barranquilla tiene una elasticidad – precio cercana
a la unidad. Dicha demanda es altamente elástica a la tasa de desempleo, que
actúa como proxy de la generación de ingresos con periodicidad trimestral.

Por otro lado, la oferta también manifestó una elasticidad del precio ofrecido por
los productores respecto a los costos de los insumos de 0.75.

Por último, encontramos que los precios de la vivienda dependen de manera

directa del precio ofrecido en el pasado, lo que era esperable y mecanismo de
control en una estructura de series de tiempo.

Las series de precios y área licenciada construidas, pueden convertirse en la

fuente de información de próximas investigaciones sobre mercados de vivienda en
Barranquilla, debido a sus diferentes niveles de desagregación espacial y
temporal.
7. Bibliografía

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 ANEXO 1
Mapa esquemático de Barranquilla (para referencia)

Fuente: Elaboración propia sobre cartografía de la Cámara de Comercio

 ANEXO 2
Barrios de Barranquilla (para referencia)

Fuente: Elaboración propia sobre cartografía de la Cámara de Comercio