Rynek nieruchomości 

gruntowych w Polsce
h P l
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
Listopad 2009

Badanie przeprowadzone w oparciu o analizę banków 
ziemi firm deweloperskich oraz ofert gruntów 
inwestycyjnych znajdujących się w sprzedaży
Szanowni Państwo,

Rok 2009 był okresem pełnym wyzwań dla całej branży nieruchomości. Warunki konkurencji istotnie wzrosły,
przy równoczesnym ograniczeniu popytu, którego źródła okazały się szersze niż tylko ograniczenie akcji
kredytowej przez banki.
Pierwszyy kwartał roku upłynął
py ą p pod znakiem rekordowych
y spadków
p sprzedaży
p y i wynajmu
y j powierzchni.
p
Jednak analiza danych z kolejnych miesięcy pokazuje stopniową poprawę w zdecydowanej większości
segmentów rynku.
Wyniki badań przeprowadzonych przez ProDevelopment w maju i listopadzie tego roku wskazują jednak na
dalszy wzrost podaży i spadek cen na rynku gruntów inwestycyjnych. Aktualne zasoby gruntów
inwestycyjnych w Polsce pozwalają na powstanie ok. 21,5 mln m² powierzchni użytkowej nowych inwestycji.
Uwzględniając dotychczasową skalę produkcji budowlanej zasób ten wystarczy na minimum 9 lat aktywności
deweloperskiej.
deweloperskiej
Równocześnie wraz z rekordową skalą podaży gruntów obserwujemy znikomy popyt na działki ze strony
deweloperów. W ostatnich sześciu kwartałach deweloperzy giełdowi nabyli zaledwie ok. 5% z całości swoich
banków ziemi, kładąc główny nacisk na przygotowanie projektów na zakupionych wcześniej terenach.
Rynek gruntów charakteryzuje podążanie z opóźnieniem za ogólną sytuacją w branży deweloperskiej. Analiza
obecnej skali podaży pozwala prognozować, iż istotnie ograniczony popyt na rynku gruntów inwestycyjnych
może utrzymać
y sięę do końca 2011 roku.
Równocześnie obserwujemy zjawisko rozwarstwiania cen gruntów inwestycyjnych – większe
nieruchomości dotyka mocniej przecena, podobnie jak tereny w sąsiedztwie największych miast Polski, gdzie
przy wycenie istotną kwestią jest poziom rozwoju gminnej infrastruktury.
Mimo chwilowych perturbacji rynek gruntów nadal charakteryzuje duży potencjał. Można spodziewać się, że
wysoka rentowność z procesu land development będzie w dalszym ciągu miała swoich zwolenników.
Najbliższy rok będzie najlepszym okresem do nabywania gruntów inwestycyjnych od pierwszej połowy 2006
roku ‐ część inwestorów będzie zmuszona do wycofania się z inwestycji i sprzedaży po cenach aktualnie
akceptowanych przez rynek.
Mocniejsi kapitałowo inwestorzy będą przygotowywać grunty pod uruchomienie projektów we współpracy z
partnerami. Obserwujemy już pierwsze projekty powstające w oparciu o spółki zakładane przez właściciela
gruntu i dewelopera. Także dla dużej części gruntów wystawianych w miejskich przetargach formuła
współpracy publiczno‐prywatnej będzie nieliczną drogą do pozyskania inwestora.

Zapraszam do lektury,

Ł k M d j
Łukasz Madej
 Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
listopad 2009 

Gwałtowny wzrost cen. Lata 2005 – 2006 Faza stabilizacji. 2007 rok oraz pierwsza połowa 2008

W pierwszych trzech latach po przystąpieniu Polski do Wraz z rosnącymi cenami gruntów przybywało firm
UE rynek gruntów rósł szybko przynosząc krociowe które chciały inwestować spekulacyjne w zakup, a
zyski dla właścicieli działek inwestycyjnych. następnie odsprzedaż terenu. Cześć z tych podmiotów
zajmowała się zwiększaniem chłonności terenów,
Grunty z aktualnym miejscowym Planem lub WZiZT poprzez zmiany Warunków Zabudowy, część opierała
stanowiły
sta o y dobdobroo po
pożądane.
ąda e Sytuacja ta wynikała
y aa z swój zysk wyłącznie na wzroście cen w czasie.
czasie Jednak
prostej relacji popytu do podaży. Z miesiąca na sytuacja zaczęła się zmieniać, a czas działać na
miesiąc rosła liczba firm które chciały realizować niekorzyść właścicieli gruntów.
projekty deweloperskie. Polscy deweloperzy zwiększali
skalę prowadzonych inwestycji, podczas gdy firmy
zagraniczne usiłowały wejść na polski rynek nawet
kosztem budowy drogiego banku ziemi. Do tego
pojawiły się firmy nie związane wcześniej z rynkiem
deweloperskim, które również chciały wykorzystać
sytuację, rozszerzając dotychczasową działalność o
nieruchomości.
Ci wszyscy gracze przystąpili do poszukiwania gruntów
inwestycyjnych, których zasoby w 2005 roku były
znikome /w większości tereny sprzedawane przez
miasta na przetargach/.

Dlaczego doszło do takiej sytuacji?

We wcześniejszych latach deweloperzy nie posiadali
dużych banków gruntów, nabywając działki
bezpośrednio przed decyzją o nowej inwestycji. Jednak
w 2003 roku zostały uchylone obowiązujące Plany
Miejscowe. Procedura uchwalania nowych jak i
Na koniec 2007 roku banki gruntów polskich
uzyskiwana indywidualnych Warunków Zabudowy
deweloperów zaczęły się zapełniać, a skłonność do
trwała minimum 2 lata. W konsekwencji w latach
wejścia kolejnych graczy na polski rynek ‐ spadać.
2005–2006, w szczycie rosnącego pobytu na działki w
Równocześnie na rynku gruntów zaczęło pojawiać się
największych polskich miastach obszary nadające się
coraz więcej terenów z niedawno uzyskanymi
pod inwestycje stanowiły zaledwie kilka procent ich
Warunkami Zabudowy lub uchwalonymi Planami
powierzchni!
Miejscowymi.
Na rynku
N k pojawiły
j ił się i też
t ż pierwsze
i grunty
t w pełni
ł i
Jakie powierzchnie miast są pokryte planami  przygotowane pod inwestycje /realna koncepcja
zagospodarowania?  
zabudowy, wszystkie uzgodnienia z miastem/.
rok Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk
Bessa. Druga połowa 2008 roku.
2005 11% 5,5% 14% 30%
Wraz z wyraźnymi sygnałami o spadającym tempie
2008 18% 14% 33% 58% sprzedaży mieszkań oraz rosnącym załamaniem na
rynku nieruchomości w Europie Zachodniej popyt na
grunty istotnie zmalał. Polityka planistyczna, sytuacja
W okresie czterech lat w wielu lokalizacjach ceny gospodarcza oraz cykl na rynku nieruchomości
wzrosły ponad pięciokrotnie. Zaś każdy duży przetarg powodują zastój w sprzedaży gruntów i rosnącą presję
na sprzedaż gruntu budził ogromne emocje w branży na obniżki cen.
nieruchomości.
 Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
listopad 2009 

Taką tendencję rozwoju sytuacji potwierdziły strategie
firm deweloperskich, które koncentrują się na
sprzedaży rozpoczętych projektów, wstrzymując nie
tylko zakup nowych gruntów ale nawet
przygotowywanie projektów na gruntach już
posiadanych.
Na płynność rynku gruntów istotny wpływ ma także
nastawienie sektora bankowego, który w chwili
obecnej koncentruje się na kontynuowaniu
finansowania inwestycji będących w trakcie budowy.
Wraz z rozluźnianiem polityki finansowej w stosunku
do sektora deweloperskiego można spodziewać się, iż
w pierwszej kolejności uruchomione zostanie
finansowanie na projekty doświadczonych firm
deweloperskich, w których banki są już aktywne przez
udział w wcześniejszym finansowaniu gruntów.
Dopiero po znaczącym zmniejszeniu skali posiadanych
banków gruntów można spodziewać się wzrostu
skłonności do finansowania zakupów gruntów pod
nowe projekty. W kolejnym cyklu rynkowym banki z
pewnością
ś będą
b d przywiązywaćć większą
k wagę do d
doświadczenia zespołu oraz jakości przygotowania
projektów, stawiając wyższe wymagania przed
firmami realizującymi swoje pierwsze inwestycje.
Obecna sytuacja na rynku gruntów uległa odwróceniu
w stosunku do hossy z lat 2006/2007.
Pierwszy raz w historii młodego polskiego rynku
nieruchomości obserwujemy tak znaczącą przewagą
podaży gruntów nad zapotrzebowaniem ze strony
deweloperów. Z odwrócenia relacji pomiędzy
popytem a podażą wynika w pierwszej kolejności
bardzo wyraźne ograniczenie liczby transakcji, a
następnie spadek cen transakcyjnych oraz wycen
gruntów wcześniej zakupionych przez spółki.
Grunty inwestycyjne są obecnie postrzegane jako
jeden z elementów kosztowych koniecznych do
uruchomienia nowej inwestycji, nie zaś jak dotychczas
gdy budowa banku gruntów deweloperskich miała
stanowić zabezpieczenie firmy deweloperskiej przed
kolejnymi zwyżkami cen gruntów. Ta zmiana podejścia
do zakupów nieruchomości najistotniej wpływa na
obecną sytuację znikomej płynności na rynku.

Główne czynniki wpływające na sytuację na rynku gruntów inwestycyjnych
Co wpływało na 
2005/2006 2009/2010
ceny gruntów 
W marcu 2003 roku uchylono stare plany 
y p y
Polityka 
P li k Ob
Obecny poziom pokrycia planami w dużych miastach to 15‐
i k i l i d ż h i h 15
przestrzenne. Nowe grunty inwestycyjne były 
planistyczna  60% powierzchni miast. /Najlepiej w Gdańsku, najgorzej w 
przygotowane w oparciu o WZiZT, co zajmuje 
miast Krakowie/. Odrolniono wszystkie grunty w miastach.
średnio ok. 2 lat.
Tylko deweloperzy giełdowi posiadają bank gruntów na 4,3 
Po recesji lat 2003‐2004 deweloperzy posiadali 
Bank gruntów mln m² mieszkań i biur. Na działkach pod mieszkania mogą 
niewielkie banki gruntów.
wybudować blisko 50  tys. mieszkań.

Inwestycyjne  Przez okres ostatnich 3 lat przygotowano grunty pod 21,5 
Dopiero się rozpoczynają.
zakupy gruntów mln m² nowych inwestycji /mieszkań, biur, handlu/.

Szczyt hossy w Europie zachodniej,  Największa od II Wojny Światowej recesja w krajach z 
Napływ kapitału  deweloperzy lokowali nadwyżki w grunty w  których płynął kapitał na grunty i nowe projekty /Hiszpania, 
Europie Środkowej i Wschodniej. Irlandia, Wielka Brytania, USA/.
Sytuacja  Choć Polska gospodarka daje sobie nieźle radę to w danych 
Jesteśmy nowym Państwem w UE, rośnie PKB, 
Jesteśmy nowym Państwem w UE rośnie PKB
gospodarcza w  mamy rosnące bezrobocie, groźbę recesji i słabnące nastroje 
konsumpcja, spada mocno bezrobocie.
Polsce konsumenckie.
Rekordowe tempo sprzedaży. Większość 
Sprzedaż  Rekordowy spadek sprzedaży. Klient kupuje wybudowane 
projektów sprzedanych na etapie dziury w 
mieszkań mieszkania.
ziemi.
Zasób gruntów  Rekordowy. Bez przygotowania nowych terenów grunty  w 
Bliski zeru, problemy z wprowadzeniem 
pod nowe
pod nowe  bankach ziemi i w sprzedaży zaspokoją potrzeby
bankach ziemi i w sprzedaży zaspokoją potrzeby 
nowych inwestycji.
inwestycje  deweloperów przez minimum 9 lat.
 Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
listopad 2009 

Zasoby gruntów Wielkość zasobów gruntów w posiadaniu 

Łączna wielkość zasobów gruntów przygotowanych deweloperów i wystawionych na sprzedaż
pod inwestycje /z planami miejscowymi lub WZIZT/
wyniosła w październiku ok. 21,5 mln powierzchni na 14

Miliony
sprzedaż lub wynajem, co oznacza wzrost o ok. 2,5 mln 12
w stosunku do maja br. Projekty mieszkaniowe to ok.
15,8 mln m², co daje możliwość realizacji ok. 245 tys. 10
mieszkań. 8
Największe procentowe wzrosty zanotowano w Łodzi, 6
szczególnie wśród gruntów komercyjnych, gdzie
całkowity zasób wszystkich typów gruntów zwiększył 4
się o prawie 29%. 2
Najbardziej umiarkowane tempo wzrostu prezentuje 0
Ś
Śląsk, z wynikiem na poziomie ok. 7%, gdzie inwestorzy
deweloperzy  pozostali  grunty w 
wyraźnie wyhamowali z przygotowywaniem nowych giełdowi deweloperzy sprzedaży
terenów.
W Warszawie podaż gruntów wzrosła średnio o ok. mieszkaniowe mieszkaniowo‐komercyjne komercyjne
10%, przy równomiernym rozkładzie pomiędzy różne
funkcje. W Poznaniu, w porównaniu do poprzedniego badania,
Kraków, Wrocław i Trójmiasto odnotowały wzrosty na
Kraków pojawiło się ok.
ok 15% więcej gruntów inwestycyjnych,
inwestycyjnych
poziomie zbliżonym do 20%, przy sporym przy czym dominującą rolę odegrał wzrost podaży
zróżnicowaniu udziału funkcji wśród nowych gruntów. terenów pod projekty komercyjne.

Zasoby całkowite gruntów inwestycyjnych (w m² powierzchni użytkowej, którą można na nich wybudować) 

grunty:
t W
Warszawa K kó
Kraków W ł
Wrocław T ój i t
Trójmiasto P
Poznań
ń Łódź Śl k
Śląsk suma

mieszkaniowe 6 334 160 1 761 196 1 708 189 1 906 640 944 297 832 475 764 990 14 251 947

mieszkaniowo‐
1 405 631 252 043 1 238 402 37 429 348 835 59 185 793 739 4 135 264
komercyjne
komercyjne 1 439 888 202 370 635 874 43 464 148 781 105 986 599 164 3 175 527

suma 9 179 679 2 215 609 3 582 465 1 987 533 1 441 913 997 646 2 157 893 21 562 738

Zmiana wielkości zasobów gruntów w posiadaniu deweloperów i wystawionych na sprzedaż w okresie maj 
‐ październik 2009
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź Śląsk

mieszkaniowe mieszkaniowo‐komercyjne komercyjne średnia

 Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
listopad 2009 

W ujęciu absolutnym, Warszawa potwierdziła i Całkowite zasoby gruntów inwestycyjnych (w m²

dodatkowo powiększyła swoją przewagę nad pow. użytkowej, którą można na nich wybudować)
pozostałymi miastami pod względem całkowitych
mieszkaniowe mieszkaniowo‐komercyjne komercyjne
zasobów gruntów inwestycyjnych. Ich przyrost
szacowany jest na blisko 900 tys. m² pow. 10
użytkowej. Układ wśród innych miast nie uległ

Milliony
9
zmianie, na kolejnych miejscach znajdują się:
8
Wrocław, Aglomeracja Górnośląska oraz Kraków.
Najmniejsze zasoby nadal zgromadzone są w Łodzi. 7
6
Zróżnicowanie w obrębie poszczególnych 5
aglomeracji pod kątem struktury funkcjonalnej
4
zasobów zostało podtrzymane. W większości miast
3
widoczny jest zwiększający się nieznacznie odsetek
2
gruntów mieszkaniowych.
mieszkaniowych Inaczej jest we Wrocławiu
i Trójmieście, gdzie bardziej wyraźny był przyrost 1
gruntów pod inwestycje komercyjne i mieszane. 0

Należy pamiętać, że sama skala zasobów nie jest

wyznacznikiem nasycenia danego rynku. Staje się
nim dopiero po porównaniu z wielkością
realizowanej na nim rocznej produkcji budowlanej.

Trójmiasto

Poznań Warszawa

Łódź

Wrocław

Śląsk

Kraków
 Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
listopad 2009 

Struktura zasobów Wzrost zasobów gruntów w bankach ziemi 

W okresie maj ‐ październik banki ziemi deweloperów deweloperów oraz gruntów w sprzedaży w 
giełdowych nie powiększył się o nieruchomości porównaniu z poprzednim badaniem
spełniające warunki niniejszego badania. Większość z 45%
graczy już w maju posiadała zasoby pozwalające na 40%
dobre kilka lat produkcji, w związku z czym tylko kilku z 35%
nich podejmowało jakąkolwiek aktywność w zakresie
poszukiwania nowych terenów. Bardzo rzadko też 30%
dochodziło do transakcji, nie miały więc one wpływu na 25%
zasoby tej grupy inwestorów.
20%
Pewien przyrost zasobów nastąpił w bankach ziemi 15%
pozostałych deweloperów. Było to nieco ponad 400 tys.
m² pow.
m pow użytkowej,
użytkowej co stanowi ok.
ok 7% w stosunku do 10%
maja br. 5%
Najwięcej przybyło gruntów wystawionych na sprzedaż 0%
– ok. 2,2 mln m² pow. użytkowej, czyli nieco ponad 23%
w porównaniu z podażą z maja tego roku. Fakt ten
widoczny jest w pobliżu dróg lokalnych gdzie coraz
częściej można spotkać tablice – grunt na sprzedaż.
bank ziemi pozostałych deweloperów
bank ziemi pozostałych deweloperów
W związku z sytuacją opisaną powyżej, nastąpiły pewne grunty w sprzedaży
przesunięcia w zakresie „struktury własnościowej”
zasobów. Udział gruntów wystawionych na sprzedaż w Udział procentowy gruntów w bankach ziemi 
całkowitej ilości gruntów najwyraźniej wzrósł w deweloperów oraz gruntów w sprzedaży w 
Trójmieście i w Warszawie, nieco mniej w Poznaniu i na całkowitych zasobach 
Śląsku. W pozostałych miastach zmiany miały 100%
nieznaczny charakter. 90%
Prognoza popytu 80%
Potwierdzeniu uległa teza z majowego wydania raportu 70%
zakładająca bardzo niewielkie zainteresowanie 60%
zakupami nowych terenów wśród największych 50%
deweloperów. Miała wręcz miejsce sytuacja odwrotna: 40%
część z nich wystawiła wybrane grunty na sprzedaż. 30%
Zgodnie z przewidywaniami,
przewidywaniami popyt był na tyle słaby,
słaby iż w 20%
zdecydowanej większości nie znalazły one nabywców. 10%
0%
W najbliższych kwartałach nie należy się spodziewać
zmiany nastawienia potencjalnych nabywców. Obecnie
najwięksi gracze na rynku stopniowo rozpoczynają
uruchamianie projektów na terenach zakupionych w grunty w sprzedaży
poprzednich latach. Nic nie wskazuje jednak na to, aby bank ziemi pozostałych deweloperów
w krótkim
kók terminie mielil przystąpićć do
d bardziej
b d bank ziemi deweloperów giełdowych
intensywnych zakupów. Najpierw muszą wybudować i
sprzedać inwestycje na bazie swoich banków ziemi. Poprawa sytuacji na rynku mieszkaniowym i
komercyjnym ma szansę przełożyć się na rynek gruntów
Nie widać jak dotąd również powrotu na rynek graczy inwestycyjnych dopiero w perspektywie 2‐4 lat.
nastawionych na inwestycje spekulacyjne, zarówno Dokładny scenariusz rozwoju będzie w dużej mierze
krajowych jak i zagranicznych. Inwestorzy zagraniczni zależał od tempa rozwoju kraju w najbliższych latach.
wykazują dodatkową wstrzemięźliwość wynikającą z
istotnych strat poniesionych na ryzyku kursowym
/spadek wartości gruntów zakupionych w okresie hossy
oraz deprecjacja wartości PLN w stosunku do Euro/.
 Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
listopad 2009 
Przedziały cen ofertowych /PLN/
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
1 000
500
0
M K M K M K M K M K M K M K M K M K M K

Zmiana cen od ostatniego badania /%/

‐5%

‐10%
10%

‐15%

‐20%
M - grunty mieszkaniowe K - grunty komercyjne C - centrum PC – poza centrum

Ceny
W analizowanym okresie tendencje cenowe uległy Najważniejszą cechą rynku pozostaje nadal niska
kontynuacji. Ceny ofertowe w porównaniu z majem płynność i niewielka ilość zawieranych transakcji. Jeśli
obniżyły się średnio o ok. 10%, przy czym ceny już do nich dochodzi, kupujący istotnie negocjuje cenę
maksymalne spadły o ok. 12% a ceny minimalne –o ok. ale także terminy płatności.
8%.
Na ile lat wystarczy gruntów przy średniej skali 
y yg p y j
Po iom nasycenia
Poziom nas cenia rynku
r nk
produkcji  z okresu od 2000 do 2008?
Z porównania obecnych zasobów gruntów ze średnią
skalą produkcji z lat 2000‐2008 w poszczególnych 30
aglomeracjach wynika, iż deweloperzy zdołali
zgromadzić banki gruntów wystarczające do 25
kontynuowania produkcji przez najbliższe 4‐5 lat.
Doliczenie to tej wartości podaży gruntów 20
wystawionych na sprzedaż powoduje wydłużenie
okresu produkcji do ok. 9 lat dla inwestycji 15
mieszkaniowych i ok. 13 lat w przypadku projektów
komercyjnych. Oznacza to wzrost w porównaniu do 10
poprzedniego badania o rok – dla inwestycji
mieszkaniowych – i o 2 lata – dla projektów 5
komercyjnych. Powyższa kalkulacja nie uwzględnia
dodatkowych gruntów
gruntów, które są obecnie 0
opracowywane, a nie zostały jeszcze wystawione na
rynek. Należy przypuszczać, że tych terenów będzie
mniej w najbliższych kwartałach, co zahamuje w
pewnym stopniu tempo wzrostu podaży gruntów.
mieszkania biura
 Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
listopad 2009 

Konsekwencje nadpodaży oraz spadków cen gruntów

W konsekwencji wysoka cena zakupu gruntu
inwestycyjnych
zmniejsza marżę z realizacji projektu, jednak nadal
Znaczące przeceny, sięgające nawet 50% powodują że cała inwestycja jest rentowna.
deweloperzy i inwestorzy posiadający banki gruntów W przypadku gdy grunt został nabyty tylko w celu
zmuszeni są do reorganizacji dotychczasowej strategii odsprzedaży z zyskiem obecna sytuacja wymaga
działania. W przypadku gdy środki na zakup gruntów większej elastyczności od właściciela oraz
pochodziły
h d ił z zewnętrznych
h źródeł
ź ód ł /kredyt
/k d bankowy
b k czy opracowania szerszego spektrum możliwości wyjścia z
inwestor finansowy/ sytuacja staje się bardzo złożona. inwestycji niż tylko sprzedaż całości gruntu
Dla gruntów nabytych przez deweloperów rentowność deweloperowi.
inwestycji można liczyć w oparciu o zysk jaki Można wydzielić trzy typy sytuacji w których znajdują
wygeneruje projekt realizowanych na danym gruncie się deweloperzy i inwestorzy:
/metoda dochodowa/.

Grunty inwestycyjne. Możliwe strategie działania. 
Grunt nabyty po cenie równej lub wyższej niż  Grunt nabyty po cenie  znacznie przekraczającej obecną 
obecna wartość rynkowa wartość rynkową /waga gruntu powyżej 15‐20% przychodów 
ze sprzedaży mieszkań lub powierzchni komercyjnych/ 

Inwestor Deweloper Inwestor Deweloper

Opis sytuacji Grunt nabyty po  Grunt nabyty po okazyjnej  Część gruntów  Część gruntów inwestycyjnych  

okazyjnej cenie, często  cenie.  inwestycyjnych  nabytych w  nabytych w latach 2006‐2008. W 
przed 2005 rokiem.  latach 2006‐2008. większości z MPZP lub WZIZT. W 
większości koncepcja zakłada 
zawyżoną chłonność terenu 
/maksymalne wykorzystanie 
chłonności bez analizy rynkowej/.

Finansowanie  Zakup ze środków  Środki własne lub kredyt  W większości zakup z  Grunty w zdecydowanej większości 

transakcji i  własnych. na poziomie 50‐70% w  udziałem  /w części/  nabywane z finansowaniem 
zabezpieczenie  stosunku do obecnej  finansowania zewnętrznego. zewnętrznym /kredyty, private 
wartości. equity, fundusze mezzanine /.

Obecna  Duża elastyczność  Niskie koszty finansowe,  Narastające problemy z  Wykazywanie rentowności z 

sytuacja cenowa przy  dobry współczynnik LTV – wyceną potwierdzającą  całego przygotowywanego 
sprzedaży. Możliwość  większe bezpieczeństwo  wartość gruntu. Bank może  projektu /metoda dochodowa/, 
realizacji niższego  banku. Cały projekt  zacząć oczekiwać  umożliwiająca uzasadnienie 
zysku teraz, lub  wysoko rentowny,  dodatkowych zabezpieczeń.  wysokiej wartości gruntu kosztem 
sprzedaż w następnym  oczekiwanie na  Problemy w przypadku  niższej marży.  Problemy w 
cyklu.  polepszenie koniunktury i  dużych inwestycji /drogi  przypadku dużych inwestycji /drogi 
realizacja inwestycji.   grunt w dłuższym okresie  grunt w dłuższym okresie realizacji 
realizacji zmniejsza zysk i  zmniejsza zysk i znacząco podnosi 
znacząco podnosi ryzyko/. ryzyko/.

Dostosowanie  Analiza skali  Określenie strategii dla  Określenie minimalnego do  Strategia pełnej realizacji projektu. 

do nowej  konkurencyjnych  projektu /ceny, struktura  zaakceptowania poziomu  W tym przede wszystkim 
sytuacji
sytuacji  gruntów /wielkości,  produktu, przewagi  przychodów ze sprzedaży.  etapowanie i elastyczność cenowa 
ceny/. Opracowanie  konkurencyjne/.  Realna  Strategia przygotowania  przy równoczesnej analizie 
koncepcji /dokładna  chłonność gruntu przy  gruntu dla większej liczby  chłonności lokalnego rynku i 
chłonność terenu/.  określeniu minimalnej  potencjalnych partnerów  poziomu potencjalnej konkurencji. 
Organizacja  atrakcyjności powierzchni.  /sprzedaż, spółka celowa z  Rentowności poszczególnych 
podstawowych kwestii  Etapowanie inwestycji  deweloperem lub  etapów w stosunku do spłaty 
administracyjno‐ wraz ze strategią cenową.  inwestorem finansowym/. W  zadłużenia za całość gruntu. W 
planistycznych i  przypadku dużych gruntów  przypadku dużych gruntów 
technicznych.  także zagadnienia prawne,  finansowanie zamienne lub 
podatkowe i finansowe.  uzyskanie partnera w projekcie. 
Również promocja lokalizacji  Rozłożenie ryzyka. Pozycjonowanie 
i koncepcji i profesjonalne  inwestycji w kliku segmentach 
poszukiwanie inwestora.  cenowych. 
 Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
O ProDevelopment
ProDevelopment jest polską firmą działającą na rynku
nieruchomości.
Główną osią działania jest wsparcie deweloperów w
realizacji projektów o funkcjach mieszkaniowych i
mieszkaniowo‐komercyjnych. Od początku procesu
in est c jnego
inwestycyjnego wdrażamy
drażam ro ią ania
rozwiązania, które
umożliwiają znalezienie przewagi konkurencyjnej i
osiągnięcia wyznaczonych celów. Naszym celem jest
maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji. Osiągamy ją
traktując projekt jako odpowiedź na potrzeby
ostatecznego nabywcy, realizując spójną wizję
inwestycji oraz odpowiadając za marketing, pr i
sprzedaż projektu.
projektu Dzięki stałej współpracy z
uczestnikami procesu inwestycyjnego kontrolujemy
proces powstawania projektu dbając o to, by
proponowane rozwiązania odpowiadały oczekiwaniom
nabywcy przy równoczesnej kontroli kosztów.
Wybrane usługi:
Wsparcie
p etapowe:
p
• Analizy rynku
• Wstępne przygotowanie inwestycji
• Marketing i PR projektu
• Sprzedaż projektu
• Kreacja lokalizacji
• Opracowanie Memorandum inwestycyjnego
Rozwiązania kompleksowe:
• Zarządzanie projektami deweloperskimi
• Wdrażanie strategii wyjścia z inwestycji w grunty
• Wykańczanie mieszkań pod klucz
• Zarządzanie portfelem inwestycyjnym
listopad 2009 
Wdrażanie strategii wyjścia z inwestycji w grunty
W związku ze skomplikowaną sytuacją w jakiej
znalazło się wielu właścicieli gruntów inwestycyjnych,
Pro‐Development oferuje usługę polegającą na
opracowaniu i wdrożeniu alternatywnej do zwykłej
sprzedaży strategii wyjścia z inwestycji. Brak popytu
na grunty ze strony deweloperów powoduje, że
standardowe transakcje sprzedaży nieruchomości po
cenie satysfakcjonującej zbywcę stały się praktycznie
niemożliwe do przeprowadzenia.
Alternatywą jest powierzenie gruntu specjalistom,
którzy są w stanie przygotować i zrealizować na nim
zyskowny projekt inwestycyjny. Przeniesienie
własności gruntu na spółkę celową realizującą projekt
następuje dopiero w momencie uzyskania przez Pro‐
Development pozwolenia na budowę, co zapewnia
zupełną minimalizację ryzyka ze strony właściciela
gruntu.
Prace nad projektem mogą być finansowane przez
właściciela nieruchomości bądź przez inwestorów
fi
finansowych,
h z którymi
któ i współpracujemy.
ół j W drugim
d i
przypadku, w zamian za wniesiony kapitał, otrzymuje
on udział w zyskach z realizacji projektu, jednak to
właściciel gruntu ma cały czas pierwszeństwo w
stosunku do przychodów z inwestycji.
Warto dodać, że dla wielu gruntów tego typu
rozwiązanie jest jedyną szansą na zapobieżenie utraty
przez nie wartości oraz jak najszybsze wygenerowanie
przychodów dla właścicieli.
Więcej informacji o nas i o wsparciu jakie możemy
zaoferować znajduje się na www.prodevelopment.pl

Metodologia badania
ProDevelopment dwukrotnie w okresie roku przeprowadza monitoring zasobów gruntów inwestycyjnych będących
w posiadaniu deweloperów oraz gruntów wystawionych na sprzedaż. Raport Rynek gruntów inwestycyjnych –
listopad 2009 powstał w oparciu o monitoring rynku przeprowadzony w dniach 25.10 – 15.11.2009 r. W badaniu
uwzględniono grunty spełniające następujące kryteria:
‐ powierzchnia gruntu nie mniejsza niż 3 tys. m² pow. użytkowej możliwej do wybudowania (dla funkcji mieszkaniowej
oznacza to minimum ok. 50 jednostek),
‐ prawomocny miejscowy plan lub prawomocne WZiZT,
‐ wykonana przez dewelopera/sprzedającego podstawowa analiza chłonności terenu umożliwiająca określenie
powierzchni zabudowy nieruchomości.
W badaniu uwzględniono banki gruntów deweloperów giełdowych oraz największych pozostałych firm deweloperskich
z aglomeracji
l ji warszawskiej,
ki j krakowskiej,
k k ki j wrocławskiej,
ł ki j śląskiej,
śl ki j łódzkiej,
łód ki j poznańskiej
ń ki j i trójmiejskiej.
ój i j ki j Analiza
A li
nieruchomości wystawionych na sprzedaż za pośrednictwem agencji i serwisów internetowych obejmuje łącznie 724
gruntów.
 Dane kontaktowe:
Przemysław Pączek
Pro‐Development Sp. z o.o.
ul. Bruna 9 / 101
02‐594 Warszawa
Tel. 22435 81 29
Kom. 601 525 505
e‐mail: przemyslaw.paczek@pro‐development.pl