5 Things

You Need to Know

Before Investing in
Property Stocks  

 
 
 
Dear Attendees,   
 
It is truly my honour to interact with you in the 1­Hour Live Webinar 
Session with KCLau.com on March 22, 2016.  
 
Personally, I have prepared a lot of materials for this particular webinar. 
This includes compilation of financial, operating and share price data of 
over 70 property stocks listed mostly on Bursa Malaysia. For this 
webinar notes, I would cover the 5 things that you need to know first 
before investing your money into property stocks. They include:  
 
 

Bursaking.com.my 
#1: Property Stocks Have No Real Income-Generating 
Assets 
 
Property stocks are different from REITs. For a start, if you invest in 
REITs, you are buying into a portfolio of income­producing commercial 
recurring income​
properties for rental income. You will receive ​  from the 
REIT as long as it continues to own its commercial properties.  
 
Meanwhile, property stocks derive income from sales of properties. 
Once the developed properties are sold and transferred to their 
no longer derive recurring 
respective buyers, property stocks would ​
income ​
from them.  
 
In fact, the balance sheet of property stocks are comparable with the 
balance sheet of a manufacturing company. For instance,  
 
 
Definition of the 5 Largest Assets of a Property Stock 
 
No.  Property Stocks  Manufacturing Company 

1  Land Held for Development  Raw Material 

  Property   Work­in­Progress  
2  Development Cost  (Half­Built Property) 

3  Inventories  Unsold Products 

4  Trade Receivables  Buyers who Haven’t Pay 

5  Cash & Cash Equivalent  Lifeblood of the Company 
 
 
Let us look at them in greater detail:  
 
 

Bursaking.com.my 
 1. Land held for development​
 ​
are often lands that have yet to be 
developed. By themselves, these parcel of lands do not generate 
recurring income for its shareholders. Hence, it is comparable to 
a manufacturing company which buys raw materials and left 
them in their warehouses. By themselves, these materials do not 
bring income to the manufacturing company.  
 
 
2. Property development costs​
 are associated with land 
acquisition and direct cost attributable to property development 
projects. It refers to properties that are half­built. To put it simply, 
it is like ‘work­in­progress’ products which can be realistically 
recovered for money from a manufacturer’s point of view.  
 
 
3. Inventories​
 are completed properties which have yet to be sold.  
 
 
4. Trade Receivables​
 are cash to be recovered from their 
customers for sales made. If you sell a product to customer 
which promises to pay you in 30 days but did not, then, the trade 
receivables would be ‘Past Due’. If the customer could not pay, 
then, the trade receivables would be ‘Bad Debts’. Property stocks 
that have excessive ‘Past Due’ trade receivables and ‘Bad Debt’ 
is definitely a ‘No­No’.  
 
 
5. Cash ​
is king. It is the one that gets the project going. We would 
prefer property stocks that have excessive cash reserves which 
could be invested into acquire more land for development, or 
investment properties for recurring income. Alternatively, these 
excessive cash could be distributed to investors in the form of 
dividends.  
 
 

Bursaking.com.my 
#2: Profits are Estimates  
 
stage of completion​
Revenue and cost are accounted based on the ​  of a 
property development project.  
 
Often, the stage of completion is determined by the proportion that 
property development costs incurred for work performed to date bear to 
the estimated total property development costs. For instance,  
 
 
Stage of Completion
= Cost Incurred to Date / Total Estimated Cost
 
 
Cash-Based Revenues 
Hence, it is different from stocks that derive ​
such as Berjaya Food Bhd (Starbucks & Kenny Rogers) and Padini 
Holdings Bhd (Apparels). Usually, these companies would generate 
positive operating cash flows if they are profitable.  
 
Meanwhile, property stocks often have their cash tied up in working 
capital assets mentioned earlier. They include land held for 
development, property development costs, inventories and trade 
receivables. Hence, the amount of working capital needed for property 
stocks is usually higher than companies that generate cash­based 
revenues.  
 
 
#3: Dividend Payout Ratio > 20% 
 
This also means, property stocks usually do not pay out high level of 
dividends to its existing shareholders.  
 
Here, we would calculate and compare the cash­to­current assets and 
dividend payout ratio for both property stocks and REITs. Apparently, 

Bursaking.com.my 
property stocks have lower dividend payout ratio as they have lower 
levels of cash in their balance sheet compared to REITs.  
 
 
    Cash­to­  Dividend 
    Current Asset  Payout  
No.   Stock Name  Ratio (%)  Ratio (%) 

1  SP Setia Bhd  18.92%  47.05% 

  Crescendo Corporation     
2  Bhd  41.31%  34.34% 

  Matrix Concept Holdings     
3  Bhd  7.49%  30.83% 

4  Mah Sing Group Bhd  15.73%  28.14% 

5  Hua Yang Bhd  8.18%  26.74% 

6  Al­Aqar Healthcare REIT  86.57%  97.79% 

7  Hektar REIT  66.35%  90.39% 

8  Sunway REIT  65.73%  105.60% 

 
 
The highlighted in green is the top 5 property stocks in terms of dividend 
payout ratio.  
 
This means, at 47.05%, SP Setia Bhd has the highest dividend payout 
ratio among property stocks listed in Malaysia. Crescendo Corporation 
Bhd and Matrix Concept Holdings Bhd are in 2nd and 3rd place. They 
are the only 3 property stocks that pay more than 30% of their earnings 
to its shareholders consistently.  
 
Their dividend payout ratios are relatively low compared to REITs which 
pay out a minimum of 90% of their realized earnings to its shareholders. 

Bursaking.com.my 
Thus, REITs are more suitable for income-based investors who are 
seeking high dividend yields. 
 
Despite low dividend payout ratio, investors may view in favour of 
property stocks that has a minimum dividend payout ratio of 20% per 
annum. Companies that has a track record of paying out at least 20% of 
its earnings to its shareholders are deemed to have better & stronger 
cash flow management than its peers.  
 
 
Dividend Payout Ratio > 20%
= Stronger Cash Flow Management than its Peers
 
 
#4: Return on Equity (ROE) > 10% 
 
Which of the 2 stocks would I choose?  
 
 
Choice  1  2 

Company  SP Setia Bhd  Hektar REIT 

ROE (%)  9.05%  9.68% 

Dividend     
Payout      
Ratio (%)  47.05%  90.39% 
 
 
More Explanation before You Decide:  
 
1. SP Setia Bhd pays out 47.05% of its earnings to its shareholders 
consistently. It had retained 52.95% of its earnings within the 
company. The retained earnings were then reinvested back into 
the company. From which, SP Setia Bhd was able to maintain its 

Bursaking.com.my 
 ROE at 9.05% per annum.  
 
2. Meanwhile, Hektar REIT has paid out 90.39% of its realized 
earnings to its shareholders. It does not need to retain much 
earnings to generate a consistent ROE of 9.68% per annum.  
 
 
My Choice
 
Between the 2 stocks, I might have to go with Hektar REIT. This is 
because SP Setia Bhd needs to conserve 53.95% of its earnings, 
reinvesting them only to achieve the level of ROE equivalent to Hektar 
REIT over the last 5 years. In this case, I prefer to have cash payouts 
than having my share of earnings ‘stuck’ within SP Setia Bhd.  
 
 
What Property Stocks do with Retained Earnings?
 
As mentioned, property stocks do not generate income after selling off 
their developed properties. Hence, in addition to working capital, they 
need to retain profits to acquire new land held for development. This is 
also known as landbanking. They are important to generate income for 
future years.  
 
Hence, if I have to forgo dividend payouts, then logically, I would want 
my share of earnings to be reinvested back into the company for higher 
returns or ROE.  
 
Often, REITs generate 6% ­ 10% in ROE and pay a minimum of 90% of 
its realized earnings to its shareholders. Thus, using REITs as a 
benchmark, I would be aiming for property stocks that has a track record 
of generating above 10% in ROE per annum consistently. The high 
levels of ROE is to compensate for the dividends forgone.  
 
 
Return on Equity > 10%

Bursaking.com.my 
 = Compensate My Forgone Dividends
 
 
#5: Drivers of Future Growth 
 
There are 3 things which would influence the financial performance of a 
property stocks in future years. They include:  
 
 
Unbilled Sales
Unbilled sales are revenues which have yet to be reported in a 
company’s financial statements. These could be property sales achieved 
by their current projects. Often, they would be reported in the next 1 ­ 2 
financial year. Thus, unbilled sales provides income visibility to investors 
over a short period.  
 
 
Landbanking
As mentioned, landbanking is often referred to a property company’s 
purchase to increase their land holdings. It is important for companies to 
replenish their available land for development to ensure continuity of 
future revenues and profits. Often, we would place more focus onto 
companies which reveal their size of their available landbank.  
 
 
Property Launches
It is crucial for companies in this sector to report candidly about their 
present and future project undertakings. Here, we want to know what the 
project is, the duration of the project and its Gross Development Value 
(GDV). Often, you would find these information in the Chairman’s and 
CEO’s Statements and the Operating Review within a company’s annual 
reports.  
 
As mentioned, the property sector is forward­looking. Property 
companies that report candidly on their future prospects are often 

Bursaking.com.my 
welcomed by investors. This is because they allow investors to assess 
the company’s future earnings potential, thus, projecting investors’ 
confidence. Usually, property companies that reveal little about their 
operations are less interested by investors.  
 
 
Conclusion: Who is it for?  
 
So, are property stocks for you?  
 
If you are into dividends, then, property stocks may not be for you.  
 
If you are into capital gains over the next 2 ­ 3 years, then perhaps, you 
may consider putting fundamentally strong property stocks into your 
investment portfolio. Here, I would provide 6 key distinctions between 
property stocks and REITs. This would help you decide which sector you 
may be interested to explore first.  
 
 
No.  Differences in  Property Stocks  REITs 

1  Asset Strength  Management  Properties 

2  Profits  Credit  Cash 

3  Dividends  20% ­ 40%  >90% 

4  ROE  >10%  6% ­ 10% 

    Unbilled Sales,   
    Landbanking,    
    New Property   
5  Growth  Launches   Buy New Properties 

6  Who is it for?  Growth Investors  Dividend Investors 

 
 
 

Bursaking.com.my 
 

Cheers

Sincerely From,

Ian Tai
Founder of Bursaking.com.my
The Simplest Stock Filter in Malaysia

Disclaimer:
The strategies outlined in this article / report / written material is
intended for education & illustration purposes. It is strictly not
intended to be an investment advice & must not be relied upon as
personal financial advice. If you need specific investment advices,
please consult the relevant professional investment advisors.

No warranty is made with respect to the accuracy, adequacy,

reliability, suitability, applicability, or completeness of the
information contained.

The author disclaims any reward or responsibility for any gains or

losses arising from direct and indirect use & application of any
contents of the article / report / written material.
 

Bursaking.com.my