Unidad 20 Cementerio Privado y Derecho de superficie

Antecedentes: Como supuesto, era otro de los De que no estaba receptado en el CCV, en la ley
de fondo, anteriormente llamados DR de receptados, justamente había una discusión en torno a
los CP respeto a la necesidad o no de receptarlos como DR, ¿Por qué? –En principio la
inhumación de restos humanos siempre ha sido una F que estaba reservada a E, está al De
público, ¿Qué pasó? –Comenzaron a surgir, las necesidades como crecimiento demográfico, la
necesidad de mayores C no solo públicos ¿Por qué? –No daban abasto y eran proporcionales al
crecimiento demográfico, entonces se necesitaban más Cs, con lo cual en cierta medida
comienzan a surgir los CP, al día de la fecha todo esos CP que hoy vemos como CP, no eran CP
como tal propiamente dichos, D del De privado, si no que estaban organizados bajo la órbita de
una concesión administrativa, que le otorgaba al E, la particular justamente para que preste un
servicio público, y esencial, por un determinado tiempo que duraba la concesión y bajo
determinados controles periódicos que le permite mantener vigente esta concepción, por
ejemplo se da un concesión por 99 años, para un CP, siempre y cuando se cumpla con
determinados requisitos, de salubridad, higiene, seguridad, moralidad, decoro, y esa concesión
se le daba al particular bajo una concesión administrativa (Se va a conocer en De administrativo)
en un C que celebra el E con el particular en virtud de su potestad de imperio, es decir que no
hay una igualdad contractual a diferencia de un C de un De privado, sino que hay una potestad
de imperio, por lo cual no deja de haber la subordinación del particular para con el E, en el
plano negocial y jurídico, o sea que las condiciones las impone el E, en esos casos es que
otorgaba esa concesión a los particulares, hasta asumía la forma en los hechos del CP, pero
siempre bajo el control estatal. Con lo cual al ser un C de consumo, en el término de una vez
por año, en el término que lo determine los términos de la concesión, similares a los términos
de una licitación de registros públicos, de los controles que le imparte el E, para ver si cumple
con el servicio establecido en la concesión, sino cumple le revoca la concesión (Con causal de
revocación de la concesión y se le otorga a otro). Por lo general una de esas condiciones es que
el IM pasase al D público o en su caso quedase afectado como tal al C de concesión, pero no
dejaba de ser un vacío legal y una laguna legal en la normativa de fondo, que en principio lo
sujetaba a todas las N del De administrativo, lo regulaba según su legislación y su De
administrativo.
Tenía por supuesto una gran virtud, la posibilidad administrativa, que mantenía el control
estatal, respeto de la inhumación de restos humanos, y la responsabilidad subsidiaria.
Con lo cual no dejaban de ser B fuera del comercio, pero bueno, en este auge de privatizar en
cierta medida una obra privatista, Ius privatista, de ciertas instituciones, se proponía al CP como
un DR, donde un particular fuera destinario de un IM a la inhumación de restos humanos, que
es ni más ni menos el concepto básico que usó el CCCN, si ustedes se fijan en el artículo 2017
ARTICULO 2103: Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad
privada afectados a la inhumación de restos humanos.

Cómo verán es un concepto bastante escueto, general, que es el concepto genérico que hay en
doctrina, ¿Qué particularidad hay acá?- . Se consideran CP a los IM de propiedad privada en los
cuales se afecta a la inhumación de restos humanos

¿Qué entendemos acá? –Que estos IM son de los particulares, los cuales van a tener una
afectación al régimen de CP, que establece el CCCN. ¿Qué va a implicar? –Que una vez que el
IM sea afectado a ese destino, no se pueden desafectar más a perpetuidad.
¿Por qué? –Justamente a la finalidad, no solo por cuestiones de ética, o también de higiene y
seguridad, imagínense ya no lo afecto más a un CP, voy a afectarlo al régimen de un BP.
¿Qué se observa en los IM afectados a CP? –La tierra queda bastante inutilizada para cultivo
después, queda impermiabilizable. La grasa de los restos humanos, queda impermealizado, con
lo cual la afectación, una vez que se afecte un IM va a salir del comercio, sin perjuicio que siga
siendo dentro de los De de índole privado.
El patrimonio de una p, podrá transmitir la licitud de ese IM, pero siempre con la finalidad de
inhumación de restos humanos.
¿Cómo se afecta el IM a la inhumación de restos humanos? –Nos cuando tuvimos que
dictaminar respecto de CP, Se coincidió con la cátedra de Córdoba, entendimos que no era muy
lógico y se debía mantener la concesión administrativa, y gracia a estos dictámenes se
determinó que se reglamentara como un DR, pero bajo un control estatal fuerte y permanente
Que ya lo vamos a ver.
¿Qué características tiene el IM afectado a un CP? -1° y principal debe haber una afectación del
IM hecha por EP, (Vamos a ver que esta afectación, conjuntamente con la EP), se va a tener que
inscribir en el RGI (R de la P IM), EP de afectación y el reglamento de uso y administración, es
similar al R de la PH, pero distinto en su contenido, porque es un reglamento de uso y
administración, que va a determinar justamente la forma en que se van a utilizar cada parcela,
la modalidad de acceso. La forma de circulación, los EC, los EE, las UF, y también las N de uso de
los EC. ¿Por qué? -Va a ver limitaciones, restricciones para los particulares respecto del U, se
puede imponer horarios de visitas, se puede determinar la forma de la cantidad de p que
visiten, en definitiva un montón de límites de restos humanos por parcela donde se pueden
inhumar, todo eso está en el R de U y administración, la EP que afecta más el R de U y
administración en EP inscripto en el R, luego vemos los requisitos para afectarlo.
Pero a la vez también como un reconocimiento a la naturaleza federal que tiene el CCCN
respecto a la legislación, el mismo artículo 2104 determina que se debe obtener la habilitación
municipal. ¿Por qué? La administración municipal, debió hablar de municipal y/o provincial.
 ¿Por qué? –Depende de cada administración de cada provincia, tiene que ver con el poder de
policía mortuoria, es justamente la F delegada del E, de supervisar, reglamentar y sancionar
todas las actividades inherentes a la inhumación de restos humanos. El poder de policía
mortuoria, en principio es lo que hace la M, por lo general con todas las constituciones
provinciales así lo reconocen. Nuestra provincia es así. Hay Provincias en donde hay organismos
dentro de salud pública, por ejemplo en Catamarca y La Rioja que ejercen en poder de policía
mortuoria. Fíjense en el artículo 2104.

ARTICULO 2104.-Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del
inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el
Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no
puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.

Ya vamos a ver los requisitos de constitución, a partir de su administración, vamos a ver que
previamente debo tener la habilitación, para que el R me inscriba la afectación, y el RUA.
¿Por qué se hace cronológicamente?
1° Se hace habilitación y después eso. Es como el certificado de final de obra que hay que tener
en la PH para que me inscriban la EP la afectación el R de copropiedad. Incluso cuando se hable
cuáles son los requisitos de constitución.
¿Qué requisitos se deben cumplir para constituir un CP?
1° y principal tenemos que tener T del IM original. (O sea el particular que va a someter un IM al
régimen de CP tiene que ser exclusivamente el Tar de DR de D. O sea tiene que tener T y además
del T y conforme a la Ley N de catastro, deben tener un Plano de mensura.
2° Plano de mensura ¿Para qué? –El IM a afectar a CM, tiene E parcelario constituido. Es decir
que tenga unidades angulares, lineales y superficiales debidamente registradas en el RPC.
3° Luego lógicamente tiene que tener (En el orden cronológico) el plano de mensura de
subdivisión parcelaria. ¿Qué es el plano de mensura de subdivisión parcelaria? –Todavía en la
mayoría de las provincias, incluso en San Juan, todavía no se ha reglamentado catastralmente,
de qué forma se va subdividir, si va a ser el PM de subdivisión común, el loteo, o si va a ser un
plano similar a lo que ocurre en el CI o sea una P parecido al PHE como dice el reglamento. Pero
también va a tener que tener la plantilla de %s de incidencia de cada parcela, parcela DR de
sepultura, ¿Por qué no le podemos llamar UF? –Porque no es funcional. Y no está reglamentada
como PH. Cada parcela tiene que tener una plantilla de %s, de incidencia de superficie respecto
de lo CP, como un todo inescindible. Porque dependiendo de ese % de superficie, se va a
determinar los gastos y contribuciones, que va a tener que pagar. Lo mismo que en la PH.
¿Qué va a determinar el RUA? –Gastos y contribuciones al mantenimiento de CP, como se va a
poner en virtud del % de incidencia que tiene. ¿Dar ejemplo? –Si tengo una parcela chica,
pagaré el 1% de los gastos. –Si tengo una parcela grande, pagaré el 5% de los gastos. –Si tengo
un mausoleo, pagaré el 10% de los gastos, depende de la superficie. Por eso deben tener la
planilla de % similar a la PH a la hora de hacer el plano de subdivisión.
CP va a quedar, de hecho lo han planteado, sujeto a una ley reglamentaria, que serán leyes
provinciales que es el poder de policía reglamentario, el poder de policía no delegado a la N,
Reservado a las provincias, debería cada provincia dictar una ley, que reglamente los CP
receptados en el CCCN, para determinar justamente estos aspectos técnicos, específicos de la
aplicación del CP en causas o instituciones. ¿Dar ejemplo? Los CP se van a mensurar con una
mensura con las mismas características de la PH, planilla de %, EC. Parcelas E, y el RUA también
dirá depende de cada provincia deberá tener la habilitación municipal y de salud pública de la
provincia. Eso lo tiene que hacer cada provincia, por el PPM (Poder de policía mortuoria).
Eso surge también del último artículo 2113.

ARTICULO 2113.-Normas de policía. El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes

deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y
municipal relativas a la policía mortuoria.

¿El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes? – Deben cumplir con las leyes,
reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía
mortuoria.

Expresamente reconoce esta institución: No solo va a tener carácter N, P e incluso M. En

Córdoba hay una autonomía M tan fuerte, que todo lo va a dedicar a ordenanzas en su M. Lo
importante en todo esto es que se debe dar una ley P, que las M no difieran en su tratamiento.

Dijimos:
1° T del IM, Plano de Mra: de E parcelario
2° Plano de Mra de subdivisión. (Será conforme reglamentación provincial)
3° EP de afectación conjuntamente con el RAU confeccionado en EP El RAU se inscribe en el R,
justamente para para su publicidad, y que tenga Oponibilidad EO. Por lo general se hace en el
misma EP (EP de afectación y RUA) . Similar a la PH, donde se hace la afectación de la PH y el
RPH.

¿Qué sucede con la afectación? –No va a ser igual, dice que yo como Tar afecto un IM escritura
tanto, dura tanto tiempo al régimen al CP, contendrá los siguientes EC, y parcelas Exclusivas,
conforme al nuevo plano de mensura N° tanto, que se describe a continuación: Y ahí vos decís:
Parcela 1: Tales medidas, tiene frente tal y tal. Parcela 2: Tales medidas, tiene frente tal y tal. EC
y EE de acceso tanto, que no es ni más ni menos, que plasmar al plano y después de eso
automáticamente todos los propietarios, Tres con DR de sepultura de la parcela 1 a 40: Deben
cumplir con el siguiente reglamento RUA, como así también en el R se va a inscribir la afectación
de ese IM, es otro tema que no está reglamentado, y eso va a ser todo un tema de discusión, en
el R solamente se va escribir la afectación del IM de origen, o si le van a dar una matrícula a cada
parcela, lo mismo que sucede en TC, o si le vamos a dar un folio real a cada parcela, ¿Qué es lo
que entiende el profesor Mattar? –Que se debe afectar el IM originario a CP y ya se sabe que
eso no puede cambiar el destino, ahora como los DR de Sepultura, son DR (Lo tienen que
reglamentar cada una de las provincias), acá en San Juan no tienen ni idea que van a ser, sino
dentro del RGI hacer un departamento aparte de registro aparte de CP y que tenga un S registral
propio en donde estén todas las parcelas, de los cuales son todos Tres de DR, y cada vez que
pida una parcela, te van a dar una escritura.

Además de los 4 requisitos que hemos visto, el 5° sería:

5° Habilitación y autorización municipal que ya lo dijimos que está previsto en el 4° se había
previsto y también vamos a tener que tener la aprobación desde ya se nos dice (Profesor
Mattar) la aprobación del organismo que corresponde referido al planeamiento y desarrollo
urbano. En nuestro caso la dirección de planeamiento y desarrollo urbano. ¿Por qué? -Se tiene
que dar la factibilidad urbanística y ambiental, de la instalación del CP. Incluso el profesor nos
hace un interrogante si además del organismo de planeamiento y desarrollo urbano, si también
hay algún organismo, que es la secretaría de ambiente, es la que seguro va. Y
¿Por qué? –Uno no puede poner en cualquier lugar un CP, si ponemos un CP en la playa de
estacionamiento frente a la catedral, Planeamiento me va a decir que no, porque
urbanísticamente no aprueba la provincia un CP y la reglamentación ambiental.
6° Y por último la inscripción en el registro inmobiliario y catastral de estos planos
correspondientes y la EP del RUA. Esos son los requisitos que tenemos para constituir y así han
sido cronológicamente:
1° T del terreno y P de mensura , con eso hago la EP de mensura y subdivisión, conforme a la
reglamentación provincial, me la aprueba Catastro, obtengo después la habilitación M, y de
Planeamiento y una vez que tengo eso, le digo al escribano, que confeccione EP de afectación y
RUA, para después inscribirlo en el R,
¿Qué sujetos surgen del CP? –Dos o tres sujetos:
1- Sujeto Tar del IM a afectar.
2- 2° sujeto que es el administrador del CP, que podrá ser el mismo propietario o un 3°,
depende de cómo diagrame su negocio.
3- 3° sujeto: Son los Tres del DR de sepultura: O sea que van a ser los Tres de cada una de las
 parcelas, que se adquiere, DR que ya vamos a ver, que es un De inembargable salvo
alginas excepciones.

En este caso, fíjense un poco reafirmando lo dicho en TC, va a quedar en manos del De
administrativo (Bajo la órbita), entendemos que es un servicio público esencial inherente al E,
que no es bueno que quede en manos de los particulares, artículo 2112

ARTICULO 2112.-Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le

aplican las normas sobre derechos reales.

Tenían más dudas que testigo falso. ¿Cuándo hagamos la reglamentación registral? –Vamos a
tener que generar un R para cada parcela, que va a tener su registración y su T, tenemos el
propietario administrador y ahí tenemos que distinguir las F o De que tiene tanto el
administrador principalmente y los Tres del DR de sepultura.

También está el R de este propietario y del Administrador (Ador) delegado del E, que el R de
inhumaciones es el artículo 2106.

ARTICULO 2106.-Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio

privado está obligado a llevar:
a) Un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
b) Un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los
cambios de titularidad producidos.

O sea, además, el Ador, sea el propietario o un 3°, va a tener que llevar un R doble:
1° Un R de los titulares de los derechos de sepultura. ¿Dar ejemplo? –Rengo 40m parcelas, los
dueños de las 40 parcelas, Emiliano Mattar, Roberto Gómez, Nilda Carrió,
2° Y además registro de inhumaciones: En la parcela de Emiliano Mattar está tal y tal (Por lo
general tres por parcela)
Con lo cual lleva un doble R, del cual nada dice (Pero desde ya Emiliano Mattar aporta), en
virtud de las legislaciones provinciales, por eso la necesidad de una reglamentación provincial,
deberá tener un control estatal, que es la que tienen todas las policías mortuorias.
Se imaginan que este R no debe quedar en la órbita de los particulares.
Seguramente este R tendrá la intervención del organismo M, que habilite el CP (No son B
comerciables o acciones que estén en el comercio), con lo cual deben tener un control estatal,
no surge de la ley, es una cuestión de ley diferente, debe tener un control estatal, del organismo
que rige el poder de policía mortuoria, eso era lo malo que quedaba en manos de los
particulares (Bajo la órbita del De privado).

ARTICULO 2105.-Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso

debe contener:
a) La descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes,
lugares, instalaciones y servicios comunes;
b) Disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio
de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de
policía aplicables;
c) Fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse
por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad;
d) Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) Pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) Disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

¿De qué habla el artículo 2105? –Del contenido que debe tener el RUA: -Va a tener la
descripción del IM, EC, los EE, las disposiciones como se utilizan, los horarios, régimen de
conducta. ¿Qué se debe prever acá? –Si va a ver alguna organización, más allá del Ador, un
organismo que controle al Ador, que surge de los Tres que se ocupen de los problemas del Ador
que surjan.

Y en el artículo 2107 y 2108 tienen las F, como los deberes que deben cumplir los Tres del De de
sepultura.

ARTICULO 2107.-Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de
sepultura puede:
a) Inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión
establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b) Construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción
dictadas al efecto;
c) Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) Utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas.
ARTICULO 2108.-Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de
sepultura debe:
a) Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b) Contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento
del cementerio;
c) Abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
d) Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene,
salud pública y policía mortuoria.

¿Qué sucede con quiénes adquieren las parcelas? –Mantener el decoro, hacer un U adecuado
de parcela, la finalidad (), pagar los impuestos, tasas y servicios. Pagar contribuciones, propias
del régimen de CP y por supuesto también todas las F, para inhumar restos humanos en su
parcela, tener libre acceso al CP, en definitiva todas las F propias de la utilización, son DR que
tienen amplias restricciones al D, conforme a la finalidad, yo tengo un D para ejercer en la
Parcela, todos los actos propios a la finalidad, no puedo constituir un dato ajeno a la finalidad.
No puedo hacerme un asado en el CP, me van a decir aquí hay una RUA, eso está prohibido y
además usted no puede hacer actos ajeno a la finalidad, por eso tienen amplias restricciones,
son restricciones que afectan al D de manera específica, esos DR de sepultura en principio es
inembargable, salvo 3 incisos. El artículo 2110

ARTICULO 2110.-Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son

inembargables, excepto por:
a) Los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
b) Las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

1. Es la deuda o saldo de la parcela que ha quedado pendiente, tengo una parcela, pague
$50, no pago los otros $50, me puede ejecutar el propietario del IM originario.

2- Gastos de contribución por obras dentro de la parcela, por ejemplo construir un mausoleo,
panteón dentro de la parcela, tengo que pagar la obra de construcción de sepultura.

3-Todo lo que sean deudas por expensas, tasas y contribuciones: (Lo pueden sacar a remate)
Esos son los argumentos por los que se debe dar la concesión administrativa.

Se supone conforme ya existe, en los CP con concesiones administrativas (CA), una de las O que
tiene el concesionario de CP, es que tienen que tener destinado una fosa común, o método
alternativo, el crematorio, para el caso de abandono de sepulcro, o de parcela. En la realidad: El
De de sepultura, los hijos pagan, con suerte puede llegar a pagar el nieto. Hay ciertos límites
impuestos por la policía mortuoria, donde dice ante la deuda, se puede desalojar esa parcela, y
esos restos, se pone en la O de notificar de R de inhumaciones (En la parcela se encuentran los
restos del abuelo, paga el hijo, con suerte el nieto, el tataranieto imposible, como se resuelve,
antes de desalojar los restos, se debe notificar por los procedimientos establecidos por la policía
mortuoria, donde dice ante la deuda se pueden desalojar esas parcelas, y esos restos, se pone
en la O de notificar al que figura en el R de inhumaciones y de sepultura, se va a tener que
notificar, para que proceda a buscar los restos, y si no van a las fosas comunes, pero va a ver un
mecanismo de notificación, que va a estar en cada reglamento de CP y que va a ser al Tar del DR
de S que aparezca en ese R, lo tiene que llevar el Ador.
Se dará un plazo, que va a determinar la reglamentación provincial, para que vaya y busques los
restos y sino pasan a fosas común, va a depender de los términos que tenga el RUA. ¿Qué le
sucedió en Córdoba al profesor Mattar? Hay BP y públicos, los casos que decidan cremar, dos
meses por deuda, se lo intimó por 30m días. sino se lo desocupaba, le sacaban los restos, no es
tan fácil, no puede quedar librado al De de los privados, tiene que haber una limitación.
En San Juan la concesión administrativa (Afectación del IM a CP) es a perpetuidad en la medida
que cumplan con los controles estatales.

ARTICULO 2110.-Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son

inembargables, excepto por:
a) Los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
b) Las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

ARTICULO 2111.-Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del

cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la
relación de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales.

Principio general: Inembargable, excepción 3 supuestos. (Construcción de sepulcros, saldos de

precios, y expensas)

ARTÍCULO 2109.-Dirección y administración. La dirección y administración del cementerio está

a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones
y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las
condiciones pactadas y reglamentadas.

En lo particular los CP a
ARTICULO 2113.-Normas de policía. El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes
deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y
municipal relativas a la policía mortuoria.

Como particularidad, similar al TC: artículo 2111, como sabe que es T y goce escriturado en
oferta pública e indeterminados. La relación del Tar de De de sepultura y el administrador del
CP van a estar regulados por las N de consumo. Van a ser tutelados, el Tar del DR por el De de
consumo. Porque también es un acto comercial.
Va a ser fundamental ante la escasez de reglamentación, ha sido muy escasa, han dado los tics
con las nociones básicas, pero es muy pobre en cuanto a las restricciones que tiene el Tar del DR
de sepultura, y los controles de intervención que va a tener, va estar en manos preferentes
privadas, eso si o si tiene que estar en manos del E.

El derecho de superficie: ¿En dónde está receptado el DR de superficie? –En el artículo 2114.

ARTICULO 2114.-Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de
lo previsto en este Título y las leyes especiales.

¿Cómo es el concepto? –Bastante completo, no muy claro, pero bastante completo, establece
fundamentalmente que el De de S es un DR autónomo, está en el CCCN, que recae sobre IM
ajeno, en el cual el Tar del De de S: va a tener la F de U, G y D jurídica y materialmente tanto del
De de: -Ha plantar, forestar y construir, como: -También D de lo -Lo plantado, forestado y
construido tanto en el S, Vuelo (Para construir un piso) y subsuelo.
¿Qué dice el CCCN? –Este De tiene la finalidad.
¿Cómo fue este De antes en el CCV? –Fue prohibido, venció la prohibición con la ley 17.711.
Luego fue receptado como De de superficie forestal (Tuvo muchas críticas porque un DR se debe
legislar c0n carácter general y en abstracto )
En Europa después de la 2° guerra mundial, tuvo muy buena aceptación, el que otorgaba un
Terreno a otra p, como DR para que construyera y Usufructuara este IM hasta que cumpliera
con el plazo 50,70 y hasta 90 años en Europa.
Y una vez que venciera el plazo, adquiría el IM con todo lo construido, forestado y edificado.
¿Qué lograba él? -No perder el IM, por 50 años lo usufructuaba, el último año de vida se
quedaba con el IM y un edificio construido.
Una forma de administración de lograr inversiones inmobiliarias, que levantaron las ciudades en
Europa. Acá: Leamos el artículo 2114:

En el concepto claramente les dice:

1° Que es temporario, máximo 50 años para forestación y de 70 años para construcción.
2° Se otorga la F de U y G, similar a la de la doctrina, lo han sacado, acá si vamos a tener la
diferencia entre las dos modalidades:
-El DR de superficie propiamente dicho:
-O la P superficial.
¿Cuándo se configura el DR de superficie propiamente dicho? – Cuando el superficiario, el Tar
del De de superficie (DS), adquiere el De a realizar construcciones, sembrado y forestaciones
sobre el S, V y SU. ¿Qué sucede acá en el DS propiamente dicho? El IM raso, y el tiene el De a P,
F y C, E. La curva de inversión me dice me voy a gastar en construir un edificio $10.000.000
¿Cuándo recupero la inversión? -En 10 años recupero la inversión. En 20 años la duplico y el DS
en 30 años ganancia, en este caso, tiene el De a C, F y P.
¿Qué sucede en la P superficiaria? –Es cuando el Tar del DS tiene un De sobre lo Cdo, Fdo y Pdo.
¿Qué quiere decir? –Que el De recae sobre cosa que ya están, sobre las Cnes, Pnes y Fnes.
¿Qué F va a tener? –De U, G y hasta incluso de D jurídica y material sobre esas cosas en la
medida del DS que tiene, ojo que no puede transmitir un de mejor y más extenso que el que
tiene.
¿Por ejemplo? –Le doy la casa a el, por un DR de superficie por 90 años, ¿Por qué? En el
subsuelo tengo un D de y puedo realizar una construcción subterránea. Y después quiero que a
mis hijos les quede la casa definitiva.
¿Qué nos debemos fijar?
-Al ser las dos modalidades, esto está previsto en el artículo 2115.

ARTICULO 2115.-Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o

forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo
plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del
titular del suelo.

¿Quedó clara las dos modalidades? –Constituyo un DS sobre la forestación de mi campo, el Tar
de DR de superficie tiene DR sobre lo Pdo, por 10 años, dentro de 10 años (Supuestos que se
replanten, que se reforesten) vos vas y dependerá de lo contratado por 10 años, por 20 o por 30
años, si es por 50 años, voy a estar forestando en la misma forastera. El caso que dijo el profesor
Mattar, quiero hacer una obra en el subsuelo, vos usas sobre lo construido, no que vas a
construir, la casa está, te la doy porque me vas a pagar, vas a mejorar o lo vas a construir, o la
vas a utilizar, yo voy a utilizar el subsuelo, no solo la casa. –Construirlo yo gano dinero.
Te doy la casa, te doy el DS por 50 años, total no tengo herederos.
Te constituyo un DS sobre mi campo, ellos tienen el DS sobre lo Pdo, Fdo y Cdo por 25 años, 10
años, después de los 10 años, vas, no quiero construir, a vos te sale más barato, y a mí me dan
plata. ¿De qué dependerá la aplicación de la modalidad?
-De la creatividad o no de los operadores jurídicos inmobiliarios.
Fíjense en los artículos 2127 y 2128.

ARTICULO 2127.-Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las

normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo
que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.

ARTICULO 2128.-Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se

ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas
previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del
dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por
las previstas en este Título.

¿Qué dice el artículo 2127? –Cuando hablemos de DS propiamente dicho: O sea el De a Par, a
Ecar, o a Car cuando no hay nada, en caso de ausencia de normativa, se van a aplicar las
supletoriamente las N del UF. Es decir que yo voy a tener que cuidar, mantener, el IM original
del Tar del D, no lo puedo degradar, destruir, por eso se le aplica las N del UF, tengo que
construir en la medida que no haya nada en el IM.
¿Qué dice el 2128? El DR recae sobre lo Pdo, Fdo, Cdo. Como el DR recae sobre lo Pdo, Fdo, Cdo
Se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda
sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y
no estén modificadas por las previstas en este Título.

¿La naturaleza jurídica del DS? -¿Qué protege? El DR que recae sobre IM ajeno, ¿Qué dijo el
codificador? Que es cuando el DR recae sobre IM ajeno, cuando es un DS propiamente dicho.
¿Cuándo hablamos de la P superficial? –Es como si fuese un D revocable.

¿Qué hay acá? –Una trampita del codificador. ¿Qué dice: -Cuando lo define en el artículo 2114 ?
–Porque es ajeno el IM
ARTICULO 2114: Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se
constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de
lo previsto en este Título y las leyes especiales.

¿Qué sucede siempre? –El IM va a ser siempre ajeno. ¿El DS propiamente dicho? –A Ecar, a Par, a
Sar, Es también sobre cosa ajena. ¿Qué sucede en la P superficiaria?- Cuando es sobre lo Cdo, Fdo,
Pdo es sobre cosa propia, el IM sigue siendo ajeno. ¿Qué tengo acá, en el DR de P superficiaria?
-Un DR sobre cosa propia (Los árboles) , sobre IM ajeno, cuando lo cortemos es propio.

Lo mismo que el UF: Cuando corto lo frutos, UF una finca y corto la uva, son propios. Tengo una
finca en UF, cuando corto la uva
Tengo una construcción, (Un D revocable) la construcción es propia, pero el IM es ajeno, se dan
cuenta la deficiencia, artículo 1888 (Semejante barbaridad)

ARTICULO 1888: Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la
superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa
ajena. Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas
o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta
a favor del titular del bien gravado.

El profesor Mattar en una conferencia se tiroteó con todos: Le dieron bastante la razón, leer el
ARTICULO 1888 Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.

¿El DR de S propiamente dicho? –Es cosa ajena.

¿Cuándo se constituye el DR de P superficiaria? –Es sobre cosa propia. Una cosa espantosa
¿Hay mucha gente que lo defiende? ¿No se crean lo que die el profesor Mattar es así?
Hay dos posturas. –Es que tiene su razón de ser, el profesor Mattar nos lo va a decir: ¿Dar
ejemplo? -La papelera. Necesitaban que haya un cargo, cuando ellas contratan un bosque de
DR de superficie y pagan por el. Contratan sobre cosa propia, el IM sigue siendo ajeno, su
deuda, si tenés DS, puede constituirse sobre cosa propia, este es el interés, que sea propiapara
que vean como se cocinan las cosas. ¿Cómo debe ser el interés? –Propio. Aun siendo Tar del IM.
¿Cuándo es distinto? –Cuando vas a plantar, en la adquisición que no tiene mucho sentido
(Como en el De comparado, DR sobre cosa ajena con las grandes limitaciones que se le aplican
al Tar del D) ¿Por qué? -No pueden U, G ni D del IM del suelo, vuelo, subsuelo en la medida en
que haya un DR de S vigente.
En el caso del agua, en principio va a tener la F de U y G, el Tar del DR de S. ¿Es propio? ¿Cuáles
son las únicas aguas o punto de agua de los particulares? –La que nace y muere en la heredad
del particular. Todas las demás son de B público. Si es un río, no es que sea propietario noinguno
de los dos, no del Tar, ni del superficial, esa es la problemática, por eso en definitiva el concepto
debe decir: Es un DR sobre cosa propia; el principio general. Es un DR sobre cosa ajena,
conforme lo provee el código, cuando la constituye como P superficiaria, sobre pueden
constituir DRS sobre cosa propia, aun sobre el subsuelo para cocheras subterráneas o para que
explote aguas subterráneas. Reservas de agua mineral, hace falta la autorización del E, porque
esas aguas son públicas, autorización de hidráulica, no nacer y mueren en la misma heredad,
hay distintas formas manantiales, oasis pertenecen a los particulares, nacen y mueren en la
misma heredad, lo mismo que las precipitaciones
Se debe constituir DR de S sobre una reserva de agua, si lo constituye será del superficiario.

Trascendental, hay que tener en cuenta, siempre el DRS, con particularidad, objeto que recae si
o si sobre cosa IM, y el artículo 1116 expresamente dice

En el mismo terreno donde hay aguas subterráneas hacen forestación, son aguas subterráneas
que corren, son públicas, hay partes desérticas es parte del terreno particular,

ARTICULO 2116.-Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el

inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo,
o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

Se puede constituir sobre todo en IM, en una parte determinada de un IM, si deseo forestar 10
Hs, y las otras Hs no las use, ¿Fijarse en la importancia? –Este es todo el IM; puedo hacer un DR
S sobre todo el IM, y no hay problema, ¿Por qué si lo hago sobre todo el IM?. –El plano de
mensura que tengo, me sirve para eso. ¿Si hago un DR S de 5 Hs parcial sobre el IM de 10 Hs?
-se va a hacer una mensura para constitución de DR S parcial, no tengo porque prohibirle al IM,
tengo el E parcelario constituido, pero debo constituir un E parcelario de DRS, esa mensura para
constitución de DRS parcial, no es ni más ni menos que un objeto territorial legal de De privado:
¿Qué es? –Una porción determinada de territorio, cuyas medidas lineales, superficiales y
angulares surgen oo constan en un T. ¿Cuál? La escritura de la mensura.
Pero fíjense el IM va a seguir siendo las 10 Hs. Nada más que se van a hacer anotaciones
recíprocas. Esta mensura para constitución va a decir: Esta mensura ta, ta, ta, proviene del IM
nomenclatura catastral N° tal, y cuando se aprueba esta mensura, va a tener un nota oficial, al
plano de las 10 Hs, donde va a decir: -Se ha constituido del DRS del plano tal y tal, se le va a dar
otra nomenclatura catastral, pero la otra mantiene la nomenclatura catastral por las 10 Hs,
¿Quién va a pagar esa mensura catastral? –Acá no hay duda que el IM es ajeno. Lo paga el
locador, no hay dudas.
En definitiva al DRS también se la aplica como a todos los DR el principio de previa mensura,
que establece los artículos 12 y 13 de la 26. 209

ARTICULO 2119.-Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o

gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede
adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del
justo título.

-Solo puede emplearse la PA decenal como forma de sanear un JT, me constituyó el DRS por 50
años, un heredero, a los 10 años, aparece otro heredero amplía, y dice usted váyase, yo le digo
no, no, yo acá tengo un DRS soy Tar público inscripto en el R, yo tengo mejor derecho, pero si,
yo llevo 10 años, parar sanear el T. No hay prescripción veinteñal, la única PA es la decenal a los
fines de sanear JT. Que es este caso, quien me transmitió el DRS. ¿Recuerden? –Que solo
pueden constituir DRS el Tar del D, Tar del CD, o Tar de la PH (Tar de D sobre cosa propia) ¿De
dónde sale justamente del artículo 2118?

ARTICULO 2118.-Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los

titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

En el concepto del DRS: Que recae sobre cosa propia, es lo edificado, Cdo, Fdo y Pdo. El IM sigue
siendo ajeno. ¿El que lo constituyó? –Era Tar de D, CD, PH, dueño del IM, no hay superficiario
que sea dueño del IM. Es para evitar la confusión.

¿Cómo se extingue el DRS? –Por renuncia, por vencimiento del C, y también por el no uso
durante 10 años en caso de la construcción o 5 años para el caso de forestación o Pción.
¿En dónde lo vemos? –En el artículo 2124.

ARTICULO 2124.-Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia

expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y
por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a
plantar o forestar.

ARTICULO 2126.-Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de

superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto
pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo
del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los
valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada
la amortización.

¿Cuándo se extingue el DRS? –Cuando cumplimos el plazo (Supongamos el plazo máximo) de 70

años, de la constitución tiene que devolver al Tar del D. O supongamos al heredero declarado.
¿Cuál es el principio general de indemnización? -La que hayan pactado las partes. ¿Sino
pactaron nada? –Que no pacte. ¿Qué significa? –Que la de indemnización es un De indisponible.
¿Si nada se ha dicho? –En principio, no hay indemnización.
¿Y si nada se ha dicho, cual es la indemnización? – Es la que veremos ahora. –También se puede
relevar la indemnización. Al cumplir el cargo, se devuelve la cosa, sin indemnización alguna y es
Totalmente válido. ¿Qué es indisponible?
Ahora si nada se ha dicho, cual es la I, ni más ni menos que va a hacer que el Tar del De de D, del
Tar De de Urio, tiene que ser Tar del de de D, le va a tener que restituir al superficiario todas las
mejoras útiles y necesarias, que hizo en los dos último años, nada más, en el IM y descontar
encima las bonificaciones. Es una I muy baja. ¿Cómo se calcula las bonificaciones? Hace un
descuento del valor del IM, conforme al uso que se le ha dado.
¿Dar un ejemplo? –Los dos últimos años de las 10 Hs plantó 1 Hs, de los dos últimos años debe I
el valor de esa Hs, lo que plantó en os dos últimos años.