Santiago, diecisiete de marzo de dos mil dieciséis.

VISTOS:
En estos autos Rol N° 11.881-2015 de esta Corte Suprema, sobre juicio
ordinario de resolución de contrato de promesa de compraventa, caratulados
“Molina Bustos, Leonidas con Candia Cárdenas, Nubia”, seguidos ante el
Juzgado de Letras de Cauquenes, bajo el Rol N° C-553-2013, la demandada
dedujo recurso de casación en el fondo en contra de la sentencia de la Corte de
Apelaciones de Talca de veinticinco de mayo de dos mil quince, escrita a fojas
109, que confirmó la sentencia de primer grado de veintidós de mayo de dos
mil catorce, que se lee a fojas 69 y siguientes, que acogió la demanda de fojas
12 y como consecuencia de ello, declaró la resolución del contrato de promesa
de compraventa suscrito entre las partes con fecha 12 de abril de 2012 y
condenó a la demandada a pagar a la actora la suma de $2.700.000 por
concepto de devolución del pago anticipado del precio efectuado por la
demandante al momento de suscribir el contrato que se resuelve; y la suma de
$5.400.000 por concepto de la cláusula penal pactada por las partes para el
incumplimiento de la demandada, rechazando la demanda en lo demás.
Se ordenó traer los autos en relación.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que el recurso de casación en estudio denuncia la
vulneración de los artículos 1698, 1489, 1536, 1554 y 1682, todos del Código
Civil.
Explica que se infringe el artículo 1698 inciso 1° del Código Civil, por
cuanto de toda la prueba rendida y en especial de la copia de la sentencia
dictada en la causa tenida a la vista rol C-348-2012 seguida entre las mismas
partes sobre cumplimiento del mismo contrato, en la que se rechazó la
demanda por cuanto el contrato de promesa no cumple con la exigencia del
artículo 1554 N° 4 del citado Código, dado que no se especifica la cosa sobre
la cual recae el contrato, aparece que dicho contrato es nulo, petición de
nulidad que a pesar de ser requerida en la demanda por la propia demandante,
fue desechada por el tribunal afirmando erradamente que ello no fue alegado
por las partes. De este modo, el tribunal no efectúa un adecuado análisis de la
prueba rendida ni del mérito del proceso, infringiendo lo dispuesto en la
norma denunciada.
Luego, señala que se infringen los artículos 1489, 1536, 1554 y 1682
del Código Civil, por cuanto al faltar en el contrato de promesa el requisito
exigido en el artículo 1554 N° 4, hecho establecido por sentencia ejecutoriada
dictada en la causa tenida a la vista, aquel resulta inexistente y adolece de
nulidad absoluta, conforme al artículo 1682 del Código Civil, reiterando que
la nulidad fue expresamente reclamada por el actor, lo que obligaba al
sentenciador a pronunciarse sobre la misma, con lo que se dejó de aplicar el
artículo 1682 del Código Civil.
En cuanto al artículo 1536, su errónea aplicación se produce porque al
ser nula la obligación principal no era posible que la sentencia ordenara el
cumplimiento de la cláusula penal, en cuanto esta es accesoria de la obligación
principal.
Alega que tampoco era posible aplicar el artículo 1489 del Código
Civil, decretando la resolución del contrato, dado que esta sanción es
consecuencia del incumplimiento, el que por cierto no se configura en el que
caso de una obligación nula.
Por último, sostiene el recurrente que la sola comparecencia del actor en
tres ocasiones a la notaría el día fijado para la celebración del contrato
prometido, portando el saldo de precio, no demuestra su real intención de
allanarse a cumplir el contrato prometido conforme lo exige el artículo 1552
del Código Civil, como sí lo demostraría un vale vista por el saldo o la firma
de un borrador de la escritura definitiva, acciones que el actor no realizó.
Pide que se acoja el recurso, se invalide la sentencia recurrida y se dicte
sentencia de reemplazo que acoja la demanda sólo en cuanto declare nulo el
contrato de promesa de compraventa, sin perjuicio de lo que esta Corte
Suprema pueda resolver de oficio.
SEGUNDO: Que para la adecuada comprensión del recurso en examen,
cabe consignar que en estos autos Leonidas Alfonso Molina Bustos dedujo
demanda en contra de Nubia Isolde Candia Cárdenas a fin de que se declare la
resolución del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes
con fecha 12 de abril de 2012 y que en virtud de su nulidad se restituyan las
partes al estado anterior al contrato, en los términos establecidos en el artículo
1687 del Código Civil y se ordene al demandado indemnizar los perjuicios
ocasionados, por daño emergente y lucro cesante, todo ello con costas.
Funda la demanda en que con fecha 12 de abril de 2012 celebró con la
demandada un contrato de promesa de compraventa, por la cual ésta prometió
venderle “3 hectáreas de los derechos que a la promitente vendedora le
corresponden en una parte del predio Porvenir, ubicado en la subdelegación de
San Antonio que se llamó Maitenes, inscrita a fojas 984 N° 1526 del registro
de propiedad del año 2009, del Conservador de Cauquenes”.
Indica que se pactó que el precio era la suma de $5.400.000, del cual su
parte pagó un anticipo de $2.700.000 a la promitente vendedora, que el
contrato definitivo debía celebrarse el 12 de junio de 2012 y que en caso de
incumplimiento, la parte incumplidora debía pagar una multa de $5.400.000.
Agrega que llegado el día estipulado para la celebración del contrato,
sólo su parte compareció a la notaría fijada en el contrato con el fin de
proceder a su celebración, lo que fue certificado por el notario y añade que
ante el incumplimiento de la promitente vendedora demandó el cumplimiento
del contrato ante el mismo tribunal en la causa Rol C-348-2012, acción que,
sin embargo, fue rechazada por sentencia de 16 de abril de 2013, por estimar
el tribunal que no era posible decretar el cumplimiento forzado al no estar
especificado el bien sobre el cual debía recaer el contrato prometido, dado que
sólo se hacía referencia a tres hectáreas de terreno de los derechos que a la
promitente vendedora le corresponden en una parte del predio Porvenir,
faltando precisar cuáles son los derechos de la demandada y cuál es la parte
del predio sobre los que recae.
Indica que ante la imposibilidad del cumplimiento del contrato
prometido, se vio obligado a demandar la resolución del mismo, conforme lo
faculta el artículo 1489 del Código Civil, con indemnización de perjuicios,
reclamando la devolución del anticipo del precio de $2.700.000, más la suma
de $5.400.000 estipulada como cláusula penal.
Por último, señala que el contrato debe ser declarado nulo de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 1681 del Código Civil, por cuanto
no concurre el requisito del artículo 1554 N° 4 del mismo Código, razón por la
cual no se pudo llevar a cabo el cumplimiento de la obligación.
Por su parte el demandado en su contestación pidió el rechazo de la
demanda de resolución de contrato, atendido que el demandante al celebrar el
contrato de promesa sabía que el contrato definitivo no se iba a poder celebrar
en dos meses, pues el predio pertenecía a una comunidad y previo a hacer
entrega de las tres hectáreas se requería efectuar su liquidación.
Refiere que en todo caso el contrato de promesa adolece de nulidad, por
cuanto no cumple con los requisitos previstos en el artículo 1554 del Código
Civil, en particular, con la especificación del objeto sobre el cual recae, tal
como lo resolvió el tribunal en la causa sobre cumplimiento de contrato Rol
C-348-2012 seguida entre las mismas partes, de modo que el demandante no
puede pedir el cumplimiento ni tampoco su resolución por incumplimiento de
contrato.
TERCERO: Que al resolver el presente recurso de casación, esta Corte
conforme lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil,
debe ajustarse al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos
en el fallo recurrido, los que, en lo pertinente, son los siguientes:
1.- Con fecha 12 de abril de 2012, las partes suscribieron un contrato de
promesa de compraventa, por el cual la demandada Nubia Isolde Candia
Cárdenas prometía vender al demandante Leonidas Alfonso Molina Bustos
tres hectáreas de los derechos que a la promitente vendedora le corresponde en
una parte del predio Porvenir, ubicado en la subdelegación de San Antonio que
se llamó Maitenes, inscrita a fojas 984 N° 1526 del Registro de Propiedad del
año 2009 del Conservador de Bienes Raíces de Cauquenes.
2.- El precio de la venta fue la suma de $5.400.000, del cual el
demandante pagó $2.700.000 en dinero efectivo, en el mismo acto de
celebración de la promesa de compraventa, debiendo pagarse el saldo de
precio al momento de celebrar la escritura definitiva.
3.- El contrato definitivo debía celebrarse a más tardar el 12 de junio de
2012 en la misma notaría, pactándose que el no cumplimiento de lo convenido
por una de las partes daría lugar al pago de una multa a favor de la parte
afectada de $5.400.000.
4.- El promitente comprador concurrió en tres ocasiones a celebrar el
contrato definitivo en el día y en la notaría indicada en el contrato de promesa,
en tanto la promitente vendedora no asistió.
5.- El demandante impetró el cumplimiento forzado con indemnización
de perjuicios del contrato de promesa en cuestión, acción que se tramitó en la
causa Rol C-348-2012 del Juzgado de Letras de Cauquenes, en la que se dictó
sentencia ejecutoriada de fecha 16 de abril de 2013, por la cual se rechazó la
demanda de cumplimiento de contrato de promesa, considerando que éste no
cumple con el artículo 1554 N° 4 del Código Civil, porque en el contrato no se
encuentra especificado el objeto sobre el cual ha de recaer, dado que no se
sabe con certeza a cuánto ascienden los derechos de la demandada, tampoco
se especifican datos de la propiedad mayor como su superficie y menos se ha
determinado que parte del predio Porvenir es la que se debe transferir.
CUARTO: Que la sentencia recurrida acogió la demanda de resolución
del contrato de promesa de compraventa, en razón de que se acreditó que no
fue posible celebrar el contrato prometido en la fecha fijada al efecto, el 12 de
junio de 2012, por el actuar de la propia demandada quien no concurrió a la
Notaría a la que se debió presentar, ni justificó con prueba alguna el motivo de
su inasistencia, lo que califica como incumplimiento contractual de la parte
demandada, en los términos del artículo 1551 Nº 1 del Código Civil.
Luego agrega que ante dicho incumplimiento, el demandante tenía la
opción de acuerdo al artículo 1489 del Código Civil, de exigir el
cumplimiento forzado del contrato o la resolución del mismo, con
indemnización de perjuicios, optando primeramente por exigir el
cumplimiento forzado a través de la demanda deducida el 6 de julio de 2012,
en la causa Rol Nº C-348-2012, proceso en el que por sentencia definitiva de
fecha 16 de abril de 2013, firme y ejecutoriada, se rechazó la acción de
ejecución forzosa, por faltar un elemento de la esencia de la promesa, como
era la debida individualización de la cosa respecto de la cual recaía la
promesa.
Afirma la sentencia que no pudiendo la parte demandante hacer valer,
pese a haberlo intentado, la ejecución del contrato, le resta la segunda opción
que el indicado artículo 1489 inciso 2º del Código Civil establece, esto es, la
resolución del contrato.
En cuanto a los perjuicios, el fallo ordenó que la demandada restituya la
suma de $2.700.000.- que recibió del actor como anticipo del precio y además,
ordenó el pago de la cláusula penal de $5.400.000, por cuanto el contrato
definitivo no se verificó por el obrar y omisión de la demandada, no por la
imposibilidad muy posterior advertida por el Tribunal.
Por último, la sentencia desecha que el contrato de promesa adolezca de
un vicio de nulidad, toda vez que no siendo alegado expresamente por ninguna
de las partes y no existiendo sentencia declarativa que así lo señale
expresamente, el contrato derivó en otro distinto, pero igualmente inviable de
ejecución.
QUINTO: Que de lo consignado en los motivos precedentes, aparece
que la cuestión a resolver mediante el presente recurso estriba en determinar si
en las condiciones en que fue celebrado el contrato de promesa de
compraventa de autos era posible decretar su resolución con indemnización de
perjuicios, como lo hizo la sentencia recurrida o bien si debía determinarse su
nulidad, ordenando exclusivamente restituir a las partes al estado anterior a la
celebración del contrato.
SEXTO: Que al efecto cabe tener presente que la opción que prevé el
artículo 1489 del Código Civil para que una parte pueda pedir el cumplimiento
forzado o la resolución del contrato, parte del supuesto de que la contraparte
haya incumplido el contrato. Ahora bien, la noción de incumplimiento supone,
por una parte, constatar de manera objetiva que no se ha dado cumplimiento a
la prestación que imponía el contrato y, por otra parte, que tal incumplimiento
resulta imputable a la parte que ha omitido la obligación debida.
Es, por tanto, el incumplimiento contractual el que determina la
aplicación de los diversos remedios que provee la legislación para enfrentarlo,
como el cumplimiento forzado, la resolución y la indemnización de perjuicios.
Ahora bien, en la labor de averiguar si ha habido o no incumplimiento,
primeramente, resulta necesaria la fijación exacta del contenido de la regla
contractual, precisando aquello a lo que se ha obligado el deudor, lo que, por
cierto, también obliga a indagar, por tratarse de un contrato de promesa de
compraventa especialmente regulado por el legislador, si se cumplen las
condiciones exigidas para su validez.
En este sentido, el autor Raúl Diez Duarte aclara que: “dados los
problemas que crea este contrato de promesa, que se traducen en frecuentes
juicios, el legislador limitó en relación a su celebración la libertad contractual,
sometiéndolo a determinados requisitos tanto de fondo como de forma, que
deben cumplirse simultáneamente para conferirle validez, es decir, que la
omisión de cualquiera de ellos produce su nulidad” (El Contrato de Promesa,
estructura civil y procesal, Editorial Jurídica Conosur, 1993, pág.127). A lo
que agrega que “(…) este contrato es de excepción, es decir, de derecho
estricto. En el artículo 1554, nuestro legislador reconoció la existencia jurídica
de este contrato, pero sólo por excepción, al prescribir que ‘no produce
obligación alguna’, salvo que concurran las circunstancias que enumera” (Ob.
cit. pág. 128).
Abocándose a lo anterior, cabe precisar que en la especie, por sentencia
firme y ejecutoriada dictada con fecha 16 de abril de 2013 en la causa Rol C-
348-2012 del Juzgado de Letras de Cauquenes, es decir, en forma previa a la
presentación de esta demanda, deducida con fecha 25 de julio de 2013, se
determinó que el contrato de promesa de compraventa de marras carece de
uno de los elementos de la esencia, cual es que se especifique de tal manera el
contrato prometido que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la
cosa o las solemnidades que las leyes prescriben (artículo 1554 N° 4 del
Código Civil), puesto que no se precisa la cosa sobre la cual ha de recaer la
futura compraventa, dado que si bien se expresa que la demandada promete
vender “3 hectáreas de los derechos que a la promitente vendedora le
corresponde en una parte del predio Porvenir”, no se sabe a ciencia cierta a
cuánto ascienden los derechos de la demandada, tampoco se especifican datos
de la propiedad mayor a la que eventualmente pertenecían dichas acciones,
como su superficie y menos aún se ha determinado que parte del predio
Porvenir es la que se transfiere, razones que justificaron que en dicho proceso
se rechazara la demanda de cumplimiento forzado del contrato de promesa de
compraventa intentada por el actor.
Dicha decisión que, desde luego, tiene la fuerza de cosa juzgada
respecto de la no concurrencia del requisito previsto en el artículo 1554 N° 4
del Código Civil, resulta plenamente acorde con lo señalado por la doctrina
sobre este punto, en cuanto a que: “todo contrato de venta se compone de
varios elementos, que son el consentimiento de ambas partes sobre un objeto
determinado, la cosa y el precio y si es de bienes raíces, la escritura pública. El
artículo 1554 quiere que sólo falten las solemnidades o la entrega de la cosa.
Por lo tanto, para que se cumpla lo dispuesto en el número 4° del artículo
1554, deben concurrir el consentimiento, la cosa y el precio” (Arturo
Alessandri Rodríguez, De la compraventa y de la promesa de venta. Tomo II,
vol. 2, Editorial Jurídica de Chile, año 2003, pág.875). Y sobre la
determinación de la cosa, el mismo autor agrega: “(…) para que se llene este
objeto es menester que la cosa que se vende se determine en forma tal que no
haya ninguna duda acerca de cuál es ella (…). Este propósito no se lograría si
la cosa no estuviera claramente determinada, ya que entonces no se podría
realizar la venta con el solo cumplimiento de las solemnidades, puesto que las
partes no sabrían a punto fijo que era lo vendido. Para ello sería necesario
entrar a hacer esa determinación, lo que iría abiertamente contra ese precepto.
De ahí que la cosa vendida debe determinarse de modo que no se suscite
ninguna duda acerca de qué es lo que se vende. Si así no se hace, la promesa
es nula por indeterminación del objeto, o mejor dicho, por falta de
especificación del contrato prometido” (Ob.cit. pág. 898).
SÉPTIMO: Que de acuerdo a los raciocinios anteriores, resulta
evidente que el rechazo de la acción de cumplimiento forzado del presente
contrato de promesa, decidido por sentencia ejecutoriada en forma previa a la
presentación de la demanda intentada en autos, se basó en la imposibilidad de
disponer su ejecución forzada por adolecer la promesa de un elemento de la
esencia, cual es la falta de especificación del objeto sobre el cual ha de recaer
el contrato definitivo.
De este modo, dado que el contrato de promesa carecía de un elemento
de su esencia que hacía imposible su cumplimiento, sea voluntario o forzado,
no es posible imputar a la parte demandada un incumplimiento contractual, lo
que desde luego descarta no sólo la posibilidad de decretar su cumplimiento
forzado, sino también los restantes remedios dispuestos por la legislación
frente al incumplimiento, como la resolución del contrato y la indemnización
de perjuicios.
OCTAVO: Que de acuerdo a lo razonado precedentemente, los jueces
del fondo efectivamente incurrieron en una errónea aplicación del artículo
1489 del Código Civil, pues accedieron a la petición de resolver el contrato
con indemnización de perjuicios, a pesar de que no concurría el presupuesto
básico relativo al incumplimiento contractual, en razón de la falta de validez
del contrato de promesa.
NOVENO: Que en cuanto a la posibilidad de decretar la nulidad del
contrato de promesa, cabe consignar como cuestión preliminar que no es
efectivo lo afirmado por los jueces del fondo en torno a que ninguna de las
partes alegó expresamente la nulidad, puesto que en la propia demanda, en
particular a foja 16, consta que el actor sí planteó que el contrato debe ser
declarado nulo por faltar un requisito de su esencia, como es el previsto en el
artículo 1554 N° 4 del Código Civil, pretensión que también sostuvo la parte
demandada en el punto 3 de su escrito de contestación que rola a fojas 26.
 De esta forma, coincidiendo las partes en que el contrato de promesa
adolece del requisito de la esencia previsto en el artículo 1554 N° 4 del
Código Civil, lo que, por lo demás, fue establecido en una sentencia
ejecutoriada dictada en forma previa al inicio de este juicio que produce cosa
juzgada sobre este punto, no cabía más que acceder a decretar la nulidad
absoluta del contrato de autos, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos
1681 y 1682 del mismo Código, por faltar en el contrato uno de los elementos
que la ley prescribe para el valor del mismo contrato.
Por lo dicho, los jueces del fondo también erraron al descartar la nulidad
absoluta del contrato de promesa objeto del pleito, infringiendo con ello lo
dispuesto en los artículos 1681 y 1682 del Código Civil, en relación con lo
dispuesto en el artículo 1554 del mismo Código.
DÉCIMO: Que, por último, al haber condenado a la demandada al
pago de la cláusula penal prevista en la estipulación cuarta del contrato de
promesa, los jueces del grado infringieron lo dispuesto en el artículo 1536 del
Código Civil, por cuanto dispusieron el cumplimiento de la misma no obstante
que la obligación principal es nula y que por mandato de la norma aludida la
nulidad de la obligación principal acarrea la de la cláusula penal.
UNDÉCIMO: Que de acuerdo a lo razonado en los motivos
precedentes, efectivamente los jueces del fondo han incurrido en los yerros
normativos denunciado en el recurso, los que tenido una clara influencia en lo
dispositivo de lo resuelto, pues han motivado que la demanda de resolución de
contrato sea acogida, en circunstancia que ésta debió ser desestimada y que, en
cambio, debió haberse declarado la nulidad absoluta del referido contrato,
todo lo cual justifica que el recurso de casación en el fondo sea acogido.
Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos
764, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de
casación en el fondo deducido en el primer otrosí de fojas 110, por el abogado
Roberto Needham Reyes en representación de la parte demandada, en contra
de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Talca de fecha
veinticinco de mayo de dos mil quince, escrita a fojas 109, la que se invalida
y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero
separadamente.
Regístrese.
Redacción a cargo del Ministro señor Juan E. Fuentes Belmar.
Rol N° 11.881-2015
Pronunciado por la Primera Sala de Febrero de la Corte Suprema, por los
Ministros, Sr. Patricio Valdés A., Sr. Pedro Pierry A., Sr. Juan Eduardo
Fuentes B., Sr. Carlos Aránguiz Z. y Sr. Manuel Valderrama R.
No firma el Ministro Sr. Valdés, no obstante haber concurrido a la vista del
recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicio.

Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a diecisiete de marzo de dos mil dieciséis, notifiqué en

Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.