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_MARKET_INSIGHT
Oficinas Prime
Primer Trimestre - 2016
Escenario económico
Las cifras del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)
acercan el crecimiento económico del 1T-2016 a un 4.2%, cifra por
encima de las expectativas de la mayoría de bancos y analistas eco-
nómicos. En tanto, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), en
su último Reporte de Inflación, estima un avance nulo de la inver-
sión privada para el 2016. Esto debido a que prevé que la inversión
minera caiga en 30.8% durante el presente año. En el 2015, en un
contexto donde la inversión minera se contrajo en 9.8%, se obser-
vó reducciones de áreas de oficina y traslados a espacios de menor
costo, de varias empresas ligadas a la extracción de minerales e
hidrocarburos. Las posibilidades de que estas empresas reduzcan
aún más sus requerimientos de oficina son altas, debido a las ex-
pectativas de una mayor caída de la inversión privada en minería.
impulsó la demanda por espacios corporativos del 2015. PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)
tos). En tanto, en San Isidro Empresarial se apreció la desocupación Tasa de vacancia. Corresponde al nivel de disponibilidad de oficinas
de 3,833 m2,, los cuales afectaron negativamente a la demanda. tanto para venta o alquiler respecto al stock. Equivale a la fórmula:
Tasa de vacancia = ( Vacancia / Stock )*100%.
El hecho de que las nuevas entregas (48,379 m2) superaron a la de- Precio de salida. Es el precio de oferta inicial de una oficina. Sobre éste,
manda efectiva (9,236 m2), originó un alza de la vacancia prime del se realizan ofertas y contraofertas de compra o alquiler y se obtiene un
Precio de cierre, que puede ser igual o menor al precio de salida. Los
1T-2016. Esta resultó en 176,340 m2 y representa una tasa de 22.16% precios mostrados en este informe corresponden a precios de salida.
sobre el stock total de Lima. Considerando una estabilidad de la de-
manda por oficinas prime, la vacancia vigente sería suficiente para CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS
cubrir las necesidades de oficinas de Lima de los próximos 2 años. Se emplea para distinguir las calidades físicas y de ubicación que poseen
los edificios de oficinas, y en consecuencia, sus niveles de renta y perfil de
Como resultado al incremento de la vacancia y lentitud en la firma arrendatarios.
de contratos, el precio de alquiler de todos los ejes corporativos de Clase Prime. Hace referencia a los edificios que poseen frente hacia vías
Lima, salvo Magdalena, se ajustó a la baja. El precio promedio de principales en los distritos más importantes. Sus acabados y áreas comu-
nes son de alta calidad. Están enfocados principalmente a corporaciones
lista bajó a USD 17.62/m2. El promedio de alquiler más bajo se regis- que necesitan áreas grandes. Estos edificios suelen ofrecer plantas libres
tró en La Molina (USD 16.00/m2), mientras que el más elevado en o con pocas divisiones.
San Isidro Empresarial ( USD 21.80/m2). Clase B. Hace referencia a edificios de fácil acceso. Pueden o no ubicarse
en los distritos más importantes. La calidad de sus acabados es estándar.
Para el siguiente trimestre, se estima una mayor entrega de oficinas. La presencia de áreas comunes no es un requisito indispensable y suelen
ofrecer áreas menores que los edificios prime.
En total serían 9 edificios que agregarían un total de 142,111 m2.
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Lima Oficinas Prime|1T-2016 Binswanger Perú
LEYENDA
Edificios prime entregados
Edificios prime en construcción
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Lima Oficinas Prime|1T-2016 Binswanger Perú
Nuevas entregas
Durante el 1T-2016 se entregaron los siguientes edificios de clase pri-
me: Torre Orquídeas, Torre Paseo República y el Centro Empresarial
Javier Prado 560. Estos 3 edificios que se ubican en San Isidro Financie-
ro, estuvieron proyectados a entregarse durante el 2015, pero por re-
trasos en obras terminaron ingresando al mercado recién en los prime-
ros meses del 2016. El área total de esta nueva oferta suma 48,379 m 2.
Demanda efectiva
La absorción neta de oficinas prime resultó en 9,236 m2. Se ocuparon
16,640 m2, en tanto se liberaron 7,404 m2. El 70% de la demanda (6,408
m2) de oficinas se localizó en los edificios Torre Orquídeas y Centro
Empresarial Javier Prado 560.
Vacancia
La tasa de vacancia de oficinas prime resultó en 22.16% al cierre del 1T-
2016. Esta se incrementó desde los 18.35% que registró al culminar el
4T-2015, debido al excedente de oficinas generado por los nuevos edi-
ficios corporativos. En términos absolutos, la vacancia equivale a
176,340 m2 de oficinas prime listas para ocupar.
Precios
En orden con el incremento de la vacancia, el precio promedio de al-
quiler de oficinas prime continuó disminuyendo. El resultado al cierre
del 1T-2016 fue de USD 17.75/m2, registrándose una caída de 3.0%
respecto al promedio del trimestre anterior. En todos los ejes corpora-
tivos, salvo Magdalena se observó una corrección a la baja del precio
de lista.
Tendencias.
¿Qué porcentaje de absorción de usuarios finales o ocu-
pación tienen los edificios de oficina al ser entregados?
Los edificios prime que se entregaron en el 1T-2016, registraron una
ocupación promedio de 13.24%. Incluso se ha observado desde el
2015, edificios que ingresaron con 0% de absorción de usuarios finales,
y que tardan meses en conseguir a sus primeros arrendatarios. A me-
dida que se incrementó la entrega de nuevas oficinas, la ocupación
media de los edificios entrantes fue disminuyendo significativamente.
Evaluando el periodo 2011-2015, tenemos que el promedio de ocupa-
ción de edificios prime pasó de 76% a 33%. Es importante considerar
que cuando hablamos de ocupación o absorción nos referimos a uso
real del espacio por parte de empresas, y no a la compra como inver-
sión. Es un hecho de que en la medida de que sigan ingresando más
metros cuadrados de oficinas —sucedería durante el 2016 y 2017— el
nivel promedio de ocupación inicial de estos nuevos edificios continua-
rá disminuyendo. Pero esta regla no aplicará a todos los proyectos., ya
que existirán algunos que sobresalgan exitosamente en términos de
ocupación. La razón: el contexto del mercado que premia a los proyec-
tos mejor concebidos en términos de ubicación e infraestructura; y
desfavorece a aquellos con menores ventajas.
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Lima Oficinas Prime|1T-2016 Binswanger Perú
Conclusiones y proyecciones
En términos de demanda, el resultado del 1T-2016 no fue muy significativo. Las posibilidades de que los resultados mejoren en los si-
guientes trimestres del año son altas, debido al efecto estacional que existe en el mercado inmobiliario de oficinas. Si evaluamos el resul-
tado de los primeros trimestres de los últimos 5 años, nos daremos con la sorpresa de que el nivel de demanda terminó siendo el más
bajo de cada año. Sucede que son pocas las empresas que concretan decisiones inmobiliarias entre los meses de noviembre y marzo,
debido a que enfocan recursos y tiempo en aspectos legales y financieros de cierre e inicio de año. A esto se le suma el verano, tempora-
da en la que la mayoría de decisores sale de vacaciones. Es por ello que tampoco se suelen entregar edificios en este periodo —salvo sea
por retraso de obras—, ni se empieza con la comercialización de nuevos proyectos.
Bajo este contexto estacional, la tasa de vacancia continuó incrementándose (de 18.35% a 22.16%) , a la par de la constante disminución
de los precios de alquiler (de USD 18.17/m2 a USD 17.62/m2). El retraso de las obras de los edificios entrantes en el 1T-2016, ha permitido
que la tasa de vacancia y los precios tengan ajustes más lentos.
En los siguientes trimestres del año, ingresarán nuevos edificios en Magdalena, Miraflores, Surco y San Isidro Empresarial. En términos de
oferta, Magdalena será el protagonista del 2016, debido a que recibirá el mayor nivel de entregas del año. En total serán 74,002 m2 distri-
buidos en 4 edificios, que se recibirán entre el segundo y tercer trimestre del 2016. Cabe destacar que Magdalena crece como nuevo sub-
mercado de oficinas en un contexto retador, totalmente opuesto a lo que se observó hace una década, cuando surgió Surco como polo
corporativo. Por el momento, Pershing Tower es el único edificio de clase prime ya operativo en Magdalena y sostiene un nivel de dispo-
nibilidad de 86%. De mantenerse el escenario actual, prevemos que la tasa de vacancia en Magdalena se mantenga por encima del 80%
en lo que resta del 2016. Sin embargo, Magdalena tiene posibilidades de tener un mejor desempeño: por ubicación posee un mayor po-
tencial que Surco, de captar a las empresas que desean salir de San Isidro o Miraflores por cuestiones de precio; además de la probabili-
dad de ampliar el mercado, acogiendo a empresas que hoy operan en casas o edificios antiguos en Jesús María, Pueblo Libre o San Mi-
guel. El desafío está en que los inversionistas que apostaron por Magdalena, encuentren el precio correcto que les permita mejorar su
posición en el mercado, además de generar una mayor demanda para su eje corporativo.
Luego de Magdalena, las principales entregas de nuevas oficinas se trasladarán a Surco, donde el próximo trimestre se entregará el com-
plejo empresarial Panorama. Este posee un total de 44,563 m 2 de área útil, y a diferencia de sus predecesores del 2015 y 2014 (Lima Cen-
tral Tower, Capital Golf y Capital El Derby), ingresará con un mejor nivel de colocación a usuarios finales. Aún así, por la extensión signifi-
cativa de oficinas que posee, presionará al alza la tasa de vacancia de Surco. En los otros ejes corporativos, prevemos que en los siguien-
tes meses no se den cambios drásticos en cuanto a precios y niveles de vacancia de las oficinas prime.
Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de
fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es
de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.