Universidad

nacional autónoma
de México

Facultad de derecho
Sua

DERECHO ROMANO I
Ensayo hipoteca conceptos y
evolución

Mtro: Laura Isabel Guerra Reyes

Alumno: Joaquín López Pérez
Hipoteca conceptos y evolución.
Resumen
En la actualidad se habla de la garantía prendaria, cuando una persona; física o moral, solicita
un préstamo o un crédito ante una institución crediticia uno de los requisitos es contar con
una garantía prendaría, o cuando una persona se acerca a una institución crediticia, de los
muy conocidos Monte de la Piedad, se puede solicitar un préstamo de dinero dejando en
garantía una cosa (reloj, computadora, auto, ect.) el cual se recupera cuando el sujeto al que
se le presto el dinero se le hace entrega de su objeto (cosa) sin sufrir algún deterioro por
efecto del uso, solo por efecto del tiempo, es decir que se resguarda la “cosa” sin usarla hasta
que es recuperada por el sujeto.
Resulta sencillo entender que esta acción o actividad realizada por dos personas se denomina
Hipoteca, pero realmente se conoce la historia de este tipo de propiedad, se define como
propiedad por el derecho romano, ¿Cuál es su origen, sus implicaciones jurídicas? y ¿Cómo
es que ha persistido por más de dos mil quinientos años?. Son interrogantes a las que se les
dará una explicación en el presente trabajo, comenzando con la descripción de la hipoteca
como parte de lo que los romanos denominaban derechos reales, que es la cosa, forma s de
propiedad y como se ha mantenido a través del tiempo y del espacio.

Introducción
Para entender el termino jurídico de la hipoteca es necesario retroceder en el tiempo hasta la
Roma antigua ya es en el derecho donde podemos encontrar sus antecedentes como uno de
los derechos reales con igual o mayor importancia que en la actualidad y muestra de ello es
la permanencia en el tiempo y en el espacio que su esencia permanece, sino como los romanos
la concebían, el concepto es muy semejante, muestra de ello es que el código civil mexicano
que atrae muchos de los conceptos que el derecho romano definió con antelación.

Los derechos reales

En el derecho romano los derechos reales son oponibles a cualquier tercero, que facultan a
su titular a para que saque provecho de una cosa ya sea en la forma máxima que permite el
derecho, derecho de propiedad, o en una forma reducida, en bienes in muebles como
prenda.1
El termino de derechos reales se deriva de la palabra res que significa cosa, por lo que es
necesario explicar el significado de cosa en el derecho romano.
La palabra res tiene un significado más extenso que de la palabra cosa en el idioma español.
Los primeros romanos decían que res (cosa) es todo objeto sobre el cual pueden caer
derechos. Es decir se refiere a todos los objetos materiales, corpóreos e incorpóreos que
pueden ser jurídicamente comerciables, quedando excluidas las prestaciones, los servicios y
las entidades inmateriales.2
Cosas que quedan fuera del comercio
Algunas cosas en el derecho romano pueden estar fuera del comercio por diferentes causas
entre ellas su naturaleza, es decir que no es posible su apropiación como es el sol, la luna las
montañas, entre otros; o por razones religiosas como los templos de los dioses domésticos y
por último por razones de límite de los campos o de la ciudad, tal es el caso de murallas.
En el derecho romano las res en comercio se pueden dividir en varias categorías la primera
corresponde a las terrenos dentro de Italia, la segunda corresponde a los bienes muebles e inmuebles.
La tercera a los bienes genéricos y específicos. Una cuarta división son los bienes consumibles y no
consumibles. La quinta división corresponde a los bines corpóreos y no corpóreos. La sexta división
hace referencia a los bienes principales y accesorio. Una séptima categoría divide a las cosas simples
de las compuestas. La octava división se hace en las cosas divisibles e indivisibles y por último la
novena división distingue el capital de la cosa matriz.
La posesión
Para comprender con claridad los diferentes derechos reales que definieron los romanos y
que existen hasta nuestros días en nuestro sistema jurídico es muy importante comprender la
naturaleza de la posesión y su relación con la propiedad, así como la diferencia entre una y
otra además de su interacción entre estas.
_______________________________________________________________
1Margadan S. Floris, Guillermo, El derecho privado romano,18ª ed. Estado de
México1992, p 238
2Huber Olea, Francisco José. Derecho romano 1, México, IURE editores, 2005, p
23.
La posesión refiera a la íntima relación que tiene un apersona con un acosa, que dé a la
persona una posibilidad exclusiva de utilizar esta.
En el derecho romano esto se denomina el corpus y a la voluntad de tenerlo por parte de la
persona se le denomina animus por lo que para tener posesión de algo es necesario contar
con las dos el corpus y el animus. La carencia de alguno de los elementos conduce a la
pérdida de la posesión.
La propiedad
La propiedad es el derecho de obtener de un objeto toda la satisfacción que de éste pueda
proporcionar. Este derecho puede ser limitado por el interés público y por otros derechos
privados que desmiembren la propiedad.3
La propiedad tiene cuatro derechos inherentes para quien ejerce el dominio y de quien goza
sobre aquello que lo pertenece, estos son ius utendi que da el dercho de utilizar la cosa que
se tiene en propiedad; el ius fruendi que es la posibilidad de servirse de los frutos que el
objeto produzca; el ius abutendi que es derecho servirse de los frutos hasta que le pertenece
hasta agotarla. Inclusive disponer del objeto, consumirlo, enajenarlo y usarlo de forma
antieconómica e incluso destruir el objeto4; a estos tres elementos se puede añadir el ius
vindicandi que es el derecho de propietario a reclamar el objetos a terceros poseedores o
detentadores cuando se ve privado de lo que le pertenece.
En el derecho romano se reconocen dos tipos de propiedad la propiedad quiritaria que es la
propieda reconocida por el ius civilis por lo tanto con efectos jurídicos mayores, y la
propiedad bonitaria esta se configuraba cuando faltaba uno de los requisitos exigidos por el
ius civilis y era reconocida por el ius honorarium.
Hasta el momento se han revisado los términos referidos a la propiedad de los derechos reales
pero es necesario analizar los desmembramientos de la propiedad donde los derechos que
gozan los los propietarios se reparte en varios sujetos, todos los cuales gozan de derechos
reales que se pueden oponer a todo el mundo, pero estos siempre inferiores al pleno derecho
de la propiedad. A estos derechos se les denomina iura in re aliena que se refiera a la
_______________________________________________________________
3Margadan S. Floris, “Guillermo, El derecho privado ….” cit, p 244
4 Bialostosky Barshavsky Sara, Panorama del Derecho Romano, 8ª Ed. Porrúa
2007, p 98
propiedad como derecho de goce y garantía, es decir unos son propietarios, pero otros gozan
derechos reales de la cosa ajena. Dentro del desmembramiento de la propiedad se encuentran
los derechos reales de goce que incluye las servidumbres reales, personales y al infiteusis y
la superficie.
Así mismo están los derechos reales de garantía que incluyen a la prenda y la hipoteca.
La hipoteca
Los principales medios de garantizar un crédito son las garantías personales (como a fianza
particular y la otorgada) y las reales como la prenda y la hipoteca.5
Esta última se afecta un objeto que responde por el pago de dicho crédito, pero este objeto
no puede venderse ni embargarse por terceros lo que da una mayor garantía a los acreedores,
que la garantía personal.
Caracteres de la hipoteca
i) La hipoteca es un derecho real
ii) La hipoteca es un derecho accesorio
iii) La hipoteca recae sobre bienes inmuebles6
Además es indivisible fundado en la voluntad de las partes y que subsiste por completo aun
cuando se haya liquidado parte de la deuda y se extingue hasta el cumplimiento del total de
la deuda.7
La hipoteca puede tener como objeto:
i) Un bien corporal, siempre que esté en comercio
ii) Una cuota ideal de una copropiedad, respondiendo únicamente dicha parte del deber del
titular.
iii) El derecho de usufructuó
iv) Una servidumbre real
__________________________________________________________________
5Huber Olea, Francisco José, “Derecho romano….” cit., p 136.
6Lopéz del Carillo, Nelson Julio, Naturaleza jurídica de la hipoteca, Revista jurídica
de Buenos Aires, Argentina, núm. 15, enero.junio de 2009,
http://www.derecho.uba.ar/publicaciones/lye/revistas/15/naturaleza-juridica-de-la-
hipoteca.pdf
7
Huber Olea, Francisco José, “Derecho romano….” cit., p 136.
v) Un derecho de prenda o hipoteca
vi) Todo un patrimonio presente e, inclusive, futuro.
Las formas de constitución de una hipoteca pueden ser por contrato, por testamento, por
voluntad de ambas partes y por determinación legal.
Los derechos del acreedor hipotecario consistían, en su origen, únicamente en el derecho real
de retención que implica la facultad de reclamar la hipoteca a cualquier poseedor.8 A los
derechos que el acreedor prendario deriva automáticamente del derecho de prenda se puede
añadir la facultad para recuperar los gastos para la conservación del objeto así como reclamar
los daños causados por la posesión de la prenda o hipoteca.
Se ha dado en recorrido por los derechos reales del derecho romano ahora veremos algunos
elementos que permanecen y están en el código civil mexicano y que son vigentes en la
actualidad.
Se pueden identificar en el código, a partir del artículo 749, elementos como los bienes y su
clasificación en los artículos 749 al 789, en los artículos 790 al 829 trata de la posesión, de
los artículos 830 al 988 se refieren a la propiedad y a sus derechos, del artículo 989 al 1048
del usufructuó, del artículo 1049 al 1056 del uso y de la habitación del 1057 al 1134 de las
servidumbres, del 1135 al 1180 de la prescripción del artículo 2856 al 2892 de la prenda
Título decimoquinto de hipoteca del artículo 2893 al 2929, se pueden identificar términos
muy similares a los descritos por el derecho romano.
Para ejemplificar lo anterior citaremos el artículo 2893. La hipoteca es una garantía real
constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el
grado de preferencia establecido por la ley.9
En el texto se puede observar la similitud en palabras como “garantía”, “bienes”, “real” lo
que indica que como se comentó al inicio del presente trabajo el derecho romano, a pesar del
paso del tiempo y del espacio, ha permanecido en esencia y se demuestra con las similitudes
________________________________________________________________________
8Margadan S. Floris, “Guillermo, El derecho privado ….” cit, p 244
9Asamblea Legislativa Del Distrito Federal, VII Legislatura “Código civil para el
Distrito” Diario oficial de la nación, México 26 de mayo de 1928,
http://www.aldf.gob.mx/archivo-2e8d72b55b5b732a3535a7b8152304f8.pdf
que pueden encontrarse en diferentes textos de índole jurídica.

Conclusión
Al hacer un análisis de la descripción de los derechos reales en el derecho romano se puede
entender la diferencia entre posesión y propiedad u os tipos que hay de cada una de estas.
Entender el cómo dos personas una propietaria y la otra posesionaria pueden una gozar y otra
tener el derecho sobre la misma cosa es realmente sorprendente.
Al inicio del curso me preguntaba que tenía que ver del derecho romano con estudiar derecho
en una universidad de país me sorprendió después de leer un poco de esta materia y las
sesiones con la profesora, y de los demás profesores, me di cuenta de la importancia de
estudiar la historia no solo de mi país sino del mundo que por diferentes medios y a través
del tiempo han influenciado para formar el mundo actual en el que vivimos.
Entender el derecho romano y en especificó, la pequeña fracción, de los derechos reales y
por ende la hipoteca es una pequeña muestra de cómo podemos abordar el derecho civil de
México con mayor entendimiento.
No se cómo va el dicho pero, el que no conoce su historia, está condenado a repetir los mismo
errores, espero que no sea tarde aun para no seguir cometiendo rrores,

Bibliografía
1.- BIALOSTOSKY BARSHAVSKY Sara, Panorama del Derecho Romano, 8ª Ed. Porrúa
2007, P 55
2.- CAMARA DE DIPUTADOS LXIII LEGISLATURA “Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos”, Diario oficial de la nación, México 5 de febrero de 1917,
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/htm/1.htm.
3.- HUBER OLEA, Francisco José. Derecho romano 1, México, IURE editores, 2005, p 135.
4.- Fernández Baquero, María Eva, “Definición jurídica de la familia en el derecho romano”,
Revista de derecho UNED España núm. 10 enero juni2012, pp147-176.
5.- MARGADAN S. FLORIS, Guillermo, El derecho privado romano,18ª ed. Estado de
México1992, pp 207
6.- CAMARA DE DIPUTADOS LXIII LEGISLATURA “Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos”, Diario oficial de la nación, México 5 de febrero de 1917,
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/htm/1.htm.
7.-Federalhttp://docs.mexico.justia.com.s3.amazonaws.com/estatales/distrito-
federal/codigo-civil-para-el-distrito-federal.pdf.