Regist 1

Unidad 1
1. 1 Constitución y oponibilidad de
los derechos subjetivos
patrimoniales: derechos reales y
personales
En nuestro derecho, tal como lo estableciera Vélez Sarsfield en el Código

Civil los derechos personales se constituyen por el solo consentimiento de
las partes, mientras que para constituir derechos reales se estableció la
mecánica del título y modo, sean éstos sobre muebles o inmuebles.
En la constitución de derechos reales, Vélez Sarsfield se apartó del régimen

consensualista vigente en Francia, que sólo exigía el consentimiento para la
constitución de derechos reales, lo que llevaba a la falta de seguridad
jurídica por no poder conocerse al titular del derecho real, privando de
protección al tráfico jurídico. Respecto a esto encontramos la nota al art.
577 del Código Civil argentino que en la última parte del segundo párrafo
Vélez sostiene que “no se concibe que una sociedad este obligada a respetar
un derecho que no conoce”.
Materia: Derecho Registral I

Profesor: Sebastián Gabosi | 2
Con respecto a la mecánica de constitución de los derechos reales en
nuestro derecho, Vélez Sarsfield adoptó la mecánica del título y modo y
para su oponibilidad el régimen publicitario de los mismos a través de la
tradición, que tiene como efecto el modo posesorio, no previendo la
registración de los mismos con fines publicitarios, salvo para el caso de la
hipoteca por no ejercerse ese derecho real por medio de la posesión.
Cabe aclarar que esta inscripción de la hipoteca sólo se exigió a los fines de
la oponibilidad de la misma a terceros, surtiendo efectos entre las partes y
respectos a ciertos terceros, como por ejemplo los que intervinieron en el
acto, desde el nacimiento mismo del derecho real (art. 3135 C.C.).
En el año 1958 se sanciona el decreto/ley 6582/58 “Régimen Jurídico del

Automotor” que establece la necesidad de registración de los derechos
reales sobre automotores con efecto constitutivo. Es decir que hasta que no
se registren las constituciones, transmisiones o modificaciones sobre esos
derechos reales las mismas no quedarían constituidas como tales.
Pero la reforma del Código Civil introducida por la ley 17.711 introduce una
modificación en el art 2505, estableciendo que los derechos reales sobre
inmuebles, sólo quedarían perfeccionados con la registración de los mismos
(art. 2505 1° párr. C.C.).
A partir de dicha modificación comenzó la discusión en materia doctrinaria,

para desdeñar si con la exigencia de la registración de los mismos era con
efecto constitutivo o declarativo.
Dicha modificación se complementa con la sanción casi inmediata de la ley

17.801, que reglamenta el “Registro de la propiedad inmueble” que en su
artículo 4, y en mismo sentido de lo establecido en el Art 2505 2° párr. C.C.
establece que la inscripción será sólo a los efectos de la oponibilidad de los
mismos a terceros.
En resumen, el régimen actual de la constitución de derechos personales en

nuestro régimen es el del solo consentimiento de las partes y el de los
derechos reales exige el consentimiento vertido en un título y el modo,
exigiendo para inmuebles con el efecto de la oponibilidad la inscripción
registral de los mismos. Y para los muebles continua el régimen general de
no inscripción de los mismos, con algunas excepciones mediante la sanción
de leyes especiales donde se exige registración como en los casos de buques,
aeronaves automotores, caballos de pura sangre, etc.
Art. 2.505.- “La adquisición o transmisión de derechos reales

sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante
la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda.
Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a

terceros mientras no estén registradas”.

MECÁNICA DE CONSTITUCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
En los párrafos anteriores mencionamos que para la constitución y

transmisión de los derechos reales, sean sobre muebles o inmuebles, Vélez
Sarsfield previó la mecánica del título y modo.
En la mecánica de título y modo prevista por Vélez Sarsfield en materia de

inmuebles, el modo cumple dos funciones una constitutiva del derecho real
y otra declarativa, es decir un efecto publicitario que determina la
oponibilidad del mismo.
Esta mecánica se vio en parte afectada por la reforma introducida al art.

2505 por la ley 17.711, que establece que la perfección de los derechos reales
sobre inmuebles sólo se producirá mediante la inscripción de los títulos de
ésta en los respectivos registros.
Aunque dicho requisito se estableciera sólo con una finalidad publicitaria,

lo cierto es que el mismo se ha sumado de alguna manera a los requisitos de
título y modo.
De este modo, la reforma mencionada le ha restado al modo el efecto

declarativo de oposición, salvo el caso del art. 20 de la ley 17.801.
Dentro de las clasificaciones que se han hecho de los modos de adquirir

derechos reales la más importante que encontramos es la que los clasifica
en originarios y derivados.
Un modo de adquisición es originario cuando frente al supuesto fáctico
previsto en él, nace un derecho que se constituye con absoluta
independencia de todo derecho anterior que hubiera podido existir sobre la
cosa. Son ejemplos clásicos de ellos la apropiación, la caza y la pesca, el
aluvión y avulsión y la usucapión veinteñal.

El modo originario, por ser original, proporciona un dominio
absolutamente libre de vicios o gravámenes que pudieren haber existido
con motivo de la titularidad anterior.
El modo para ser derivado necesariamente debe devenir o derivar de un

anterior titular, quien voluntariamente se compromete a constituirlo en
cabeza del adquirente.
Cuando el modo es derivado necesariamente contaremos con un acto

jurídico bilateral, un negocio jurídico, el cual cumplido por las partes
producirá la constitución del derecho real.
En los modos derivados el mismo se cumple a través de la tradición prevista

por los art. 577, 2601, 2602 y 2603 del Código Civil.
De este modo, en la constitución de derechos reales por modos derivados es

de plena aplicación el principio del “nemo plus iuris ad allium transferre
potest cuam ipse haberet” prevista por el Art. 3270 del Código Civil que
establece que no se puede transmitir un derecho que no se tiene ni tampoco
adquirir un derecho que no tiene quien pretende transmitirlo.
Habiendo establecido la clasificación de los modos en originarios y

derivados, y habiendo establecido que para la constitución de derechos
reales tanto sobre muebles como inmuebles Vélez Sarsfield previo la
mecánica del título y modo, es necesario advertir que no es pacífica la
doctrina al entender si esta mecánica es aplicable a las constituciones de
derechos reales por modos originarios o derivados o sólo para los modos
derivados.
De este modo, tenemos dentro de los que consideran que sólo es aplicable a
las constituciones de derechos reales por modos derivados a Mariani de
Vidal, Argañaraz, Salvat y la mayoría de la doctrina, entendiendo éstos que
por modo debe entenderse a la tradición, la cual es aplicable sólo a los
modos derivados.
Pese a las opiniones vertidas por estos autores es necesario analizar las tesis
elaboradas por dos notables juristas como López de Zavalía y Gabriel
Ventura, para los cuales la mecánica del título y modo prevista por nuestro
Código Civil es aplicable tanto a las adquisiciones por modos derivados
como a las por modos originarios.
Sostienen estos autores que sea el modo originario o derivado, siempre
debe existir para ellos un complemento causal. Sin causa, el modo por sí
solo no posibilita la constitución de ningún derecho real.
Advierte Ventura que esta afirmación surge en el caso de los modos

derivados del mismo Código Civil, que en el art. 2602 al referirse a la
tradición traslativa del dominio expresa “la tradición debe ser hecha por

título suficiente para transmitir el dominio”. En el caso de los modos
originarios, no encontramos una norma que expresamente lo prevea, sin
embargo al igual que López de Zavalía sostienen que bastará con realizar
una clasificación de las causas para demostrar que ellas existen y son
necesarias tanto en los modos originarios como en los derivados.
Nos dice López de Zavalía que todos los modos deben ir acompañados de
un título, entendiendo a este último en el sentido de causa fuente; así nos
dice que en los modos derivados como la tradición el título lo constituye un
negocio jurídico y en los casos de los modos originarios como la apropiación
o la caza el título para dichas adquisiciones lo encontramos en la ley.
De este modo, ventura distingue entre causas genéricas y causas específicas,

a lo que de manera muy similar López de Zavalía denomina títulos norma
generales a las primeras y títulos norma individual a las segundas.
CAUSAS ESPECÍFICAS: Hay causas específicas cuando en el título de

adquisición se concretan o determinan los sujetos y el objeto de la
pretensión jurídico real.
Advierte Moisset de Espanés que este título de adquisición es anterior a la

efectiva constitución del derecho real, haciendo nacer a través de ella y a
favor del acreedor un derecho personal por el cual el vendedor se
transforma en deudor de una obligación de dar cosa con el fin de constituir
sobre ella un derecho real, causa que se consolidará en la adquisición del
derecho real al operarse el modo traditorio en este caso.
Hay que dejar en claro que siempre a las causas específicas o títulos,
normas individuales procuran el cumplimiento de un modo derivado.
CAUSAS GENÉRICAS: Las causas genéricas para estos autores están

previstas en la ley.
En este sentido sólo podrá ser una ley emanada del Congreso de la Nación,
único facultado a sancionar leyes que determinen causas y modos de
constitución de derechos reales, así como también único capaz de crear
derechos reales.

Las causas genéricas prevén supuestos fácticos en los que se encuentran de
manera indeterminada los sujetos y el objeto de la pretensión jurídico real y
que una vez cumplidos, producen la constitución del derecho real.
Son ejemplos de causas genéricas de adquisición de derechos reales la

apropiación, la usucapión veinteñal, la aluvión, la avulsión, etc., y el modo
complementario a ellas en cada caso será la conducta de un sujeto
determinado que se coloca en dicho supuesto fáctico, haciendo nacer el
derecho real.
A toda causa genérica de adquisición de derechos reales les corresponde un

modo complementario de carácter originario.
Ahora desarrollaremos un análisis sobre cómo repercute la necesidad de

registración de los derechos reales en las diferentes clases de títulos y de
modos.
Hemos visto que nuestro sistema registral inmobiliario prevé la registración

de los derechos con efecto declarativo, y salvo en el caso previsto en el art.
20 de la ley 17.801, la falta de registración del mismo lo tornará inoponible
a terceros.
Respecto a otros registros como el de automotores o el de Caballos pura

sangre de Carrera la registración actúa no sólo con un efecto declarativo,
sino también con el efecto constitutivo del derecho.
Es viable decir que tanto en un sistema registral de bienes con efecto

constitutivo o declarativo, la plenitud y eficacia de misma del derecho
dependerá pues de su registración.
Sostiene Ventura que esta afirmación es aceptable como principio general o

rector, pero a la hora de analizar las diferentes causas y modos se advierten
serias excepciones.
De este modo, nos dice que en los modos de adquisición originarios, cuyo
complemento causal es la ley misma (causa genérica), el derecho se
constituye por imperio de la ley y podrá oponerse con independencia de su
registración. Entiende éste que a los registros ingresan sólo las causas
específicas de adquisición, no siendo inscribibles las causas genéricas, es
decir la ley.
Concluye este autor que las causas genéricas sólo ingresan al registro una
vez que se hayan especificado y contaren con titularidad caratular, es decir
cuando se hubiera cumplido en ellas el modo y el mismo constare en
instrumento idóneo. Sólo podrá obtener la inscripción registral una vez
obtenida la titularidad caratular a través de una sentencia judicial
favorable.

MODO DERIVADO
MODO ORIGINARIO
Causa Causa
Específica Contrato Genérica Ley
Registro
cumplimiento
para su del
supuesto
oponibilidad Derecho Causa
(MODO)
Personal Genérica
Registro no
necesario para su
Tradición
(MODO) oponibilidad
Derecho
Real
1.2 Publicidad
1.2.1 Concepto.

Siguiendo a Cornejo el término publicidad puede ser entendido desde un
punto de vista amplio o sólo restringido a la publicidad jurídica que es el
objeto de nuestro estudio.
A) CONCEPCIÓN AMPLIA. Es una actividad destinada a producir

cognoscibilidad. Se hace referencia a cognoscibilidad y no a conocimiento,
porque siendo su destinatario la persona, el efectivo conocimiento
dependerá, en definitiva, de la actitud y de la voluntad del destinatario, en
conocer lo que se brinda a publicidad.
B) PUBLICIDAD JURÍDICA. Para caracterizar a la publicidad jurídica se

debe apuntar a lo que se publica, y también a sus efectos.
Lo que se publica en la llamada publicidad jurídica son hechos jurídicos y

su finalidad es la producción de efectos jurídicos.
La producción de éstos puede variar desde una simple noticia hasta la

concreción de la existencia misma del derecho, que es la esencia de la
publicidad jurídica.
No existe publicidad jurídica si no hay efectos derivados de esa publicidad.
Concordantemente con lo que venimos apuntando, Hernández Gil expresa

que "en sentido amplio publicidad es la actividad dirigida a
difundir y hacer notorio un acontecimiento”.
En un sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o divulgación de

una situación jurídica para producir cognoscibilidad general.
En sentido más estricto y técnico por publicidad debemos entender el

sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible a todos
determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la
seguridad en el tráfico.
López de Zavalía acota que la publicidad puede ser enfocada desde tres
ángulos: como cognoscibilidad, como actividad y como medio.
Como cognoscibilidad no es conocimiento sino posibilidad de conocer. Es el

conocimiento puesto a disposición del público; debe ser permanente y
destinada al público.
Define a la publicidad como la cognoscibilidad de hechos en base a

una declaración señalativa del órgano competente, puesta a
disposición del público por los medios previstos por la ley.
Siguiendo a Moisset de Espanés entendemos a la publicidad como “una

actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situación o
una relación jurídica”. Se trata un concepto amplio aplicable a todo el
campo del Derecho.

NATURALEZA JURÍDICA
Para la mayoría de la doctrina es una declaración señalativa, entendiéndose

por tal "a la divulgación directa o indirecta de un hecho que puede
perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para que dichos terceros
puedan conocer el evento".
1.2.2 Su aplicación en materia jurídica.

La publicidad en el ámbito jurídico puede ser conceptualizarla como el
sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible a todas las
determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la
seguridad en el tráfico.
Existen numerosos conflictos que se presentan cuando sujetos que

aparecen como aparentes titulares de derechos reales y realizan actos de
disposición a favor de terceros, generando el conflicto entre quien era
verdadero propietario, titular del derecho real y el tercero adquiere de
buena fe, persuadido por la aparente titularidad de quien le transmite el
derecho.
La publicidad ayuda así al derecho a intentar dar solución a estos conflictos,

protegiendo a estos terceros adquirentes que pueden confiar en la situación
jurídica publicitada por el registro.
Si nos atenemos a lo establecido en nuestro código civil, vemos que Vélez

Sarsfield ha tenido muy en cuenta el tema de la publicidad para la
protección de los intereses de terceros, optando éste por la publicidad
posesoria, es decir, por la exteriorización que da la posesión, por sobre la
llevada a cabo por los registros. No es que haya desconocido la publicidad
registral, sino que por las razones expuestas en la nota al libro tercero del
código civil, adopta la publicidad posesoria para los derechos reales,
debiendo establecer la publicidad por medio de registros para la hipoteca,
en razón de no ejercerse este por la posesión.
Esta elección del maestro Vélez, ha servido a López de Zavalía para sostener
que la publicidad posesoria, que se logra a través del modo de la tradición
en la constitución de derechos reales ha sido el hijo dilecto de Vélez
Sarsfield y la publicidad registral el hijo relegado a segundo plano.

FIGURAS AFINES
A) PUBLICACIÓN: Ésta es episódica y falta para su actuación una

organización específica, produciendo tan sólo una situación de
notoriedad.
Por otra parte, la publicación generalmente suele referirse a actos de

derecho público.
B) NOTIFICACIÓN PÚBLICA: La notificación pública produce un

conocimiento legal y va dirigida a un destinatario determinado, en
cambio la publicidad sólo produce cognoscibilidad legal.
Por ello, esta notificación pública es un procedimiento dinámico y

episódico, mientras que la publicidad es permanente y estática.
1.2.3 Distintos medios de publicidad.

A lo largo de la historia se han ido encontrando distintas forma de
publicidad.
En su formas primitivas consistía en un anuncio, que exteriorizaba el

derecho existente sobre una cosa, así en Roma se publicitó a través de la
Mancipiatio y la In iure Cesio, por de las cuales se ponía en conocimiento de
los presentes que se adquiría una cosa por un sujeto, y que la sociedad debía
respetar al sujeto en el libre ejercicio de su derecho.

Esta primitiva forma protegía la seguridad estática, es decir, el derecho del
titular adquirente de la cosa.
Y con posterioridad esa publicidad anuncio se generó no sólo sobre la

titularidad de la cosa sino sobre el acto de transmisión, por lo que servía
para oponibilidad a los terceros.
En nuestro derecho la posesión cumpliría el papel de publicidad anuncio, al

hacer presumir a los demás la existencia de un derecho e imponiendo el
deber de respetarlo.
La posesión como forma de publicidad solo protege la seguridad estática, ya

que la misma no es suficiente para dar a conocer los cambios de derecho.
Para Hernández Gil la publicidad propiamente dicha en sentido técnico

jurídico sólo se consigue por medio de órganos públicos regístrales
dispuestos para ese fin específico. Por ello, para este autor la única
publicidad es la registral; es decir, la que se opera por medio de un registro.
La publicidad no registral, llamada aformal o de hecho, no es publicidad.
La apariencia no es publicidad aunque reconoce que tiene, en algunos

casos, "una eficacia semejante a la publicidad".
Expresa Hernández Gil que, "en principio, la publicidad puede conseguirse

por cualquier medio apto para hacer posible a todo tercero conocer
determinadas modificaciones jurídicas; pero, como la función publicitaria
exige la representación documental del acto publicado, esta exigencia, como
es la conservación de la documentación, sólo se logra por medio de los
registros”.
En otro lado de pensamiento Alterini considera que también es publicidad

la que produce anoticiamientos por otros medios distintos al registro, como
pueden serlo la publicidad por cedula o por edictos. Habla así de la
publicidad traditiva, considerando que en el esquema de Vélez Sársfield, la
tradición era un medio de publicidad, aunque muy rudimentaria.
Distinta es la publicidad que resulta de la relación real derivada de la

tradición de la cosa, posesión, tenencia y yuxtaposición, a la que denomina
publicidad de los estados de hecho, de las que la más importante es la
publicidad posesoria.

PUBLICIDAD POSESORIA
En materia inmobiliaria, en Vélez Sársfield la publicidad era no registral,

salvo para la hipoteca que previo su registración, realizándose por medio de
la tradición la que, en principio, luego de la reforma por la ley 17.711, ha
sido sustituida por la inscripción en cuanto modo de publicidad.
La publicidad registral no es el único medio de publicidad en materia

inmobiliaria.
La tradición como medio de publicidad es equívoca, pero como vimos

anteriormente, no lo es la relación real derivada de la tradición que puede
ser de posesión, de tenencia e incluso de mera yuxtaposición.
Ciertos estados de hecho derivados de una relación real son oponibles a

terceros, al margen de lo que indican los registros donde se encuentra
ubicado el inmueble.
Un caso típico de estos estados de hecho es el de quien efectúa derecho de

retención de una cosa (art. 3939 y s.s. Código Civil) para obtener la
repetición de los gastos por mejoras que hubiere realizado en el inmueble,
frente al acreedor hipotecario de fecha posterior, y otro es el contemplado
por el art. 1277 2° párrafo del código Civil consistente en que en un
inmueble propio esté constituido el hogar conyugal y haya hijos menores o
incapaces, siendo esto un hecho notorio, por lo que para su transmisión el
titular deberá contarse con el correspondiente asentimiento conyugal.
Art. 3.939.- “El derecho de retención es la facultad que

corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la
posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de
esa misma cosa”.
Art. 1.277.- “Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges

para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate
de inmuebles, derechos o bienes muebles cuyo registro han
impuesto las leyes en forma obligatoria, aportes de dominio o
uso de dichos bienes a sociedades, y tratándose de sociedades
de personas, la transformación y fusión de éstas. Si alguno de
los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento para
otorgar el acto, el juez podrá autorizarlo previa audiencia de
las partes.

También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges
para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está
radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o
incapaces. Esta disposición se aplica aun después de disuelta la
sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o
ganancial.
El juez podrá autorizar la disposición del bien si fuere

prescindible y el interés familiar no resulte comprometido”.
El tema a debatir es si la posesión derivada de la tradición puede, en ciertos

casos en materia inmobiliaria, constituirse en un modo de publicidad
registral y, en consecuencia, si esa posesión puede ser opuesta a terceros.
JURISPRUDENCIA EN EL CASO "TODROS".
En este caso el titular del dominio vendió el inmueble por boleto de

compraventa a otro, haciéndole tradición mediante la entrega de la
posesión.
Luego de ello, el mismo titular que había vendido por boleto, vende el
inmueble a otro, a quien le otorga escritura, la que se inscribe en el registro
de inmuebles correspondiente.
Obviamente, a este adquirente no le pudo hacer tradición, ya que con

anterioridad se había desprendido voluntariamente de la posesión de la
cosa.
El nuevo adquirente, a su vez, hipoteca la cosa a un tercero, el que ante la

falta de pago ejecuta la hipoteca.
Ante esta situación el adquirente con boleto y posesión plantea dos cosas,
primero plantea la nulidad de la escritura de venta, porque no hay tradición
de la cosa, por tanto, no se transmitió el derecho real de dominio, y segundo
planteo la nulidad de la hipoteca, porque el constituyente no es propietario
de la cosa.

A tal planteo, el acreedor hipotecario opone su carácter de tercero
adquirente de buena fe y a título oneroso, invocando a su favor el art. 1051
del Cód. Civil, ya que quien constituyó la hipoteca aparecía en el registro
como el titular del dominio de la cosa.
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, con el voto de Jorge

Alterini, resolvió la cuestión diciendo: "Al efecto de la colisión existente
entre el comprador por boleto y los acreedores en virtud de una hipoteca
constituida por quien con posterioridad a aquél adquirió el mismo
inmueble por escritura, es inaplicable el art. 1051 del Cód. Civil si éste
nunca recibió la tradición del bien", agregando que "la buena fe
contemplada en el art. 1051 del Cód. Civil no es compatible con la
negligencia de los acreedores hipotecarios que se contentaron con las
manifestaciones efectuadas en la escritura que instrumentó la venta en
favor del constituyente de la hipoteca, en el sentido de que se le otorgaba
la tradición, sin haber requerido una certera constatación del estado de
ocupación del inmueble, que de haberse efectuado hubiera demostrado la
imposibilidad de la adquisición posesoria por aquél”.
Continua diciendo Alterini que "entre un titular por boleto que exteriorizó
su derecho por la vía publicitaria prevista en el sistema vigente, y
acreedores hipotecarios que por una falta de diligencia más o menos
marcada no conocieron o actuaron como si ignoraran el boleto previo, la
opción debe favorecer ineludiblemente al poseedor por boleto".
Alterini, luego de referirse a la publicidad de los estados de hecho,

manifiesta que "si bien la superioridad de la publicidad registral sobre la
posesoria es indiscutible desde el punto de vista técnico, desde el punto de
vista del hombre común, los estados de hecho tienen una función
exteriorizadora, que cuestionará el especialista, pero que impresionan sus
sentidos de manera más simple y directa que la evolucionada publicidad
registral; de allí que la realidad viva podrá mostrar a veces la eficiencia de la
publicidad posesoria.”
Unidad 2
2.1 - Publicidad Registral
2.1.1. Concepto
De manera más específica y siguiendo la opinión de Moisset de Espanés se
puede decir que la publicidad de los derechos reales es “la actividad
dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real, y que
persigue finalidad primordial la protección del crédito y la
seguridad del tráfico jurídico.”

En sentido similar tenemos el concepto brindado por Cornejo quien
entiende a la publicidad registral como “aquella publicidad jurídica
que se obtiene por medio de un órgano especifico denominado
registro”.
CONCEPTO DE REGISTRO
En un sentido amplio, se puede afirmar que los registros son los

organismos mediante los cuales se produce la publicidad jurídica.
Se debe distinguir los registros administrativos de los registros jurídicos.

Un registro no es jurídico porque se rija por normas jurídicas, ya que en tal
caso serían registros jurídicos el de la policía, el de farmacéuticos, etcétera.
No cabe identificar lo normativo con lo jurídico.
El registro es una institución, siendo sólo objeto de su organización el

examen de los libros y la caracterización de la oficina y cuyo fin es
proporcionar plena seguridad en el tráfico.
CLASES DE REGISTRO
Siguiendo a Núñez Lagos existen cinco clases de registros: los de hechos,

los de actos y contratos, los de documentos, los de títulos y los de derechos.
A) REGISTRO DE HECHOS. En estos casos, el registro anota y da a

conocer simplemente un hecho, por ejemplo el Registro Civil cuando
inscribe el nacimiento o la muerte de una persona.
La inscripción no le agrega un elemento más al hecho, el cual se ha

producido con independencia de su registración. Ésta tiene como fin
facilitar la prueba del hecho ocurrido y nada más. De este modo, la partida
de nacimiento y de defunción son medios probatorios del nacimiento o de
la muerte.

B) REGISTRO DE ACTOS Y CONTRATOS. El acto jurídico o el
contrato no existen si no se celebran en el registro en el cual quedan
incorporados; por ejemplo, el matrimonio no existe si no se celebra en el
Registro Civil y ante el oficial público competente para actuar en ese
registro.
También es de actos y contratos el registro notarial a cargo de un escribano,

por concesión del Estado.
La escritura pública no existe si no es autorizada por un escribano público

titular o adscripto a un registro notarial, y que actúa en la esfera de su
competencia.
C) REGISTRO DE DOCUMENTOS. Es una variedad del registro de

hechos.
Por documento se entiende a una cosa mueble representativa de un hecho.
En lugar de ser registrado el hecho, lo que se registra es la cosa que contiene

el hecho; como dice Falbo, se registra el documento como un hecho,
incorporándolo pero sin someterlo a un análisis o calificación, salvo en lo
concerniente a la propia competencia del registro.
Son ejemplos de este tipo de registros el de testamentos, el de mandatos,

etcétera.
C) REGISTRO DE TÍTULOS. Es una variedad del registro de actos y

contratos.

Mientras en el registro de actos y contratos, éstos no existen si la voluntad
no es expresada directamente ante el registrador, en el de títulos el acto o el
contrato existe aunque haya sido celebrado, fuera del registro, si se realizó
ante otro funcionario juez o escribano que ha sometido el acto o contrato al
pertinente examen de legalidad.
El acto o contrato ingresa en el registro incorporado a un documento, pero

en estos casos el documento no es considerado como un hecho, sino como
un elemento portante de un negocio jurídico causal (título) que es, en
definitiva, el objeto de la registración.
En virtud de lo expuesto, el análisis de legalidad que se efectúa en este tipo

de registros es mucho más amplio que el que se practica en un registro de
documentos.
Es opinión mayoritaria de la doctrina que el Registro de la Propiedad

inmuebles es un registro de títulos.
E) REGISTRO DE DERECHOS. Esta clase de registros no existe en

nuestro sistema jurídico registral y sólo es posible en aquellos, como el
sistema alemán, que mediante el llamado acto abstracto de enajenación,
logran separar la causa del negocio, del efecto, esto es de la transmisión,
siendo esto último lo registrable en este tipo de registros.
2.1.2 Función de la publicidad registral.
En los distintos ordenamientos jurídicos y en el nuestro, según sea el tipo

de bien sobre el que recae la publicidad, será diferente la función que la
publicidad registral cumpla.
De este modo, en los sistemas en que la registración cumple un papel

fundamental en la constitución de los derechos reales, podemos decir que la
función es constitutiva, siendo ésta un elemento necesario para la existencia
de un derecho real, tal es el caso en nuestro ordenamiento de los derechos
reales sobre automotores, o caballos pura sangre de carrera en los que el
derecho real no nace hasta tanto se efectúe la registración de los mismos en
los respectivos registros.

De este modo, en otros sistemas o respecto a otro tipo de bienes como en
nuestro ordenamiento para los derechos reales sobre inmuebles o para los
derechos de propiedad intelectual.
Es función del derecho la de defender la Seguridad Dinámica y la Seguridad

Estática de los derechos tratando de lograra las perfecta identidad entre las
situaciones jurídicas registrales y las situaciones jurídicas extraregistrales.
2.1.3 Seguridad Jurídica estática y

dinámica.
Entendemos por Seguridad Estática, la protección del derecho habiente, es

decir la relación existente entre un sujeto y una cosa, frente a los posibles
ataques o turbaciones a esa relación por parte de terceros.
Y así entendemos por Seguridad Dinámica o de tráfico la que procura la

protección de los terceros que se ven involucrados en la circulación de la
riqueza.
Y así, esta ultima actúa en dos aspectos, primero protegiendo a los

acreedores del enajenante, frente a la posibilidad de alguna transmisión
fraudulenta que los privara de ese bien dentro del patrimonio del
enajenante y como garantía de su crédito; y segundo protegiendo a los
adquirentes que no sean sorprendidos con que el bien que adquieren se
encuentra gravado, o embargado.
La seguridad estática suele encontrar defensa en la exteriorización de la

posesión, y en la prohibición general de turbar la tranquilidad y la paz
públicas.
Pero esta exteriorización posesoria suele ser insuficiente para proteger la

seguridad Dinámica, es decir, la de circulación de la riqueza, y para ello
suele aparecer a publicidad registral que pone al alcance de cualquier
interesado la posibilidad de conocer la situación jurídica del bien.
Pero la publicidad registral no sólo sirve para proteger la Seguridad

Dinámica o de tráfico, sino que en no pocas situaciones protege también al
titular del bien, es decir la Seguridad Estática, y así permite conocer quién
es el titular del derecho o sobre qué cosa recae o cuál es la extensión de ésta,
cuando por alguna circunstancia esto se ve dificultado.

En otras situaciones como, por ejemplo, cuando tratamos de cosas muebles,
éstas se caracterizan por su fácil desplazamiento, lo que lleva a la creación
de registros de ciertos muebles, que generalmente deben ser de alto valor,
como para justificar los gastos de la registración, y así tenemos a los
automóviles, buques, aeronaves o el caso del derecho real de garantía de la
prenda sin desplazamiento que constituiría una especia de hipoteca
mobiliaria.
Y más aun en ciertos casos como los de los Derechos intelectuales que la
publicidad registral tiene como función primordial la protección de la
seguridad estática, es decir al titular del derecho.
2.1.4 Efectos de la publicidad Registral

Son efectos de la publicidad registral, así como de la registración los de
constitutividad, cognoscibilidad, publicidad, convalidación, oponibilidad.
Los mismos no son independientes unos de los otros, y así la publicidad

emergente de un registro jurídico puede producir más de uno de estos
efectos.
A) CONSTITUTIVIDAD: Se trata, tal vez, del máximo exponente de los

efectos que puede producir la publicidad registral.
El efecto de constitutividad de la publicidad registral significa que

existen casos en los que la ley la establece como requisito necesario para
el nacimiento de un derecho real.
En nuestro ordenamiento a este efecto lo encontramos en el Registro de

Automotores y en el Registro de Caballos Pura Sangre de Carrera.
B) COGNOSCIBILIDAD: El registro brinda a los interesados la

posibilidad de conocer la situación jurídica en que se encuentran las
relaciones publicitadas; esta posibilidad de conocer actúa de manera
que quien adquiera un derecho se lo considerara como que lo hizo
conociendo la situación jurídica del derecho que adquirió, aunque
realmente no los hubiera consultado.

Es decir, la mera posibilidad de conocer los asientos registrales hace
considerarlo como suficiente, genera sus efectos, aun en los casos en
que éstos no hayan sido efectivamente consultados por los adquirentes.
C) OPONIBILIDAD: Este efecto se relaciona con el de cognoscibilidad,

es decir con la posibilidad de dar conocer a ciertos terceros la situación
jurídica de un bien.
Nuestro ordenamiento en el caso de la constitución de derecho reales

sobre inmuebles exige la registración de las mimas con dichos efectos
(art. 2505 Código Civil), pero a dichas transmisiones no siempre les será
necesaria la registración para ser oponible a ciertos terceros, y así lo
establecido en el art 20 de la ley registral 17.801 que establece que no
podrán prevalecerse de la falta de registración de un documento del cual
éstos hubieran participado, para los cuales el mismo se considerara
como registrado, aun cuando no lo estuviera.
D) CONVALIDACIÓN: Aquí la inscripción es un factor de saneamiento

de los títulos.
La inscripción en el registro produce el saneamiento de los vicios de los

que pudiere adolecer el título que ingreso al documento.
El derecho real inscripto tiene plena eficacia respecto de los 3ª de buena

fe, aun cuando conozcan los vicios de que adolecía el acto.
En nuestro derecho la inscripción registral no sanea títulos, ni subsana

los vicios de que pudiera adolecer el acto. En la ley 17.801 es el art. 4 el
que establece que la inscripción registral no produce el efecto
convalidante de los títulos.
ARTÍCULO 4.- “La inscripción no convalida el título nulo ni

subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”.

E) PROBATORIO: Se trata de un efecto que se plasma de manera en el
Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas, la existencia de
las personas no es necesaria probarla en el mundo físico a través de los
registros, cualquiera que tiene en frente a una persona puede percibir su
existencia.
Pero desde el punto de vista jurídico son las constantancias del

nacimiento de estas “actas de nacimiento” las que cumplen la función de
identificación de una persona.
En el ámbito del registro de la Propiedad Inmueble los asientos de los

registros son prueba fundamental a los fines de la reconstrucción de los
instrumentos públicos que por pérdida o destrucción no puedan servir a
los fines de acreditación de la titularidad de un derecho (art. 1011
Código Civil).
Art. 1.011.- “Si el libro del protocolo se perdiese y se solicitare

por alguna de las partes que se renovase la copia que existía, o
que se ponga en el registro para servir de original, el juez puede
ordenarlo con citación y audiencia de los interesados, siempre
que la copia no estuviese raída ni borrada en lugar sospechoso,
ni en tal estado que no se pudiese leer claramente”.
2.2 Derecho Registral.

2.2.1. Concepto
Según López de Zavalía es “un conjunto de normas que regulan los

órganos estatales encargados de la toma de razón, el
procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma
produce”.
Otro concepto que podemos encontrar es el de Molinario quien define al

Derecho registral como “El conjunto de principios y normas que
tienen por objeto regular los organismos estatales, encargados
de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos así
como también las formas como han de practicarse tales
registraciones y los efectos y consecuencias jurídicas que
derivan de estas”.

Por cuestiones metodológicas adoptaremos la definición del doctor López
de Zavalía.
Análisis
En primer lugar comienza con el nombre de DERECHO REGISTRAL

elegido para denominar a la materia jurídica que regula lo concerniente al
conjunto de normas que regulan la publicidad llevada a cabo a través de los
registros.
Utiliza las palabras Derecho Registral, en vez de otras adoptadas por otros
juristas nacionales o extranjeros para denominar a esta materia, como
podrían ser Derecho Inmobiliario, Derecho Hipotecario, Derecho
Inmobiliario Registral o hasta Derecho Publicitario.
Justifica su elección al entender que la misma se condice mejor con la

terminología utilizada en nuestro país, diferenciándose del Derecho
Español que adopta, sin desconocer el termino Derecho Registral, el de
Derecho Hipotecario, por el cual trata prácticamente el mismo contenido de
la materia que nosotros tratamos como Derecho registral.
Es entendible el empleo de la palabra Hipotecaria y no la de Registral ya

que en el Derecho Español encontramos la Ley Hipotecaria española de
1861 que trata lo referente a los registros inmobiliarios.
Si utilizáramos en nuestro derecho nacional la expresión Derecho

Hipotecario prestaría la misma a la confusión, se extendería en el
contenido, como si se tratara exclusivamente del análisis del derecho real
de hipoteca, que fue al momento de la sanción de nuestro Código Civil el
único que previsto por parte del codificador la registración del mismo a fin
de oponibilidad a terceros. Pero no sólo por eso, sino que se estaría dejando
afuera gran parte de la materia de derecho registral como serían el resto de
los derechos reales sobre inmuebles, y todo lo referente a los muebles.
Dicho argumento es el que han utilizado algunos autores, entre ellos García
Coñi, para fundamentar la elección de nombre de Derecho Hipotecario.
Nuestro derecho Registral actual abarca lo referente a inmuebles y muebles,

y así tenemos Registro de Automotores, Buques, Aeronaves, Marcas y
Patentes, Conbofilos, Propiedad Intelectual, y otros registros de derechos
no patrimoniales como el del Estado Civil Y capacidad de las Personas.
En resumen de lo expresado actualmente predomina la denominación de

Derecho Registral por sobre las otras, siendo ésta utilizada en la mayoría de
los programas de las carreras de notariado, entre ellas las de la Universidad

Notarial Argentina, la UBA y la Universidad Nacional de Córdoba; así como
por la mayoría de los autores contemporáneos.
Continuando con la definición de derecho registral se expresó que era un

“conjunto de normas” de los que se desprenden varias observaciones. Así se
puede decir que decimos conjunto de normas, por ser el Derecho Registral
parte del Derecho Objetivo, un sector del ordenamiento jurídico.
Además, a diferencia de otros autores que lo entienden como conjunto de

principios (García Coñi) o quienes lo ven como conjunto de normas y
principios (Molinario), el maestro López de Zavalía sólo dice conjunto de
normas, por ver al derecho Registral como sector del ordenamiento
Jurídico, considerando que esos principios viven en las normas de Derecho
Positivo que estamos estudiando.
Respecto a la naturaleza de ese conjunto de normas, no las considera ni

públicas ni privadas, niega autonomía al Derecho Registral y lo ubica
dentro de un derecho único sin necesidad de divisiones, y ello así por
encontrar dentro del derecho Registral Material normas de derecho privado
y dentro del Derecho Registral Formal normas de derecho administrativo y
procesal que son de naturaleza pública.
Luego, nos habla de toma de razón; emplea este término como sinónimo de
otros utilizados como registración, o el de inscripción, términos que
prefiere no utilizar el primero para no aplicar un vocablo de la misma raíz
de la palabra a definir y el segundo porque la actividad del registro no sólo
se limita a la inscripción, sino que a veces lleva a cabo una transcripción la
cual es también una registración. Por ello, al habar de toma de Razón, busca
una idea de posición registral como efecto inmediato de esa toma de razón.
Caracteres del derecho registral.
Siguiendo a Pérez Lasala, encontramos los siguientes caracteres del

Derecho Registral:
1) Es un conjunto heterogéneo de normas porque abarca el derecho

Registral Formal y Material.
El Derecho Registral Material es el referido a los efectos de la toma
de razón, y el Derecho Registral Formal es el referido a los órganos y
al procedimiento.
2) Es un derecho limitativo en razón de que no todo acto, derecho o

situaciones llegan al registro.
3) Es eminentemente formalista. Para llegar a la toma de razón, es

necesario seguir las formas establecidas, no habiendo predominio de
la libertad de formas.

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
CONCEPTO
Molinario, considera al derecho registral inmobiliario como una parte

integrante del derecho registral entendiéndose éste como "el conjunto de
principios y normas destinados a reglar la organización y el
funcionamiento de los organismos estatales encargados de
receptar fundamentalmente los actos y documentos
concernientes a los derechos reales o a los que afectan, relativos
a los inmuebles, así como también las formas y resultados de
tales registraciones y, por último, los efectos y consecuencias
jurídicas que se derivan de ella".
Villaró, por su parte, lo considera como "el conjunto de normas y

principios que regulan la organización, el funcionamiento y los
efectos de la publicidad registral, en función de la constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos reales
sobre inmuebles".
2.2.2 Autonomía y fuentes del derecho

registral.
Son fuentes del derechos registral, las leyes nacionales como la ley 17.801 y
las que dictare el congreso de la nación en materia de registración.
También son fuentes las leyes provinciales, como en Córdoba la ley 5771, las
resoluciones que dictaren los propios registros y los usos y costumbres
registrales.
Respecto a la autonomía del Derecho Registral nos enrolamos en la

corriente que niega la supuesta autonomía de esta materia.
Quienes defienden esta supuesta autonomía entienden que ésta existe

cuando se genere al menos una, mejor todas, de las caracterizadas como
autonomía didáctica, autonomía científica y autonomía legislativa.
La posibilidad o no de la existencia de esta autonomía consiste en la

posibilidad de construir una Teoría del Derecho Registral que sea aplicable
a todo tipo de registros, sean éstos reales o personales o no patrimoniales.

A) DOCTRINA AFIRMATIVA.
Quienes sostienen la existencia del Derecho Registral como rama autónoma

consideran que "existe un derecho registral integrado por los principios y
normas comunes a los derechos regístrales específicos que pueden
obtenerse por vía de inducción y generalización de las normas reguladoras
de la actividad y efectos regístrales de los diversos derechos regístrales
particulares y que se nutre también de los principios establecidos por el
derecho privado en orden a los instrumentos públicos y privados".
Podemos citar entre ellos a Molinario.
López de Zavalía sostiene que el derecho registral es heterogéneo, pero

participa de la concepción de que el derecho es un fenómeno unitario
admite la existencia de un derecho registral, reconociendo que "cuando más
ascendemos en el terreno de lo general, menor será el número de
afirmaciones que podremos verificar".
Cabe preguntarse si tal generalización sería peligrosa, a lo que el autor

citado responde que no lo sería desde el punto de vista científico, en el cual
no hay que temer sino buscar las generalizaciones, pero sí desde el punto de
vista de alguien a quien se le ocurra crear un registro único y general,
absorbiendo y confundiendo todo sin hacer las necesarias especificaciones.
Finalmente, en cada subrama del Derecho Registral se reproduce el

fenómeno que siempre se examina: los órganos, el procedimiento y los
efectos de la toma de razón.
En la llamada Carta de Buenos Aires, aprobada en el I Congreso

Internacional de Derecho Registral, se dijo que "el derecho registral integra
el sistema jurídico con normas y principios propios, de derecho público y
privado, que coexisten y funcionan armónicamente constituyendo una
disciplina independiente de la cual el derecho registral inmobiliario es una
de sus principales ramas".
Se consagra así, por un lado, la autonomía del Derecho Registral, pero

también se afirma la existencia de un conjunto de principios aplicables a
toda clase de registros y no sólo a los de bienes o cosas transmisibles.
B) POSTURA NEGATIVA.
En contra de la posición que venimos exponiendo respecto de la posibilidad

de la existencia de un derecho registral autónomo, Villaró, refiriéndose a los
numerosos registros que Molinario cita en su trabajo, expresa que son
sumamente dispares y algunos de ellos son simples archivos, pues son
absolutamente estáticos, lo que atenta contra la formulación de una teoría
general.
Nada hay de parecido entre el Registro de Cultos y el Registro de Propiedad

del Automotor, en nada coinciden el Registro de Marcas y Señales con el de
Reincidencia Delictiva.
No vemos cómo puede construirse un Derecho Registral sobre la base de un

contenido tan heterogéneo.

Agrega luego que si la ciencia del derecho es un saber metódico y
sistemático para construir una especie jurídica nueva como es el Derecho
Registral, se debe exigir al menos la existencia de principios, teorías
generales e instituciones propias, y que esos principios, teorías e
instituciones convengan por igual a todo el sector que la disciplina pretende
abarcar, esto es que tenga universalidad dentro de la especialidad.
Concluye en que la formulación de un derecho registral unitario sólo puede

hacerse con los registros de bienes, pero singularmente de aquellos bienes
destinados a circular.
AUTONOMÍA DIDÁCTICA, CIENTÍFICA Y LEGISLATIVA
a) AUTONOMÍA DIDÁCTICA: Quienes sostienen la existencia de

una autonomía didáctica del Derecho Registral consideran que los temas de
que trata la materia son de tal importancia que deben ser objeto de un
estudio por separado de otras materias, con cátedras propias, evaluaciones
propias.
En la actualidad en las carreras de grado de Abogacía la materia Derecho

Registral se ve conjuntamente con la que trata del estudio de los Derechos
Reales, viéndose en ella el Derecho Registral general, inmobiliario, de
automotores, marcas y señales de ganado y registro prendario.
Recién en las carreras de Postgrado o de grado, pero especializadas en la

materia, como son las de notariado es que encontramos a la materia
Derecho Registral como autónoma, con cátedras propias y bibliografía
propia.
Y de este modo, en la mayoría de los planes de estudio se incluyen dos

materias de Derecho Registral, la primera que estudia el Derecho Registral
general e inmobiliario y la segunda los otros tipos de Registros Jurídicos.
b) AUTONOMÍA CIENTÍFICA: Para sostener la existencia de la

autonomía científica del derecho registral debemos reemplazar la Ciencia
del Derecho por una pluralidad de ciencias de los derechos particulares.
Sostener la autonomía del Derecho registral desde el punto de vista

científico sería pretender que todas las soluciones a los problemas que se
planteen dentro del derecho Registral deban ser encontradas dentro del
mismo derecho Registral.

c) AUTONOMÍA LEGISLATIVA: Sostener la autonomía del
derecho Registral desde el punto de vista legislativo, choca con la necesidad
de una ley, siendo más ambiciosos todavía la existencia de un código, que
abarque todo lo referente a la materia sin necesidad de recurrir a otras
ramas del Derecho.
Si nos atenemos a lo que entendemos por Derecho Registral veremos que

en su faz formal se encuentra íntimamente ligado al derecho procesal y
administrativo, y en su faz material al derecho privado, especialmente al
Derecho Civil.
Son fuentes del derecho registral las leyes dictadas por el congreso de la
nación, las dictadas por las legislaturas provinciales, y los reglamentos
internos establecidos por los registros.

Bibliografía Lectura 1
ANDORNO, LUIS O. – MARCOLIN DE ANDORNO, MARTA “LEY

NACIONAL REGISTRAL INMOBILIARIA” EDITORIAL HAMMURABI
AÑO 1989.
BONO, GUSTAVO ALEJANDRO “PRINCIPIO REGISTRAL DE

ROGACION” LA LEY CORDOBA AÑO 1999 PAG. 933-951.
CORNEJO, AMÉRICO ATILIO, “DERECHO REGISTRAL” EDITORIAL

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LOPEZ DE ZAVALIA, FERNANDO J., “CURSO INTRODUCTORIO AL

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MARIANI DE VIDAL, MARINA, “DERECHOS REALES TOMO I”

EDITORIAL ZAVALIA AÑO 2004.
MOISSET DE ESPANES, LUIS, “PUBLICIDAD REGISTRAL” EDITORIAL

ADVOCATUS AÑO 1991.
MUSTO, NESTOR JORGE, “DERECHOS REALES TOMO I” EDITORIAL

ASTREA AÑO 2000.
VENTURA, GABRIEL “DINAMICA DE LA CONSTITUCION DE LOS

DERECHOS REALES Y SU REPERCUCION REGISTRAL” ANUARIO DE
DERECHO CIVIL V EDITORIAL ALVERONI AÑO 1994 PAG. 187-207.

Unidad 3
3.1 Publicidad registral en relación
a los bienes:
No podemos ingresar al tema de la publicidad de los bienes, sin antes
desarrollar un análisis de los que entendemos por bienes y cosas, tanto en
un sentido amplio o vulgar, como en un sentido jurídico.
a) COSAS:
De este modo, el concepto del término “cosa” variará del
lenguaje común al concepto jurídico del mismo, así como también
encontraremos variantes en torno al derecho comparado actual e histórico.
Por ello siguiendo una acepción del diccionario entendemos por cosa:
"Todo lo que tiene entidad, ya sea corporal o espiritual, natural o artificial,
real o abstracta".
De este modo, el mar, el aire, el sol serían cosas en un sentido vulgar y no lo

serían en nuestro ordenamiento en un sentido jurídico.
Vélez Sarsfield, al legislar sobre el régimen jurídico de las cosas y bienes lo

hace en los arts. 2311 y 2312 de nuestro Código Civil. Al hacerlo, se aparta
de la legislación vigente al momento que atendía a las raíces heredadas del
derecho romano, según el cual el término “cosa” se aplicaba tanto a los
objetos corporales como incorporales.
La clasificación romana de corporales e incorporales se atribuye a Gayo en

sus institutas en las cuales expresa: "Se dividen también las cosas en
corporales e incorporales. Son corporales las cosas tangibles, como un
fundo, un cuadro, un vestido, el oro, la plata y otras innumerables cosas.
Incorporales son las intangibles, como las que constituyen un derecho, a
saber: la herencia, el usufructo, o las obligaciones de cualquier modo que
se hayan contraído."
El fundamento del por qué del apartamiento de Vélez del régimen

imperante que tenía sus fuentes en el derecho romano, lo encontramos en
la nota al Art. 2311, donde el legislador comenta la nota al Art. 317 del

esbozo de Freitas, desatancando la confusión a la que lleva la división de las
cosas en corporales e incorporales.
Para Freitas, las cosas son siempre corporales, aunque el objeto del derecho
pueda ser corporal e incorporal. Y así expresa que suele confundirse al
tratar el dominio a este derecho con el objeto de éste que es una cosa;
expresa que el derecho en si es siempre incorporal, sea éste sobre cosa
propia, ajena o un derecho creditorio.
Vélez, en a nota al Art. 2311, advierte que cosa es todo aquello que existe, y
no sólo lo que es susceptible de apropiación por el hombre, pero limita el
concepto jurídico de cosa al ámbito de Derecho Privado donde sólo serán
cosas aquellos objetos materiales susceptibles de tener un valor, es decir
sean bienes. Con esto nos dice que en sentido amplio toda bien es una cosa,
pero no toda cosa es un bien, pero en sentido jurídico sólo serán cosas
(sentido amplio) las cosas (sentido jurídico) que sean un bien (tengan
valor).
De este modo, en el sentido jurídico de nuestro ordenamiento bien es el

género y cosa la especie. Por ello se dice que el concepto de cosa es útil al
derecho en la medida que pueda ser objeto de él.
El Art. 2311 en su redacción originaria “se llaman cosas en este código, los
objetos corporales susceptibles de tener un valor.”
La reforma del Código Civil de la ley 17.711 reforma el originario Art. 2311
hablando de objetos materiales en lugar de objetos corporales, y agrega:
“Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las
fuerzas naturales susceptibles de apropiación."
Esta reforma ha sido analizada desde diferentes ópticas, Mariani de Vidal

juzga dicho cambio como intrascendente, adjudicando el mismo a la
opinión del Dr. Spota, miembro de la Comisión de reforma, para quien el
concepto de corporeidad es demasiado estrecho, ya que se vinculan a lo
palpable o perceptible y en consecuencia no permitiría comprender a las
energías extrahumanas dentro del ámbito de las cosas, ya que al no ocupar
un lugar en el especio no tendrían corpus, tal cual la tradición romana.
Mariani de Vidal entiende que debió mantenerse la expresión “corporal” a

fin de colocarse a la altura de las modernas tendencias científicas, que en
base a una experiencia realizada por la ciencia se demostró la corporeidad
de la luz.
En sentido opuesto y a favor de la reforma se encuentra Néstor Musto para

quien la expresión “materiales” le parece más precisa que la expresión
“corporales”. Expresa que hay cosas, siempre hablando en sentido jurídico,
como el gas, que difícilmente se pueda hablar de corporales, pero que
innegablemente con materiales. Asimismo, considera que la nueva
expresión empleada guarda un paralelismo con la expresión “inmateriales”
empleada en el Art. 2312 del código civil al tratad de los bienes.

b) BIENES:
En Derecho Francés, la palabra cosa constituye el género y

comprende todo lo que existe en la naturaleza cae bajo la apreciación de los
sentidos; en cambio “bienes” son aquellas cosas capaces de procurar al
hombre una ventaja propia y exclusiva, es decir, que existen en cantidad
limitada y son susceptibles de apropiación.
Conforme nuestro Art. 2312 del Código Civil: "Los objetos inmateriales
susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El
conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio."
Quiere decir con esto que para nuestro sistema legal el término “bien” tiene
dos acepciones: un amplia por la cual los bienes son igual a las cosas (en el
sentido jurídico del Art. 2311 C.C.), más los objetos inmateriales
susceptibles de valor, es decir, derechos patrimoniales. Y otra acepción en
sentido restringido por la cual son bienes los objetos inmateriales
susceptibles de valor, es decir, los que conforman el patrimonio.
3.1.1 Clasificación de los bienes

Existen diferentes clasificaciones de las cosas y los bienes; de manera
sintética abordaremos algunas de ellas, siguiendo la mecánica del Código
Civil que diferencia las cosas en relación a ellas o en relación a los sujetos.
En relación a ellas se clasifican en inmuebles o muebles; fungibles o no

fungibles, consumibles y no consumibles; divisibles e indivisibles;
principales y accesorias; en el comercio y fuera del comercio; y en relación a
las personas se clasifican en bienes públicos y privados.
A) EN CONSIDERACION A ELLAS:
I) MUEBLES E INMUEBLES:
El Código Civil en su Art. 2311 establece que las cosas muebles o inmuebles
por su naturaleza, accesión o su carácter representativo.
Esta disposición ha sido criticada, por entender que los bienes muebles no
pueden serlo por accesión, si no lo son a su vez por su naturaleza.
Vélez toma esta clasificación de Freitas, pero el brasileño lo hace en dos

artículos el 387 y 395 del emboco de manera más precisa, y Vélez al
unificarlo, omite una mayor separación por puntuación.

El criterio básico para efectuar la distinción ente muebles e inmuebles es la
posibilidad de moverse, sea por si mismo (semovientes) o por impulso de
una fuerza ajena, o por la imposibilidad de movilizarse.
El Derecho Romano otorga una importancia especial a los semovientes,

casi erigiéndolos en una especia de tercera categoría; Vélez Sarsfield, tal
como lo hiciere Freitas, los declara expresamente comprendidos dentro de
la categoría de bienes muebles.
Hay que tener en claro que el hecho de que puedan moverse no es como
distintivo entre una categoría y otra un parámetro absoluto, ya que una
cosa puede ser mueble por su naturaleza y convertirse en inmueble por
accesión o por su carácter representativo.
De este modo, siguiendo a nuestro Código Civil los bienes muebles e

inmuebles se subclasifican en muebles por su naturaleza, inmuebles por su
naturaleza, accesión físico o moral o por su valor representativo.
a) INMUEBLES POR SU NATURALEZA: Los encontramos en el Art. 2314

del C.C. que establece el carácter de inmovilidad de los mismos, como
el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman la superficie y
profundidad, agregando todo lo que está incorporado al suelo de una
manera orgánica, haciendo clara referencia a los vegetales los cuales no
lo serán por accesión sino por su naturaleza. En su parte final hace
referencia a que serán inmuebles por su naturaleza todo lo que se
encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre. Es por ello que las
cosas que han sido enterradas para su ocultamiento, así como los
tesoros u objetos que se encuentran en los sepulcros, no revisten el
carácter de inmuebles.
b) INMUEBLES POR ACCESIÓN: La misma puede ser física o moral, se

trata de cosas muebles que por una vinculación con inmuebles este las
convierte en tales por accesión.
Aquí la cosa mueble tiene el carácter de accesoria y sigue la suerte de lo

principal que es el inmueble, debiendo tener en consideración que el
inmueble siempre será considerado cosa principal.
ACCESIÓN FÍSICA: Habrá accesión física cuando la cosa mueble este

adherida de manera física al suelo con carácter de perpetuidad (Art. 2315
C.C.).
ACCESIÓN MORAL: A diferencia de la anterior es requisito aquí que la

cosa no esté adherida de manera física al suelo o edificio, sino
simplemente colocada como accesoria de los mismos, según el fin o
explotación del inmueble; por ejemplo, útiles y herramientas de labranza,
en el caso de una explotación rural.

Es la persona que detenta el poder efectivo sobre la cosa inmueble como lo
es el propietario, su representante, el locador o un usufructuario la que
debe revelar la intención de colocar a las mismas con el carácter de
accesorias al inmueble o edificio.
c) INMUEBLES POR SU CARÁCTER REPRESENTATIVO: El Art 2317

siguiendo a Freitas establece que son inmuebles por su carácter
representativo los instrumentos (públicos) donde constaren derechos
reales sobre inmuebles con exclusión de la hipoteca y la anticresis.
El fundamento a la exclusión efectuada a la hipoteca y la anticresis
tiene su fundamento en el carácter de derechos accesorios a un crédito,
por lo tanto los instrumentos donde estos constaren siguen la suerte de
estos, siendo en estos casos considerados como cosas muebles.
d) COSAS MUEBLES POR SU NATURALEZA: Están definidas por el art

2318 C.C. como las que “pueden transportarse de un lugar a otro
sea moviéndose por si mismas o que solo se muevan por una
fuerza extraña…”.
e) COSAS MUEBLES POR SU CARÁCTER REPRESENTATIVO:

Siguiendo a Musto, vemos que esta categoría no está contemplada en
nuestro Código, pero un importante sector de la doctrina la contempla
para las enumeradas en la última parte del art. 2319 “todos los
instrumentos públicos o privados donde constare la
adquisición de derechos personales”. Éste nos dice que dicho
precepto no da lugar a sostener que exista dicha categoría, aun lo
manifestado por la mayoría de la doctrina, siendo que los mismos son
de por si muebles por su naturaleza, considerando poco lógico que
Vélez haya querido superponer la calidad de tales por su carácter
representativo. Entiende que es preferible interpretar el art 2313 del
C.C. entendiendo que la clasificación de por accesión o por su carácter
representativo sólo se refiere a los bienes inmuebles.
II) FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES:

El art. 2324 establece esta categoría de cosas diciendo “Son cosas
fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a
otro individuo de la misma especie, y que pueden sustituirse las
unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad"
El carácter de fungibilidad de una cosa estará dado principalmente por los

usos y costumbres y comerciales de un lugar determinado y en segundo
lugar por la voluntad de las partes.
Existen cosas que, aunque miradas exteriormente parecieren fungibles, no

los son ateniendo a las circunstancias de hecho, así un libro como puede
ser un Código Civil de la editorial “XXX” es perfectamente fungible a otro
semejante de la misma editorial y año de uso, pero en la circunstancia del
hecho en concreto puede no serlo por haber sido este adquirido o recibido
con una dedicatoria especial, quitándole así el carácter de fungibilidad y
determinándolo como una cosa cierta e individualizable.
Son cosas naturalmente fungibles a tenor del Código Civil los granos, los
vinos, las telas, etc., siempre que sean en igual cantidad o especie.
III) CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES:
Expresa el art 2325 C.C. “Son cosas consumibles aquellas cuya

existencia termina con el primer uso y las que terminan para
quien deja de poseerlas por no distinguirse en su
individualidad. Son cosas no consumibles las que no dejan de
existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean
susceptibles de consumirse o deteriorarse después de algún
tiempo".
Este artículo establece dos pautas que operan sobre distintos aspectos o
momentos de la cosa. La primera parte adopta un criterio objetivo
determinando la calidad de fungible de una cosa por su naturaleza, y no
varía por el hecho de que ésta sea transformada, siempre que la nueva cosa
revista el carácter de consumible. La segunda pauta, no es demasiado clara,
pero recurriendo a la nota del art. 2241 aclara el criterio del codificador,
para el cual la calidad de consumible o no consumible de una cosa depende
de la naturaleza de la cosa. Para el codificador existe un consumo natural y
uno civil.
Es claro de entender el consumo natural de la cosa, pero no así el de tipo

civil, y así el dinero es naturalmente no consumible, pero se considerara
consumible con su uso al utilizarse y salir del patrimonio de una persona.
De este modo, no podrá constituirse usufructo sobre una cosa consumible,

si así se lo hiciera estaríamos en presencia de lo que se denomina usufructo
imperfecto o cuasiusufructo.
Esto deja en claro que no es asimilable el carácter de fungible con el de

consumible, así siguiendo el ejemplo de la clasificación anterior un código
civil de la editorial “XXX” puede ser perfectamente fungible a otro de
similar característica, sin consumirse éstos por su primer uso.

IV) DIVISIBLES E INDIVISIBLES:
El art. 2326 reformado con el agregado de la reforma de la ley 17.711

establece: "Son cosas divisibles, aquellas que sin ser destruidas
enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una
de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las
otras partes como a la cosa misma.
No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en
antieconómico su uso y aprovechamiento. Las autoridades
locales podrán reglamentar en materia de inmuebles, la
superficie mínima de la unidad económica”.
En el primer párrafo el código adopta un criterio natural y en el segundo,

agregado por la citada reforma, otro de tipo económico-jurídico.
No debe confundirse el carácter de indivisible de una cosa con la indivisión

de esta, así no variara el carácter de divisible de una cosa por el hecho que
se hubiera establecido la indivisión forzosa de ésta. Así es que se ha
expresado un sector de la doctrina de manera crítica manifestando que este
último párrafo estaría contemplando más que un criterio de indivisibilidad
uno de indivisión.
V) PRINCIPALES Y ACCESORIAS:
Existen situaciones en que dos cosas están unidas la una a la otra, de la

cual resulta necesaria la determinación de la calidad de principal y
accesoria de una cosa, habiendo sentado el principio de que lo accesorio
sigue la suerte de lo principal.
El código en su art. 2327 define a las cosas principales como aquellas “que
pueden existir para si mismas y por si mismas” y en su art 2328 a las
accesorias como “aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas
por otra cosa, de la cual dependen, o a la cual están adheridas.”
Tratándose de una cosa inmueble y una mueble, el código establece que el

suelo es la cosa principal y todo lo que este natural o artificialmente
adherido a él será accesorio al mismo, de la misma manera que las cosas
adheridas a otras adherentes al suelo como lo son los predios (edificios)
rústicos o urbanos.
Mayor dificultad nos presenta el caso de que una cosa mueble se encuentre
unida a otra también mueble. Para esta situación el legislador sienta un
principio básico en el art 2333 diciendo que “serán cosas principales
“aquellas a que las otras no se hubiesen unido sino con el fin de uso,
ornato, complemento o conservación"
Pero no siempre este criterio resulta suficiente para la determinación de la

calidad de principal o accesoria de una cosa, y es para ello que el mismo
código establece criterios subsidiarios para la determinación de ello y así
establece que ante la imposibilidad de determinación de la calidad de
principal de una cosa, lo será la de mayor valor y si los valores fueren
iguales lo será la de mayor volumen; y siendo estos últimos iguales no habrá
cosa principal y accesoria.

Debe dejarse en claro que sólo en caso que no poder determinarse dicha
calidad de principal por el principio general del art 2333 C.C. se aplicarán
las pautas subsidiarias del art. 2334 C.C.
VI) EN EL COMERCIO Y FUERA DEL COMERCIO:
El criterio sentado por el código esta dado por la posibilidad o no de

enajenación de una cosa.
En el Derecho Romano existieron dos categorías de cosas inajenables, las

absolutamente inajenables y las relativamente inajenables, estando ambas
fuera del comercio. Vélez se aparto de este sistema y adopto un criterio
único de enajenabilidad sin distinguir si la misma deviene de una norma de
orden público o de una disposición particular.
Así el art. 2337 establece “Las cosas están fuera del comercio, o por
su enajenabilidad absoluta o por su enajenabilidad relativa.
Son absolutamente enajenables:
1° Las cosas cuya venta o enajenación fuere expresamente
prohibida por la ley;
2° Las cosas cuya enajenación se hubiere prohibido por actos
entre vivos o disposiciones de última voluntad, en cuanto este
código permita tales prohibiciones”.
Y el art 2338: “Son relativamente inenajenables las que necesiten

una autorización previa para su enajenación”
3.1.2 Bienes registrables y no

registrables. Publicidad registral en
relación a los bienes:
En la antigüedad en Roma la principal clasificación de los bienes estuvo
dada por la de res mancipi y res nec mancipi. De este modo, con
posterioridad comenzó a hablarse de mueble o inmueble según el criterio de
movilidad de las mismas.
En otros sistemas jurídicos como los socialistas la distinción fundamental

se traza entre los bienes de producción y los bienes de consumo o uso
personal, repercutiendo de manera directa sobre el régimen de propiedad,
al establecer que los bienes de producción sólo serán susceptibles de
propiedad social.
En el derecho de occidente la mayor o menor importancia a la hora de

clasificar a las cosas ha abandonado la tradicional distinción entre cosas
muebles e inmuebles pareciendo encaminarse a una nueva clasificación que
atienda a las cosas conjuntamente con la actividad de los registros como
forma de constitución y publicidad de los derechos sobre los bienes.

Sin lugar a duda sigue teniendo vital importancia a los fines de establecer la
importancia de las categorías el valor de los bienes y su función económica
y es así que desde la segunda mitad del siglo XX la doctrina a propuesto
como categoría principal la de bienes registrables y bienes no registrables,
la cual está destinada a desplazar del primer lugar a la tradicional distinción
entre muebles e inmuebles.
La determinación de la categoría de registrable de un bien no estará ya dada

por su posibilidad de movilidad, sino por su valor, importancia, y por la
posibilidad de su individualización.
3.1.3 Bienes registrables: requisitos

fácticos y jurídicos.
La categoría de bienes registrables deviene no puramente de su naturaleza
sino de la decisión del legislador de dotar a cierto tipo de bienes de este
requisito y de la aptitud de ciertas cosas para poder ser susceptibles de
registración.
a) REQUISITOS FÁCTICOS; No toda cosa u objeto puede ser

susceptible de registración. De este modo, para que un objeto pueda
serlo debe existir la posibilidad de su determinación o
individualización dentro de un grupo de su misma categoría. Así
visto los cosas ampliamente fungibles no podrían ser susceptibles de
registración por no poder diferenciárselas de otras del mismo
género.
En estos casos como puede ser el de los automotores o semovientes,
se recurre a numeraciones o marcas perdurables y de carácter
permanentes que permitan la individualización de los mismos.
b) REQUISITOS JURÍDICOS: Sólo el Congreso de la Nación mediante

la sanción de una ley nacional, es facultado para dar el carácter de
registrable a un bien o una categoría de bienes.

Unidad 4
4.1.1 Derecho Inmobiliario. Evolución
histórica
Para conocer la evolución del Derecho Registral, en especial el Derecho
Registral Inmobiliario trataremos brevemente lo ocurrido en Derecho
Romano, el Derecho Egipcio y el Derecho Germánico Medieval.
DERECHO ROMANO
En Roma veremos varias instituciones: la mancipatio; la in iure cesio; la

traditio; la insinuatio.
LA MANCIPATIO:
Era una forma solemne, oral y pública. Según se la conoce era un negocio
que consistiría en una compraventa, en la que simultáneamente se pagaba
el precio y se transmitía la propiedad de la cosa, la cual revestía la
solemnidad de celebrarse ante cinco testigos, romanos, púberes, sui iuris, y
del librepens que es quien tiene la balanza.
El adquirente pronuncia una declaración sacramental diciendo que la cosa

que viene a adquirir es de su propiedad según el derecho de los quirites, que
lo ha adquirido con el cobre y la balanza, y procedía a golpear la balanza con
el cobre y a entregarlo al vendedor, en ese acto queda consumada la venta,
la entrega de la cosa, la transferencia de la propiedad y el pago del precio.
Anteriormente a la forma que acabamos de enunciar, esta institución previa

a su evolución se realizaba ante el pueblo romano, con la balanza y el metal.
De este modo, primitivamente en el acto se realizaba solemnemente la
entrega de la cosa que se adquiría, pero con el transcurso del tiempo se
comenzó a utilizar esta institución para la transmisión de cosas que se
encontraban alejadas del lugar que se realizaba la transmisión, así por
ejemplo de inmuebles alejados de la ciudad. Para ello y a fin de materializar
la entrega de la cosa, se utilizaba algo representativo de ella, como por
ejemplo en este caso de los inmuebles y puñado de tierra de él.
Con el paso del tiempo la figura se fue modificando por diferentes razones,
así comenzó a servirse de ella para formalizar no sólo la institución de la

compraventa, sino también otras como la donación, no siendo necesario en
ésta el peso del metal por el hecho de ser gratuita, así como cuando
comenzó el acuñamiento de moneda no se necesitó ya la balanza;
desaparece así el librepens y la mancipatio se reduce a una declaración
hecha ante testigos, sirviendo la sola declaración como modo de
transmisión de la propiedad, no siendo necesaria la tradición de la cosa.
Esta institución, vista como acto complejo y completo, envuelve en el tanto

el título como el modo.
Con el trascurrir del tiempo la forma puramente oral comienza a ser

acompañada de la forma escrita, es decir a través de documentos en los
cuales se certifica la celebración del acto. Para ello, se utilizaron los
documentos romanos y los documentos griegos. La diferencia entre ellos
radicaba en que en los griegos se incorpora el acto oral si éste no ha sido
realizado, siendo en tal sentido suficiente para la transmisión de la
propiedad de las cosas.
Se dice que la mancipatio romana desaparece cuando se elimina a

distinción entres res mancipi y res nec mancipi.
LA IN IURE CESSIO
Se trata de un segundo método romano de transmisión de la propiedad.
Consistía en un procedimiento reivindicatorio fingido, es decir, el

adquirente en presencia del magistrado afirmaba que la cosa era de él según
el derecho de los quirites. Así quien enajenaba la cosa se allanaba a la
demanda y así el magistrado pronunciaba un fallo por el cual la cosa era de
propiedad de quien efectuaba la demanda (adquirente).
Era según los tratadistas del Derecho Romano un proceso completamente

simulado, en la cual se efectuaba la traba de una litis absolutamente
imaginaria, aplicándose esta institución tanto a las res mancipi como a las
res nec mancipi.
Desapareció antes que la misma mancipatio.
LA TRADITIO
Es visto como un tercer modo de transmisión de la propiedad. Comienza

siendo utilizado sólo para la transmisión de las res mancipi, pero con el
paso del tiempo se amplió su campo de aplicación a las res nec mancipi.
LA INSINUATIO
Es otro de los modos que encontramos dentro del sistema del derecho
Romano.

Se trataba un procedimiento oral y actuado, equiparable a lo que hoy
denominaríamos acto de jurisdicción voluntaria. Algunas veces, el mismo
era absolutamente libre; en otras era de manera impuesta.
Es originaria del Derecho Romano, pero luego de la caída del imperio esta
institución subsiste para los pueblos hispanos romanos y los galos romanos.
Consistía en lo siguiente: las partes se presentaban ante un funcionario, el

que variaría depende del lugar, pudiendo ser éste según el lugar un religioso
o un funcionario civil.
Presentándose las partes ante dicho funcionario éstas expresaban el

negocio que solicitaban y el funcionario interviniente labraba un acta en la
que transcribía todas las declaraciones.
El acta quedaba archivada en una oficina.
También fue posible que las partes en vez de exponer oralmente el negocio
que pretendían llevasen ya redactada el acta con la expresión de la
intención de efectuar uno u otro negocio en cuyo caso el funcionario
procedía a transcribirlo literalmente.
En algunas regiones como las españolas se permitió en vez de la

transcripción íntegra de las manifestaciones, la redacción de un extracto de
las mismas, similar a lo que hoy entendemos como método de inscripción.
Este método era obligatorio para la validez de ciertas donaciones, siendo

libre y voluntario para otro tipo de actos de transmisión y utilizado por la fe
pública que otorgaba al mismo la intervención del funcionario.
DERECHO EGIPCIO
Vemos a Egipto en un momento de su historia, con posterioridad a su

conquista por Roma, viéndose así reflejado el derecho en su estructura por
el Derecho Romano.
En el sistema egipcio por conquista confluyen tres culturas: la egipcia, la

griega y la romana.
Los romanos aportaron al derecho egipcio preexistente toda fuerza de su

organización, Naciendo así el más perfecto sistema de publicidad que se
haya podido conocer del mundo antiguo, muy similar a los modernos
sistemas de publicidad.

LOS ÓRGANOS
Existieron dos órganos:
a) La bibliotheke egktaseon, similar a lo que hoy sería para nosotros el

Registro de la Propiedad.
b) El otro era la bibliotheke demosion logon que en nuestro derecho

actual sería como nuestra oficina de catastro.
La Bibliotheke demosion logon cumplía al igual que nuestro actual catastro

la función de recoger toda la información de los inmuebles en sus aspectos
físicos, conjuntamente con alguno de tipo jurídico que servirán en principio
como base para determinar las obligaciones fiscales. Pero su actividad no se
agotaba allí, en ella se recababa toda la información relativa a los ingresos y
las salidas del tesoro egipcio, es decir allí se recaudaba toda la información
relativa a las finanzas egipcias, conjuntamente con la actividad puramente
catastral de los inmuebles egipcios.
La Bibliotheke egktaseon se asimila a los que hoy entendemos por nuestro

registro inmobiliario, pero nuestro registro se limita a llevar un registro de
los inmuebles existentes en un territorio determinado, en el órgano egipcio
no sólo el objeto se limitaba a los inmuebles, sino que también allí se
llevaba a cabo la registración de bienes muebles como lo eran los esclavos y
las naves.
En la bibliotekhe egktaseon se anotaban:
I) Las transferencias de dominio

II) Todos los derechos reales que existieren como el usufructo, el uso y
en especial las hipotecas
III) Los derechos de la mujer sobre los bienes del marido
IV) Los derechos de los hijos sobre los bienes en poder de los padres
V) Algunas medidas cautelares que se tomaban en procedimientos
ejecutivos
VI) Exenciones fiscales de algunos inmuebles.
Éste tenía al frente a dos funcionarios denominados bibliophylakes, los que

recibían las solicitudes y se las enviaban al estratega o exegetes que era
quien llevaba a cabo la función calificadora de las solicitudes.
De éstos existía un órgano central en Alejandría con delegaciones en

distintas circunscripciones.
PROCEDIMIENTO
Comienza con una etapa consistente en un escrito y llamada prosaggelia.

Ésta se encuentra dirigida al bibliophylake solicitando una autorización
para el notario público, etapa muy similar a la solicitud de certificado por
parte de los escribanos en nuestro derecho.
Se discute quién era el encargado de efectuar la solicitud; algunos como

Lacruz Berdejo consideran que le efectuaba el mismo notario y otros
sostienen que la efectuaban los interesados e enajenar o adquirir y una vez

entregada la autorización concurrían con ella al notario para efectuar el acto
de enajenación.
El notario o escribano, tal como se lo conoce hoy, era denominado en el

derecho egipcio como agoránome.
La petición que el interesado o el notario efectuaba al bibliophylake debía

contener la indicación de que derechos tenía el peticionante sobre el bien,
que acto pretendía celebrar, si existían derechos que gravaren al bien, y al
final efectuaba una petición en la cual se solicitaba la autorización para la
actuación del oficial publico o notario.
Según algunos autores además de lo anterior contenía la indicación de la

mujer sobre si ella tenía algún derecho sobre los bienes que el marido
pretendía enajenar.
Esta petición era dirigida al bibliophylakes y este se la pasaba al estratega o

exegetas quien efectuaba la calificación de si era posible la realización del
acto que se peticionaba, otorgando la misma al pie de dicha solicitud acto
que constituía el llamado “epistalma”.
Con este epistalma el funcionario público con función notarial, agaroname,

se encontraba en condiciones de llevara a cabo el acto.
Una vez que se llevaba a cabo el acto de transmisión, que se realizaba por
acto público, se realizaba el paso siguiente llamado apografhe, el consistía
en una solicitud, efectuada en dos ejemplares por parte del notario, en la
que solicitaba al registro la inscripción de dicho acto.
Una vez efectuada la inscripción se devolvía una de las copias del apografhe
al interesado con la nota de la inscripción.
Con esa nota realizada en el apographe que quedaba en manos del registro
este realizaba el asiento registral llamado parathesis.
Dicho asiento se llevaba a cabo mediante un sistema de folio personal
DERECHO GERMÁNICO MEDIEVAL
En este punto, analizaremos la estructura del pueblo bávaro después de la

caída del imperio romano.

LA SALA
Comenzamos analizando una institución llamada “sala”; “Sale”; “Salung”;

que consistiría en una operación publica, ritual y compleja conducente a
una investidura corporal.
Era una operación compleja porque se componía de una serie de actos, dos
actos según algún autor o tres según la mayoría restante.
De este modo, tenemos un primer acto que era el acuerdo de partes, un

acuerdo con finalidad transmisiva. Éste se identificaría en muchos aspectos
con lo que conocemos por contrato de compraventa. A este acto los autores
lo denominan Sala, tomándolo en sentido estricto de la misma, pero el
término Sala también lo utilizan en sentido amplio para denominar a esta
institución compleja que estamos tratando. En resumen el término Sala es
utilizado en un sentido amplio para denominar a toda la operación que
compone la institución que estamos tratando y en sentido estricto al acto
de la misma consistente en el acuerdo de partes con finalidad transmisiva.
El segundo acto que encontramos es el que los autores denominan con el

término “investidura, que sería la tradición simbólica de la cosa, que
tratándose de inmuebles y según la costumbre del lugar consistiría en la
entrega de una mota de tierra, un montón de paja, un bastón o un alanza.
El tercer paso que se encontró es el consistente en el abandono. Así el

enajenante se retiraba del poder corporal que tenia de la cosa, este
abandono lo realizaba pronunciando una serie de palabras solemnes de
abandono que eran la abdicatio o la resignatio.
Aquí se observaron los tres actos que comprendían la institución llamada en

sentido genérico La Sala: la Sala en sentido estricto, la investidura y el
abandono.
También se dijo que era una operación pública, porque la misma se

celebraba en presencia de testigos. Según se conoce debían ser tres, seis, o
doce los testigos, según se transmitieran fincas pequeñas, medianas, o
grandes.
Pero por una cuestión de brindar mayor seguridad y dada la corta

expectativa de vida de quienes actuaban de testigos, a más de ellos se
utilizaron igual cantidad de niños para que estos recordaran el acto, y que
por su corta edad la esperanza de vida era mayor.
También dijimos que era una operación ritual, y es lógico, ya que los tres
pasos descriptos eran totalmente rituales, pero además de éstos se exigían
más actos y así por ejemplo el adquirente pernoctaba tres días y tres noches
albergando al enajenante y a todos los testigos y dándoles de comer y
realizando frente a ellos actos posesorios, para que ellos recordaran
fácilmente todo lo vivido.
Se ve claramente en este instituto de la Sala que los intervinientes tenían

que trasladarse al inmueble, es decir era una investidura de tipo corporal,
con actos materiales en el inmueble, posteriormente se cumplen otros actos
fuera del inmueble pasando a la investidura de tipo incorporal que
analizaremos más adelante.

Esta institución de la sala es el punto de partida del análisis del sistema
germánico del Medioevo, y así hacia atrás tenemos la Transmisión In Mallo.
TRANSMISIÓN IN MALLO
La transmisión in mallo se verificaba en dos pasos.
En el primer paso se cumplía la Sala, en sentido estricto y tal como la

viéramos anteriormente, y la investidura simbólica, en presencia del
tribunal popular, formado por todos los hombres libres de la
circunscripción, presididos por su jefe, el thingman.
En segundo paso se realizaba en el inmueble en presencia de los testigos.
En un tercer paso se realizaban los mismos actos que en la Sala en sentido

genérico, pero los mismos acá se realizaban todos en el mismo inmueble.
LA INVESTIDURA INCORPORAL
Como se vio la Sala consistía en una investidura corporal en el inmueble;

ahora analizaremos de la sala hacia adelante lo que denominamos
investidura incorporal, ya que estas formas se realizaran fuera del inmueble
en presencia de los magistrados.
Veremos la evolución de las instituciones hasta llegar a las formas más

perfectas de la investidura incorporal.
En un primer paso si un propietario era desposeído, como en todos los

países del mundo, concurría ante el juez o magistrado para reclamar la
devolución del mismo.
Cuando vencía se lo condenaba al vencido a restituir el mismo. La forma en

que se efectuaba esta devolución o restitución, lo hacía directamente en el
juzgado, ante el magistrado, no realizando ningún acto en el inmueble. Esta
forma de investidura incorporal se denominaba “revestitio”.
De este modo, en la sala mediante la investidura, en la cual se realizaba la

tradición simbólica de la cosa, se vestía al adquirente, y así en el proceso
reivindicatorio la restituirle la cosa no era necesario volver a vestirlo, sino
revestirlo, de lo que se lo había desnudado.
Este procedimiento de jurisdicción contencioso real, va a dar base a un

procedimiento contencioso ficticio. Así las partes se van a presentar ante el
juez, van a aparentar que se trata de una demanda reivindicatoria, y el
enajenante se va a allanar y dar por vencido, realizando ante el magistrado
la revestitio.
Esta forma incorporal de revestir al adquirente, fingiendo una restitución,

es la adopción por parte del pueblo germano de la institución romana de la
In Iure Cesio, como procedimiento reivindicatorio ficticio.

Este procedimiento comenzará a ser llamado Auflassung.
En un último momento de la evolución de la Sala, las partes comenzaron a

concurrir ante los magistrados ya no fingiendo un procedimiento
contencioso reivindicatorio, sino presentándose ante el mismo y diciendo la
verdad, manifestar la no necesidad de mentir para llegar a un resultado,
sino que diciendo la verdad se podía llegar al mismo resultado.
Este proceso fingido contencioso de reivindicación comienza a

transformarse en un procedimiento de jurisdicción voluntaria.
En este acto la propiedad es transmitida ante el juez sin la necesidad de la

entrega de ninguna tradición material, sin necesidad de ninguna actividad
en el inmueble, lo que da lugar a la llamada investidura incorporal.
Estas declaraciones que dan lugar a las investiduras incorporales, son

consignadas por escrito y quedan reservadas en los archivos del juzgado.
Este es el antecedente inmediato de los sistemas registrales de inscripción.
LA INVESTIDURA FEUDAL
La investidura feudal se aplica a las propiedades sometidas a un derecho

feudal, es decir al derecho que regula la relación entre el señor feudal y un
vasallo.
En la relación entre estos participan principios de derecho público y

derecho privado, formando un anudamiento entre ellos.
Así en los casos en que un vasallo desea transmitir a otro vasallo la

propiedad de un inmueble se origina una relación triangular en que
interviene la actividad del señor feudal.
El traspaso entre los vasallos, adquirente y enajenante, se realiza por los

modos comunes.
Para el traspaso del anudamiento se requiere la realización de otro acto, es

el llamado como Investidura Feudal. Ésta consiste en actos entre el señor
feudal y el nuevo vasallo, los llamados actos de prestación de la fe y del
homenaje.
En este acto el adquirente, que todavía no es vasallo, se presenta ante el

señor feudal con la cabeza descubierta y presta al mismo juramento de fe y

homenaje; es decir ser leal y acompañar al señor feudal en la guerra y de
pagar todos los derechos útiles que tiene que pagar. El señor feudal al
recibir tal juramento de fe hace una declaración correlativa.
Este acto así descripto, se refiere a los actos de enajenación; pero también
se lo utilizó para todo cambio que se produjera en la persona del vasallo o
del señor feudal, en el cual fue necesaria la prestación de juramento de fe y
homenaje.
En esta forma de transmisión de la propiedad se ve una especie de

intervención del Estado, en este caso en manos del señor feudal, de una
manera tal como si la propiedad fuera entregada por el vasallo enajenante
al estado, señor feudal, y éste al vasallo adquirente. Sería otra forma de
investidura incorporal.
EL ENSAISINEMENT
Este procedimiento se aplicaba en las transmisiones de las fincas

acensuadas.
Las fincas acensuadas no son como las feudales, pero se le asemejan. En

éstas tenemos un titular de dominio directo y uno del dominio útil.
Así la transmisión entre el enajenante del dominio útil y el adquirente del

mismo se hace por los modos comunes, el adquirente del mismo requiere la
investidura del titular del dominio directo.
Pero a diferencia de la investidura feudal, el ensaisiment no requiere

juramento de fe y homenaje, y tampoco es aplicable en los casos de
fallecimiento o cambio de titular del dominio útil en sucesiones por mortis
causae, ni por fallecimiento del titular del dominio directo.
LA PIGNORACIÓN
Era un procedimiento utilizado en las regiones del norte de Francia.
Quien deseaba enajenar y quien deseaba adquirir se presentaban ante el

juez, y el primero efectuaba ante el magistrado una declaración de
“abdicación” llamada desheritance, por la cual el enajenante se desvestía,
sólo mediante una declaración y el juez investía al adquirente.
Antes de la realización de esta formalidad las partes presentaban el

contrato, que servía de título para la siguiente enajenación, conteniendo el
mismo una detallada descripción del inmueble. Después de la formalidad
descripta en el párrafo anterior se redactaba un acta que era registrada por
el tribunal.
La particularidad de este procedimiento es que no era necesario para la

adquisición del dominio, sino para su oponibilidad a terceros. Lo que dio a
pensar a López de Zavalía que se estaba más que frente a un modo de
adquisición a un medio de publicidad del derecho para oponibilidad a
terceros.

LA APROPIACIÓN
Era un procedimiento bastante largo que se utilizaba en las costumbres de

Bretaña.
Se suscribía el contrato de enajenación que era el insinuado, después iban

frente a notario público a efectuar la toma de posesión (tradición). Luego
concurrían frente al juez, el que enviaba al ujier. Este ujier era el encargado
de realizar una serie de proclamas llamadas “bannies”, que consistían en
comunicaciones de tipo oral que se realizaban durante tres domingos
seguidos en lugares de concurrencia masiva como lo podrían ser las iglesias.
Estas proclamas hacían lectura del contrato, de la escritura de posesión y
del juzgado interviniente en dicha transmisión. Las mismas se efectuaban
con el fin de quien lo considerare pertinente efectuara la correspondiente
oposición.
Una vez que se efectuaran las proclamas durante los tres domingos
seguidos, el ujier emitía un certificado que era presentado al juez, el que
una vez recibido aprobaba la correspondiente transmisión.
El título obtenido mediante este procedimiento se tornaba difícilmente

atacable, sobre todo al elimina la mayoría de las posibles causas de evicción,
Privando de la posibilidad de protestar a quien no lo hubiera hecho en
término.
LA GEWERE
Esta institución se denomina con una palabra de origen gótico.
Genéricamente esta institución es similar a la posesión romana, pero

existen grandes diferencias entre la gewere germánica y la posesión
romana, entre las que podemos mencionar:
a) En la posesión romana, quien la detenta lo hace a título de dueño,

así quien ejerce el poder sobre una cosa a título de usufructuario en
el lenguaje del derecho romano se lo denomina cuasi poseedor. Ni
tampoco se la empleaba para los que la ejercen reconociendo un
señorío superior sobre la cosa, como el arrendatario o comodatario
al que se lo denomina “tenedor”. En cambio la denominación de
Gewere se aplica a toda detentación que se haga de una cosa,
habiendo gewere del poseedor, cuasi poseedor o tenedor.
b) Otra distinción es que en el derecho romano está claramente

diferenciado el dominio de la posesión. Constituyendo ambas dos
instituciones absolutamente separadas y diferentes. En la gewere
esta distinción no se da. La gewere sin ser un derecho real se
asemeja a ellos. La gewere es todo aprovechamiento que se hiciere
fundado en algo objetivo.
Se distinguieron distintas especies de gewere. Así se hablo de gewere

corporal, que exige el aprovechamiento efectivo, sea directo o indirecto
de la cosa.

En el caso del arrendamiento el arrendatario tendrá la gewere corporal
directa y el arrendador la gewere corporal indirecta.
También se habló de gewere ideal. Ésta se da sin necesidad de

aprovechamiento de la cosa, existiendo distintos casos de gewere ideal.
Este gewere ideal se da en casos de que se tenga un derecho sobre a
cosa, sin necesidad de tener el aprovechamiento directo o indirecto de la
cosa. Existe gewere ideal en cabeza del heredero al momento del
fallecimiento del causante aun cuando no este en contacto con la cosa.
En el caso de la auflassung el adquirente aunque no se le haya hecho

tradición de la cosa. También lo tendrá quien triunfa en un proceso
reivindicatorio, obteniendo sentencia, antes de que le restituyan la cosa
ya tiene la gewere ideal.
Otro tipo de gewere es la yacente o durmiente. Ésta se da en el caso de

que alguien entregue el aprovechamiento de la cosa, pero sujeto a una
condición de tipo resolutoria.
Por último tenemos la gewere expectante que se da a la inversa de la

anterior, en casos en que el aprovechamiento de una cosa dependa de
una condición de tipo suspensiva.
4.1.2 Distintas clasificaciones de los

registros
A) De recepción y de actuación.
De recepción: Son los registros que inscriben documentos que llegan

de afuera del registro, es decir: son documentos externos que llegan al
registro listos para su inscripción.
A este tipo de registros corresponde nuestros registros inmobiliarios, de
automotores, de buques de aeronaves, etc.
De actuación: Éstos ya no inscriben documentos que lleguen de
afuera, sino que lo que inscriben son documentos endógenos, es decir

documentos confeccionados dentro del registro. Dentro de estos registros
tenemos nuestro Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas al

momento de labrar las correspondientes actas de nacimiento, defunción y
matrimonio.
Claro que esta distinción es sólo relativa, no encontrando puramente

registros de recepción o de actuación. Así en el registro inmobiliario, se
constituyen los instrumentos de constitución de bienes inmuebles en bien
de familia, como así en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las
Personas se inscriben las incapacidades, que son instrumentos de origen
exógeno.
B) Personales, Reales y Causales.
El fenómeno publicitario se encarga, como hemos dicho desde un primer

momento, de hacer cognoscible una relación jurídica, y toda relación
jurídica está integrada por tres elementos: sujeto, objeto y causa. Un
registro puede organizarse sobre la base de cualquiera de estos elementos, y
según cual sea el elemento que tome como punto de referencia para la
organización del registro.
Personal:
Si matricula a los sujetos. No tiene en cuenta al inmueble en

si sino a su titular. (Sistema Francés- Español). El registro personal típico
es el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas.
Real:
Cuando matricula las cosas. Denominado sistema de folio real, se
destina a cada inmueble un folio especial. En él se registran el dominio y
todas las mutaciones y gravámenes sobre dicho inmueble. La organización
del registro es en relación a cada inmueble en particular (varias hojas o un
cuadernillo por cada inmueble), se asientan en el todos los actos
relacionados a dicho inmueble. Este sistema es más prolijo y tiene mejores
efectos ya que permite la realización de vinculaciones.
Causal:
Cuando se toman los títulos en que constan los hechos o actos
jurídicos como base para la registración.
En definitiva, tenemos que atender a qué elemento es tomado como base

para la registración, porque en el le registro en definitiva van a estar
contenidos todos los elementos de la relación jurídica, que es lo que se va a
publicitar.
No hay que confundir esta clasificación de los registros con la clasificación

de los índices que ellos utilizan, los que pueden ser reales si tiene en cuenta
los objetos o personal, si tiene en cuenta a los sujetos. Estos índices se
utilizan para poder efectuar las búsquedas.

C) Inscripción declarativa e inscripción constitutiva:
Declarativa:
La mutación jurídica real se opera independientemente
del registro, el derecho real nace fuera de el y la inscripción en el registro
solo le añade un plus, por ejemplo le de oponibilidad. (Sistema francés.
español)
Constitutiva:
La registración además del efecto publicitario, tiene el

efecto propio de hacer nacer el derecho real. Antes de la inscripción no hay
derecho real ni siquiera entre las partes.
Una inscripción es constitutiva cuando ella produce una mutación real,
haciendo nacer, modificar o extinguir un derecho real. En estos registros la
mutación se produce dentro del registro. Pertenecen a este tipo el registro
inmobiliario alemán y nuestro ordenamiento el Registro de la Propiedad
Automotor y el registro de Equinos Pura Sangre de Carrera.
El art. 1° del dec/ley 6582/58 reza: "La transmisión del dominio de

los automotores deberá formalizarse por instrumento público o
privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación
a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro de
Propiedad del Automotor".
D) Inscripción, transcripción o enlegajamiento:
Nosotros normalmente utilizamos el término inscripción en sentido amplio,

pero al referirnos a la mecánica que utiliza el registro en la confección de los
asientos de la registración podemos diferenciar claramente:
Transcripción:
Se copia literalmente el documento que se lleva al

registro. Esta trascripción puede ser total o parcial de una parte
seleccionada del instrumento. (Sistema francés)
Inscripción:
Cuando la el registrador recibe el documento y extracta de

el, de su contenido, los datos necesarios y los vuelca en su registro. Aquí la
oficina selecciona y escribe con sus propias palabras el extracto.
Enlegajamiento:
Cuando la oficina no extracta ni copia, sino

directamente recibe el documento y lo guarda archivado.

Esta clasificación atiende a una clasificación dentro del los registros de
recepción, ya que en los de actuación ni transcribe, ni inscribe ni enlegaja,
sino que a decir de López de Zavalía instrumentaría. Pudiendo ser esta
instrumentación libre, en el sentido de poder utilizar cualquier palabra o
puede ser formalizada con la utilización de determinados formularios
preimpresos que deben ser llenados por el interesado.
E) Convalidante y no convalidante.
Convalidante:
Aquí la inscripción es un factor de saneamiento de los
títulos. El derecho real inscripto tiene plena eficacia respecto de los 3ª de
buena fe, aun cuando conozcan los vicios de que adolecía el acto.
No convalidante:
No sanea títulos, ni subsana los vicios de que
pudiera adolecer el acto. Participan de esta categoría los sistemas alemán,
francés y nuestro sistema inmobiliario ley 17.801.
Ley 17.801 ARTÍCULO 4.- “La inscripción no convalida el título

nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.”
4.1.3 Principales sistemas registrales en

el derecho comparado (registro alemán,
español, francés, suizo y sistema
Torrens).
Sistema francés:
En un primer momento apareció solamente para anotar donaciones sobre

muebles e inmuebles, debiendo ser éstas insinuadas “insinuatio” ante los
magistrados para poder ser oponibles a terceros, las que no hubieran sido
insinuadas no serán oponibles a terceros, entendiendo por éstos un

concepto tan amplio de tercero que sólo quedaría exceptuado de este
concepto el donante. Luego se amplía a todos los actos que tengan por
objeto derechos reales sobre bienes que puedan ser objeto se hipoteca. Esta
última disposición se desprende del art. 26 de la ley del 11 de brumario (1°
de noviembre de 1798).
Con posterioridad a esto rige el código Napoleón que omite el tratamiento

de la registración de los derechos reales, problema que fue resuelto por la
jurisprudencia en sentido de que las transferencias del dominio operara
entre partes y frente a terceros por el solo consentimiento de los
contratantes con la sola fuera de la voluntad y sin necesidad de ningún acto
de tipo material, ningún acto oficial, ni ningún modo diferente al solo
acuerdo de partes.
Esta disposición se aplicó a todos los actos sean onerosos o a título gratuito.
Este sistema del código de Napoleón se caracteriza por el consensualismo y

aformalismo.
Por consensualismo se entiende que cualquier mutación del derecho real se

produce sin necesidad de ningún acto material ni registral, con la sola
fuerza del consentimiento.
Este sistema napoleónico acumula en un solo acto de expresión de

voluntades en común la negocio obligacional y el negocio dispositivo.
El aformalismo significa que los contratos no requieren por ley de forma

alguna, pudiendo las compraventas sobre inmuebles ser redactadas por
instrumento privado y hasta en forma verbal, con el solo problema de su
probanza en este último caso.
La doctrina y la jurisprudencia hicieron hincapié sobre la necesidad de una

buena organización de la publicidad inmobiliaria.
En marzo de 1855 se dicta un decreto que ordena la transcripción de la

constitución de derechos reales sobre todos los inmuebles, incluso para los
no susceptibles de hipoteca, tales como las servidumbres y la habitación,
que no se inscribían en la ley del 11 brumario y llegaba a incluir entre los
actos inscribibles a ciertos derechos personales como los arrendamientos a
largo plazo. Quedando excluidas las transcripciones de las particiones y
transmisiones por causa de muerte, sea la sucesión testamentaria o ah
intestato. La transcripción siguió siendo un requisito de oponibilidad.
Por la ley de octubre de 1935 se extendió el ámbito de las transcripciones a

las transmisiones por causa de muerte y a los actos declarativos, tales como
las particiones y las sentencias.
La ley del 17 de junio de 1938 permite la transcripción de los mandamientos

de embargo, y a partir de ésta, la parte embargada no puede ya enajenar
válidamente su inmueble, ni gravarlo con algún derecho real. Además, las
enajenaciones no publicadas son oponibles a los acreedores embargantes.
Los registros se llevaban por los apellidos de los propietarios. Por ello, eran
un caso típico de sistema cronológico personal, de mera oponibilidad a
terceros, pero que no protegía al adquirente de las nulidades del acto
inscripto.

El decreto del 4 de enero de 1955, si bien mantuvo el sistema cronológico
personal, instauró también un sistema de publicidad real, mediante
ficheros ordenados por parcelas.
Se prohíbe la publicación de un acto de transmisión si el anterior no ha sido

inscripto.
ORGANIZACIÓN:
El registro, que es una oficina de hipotecas, está a cargo del conservador de

hipotecas, existiendo una oficina en cada circunscripción.
Dentro de las actividades que llevaba a cabo la oficina de hipotecas estaba

el registro de presentaciones, el de formalidades y el archivo.
El primero era como nuestro libro diario, en el que se van anotando en

orden cronológico sin interlineados ni espacios todos los documentos que
ingresan para su registración.
Ese orden es el que otorgara a cada registración la prioridad respecto de

otras registraciones sobre el mismo inmueble. (Principio de Prioridad)
Luego tenemos el registro de formalidades, el que veremos en diferentes

momentos de la evolución de derecho francés.
En un primer momento estas registraciones se realizaron algunas por

transcripción de los documentos y otras por el sistema de la inscripción. En
los casos en que se inscribía se permitió a los peticionantes que llevaren ya
hecho el extracto al registro, el que se acompañara al documento
extractado.
Es por ello que se dice que el sistema francés era íntegramente de

transcripción, en algunos casos se transcribía todo o parte del documento
que se pretendía inscribir y en otros se transcribía el extracto de dicho
documento.
Este sistema evolucionó al establecer que dichas transcripciones del

documento o del extracto se realizaran en formularios, los cuales debían ser
presentados ya completos al registrador. Con ello comenzó a utilizarse el
enlegajamiento de dichos formularios sea que contengan la transcripción
del documento o del extracto de este.
Esto vio necesario a los fines del ordenamiento de dichos legajos, por medio
de ficheros, a la existencia de un archivo.
Estos archivos se llevaron por el nombre de las personas, acogiendo así el

sistema de ordenamiento personal o folio personal.
Con posterioridad, desde el año 1955, además de este sistema de orden

personal comenzó a utilizarse el sistema de folio real.

EFECTOS DE LA REGISTRACIÓN:
En la ley de 1855 se estableció que la falta de transcripción en el registro de

un acto lo tornaba inoponible a terceros.
Pero esta obligatoriedad relativa con efectos de imposibilidad sólo era

exigida para actos traslativos entre vivos y no para los declarativos.
Pero hubo casos en que a las sentencias judiciales que anulasen una
transcripción se les exigió en un plazo reducido la anotación marginal de las
mismas desde el momento en que dichas sentencias hiciesen efecto de cosa
juzgada, bajo pena de multa.
En la ley de 1955 se amplían los actos registrables coexistiendo los dos

sistemas, sancionándose la falta de registración de los actos traslativos con
sanciones de imposibilidad, y los de tipo declarativos con sanción de multa
más indemnización de daños e intereses.
Otro efecto que tuvo la registración es similar a nuestro principio de tracto,

con la diferencia de que quien no inscribiera podrá enajenar, pero quien
adquiera no podrá registrar la adquisición hasta tanto el enajenante no
efectúe la registración de su titularidad.
Sistema Alemán:
Primeramente se utilizaron las formas de la investidura corporal, tal como

viéramos al tratar el sistema germánico del Medioevo, formas solemnes
que se realizaban en presencia de testigos dentro de los inmuebles,
solemnidad que como vimos se denominó auflassung.
Con posterioridad comenzaron a utilizarse las formas de investidura

incorporal dejando de realizarse los actos dentro del inmueble, sino que las
partes concurrían al tribunal o magistrado, y se comenzó a redactar
documentos en los que constaba la entrega, los cuales quedaban en poder
de las partes.
En siglo XII se comenzó a asentar los negocios sobre inmuebles en unas

oficinas de registro, el más antiguo de los cuales es el de la ciudad de
Colonia del año 1135.
Así la inscripción se fue transformando en un acto creador de derechos.
La influencia del derecho romano en el sistema germánico produjo un

estancamiento del desarrollo de los registros inmobiliarios. Finalmente, el
sistema registral se impuso por sobre el sistema del derecho romano.
ORGANIZACIÓN:
El registro está organizado como dependencia del poder judicial, dirigida

por un juez acompañado por dos funcionarios que colaboran: el llevador del
registro y un oficial especial que llevaba la actividad de agrimensura.

A cada finca se le destina un folio, en el cual se inscriben las relaciones de
derecho privado que tengan trascendencia jurídico real, adoptando así el
sistema del folio real, y ese folio más que un folio consiste en un cuaderno
real.
La adquisición, modificación y extinción de los derechos reales no queda

perfeccionada sino hasta que se efectúe la correspondiente inscripción, por
operar la misma con efecto constitutivo, siendo entonces elementos
necesarios para la adquisición del derecho el acuerdo de partes y la
inscripción registral.
PROCEDIMIENTO:
El registro nunca actúa de oficio y el procedimiento inscriptorio comienza

con un acto de jurisdicción voluntaria. El Estado responde por las
inexactitudes regístrales y el acceso a los libros es público para quien
acredite un interés legítimo.
Cada inscripción supone una posición registral. Las formas de llegar a ella
son:
a) Por la solicitud (antrag) de cualquiera de las partes la que determina la

posición o rango.
c) Por la solicitud del enajenante o perjudicado que es a nombre de

quien figura el asiento. Se realiza por instrumento público. En el
caso de la transmisión de la propiedad, se requiere un
consentimiento de ambas partes para la solicitud de inscripción.
bilateral para la inscripción. Para efectuar válidamente la
inscripción es necesaria la continuidad del tracto, es decir deberá
estar previamente registrada la titularidad del enajenante a los fines
de obtener el perfecto encadenamiento entres las titularidades.
TEORÍA DEL ACTO ABSTRACTO
Este sistema diferencia claramente entre el negocio obligacional del negocio

dispositivo.
El negocio dispositivo tiene su causa en el negocio obligacional, pero la ley

ha cortado la conexión necesaria entre estos, haciendo valer el negocio
dispositivo por sobre el negocio obligacional. Esto significa que en el
sistema del derecho alemán el negocio dispositivo vale aun en caso de
invalidez o nulidad del título. Pero este título le sirve de causa al negocio
dispositivo.
Para ser más claro en el derecho alemán al negocio obligacional le sigue el

dispositivo, y en caso de nulidad o invalidez del primero éste no afecta la
transmisión de la propiedad de la cosa pero hará nacer una acción de
enriquecimiento.

PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN DE EXACTITUD
Se presume que los derechos inscriptos existen (fe pública) y que los no
inscriptos no existen, pero se admite la prueba en contrario.
Respecto de los terceros de buena fe se los protege en cuanto han confiado

en el contenido del registro.
Los errores en que pueda incurrir el registrador generan responsabilidad

del estado por los daños que ocasionaren, pero no alteran el rango ni el
carácter de la inscripción.
La prescripción que confirma las inexactitudes opera a los treinta años.
La inscripción no es obligatoria, sólo obra a instancia de parte involucrando

la petición de inscripción el inicio de un proceso de jurisdicción voluntario,
siendo carga del interesado proporcionar los datos necesarios para realizar
tal inscripción. Las decisiones del registrador son recurribles ante el
tribunal civil.
Caracteres:
Constitutivo.
Convalidante de títulos.
No es obligatorio, sino facultativo, pero tiene carácter coercitivo, la
única forma de realizar la transmisión es inscribiéndolo.
El estado responde por los errores en la registración.
Sistema Torrens:
Es originario de Australia, aunque allí coexiste con el clásico sistema inglés.
Se caracteriza por no ser obligatorio, aunque una vez matriculado un

inmueble en el registro las posteriores transmisiones deben realizarse en él.
El trámite de inscripción de inscripción del inmueble es posterior a un

estudio que consta de dos partes:
Una parte: estudio jurídico de los antecedentes dominiales del inmueble, se

estudian los títulos antecedentes. Otra parte: un estudio físico o topológico,
planos, mensura, ubicación, características.
Se caracteriza porque presentada la solicitud de inscripción se le da al 3ª la

posibilidad de oponerse a través de la publicidad de edictos, vencido el
plazo sin oposición el registro emite una resolución más un certificado
dominial, título este que permite vender el inmueble para poder inscribir la
posterior venta.

Se entiende que con cada venta el inmueble vuelve al estado, de esta
manera se obtiene un título con valor originario EX NOVO, de fe pública
absoluta, y tiene el mismo valor que si hubiera emanado directamente de la
corona.
Contra él no puede prosperar ninguna acción, existiendo un fondo de

garantía destinado a los daños y perjuicios que pueda sufrir una persona
por errores materiales en la registración.
Caracteres:
• Constitutivo.
• Voluntario.
• Convalidante.
• El estado responde por los errores que se produjeren en la
publicidad.
• Fe pública absoluta.
Sistema suizo:
Inspirado fundamentalmente en el sistema Alemán, con tintes del Code

Napoleón y del código austríaco de 1861, participando así tanto del modelo
románico como del germánico.
Tiene aquí acogida la teoría del título y el modo, mas hay una clara
separación ente el acto causal, el acuerdo y la inscripción. Por ello la
transmisión por actos ente vivos, requiere del título, acuerdo e inscripción
para perfeccionarse, mientras que en las sucesiones se adquiere el derecho
antes de ser inscripto, pero es indispensable para disponer.
Sistema español:
• La inscripción es voluntaria. No hay obligación de inscribir ni

sanción para quien no lo haga. Con excepción de la hipoteca que por
ser constitutiva la inscripción el derecho no nace hasta que ésta se
practique.
• El ámbito del registro no es taxativamente limitado, aunque la
jurisprudencia del registro limita por vía interpretativa las
situaciones que acceden al registro.
• Es declarativo.
• Toda inscripción o mutación se produce a instancia de parte, ésta es
una manifestación del principio de rogación.
• Las constancias del registro se presumen exactas, pero dicha
presunción es iuris tantum.
• La prioridad está dada por el orden cronológico de ingreso al
registro.
• El registrador tiene una función calificadora amplia, tanto de los
elementos extrínsecos como de los intrínsecos.
• Recepta el principio de tracto sucesivo.

Unidad 5
5.1.1 Registros inmobiliarios en
Argentina. Evolución histórica
CÓDIGO CIVIL
En nuestro código Civil, Vélez Sarsfield tuvo muy en cuenta el tema de la

publicidad de los derechos reales.
Al observar el tema de la constitución de los derechos reales, realiza una

crítica al sistema consensualista imperante en el derecho francés. Este
último agrupa en un solo acto de mero consentimiento de las partes al
negocio obligacional con el negocio dispositivo. La sola existencia del título
sin necesidad de ningún acto material es suficiente para la transmisión de
los derechos reales.
Para Vélez el sistema francés es un sistema que conduce a la clandestinidad,

y repara en esto citando una expresión de Freitas que en su parte final nos
dice “que no se concibe una sociedad que este obligada a respetar un
derecho que no conoce”. Es por ello que al solo título del sistema
consensualista agrega un signo visible y exterior como es el modo.
Para ello, se inclinó por la exteriorización posesoria a los fines de publicidad

de las situaciones jurídico reales.
Sólo con excepción para la hipoteca y por la falta de posesión por parte del
titular de este derecho real de garantía previo la registración de las mismas
a fin de evitar la existencia de gravámenes ocultos.
Volviendo al modo traditorio como elemento de constitución de los

derechos reales y a tenor de los preceptuado en el tan nombrado art. 577 de
nuestro código el que establece que antes de la tradición de la cosa, el
acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real. A este elemento
constitutivo López de Zavalía lo denomino el hijo dilecto de Vélez, y a la
hipoteca la denomino el hijo rebelde justamente por no ser susceptible de
posesión por el titular. Para ello no quedó otra opción que establecer la
publicidad registral como medio publicitario del derecho de hipoteca.
Esta preferencia adoptada por Vélez no significa inferir que el codificador

no conociera de la existencia y funcionamiento de los sistemas de
publicidad registral, así los registros hipotecario ya habían sido organizados
en España en el año 1539 y 1558, y luego a fines del siglo XVIII estas
disposiciones sobre la inscripción hipotecaria se hicieron extensivas al
Virreinato del Río de la Plata.
En la nota al título XIII el codificado admite conocer la existencia y

funcionamiento de los registros como medio de publicidad de los derechos
pero lo considera no apropiado para nuestra nación por la extensión de
nuestro territorio y la falta de recursos humanos calificados como para

llevar delante de manera correcta el funcionamiento de los registros y en la
presencia de títulos defectuosos y en la falta de un catastro parcelario que
pudiera servir de base para la individualización de las fincas.
Esta nota de Vélez a llevado a Moisset de Espanes a inferir que en el

pensamiento de Vélez estaba la idea de que un bien sistema registral debía
realizarse siguiendo el sistema de folio real, es decir sobre la base del
elemento objetivo que es el inmueble.
REGISTROS PROVINCIALES
Más allá de las razones vertidas por el codificador, la realidad demostró la

necesidad de la creación de registros como medio de publicidad para la
protección del crédito y el tráfico jurídico.
De este modo, a menos de una década de la entrada en vigencia de nuestro

código Civil las provincias comenzaron a sancionar leyes de creación de los
registros. Entre éstos tenemos la Provincia de Buenos Aires en el año 1879,
Capital Federal en 1883, Córdoba 1924, Santa Fe 1900, Santiago del Estero
1900, San Luis 1926, Mendoza 1900 y La Rioja 1900.
El mayor problema en que se incurrió con la creación de los registros

provinciales estuvo dado por algunas leyes que pretendieron agregar el
requisito de la inscripción registral a los del título y modo previstos en el
Código Civil.
Salvo algún sector minoritario de la doctrina, entre ellos Raymundo Salvat,

que opinaron que las provincias podían legislar en materia de organización
de los registros en uso del llamado poder de policía. Pero la mayoría de la
doctrina opinó en sentido contrario al vulnerar dichas normas las
facultades delegadas al Congreso de la Nación por el viejo Art. 67 inc. 11
C.N. (actual art 75 inc. 11 C.N.), opinión que fue confirmada por la Corte
Suprema de Justicia de la Nación en los fallos “Jorba” “Pappa” de los años
1935 y 1938.
Más allá de los fallos anteriormente señalados y de la opinión de la doctrina

nacional mayoritaria esos registros continuaron funcionando por la utilidad
que prestaban, al punto de que el reconocido jurista Rafael Bielsa calificara
a tales actividades registrales como un “feliz anomalía Institucional”.
PROYECTOS DE REFORMA
Con posterioridad a la sanción del Código y en especial por la actividad

registral llevada a cabo por las provincias, se realizaron numerosos
proyectos de reforma al código Civil a los fines de implementar la
registración de los inmuebles como medio publicitario.
Entre los más importantes podemos mencionar:
a) El proyecto del diputado Dr. Eleodoro Lobos del año 1899, quien
sugirió agregar al código un nuevo artículo el 4052 con el siguiente

texto: “En todos los casos en que este código exija la tradición en la
constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solo
se juzgara hecha esa tradición por la inscripción en el Registro de la
Propiedad de los respectivos instrumentos públicos”.
El proyecto mantuvo la mecánica de Vélez de título y modo, pero en

caso de mutaciones sobre inmuebles sustituye la tradición por la
inscripción en el registro.
b) La idea de Lobos es retomada por el diputado Julián Barraquero,

pero este en vez del agregado de un artículo, proyecta el agregado de
un título complementario al Código Civil, regulando la inscripción,
efectos y su cancelación.
c) Dentro de esta tendencia se encuentra el proyecto del Poder

Ejecutivo del 1911 que reprodujo el proyecto Lobos.
d) También existió una recomendación del Colegio de Abogados de

Capital que en el año 1959 aconsejo sancionar el proyecto Lobos.
e) Existió otra tendencia que propuso agregar además de la tradición

como modo publicitario a la registración. Dentro de esta se
encuentra la recomendación del Tercer Congreso de Derecho Civil
el que guarda gran similitud con el actual art. 2505 de nuestro
Código Civil.
f) Otro de los proyectos existentes fue el del Dr. Galiano presentado en

el año 1904 a la Cámara de Diputados de la Nación y que propuso la
adopción del sistema Torrens.
g) Otra línea siguió el proyecto de reforma integral al Código Civil de

Biblioni y el anteproyecto de 1936, ambos se inspiraron en el
sistema alemán.
h) En una última línea se encuentra el proyecto de la Ley Registral

Nacional de los Dres. Falbo y Scotti que en base a los estudios
realizados por el Instituto de Estudios Registral de la Universidad
Notarial Argentina y las reuniones de los Directores de Registro.
Este proyecto es el antecedente inmediato de nuestra ley 17.801.
LA REFORMA DE LA LEY 17.711
Con la sanción en el año 1968 de la reforma al Código Civil de la ley 17.711

se incorpora a la ley de fondo la publicidad registral para los inmuebles con
la nueva redacción del art. 2505 del Código Civil el que queda redactado de
la siguiente manera:
Art 2505 “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre

inmuebles solamente se juzgara perfeccionada mediante la
inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda.
Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a
terceros mientras no estén registradas”.

LA LEY REGISTRAL INMOBILIARIA 17.801
Casi de inmediato de sancionada la reforma al Código Civil de la ley 17.711

se sanciona la Ley Registral Inmobiliaria 17.801 que regula el
funcionamiento y procedimiento a seguís por parte de los registros de la
propiedad inmueble, siendo esto de aplicación en todo el territorio de la
República Argentina.
5.1.2 Características principales del

sistema registral inmobiliario argentino.
A tenor de lo establecido por la ley 17.801 son características principales de

nuestro sistema registral inmobiliario:
• DECLARATIVO: La mutación del derecho real a tenor de los

establecido en el art 2505 del Código Civil opera fuera del registro,
siendo la inscripción en el mismo solo a los fines de la oponibilidad
a terceros.
• NO CONVALIDANTE: Tal como surge en el art 4 de la propia ley,

la inscripción en el registro no subsana los vicios ni purga la nulidad
que pudiera adolecer el título de transmisión.
• INSCRIPCIÓN: Adopta como forma de registración el sistema de

inscripción, realizando los respectivos asientos mediante el extracto
de breves notas.
• FE PÚBLICA: El registro sólo responde por las fugas registrales

que se originaran por omisiones propias de él, pero no por los
perjuicios que pudieran originarse por la publicidad que este
emitiese.
5.2.1 Principios Registrales. Concepto.
Siguiendo a López de Zavalía se entiende por principios registrales “la

versión sintética y abreviada de las normas más generales que, en su
armónica conjunción, dan fisonomía propia a cada uno de los ordenes
jurídicos puestos en términos de comparación”.
Moisset de Espanes nos dice que los principios registrales no suelen estar
enunciados como tales en las leyes registrales. Pero siguiendo a Lacruz
Berdejo serían como una especie de ideas fuerza, que inspiran a la ley, y han
sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la
normativa registral nos dice que esos preceptos integran tal o cual
principio.

A fin de ver cómo la mayoría de los autores ven los principios registrales
como pautas de inspiración que ayudan interpretar un sistema registral es
que vamos a enunciar otras definiciones brindadas por la doctrina.
Roca Sastre nos dice que puede considerarse como principios registrales
como el resultado conseguido mediante la sistematización técnica de parte
del ordenamiento jurídico sobre la materia, manifestado en una serie de
criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directivas del
sistema inmobiliario registral.
Pérez Lasala entiende por principios registrales a las reglas o ideas

fundamentales que sirven de base al sistema registral inmobiliario de un
país determinado.
La declaración II de la Carta de Buenos Aires de 1972 los define como “los

principios de derecho registral son las orientaciones fundamentales que
orientan esta disciplina y dan las pautas en la solución de los problemas
jurídicos planteados en el derecho positivo”.
Analizando la definición dado por el maestro tucumano Fernando López de

Zavalía vemos que hay principios positivos argentinos, principios
extranjeros y principios ideales. Este concepto trata no limitarse al análisis
de lo que entenderíamos por principios registrales nacionales, sino de ser
más amplio y abarcar genéricamente lo que entendemos por principios
registrales haciendo un análisis comparativo de los diferentes sistemas
registrales.
Más adelante, nos dice que éstos son la versión sintética y abreviada de las
normas. Entiende que el hecho de decir una sola palabra o expresión da a
conocer determinada regulación jurídica. Al hablar de tal o cual principio se
desprende de él toda una regulación jurídica del mismo.
Habla de una versión sintética de normas, pero no de cualquier tipo de

normas, sino de normas de carácter genérico que permitan inferir una
fisonomía.
Sólo son principios las normas que marcan orientaciones, direcciones

fundamentales. Las mimas pueden estar expresadas en el ordenamiento
positivo o surgir de un proceso de inducción.
Finaliza diciendo que esos principios en su armónica conjunción,

expresando que sólo por una labor expositiva se analizan los mismos por
separado, pero la fisonomía del ordenamiento jurídico que se analice surge
del ensamble de estos en su conjunto.
5.2.2 Utilidad
Sostiene Moisset de Espanés que la utilidad de los principios está dada por
la forma de de enfocar los problemas jurídicos del sistema continental, el

que busca reglas de tipo generales, o lo más generales posibles, aun en
normas de tipo general.
Y de allí enunciamos como rasgos de utilidad de los principios registrales:
a) Sirve para comprender la orientación tomada por un determinado

ordenamiento jurídico.
b) Dan una descripción sintética de un ordenamiento jurídico, lo que le
permitirá efectuar la correspondiente comparación con otros
ordenamientos.
Número de principios.
El número de principios dependerá de quien sea el expositor del análisis,

pudiendo variar la cantidad entre unos y otros, pero esta variación no es
absoluta, existiendo un número limitado de principios comunes aplicables a
todos los tipos de ordenamientos.
En nuestra ley registral estos principios no se encuentran expresamente

enunciados, pero surgen del análisis integral de la norma, no siendo
pacífica la doctrina de cuantos principios encontramos en la misma.
5.2.3 Principales principios registrales.

Los principales principios registrales que encuentra la doctrina en el
derecho comparado y en nuestro ordenamiento jurídico registral son:
A) PRIORIDAD
No es un principio propio del derecho registral, es común a todos los

derechos de índole patrimonial, viendo su mayor expresión en los
derechos reales y en el ámbito registral
Se expresa por la expresión latina “prior in tempore, potier in iure”

traducido como primero en el tiempo mejor en el derecho.
B) ESPECIALIDAD
Este principio en materia registral es una consecuencia lógica de la

necesidades de que estén expresados todos los elementos de las
relaciones jurídicas sea sujetos, objeto y causa.
C) ROGACIÓN
Este principio se expresa a través de la premisa de que el registro no

actúa de oficio sino a petición de parte interesada.

Este principio en nuestro ordenamiento encuentra algunas excepciones
que analizaremos más adelante en profundidad.
D) LEGALIDAD
Se relaciona con la función calificadora del registro, es decir que el

registrador previo a inscribir un documento que se presenta para su
registración debe analizar si este cumple con las previsiones
establecidas por la ley.
E) INSCRIPCIÓN
Este principio es el que establece la obligatoriedad o voluntariedad de la

inscripción registral.
Una u otra estará determinada por la sanción que el legislador establece

ante la falta de registración.
F) TRACTO SUCESIVO
Este principio niega la posibilidad de que se inscriba un documento

emanado de quien no figure registrado como titular del bien sobre el
cual desea constituir un derecho. Exige un perfecto encadenamiento
entre los sucesivos constituyentes de derechos sobre una cosa
G) FE PÚBLICA REGISTRAL
Este principio presume que como ciertas todas las constancias que
emana del registro, por lo tanto protege a todos aquellos terceros que
hubieren contratado confiados en las constancias del registro y como
principio general, son mantenidos en su adquisición, aun cuando tales
constancias no concuerden con la realidad extraregistral.
No encontramos este principio en nuestro ordenamiento registral

inmobiliario, solo existe presunción de exactitud de que lo que obra en
el registro se presume exacto e integro, pero es una presunción IURIS
TANTUM.
Sólo existe fe pública en sentido negativo, respondiendo el estado

únicamente por las omisiones en que incurra el registro al informar.


AÑO 1989.


ASTREA AÑO 1994.




ASTREA AÑO 2000.


Unidad 6
6.1 Principio de inscripción
A) CONCEPTO:
Es el principio según el cual todos los documentos por los cuales

se transmite, modifiquen o extingan derechos reales deben
inscribirse, para su oponibilidad o constitución, según el
sistema registral que siga cada ordenamiento.
El valor de este principio será dado por cada ordenamiento registral según
los efectos y las sanciones que este prevea para la inscripción o no
inscripción de un derecho para el cual se prevea su registración.
A continuación se analizará la obligatoriedad o no obligatoriedad de realizar
la correspondiente inscripción y los efectos que la produce la inscripción
registral en nuestro ordenamiento jurídico.
Técnicamente, los derechos reales se “inscriben” o “cancelan” y las medidas
cautelares se “anotan”.
B) EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN.
Constitutivo, declarativo, publicitario, oponibilidad.
(Remisión).
6.1.1 Registración obligatoria o

voluntaria de inmuebles.
Facultativa: La ley no exige la registración para que nazca el
derecho ni tampoco exige sanción por su no registración. Es
facultativa en el derecho español la registración de las
constituciones de derechos reales sobre inmuebles así como las
mutaciones jurídicas reales que se operen sobre los mismos.
Esta libertad de inscribir o no hacerlo, unida al alto costo de la

registración, ha provocado en España que una gran mayoría de los
inmuebles urbanos y rurales, pero sobre todo estos últimos, se
encuentren fuera del sistema registral.
Carga: Si bien no puede ser exigible en forma coactiva, quien no

inscriba debe soportar las consecuencias de su falta de inscripción.
Esta forma de sanción se traduce en una actividad propia que debe
realizar el titular de un derecho real que opera en un beneficio
personal para quien registra.

Obligatoria: Existe por medio de la ley una sanción a quien no
inscriba, puede ser ésta de carácter pecuniario como una multa o
hasta la privación de ciertos efectos jurídicos tal como la
inexistencia del derecho real como el caso de los registros
constitutivos. Aquí la actividad que debe realizar el titular del
registro se traduce en el cumplimiento de un precepto legal y no en
la obtención de beneficios extras a nivel personal.
En nuestro ordenamiento se discute la existencia o no de un deber de

escriturar, descartando el carácter facultativo de la misma, al no existir una
norma en la ley nacional 17.801 ni en el Código Civil que contemple una
sanción directa para la falta de registración de las mutaciones jurídico
reales sobre inmuebles, se ha discutido en la doctrina si se trata de una
obligación o una carga.
A la hora de analizar esta supuesta existencia de un deber de escriturar es

necesario hacer referencia a si en caso de obtener una respuesta favorable a
la existencia de dicho deber este recae sobre el constituyente del derecho,
del adquirente del mismo o del funcionario interviniente como es el caso del
notario.
De este modo, respecto a las partes otorgantes del acto jurídico, si bien la
ley no prevé si es a uno o a otro a quien corresponde la decisión sobre la
inscripción de dicha mutación jurídica real, se entiende que es a ambos a
quien corresponde dicha decisión.
Y decimos decisión y no realización por qué en nuestro ordenamiento como

veremos más adelante dicha tarea está encomendada, aunque no se exprese
la obligatoriedad para este, al funcionario autorizante del acto jurídico (art.
6 inc. a) y c) ley 17.801).
A diferencia del precepto mencionado por la ley nacional la mayoría de las

leyes registrales provinciales o leyes notariales provinciales establecen con
diferentes sanciones la obligatoriedad de registración para los escribanos
autorizantes de actos en los que se efectúen transmisiones o constituciones
de derechos reales sobre inmuebles.
Volviendo a la obligatoriedad o no de la registración de las mutaciones

jurídicas sobre inmuebles, uno de los autores de la ley como es Francisco
Falbo, sostiene que la inscripción no es obligatoria pero si necesaria para la
perfección del derecho real.
Moisset de Espanés sostiene que de nuestro Código Civil y nuestra ley

registral surge claramente la obligatoriedad de la inscripción registral de las
mutaciones jurídicas reales, expresando que toda norma dotada de cierta
coactividad es obligatoria, aunque la sanción impuesta en ella pueda ser de
diferentes matices, desde los más graves como pueden ser el no nacimiento
del derecho, como otros más leves como la no oponibilidad del derecho
respecto de terceros.
Este autor sostiene que en nuestra ley nacional dicha obligatoriedad surge
de los arts. 2 y 23, que establecen como sanción a más de la falta de

oponibilidad del derecho a terceros el retiro del respectivo inmueble del
tráfico jurídico.
ARTÍCULO 2.- “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos

2.505, 3 135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán según
corresponda, los siguientes documentos…”
ARTÍCULO 23.- “Ningún escribano o funcionario público podrá

autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista el título inscrito en el Registro, así como
certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según
las constancias registradas. Los documentos que se otorguen
deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten
de la certificación”.
6.1.2 Actos y documentos que acceden

al registro.
A) Concepto.
Según Messineo entendemos por documento a "aquella cosa corporal por

medio de la cual se representa aquel hecho o acto jurídico que es la
declaración de voluntad"
B) Clasificación.
Los documentos se pueden clasificar siguiendo diferentes criterios, así por

su corporalidad pueden ser escritos o no escritos; por su autoría pueden
ser públicos o privados, y por su contenido, sólo representativos (un
dibujo), o representativos declarativos (los escritos, las grabaciones), y éstos
a su vez pueden ser declarativos (los que sólo contienen una declaración) o
dispositivos (destinados a producir efectos jurídicos).
C) Documento registrable.
Siguiendo el concepto de documento y la clasificación anteriormente

mencionada podemos decir que será un documento registrable aquel
documento escrito, público o privado, cuyo contenido es generalmente
dispositivo, y que instrumenta un hecho, tomado este concepto en sentido
amplio, que por disposición de la ley, debe ser inscripto en un registro, para
producir determinados efectos jurídicos.

Nuestra ley registral expresa que se inscribirán documentos, pero lo que
realmente se inscribe o registra en nuestros registros de la propiedad
inmueble son los actos o negocios jurídicos que operan una mutación
jurídico real u otra registrable. Es por ello que se entiende que en nuestro
sistema el registro inmobiliario es un registro de títulos.
A la palabra títulos se la puede ver en su aspecto material o formal, así en su

aspecto material se refiere a lo anteriormente dicho, es decir actos o
negocios jurídicos que operen situaciones jurídicas a las cuales la ley les
haya dotado el carácter de registrables. En su aspecto formal el título
constituye el medio para hacer a estos títulos materiales accesibles al
registro. Este aspecto dual se proyecta en la diferencia dada por el
contenido o continente de un documento.
Por ello, se puede entender que el término documento utilizado por nuestra
ley registral 17.801 en su art 2 debe ser interpretada como título, en un
doble aspecto tanto formal como material.
Por lo anteriormente mencionado es de mencionar y tener en consideración

la expresión vertida por el II Congreso Internacional de Derecho Registral
donde se acepto la designación de situación jurídica registrable.
ARTÍCULO 2.- “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos

2.505, 3 135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán según
corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o

extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás

providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales”.
En este artículo de la ley nacional se nota claramente el carácter de ley

complementaria al Código Civil, de nuestra ley registral, al expresar que las
inscripciones en el registro se realizan de acuerdo a lo dispuesto por los
arts. 2505 y 3135.
En su inc. a) se refiere a los actos referidos las mutaciones jurídicas reales

sobre inmuebles; en su inc. b) a las medidas cautelares judiciales en
general; y en el inc. c) permite tanto a otras leyes nacionales como a las
legislaturas provinciales establecer otro tipo de situaciones jurídicas que
tengan el carácter de registrables.
D) Requisitos formales de los documentos a inscribirse.
Vimos anteriormente qué tipos de actos o situaciones jurídicas tienen

acceso al registro.

Pero las mismas deben estar contenidas en in instrumento continente
mediante el cual puedan tener acceso al registro. Estos requisitos de forma
están establecidos en el art. 3 de la ley 17.801 que expresa:
ARTÍCULO 3.- Para que los documentos mencionados en el

artículo anterior puedan ser inscritos o anotados, deberán
reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución

judicial o administrativa, según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar

autorizados sus originales o copias por quien esté facultado
para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o

con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al
dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de
excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscritos o
anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de
sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de
paz o funcionario competente.”
Vemos aquí que nuestra ley prevé que los documentos que ingresen al
registro pueden ser instrumentos públicos de origen notarial,
administrativo o judicial. Y será la ley la que determinará qué tipo de
documento corresponde a cada acto jurídico. De este modo, no sería viable
el ingreso de una medida cautelar por instrumento privado, ni una
compraventa de inmueble por acto administrativo, etc.
A su vez, la formalidad que deberá contener cada uno de los documentos

estará expresado un su respectivo ordenamiento. Así, por ejemplo, las
órdenes judiciales deberán llevar las formalidades establecidas por los
códigos de procedimiento, los instrumentos de origen notarial a lo
establecido el código civil.
Además, prevé que deberán tener el carácter de auténticos, es decir que su

autor real es quien el mismo indica; también deberá hacer plena fe de sí
mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto
de la registración, es decir, deben ser autosuficientes teniendo en cuenta
todos los elementos del acto que se pretende registrar; y por último que
éstos sirvan inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento
practicable, requiriendo con esto que el mismo pueda actuar como causa de
la transmisión o constitución del derecho real u otro que sea susceptible de
ser registrado según lo establecido por el art 2 de la ley registral 17.801.
Por último el art 3 Bis de la misma ley establece que no se inscribirán los
actos enumerados en el art 2 de la misma ley, si no constare en ellos las
claves de identificación de las partes otorgadas por la AFIP o por la ANSES
según corresponda. Se refiere con ello al CUIT, CUIL o CDI.
Art. 3° bis - “No se inscribirán o anotarán los documentos

mencionados en el artículo 2° inciso a), si no constare la clave o
código de identificación de las partes intervinientes otorgado
por la Administración Federal de Ingresos Públicos o por la

Administración Nacional de la Seguridad Social, de
corresponder”.
INSTRUMENTOS PRIVADOS QUE ACCEDEN AL REGISTRO:
Por regla, los instrumentos que acceden al registro tiene naturaleza de

instrumentos públicos, pero existen en la ley algunos instrumentos
privados que son susceptibles de registración, estableciendo como requisito
la firma de sus otorgantes certificada por escribano, juez de paz o
funcionario competente entre ellos:
a) Boletos de compraventa de inmuebles (P.H.) sometidos al régimen

de prehorizontalidad. (ley 19.724)
b) Loteos ley 14.005.
c) Inmuebles sometidos a la ley de Leasing.
NO SON DOCUMENTOS REGISTRABLES:
Los documentos que corresponden a bienes del dominio público del estado,
y restricciones que se realizan en interés público.
El art. 10 in fine de la ley 17.801 excluye de la exigencia de la matriculación

de los inmuebles a los del dominio público.
Ello en razón de que esos bienes son inalienables, imprescriptibles e

inembargables.
Por ello no son registrables los documentos en los que conste la transmisión
de derechos sobre sepulcros, cualquiera que sea la variante o característica.
El dominio puede ser objeto de limitaciones fundadas en el interés público,

las que conforme al art. 2611 del Código Civil están regidas por el derecho
administrativo.
INSCRIPCIÓN DE LOS BOLETOS DE COMPRAVENTA
CONCEPTO:
Podemos conceptualizar al boleto de compraventa como “El contrato

parcialmente típico concluido por escrito que según su
contenido impuesto o declarado obliga recíprocamente a las
partes a escriturar una compraventa inmobiliaria porque el
contrato solo genera por si obligaciones materiales de entregar
la cosa y pagar el precio”.

NATURALEZA JURÍDICA:
Encontramos en nuestra doctrina dos posturas mayoritarias en cuanto a la

naturaleza jurídica del Boleto de Compraventa.
Una primera postura entiende que el boleto de compraventa instrumenta el

contrato de compraventa definido en el art 1323 del Código Civil aun
cuando no pueda reputárselo como título suficiente para la adquisición del
derecho real de dominio.
ART. 1323.- “Habrá compra y venta cuando una parte se obligue

a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y esta se obligue
a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”.
Consideran los partidarios de esta postura que el contrato de compraventa

en cuanto se hallaren expresados los elementos de con sentimiento objeto y
precio puede ser expresado en un instrumento privado, no como un mero
ante contrato, sino como un contrato concluido por el cual las partes se
obligan a celebrar otro contrato bajo la forma de escritura pública. Está de
más decir que aun para esta postura la titularidad dominial se obtiene
recién al momento de la celebración de la correspondiente escritura y con
posterioridad al modo tradición, que pudo haber sido anterior o posterior a
la misma.
La otra postura sostiene que el boleto de compraventa constituye un

precontrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar con
posterioridad el verdadero contrato de compraventa.
Para éstos, el boleto de compraventa documenta un precontrato o una

simple promesa de venta por las cual las partes se obligan a otorgar la
correspondiente escritura pública.
BOLETO DE COMPRAVENTA EN EL SISTEMA REGISTRAL

ARGENTINO
Algunos sostienen que el Art. 2 de la ley nacional registral 17.801 nos dice
que las leyes provinciales pueden disponer registraciones y el Art. 3 me
dice, que estas registraciones pueden consistir cuando las leyes
excepcionalmente los digan, en instrumentos privados, en tanto y en
cuando tengan firma certificada por escribano público, juez de paz o
funcionario competente.
Haciendo relación, esa correlación, dicen las provincias podrán regular,

disponer la inscripción de los boletos de compraventa.
Entre los autores que sostienen la posibilidad de registración de todos los

boletos de compraventa en los casos en que lo prevean las legislaciones
provinciales encontramos a Scotti (h), para quien “las registraciones que
establezcan la legislaciones provinciales, contemplando supuestos no
previstos en las normas nacionales, podrán admitirse para cualquier
finalidad de interés público o privado siempre que no se vinculen con el
régimen de los derechos reales ni asignen efectos de oponibilidad hacia
terceros en directa o indirecta relación con aquellos derechos”
En otra postura más amplia se encuentra Andorno, para quien fuera de las
leyes que prevean expresamente la inscripción de boletos de compraventa

(loteos y prehorizontalidad) es posible la inscripción de los mismos en
cualquiera de los registros inmobiliarios.
En nuestro ordenamiento jurídico, el régimen del derecho de propiedad es

de orden público, es “Numerus Clausus”, que no es únicamente el número,
la cantidad de derechos reales, sino también, es la cualidad de los mismos,
lo que es también la afectación de los derechos reales voluntariamente.
Yo no puedo afectar un derecho de propiedad, por algún contrato, una

convención de partes que no esté reconocida por el derecho de fondo para
comprometer ese derecho real, que me lo saque del régimen normal de
propiedad que prevé la ley.
Sobre los derechos personales tenemos “Numerus Apertus” podemos

celebrar el contrato que se nos plazca, en tanto y en cuanto no sea contrario
a la moral, al orden público y las buenas costumbres, respetando las leyes
cuando así lo dispongan. Supongamos un contrato de locación, no puede
ser por un plazo menor a dos años destinado a vivienda o tres años cuando
este destinado comercialmente o alguna actividad que no sea vivienda.
Pero el resto de las normas del contrato de locación, yo podría pactarlas y

convenirlas en tanto y en cuanto, no violen las normas de orden público.
Puedo hacer un contrato de comodato, o de préstamo de uso, sobre el
inmueble, que mientras no sea contrario a la moral y las buenas
costumbres, al orden público, va a ser válido.
Ahora, cuando este contrato se refiere a un inmueble y me afecta el régimen

de propiedad del inmueble, únicamente lo podemos admitir en tanto y en
cuanto provenga de una norma que tenga origen en el Congreso de la
Nación, por una cuestión constitucional, porque el Código Civil nos marca
claramente y porque la Constitución Nacional dispone que todo lo que sea
derecho de fondo, corresponde a la nación y no a las provincias.
La ley de inembargabilidad de la vivienda única de la provincia de Córdoba,

ley 8067, al llegar a la Corte Suprema de Justicia de la Nación por
sobrepasar el régimen de la propiedad establecido por las leyes nacionales,
fue declarada inconstitucional.
Respecto a los boletos de compraventa, sucede lo mismo, salvo para los

boletos de loteos, que hay una ley nacional (ley 14.005), o los de
prehorizontalidad, que también están previstos por una ley nacional (ley
19.724) hay una ley nacional, el resto de los boletos aun en nuestra
provincia Córdoba, no deben tener acceso al registro.
En las provincias que los permiten las leyes provinciales todas esas
inscripciones, no son inscripciones validas.
Entre éstas encontramos la provincia de Entre Ríos que en su art. 9 de la ley

registral provincial N° 6964 reza: “Los documentos privados podrán
ser inscriptos siempre que la firma de todos los que los
suscriben estén autenticadas por escribano de registro o
funcionario a quien la ley atribuya esta competencia, o sean
ratificadas personalmente en el trámite de inscripción, ante el
jefe del Registro Publico respectivo, o fuesen realizados con
intervención de abogados inscriptos en la matrícula de Entre
Ríos”

Pese a esto entendemos que los registros de la propiedad inmuebles están
dispuestos para mantener los inmuebles dentro del tráfico jurídico, porque
hay un interés, no solamente individual, sino que hay un interés social, en
que toda la riqueza de nuestro país, esté en disposiciones, dentro del tráfico
jurídico.
Todo aquello que no pueda ser explotado, que no esté dentro del tráfico
jurídico, está violando principios constitucionales.
No podemos nosotros sustraer dentro de nuestro patrimonio, como

garantía de los terceros, prenda común de los acreedores, o no podemos
sustraerlo del tráfico jurídico por la función social de la propiedad.
Todo esto hace de que de los boletos de compraventa, salvo que tenga una
ley nacional y que nos prevea la registración de los boletos, en
determinadas circunstancias, cualquier boleto inscripto va a estar en contra
del derecho constitucional.
6.2 Asiento registral.

6.2.1 Concepto.
Es la forma en que el registrador materializa la registración, sea por el acto

de matriculación previsto por el art 10 de la ley 17.801 o por las posteriores
inscripciones que se solicitaren (art. 14 ley 17.801).
El asiento de matriculación se refiere a las anotaciones que se practican en

el folio real en el momento de proceder a la operación de matriculación, sea
por el primer ingreso del inmueble al registro, o bien por la matriculación a
consecuencia del vuelco al sistema de folio real.
La ley registral inmobiliaria en su art. 12 establece los requisitos del asiento

tanto con relación al inmueble como en lo referido a la persona titular del
derecho que se registra.
Una vez practicado el asiento de matriculación en la forma y con los

requisitos que establece el art. 12 de la ley 17.801, en el folio se practicarán
todos los asientos que sean consecuencia del ingreso de algún documento
inscribible que contenga un acto referido a ese inmueble.
Respecto a la forma de cómo se llevaran a cabo los mismos la última parte

del artículo 14 expresa que los mismos se llevaran por orden cronológico
sin intercalaciones de los de la misma especie.
ARTÍCULO 14.- “Matriculado un inmueble, en los lugares

correspondientes del folio se registrará:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones

que se relacionen con el dominio;

c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo

con lo dispuesto en los artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán

por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre
los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12,
en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las
circunstancias particulares que resulten de los respectivos
documentos, especialmente con relación al derecho que se
inscriba.”
6.2.2 Tipos de asientos registrales
A) Asiento definitivo: Son los que se refieren a actos de constitución,

modificación o transmisión de derechos reales. Se da una inscripción
definitiva cuando el registro con posterioridad a la calificación de la
petición de registración por parte de un notario, y de la cual existe una
inscripción provisional, resuelve que no existe observación alguna que
hace por lo que decide la inscripción definitiva de dicha solicitud.
Asiento provisional: Son aquellos que pueden ser susceptibles de

caducidad, es decir que pueden perder su vigencia por el transcurso del
tiempo. Un asiento de este tipo se da en los casos en que luego del
perfeccionamiento de la escritura el notario la ingresa al registro para su
registración. La registración no opera de manera automática sino que el
registro realiza una calificación de la petición de la misma. Para ello al
ser presentada por el notario el registro inscribe de manera provisional
la misma.
B) Asiento incondicional: Es aquel que ha obtenido colocación

registral no dependiendo en su validez de la existencia de otro asiento
que pueda afectarlo.
Asiento condicional: Está supeditado a alguna vicisitud dentro del
procedimiento inscriptorio. Encontramos un asiento condicional en lo
establecido por el art 18 inc. b de la ley 17.801 que establece “Si al
solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de
carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté
corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5,
aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia
que la condiciona”.
C) Asiento principal: Es autónomo de cualquier otro asiento.

Ejemplo: un asiento de dominio. Éste tiene plena validez sin
necesidad de otro asiento.

Asiento accesorio: Requiere la existencia de otro asiento,
ejemplo: el asiento de un embargo. En este caso el asiento accesorio
requiere para su validez de la existencia del asiento que refleje el
dominio sobre el inmueble por parte del sujeto embargado.
D) Asiento positivo: Desde el punto de vista formal se da un asiento

positivo cuando el mismo se refieres a cualquier mutación jurídico
real. Y en sentido material un asiento será positivo cuando se refiera
al nacimiento o transmisión de un derecho real.
Asiento negativo: Así desde el punto de vista formal el asiento será

negativo cuando este destruya como si nunca hubiera existido un
asiento positivo anterior, y desde el punto de vista sustancial cuando
el asiento se refiera a la extinción de un derecho real.
MATRICULACIÓN.
Concepto:
Siguiendo los resultados obtenidos por el VI encuentro de directores de
registro entendemos por matriculación de un inmueble el procedimiento
que, tomando como base una inscripción de dominio, tiene por objeto el
ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al
registro, abriendo folio donde se le determina y se le da una característica
de ordenamiento que, mientras no se presente otro documento público
posterior que modifique dicha determinación, permanece inalterable.
ARTÍCULOS 10, 11, 12 Y 44 LEY 17.801.
ARTÍCULO 10.- “Los inmuebles respecto de los cuales deban

inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el
artículo 2, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. Exceptúense los inmuebles del
dominio público”.
ARTÍCULO 11.- “La matriculación se efectuará destinando a

cada inmueble un folio especial con una característica de
ordenamiento que servirá para designarlo”.
6.2.3 Incorporación del inmueble al

sistema registral.
A tenor de lo dispuesto por este último artículo 44 de la ley registral
nacional es que las leyes registrales provinciales como la de Córdoba
(Ley 5771) deberán prever el ingreso al registro de los diferentes
inmuebles.

ARTÍCULO 44.- “A partir de la fecha de vigencia de la
presente ley todos los inmuebles ya inscritos en los Registros
de la Propiedad, como los que aún no lo estuvieren, deberán
ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en el
tiempo y forma que determine la reglamentación local”.
6.2.4 Traslado del sistema cronológico

causal al de folio real.
En cumplimiento de lo estipulado por el art 44 de la ley registral nacional
17.801 la provincia de Córdoba dicta su ley registral, ley 5771, que en sus
arts. 22 y 23 establece la forma en cómo se llevara a cabo la matriculación
de los inmuebles.
Artículo 22.- “El folio de matriculación consistirá en una hoja

con las medidas y características que determine la Dirección
del Registro, de manera tal que permita contener los
siguientes asientos y anotaciones:
a) Número de matrícula que asigne al inmueble y su

nomenclatura catastral cuando exista.
b) Nombre del Departamento y número de orden que al

mismo le corresponda según la ubicación del inmueble.
c) Medidas perimetrales, superficie, linderos y demás

detalles conque deben describirse los inmuebles y que
faciliten su individualización, especialización siempre que los
contenga el título o plano que sirve de antecedente.
d) Antecedentes dominiales o matrícula de origen en caso de

Subdivisión o de unión.
e) Nombre del o de los titulares del dominio y demás datos

que requieren para las escrituras públicas, así como sus
posteriores transmisiones. Respecto de las Sociedades o
personas jurídicas se consignará su nombre o razón social,
clase de sociedad, domicilio e inscripción en el Registro
pertinente, cuando la ley exija tal requisito.
f) Hipotecas, otros derechos reales o personales, afectaciones

a regímenes especiales y las limitaciones y restricciones que
se refieren al dominio.
g) Cancelaciones o extinciones que correspondan a los

derechos inscriptos señalados en el inciso anterior.

h) Certificaciones que son reserva de prioridad se expidan de
conformidad con lo previsto en la ley”.
Artículo 23.- “Los inmuebles se individualizarán en el

Registro mediante las siguientes características:
a) Designación del Departamento en que se encuentra

ubicado y número de orden del mismo coincidente con el del
catastro provincial.
b) Número que se le asigne por orden de matriculación. Los

inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal
llevarán además una sub - matrícula, según el número que
corresponda a cada unidad de propiedad exclusiva.
El Reglamento de Copropiedad y Administración inscripto

llevará la sub - matrícula cero”.
Unidad 7
7.1 Principio de especialidad
Este principio no es nuevo, ya se ha visto a lo largo de toda la carrera de
Abogacía, porque está en toda relación jurídica. Es necesario que estén
determinados los elementos esenciales: SUJETO – OBJETO – CAUSA. En
materia registral es una consecuencia inmediata del carácter esencial de
toda relación jurídica, dado por la necesidad de que el objeto de esa relación
sea determinado o determinable. De este modo, encontramos diversas
normas que consagran la necesidad de determinación de objeto:
Son ejemplos de éstos el Art. 1333 que exige la determinación de la cosa

vendida y el Art. 1349 ambos del Código Civil exige la determinación del
precio ambas con relación a la compra y venta.
Art. 1333.- “No habrá cosa vendida cuando las partes no la
determinasen, o no estableciesen datos para determinarla…”
Art. 1349.- “El precio será cierto: cuando las partes lo
determinaren en una suma que el comprador debe pagar;
cuando se deje su designación al arbitrio de una persona
determinada o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta”
En la ley registral encontramos este principio en el Art 12.
ARTÍCULO 12. LEY REGISTRAL 17.801-

“El asiento de
matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la

ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su
completa individualización. Además, cuando existan, se tomará
razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de
mensura correspondiente y se hará mención de las constancias
de trascendencia real que resulten.
Expresará el nombre del
o de los titulares del domino, con los datos personales que se
requieran para las escrituras públicas. Respecto de las
sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o
razón social, clase de sociedad y domicilio.
Se hará mención de la
proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el
título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la matriculación.
Se expresará además, el
número y fecha de presentación del documento en el Registro”.
ANÁLISIS:
- OBJETO: Ubicación y descripción del inmueble

Sus medidas, superficie y linderos
Nomenclatura catastral y plano de mensura si
existieran.
Proporción de la propiedad y monto del gravamen.
- SUJETOS: Nombre del o de los titulares del dominio, sus

datos personales requeridos para las escrituras
publicas
Respecto de las personas jurídicas o sociedades,

nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio.
- CAUSA: Se hará mención del título de adquisición, su clase,

lugar y fecha de otorgamiento y funcionario
autorizante.

7.1.1 Modificación de los elementos de
la relación jurídica.
ANEXIÓN, UNIÓN O DIVISIÓN:
Consecuencia de este principio de especialidad es que si el objeto de una

relación jurídica registral se modificara, se deberá confeccionar una nueva
matrícula para cada uno de los nuevos inmuebles resultantes.
Y así si un inmueble se dividiera se deberán confeccionar tantas nuevas
matrículas como partes resultaren; y si varios muebles se unieran
constituyendo un solo nuevo inmueble se deberá confeccionar una nueva
matrícula para el mismo, dejando en ambos casos constancia de dichas
vinculaciones en ambas matrículas (la o las nuevas y la o las anteriores).
ARTÍCULO 13.- “Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán

tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose
en el folio primitivo la desmembración operada. Cuando
diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva
y única matrícula de las anteriores, poniéndose nota de
correlación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas
con los planos de mensura correspondientes.” (Art. 13 Ley
17.801)
a) SUBDIVISIÓN: Cuando de un inmueble surgen dos o más inmuebles. Es

necesario confeccionar y aprobar un plano al efecto, generalmente esta
tarea la realizan las correspondientes oficinas de catastro.
Luego de ello se procede a la cancelación del folio correspondiente al

inmueble subdividido, en este se correlacionaran los nuevos números de
matrícula resultantes de la subdivisión y se confeccionan tantos nuevos
folios como nuevos inmuebles resulten de la misma.
La descripción del inmueble será la resultante del plano, y en cuanto a la

titularidad se colocará la misma que existía en el folio anulado con los
gravámenes y restricciones vigentes; asimismo tanto en el folio anulado
como en los nuevos resultantes se efectuarán notas de referencia recíprocas.
b) ANEXIÓN Y UNIFICACIÓN. De varios inmuebles surge uno solo.

También es exigencia la confección y aprobación por el respectivo catastro
de un plano.
Hay unificación cuando los inmuebles se encuentran materialmente unidos,

y se podrá anexar un inmueble a otro cuando sin tener contacto material
existen circunstancias que hacen viable su unificación.
Así podría ser el caso en una zona rural que un inmueble decidiese anexar al
mismo otro que se encuentra dividido de este por una camino público, y el
inmueble a anexar no reúne la extensión necesaria como para constituirse
en independiente por no alcanzar la unidad económica establecida en
determinada zona.

Luego de ello se cancelan los folios correspondientes a los inmuebles
anexados o unificados y se confecciona uno nuevo en base a los datos
resultantes del plano, colocándose la nueva titularidad que surge del
instrumento jurídico o portante del negocio que genera la unificación.
También aquí se correlacionaran en los folios primitivos y en el nuevo
resultante de la unión o anexión con sus respectivos números
de matrícula.
7.1.2 Especialidad en los derechos

reales de garantía.
HIPOTECA
Como se mencionó anteriormente la hipoteca es un derecho real de

garantía, que tiene la particularidad de no ejercerse por la posesión como la
mayoría de los derechos reales establecidos en nuestro Código Civil.
Es por ello que nuestro legislador a los fines de dar seguridad jurídica
previo sólo para este derecho real su registración.
Por ser un derecho real de garantía encontramos en el dos particularidades

perfectamente definidas, la primero es la mencionada falta de publicidad
posesoria, razón por la cual el legislador previo la registración de la misma
con dicho fin publicitario. La segunda es que en la misma encontramos dos
relaciones jurídicas, la principal que es el derecho de crédito y la accesoria
que es la garantía real.
Estas características y la importancia económica que se mueve en torno al

crédito hipotecario han hecho necesario que el legislador prevea como
exigencia necesaria una adecuada determinación de todos los elementos
constitutivos de las relaciones jurídicas que integran el derecho hipotecario.
Respecto a la hipoteca la doctrina civilista imperante en nuestro país ha

hecho hincapié en el especialidad o determinación en la hipoteca respecto al
inmueble y al crédito, tomando como base lo preceptuado por el art 3109
del Código Civil.
Art. 3109.- “No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas

inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una
suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es
condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es
eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por
objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor
estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca”.
Ahora bien, el principio registral de especialidad en materia hipotecaria es

más amplio, y no abarca sólo la determinación del inmueble y del crédito,
sino de otros elementos más.

Volviendo a la especialidad en la hipoteca, vemos que es el art 3131 de
nuestro código civil el que de manera más detallada que el art. 3109 no
brinda las pautas de que es lo que debe contener el acto constitutivo de la
hipoteca.
De este modo, el Art 3131 en su primer inciso exige todos los datos
personales del deudor, y de igual manera los relativos al acreedor.
En lo relativo a los datos personales del deudor, los que deben expresarse
bajo sanción de nulidad, son los del constituyente de la hipoteca, es decir
los del propietario del inmueble, ya que como se sabe la hipoteca puede ser
constituida para garantizar la obligación de un tercero. Si se tratare de una
persona jurídica su denominación legal y el lugar de su establecimiento.
En segundo lugar exige la fecha y naturaleza del contrato a que accede, es

decir su causa fuente. La hipoteca en si garantiza una obligación que puede
o no ser de carácter contractual por ello sobre lo que debe existir
determinación es del contrato hipotecario, no del que surge la obligación
principal garantizada, sino del que surja la garantía hipotecaria.
Tercero: la determinación del objeto, es decir todos los datos relativos al

inmueble, todos los que existieren que permitan la individualización del
inmueble.
Por último, el cuarto inciso exige la cantidad cierta de la deuda. Así en los
casos en que la obligación que se garantice no prevea una suma liquida, la
determinación se realizara estableciendo una suma aproximada que
operara como límite de la obligación garantizada.
Art. 3.131.- “El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1°,

el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas
designaciones relativas al acreedor, los de las personas
jurídicas por su denominación legal, y el lugar de su
establecimiento; 2°, la fecha y la naturaleza del contrato a que
accede y el archivo en que se encuentra; 3°, la situación de la
finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece;
y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se
encuentre; 4°, la cantidad cierta de la deuda”.
Volviendo al tema de la determinación del objeto, es decir, del inmueble,

existen otros artículos como los arts. 3132 y 3133 que complementan el
requisito de la exigencia de individualización del inmueble.
Así el art. 3132 establece que una designación colectiva que se hiciese de los
inmuebles que el constituyente tuviera en un determinado lugar, no bastara
para dar cumplimiento a la condición esencial de la especialidad del
inmueble gravado.
Y es el art. 3133 que expresa que la falta de expresión de alguna de

estipulaciones exigidas no acarreara la nulidad de la hipoteca si pudiesen
ser suplidas por otros medios.
ART. 3132.- “Una designación colectiva de los inmuebles que el

deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad

determinada, no es bastante para dar a la constitución de la
hipoteca la condición esencial de la especialidad del inmueble
gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e
individualmente la naturaleza del inmueble”.
Art. 3133.- “La constitución de la hipoteca no se anulara por la

falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que
se pueda venir en conocimiento positivo de la designación que
falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la
apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto
constitutivo del acto”.
PRENDA
Analizamos aquí la prenda civil regulada en los arts. 3204 y ss. del Código
Civil.
Pese a no ser éste un derecho real susceptible de registración, por tratarse

de un derecho real, sobre todo por ser de garantía, merece un análisis de la
especialidad que debe determinarse en el acto de constitución de la prenda.
Aquí la determinación del sujeto acreedor esta dada por la entrega de la

posesión que el deudor prendario le hiciese, y este último será el propietario
de la cosa, que es el único sujeto con capacidad para constituir una prenda
sobre una cosa (art. 3213 C.C.).
Es el art 3217 el que establece la necesidad de que la prenda se constituya

por instrumento público o privado sea cual fuere la importancia del crédito.
Y es el mismo artículo anteriormente mencionado el que establece la

necesidad de determinación de la o las cosas objeto de la prenda, así como
del crédito al cual garantiza.
Art. 3217.- “La constitución de la prenda para que pueda

oponerse a terceros, debe constar por instrumento público o
privado de fecha cierta, sea cual fuere la importancia del crédito.
El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener
una determinación detallada de la especie y naturaleza de los
objetos dados en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas
indicaciones fuesen necesarias para determinar la
individualidad de la cosa”.
ANTICRESIS
No existe norma alguna que contenga previsiones sobre la determinación

de sus elementos, es por ello que se aplicara a este derecho real de garantía
las exigencias comunes a esta categoría de derechos.
7.1.3 Rectificación de asientos.

Se ha visto a largo de la materia que el fin de la publicidad registral reside
en brindar la posibilidad a quienes tengan un interés en concreto en
conocer la realidad jurídica de un bien, en este caso de un inmueble.

Para ello, es lógico que dicha publicidad emanada de los registros reflejen la
exactitud de la realidad jurídica extra registral.
Ya vimos que por el principio de especialidad todos los elementos de la

relación jurídica deben estar determinados perfectamente en el
instrumento de constitución, documento que ingresa al registro, y que esos
elementos deben ser extraídos e inscriptos en los respectivos folios reales a
los fines de darlos a conocer a quienes lo solicitaren y tengan un interés
especial en ello.
Mas allá de este fin que pretende alcanzarse con la registración, suelen
presentarse situaciones en que lo registrado, es decir la realidad jurídica
obrante en el correspondiente registro y la realidad jurídica extra registral
no coincidan. (Art. 34 ley 17.801)
Esta falta de correspondencia podrá deberse a dos causales: La primera

puede provenir de un error u omisión en el documento originario que
ingresa al registro para su inscripción; o la segunda causal puede provenir
de un error u omisión material ocurrido por el registrador al momento de
realizar la misma.
Para estas situaciones el artículo 35 de la ley registral nacional 17.801

establece diferentes soluciones.
Para el caso de que la inexactitud prevenga del error u omisión en el

documento que pretende ingresar para su inscripción, establece que la
rectificación se realizará por una nueva solicitud, la que deberá estar
acompañada de otro documento de la misma naturaleza del que motivo la
inexactitud, o resolución judicial que ordene tal medida. Para esto hay que
tener en cuenta que al registro ingresan documentos de origen notarial,
judicial, administrativo. Y en casos excepcionales algunos instrumentos
privados determinados por leyes del Congreso de la Nación.
ARTÍCULO 34.- “Se entenderá por inexactitud del registro todo

desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica
extraregistral”. (Art. 34 ley 17.801)
ARTÍCULO 35.- “Cuando la inexactitud a que se refiere el

artículo precedente provenga de error u omisión en el
documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva
se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la
motivó o resolución judicial que contenga los elementos
necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisión material
de la inscripción con relación al documento a que accede, se
procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento
que la originó”. (Art. 35 ley 17.801)
Así, la ley registral de la provincia de Córdoba número 5771 en sus arts. 48 y

49 prevén:

Artículo 47.- “Cuando se modifique, aclare o rectifique el asiento
de un título inscripto, las constancias que resulten de los
instrumentos presentados, se harán por nota en el rubro del
folio pertinente. Las mismas se practicarán sobre la base de los
siguientes antecedentes mínimos:
a) Número y fecha de presentación de la solicitud o documento

que la autorice.
b) Funcionario autorizante o solicitante.
c) Breve síntesis de lo rectificado, aclarado o modificado.
El Director ordenará de oficio la rectificación, aclaración o

modificación de errores evidentes del Registro y la
reconstrucción de folios, total o parcialmente destruidos o
faltantes. Dejará constancia de los documentos utilizados para
ello”. (Art 48 ley 5771 Provincia de Córdoba)
Artículo 48.- “La rectificación de los asientos registrales

inexactos por error u omisión en el documento inscripto,
respecto de la matriz o expediente original, se efectuará
mediante documento de la misma naturaleza, judicial, notarial
o administrativo que el que motivó el asiento.
El error u omisión en el asiento registral por diferir con el

documento a que accede, se rectificará mediante el reintegro del
documento inscripto a fin de rectificar el asiento inexacto
teniendo a la vista y tomando en consideración el documento
mismo.
El error u omisión en el asiento registral por diferir éste de la

rogación que acompañó el documento inscripto, se rectificará
mediante el reintegro del documento inscripto portando
rogación acorde con el mismo, la cual deberá señalar la
diferencia entre el asiento producido y la rogación originaria”.
(Art. 49 ley 5771 Provincia de Córdoba)

Unidad 8
8.1 Principio de prioridad
Es tal vez el principio más importante dentro de nuestro sistema registral.
La prioridad al decir de Moisset de Espanés “no es un principio exclusivo

del fenómeno registral, ni del fenómeno publicitario, sino que es casi un
elemento característico del derecho real”, aunque no se agota en él.
No es esto un capricho del gran jurista argentino, sino que por el contrario
se justifica con aquel otro gran principio del derecho, que no es otro que el
que dice “prior in tempore, potior in jure”; y esto del primero en el tiempo
mejor en el derecho, no es otra cosa que la solución más justa y adecuada
para todos aquellos que disfrutan de un derecho y que desean no ver
afectados sus intereses por la existencia posterior en el tiempo de un
derecho igual o mejor que el que detentan, o registralmente, y refiriéndonos
al dominio en particular a modo de ejemplo, no van a ver afectado su
derecho de dominio por la registración de un embargo sobre el bien que en
su momento adquirió “limpio” de medidas cautelares y de cualquier
restricción que afecte el libre ejercicio de ese derecho de dominio.
Esto no es más que la aplicación de un principio básico del derecho el cual

se resume en que “el derecho nacido antes desplaza al que pretende nacer
después, “prevalet iure qui prevenit tempore”, prevalece en el derecho el
que previene en el tiempo. Esto es una regla universal. Y no significa otra
cosa sino que el que está primero es el mejor”.
EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL CÓDIGO CIVIL.
Como ya expresáramos anteriormente, el principio de prioridad no es

exclusivo del derecho registral, ni creación del mismo, sino que pertenece al
ámbito de los derechos reales, no obstante, el codificador al haber pensado
un Código sin registros, salvo para el caso de las hipotecas, la prioridad
estaba dada por el mismo Código Civil, el que aplicaba el principio del
primero en el tiempo, mejor en el derecho en diferentes artículos del
mismo.
Se trata del principio cardinal por el que circula nuestro ordenamiento en

materia de preferencia en la constitución de los derechos. Pero no es
absoluto, y así en materia de hipoteca el C.C. en los Arts. 3934, 3149 y 3937
nos dice:
Artículo 3934: “Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes

gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el día que
se tomó razón de la hipoteca. Las inscripciones del mismo día
concurren a prorrata”.

Artículo 3149: “La hipoteca registrada tendrá efecto contra
terceros desde el día del otorgamiento de la obligación
hipotecaria, si el ingreso para su registro se hubiese producido
dentro del término previsto en el Artículo 3137. “
Artículo 3137: “El registro debe hacerse dentro del término

establecido en la ley nacional de registros de la propiedad”.
También en materia de Prenda el Art. 3210 que permite la constitución de

una segunda prenda sobre la misma cosa, poniendo a ambos en posesión de
la misma, casi en el que la prioridad de uno sobre el otro estará dada por el
orden de constitución de la misma.
Artículo 3210: “Una nueva prenda puede ser dada sobre la

misma cosa, con tal que el segundo acreedor obtenga
conjuntamente con el primero, la posesión de la cosa
empeñada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por
cuenta común. El derecho de los acreedores sobre la cosa
empeñada seguirá el orden en que la prenda se ha constituido”.
Respecto a los derechos personales: Arts. 592, 594 para inmuebles y

Arts. 593 y 596 respecto a muebles.
Esto lo podemos ver claramente en el artículo 593, en donde la solución que

el codificador da para decidir sobre la entrega de una cosa mueble entre
varios acreedores y sobre la cual no se ha hecho tradición aún, la
preferencia es para aquel “cuyo título sea de fecha anterior”, igual solución
es adoptada para cuando la obligación es de dar cosas inmuebles, ya que si
hubiere varios acreedores y no se les hubiera hecho tradición de la cosa a
ninguno de ellos, será preferido aquel “cuyo instrumento público sea de
fecha anterior” (art. 596 C.C.).
La solución adoptada es la misma tanto para cuando la obligación es de dar

cosas muebles e inmuebles, prevalece aquel cuyo título tiene una fecha
anterior a la de los demás.
Art. 593.- “Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos

acreedores, a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a
entregarla, sin haber hecho tradición a ninguno de ellos, será
preferido el acreedor cuyo título sea de fecha anterior”.
Art. 596.- “Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos

acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a
entregarla, sin que a ninguno de ellos le hubiese hecho
tradición de la cosa, será preferido el acreedor cuyo
instrumento público sea de fecha anterior”.
No obstante, el codificador también previó la solución para aquellos casos

en que ya se ha hecho tradición de la cosa. Tanto para muebles e inmuebles
la solución es la misma, prevalece aquel que adquirió la posesión de la cosa,
siempre que sean de buena fe (art. 592, 594, 597). El principio no protege a
aquellos que son adquirentes de mala fe y siempre se podrá accionar en
contra de ellos, en defensa de los derechos del acreedor.

Todos estos artículos, tanto para muebles como para inmuebles deben ser
concordados con el Art. 3269 del mismo Código Civil.
Art. 592.- “Cuando la obligación sea de dar cosas ciertas con el

fin de transferir o constituir derechos reales, y la cosa es
mueble, si el deudor hiciere tradición de ella a otro, por
transferencia de dominio o constitución de prenda, el acreedor
aunque su título sea de fecha anterior, no tendrá derecho contra
los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de mala
fe”.
Art. 594.- “Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere

tradición de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el
acreedor no tendrá derecho contra tercero que hubiese
ignorado la obligación precedente del deudor; pero sí contra los
que sabiéndola hubiesen tomado posesión de la cosa”.
Art. 597.- “Con relación a terceros, cuando la obligación de dar

cosas ciertas tuviere por fin restituirlas a su dueño, si la cosa es
mueble y el deudor hiciere tradición de ella a otro por
transferencia de dominio o constitución de prenda, el acreedor
no tendrá derecho contra los poseedores de buena fe, sino
solamente cuando la cosa le haya sido robada o se hubiese
perdido. En todos casos lo tendrá contra los poseedores de mala
fe”.
Artículo 3269: “Cuando una persona ha contratado en diversas

épocas con varias personas la obligación de transmitirles sus
derechos sobre una misma cosa, la persona que primero ha sido
puesta en posesión de la cosa, es preferida en la ejecución del
contrato a las otras, aunque su título sea más reciente, con tal
que haya tenido buena fe, cuando la cosa le fue entregada.”
EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN LA LEY 17.801
Entrando ya a analizar específicamente la Ley Registral 17.801 vemos que el

principio de prioridad como regla general, se ve reflejado en el artículo 19.
Sobre el principio de prioridad, dice el artículo 19 de la ley 17.801 que “la

prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado
a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con
respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma
simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos…”.
Este artículo citado por si solo no comprende por si mismo al principio en

análisis, toda vez que hay que analizarlo sistemáticamente con los artículos
17, 18, 19, 23, 24 y concordantes de la ley 17.801.

ARTÍCULO 19.- “La prioridad entre dos o más inscripciones o
anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la
fecha y el número de presentación asignado a los documentos
en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40.
Con respecto a los documentos que provengan de actos

otorgados en forma simultánea, la propiedad deberá resultar
de los mismos. .
Aquí se establece que la prioridad está dada por la fecha y número de

presentación.
8.2. Reserva de prioridad

8.2.1 Prioridad directa e indirecta
Volviendo a lo establecido por el art. 19, se establece como principio general

de prioridad en nuestro ordenamiento el de prioridad directa inicial, es
decir que la prioridad de un documento operará al momento en que éste
ingresa a registro y se toma de nota de ello en el libro de ordenamiento
diario previsto en el art. 40 de la ley.
A este sistema de prioridad directa García Coñi lo denomina retroprioridad

endógena, porque la fecha de la prioridad no está dada por el asiento el folio
real, sino que retrocede al momento de la registración del mismo en el libro
de ordenamiento diario.
Esto de prioridad directa inicial como lo denomina López de Zavalía se

diferencia del sistema de prioridad operante en el sistema germánico en el
cual la prioridad de un documento respecto de otro, no surge por el
momento en que éste ingresa al registro, sino al momento en que obtiene
su inscripción definitiva, es decir se asienta la misma en el folio real; esto ha
generado que el mismo autor la denomine “prioridad directa final”, es decir
que la prioridad surge al momento que se obtiene la colocación registral en
el folio real o matrícula, en forma definitiva e independientemente de si el
título inscripto ingresó antes o después que otro documento con el cual
podría entrar en conflicto.
Dice el artículo 17 de la ley que “una vez inscripto o anotado un documento

en el Registro, ya no habrá posibilidad de registrar otro documento que
tuviere igual fecha o fecha anterior que el ya inscripto o anotado”.
De ello se deduce que, una vez que se haya tomado razón sobre un
documento, ya no habrá posibilidad de anotar otro que ingrese al registro,
por más que el documento que se desea ingresar tuviere fecha anterior o
igual fecha que el que ya se encuentra anotado; aquí ya se encuentra en
pleno funcionamiento el principio de prioridad de manera directa,
quedando demostrado aquello de primero en el tiempo mejor en el derecho.
El mismo artículo establece la excepción al principio:

• Que el documento presentado en segundo término se hubiere
instrumentado dentro del plazo de vigencia del certificado registral
a que hace referencia el artículo 22 y concordantes(que se analizará
detenidamente más adelante),
• Que el documento se presente dentro del plazo que otorga el artículo
5° (cuarenta y cinco días desde su otorgamiento.)
ARTÍCULO 17.- “Inscrito o anotado un documento, no podrá

registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo término se
hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y
se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5 o, si
se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artículo 3.137
del Código Civil”.
ARTÍCULO 18.- “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior

y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro
procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando

constancia de su presentación, tanto en el Registro como en el
documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta
anotación serán los que rigen respecto de la inscripción
provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de

carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo
respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5, aquélla se
practicará con advertencia de la circunstancia que la
condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga

prioridad respecto de la primera, el Registro informará la
variación producida. La advertencia o información indicada se
dirigirá a quien hubiere efectuado la petición o a quien tuviere
interés legítimo en conocer la situación registral, mediante
notificación fehaciente”.
PRIORIDAD INDIRECTA
La ley registral inmobiliaria adopta en su art. 5 una modalidad a este

principio de prioridad, esta modalidad se denomina prioridad indirecta.
Si a la prioridad directa García Coñi la denomino retroprioridad endógena a

la prioridad indirecta la denomino retroprioridad exógena, ya que ésta se
retrotrae a la fecha de la instrumentación que opera fuera del registro.
Esta prioridad indirecta estipulada por el art. 5 de la ley se manifiesta en la

posibilidad de que una escritura pública que se otorgue dentro del plazo de
validez del certificado expedido por el registro a tales efectos, si se
presentare al registro dentro de los cuarenta y cinco días del día de esta, se
la considerará registrada el día de su instrumentación.

ARTÍCULO 5.- “Las escrituras públicas que se presenten dentro
del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su
instrumentación”.
La misma solución se aplica para el caso de la hipoteca.
El plazo originario del Código Civil de Vélez Sarsfield para la presentación

de una hipoteca era de seis días desde su otorgamiento. (Texto anterior del
art. 3137 del Código Civil “El registro (de la hipoteca) debe hacerse en los
seis días siguientes al otorgamiento de la escritura hipotecaria para que la
hipoteca tenga efectos contra terceros”). Hoy este plazo, luego de la reforma
del mencionado artículo por ley 20.089, se ha unificado en un único plazo
de 45 días.
Art. 3.137.- "El registro debe hacerse dentro del término

establecido en la ley Nacional de registros de la propiedad”.
BLOQUEO REGISTRAL
La mecánica por la cual se protege a los eventuales adquirentes de

derechos sobre inmuebles se denomina bloqueo registral, ya que garantiza
que durante el plazo de la tramitación del procedimiento inscriptorio la
situación jurídica de los inmuebles y de las personas se mantenga
inalterable.
Esto se fundamenta en el respeto que se tiene por los hipotéticos negocios

en gestación que se encuentran sin resolver y que necesitan de varios días
para poder verse realizados, de ahí que se permita y se otorgue un plazo
durante el cual no se puede modificar absolutamente en nada la situación
jurídica de los inmuebles y de las personas y que de esa manera aquel acto
que se ha realizado con todas las formalidades de ley y que cumpla con los
plazos de vigencia del certificado registral, más el plazo de cuarenta y cinco
días que otorga el artículo 5, no puedan verse afectados por situación
alguna, manteniendo la reserva de prioridad y dejando incólume el
principio de prioridad.
El plazo durante el cual existe bloqueo registral se inicia en el mismo

momento en que se produce la reserva de prioridad.
Este bloqueo se mantiene durante todo el tiempo que tarde el registro en

poder cumplir con la solicitud del escribano o funcionario público de que
se le informe la situación jurídica de los inmuebles y de las personas.
El bloqueo registral durará el tiempo de vigencia del certificado que otorga

el artículo 24, más la adición del tiempo que otorga el artículo 5 de la ley.
La anotación preventiva de subasta, es una orden del Juez

competente, que se dispone a subastar un inmueble, y en forma previa
solicita informe sobre el estado de las personas y los bienes. Este
documento cumple la misma función que el certificado solicitado por el
escribano, pues produce el bloqueo registral. El plazo de duración de la

anotación preventiva de subasta, no se encuentra en la ley nacional –donde
tampoco la nombra- y es una creación de las leyes provinciales, por lo que
habrá que investigar su texto en cada provincia; en algunos casos (como
Córdoba), el plazo se encuentra en las disposiciones técnico registrales
respectivas, dictadas por el Director de la repartición y ha ido oscilando –
con el devenir de las distintas administraciones- entre un año, dos años, y
seis meses. Cuando un segundo juez desea subastar el mismo inmueble,
debe librar un exhorto al juez anterior, para que informe si ha hecho uso de
la preventiva, subastando efectivamente, o no. Esto, en virtud de las
vicisitudes procesales y las posibilidades de detener la subasta, con que
cuenta el demandado.
RESERVA DE PRIORIDAD
Tanto en la prioridad directa o en la indirecta la ley registral ha dado una

reserva de prioridad, ya sea dentro del registro como en la directa, como
fuera de él en la indirecta.
Pero esta ley registral ha ido más allá, estableciendo una verdadera reserva
de prioridad, a tenor de lo dispuesto por el art. 25 ultima parte que
establece que la expedición del certificado producirá los efectos de
anotación preventiva a favor de quien requiera en el plazo establecido por
los arts. 24 y 5, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado.
Art. 25.- (ultima parte). “Esta certificación producirá los efectos

de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo
legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado”.
CERTIFICADO REGISTRAL
Expresa López de Zavalía que “el certificado de ley exigido para la

regularidad de la actuación fedataria es un documento público emitido por
el Registro a solicitud del escribano o funcionario que se propone autorizar
un instrumento público de mutación real o por un delegado notarial de este
y que tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizando
patrimonialmente la exactitud y la inmutabilidad de lo informado dentro
del plazo y las condiciones subjetivas y objetivas que resultan de la ley y
dando lugar a un asiento en el folio que provoca un cierre condicional del
mismo.”.
Es de fundamental importancia el certificado registral para todos los

escribanos o funcionarios públicos que autoricen documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, toda vez que del certificado registral expedido precisamente por
el Registro de la Propiedad surge el estado jurídico de los bienes objeto de
aquellos actos y también el de las personas según las constancias
registradas.

No obstante, además de cumplir el certificado registral con la función de
informar fehacientemente las situaciones jurídicas de los bienes y de las
personas (publicidad formal), otorga una reserva de prioridad (publicidad
material, pues modifica el mundo de los derechos sustantivos).
Del artículo 24 del la Ley 17.801 surge que el plazo de validez de un

certificado registral será de quince, veinticinco o treinta días, según si el
funcionario o escribano que autorizare el documento tuviere su domicilio
legal en el lugar asiento del registro, en el interior de la provincia o fuera
del ámbito de la misma, territorio o Capital Federal, comenzando el plazo
de vigencia del certificado a contarse desde las cero horas del día de su
expedición.
No obstante lo manifestado anteriormente acerca del certificado registral,

dice el artículo 25 que expedido un certificado registral, el Registro tomará
nota de esa expedición en el folio correspondiente, y no dará otra
certificación sobre el mismo inmueble mientras dure el plazo de vigencia
del mismo, más el plazo de 45 días del artículo 5, sin la previa advertencia
al nuevo solicitante de la expedición con anterioridad de un certificado que
se hubiere despachado durante ese período.
Es clara la ley en este sentido, ya que la misma no dice que el registro no

expedirá otro certificado mientras se mantenga vigente el plazo de validez
del mismo más el del artículo 5, lo el registro puede expedir otros
certificados que le sean solicitados sobre un mismo inmueble, no tiene una
limitación en cantidad para expedir certificados del artículo 23 y 24, lo que
si se dispone la ley es que en cada nueva solicitud de certificado que se
expida, el registro dejará constancia en ellos de la previa expedición de otro
u otros certificados anteriores, dejando a salvo de esta manera los derechos
de aquel que primero solicitó el certificado.
Existe diferencia entre el bloqueo registral y el plazo de vigencia del

certificado registral, y es en esto donde se suelen generar confusiones, ya
que una cosa muy distinta es el bloqueo registral y otra cosa es el plazo de
vigencia del certificado registral; no obstante ello, son dos institutos que
trabajan complementándose mutuamente, donde lo que se busca
fundamentalmente es brindar seguridad jurídica, principio básico en un
estado de derecho como el nuestro, “una cosa es el plazo de validez del
certificado y otro el plazo de duración del bloqueo registral”.
El bloqueo registral nace desde las cero horas del día de expedición por el
registro del correspondiente certificado, salvo lo reglamentado en algunas
provincias que se verá a continuación al analizar de manera practica el
procedimiento de inscripción en nuestro registro inmobiliario, y se
extenderá no sólo durante la validez del certificado, sino también durante
el plazo establecido por el art. 5 para la presentación de la escritura, y
durante el tiempo que el registro tome para la calificación del mismo. Este
último periodo podrá extenderse en caso de realizarse alguna observación
por el registrador a la hora de su calificación (art. 9 ley 17.801).
ARTÍCULO 23.- “Ningún escribano o funcionario público podrá

autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista el título inscrito en el Registro, así como
certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según
las constancias registradas. Los documentos que se otorguen

deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten
de la certificación”.
ARTÍCULO 24.- “El plazo de validez de la certificación, que

comenzará a contarse desde la cero hora del día de su
expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se
trate, respectivamente, de documentos autorizados por
escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la
ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o
territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o
Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local
determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta
certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo,
cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá
establecer plazos más amplios de validez para las
certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios
públicos del interior de la provincia o territorio”.
ARTÍCULO 25.- “Expedida una certificación de las

comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará
nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo
inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que
se refiere el artículo 5, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere
despachado…”.
ESQUEMA PRÁCTICO DEL PROCEDMIENTO REGISTRAL EN LA

LEY 17.801
A / C________B___________D______E
A: SOLICITUD DEL CERTIFICADO. El procedimiento inscriptorio en

el sistema registral argentino comienza con la solicitud por parte del notario
interviniente o el funcionario público que corresponda según la naturaleza
del instrumento que se pretenda autorizar.
A tenor de lo dispuesto por el art. 23 de la ley registral nacional 17.801,

ningún escribano o funcionario público pondrá autorizar documentos en
que consten mutaciones jurídicas reales sobre inmuebles sin contar con el
título antecedente donde constare la titularidad del derecho que se pretende
disponer, ni tampoco sin contar con el certificado expedido a tales efectos
por el Registro de la Propiedad en el que conste el estado jurídico de los
bienes objeto de la mutación y de las personas que actuasen como partes en
dichos actos.

B: EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO. Paso seguido a la solicitud del
correspondiente certificado por parte del notario o funcionario autorizante,
nos encontramos con la expedición por parte del registro del certificado
solicitado.
PLAZO DE VALIDEZ DEL CERTIFICADO: Como se vio anteriormente

para autorizar la escritura, quien lo haga deberá contar con el
correspondiente certificado registral expedido por el registro.
Pero este certificado según surge de la ley registral nacional en su art. 24

tiene un plazo de validez, ya que es imposible pensar que el funcionario
autorizante estudie el informe, redacte el documento y reúna a las partes,
todo en el mismo momento.
El criterio adoptado por el legislador a la hora de otorgar los plazo de

validez tienen su razón en la distancia existente entra el domicilio funcional
del escribano y el lugar de ubicación de la sede del registro que expide dicho
certificado.
Así el art 24 establece como plazos de validez el mismo quince días para
escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal (se refiere al
domicilio funcional, es decir donde desempeñe sus funciones) en la ciudad
asiento del registro; de veinticinco días para los que tengan domicilio legal
fuera de la ciudad pero en la misma provincia y de treinta días para los que
lo tengan en otra provincia.
La última parte del art. 24 prevé la posibilidad de que las reglamentaciones

provinciales concedan plazos más amplios para los funcionarios con
domicilios fuera de la ciudad asiento de registro.
Los plazos del art. 24 se computaran desde las cero horas del día de su
expedición.
A simple vista el plazo de validez del certificado parece irrelevante desde el

punto de vista de los efectos jurídicos que pudiese producir, pero esto por
varios motivos no es así.
Entre la expedición del certificado por el registro y el momento de la

autorización por parte del escribano o funcionario público de la
correspondiente instrumento público puede transcurrir un intervalo de
tiempo de quince, veinticinco y treinta días como viéramos anteriormente.
En ese intervalo de tiempo podrá ocurrir una mutación en la situación

jurídica registral del inmueble sobre el que se pretende autorizar el acto.
Ejemplo de esta posible mutación sería el ingreso de un embargo u otra

medida cautelar, que por no producir mutación de carácter real en el
inmueble no requiere contar con certificación expedida a tal efecto por el
registro.
Esta consecuencia jurídica, privaría de seguridad jurídica a quien pretende

adquirir un derecho real sobre un inmueble y comienza con la puesta en
marcha del procedimiento de registración, y ve variada la situación jurídica
del inmueble, que al momento de la solicitud de certificado se veía libre de
gravámenes y al de la autorización de la misma esa situación ha variado,
como por ejemplo por el ingreso de una medida cautelar sobre el mismo.

Para ello nuestra ley registral estableció un mecanismo que encontramos en
el art. 25 de la misma que prevé lo que se conoce como reserva de prioridad
y produce lo que denominamos bloqueo registral.
C: RESERVA DE PRIORIDAD O BLOQUEO REGISTRAL. Este

mecanismo registral establece en su primera parte que expedido el
certificado por parte del registro no se expedirá un nuevo certificado dentro
del plazo de vigencia del mismo más el plazo establecido en el art. 5 de la
misma ley, sin la advertencia de la expedición anterior de un certificado y a
qué efectos se solicitó.
Este mecanismo se complementa con lo establecido en la segunda parte del

art. 25 que establece que la expedición de la certificación producirá los
efectos de anotación preventiva a favor de quien la requiera.
La consecuencia práctica de este bloqueo registral y la consecuente reserva

de prioridad es que durante la vigencia del certificado que prevé el art. 24,
más el plazo para la presentación del instrumento al registro, establecido
por el art. 5 la mutación jurídica que se autorice gozara de prioridad
excluyente o de rango según corresponda, respecto de las inscripciones o
certificados posteriores al solicitado para ese acto.
Pero la protección jurídica del adquirente no se ve agotada con la mecánica

establecida en la ley registral ya que entre el momento de la solicitud del
certificado y la expedición de este existe un intervalo de tiempo que hay que
tener en cuenta.
La ley registral nacional no establece plazo alguno para que el registro

expida el certificado solicitado; esto sumado a que el funcionamiento
interno de cada uno de los registros es competencia exclusiva de cada una
de las provincias, hace que en la práctica el plazo de la expedición de los
certificados varíe según cada uno de los registros.
Existe un plazo normal que demandaría el estudio de la situación jurídica

del inmueble por parte del registrador, que debe informar de manera
coincidente con las constancias que obran en el mismo.
Debemos sumar a esto, el hecho de que en sus reglamentos internos de

funcionamiento los registros han establecido tasas contributivas
diferenciales para la expedición de los correspondientes certificados,
llamadas en algunos registros como normales, urgentes o súper urgentes y
según sea cada uno de ellas variara el plazo de expedición de los mismos.
Esta falta de previsión por parte de la ley nación, y los diversos plazos que
establecieron las reglamentaciones provinciales, han hecho que el problema
de falta de seguridad jurídica de quienes desean contratar y ponen en
funcionamiento el procedimiento de registración, a más del tiempo que
transcurra entre la expedición del certificado y la autorización de la
escritura pública, se ven en la práctica con el inconveniente de que entre el
momento de la solicitud del certificado y la expedición del mismo puede
transcurrir un plazo aun mayor al de validez del certificado, lo que acarrea
la misma inseguridad jurídica por la que el legislador nacional adoptó la
mecánica de Bloqueo registral.
Vimos además que las provincias establecieron tasas diferenciadas para la

expedición de los certificados, esta regulación produciría una desigualdad

arbitraria entre quienes poseen medios económicos para obtener el
correspondiente certificado, y así reducir las posibilidades de cambios en la
situación jurídica del inmueble y quien no cuenta con dichos medios. Es por
ello que conjuntamente con esto debieron prever una modificación al
mecanismo de bloqueo de la ley nacional registral que equipare a quienes
cuenten con mayores y menores medios económicos.
La solución adoptada por algunas reglamentaciones provinciales es

extender el momento de nacimiento del bloque registral al de la solicitud
del correspondiente certificado registral.
Por lo anteriormente explicado es que en el gráfico encontramos el

momento de la solicitud del certificado registral “A” con el del comienzo del
bloque registral “C”.
Habrá que estar a lo reglamentado por cada una de las provincias para
determinar si la misma ha variado el momento de nacimiento del bloqueo
registral, prefiriendo en nuestro grafico adoptarlo a modo de ejemplo, por
ser coincidente con lo establecido por la reglamentación establecida para el
registro de la provincia de Córdoba.
D: CELEBRACIÓN DE LA ESCRITURA. Según lo establecido por los

arts. 23 y 24 la correspondiente escritura será autorizada dentro del plazo
de validez del certificado expedido por el registro.
E: PRESENTACIÓN DE LA ESCRITURA: Hemos visto que nuestro

sistema registral adopta en el art. 19 de la ley 17.801 y como principio
general el de la prioridad directa, es decir que la prioridad entre dos o más
inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble estará dada por el
momento de la presentación, de manera más sencilla quien ingrese primero
al registro tendrá prioridad sobre los que ingresen con posterioridad.
Pero este principio de prioridad directa se ve complementado por la ley por

otro que conocemos por prioridad indirecta que lo encontramos en el art. 5
de la misma ley que establece que las escrituras públicas que se presenten
dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento,
se consideraran registradas a la fecha de su instrumentación.
Es por ello que para que opere esta modalidad de prioridad por la cual se
consideraran registradas las escrituras no al momento de su presentación
(art. 19) sino al de su instrumentación, la misma deberá ser instrumentada
dentro del plazo de validez de su correspondiente certificado y presentada
al registro para su registración dentro de los cuarenta y cinco días desde el
día de su otorgamiento.
Los plazos del art. 24 y 5 de la ley 17.801 son plazo de caducidad, por lo que
si la escritura se presentara fuera del plazo de validez del certificado o
pasados los cuarenta y cinco días de otorgamiento de la escritura, los
efectos jurídicos dados por el bloqueo jurídico caerán y la prioridad de
dicha escritura estará dada por el momento de presentación al registro
(PRIORIDAD DIRECTA art. 19).

8.3 Prioridad registral y autonomía
de la voluntad
Otro aspecto que pude influir sobre la prioridad, se refiere a la posibilidad
de alteración del principio por la voluntad e las partes.
La ley Registral Inmobiliaria 17.801 en su art 19 prevé esta posibilidad no

sólo para el derecho real de hipoteca como lo hace el Código Civil con
posterioridad a la reforma, sino para todos los derechos registrables sean
reales u otras anotaciones que no lo sean, siempre y cuando las mismas no
sean excluyentes entre si.
Es muy importante tener en cuenta la importancia que le deja el legislador

a la libre voluntad del las partes respecto de la aplicación del principio de
prioridad, toda vez que no es absoluto este principio, sino que las partes
interesadas podrán modificar el orden de prioridad mediante declaración
de su voluntad hecha con precisión y claridad, substraerse estableciendo
otro orden de prelación para sus derechos.
Hay allí un gran acierto del legislador ya que logra de esta manera, respecto
del principio de prioridad, llegar a la afirmación de “que las leyes registrales
en lugar de coartar el funcionamiento de la autonomía de la voluntad
vienen a ensanchar su campo de aplicación y permiten conceder mayor
libertad a las partes, porque al dar publicidad a sus actos se brinda
suficiente seguridad a los terceros y al tráfico jurídico”. Y más lejos aún
llega López de Zavalía al decir que “el problema del tiempo es un problema
bastante relativo (…), ya que a esa determinación legal (refiriéndose
siempre a la prioridad) puede efectuarse una modificación por una
determinación de tiempo voluntaria”.
No quedan dudas que el legislador ha optado por mantener incólume el

derecho de las personas de autodeterminarse, que no es otra cosa que
haberle dejado abierta la puerta para poner en funcionamiento la
autonomía de la voluntad, poniendo de manifiesto que brinda de esta
manera mayor seguridad a los terceros y al tráfico jurídico, ya para todos
los que somos operarios del derecho, el lograr que no se vulnere el derecho
a la autonomía de la voluntad (siempre que no se oponga al orden público)
y que nos podamos substraer al principio de prioridad demuestra la
madurez que ha alcanzado el derecho argentino.
ARTÍCULO 19 (última parte) “No obstante las partes podrán,

mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y
claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea
compartida”.
Es difícil en principio imaginar el interés que puede encontrar el acreedor

hipotecario en permitir estas posibilidades que hagan alterar la colocación
registral y consecuente prioridad. La explicación a ello no es univoca, hay
que estar al caso concreto, una de ellas puede estar dada en el interés que

éste pueda tener en la viabilidad del proyecto emprendido por el
constituyente, y así por ejemplo puede darse la hipótesis de que para
asegurar un crédito de diez mil pesos (moneda argentina) se constituyere
una hipoteca por esa suma sobre un inmueble valuado en un millón de
pesos. De este modo, el acreedor hipotecario podría convenir la posibilidad
de constitución de una ulterior hipoteca con preferencia de rango por un
monto de pesos trescientos mil por ejemplo, que puede ser muy necesaria
para el deudor constituyente a los fines de poder en funcionamiento la
actividad emprendida.
• RESERVA DE RANGO:
La reforma al código Civil de la ley 17.711 introduce una nueva

redacción al art. 3135 referente a la hipoteca donde contempla la
posibilidad de la reserva de rango.
El propietario de un inmueble al momento de constituir un derecho

reserva la posibilidad de constituir con posterioridad, otro, de grado
preferente.
Artículo.- 3135 “La constitución de la hipoteca no

perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por
su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero
las partes contratantes, sus herederos y los que han
intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no
pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto
de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se
considera registrada.
Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con

consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de
constituir ulteriormente otra de grado preferente,
expresando el monto a que esta puede alcanzar”.
Esta convención entre el acreedor hipotecario y el constituyente

puede celebrarse al momento de la constitución de la hipoteca tal
como lo expresa el agregado al art. 3135 o como lo expresa un
reconocido sector de la doctrina, con posterioridad a ella.
Autores como Alterini sostiene que pese a que el ARTÍCULO
pareciere prever a posibilidad de constituir solamente una hipoteca,
es posible que se constituyan más de una siempre que los montos
garantizados en su conjunto no superen el monto previsto en la
convención.
Molinario sostiene que a la hora de determinar el monto
garantizado sólo se debe computar el capital. Pero otros autores,
entre ellos Mariani de Vidal y Alterini, son partidarios a la postura
de que al momento de calcular el monto es necesario computar el
capital, los intereses y las eventuales costas del juicio.
• POSPOSICIÓN DE RANGO: El titular de un derecho inscripto de

rango compatible decide retroceder en su derecho, a favor de otro
derecho que se constituye en ese momento que será de grado
preferente.

Esta posibilidad también la encontramos en el art 19 de la ley
17.801.
Se diferencia de la reserva de rango en que en esta última la

convención se realiza con la posibilidad a futuro de constituir otra
hipoteca de grado preferente, y en el caso de la posposición de
rango, en esta el convenio por el cual se retrocede en el orden de
prelación se realiza al momento de constituir la nueva hipoteca.
• PERMUTA DE RANGO: Cuando dos titulares inscriptos deciden

cambiar, o permutar sus rangos.
Es el intercambio del rango entre dos derechos inscriptos, sea de dos

hipotecas o de una hipoteca y un usufructo, o de una hipoteca y un
embargo, etcétera.
Si entre los dos derechos que permutan su rango existen otros

intermedios también inscriptos, es necesario el consentimiento de
los titulares de estos derechos, en tanto y en cuanto puedan resultar
perjudicados por la permuta.
Este perjuicio se produce si, por ejemplo, en una permuta de rango

entre dos hipotecas, una en primer grado y otra en tercero, la que
asciende en rango es de un monto mayor a la otra, lo que perjudica
entonces a la de segundo grado.
Aquí, se obtiene la conformidad del acreedor en segundo grado o, en

su defecto, la de tercer grado sólo pasa a primer término hasta el
mismo monto que tenía la de primer término, y por el saldo
coparticipa el rango con la que baja de primer a tercer término.
Así por ejemplo se podrán permutar rangos entre dos hipotecas que
garanticen cinco mil pesos; pero si la de primer grado garantiza
cinco mil pesos y la de tercer grado que pretende permutar con a de
primero es de diez mil, se deberá obtener la conformidad del
acreedor de segundo grado; o en su defecto la de tercer grado
avanzara en el orden de prelación sobre los cinco mil pesos
garantizados por la permutante.
• COOPARTICIPACIÓN RANGOS: estamos en presencia de ella

cuando dos o más hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener
diferentes fechas de constitución y de ingreso en el registro.
La coparticipación puede darse entre dos o más hipotecas ya

constituidas o que se constituyen en ese momento, o también entre
una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese acto y otra u
otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso la coparticipación es
una variante de la reserva de rango.
En efecto, en lugar de reservarse el derecho de constituir otra

hipoteca de grado preferente, la reserva sería la de constituir otra u
otras hipotecas de rango compartido con la que se constituye en ese
acto.


AÑO 1989.


ASTREA AÑO 1994.




ASTREA AÑO 2000.


Unidad 9
9.1 Tracto sucesivo
Introducción:
Este principio es consecuencia directa del principio general de todo nuestro

ordenamiento jurídico del “nemo plus iuris ad allium transferre
potest cuam ipse haberet”, consagrado en nuestro código civil por el art
3270, por el cual nadie puede transmitir ni constituir un derecho ni mejor
ni más extenso del que goza, ni nadie puede adquirir un derecho ni mejor ni
más expenso del que gozaba quien se lo transmite, e importa en la exigencia
de que los distintos asientos existentes en cada folio guarden un perfecto
encadenamiento lógico – jurídico, no sólo en relación a las sucesivas
titularidades dominiales, sino respecto del total de las inscripciones o
anotaciones que a él se refieran (modificaciones, cancelaciones y
extinciones).
Art. 3.270.- “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un

derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y
recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un
derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo
adquiere”.
“TRACTO SUCESIVO EN LA LEY 17.801:
En la ley nacional registral 17.801 el principio del tracto sucesivo se

encuentra consagrado en su art. 15.
Siguiendo a López de Zavalía este art. 15 se compone de dos partes.
En la primera parte esta lo que se llama principio de identidad, que sería

el que regularía propiamente lo que denominamos tracto sucesivo.
En la segunda parte del artículo esta el principio de continuidad, que es la

aplicación práctica del principio de identidad consagrado en la primera
parte.
ARTÍCULO 15.- (Primera parte) “No se registrará documento en el que

aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en
la inscripción precedente”.

Esta primera parte es la que consagra el principio de identidad, este
establece la necesidad de que para que un adquirente pueda obtener la
registración de su derecho es necesario que esta adquisición provenga de
quien figura inscripto como titular del derecho que se adquiere.
ARTÍCULO 15.- (Segunda parte) “De los asientos existentes en cada folio
deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones
y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.
La segunda parte del art. 15 regula otro aspecto del principio de tracto
sucesivo que es la continuidad.
Esto de la continuidad significa que si se respeta el principio de identidad

la consecuencia va a ser que leyendo el asiento final del folio se observen
una serie de asientos que constituyen como los eslabones de una cadena
que nos lleva desde el primer eslabón que es el asiento de matriculación
del inmueble al asiento final.
Destaca López de Zavalía que estos principios de identidad y continuidad

que conforman el tracto sucesivo, funcionan de manera correcta en los
llamados registros completos, es decir en los registros en los que el
inmueble ya se encuentra matriculado.
Pero existen registros incompletos en los que aun existen dominios que nos
han sido registrados, y es aquí donde el principio de tracto sucesivo
encuentra un importante obstáculo.
Este obstáculo subsistirá hasta que se realice el primer asiento de

inmatriculación del inmueble, que de inicio a la cadena de transmisiones.
Respecto a nuestros registros sobre inmuebles, estos existieron en las

provincias desde antes de la sanción de la reforma al art 2505 del Código
Civil de la ley 17.711 y la ley registral nacional 17.801, en ellos se
registraron gran cantidad de los inmuebles existentes en sus territorios,
por lo que podemos decir que nuestro registro se asemeja más a los
denominados registros completos en los que la totalidad de las parcelas
existentes en el territorio provincial se encuentran en el registradas.
Estos registros existentes en las provincias, que fueron señalados como

inconstitucionales, sirvieron de base para el traslado de los registros
personales o cronológicos existentes, al sistema de folio real, lo que
permito que este principio de tracto se cumpla en gran manera.

Este principio de tracto sucesivo repercute en el derecho constituido desde
el punto de vista del derecho formal.
Hay autores que con un criterio que la mayoría de la doctrina considera

erróneo han sostenido que la falta de cumplimiento del tracto, por no
contar con la registración previa del transmitente como titular del
derecho, ocasiona que si se realizara una escritura pública de constitución
de un derecho en la que quien figure como transmitente del derecho no
consta como titular inscripto en el registro, dicha escritura pública será
nula.
El fundamento que dan a esta afirmación lo encuentran en el Art 23 de la

ley registral nacional que establece que el escribano no podrá autorizar
la escritura son contar con título antecedente inscripto a la vista y con el
certificado expedido por el registro.
De esto surgiría que quien no figure inscripto como titular de un derecho,

no podrá disponer y que el escribano no podrá autorizar en ese caso una
escritura pública, y si lo hiciere, esta escritura será nula.
El real efecto de la falta de inscripción de quien pretende disponer es que el

registro no podrá emitir el certificado registral, no pudiendo valerse de la
reserva de prioridad que el certificado otorga, y que, hasta tanto no se
realice el asiento de matriculación o subsane la omisión de inscripción que
existiere, tampoco podrá obtener la inscripción definitiva de su derecho,
no pudiendo lograr la oponibilidad establecida en el código civil en el art.
2505.
La jurisprudencia ha resuelto que es válida la objeción efectuada por el

Registro de la Propiedad a la inscripción de una escritura pública que
omite un recaudo necesario para dar cumplimiento al tracto sucesivo
contemplado por el art. 15 de la ley 17.801.
La exigencia de que cada inscripción se base en un acto otorgado por el

titular inscripto, sólo encontrando algunas excepciones en los casos de la
primera matriculación del inmueble, o respecto a los inmuebles más
matriculados en los casos en que se produce la inscripción por sentencia
judicial de un inmueble adquirido de modo originario por vía de la
prescripción adquisitiva o usucapión.”
ELEMENTOS DEL TRACTO SUCESIVO.
Siguiendo a Falbo podemos decir que esos elementos del tracto sucesivo
son los siguientes:

A) SUJETO. Debe haber identidad entre la persona que otorga el acto
dispositivo y la que figura como titular del derecho que se pretende
disponer. Esto de acuerdo a los asientos obrantes en el registro.
B) OBJETO. Tiene que haber coincidencia en la descripción del inmueble,

entre lo que registrado en el folio y el documento que se pretende inscribir.
Además, debe estar inscripto el "derecho" del titular.
C) OPORTUNIDAD. La exigencia de la previa inscripción debe existir en

el momento de practicarse el asiento respectivo, y no al de formalizarse el
documento.
Ello sin perjuicio del incumplimiento del deber formal del escribano
señalado en el art. 23 de la ley 17.801, en cuanto a la necesidad de tener a la
vista el título inscripto cuando se trata de documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles.
La inobservancia de esa exigencia no afecta a la validez del instrumento,
habida cuenta de lo dispuesto por el art. 1004 del Cód. Civil.
D) EFECTOS. En caso de inobservancia de la exigencia del tracto

sucesivo, el registro debe proceder de la siguiente manera: si el adquirente
no puede justificar la legitimación de su causante, el documento debe ser
rechazado.
En cambio, si no obstante la falta de previa inscripción el adquirente puede
justificar la legitimación de su causante, el documento se observará,
inscribiéndose en forma provisoria por ciento ochenta días, de conformidad
con el art. 9°, inc. b, de la ley 17.801.
EL TRACTO SUSESIVO Y LA AUSENCIA CON PRESUNCIÓN DE

FALLECIMIENTO.
Es la ley 14.394 la que regula lo referente a la ausencia con presunción de

fallecimiento.
En sus arts. 23 a 27 establece los requisitos que deben existir para que una
persona sea declarada ausente con presunción de fallecimiento.
Es el art. 28 de la misma ley la que establece los aspectos relativos a los

bienes que dejase el ausente, y en la última parte del referido artículo
establece que se preanotarán a nombre de los herederos del ausente, los
bienes del dominio del declarado ausente. De ellos se podrá hacer partición,
pero no podrán enajenarlos ni gravarlos sin autorización legal.
Art. 28.- “Dictada la declaratoria (de ausencia con presunción de

fallecimiento), el juez mandara a abrir, si existiese, el testamento que
hubiese dejado el desaparecido. El entre paréntesis es agregado
nuestro.

Los herederos al día presuntivo de fallecimiento y los legatarios, o sus
sucesores, recibirán los bienes del ausente, previa formación de inventario.
El dominio de los bienes del presunto fallecido se inscribirán en el Registro

correspondiente, con la preanotación del caso, a nombre de los herederos
que podrán hacer partición de los mismos, pero no enajenarlos ni gravarlos
sin autorización legal”.
Esta previsión de la ley tiene repercusiones de carácter registral al

establecer que los bienes del declarado ausente se inscribirán en los
registros correspondientes a nombre de los herederos del declarado
ausente, con la aclaración de que se anotan a causa de una sucesión
abierta por causa de fallecimiento presunto.
Esta aclaración en la inscripción tiene por finalidad la publicidad de tal

hecho, que en caso de reaparición del declarado presuntamente fallecido,
provocare la resolución de dicha inscripción a favor de sus herederos.
Es lógico pensar que si un tercero adquiriese alguno de estos bienes en los

que consta tal circunstancia, no podrá prevalerse de su buena fe al
contratar, ya que debió conocer de esta circunstancia.
Se estaría así en presencia de un verdadero dominio imperfecto en los

términos de los arts. 2661, 2663, 2668 y concordantes del código Civil que
regulan todo lo concerniente al denominado “dominio revocable”.
Art. 2.661.- “Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario

de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el
reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su
dominio útil”.
Art. 2.663.- “Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de

un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el
actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa
proveniente de su título”.
Art. 2.668.- “Extínguese el dominio revocable por el cumplimiento de la

cláusula legal constante en el acto jurídico que lo transmitió, o por la
condición resolutiva o plazo resolutivo a que su duración fue
subordinada”.
Siguiendo a Moisset de Espanés, este ha analizado diferentes alternativas

que pueden presentarse en esta etapa de anotación preventiva, y que
repercuten de manera directa en el aspecto registral a la hora de realizar
el registrador el análisis sobre la continuidad del tracto en las
transmisiones que se le presenten.

Así una primera alternativa que encuentra es la posibilidad de que
ingresen al registro para su inscripción, instrumentos públicos en los que
el propio ausente aparece disponiendo de sus bienes, siendo este un acto
inequívoco de su reaparición y teniendo como consecuencia la cancelación
del asiento inscripto a nombre de sus herederos.
Una segunda alternativa que analiza y que repercute de manera registral

seria la del ingreso de un instrumento publico en el que el reaparecido
solicite la cancelación de las inscripciones efectuadas a nombre de sus
herederos.
Y una tercera alternativa que analiza es que si se pretendieran inscribir

actos de disposición sobre los bienes del ausente, en los que los herederos o
legatarios del mismo figurasen como disponentes de ellos, y sin contar con
la correspondiente autorización judicial, el registrador deberá observar
dicho documento, no otorgando la correspondiente inscripción definitiva.
Debe tenerse en cuenta que de acuerdo a lo establecido por el art. 30 de la

misma ley 14.394 luego de trascurridos cinco años desde el día presuntivo
de fallecimiento u ochenta años desde el nacimiento de la persona,
quedara sin efecto la preanotación estipulada, pudiendo desde ese
momento disponerse libremente de los bienes.
Art. 30.- “Trascurridos cinco años desde el día presuntivo de fallecimiento u

ochenta años desde el nacimiento de la persona, quedara sin efecto la
prenotación prescripta pudiendo desde ese momento disponerse
libremente de los bienes. Queda concluida y podrá liquidarse la sociedad
conyugal”.
9.1.2 Tracto abreviado
La ley registral inmobiliaria 17.801 prevé en su art. 16 la hipótesis de tracto

sucesivo abreviado o comprimido, o simplemente llamado tracto sucesivo.
Al tracto abreviado podemos, siguiendo a Falbo, conceptualizarlo como

“una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un
asiento único dos o más transmisiones operadas desde el titular inscripto”
No es una excepción al principio del 3270 C.C., sino una modalidad del
tracto sucesivo que encuentra sus razones en la economía inscriptoria que
acarrea.
En esta modalidad del tracto abreviado el acto de disposición es otorgado

por una persona que todavía no figura inscripto como titular, pero que su
derecho deriva del titular inscripto.

En el tracto abreviado se comprime en un único asiento la relación de las
distintas transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto
en el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad, todo ello basado
en una razón de economía inscriptoria y orden práctico, cual es la de evitar
la confección de un asiento que va a desaparecer de inmediato por otro
posterior.
CARÁCTER DE LA ENUMERACION DEL ART 16.
El tracto abreviado se presenta en los supuestos del art. 16 que desarrolla

una enumeración de los casos en que es procedente, que según la mayoría
de la doctrina (Andorno, Lafaille, García Coni, Moisset Iturraspe) es
meramente enunciativa.
Andorno, quien es partidario de esta posición amplia, entiende que se

deben contemplar otros supuestos de tracto abreviado que los
contemplados en tal precepto legal, así el supuesto de inscripción
simultanea de escritura de reglamento y la transferencia de las unidades
funcionales en el régimen de Propiedad Horizontal, en las operaciones que
realiza el albacea en cumplimiento de mandas especiales, en la
transformación de sociedades, etc.
ANALISIS DEL ART. 16 DE LA LEY 17.801
ARTÍCULO 16.- “No será necesaria la previa inscripción o anotación a

los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se
otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos

declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u
obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre
bienes registrados a su nombre”
Debe ser un acto que se realiza en cumplimiento de obligaciones o contratos

contraídos en vida por el causante o su cónyuge. Ejemplo de este caso es
una obligación de escriturar asumida en vida por el causante derivada en un
boleto de compraventa.
En este caso el adquirente por boleto reclama la escrituración del inmueble

adquirido por boleto, y así la escritura podrá ser otorgada por el juez, en un
proceso de escrituración, o por los herederos declarados, si éstos no se
negasen a ello.
Aquí observamos claramente que si se quisiere respetar de manera rigurosa

el principio de tracto sucesivo, como el inmueble figura inscripto a nombre
del causante, habría que previamente inscribirlo a nombre de los herederos,

y luego de esto pedir al escribano que vaya a intervenir que solicite el
correspondiente certificado registral, y a partir de allí autorizar la
correspondiente escritura.
El tracto abreviado en este caso permite que el escribano interviniente,

contando con el correspondiente certificado expedido por el registro,
otorgue la correspondiente escritura haciendo mención que dicha
transferencia es realizada por los herederos declarados del causante a favor
del adquirente y en cumplimiento de la obligación asumida por el causante.
Es de advertir que dependerá de lo preceptuado en los diferentes códigos

procesales, pero a más del correspondiente certificado registral, en algunas
jurisdicciones como por ejemplo la Provincia de Córdoba, el escribano
autorizante deberá contar con la copia de la declaratoria de herederos
donde conste que ella es apta para realizar dicha transferencia por la
modalidad del tracto abreviado.
En el caso de un bien inscripto a nombre del cónyuge del causante, en

virtud de el art. 1276, éste al momento de contratarse por boleto de
compraventa debió prestar el asentimiento al tal acto, por lo que una vez
fallecido éste, tendrá que realizarse tal acto conjuntamente con los
herederos.
b) “Cuando los herederos declarados o sus sucesores

transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a
nombre del causante o de su cónyuge.”
Este inciso b) prevé la posibilidad de que los herederos o sucesores

transmitan o cedan bienes inscriptos en el registro a nombre del causante
o su cónyuge.
Este caso no encuentra reparo alguno, ya que el bien que los herederos o
legatarios pretenden transferir e inscribir ya se encuentra en sus
patrimonios, con la salvedad de que éstos aún figuren en el registro a
nombre del causante.
Hay que dejar en claro que para que esta inscripción por tracto abreviado
sea llevada a cabo, es necesaria la previa instrumentación del acto que se
pretenda inscribir.
Y esto es así no sólo porque lo establece el art. 16 de la ley 17.801, sino

porque el art 1184 del código civil exige que la instrumentación por
escritura pública de todos los contratos que tuvieren por objeto la
transmisión de bienes inmuebles, con la sola excepción de los enajenados
por escritura pública.
c) “Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la

partición de bienes hereditarios.”

Se trata tal vez del caso más difícil de explicar: es cuando previo a hacerse
la adjudicación de las hijuelas correspondientes a los herederos ellos
deciden modificar el estado del inmueble, por ejemplo sometiendo éste al
estado de prehorizontalidad.
En este tercer inciso se omite la inscripción del documento generado como

consecuencia de actos relacionados a la partición de los bienes
hereditarios.
Podemos citar el ejemplo dado por López de Zavalía, quien supone un

caso en el que dos personas son declaradas herederos de un causante
titular de un bien inmueble.
No se inscribe dicha declaratoria. Se realiza la partición de los bienes y se

otorgan las correspondientes hijuelas pero las mismas no se inscriben.
En dicha hijuela se adjudica un inmueble para uno de los herederos, quien

pretende enajenarlo.
Aquí sostiene López de Zavalía que el escribano que intervenga en dicha

enajenación no podría invocar el tracto abreviado y autorizar la escritura,
obviando todo el periodo intermedio.
Expresa el autor que al otorgarse la hijuela se terminó la posibilidad del

tracto abreviado, porque sólo ella podría beneficiarse con la modalidad del
tracto abreviado.
El tracto abreviado únicamente beneficio al heredero en el paso del bien

del causante a su favor, que se otorgó al adjudicarse la hijuela.
Dada esta circunstancia no podría ampararse en el tracto abreviado y

pretender dar un paso más enajenando el bien a un tercero. Deberá
previamente inscribir la hijuela.
d) “Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en

forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la
relación de los antecedentes del dominio o de los derechos
motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que
figure inscrito en el registro, circunstancia que se
consignará en el folio respectivo.”
El cuarto supuesto del art. 16 se refiere a la posibilidad de aplicar la

modalidad del tracto abreviado en las instrumentaciones simultáneas sobre
un mismo inmueble.
Se refiere a situaciones que son muy comunes en el ámbito de las

operaciones inmobiliarias, como por ejemplo el caso de que una persona
adquiere un inmueble y para poder abonar el precio del mismo al
enajenante, solicita a un tercero, que podría ser una entidad bancaria, que

le prestase dinero para ello, lo que garantizará con una garantía hipotecaria
sobre el mismo inmueble que pretende adquirir.
Según lo establecido por el principio de continuidad de tracto no podría

otorgarse la escritura de hipoteca mientras la adquisición del inmueble no
sea registrada, con el consiguiente inconveniente para el comprador que no
podrá ver efectuada la adquisición por no contar con el precio para ello, por
el hecho de que el tercero prestador no lo hace efectivo por no contar con el
bien registrado a su nombre a los fines de obtener la correspondiente
escritura.
ELEMENTOS
Son elementos necesarios para que tenga aplicación el dispositivo

contemplado en el inciso d):
- Pluralidad de actos: Es necesario que existan dos o más negocios

jurídicos de naturaleza registral que involucren el mismo inmueble.
- Pluralidad de instrumentos: Debe haber dos o más instrumentos

receptores de los actos causales. No importa que deba existir un
instrumento por cada acto causal. Lo que se requiere que al menos sean
dos los actos y que se instrumenten separadamente, de allí en más
podrá reunirse más de un acto en cada instrumento ilimitadamente.
- Simultaneidad: La polémica viene dada en torno a la significación y

alcance que debe dársele al giro “instrumentaciones simultaneas“, es
decir, que recaudos deben reunir para ser consideradas simultaneas.
DISTINTAS OPINIONES EN TORNO AL ALCANCE DEL

TÉRMINO “SIMULTANEO EN EL INC. “D” DEL ART 16:
a) Interpretación literal:
La interpretación literal debe descartarse de plano, porque simultáneo es lo

que se hace u ocurre al mismo tiempo que otra cosa, y es la propia norma la
que se aleja de tal significación cuando refiere “aunque en las
respectivas autorizaciones hubieran intervenido distintos
funcionarios”.
En un sentido literal sólo sería viable si los dos escribanos comienzan a leer
conjuntamente el documento, lo cual presupone que las partes deben
atender simultáneamente a ambos funcionarios.
Descartado el método exegético, debemos determinar el periodo temporal

dentro del cual deben instrumentarse los distintos negocios jurídicos para
poder predicar de ellos que se trata de instrumentaciones simultáneas.

b) Diferentes interpretaciones doctrinarias:
FONTBONA: Cuando sean realizadas en el mismo día y la misma hora.
MOSSET ITURRASPE- QUAGLIA: En el mismo día y en la misma

audiencia notarial.
Audiencia notarial es el acto por el cual se reúnen los sujetos de la escritura

pública, con la presidencia del escribano público y en presencia de los
testigos con el objeto de instrumentar en el protocolo el otorgamiento de los
primeros.
Se trataría en realidad de audiencias continuas y no de una misma

audiencia notarial, incluso ante el mismo notario.
LOPEZ DE ZAVALIA- CORNEJO (y la doctrina mayoritaria): En un mismo

día, por cuanto las escrituras no expresan hora sino días y éstos se cuentan
de medianoche a medianoche.
FALBO: En un mismo día y un mismo lugar.
ANDORNO: En el mismo día pero pueden autorizarse en dos lugares

distintos de la misma provincia.
Esta limitación en el espacio excede el contenido del dispositivo legal ya que

la simultaneidad importa un problema de cota temporal y no territorial.
VENTURA: Instrumentaciones simultáneas equivalen a presentaciones en

el mismo día, pues el código civil cuenta los plazos de día en día.
Considera que el tracto sucesivo sustancial no se altera en razón del tiempo

transcurrido entre los distintos actos instrumentales, si luego se presentan
en conjunto al registrador para su inscripción.
Supuesto en el que reaparece la utilidad de la modalidad abreviada o

comprimida en la confección del asiento.
BONO: Cuando se realicen negocios jurídicos que versen sobre el mismo

inmueble mediando certificación previa expedida por el registro al efecto
deben entenderse instrumentaciones simultáneas la celebración de dichos
actos en el plazo de vigencia del certificado.
Si no existe reserva de prioridad, (porque no se solicitó el certificado o

porque el mismo venció) pierde el sentido el análisis y fijación de límites
temporales al concepto de instrumentaciones simultaneas rigiendo en tal
caso la prioridad directa obtenida por la presentación de cada uno de los
documentos otorgados.

10.1. Principio de Rogación
Es el principio en virtud del cual toda modificación de una determinada
situación registral debe ser instada por una persona especialmente
legitimada para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte
legitimada.
Acción de rogación es aquella por medio de la cual se promueve la

actuación del registro.
“Este principio establece que el registrador no actúa de oficio,

sino sólo a pedido de parte.
Sólo habrá rogación cuando el requerimiento pretenda la

incorporación, modificación o extinción de una situación
jurídico registral, no cuando aquella sólo procure el acceso a la
publicidad.” (Moisset de Espanés – Cornejo) (En contra López
de Zavalía)”
¿Quiénes pueden peticionar al registro?
ARTÍCULO 6.- “La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su

reemplazante legal;
b) b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con
atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su
intervención”.
ARTÍCULO 7.- “La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los
requisitos que determine la reglamentación local”.
Cancelación y caducidad.
Cancelación: Es un asiento por el cual se deja sin efecto otro. Es a pedido

de parte y debe haber legitimación. (Art. 36 ley 17.801)
Caducidad: Se produce de pleno derecho por el transcurso del tiempo, no

requiere petición de parte ni un asiento para que se considere caduca la
inscripción. (Art. 37 ley 17.801)

ARTÍCULO 36.-“ Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la
presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la
extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia
del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona; o por
confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley. Cuando
resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del
titular del derecho inscrito, sus sucesores o representantes legítimos.
Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento suficiente el certificado
de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial
según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma
determinada por la reglamentación local”.
ARTÍCULO 37.- “Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud

alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que,
en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no

se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2, a los cinco

años, salvo disposición en contrario de las leyes. Los plazos se cuentan a
partir de la toma de razón”.
10.2. Recursos contra las

decisiones del registrador
La ley registral nacional no regula el tema referido a los recursos que se

pueden interponer contra las decisiones del registro en materia de
inscripción o rechazos de los instrumentos ingresados para su
registración.
Ya vimos que el arts. 8 y 9 de la ley registral nacional 17.801 prevé la

posibilidad de que analizada la legalidad del instrumento presentado, el
registro podrá rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta, y observar el mismo si el vicio fuere subsanable, devolviéndolo
al rogante para su rectificación.
Frente a esta calificación que pudiere realizar el registro las provincias

regulan lo atinente a los recursos que pueden interponerse frente a estas
situaciones.
A modo de ejemplo citaremos las vías recursivas contra las decisiones del
registrador contempladas por la Ley Registral de la provincia de Córdoba
N° 5771, que en su Capítulo II (arts. 15 a 20), regula lo referente a los
Recursos.

I) INSCRIPCIÓN PROVISORIA. PRÓRROGAS A SOLICITUD.
RECHAZO.
“Artículo 15.- “Si el documento presentado al Registro General de la

Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el registrador
interviniente lo inscribirá o anotará provisionalmente por el término de
180 días.
Dentro de ese término el interesado podrá aceptar la observación y

solicitar una nueva prórroga de la inscripción provisional por 90 días, la
cual será concedida por la Dirección General.
En caso de excepción la Dirección General podrá conceder, además de

ésta, nuevas prórrogas de la inscripción o anotación provisional, las que
serán otorgadas cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la
Dirección General, mediante resolución fundada mencionando las
causas que las motiven.
Transcurrido el término de inscripción o anotación provisional sin que se

hubieren subsanado los defectos que impedían el registro definitivo o sin
que se hubiere recurrido en la oportunidad prevista en el artículo
siguiente, la inscripción provisional caducará de pleno derecho.
El rechazo del documento por estar viciado de nulidad absoluta y

manifiesta será dispuesto por la Dirección General, suscribiendo el acto
el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado podrá recurrir
ante la Justicia en la forma y plazo previstos en el artículo 19º.
El documento que fuere rechazado, será inscripto o anotado

provisionalmente por el término para interponer el mencionado
recurso.”
II) LA OBSERVACIÓN REGISTRAL. PROCEDIMIENTO RECURSIVO.

RECURSO DE RECTIFICACIÓN.
“Art. 16.- “En los casos en que mediara observación motivada, el

interesado podrá interponer recurso de rectificación fundado ante el
registrador interviniente, dentro de los 30 días de haber sido notificado
formalmente de la observación que impugna, debiendo acompañar todos
los elementos de prueba que hagan a su derecho.
El registrador resolverá la cuestión dentro de los 15 días.
Los escritos en los que se interpongan los recursos previstos en este art y
en los siguientes deberán reunir las formalidades que establece la ley de
procedimiento administrativo.
Todos los plazos establecidos en este capítulo, con excepción del de la

inscripción o anotación provisional se contaran de acuerdo a lo
establecido por la ley de procedimiento administrativo (salvo el cargo de
hora que en la ley de procedimiento administrativo es de una hora y acá
es de media hora)

La presentación de los escritos podrá hacerse hasta los primeros 30
minutos del horario administrativo del día hábil inmediato siguiente al
del vencimiento del plazo, a cuyo efecto se deberá requerir la colocación
del cargo respectivo en la oficina designada para la recepción del
documento”.
A) LA OBSERVACIÓN REGISTRAL
La observación registral se origina por el incumplimiento de alguno de los

requisitos exigido por el Registrador, que impide el posicionamiento
registral definitivo del instrumento.
Esta falta a su vez no alcanza una gravedad de importancia y su entidad no

es suficiente para incluirla en alguna de las causales de rechazo previstas
en la ley.
Si bien el registrador no acepta definitivamente el documento, pues

considera que adolece de algún requisito o elemento, a su vez entiende
que la esta falta no reviste una gravedad extrema y por ello solamente lo
observa.
Si el rogante no cumplimenta las observaciones en el plazo otorgado,

caerá la protección y perderá la prioridad que el documento había
adquirido desde su ingreso al Registro.
La actuación del registrador en el proceso inscriptorio debe estar

debidamente fundada en derecho.
Si se decide por la inscripción estaremos frente a una presunción de

cumplimiento de las normas legales, pero si entiende que debe observarlo
tendrá que explicar su dictamen de una manera tan clara como
autosuficiente para permitirle al interesado la posibilidad cierta de
proceder al cumplimiento de lo solicitado u optar por las acciones legales
(recursos registrales).
El art. 16 establece la necesidad de motivar la observación, es decir,

justificar la misma.
No es suficiente con invocar la causa o motivo del acto, sino que es

necesario exponer los motivos que lo invalidan.
Dicha exposición consiste en la expresión de los antecedentes de hecho y

de derecho que preceden y justifican el dictado del acto.
B) NOTIFICACIÓN DE LA OBSERVACIÓN
La observación registral recién producirá efectos cuando llegue a

conocimiento o se tenga por conocida por el rogante.
La ley provincial registral no plantea necesidad de una actividad

determinada del registro para notificar la observación.

Es el propio rogante, quien tiene la obligación de concurrir al registro para
notificarse y tomar conocimiento de la existencia de observaciones y de sus
contenidos.
La obligación del registrador, luego de la calificación, sólo consiste en

colocar la documentación a disposición del interesado en el lugar
predestinado para ello.
En contra de esto se encuentra Moisset de Espanés, quien considera que la

observación debe ser notificada formalmente al rogante.
C) FORMALIDADES QUE DEBEN PRESENTAR LOS ESCRITOS

DE LOS RECURSOS:
Dispone la norma que los escritos de los recursos deberán estar revestido
de las formalidades establecidas en el Código de Procedimiento
Administrativo de la Provincia de Córdoba Ley 6658/81.
El art. 28 de dicha ley exige que el escrito contenga los siguientes

requisitos:
Nombres, apellidos, indicación de identidad, domicilio real y constituido

(dentro del radio de la ciudad de Córdoba) y relación de los hechos y
derechos fundando el recurso. Deberá ofrecerse toda la prueba y
acompañarla o designar el lugar donde ella se encuentra y por último debe
el recurrente firmar el escrito.
Asimismo el art. 16 de la ley provincial registral al igual que el art 29 del

Código de Procedimiento Administrativo de Córdoba establece que con la
presentación del recurso se debe acompañar todos los elementos de
prueba que hagan a su derecho.
Legitimados para recurrir: La norma legitima al “interesado”.

Comprende tanto al funcionario autorizante del acto como a quienes
tuvieren un interés legítimo en la inscripción.
Manera de contar los plazos en la etapa recursiva: La ley

provincial registral hace remisión al Código de Procedimiento
Administrativo de Córdoba, estableciendo esta última en el art. 61
“Todos los plazos administrativos se cuentan por días hábiles,
salvo expresa disposición legal en contrario o especial
habilitación”.
Esta remisión no es absoluta ya que debe aplicarse el complemento de lo

establecido en el último párrafo del art 16, denominado cargo de hora,
según el cual los escritos podrán presentarse en los primeros treinta
minutos del horario administrativo del día hábil siguiente al del
vencimiento del plazo, por esto no podrá aplicarse la ultima parte del art
64 del Código de Procedimiento Administrativo de Córdoba que establece
que el cargo de hora de una hora.

D) LOS RECURSOS REGISTRALES
En la ley provincial registral se receptan tres recursos registrales divididos

en dos etapas claramente diferenciadas, por ser la primera interna al
registro y la segunda externa al mismo.
Forman la primera etapa los recursos de rectificación (ante el registrador

interviniente) y de apelación (ante el director general).
La segunda etapa está conformada por el recurso jurisdiccional ante la

justicia ordinaria.
E) RECURSO DE RECTIFICACIÓN:
El recurso de rectificación debe ser presentada ante el registrador

interviniente, en su calidad de autor intelectual de la observación registral.
Por registrador, debe entenderse, al funcionario o firma autorizada que lo
sustituya quedando por lo tanto excluidos los agentes registrales. Estos
últimos son los autores materiales de las observaciones, son quienes la
redactan y suscriben, aquellos, los registradores, son quienes – se supone-
quienes las han decidido.
Para presentar el recurso se conceden treinta días hábiles administrativos

comenzando a contarse el plazo desde el día, inclusive, en que se
considera notificada la observación.
El registrador tiene quince días para resolver el recurso, iniciando el

cómputo desde el mismo día de la presentación del recurso (Art. 68
Código Procedimiento Administrativo) y en caso de no responder en este
plazo su silencio será entendido como una denegación tacita del recurso,
consecuencia que surge de la primera parte del art. 17 de la ley 5571.
EFECTOS DEL RECURSO DE RECTIFICACIÓN
Denegado que fuere el recurso de rectificación o no contestado en el plazo

de quince días desde su interposición, el rogante tiene tres opciones:
a.-) Subsanar las observaciones y reingresar el documento para su

inscripción
b.-) Solicitar prorroga para poder cumplimentar con la observación
c.-) Continuar la vía recursiva a través del recurso de apelación.
Éste debe ingresarse al registro dentro de los quince días de haberse

notificado la denegación del recurso o del vencimiento del plazo para
resolver el recurso de rectificación. En la contestación de este recurso
entiende el Director General.
El director tiene treinta días para resolver el recurso y si no lo hiciere en

este plazo se tendrá por denegada la petición.

F) RECURSO DE APELACIÓN
“Art 17.- “Contra la resolución que mantenga la observación , o si no

fuera resuelta dentro del plazo previsto, podrá el interesado interponer
dentro del plazo de 15 días, recurso de apelación ante el Director
General, quien deberá dictar resolución dentro del plazo de 30 días.
El plazo para interponer este recurso se computará a partir de la fecha

de notificación de la resolución denegatoria del recurso de rectificación o
a partir del vencimiento del plazo para resolver, según el caso.
La resolución del Director cerrará la instancia administrativa y dejará

expedita la jurisdiccional”.
Notificación: En la ley provincial registral se fijan los plazos máximos

que el registrador tiene para resolver los recursos presentados y en el
supuesto de superarse tales límites se produce la presunción legal de su
rechazo.
En este caso, la notificación se tiene por producida por el simple

vencimiento del plazo o por el solo transcurso del tiempo.
Por otra parte, en el caso de que el recurso fuera respondido

positivamente, tampoco se advierte como necesaria la notificación porque
en esta circunstancia corresponde registrar definitivamente el documento.
Entonces el recurrente deberá concurrir en todos los casos al registro, sea

para continuar con el proceso recursivo sea para reingresar el documento
y terminar con el procedimiento inscriptorio.
EFECTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN
Art. 18.- “En caso en que la resolución recaída en el recurso de

apelación dispusiere la toma de razón requerida, la inscripción
o anotación provisional se convertirá en definitiva.” (En los
hechos no es automático, sino que hay que retirarse el documento y
reingresarse por mesa de movimientos a fin de continuar con el proceso
inscriptorio)
“Si la resolución mantuviere la observación del documento, para lograr su

registro definitivo deberá el interesado subsanar las observaciones dentro
del nuevo plazo de inscripción provisional que deberá fijar la resolución
denegatoria y que será de sesenta días contados a partir de la
notificación; todo ello sin perjuicio del derecho a recurrir
jurisdiccionalmente en la forma y plazo que establece el art. siguiente.
Transcurrido el plazo de inscripción o anotación provisional y su

prórroga, sin que se hubieren subsanado los defectos que impedían el
registro definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos establecidos
en este capítulo, la inscripción o anotación provisional caducará de pleno
derecho.”

Resolución negativa: En caso de recaer resolución negativa, se ocasiona
una nueva inscripción provisional por sesenta días a contarse de la fecha de
su notificación.
De la interpretación textual de la norma surge que la denegatoria del

recurso de apelación genera un nuevo plazo de sesenta días para la
inscripción provisional, si esto fuere así, significa que el plazo faltante para
completar los ciento ochenta días (incluyendo en este sus prorrogas
automáticas) perdería todos sus efectos, aun cuando faltaren más de los
sesenta días del nuevo plazo. Ahumada opina que este nuevo plazo nunca
puede acortar la duración de los ciento ochenta días originales atribuidos
como propios de toda inscripción provisional. Si aceptáramos que la
interposición de recursos puede acortar el plazo de la inscripción provisoria
estaríamos castigando a quien recurre y desalentándolo para que lo haga.
Por ello, él entiende que el nuevo plazo de sesenta días implica que al
recurrente no le podrá quedar en ningún caso menos de esa cantidad de
días a partir de la notificación para intentar la subsanación de las
observaciones.
La resolución del director clausura la etapa recursiva registral quedándole

al interesado la opción de subsanar la observación o presentar el recurso en
el que conocerá la cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial en turno.
G) RECURSO ANTE LA CÁMARA DE APELACIONES
Art.19.- “Contra la resolución denegatoria de la Dirección General se

podrá recurrir por ante la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial
de turno de la capital.
El recurso deberá interponerse ante el Registro General dentro de los diez

días de notificada la resolución denegatoria en el mismo acto.
Interpuesto el recurso, la Dirección General deberá elevarlo dentro de los

cinco días al Excelentísimo Tribunal Superior de Justicia para su remisión
a la Cámara que corresponda. La Cámara resolverá el recurso sin
sustanciación.
Mientras dure la sustanciación de este recurso se considera extendido el

plazo de la inscripción o anotación provisional”.
Este recurso se presenta ante el mismo registro, que no es parte ni puede

calificar ningún aspecto de la presentación, sino que sólo oficia de mesa de
recepción, reconociéndosele al registro únicamente la posibilidad de
verificar si el ingreso se ha producido dentro de los diez días de notificada la
resolución denegatoria del recurso de apelación.
En consecuencia, el registro limita su actuación a la remisión de las

actuaciones al Tribunal Superior de Justicia dentro del término de los cinco
días de haberlas recibido, para que éste a su vez las envíe a la Cámara Civil y
Comercial que deba entender en el asunto.
Entienden únicamente las cámaras de la Capital de la Provincia.

Las decisiones que adopta el registrador, no deben ser revisadas por el
procedimiento contencioso administrativo, sino ante la justicia ordinaria,
ya que están en juego cuestiones de fondo: los asuntos atinentes al
derecho de propiedad hacen al derecho civil (privado) y no al derecho
administrativo (público). En el mismo sentido lo entiende el Tribunal
Superior Justicia de Córdoba (Autos: Bocal S.R.L c/ Scagliotti y otra –
Hipotecario-)
El recurso ante la Cámara es pertinente tanto cuando se ha denegado el

recurso de apelación como cuando se hubiere resuelto no practicar la
registración por haberse rechazado el documento.
En efecto, según el art. 15 el rechazo sólo puede ser efectuado por la

Dirección General ello significa que el director ha tomado conocimiento y
se ha expedido sobre el tema. Como consecuencia de esta intervención
directa del director el art 15 prevé la presentación del recurso del art. 19,
es decir, el recurso ante la Cámara de Apelaciones.
EL art. 9 y 15 establecen que para los documentos rechazados, se inscriben

provisoriamente por el tiempo necesario para interponer el recurso del
art. 19, es decir, diez días hábiles administrativos.
Pero el procedimiento recursivo especial que tienen los documentos

judiciales en el art. 20 tiene claras diferencias con el contenido en los arts.
9 y 15.
Por ello, es posible sostener que los documentos judiciales tienen un

procedimiento recursivo diferenciado respecto de los otros tipos de
documentos, tanto sea respecto de su observación como de su rechazo.
La posición explicada encuentra su respaldo en las siguientes causas:
A.) Aunque el art. 15 es en general aplicado a todo tipo de documentos, la

remisión que se efectúa al art. 19 sólo puede caber para aquellos
documentos compatibles con el régimen recursivo del mismo, es decir, se
exceptúan los que tienen recursos determinados.
B.-) En el art. 20 no se especifica si la insistencia procede sólo en caso de

observaciones o comprende cualquier supuesto de falta de registración,
sea por observación o rechazo.
C.-) Ante la falta de referencia expresa a documentos judiciales en los art

citados, la extensión de la anotación provisoria por rechazo de
documentos judiciales debe surgir del texto de la ley de fondo, más
exactamente del art. 18 inc. a) de la ley 17.801 que la determina en ciento
ochenta días al igual que la inscripción provisional ordinaria.
En síntesis, entendemos que al rechazo de documentos judiciales, sin

distinguir el contenido de ellos, le corresponde el plazo de la inscripción
provisoria dispuesto en el inc. a) de la ley nacional registral 17.801 y el
recurso establecido en el art. 20 de la ley provincial registral 5771 de la
Provincia de Córdoba.

RESOLUCIÓN DE LA CÁMARA
La Cámara entenderá en el recurso sin sustanciación alguna.
El Registrador debe someterse a la decisión de la Cámara y practicar la

inscripción definitiva, sin tener ninguna posibilidad de recurrirla, él no es
parte en el proceso recursivo.
En el supuesto de dictarse una resolución desfavorable y una vez que haya

quedado firme, el documento perderá su estado registral, y operará el
vencimiento de la inscripción provisoria por caducidad.
La Cámara no tiene término para expedirse sobre el recurso y hasta tanto

ello no suceda la inscripción provisoria se mantiene vigente.
H) INSISTENCIA JUDICIAL
Art.20.- “En los casos, en que los tribunales insistieran en las

inscripciones dispuestas, la Dirección General elevará los antecedentes al
Excelentísimo Tribunal Superior de Justicia para su remisión a la
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital,
dentro de los quince días en que se devolviere el documento al Registro
General, para que resuelva el conflicto, manteniéndose la inscripción o
anotación provisional durante la sustanciación del mismo.
Los efectos y consecuencias de la resolución de la Cámara se regirán por

lo dispuesto en el art. 18”.
Esta norma prevé un trámite especial para el resolver las discrepancias

que se produzcan entre el registrador y los magistrados.
Cuando el documento judicial no llegare a ser registrado, y el magistrado

no compartiere la observación del registrador, aquél puede utilizar la
figura de la insistencia, acto consistente tanto en reiterar la solicitud de
inscripción del documento como en mantenerse firme en las mismas
condiciones originales en las que fue presentado el documento en el
Registro.
El sentido de la insistencia es reiterar las condiciones originarias para que

el registrador opte por registrar definitivamente el documento o enviarlo a
la Cámara para que ésta tome la decisión definitiva.
La insistencia no obliga al registrador a actuar de la manera entendida por

el magistrado, el juez carece de as facultades suficientes para imponer la
inscripción bajo las condiciones que él determina.
El mandato legal es claro, las diferencias de criterios no se resuelven por la

jerarquía sino por la insistencia y ésta deviene en una petición que será
resuelta por la Cámara correspondiente.

Sólo puede formular la insistencia los tribunales, no pueden interponerla
los interesados o los rogantes, sólo la autoridad judicial.
No hay plazo para interponer la insistencia, por lo puede ser presentada

en cualquier momento durante la vigencia de la inscripción provisoria.
Interpuesta la insistencia, el director tiene quince días para remitir la

documentación al Tribunal Superior de Justicia de Córdoba para que éste
a su vez lo envíe a la Cámara Civil y Comercial en turno de la Ciudad de
Córdoba, la que no tendrá plazos para resolver la cuestión.
10.3. Desistimiento de la
inscripción
CONCEPTO
La acción de rogación, a tenor de la opinión de la doctrina mayoritaria, no

es obligatoria en el sistema registral nacional, pero una vez iniciada
continúa de oficio.
Ahora bien, al no ser obligatoria nada obsta a que se la desista.
El desistimiento es la petición que se efectúa en el registro para que se

interrumpa el examen del documento cuya inscripción o anotación se rogó,
o se deje sin efecto la calificación producida.
PLAZO
Antes de la presentación, es decir desde la celebración del acto hasta el

instante previo a la presentación del título al registro, no existe posibilidad
de desistimiento porque no hay procedimiento iniciado.
Operada la registración, es decir al realizarse el asiento definitivo, dicho

acto produce la consolidación del estado registral del documento, el cual se
independiza del interesado para pasar a integrar el orden público.
Es factible el desistimiento del trámite inscriptorio si se solicita entre el

asiento de presentación del documento y su registración.
Se discute acerca de si el desistimiento puede operarse luego de practicada

la inscripción provisional.
Un sector mayoritario de la doctrina afirma que es esto posible, ya que es

factible el desistimiento tácito con la mera circunstancia de no subsanar, en
el término de los ciento ochenta días, el defecto que motiva la inscripción
provisoria, lo que da lugar a la caducidad del asiento.

Si es válido el desistimiento tácito no sería razonable que se impida el
desistimiento de manera expresa.
Otro sector minoritario de la doctrina sostiene que no cabe la posibilidad

del desistimiento si se ha practicado la inscripción del documento, aunque
sea en forma provisoria sobre la base de la situación jurídica de los terceros
en cuanto a que el documento ingresado provoca un interés para los
terceros en conocer el contenido del mismo, y esa posibilidad de conocer
debe ser respetado.
FORMA
Los documentos que ingresan al registro para su registración pueden ser de

naturaleza judicial, notarial y administrativa.
Los legitimados para expresar el aludido desistimiento serán aquellos que

indica el art. 6° de la ley 17.801, con el especial agregado para los supuestos
de documentos notariales, en los que es menester que el mismo titular del
derecho suscriba la petición de desistimiento.
Esta exigencia se motiva en el hecho de que el notario está legitimado como

autorizante del documento para pedir su inscripción a título propio y no
como representante o mandatario de las partes, pero no está legitimado por
el art. 6° para desistir de dicha rogación, ya que su obligación derivada del
carácter de funcionario público y de lo preceptuado por las leyes orgánicas
que regulan la actividad notarial, lo que presupone la obligación de obtener
su inscripción en el registro.
NO PROCEDE EL DESISTIMIENTO:
Hemos expresado que el desistimiento de la inscripción es posible habida

cuenta de que en nuestro sistema la inscripción no es obligatoria y, en
consecuencia, el problema del desistimiento se reduce a constatar la
legitimación para peticionarlo.
Sin embargo, existen casos de los que se desprende que la inscripción de

ciertos documentos es obligatoria.
La ley 14.005, de venta de inmuebles fraccionados en lotes y a plazos,

establece expresamente el carácter de obligación para el propietario que
desea vender un inmueble en dicha forma, de anotar en el registro su
declaración de voluntad en tal sentido.
La falta de cumplimiento de esta obligación hará pasible una sanción

pecuniaria, igual al importe total del impuesto inmobiliario del año en
curso de todos los lotes que comprende el fraccionamiento (art. 2° in fine).
Además, el incumplimiento le impide demandar el cumplimiento de los

contratos de venta que haya celebrado.
Otra excepción a la posibilidad de desistir de una inscripción se encuentra

en la ley de prehorizontalidad 19.724 que establece el deber del propietario
manifestar por escritura pública su voluntad de enajenar los inmuebles

conforme al régimen que la ley prevé, declaración que deberá ser inscripta
en el registro de la propiedad inmueble que corresponda.
Dicha omisión provoca el incumplimiento de una obligación, coloca en

mora al propietario del inmueble y le impide demandar el cumplimiento de
los contratos.
En los casos en que la inscripción del documento está establecida como una
obligación no resulta viable la posibilidad de desistimiento del pedido de
inscripción formulado.
11.1. Principio de legalidad
CONCEPTO
Roca Sastre define al Principio de Legalidad como “el que impone que
los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la
Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o
calificación, a fin de que en los libro hipotecarios solamente
tengas acceso los títulos validos y perfectos”.
A consideración de lo preceptuado anteriormente podemos recordar a

Núñez Lagos quien sostenía que “un título no es válido porque se
inscriba, sino que se inscribe porque es válido”
El término legalidad significa aquí que el registrador va a tener que

observar la normativa vigente y controlar que cualquier documento que
ingrese al registro y que pretenda ser inscripto se adecue, sea conforme a las
normas legales y que cumpla con todos los requisitos que la ley exige.
Este principio de legalidad, para que pueda cumplirse, para que pueda
desplegar sus efectos utiliza un procedimiento que es conocido como
función calificadora.
No se debe confundir legalidad con función calificadora.
El cumplimiento de la legalidad requiere que el documento que ingrese al

registro para su inscripción necesita estar acorde con las pautas legales
existentes. Debe cumplir con los requisitos que la ley exige, entendiéndose
aquí el término ley en sentido genérico, comprensivo de leyes nacionales y
provinciales, decretos, y resoluciones de los registros.

11.2 Función calificadora. Alcance.
Posturas doctrinarias
Es el procedimiento que el principio de legalidad necesita para ponerse en

práctica, o para poder desplegar sus efectos. La calificación es el medio, la
legalidad es el fin.
CARACTERÍSTICAS DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA
1.-) Obligatoria: El registrador debe verificar que el documento cumpla

con los requisitos establecidos por ley. Es una obligación, no una potestad.
2.-) Persigue la obtención de un resultado: Que puede ser la

inscripción definitiva, la inscripción provisional o el rechazo del
documento.
3.-) Autónoma: Si bien la actividad del registrador está subordinada a la

ley el criterio para calificar no va a estar prefijado anteriormente.
11.2.1. Límites a la función calificadora.
Éstos varían según la inscripción tenga efecto constitutivo o declarativo.
Cuando la inscripción es constitutiva la función calificadora es más amplia,

cuando es simplemente declarativa es más limitada.
Sobre cuáles son los límites de la función calificadora en nuestro derecho

hay dos posturas:
a) Una restringida (Pelossi. Solari del Valle, Fonseca) que considera que la
función que va a llevar a cabo el legislador solamente debe limitarse a
controlar las formalidades extrínsecas del documento.
Enfocan el límite de la calificación al acto instrumental.
b) La postura amplia (Moisset de Espanés, López de Zavalía, Cornejo,

Adorno, que critican la postura restringida, la cual ya ha sido superada)
expresa que el registrador ejerce la función calificadora cuando verifica el
tracto abreviado (art. 15) y cuando analiza el contenido del documento que
ingresa (art. 2); también lo hace en los casos de los art. 3, 30, 31, 32, etc.
Por lo tanto la función calificadora no puede limitarse a las formalidades
extrínsecas.
La concepción restringida hace una interpretación literal del art 8.

Art. 8.- “El registro examinará la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite
ateniéndose a lo que resulte de ellos y de los asientos
respectivos”.
La concepción amplia hace una interpretación lógico – sistemática; ha

considerado el sistema registral en su totalidad, ya que todas las normas
están interrelacionadas.
La concepción restringida no coincide con el espíritu de la ley.
Dentro de la postura amplia hay distintos criterios entre los autores, todos
coinciden que el art. 8 en ningún momento dice “solamente“se observaran
las cuestiones extrínsecas.
1.-) Postura de López de Zavalía: Manifiesta que el primer límite que tiene
el registrador es la legalidad interna: Tiene que ver si es competente, si está
facultado para calificar lo que se le presenta. El segundo límite es la
legalidad externa y hace la siguiente distinción:
Nulidad formal: Rechaza
Nulidad manifiesta y absoluta: Rechaza
Nulidad no manifiesta (absoluta o relativa) Inscribe.
2.-) Postura de Moisset de Espanés:
La ley 17801 da cabida, a este principio, en los art. 8 y 9, en virtud del cual
se establece como una facultad y un deber del registrador efectuar un
estudio previo de los documentos que pretenden inscribirse y pronunciarse
sobre su admisibilidad o rechazo.
En primer lugar debe establecerse que se entiende por “formas extrínsecas“

y en segundo lugar determinar si la función del registrador se limita al
análisis de esas formalidades o puede extenderse a otros aspectos del título.
Cuando la ley habla de formas extrínsecas se refiere al acto instrumental, es

decir, a los requisitos del instrumento público de que se trate, como son la
competencia territorial del oficial público, su idoneidad con relación al acto,
la existencia de las firmas del oficial público y de los otorgantes, etc.
Si la función del registrador se redujese al estudio de las formas extrínsecas,

es decir del instrumento en sí mismo, no podría de ninguna manera
analizar el contenido del acto instrumentado ni pronunciarse sobre la falta
de capacidad de los otorgantes.
El acto instrumentado, y su contenido son la parte intrínseca del título que

se lleva al registro y si llegamos a admitir que el registrador puede indagar
estos aspectos no podrá ser sobre la base de la primera parte del art. 8.
Expresa Moisset de Espanés que el art. 8 no sólo establece un análisis de las

formalidades extrínsecas sino que insinúa además a continuación que el
registrador debe efectuar una comparación entre el documento que se le
presenta y los asientos que existan en el registro y que le sirven de
antecedente.

Aquí el registrador deberá tener en cuenta, por una parte la capacidad del
constituyente del derecho, de acuerdo a las constancias existentes en el
Registro de Anotaciones Personales previsto en los art. 30 a 32 de la Ley
17.801 y por la otra la legitimación para obrar de quien aparece como
otorgante del acto en cuanto se vincula con el cumplimiento del requisito
del tracto abreviado.
Pero la norma más importante para fijar los alcances de la función

calificadora es el art. 9 que si bien, presenta algunas oscuridades en su
texto, nos brinda suficientes elementos de juicio para establecer una
distinción clara basada en el sistema de nulidades de nuestro código.
Con respecto a los actos ANULABLES nada tendrá que decir el registrador,
pues no puede embarcarse en investigaciones de hechos extraños al
registro, o a los documentos que se le presentan , en consecuencia sólo
podrá realizar observaciones cuando el acto sea NULO, es decir, cuando la
nulidad sea manifiesta.
Cualquier nulidad manifiesta del documento, tendrá que ser observada por
el registrador. Y cuando esa nulidad además de manifiesta sea absoluta, es
decir, insubsanable, tendrá que rechazar el documento (art. 9 inc. a)
mientras que si se trata de nulidades relativas, subsanables deberá observar
y devolver para que se salven los vicios que afectan al acto ( art. 9 inc. b)
Resumen:
Si hay nulidad absoluta y manifiesta: Rechaza
Si hay nulidad relativa y manifiesta: Observa e inscribe provisoriamente
Si hay nulidad relativa no manifiesta: Inscribe definitivamente.
EL PLENARIO "FEIDMAN, MAURICIO"
La justicia ha tenido reiteradamente que pronunciarse sobre el límite en la

actividad llevada a cabo por los registros inmobiliarios, especialmente para
decidir si el consentimiento conyugal es materia o no de observación por el
registro.
La cuestión versaba acerca de si el consentimiento conyugal exigido por el

art. 1277 hace o no a las formas extrínsecas contempladas por el art. 8 de la
ley 17.801, y si éste es el límite sobre el que debe actuar el registrador.
La jurisprudencia no siempre fue coincidente lo que obligó a la Cámara

Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal a decidir la
cuestión por vía de un plenario.
En él hubo un voto de la mayoría y otro de la minoría.
En ambos votos no sólo se decide el tema sometido a plenario, sino que,

además, se vierten conceptos de importancia sobre el alcance de la función
calificadora, que consideramos de interés poner de resalto.
En este plenario, la mayoría afirmó que "en la ley existen argumentos

significativos que permiten extender la calificación del registrador más allá

de las formas extrínsecas para penetrar en cierta medida en el contenido del
acto, sin detenerse en su continente".
De este modo, se agrega que el art. 15 condiciona la registración a que

aparezca en el documento como titular del derecho la persona que figura en
la inscripción precedente. No se trata, sin duda de un tema vinculado con
las formas extrínsecas, sino directamente relacionado con la legitimación
del disponente, con su poder de disposición.
Los arts. 30 y 32 de la ley, que contemplan las anotaciones personales,

determinan que en atención a lo que resulte de los asientos respectivos del
registro, no es posible la inscripción definitiva de existir una inhibición del
disponente o en su caso una interdicción anotada.
También se expresó en el voto mayoritario que, por el art. 9°, "si el

documento revela una nulidad absoluta y manifiesta, se rechaza la
inscripción, mientras que si el defecto manifiesto es subsanable, se practica
una inscripción provisional hasta que se lo rectifique".
Porque si se maneja en un sentido estricto el concepto de las formas

extrínsecas, al ser las nulidades formales siempre supuestos de nulidades
absolutas, quedaría vacío de contenido el inc. b del art. 9° al no haber
defectos subsanables por vicios de forma, por lo que "con una
interpretación sistemática los defectos subsanables pueden ser también del
fondo del acto".
El voto de la minoría en el plenario que estamos considerando, consideró

que sin perjuicio de lo establecido por los arts. 8° y 9° de la ley 17.801, otras
disposiciones suyas permiten avanzar "sobre el examen de los requisitos
sustanciales de los documentos inscribibles".
Esos casos son los de los arts. 15, 30 y 32 de dicha ley.
Fuera de esos supuestos, que resultan expresamente de los textos legales,

no existe otra posibilidad prevista de examen de requisitos sustanciales de
los actos jurídicos.
Se agrega que "ha existido, una deliberada supresión por el legislador de la

facultad genérica de examinar la validez de los actos mismos".
En cuanto a la deducción que se pretende hacer del alcance del inc. b del
art. 9°, el voto de la minoría entiende que los defectos subsanables a que
éste se refiere son los que "existieran en los testimonios presentados para la
inscripción, mas no en las escrituras mismas; en efecto, la devolución
prescripta en el inc. b tiene por finalidad la rectificación, y no es concebible
sino que se rectifique el testimonio, ya que la escritura matriz no podría
serlo sin el otorgamiento de una nueva escritura por las partes
intervinientes", expresando más adelante que "el inc. b contempla defectos
formales, mas no del acto de la escritura pública, sino de su copia, que son
los únicos subsanables.”

12.1. Principio de publicidad
Publicidad directa “por exhibición de libros”: Consiste en permitir

a los interesados que efectúen personalmente sus indagaciones sobre los
documentos archivados.
Tiene como inconveniente, que contribuye al deterioro, sustracción,
destrucción o adulteración de los asientos.
El art. 21 de la ley 17801 dispone al respecto: “Las disposiciones locales
determinaran la forma en que la documentación podrá ser consultada, sin
riesgo de adulteración, pérdida o deterioro”.
En la práctica ya no se utiliza.
Lo que se hace ahora a fin de dar cumplimento a esa publicidad directa es
la entrega de una simple fotocopia a la que se le coloca la inscripción de
sin valor notarial. No es instrumento público.
Informes: Da a conocer la situación jurídica de un bien, que puede ser la

situación actual o la histórica.
Sólo nos da cognocibilidad. Se solicita a través de martillero, escribano,
abogado.
Cumplen solamente la función de publicidad.
Gozan de fe pública pero no garantiza inmutabilidad y no tienen plazo de
vigencia.
Carece de reserva de prioridad y bloqueo registral.
No se deja constancia en el folio real de su expedición.
Certificados: Es un instrumento público.

Hace conocer la situación jurídica del inmueble y garantizan que dicha
situación jurídica por ellos publicitada se mantendrá inmutable durante el
plazo establecido en la ley registral en su art. 24 (15, 25 o 30 días
dependiendo a distancia entre el domicilio del funcionario interviniente y
el registro), reservando prioridad para un negocio que se encuentra en
gestación.
Produce los efectos materiales de la reserva de prioridad y el bloqueo
registral. De su expedición se deja constancia en el folio
Nota de inscripción: Contemplada en el Art. 28 ley 17801, la que

dispone que “en todo documento que se presente para que en su
consecuencia de practique una inscripción o anotación, inmediatamente
después el registro le pondrá una nota que exprese: Fecha, especie y
numero de orden de la registración practicada”.
Es un instrumento público administrativo: El registro da fe de que el
documento está inscripto.
12.1.1 Publicidad formal y material.
Tanto la publicidad formal como la material son dos aspectos de un mismo

fenómeno.

En un caso se ocupa de los fines jurídicos que se persiguen con la
publicidad y en el otro de las herramientas o medios que se emplean para
lograr eso fines.
PUBLICIDAD FORMAL:
El legislador, para lograr los fines de la publicidad material organiza un

sistema en que se emplean ciertos instrumentos o herramientas
publicitarias que reciben el nombre de publicidad formal
Apunta a quién y cómo se accede a la publicidad registral.
Los registros tienen por finalidad dar publicidad sobre la situación jurídica
de ciertos bienes; pero no sería lógico ni conveniente que dicha información
estuviera disponible a cualquiera que por simple curiosidad desee
conocerla, sino que dicha información debe estar disponible para quienes
acrediten un interés legítimo en conocerla.
Sólo pueden acceder a la publicidad formal quien tenga un interés legítimo.
Art. 21.- “El Registro es público para el que tenga interés

legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes,
documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las
disposiciones locales determinarán la forma en que la
documentación podrá ser considerada sin riesgo de
adulteración, pérdida o deterioro”.
El art. 31 de la ley registral cordobesa N° 5771 establece que: “Se considera

que tienen interés legítimo:
- El titular registral o su representante

- Abogados, escribanos, procuradores, martillero, ingeniero o
agrimensor.
- Los representantes de instituciones crediticias oficiales, los poderes
públicos y sus organismos.
- Los terceros interesados que justifiquen el interés relacionado con la
consulta.
En esta ley reglamentaria se contempla la posibilidad de que ciertos

profesionales accedan por el solo hecho de acreditar la calidad de tales a la
información existente en los registros.
Podría darse la situación que en el caso concreto uno de estos profesionales

no tenga interés legitimo en conocerlo, pero por una cuestión funcional se
presume que por su actividad estos gozan del mismo.
Existen autores que entienden que la publicidad formal se da cuando la

información existente en las constancias del registro sale de él; Moisset de
Espanés considera que el concepto de publicidad formal es más amplio que
éste, considerando que todos los actos destinados a dar forma al registro,
incluso los que se dan al momento de ingresar la información al registro,
constituyen publicidad formal.
Para él, todos los medios destinados a la toma de razón de lo acontecido

fuera del registro son aspectos de la publicidad formal.

PUBLICIDAD MATERIAL:
Para López de Zavalía la publicidad es materia en la medida que la

inscripción influya sobre la relación jurídica.
Para Moisset de Espanés se refiere a los efectos sustantivos que produce la

publicidad y dependen de cada sistema registral
Villaró sostiene que es la posibilidad legal de conocimiento de las

situaciones jurídicas y en ese sentido se confunde y se identifica con la
registración".
La publicidad material se manifiesta así con los efectos materiales que la

registración provoca y son: Cognoscibilidad, Oponibilidad, Fe pública,
Convalidación y Constitutividad.
12.1.2 Efectos materiales de la

registración: cognoscibilidad,
oponibilidad, constitutividad y
convalidación.
A) CONSTITUTIVIDAD: Se trata tal vez del máximo exponente de los

efectos que puede producir la publicidad registral.
El efecto de constitutividad de la publicidad registral significa que
existen casos en los que la ley la establece como requisito necesario para
el nacimiento de un derecho real. En nuestro ordenamiento este efecto
lo encontramos en el Registro de Automotores y en el Registro de
Caballos Pura Sangre de Carrera.
B) COGNOSCIBILIDAD: El registro brinda a los interesados la

posibilidad de conocer la situación jurídica en que se encuentran las
relaciones publicitadas, esta posibilidad de conocer actúa de manera
que quien adquiera un derecho se lo considerara como que lo hizo
conociendo la situación jurídica del derecho que adquirió, aunque
realmente no los hubiera consultado. Es decir, la mera posibilidad de
conocer los asientos registrales hace considerarlo como suficiente,
genera sus efectos, aun en los casos en que éstos no hayan sido
efectivamente consultados por los adquirentes.
C) OPONIBILIDAD: Este efecto se relaciona con el de cognoscibilidad,

es decir con la posibilidad de dar conocer a ciertos terceros la situación
jurídica de un bien. Nuestro ordenamiento en el caso de la constitución
de derecho reales sobre inmuebles exige la registración de las mimas
con dichos efectos (art. 2505 Código Civil), pero a dichas transmisiones
no siempre les será necesaria la registración para ser oponible a ciertos
terceros, y así lo establecido en el art 20 de la ley registral 17.801 que
establece que no podrán prevalecerse de la falta de registración de un
documento del cual éstos hubieran participado, para los cuales el mismo
se considerara como registrado, aun cuando no lo estuviera.

D) CONVALIDACIÓN: Aquí la inscripción es un factor de saneamiento
de los títulos. La inscripción en el registro produce el saneamiento de
los vicios de los que pudiere adolecer el título que ingresó al documento.
El derecho real inscripto tiene plena eficacia respecto de los 3ª de buena
fe, aun cuando conozcan los vicios de que adolecía el acto. En nuestro
derecho la inscripción registral no sanea títulos, ni subsana los vicios de
que pudiera adolecer el acto. En la ley 17.801 es el art. 4 el que establece
que la inscripción registral no produce el efecto convalidante de los
títulos.
ARTÍCULO 4.- “La inscripción no convalida el título nulo ni

subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”.
12.1.3 Presunción de exactitud.

La presunción de Exactitud e integridad es una presunción iuris tantum.
Los registros se presumen exactos. Se puede decir que un registro es exacto

cuando los asientos reflejan la realidad extraregistral, es decir, la verdad
jurídica definitiva inter partes que deben pronunciar los jueces en caso de
plantearse un conflicto.
Causas de inexactitud registral:
1.-) Puede que no se haya hecho la tradición por lo que no existe el derecho.
2.-) Puede ser que el documento que llega al registro sea inexacto. Como
nuestro registro es no convalidante, los vicios del documento se trasladan al
asiento.
3.-) Cuando el documento es exacto, pero el asiento sea inexacto, dando

lugar a una inexactitud endógena.
4.-) Cuando cambia la realidad material.
12.2. Fe pública registral.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
El principio de la fe pública registral protege a todos aquellos terceros que

hubieren contratado confiados en las constancias del registro y como
principio general, son mantenidos en su adquisición, aun cuando tales
constancias no concuerden con la realidad extraregistral.

El principio de fe pública registral implica que esa presunción frente a
ciertos terceros es IURE ET DE IURE.
Este principio no ha sido acogido por la ley 17801, al registro se lo presume

exacto e íntegro, pero es una presunción IURIS TANTUM.
Lo que existiría en nuestro derecho es una fe pública registral negativa

porque funciona para los casos en que el registro omite informar (art. 3147).
Este principio establecido para la hipoteca se aplica por analogía a los

embargos y otras medidas cautelares.
Art. 3.147. “El es responsable de la omisión en sus libros de las

tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es
responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la
falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o
tomas de razón existentes, o por negar la toma de razón que se
le pide por persona autorizada para ello”.
Es decir, el registro me asegura que lo que no me informa es así, pero no me

asegura que lo que me informa es así.
En otras palabras, en nuestro derecho la fe pública registral funciona sólo

en los casos de FUGA REGISTRAL. Esto se llama EFICACIA NEGATIVA
DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL.
FE PÚBLICA REGISTRAL
La fe pública registral no es lo mismo que el principio de fe pública

registral.
La fe pública registral, es una emanación de la fe pública administrativa

pero tiene connotaciones particulares. Es la fe pública de los asientos ya que
son instrumentos públicos por lo que gozan de la presunción de
autenticidad, pero sólo desde el punto de vista formal.
La presunción sólo se extiende a considerarlos reflejo del contenido del

documento presentado para su inscripción, pero no acreditan la existencia
o validez del derecho.
Gozan de la presunción de autenticidad pero sólo desde el punto de vista

formal: la presunción sólo se extiende a considerarlos reflejo del contenido
del documento (título) presentado para su inscripción. No acreditan validez
o existencia del derecho.
Los asientos hacen plena fe sólo de que se presentó al registrador un

instrumento público registrable cuyo contenido real se extractó y se plasmó
en el folio real correspondiente al inmueble involucrado.
Nada dice sobre la existencia del derecho, de los vicios ocultos del título que
escapan a la calificación, del cumplimiento de la tradición, etc.

12.2.1 Concepto de tercero Registral.
Hemos visto que en nuestro sistema de derecho las mutaciones reales sobre
inmuebles se producen extraregistralmente, pero a tenor de los establecido
por los arts. 2505 y 3135 del código civil a los efectos de oponibilidad a
terceros ellas deberán inscribirse en los registros correspondientes.
Art. 3.135.- “La constitución de la hipoteca no perjudica a

terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en
los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes,
sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el
escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de
inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por
escritura pública, se considera registrada”.
Art. 2.505.- “La adquisición o transmisión de derechos reales

sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante
la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros
mientras no estén registradas”.
Art. 20.- “Las partes, sus herederos y los que han intervenido en
la formalización del documento, como el funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la
falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado
se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos
a las responsabilidades civiles y sanciones penales que
pudieran corresponder”. (art. 20 ley 17.801)
Respecto a lo establecido en dichos artículos y en la ley registral 17.801,

especialmente en su art. 20, intentaremos dilucidar el sentido de la palabra
tercero empleada en los mismos.
Hay un concepto amplio de tercero, que lo identifica con todo aquel que no
es parte.
El término parte puede verse en tres sentidos: formal, sustancial y

acumulativo.
Esta distinción entre formal y sustancial sólo interesa cuando dichas

calidades están disociadas y es el caso de los negocios jurídicos concluidos
por representantes facultados a ello.
En los negocios concluidos en nombre propio, tenemos a la parte en sentido

acumulativo.
A los fines de determinar el sentido de la palabra tercero, para quienes es

necesaria la inscripción del derecho para su oponibilidad, son terceros
quienes no son partes en sentido sustancial.
Existen diferentes nociones de tercero.

a) Para una primera opinión son terceros los que no son parte en
sentido sustancial, sostienen éstos que a tenor de lo dispuesto por los arts.
2505, 3135 del Código Civil y el art. 20 de la ley 17.801 sólo para ciertos
terceros sustanciales hace falta la registración, porque hay terceros para los
cuales el derecho deberá considerarse registrado sin necesidad de que la
misma sea efectivizada. Éste es el caso de las partes (en sentido sustancial),
sus herederos y los que han intervenido en la formulación del documento
como el funcionario autorizante y los testigos que intervinieran en el acto,
los cuales no podrán prevalerse de la falta de registración de derecho.
b) Para Adrogué, los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son

aquellos que sobre la base de la presunción de integridad que resulta de la
misma ley, y por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su
situación jurídico real frente a otra no inscripta, siempre que de buena fe
hayan obtenido emplazamiento registral, y son terceros frente a los no
inscriptos.
Ciertos fallos judiciales han dicho que el tercero a que se refiere el art. 2505
es el que ha tenido emplazamiento registral de buena fe de un derecho real
que se transmitió de conformidad a las disposiciones de la ley.
c) Alterini sostiene que los terceros a los que se refiere el art. 2505 son
los llamados terceros interesados.
Esta noción se opone a la de tercero desinteresado -los denominados

penitus extranei-, o sea, aquellos terceros para quienes la inscripción les
resulta indiferente, pues no los beneficia ni los perjudica.
Como apunta López de Zavalía, terceros interesados son todos aquellos que
sustentan un derecho que resultará perjudicado a raíz de la mutación.
Son casos típicos de terceros interesados los sucesores particulares, los

titulares de otros derechos reales, la masa del concurso, los acreedores
privilegiados, los retentores, los simples quirografarios, o sea, en general,
los titulares de derechos subjetivos ".
Es una noción más amplia que la que da Adrogué, pues no resulta necesario
que el tercero haya tenido emplazamiento registral.
d) Para un sector de la doctrina para que un derecho no inscripto le sea

inoponible a un tercero este debe ser de buena fe, esto es, debe desconocer
la inexactitud del registro derivado de la falta de inscripción del documento.
Esta buena fe se presume en tanto no se demuestre que conoció o debió

conocer la inexactitud registral, postura que encuentra su fundamento en lo
establecido por el art. 3136 y su nota.
Expresa Vélez Sársfield en ésta sería un deshonor de la ley, que los jueces
cerrasen sus ojos ante una conducta fraudulenta y permitieran que ésta
triunfara.
En tal sentido se tiene dicho que la enumeración contenida en el art. 20 de

la ley 17.801 no es taxativa, por lo que una correcta interpretación de esta
norma lleva a la conclusión de que tampoco podrá prevalerse de la falta de
publicidad cualquier persona que tenga conocimiento efectivo del acto.

En contra de esta postura encontramos a López de Zavalía para quien la
regla en esta materia está dada por el art. 2505 del código Civil, que a los
efectos de la oponibilidad a terceros exige la inscripción registral de las
mutaciones jurídicas reales sobre inmuebles, la excepción la introduce el
art. 20 de la lay 17,801 que establece que se considerara registrado el
derecho para todos los que hubieran intervenido. Considera que si la
voluntad del legislador hubiere sido la de excluir del concepto de tercero no
sólo a los intervinientes, sino a cualquiera que por cualquier medio lo
hubiere conocido, así lo hubiere hecho.
12.2.2 El Art 1051 del Código Civil.

Art. 1.051.- “Todos los derechos reales o personales transmitidos
a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a
ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún
valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor
actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena
fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”.
Conforme lo establecido por el Código Civil, aun después de la reforma

introducida por la ley 17.711 que prevé la registración de los derechos reales,
este requisito se contempló sólo a los efectos de la oponibilidad a terceros,
por lo que las mutaciones jurídicas reales sobre inmuebles se producen a
través de mecanismos extraregistrales, con absoluta independencia de la
inscripción.
La reforma al Código Civil del año 1968 introducida por la ley 17.711 habría
receptado la teoría de la propiedad aparente al agregar al Art. 1051 en su
parte final la expresión “salvo los derechos de los terceros adquirentes de
buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”.
Esta teoría reconoce como antecedente al derecho romano conforme al cual

al cual el error común y generalizado constituye una fuente creadora de
derecho.
Esta nueva redacción del art. 1051 pareciera sentar un principio que se
contradice con el del “nemo plus iuris ad alium transferere potest cuam ipse
haberet” establecido en el art. 3270 del Código Civil, pero ello no es correcto
ya que ambos principios tienen campos de actuación propios.
Así el art 3270 del código civil mantiene su plena vigencia, aun cuando
existan excepciones al mismo. El art. 1051 tiende a proteger la denominada
seguridad dinámica en el tráfico inmobiliario, en contraposición con la
llamada seguridad estática.
Respecto a la naturaleza jurídica del principio de la propiedad aparente

receptada luego de la reforma por el art. 1051 del código Civil, compartimos
la opinión de Andorno en cuanto sostiene que estamos en presencia de un
régimen de adquisición de la propiedad por la ley, similar al establecido por
el art. 2412 para las cosas muebles.

Este principio funciona cuando un tercero subadquirente contrata con
quien aparece como verdadero propietario, sin serlo, haciéndolo caer a éste
en un error que sería común a otros terceros, invencible, brindando
protección a esa adquisición, dando con esto certeza y estabilidad a los
negocios jurídicos.
Dicho dispositivo expresa que quedan a salvo los derechos de terceros

adquirentes de buena fe, a título oneroso sea el acto nulo o anulable. Por
ello no consideramos correcto hacer un distingo ente actos nulos y
anulables, ya que la misma previsión legal no lo hace.
Contraria a esta opinión encontramos la de Llambias quien considera que

con dicho agregado el legislador cometió un exceso, habiendo bastado no
introducir la frase final “sea el acto nulo o anulable”, y así sólo se
consolidarían los actos de terceros que derivaren de actos anulables, ya que
ellos son los únicos con título a su favor.
Respecto al requisito de buena fe, ésta debe recaer en cabeza del tercer
adquirente, no importando la buena o mala fe del enajenante.
Quien juzgue una adquisición que pretenda ampararse en este principio

sólo deberá analizar el título en su apariencia, bastando que los vicios de
que adoleciera no hayan revestido el carácter de aparentes para el tercero.
La buena fe requerida por el tercero para ampararse en la previsión de este

artículo, no se satisface con la denominada “buena fe creencia”, sino que
será necesario además que dicha creencia vaya acompañada de de un obrar
diligente, prudente, cuidadoso y previsor, teniendo en cuenta que se trata
de un bien costoso como es un inmueble.
El error en que este tercero debe incurrir, debe ser un error común, en el
sentido de que otras personas en iguales circunstancias hubieren podido
caer razonablemente en el mismo.
Dicho error debe ser además invencible, esto es que habiendo obrado con
cuidado y diligencia, fue imposible o muy difícil no equivocarse, debiendo
tener en cuenta para ello las circunstancias de caso.
Compartimos la opinión doctrinaria de quienes entienden que para que

funcione la teoría de la apariencia jurídica el subadquirente de buena fe y a
título oneroso debe haber adquirido el inmueble de quien careciendo de las
facultades necesarias para enajenarlo, haya tenido su derecho inscripto en
el registro correspondiente.
La nueva redacción del art 1051 del Código Civil niega la acción
reipersecutoria contra el tercer adquirente de buena fe y a título oneroso,
legitimando la situación de dicho subadquirente.
LÍMITE A LA TEORÍA DE LA PROPIEDAD APARENTE
La Teoría de la Apariencia, receptada en el agregado al art. 1051 del Código

Civil por la reforma de la ley 17.711 tiene sus límites.
De este modo, no podría aplicarse a hipótesis de extremas, como en el caso

de transmisiones a non domino, sobre a base de instrumentos falsos o
adulterados, en los que no haya intervenido el verdadero propietario, ya que

en dichos casos, el bien continua siendo de propiedad del verdadero
propietario, y de lo contrario se vulneraria el art. 17 de la Constitución
Nacional, que garantiza el derecho de propiedad.

AÑO 1989.


ASTREA AÑO 1994.




ASTREA AÑO 2000.



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1.2.3 Distintos medios de publicidad.

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