SEMINARIO DE DERECHO LOCAL

INFORME EN MATERIA DE ORDENACION DEL TERRITORIO,

URBANISMO Y VIVIENDA

Mª Josefa Aguado Orta.

Letrada de Servicios Jurídicos de la Asesoría Jurídica del Ayuntamiento de Zaragoza.
Fecha: 14 de mayo de 2015.

SUMARIO:

I. NOVEDADES NORMATIVAS.

1. ESTADO
- Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción
de carga financiera y otras medidas de orden social (BOE núm. 51, de 28 de febrero)

2. COMUNIDADES AUTONOMAS.

B) CATALUÑA
- Ley 3/2015, de 11 de marzo, de medidas fiscales, financieras y administrativas (DOGC núm.
6830, de 13 de marzo).
- Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la
movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria (DOGC núm. 6839, de
26 de marzo).
C) GALICIA
- Decreto 63/2015, de 23 de abril, por el que se regula el régimen jurídico de suelo empresarial
gestionado por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (DOG núm. 78, de 27 de abril).
D) ANDALUCÍA
- Decreto 18/2015, de 27 de enero, por el que se aprueba el reglamento que regula el régimen
aplicable a los suelos contaminados (BOJA núm. 38, de 25 de febrero).
- Decreto-Ley 3/2015, de 3 de marzo, por el que se modifican las Leyes 7/2007, de 9 de julio, de
gestión integrada de la calidad ambiental de Andalucía, 9/2010, de 30 de julio, de aguas de Andalucía,
8/1997, de 23 de diciembre, por la que se aprueban medidas en materia tributaria, presupuestaria, de
empresas de la Junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función pública
y de fianzas de arrendamientos y suministros y se adoptan medidas excepcionales en materia de sanidad
animal (BOJA núm. 48, de 11 de marzo).
J) ARAGÓN
- Ley 4/2015, de 25 de marzo, de Comercio de Aragón (BOA núm. 68, de10 Abril).
- Ley 6/2015, de 25 de marzo, de Juventud de Aragón (BOA núm. 68, de10 Abril).
- Ley 8/2015, de 25 de marzo, de Transparencia de la Actividad Pública y Participación
Ciudadana de Aragón (BOA núm. 68, de10 Abril).
- Decreto 49/2015, de 8 de abril, del Gobierno de Aragón, por el que aprueba el Plan Rector de
Uso y Gestión del Parque Nacional de Ordesa y Monte Perdido (BOA núm. 80, de 29 de abril).
- Orden de 24 de abril de 2015, del Consejero de Obras Públicas, Urbanismo, Vivienda y
Transportes, por la que se regulan los procedimientos de tramitación de las ayudas correspondientes al

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programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas, del Plan aragonés para el fomento del
alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas en el periodo
2014-2016. (BOA núm. 81, de 30 de abril).
M) COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA
- Ley Foral 5/2015, de 5 de marzo, de medidas para favorecer el urbanismo sostenible, la
renovación urbana y la actividad urbanística en Navarra, que modifica la Ley Foral 35/2002, de 20 de
diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo (BON núm. 51, de 16 de marzo).

OTRAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS:

G) LA RIOJA
- Ley 2/2015, de 23 de marzo, del Estatuto de capitalidad de la ciudad de Logroño (BOR núm.
40, de 25 de marzo)
H) REGIÓN DE MURCIA
- Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia (BORM núm. 71, de 27 de
marzo). Corrección de errores (BORM núm. 86, de 16 de abril).
- Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia
(BORM núm. 77, de 6 de abril).
- Decreto 5/2015, de 30 de enero, por el que se regula el Plan Regional de Rehabilitación y
Vivienda 2014-2016 (BORM núm. 27, de 3 de enero).
- Decreto 34/2015, de 13 de marzo, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios
y se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Región de Murcia (BORM núm. 63,
de 17 de marzo).
I) COMUNIDAD VALENCIANA
- Decreto 39/2015, de 2 de abril, del Consell, por el que se regula la certificación de la eficiencia
energética de sus edificios (DOCV núm. 7499, de 7 de abril).
K) CASTILLA LA MANCHA
- Decreto 11/2015, de 11 de marzo, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios
y se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios, en Castilla-La Mancha (DOCM núm.
52, de 17 de marzo).
N) EXTREMADURA
- Decreto 47/2015, de 30 de marzo, por el que se modifica el Decreto 137/2013, de 30 de julio,
por el que se aprueba el Plan de rehabilitación y Vivienda de Extremadura 2013-2016 y las bases
reguladoras de las subvenciones contempladas en el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la
rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, en el ámbito de la
comunidad Autónoma de Extremadura (DOE núm. 63, de 1 de abril).
- Ley 7/2015, de 31 de marzo, por el que se regula el Estatuto de Capitalidad de la ciudad de
Mérida (DOE núm. 65, de 7 de abril).
- Ley 10/2015, de 8 de abril, de modificación de la Ley 15/2001,de 14 de diciembre, del Suelo y
Ordenación Territorial de Extremadura (DOE núm. 68, de 10 de abril).
- Ley 16/2015, de 23 de abril, de protección ambiental de la Comunidad Autónoma de
Extremadura (DOE núm. 81, de 29 de abril).
O) ISLAS BALEARES
- Decreto 17/2015, de 10 de abril, de aprobación de los Estatutos de la entidad pública
empresarial Instituto Balear de la Vivienda (BOIB núm. 52, de 11 de abril).
Q) CASTILLA Y LEON
- Ley 4/2015, de 24 de marzo, de Patrimonio Natural de Castilla y León (BOCYL núm. 61, de 30
de mazo).

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 II. NOVEDADES JURISPRUDENCIALES.

2.- TRIBUNAL SUPREMO

- Sentencia de 20 de febrero de 2015, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo que desestima un
recurso de casación interpuesto contra una sentencia del TSJ de Castilla y León que estimó un recurso
contencioso-administrativo contra la aprobación definitiva de una modificación de PGOU de Burgos. (LA
LEY 10449/2015)
- Sentencia de 27 de marzo de 2015, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo que desestima un
recurso de casación interpuesto contra una sentencia del TSJ de Cataluña que estimó en parte un recurso
contencioso-administrativo y anuló un concreto artículo de la modificación puntual del PG metropolitano
de Sant Cugat del Vallés. (LA LEY 31851/2015)

3.- TRIBUNALES SUPERIORES DE JUSTICIA

J) ARAGÓN
- Sentencia nº 47/2015 de 4 de febrero, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJA,
que desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado de lo Contencioso
Administrativo nº 1 de Teruel, sobre obligatoriedad de las cláusulas de los convenios urbanísticos que no
perjudiquen a terceros no firmantes. (LA LEY 7741/2015).
- Sentencia nº 70/2015 de 12 de febrero, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJA,
que desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado de lo Contencioso
Administrativo nº 4 de Zaragoza, que estudia la denegación de una licencia ambiental de actividad
clasificada para vertedero de residuos inertes y no peligrosos en suelo no urbanizable de protección
especial.
P) MADRID
- Sentencia nº 199/2015 de 11 de marzo, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJM,
que desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado de lo Contencioso
Administrativo nº 14 de Madrid, interpuesto contra una orden de demolición de una construcción sin
licencia en una vía pecuaria. (LA LEY 23513/2015)

4.- JUZGADOS DE LO CCONTENCIOSO ADMINISTRATIVO.

- Sentencia nº 58/2015 de 8 de abril, del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 5 de
Zaragoza, que desestima el recurso de apelación interpuesto contra un acuerdo municipal de
requerimiento de clausura a una entidad mercantil de la actividad de velatorio por falta de licencia
municipal para su ejercicio.

III. DOCUMENTOS RELEVANTES

- Recursos de inconstitucionalidad.

- Cuestiones de inconstitucionalidad.

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 I. NOVEDADES NORMATIVAS.

Se observará en este informe que sí ha habido novedades normativas en materia

de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda publicadas de febrero a fin de abril
de 2015, ya que algunas comunidades autónomas han dictado leyes de ordenación
territorial y urbanística y de vivienda o han introducido modificaciones sustanciales. En
cualquier caso, el resto de la normativa, también la estatal, mantiene como objetivo
prioritario su preocupación por limitar los efectos negativos de los desahucios
hipotecarios y por la rehabilitación y regeneración urbanas.

Asimismo, algunas comunidades autónomas han dictado decretos de adaptación

a la Ley 8/2013, en relación con el informe de evaluación de edificios y la eficiencia
energética. Finalmente, se dará cuenta de dos leyes de capitalidad y cómo tratan la
delegación de funciones en materia de urbanismo.

1. ESTADO

- Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda

oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social (BOE
núm. 51, de 28 de febrero)

Entre las distintas medidas que incluye este RDL se encuentran aquellas que
pretenden reducir su carga financiera a familias y empresas, que suponen mejoras
adicionales a las anteriormente adoptadas. Van destinadas a quienes se encuentran en
una situación más cercana a la insolvencia por sus circunstancias económicas y sociales
de vulnerabilidad, sean PYMEs y autónomos, o personas naturales en general.

En concreto, se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos

deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual,
cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no

supere el límite de 3 veces el IPREM anual de catorce pagas. Este límite puede ser de 4
ó 5 veces el IPREM anual de catorce pagas en caso muy concretos.

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad

familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en
términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período

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circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. Se consideran tales la familia
numerosa, la unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo, la unidad familiar de
la que forme parte un menor de tres años o alguno de sus miembros tenga declarada
discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite
de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral y el
deudor mayor de 60 años, aunque no sea familia numerosa.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 % de los ingresos netos que

perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Otra medida que se incorpora supone una mejora del “Código de Buenas
Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre
la vivienda habitual”, introducido por el Real Decreto-ley 6/2012 al ampliar su ámbito
subjetivo, incrementar el límite anual de renta de las familias beneficiarias, que se
calculará con base en el IPREM anual de 14 mensualidades, incluir un nuevo supuesto
de especial vulnerabilidad que el deudor sea mayor de 60 años e introducir una nueva
forma de cálculo del límite del precio de los bienes inmuebles adquiridos.

La aplicación del CBP se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de

préstamos o créditos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no
exceda en un 20% del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el
precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de
la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien
inmueble y la provincia en que esté radicada dicho bien, con un límite absoluto de
300.000 euros. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio
medio de referencia el relativo al año 1995. La regulación anterior imponía unas
cantidades fijas en función de la población del municipio donde se ubicaba el inmueble.

También incorpora la inaplicación definitiva de las llamadas “cláusulas suelo” o

limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamos
hipotecarios, de los deudores situados en el nuevo umbral de exclusión que las tuvieran
incluidas en sus contratos.

Finalmente, se amplía hasta el 2017 del período de suspensión de lanzamientos

sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, que previó la Ley
1/2013, y se que más personas puedan acogerse a esta suspensión.

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 2. COMUNIDADES AUTONOMAS.

B) CATALUÑA

- Ley 3/2015, de 11 de marzo, de medidas fiscales, financieras y

administrativas (DOGC núm. 6830, de 13 de marzo).

Esta ley, entre otras, modifica el TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO

DE CATALUÑA, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, con variado

objeto.

En primer lugar permite la ampliación del uso turístico en el suelo no

urbanizable. En concreto, a las posibilidades que ya contenía el texto refundido de
admitir determinadas nuevas construcciones, respetando siempre las incompatibilidades
y las determinaciones de la normativa urbanística y sectorial aplicable (esto es, las
propias de la actividad agrícola, las de vivienda familiar relacionada con la explotación
agraria, el suministro de carburantes y prestación de otros servicios de la red viaria, las
construcciones vinculadas al mantenimiento y funcionamiento de la red viaria, la
actividad de camping y el turismo rural), añade las construcciones destinadas a la
ampliación de los usos hoteleros autorizados en las construcciones reconstruidas o
rehabilitadas de masías y casas rurales o de aquellas otras existentes antes de la entrada
en vigor del primer instrumento urbanístico del municipio, que exigen la tramitación
previa de un plan especial urbanístico.

Además, la reforma considera que la vivienda de uso turístico es compatible con

el uso de vivienda familiar legalmente implantado.

En materia de gestión urbanística, la ley de medidas modifica el concepto de

gastos de urbanización añadiendo, además del coste de los anteproyectos, de los planes
parciales urbanísticos y los planes de mejora urbana, de los proyectos de urbanización y
de los instrumentos de gestión urbanística, el coste de redacción de las modificaciones
puntuales del planeamiento general y de los planeamientos de desarrollo, promovidas
por la Administración, que comporten un aumento del techo edificable, de la densidad
del uso residencial o de la intensidad o transformación de los usos establecidos con
anterioridad.

En caso de tratarse de sectores de interés supramunicipal serán imputables los

costes de redacción de los planes directores urbanísticos y las correspondientes
adaptaciones de los planeamientos generales de los municipios afectados por las

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determinaciones del plan director, al igual que la de los posibles planes especiales
urbanísticos, que sean necesarios para su desarrollo.

Cuando se actúa por el sistema de reparcelación, en caso de incumplimiento de

la obligación de abono de los gastos de urbanización por los propietarios del ámbito, la
reforma faculta a la entidad urbanística colaboradora definitivamente constituida para:

- exigir a los propietarios afectados pagos por adelantado de las cuotas que les
correspondan de los gastos de urbanización, y

- aplazar o fraccionar, a solicitud de la persona propietaria afectada, los pagos

exigidos en concepto de gastos de urbanización, en las condiciones y los plazos y con
las garantías que considere exigibles.

En el sistema de actuación por reparcelación, si las personas propietarias

afectadas incumplen la obligación de pagar los correspondientes gastos de urbanización,
incluidas los de conservación de las obras de urbanización que sean procedentes, la
administración urbanística competente puede ordenar la ejecución forzosa de las
obligaciones incumplidas mediante el apremio sobre el patrimonio de las personas
deudoras.

También se ha modificado el TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE CARRETERAS DE

CATALUÑA, aprobado por Decreto Legislativo 2/2009, de 25 de agosto, en lo que atañe a
la línea de edificación.

En concreto, salvo en los tramos urbanos o en suelos urbanos consolidados

confrontantes con terrenos de orografía accidentada al otro lado de la carretera, la línea
de edificación no puede quedar situada en el interior de la zona de servidumbre. En
estos dos casos únicamente el límite exterior de esta zona se ajusta a la línea de
edificación.

También introduce modificaciones en el régimen del traspaso de vías a los

municipios.

Finalmente, la ley de medidas también afecta a la LEY 20/2009, DE 4 DE

DICIEMBRE, DE PREVENCIÓN Y CONTROL AMBIENTAL DE LAS ACTIVIDADES, con el fin de

facilitar la tramitación administrativa de las actividades incluidas en el anexo I de la ley,
en lo relativo a sus modificaciones, cuando queden dentro de los límites del anexo. La
reforma también facilita el régimen de revisión simplificando los requisitos

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administrativos. Regula el cese para adecuarlo a la normativa europea y modifica el
sistema de control, que pasa a ser la inspección.

Igualmente suprime determinadas actividades de los anexos, básicamente las de

radiocomunicaciones y turismo.

- Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y

urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de
ejecución hipotecaria (DOGC núm. 6839, de 26 de marzo).

Se añade una nueva disposición adicional vigesimocuarta en la Ley 18/2007, de

28 de diciembre, del derecho a la vivienda, que crea el REGISTRO DE VIVIENDAS VACÍAS
Y DE VIVIENDAS OCUPADAS SIN TÍTULO HABILITANTE , de carácter administrativo y
dependiente de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

Serán objeto de inscripción todas las viviendas que se indiquen por reglamento y
en todo caso las adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante
compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria que no dispongan de un
contrato que habilite para su ocupación.

Sus titulares están obligados a comunicar a la Agencia de la Vivienda de

Cataluña el número y la relación de viviendas de que sean titulares en Cataluña, donde
deben hacer constar los datos relativos a la situación de las viviendas desocupadas u
ocupadas sin título habilitante, la titularidad, la ubicación, la superficie, si disponen de
cédula de habitabilidad y otros datos que permitan determinar las condiciones de
conservación y mantenimiento del inmueble, en los términos y en la forma que se
determinen por reglamento.

También deben comunicar a la Agencia, sin necesidad de consentimiento de los

afectados a efectos de inscripción en el Registro, la adjudicación a su favor o de un
tercero de la vivienda, especificando además la identificación del anterior titular, el
importe con el que se ha adjudicado, y la fecha, en su caso, del lanzamiento o
desocupación. Igualmente deben comunicar las circunstancias y condiciones en que
cese la condición de desocupación, la ejecución de obras de rehabilitación o reforma
que justifiquen la desocupación temporal, así como los datos relativos a la transmisión,
por cualquier título, de las viviendas objeto de inscripción.

La disposición adicional primera del decreto-ley prevé la creación del fichero de

datos de carácter personal del Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin

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título habilitante con la finalidad de disponer de un sistema de información sobre las
viviendas vacías y ocupadas sin título habilitante inscritas en el Registro. Los usos
previstos son la gestión de información y análisis de datos y la realización de
estadísticas.

Por su parte, la disposición transitoria única obliga a los titulares de las

viviendas que se encuentren en los supuestos que prevé la nueva disposición adicional
24 de la Ley 18/2007ª comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la
información prevista en la D. A. 24, en el plazo máximo de tres meses desde la entrada
en vigor del Decreto ley.

El DL también establece el DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO de la Generalitat

en la transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o
mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria que estén situadas en
áreas de demanda residencial fuerte y acreditada y que hayan sido adquiridas después de
la entrada en vigor de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, que se llevará a cabo
por el procedimiento previsto en esta ley de vivienda para el ejercicio de los derechos de
adquisición a favor de la Administración sobre la transmisión de las viviendas con
protección oficial con las algunas particularidades.

Se dará prioridad al ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas
en buen estado de conservación, situadas en barrios sujetos a una especial degradación
social y que tengan un precio inferior al del mercado y también en el caso de viviendas
adquiridas de personas físicas en los procesos de ejecución hipotecaria o mediante
compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria.

En cumplimiento de los objetivos de este DL, también se modifica la Ley

18/2007 del derecho a la vivienda para posibilitar que las áreas de tanteo y retracto
puedan coincidir con áreas de demanda residencial fuerte y acreditada delimitadas en
los planes locales de vivienda, en el Plan territorial sectorial de vivienda o, mientras
estas no estén delimitadas, con las que prevé el anexo del Plan para el derecho a la
vivienda.

Constituye INFRACCIÓN GRAVE EN MATERIA DE CALIDAD DEL PARQUE

INMOBILIARIO negarse a suministrar datos a la Administración, obstruir o no facilitar las

funciones de información, control o inspección, incumplir las obligaciones de

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comunicación veraz de los datos que han de ser objeto de inscripción en el Registro de
viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante.

También lo es el no realizar las obras necesarias para el cumplimiento de los

requisitos de habitabilidad exigidos en las viviendas, que se sancionará con una cuantía
mínima de 3.000 euros y máxima de 90.000 euros.

El DL prevé la ejecución forzosa de las obras necesarias para el cumplimiento de

los requisitos de habitabilidad de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución
hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria.

Dentro de este procedimiento de ejecución forzosa mediante ejecución

subsidiaria a cargo del titular, la Administración puede acordar la EXPROPIACIÓN

TEMPORAL, por un plazo mínimo de cua4tro años y máximo de 10 años, DEL

USUFRUCTO de este tipo de viviendas que estén desocupadas por causa de falta de las
condiciones y de los requisitos de habitabilidad, y que estén situadas en municipios
considerados áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, declaradas en el Plan
territorial sectorial de vivienda o en el Plan para el derecho a la vivienda, con el objetivo
de ejecutar las obras necesarias que permitan su uso y ocupación.

El procedimiento de expropiación y la determinación del justiprecio se han de

ajustar a lo que prevé la legislación urbanística y de expropiación forzosa.

En cualquier caso, todas estas medidas son temporales limitándose a 6 años

desde la entrada en vigor tanto el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y la
ejecución forzosa, como la medida sancionadora.

C) GALICIA

- Decreto 63/2015, de 23 de abril, por el que se regula el régimen jurídico de

suelo empresarial gestionado por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (DOG
núm. 78, de 27 de abril).

El decreto tiene por objeto establecer el régimen jurídico del suelo empresarial
de titularidad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (IGVS), aunque también es
aplicable a los terrenos que, no siendo de titularidad del IGVS, sean gestionados por él,
en virtud de cualquier título, siempre que su destino sea el desarrollo de la actividad
empresarial en Galicia.

El decreto regula la adquisición, enajenación y gravamen del suelo.

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 En lo que al urbanismo se refiere el mayor interés del decreto se encuentra en la
regulación de los proyectos empresariales singulares, considerándose tales los que
“justifiquen el carácter estratégico de su actividad o localización en la política
económica o las especiales necesidades de suelo por la actividad a desarrollar” que se
declaren por la Presidencia del IGVS.

Pueden comprender ámbitos de suelo empresarial urbanizado, pendiente de

urbanizar o ambos tipos.

El decreto faculta la posibilidad de reservar suelo empresarial para ser destinado

a proyectos empresariales singulares antes o durante las obras de urbanización del
polígono y, en todo caso, antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la
división material del parque empresarial, cuando así se justifique por las características
especiales que debe reunir la parcela para desarrollar la actividad empresarial de que se
trate. Excepcionalmente, la reserva podrá ser posterior a la urbanización, siempre que la
declaración de proyecto empresarial singular no implique la necesidad de modificar
sustancialmente la urbanización, o que la misma sea asumida por la persona solicitante
de la reserva.

La reserva debe garantizarse mediante depósito de un mínimo del 10% del

precio estimado de la parcela, excepto que la declaración del proyecto singular implique
modificación de la ordenación urbanística o del proyecto de urbanización del polígono,
en cuyo caso el depósito será del 25%.

D) ANDALUCÍA

- Decreto 18/2015, de 27 de enero, por el que se aprueba el reglamento que

regula el régimen aplicable a los suelos contaminados (BOJA núm. 38, de 25 de
febrero).

Aunque se trate de un decreto de contenido medioambiental, el Título IV sobre

‘prevención ambiental’ establece determinadas obligaciones para el planeamiento y los
desarrollos urbanísticos sometidos a procedimiento de evaluación ambiental de acuerdo
con la Ley 7/2007, de 9 de julio.

Así, la administración que formule un instrumento de planeamiento sometido a

procedimiento de evaluación ambiental, que contemple cambios de uso en terrenos en
los que se desarrollen o hayan desarrollado actividades potencialmente contaminantes

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del suelo, requerirá a los propietarios de dichos terrenos un informe histórico de
situación, advirtiendo expresamente de las consecuencias en caso de incumplimiento.

En ese caso, la administración que formule el planeamiento elaborará de oficio

el informe histórico de situación, en función de los datos de que disponga, pudiendo
repercutir los costes asociados sobre el obligado.

El informe histórico de situación sólo será necesario en los casos en los que no
se hubieran comunicado los datos de la actividad desarrollada con al Inventario andaluz
de suelos potencialmente contaminados al tiempo del cese de la misma, o cuando
hubieran transcurrido más de dos años desde el cese de la actividad.

Este informe histórico de situación forma parte del estudio de impacto

ambiental.

El informe de valoración ambiental de la Consejería competente en materia de

medio ambiente sobre la propuesta del Plan con aprobación provisional, es vinculante y
debe contener el pronunciamiento de la consejería respecto a los suelos en estudio.

- Decreto-Ley 3/2015, de 3 de marzo, por el que se modifican las Leyes

7/2007, de 9 de julio, de gestión integrada de la calidad ambiental de Andalucía,
9/2010, de 30 de julio, de aguas de Andalucía, 8/1997, de 23 de diciembre, por la
que se aprueban medidas en materia tributaria, presupuestaria, de empresas de la
Junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función
pública y de fianzas de arrendamientos y suministros y se adoptan medidas
excepcionales en materia de sanidad animal (BOJA núm. 48, de 11 de marzo).

Modifica la Ley 7/2007, de 9 de julio, de gestión integrada de la calidad

ambiental de Andalucía para añadir la DECLARACIÓN RESPONSABLE DE LOS EFECTOS

AMBIENTALES a los instrumentos de prevención y control ambiental.

Respecto del inicio de la actividad, otorgada la autorización ambiental integrada,

el titular dispone de cuatro años para iniciar la actividad, salvo que en la autorización se
establezca un plazo distinto. Para ello el titular presentará, ante la consejería competente
en materia de medio ambiente, una declaración responsable, indicando la fecha de inicio
de la actividad y el cumplimiento de las condiciones fijadas en la autorización. Iniciada
la actividad, la Consejería competente en materia de medio ambiente realizará una visita
de inspección.

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 Somete a calificación ambiental y a declaración responsable de los efectos
ambientales las actuaciones, tanto públicas como privadas, así señaladas en el Anexo I y
sus modificaciones sustanciales y atribuye a los Ayuntamientos la tramitación y
resolución de los procedimientos de calificación ambiental y declaración responsable de
los efectos ambientales en su caso, así como la vigilancia, control y ejercicio de la
potestad sancionadora con respecto a las actividades sometidas a dichos instrumentos.

Respecto de la EVALUACIÓN AMBIENTAL DE LOS INSTRUMENTOS DE

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO, la ley distingue según sean sometidos a evaluación

ambiental estratégica ordinaria o simplificada.

Están sometidos a evaluación ambiental estratégica ordinaria:

 Los instrumentos de planeamiento general, así como sus revisiones totales o

parciales.

 Las modificaciones que afecten a la ordenación estructural de los

instrumentos de planeamiento general que por su objeto y alcance se
encuentren dentro de uno de los siguientes supuestos:

- que establezcan el marco para la futura autorización de proyectos

enumerados en el Anexo I de esta Ley, sobre las siguientes materias:
agricultura, ganadería, selvicultura, acuicultura, pesca, energía, industria,
minería, transporte, gestión de residuos, gestión de recursos hídricos,
ocupación del dominio público marítimo-terrestre, utilización del medio
marino, telecomunicaciones, turismo, ordenación del territorio urbano y
rural, o del uso del suelo o

- que requieran una evaluación en aplicación de la normativa reguladora

de la Red Ecológica Europea Natura 2000.

- En todo caso, las modificaciones que afecten a la ordenación estructural

relativas al suelo no urbanizable, ya sea por alteración de su
clasificación, categoría o regulación normativa, así como aquellas
modificaciones que afecten a la ordenación estructural que alteren el uso
global de una zona o sector.

13
  Los Planes Especiales que tengan por objeto alguna de las finalidades
recogidas en los apartados a), e) y f) del artículo 14.1 de la Ley 7/2002, de 17
de diciembre. Así como sus revisiones totales o parciales.

 Los instrumentos de planeamiento urbanístico cuando, requiriendo

evaluación ambiental estratégica simplificada, así lo determine el órgano
ambiental, de oficio o a solicitud del órgano responsable de la tramitación
administrativa del plan.

Están sometidos a evaluación ambiental estratégica simplificada:

 Las modificaciones que afecten a la ordenación estructural de los

instrumentos de planeamiento general que no se encuentren entre los
supuestos anteriores.

 Las modificaciones que afecten a la ordenación pormenorizada de los

instrumentos de planeamiento general que posibiliten la implantación de
actividades o instalaciones cuyos proyectos deban someterse a evaluación de
impacto ambiental de acuerdo con el Anexo I de la Ley.

 Los restantes instrumentos de planeamiento de desarrollo no recogidos en los

casos anteriores, así como sus revisiones, cuyo planeamiento general al que
desarrollan no haya sido sometido a evaluación ambiental estratégica.

 Las innovaciones de instrumentos de planeamiento de desarrollo que alteren

el uso del suelo o posibiliten la implantación de actividades o instalaciones
cuyos proyectos deban someterse a evaluación de impacto ambiental de
acuerdo con el Anexo I de esta Ley.

En cambio, no están sometidos a evaluación ambiental estratégica los estudios

de detalle ni los planes parciales y planes especiales que desarrollen determinaciones de
instrumentos de planeamiento general que hayan sido sometidos a evaluación ambiental
estratégica.

J) ARAGÓN

- LEY 4/2015, de 25 de marzo, de Comercio de Aragón (BOA núm. 68, de10

Abril).

En lo que al urbanismo interesa, la ley dispone que las licencias para la

APERTURA de los establecimientos comerciales serán concedidas por el Ayuntamiento

14
con arreglo a la normativa vigente, entendiendo que en determinados casos, los
regulados por la Ley 12/2012 bastará la tramitación de la comunicación previa o la
declaración responsable correspondiente.

Al mismo tiempo dispone que la instalación de todo tipo de establecimientos

comerciales NO estará sujeta a LICENCIA O AUTORIZACIÓN COMERCIAL AUTONÓMICA,

excepto en el caso de la instalación de las grandes superficies cuya competencia

corresponde al departamento autonómico competente en materia de comercio.

La licencia comercial tiene como finalidad comprobar la ausencia de afección al

interés general de la actividad y su tramitación siempre es posterior a la concesión
expresa de la licencia municipal urbanística y ambiental de actividades clasificadas, sin
que pueda concederse aquélla sin ésta; sin perjuicio de que en tanto la licencia
autonómica no se resuelva, no pueden ejecutarse obras ni ejercer actividad alguna al
amparo de las licencias municipales obtenidas, que se consideran en suspenso.

También es exigible licencia comercial en el caso cambio de la actividad

principal de las grandes superficies comerciales, siempre que el cambio determine su
sujeción al régimen de licencia comercial con arreglo a lo dispuesto en la ley.

No es necesaria licencia comercial cuando la gran superficie ya autorizada

aumente la superficie comercial menos del 20 % en establecimientos colectivos y 10 %
en individuales, respecto de la licencia comercial inicial concedida.

Es obligación del Ayuntamiento donde se instale la gran superficie comercial

comunicar al interesado la necesidad o no de la obtención de la licencia comercial, los
plazos establecidos para la obtención de las licencias municipales, órgano competente
para su resolución y sentido del silencio administrativo, una vez solicitadas las
preceptivas licencias urbanísticas y medioambientales.

Una vez otorgadas las licencias municipales, el Ayuntamiento debe remitir al

departamento autonómico competente en materia de comercio copia de la
documentación precisa para la tramitación del procedimiento de concesión de la licencia
comercial. Al remitir la documentación, el Ayuntamiento notificará dicha circunstancia
al interesado. Si el Ayuntamiento no la remite, el Departamento competente podrá
incoar el procedimiento de concesión de la licencia comercial si juzga que tiene datos e
informes suficientes para ello.

15
 La licencia comercial no supondrá, en ningún caso, validación de exámenes
técnicos o de comprobaciones de legalidad urbanística o medioambiental, así como de
cualesquiera otras materias que deban efectuarse con motivo de la concesión de las
previas licencias municipales. Tampoco puede revisar actuaciones previas propias de la
competencia municipal.

Solamente puede denegarse la licencia comercial por razones imperiosas de

interés general, tales como la protección del medio ambiente, la protección del entorno
urbano o la protección del patrimonio histórico, artístico y cultural y siempre que, en
estos casos, no puedan adoptarse medidas correctoras que preserven el interés general.

En materia de PLANEAMIENTO URBANÍSTICO, la ley prevé que el órgano

competente para la aprobación definitiva de los planes urbanísticos o de sus
modificaciones o revisiones, siempre que se definan por primera vez, o se modifiquen,
suelos destinados a usos comerciales o zonas destinadas a equipamientos comerciales,
solicite previamente informe del titular del Departamento autonómico competente en
materia de comercio, que se emitirá en el plazo de un mes, transcurrido el cual se
entenderá favorable.

Su contenido versará sobre la coherencia en la configuración del equipamiento

comercial en atención al modelo de desarrollo del municipio, atendiendo a la incidencia
del equipamiento comercial previsto en relación a los municipios del entorno, al hecho
de si favorece o no el modelo de ciudad compacta, si el equipamiento comercial es
armónico con los usos del espacio urbano y la incidencia de la nueva actividad
comercial en el municipio y su área de influencia.

Puede emitirse informe desfavorable solo en el caso de que el equipamiento

comercial previsto en el planeamiento sea contrario a la normativa vigente en materia de
comercio, siempre que se motiven las causas y se propongan medidas correctoras.

Cabe excepcionar la solicitud de licencia comercial autonómica si el

planeamiento informado favorablemente por el departamento competente en materia de
comercio tuviera un importante grado de detalle y fuera acompañado de documentación
complementaria que indicara la actividad a desarrollar en los equipamientos
comerciales. Para ello, esta excepción deberá incluirse en el informe favorable al
planeamiento.

16
 Asimismo, no podrá denegarse la tramitación y aprobación de planes
urbanísticos de iniciativa privada que contengan una previsión de suelos destinados a
usos comerciales o zonas de equipamientos comerciales. Deberá condicionarse la
aprobación a demostrar la existencia de una necesidad económica o de una demanda en
el mercado, a valorar los efectos económicos posibles o reales de la actividad, o si la
actividad se ajusta a los objetivos de programación económica fijados por la autoridad
competente. Esta prohibición no afectará a los requisitos de planificación que no sean de
naturaleza económica, sino que defiendan razones imperiosas de interés general.

- LEY 6/2015, de 25 de marzo, de Juventud de Aragón (BOA núm. 68, de10

Abril).

La única mención de esta ley se refiere a la juventud y la vivienda cuando el art.

33 prevé que el Gobierno de Aragón lleve a cabo políticas efectivas que faciliten el
acceso de las personas jóvenes a una vivienda digna en condiciones más favorables que
las ofrecidas por el mercado libre, mediante la compra, alquiler, construcción o
rehabilitación.

- LEY 8/2015, de 25 de marzo, de Transparencia de la Actividad Pública y

Participación Ciudadana de Aragón (BOA núm. 68, de10 Abril).

Esta ley tiene por objeto regular e impulsar la transparencia de la actividad

pública en Aragón y la participación ciudadana en las políticas que desarrolla el
Gobierno de Aragón, con la finalidad de impulsar el gobierno abierto en el ámbito de la
Comunidad Autónoma como forma de relación del Gobierno y de la Administración con
los ciudadanos. Entre los sujetos obligados por la ley se encuentran las entidades que
integran la Administración local aragonesa.

En materia de transparencia, la ley distingue entre la transparencia en la

actividad pública, la publicidad activa y el derecho de acceso a la información pública.
Se entiende por publicidad activa la información pública cuyo conocimiento garantice la
transparencia de su actividad relacionada con el funcionamiento y el control de la
actuación pública por parte de la sociedad, así como para favorecer la participación
ciudadana en las políticas públicas.

A tal efecto, en lo que a la información sobre ordenación del territorio y medio

ambiente se refiere, el art. 22 de la ley prevé que los instrumentos de ordenación del

17
territorio y los planes urbanísticos serán objeto de difusión, garantizando una
información mínima relativa a:

- la estructura general de cada municipio,

- la clasificación y calificación del suelo,

- la ordenación prevista para el suelo, con el grado de detalle adecuado,

- las infraestructuras planteadas en cada localidad,

- la normativa urbanística,

- el estado de tramitación y desarrollo, incluyendo las fechas de aprobación de

los diferentes instrumentos de planeamiento y gestión, así como los informes
sectoriales emitidos por las Administraciones y organismos competentes y

- las modificaciones aprobadas con indicación de la fecha de publicación de

las mismas.

En el ámbito de sus competencias, las Administraciones públicas aragonesas

publicarán:

a) La información geográfica, económica y estadística de elaboración propia

cuya difusión permita y mejore el conocimiento general, facilitando las fuentes, notas
metodológicas y modelos utilizados.

b) La información medioambiental que ha de hacerse pública de conformidad

con la normativa vigente.

Hay que hacer mención a una corrección de errores de la Ley 14/2014, de 30

de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de Aragón, que introdujo una
nueva disposición transitoria undécima en la Ley 24/2003, de 26 de diciembre, de
medidas urgentes de política de Vivienda Protegida, sobre condiciones para la
suspensión de la aplicación de la reserva de vivienda protegida en los instrumentos de
planeamiento municipal. (BOA núm. 43, de 4 de marzo).

La corrección consiste en que la redacción inicial disponía que “los planes

urbanísticos municipales que establezcan la ordenación pormenorizada aprobados
definitivamente después de la entrada en vigor de la presente disposición no estarán
obligados a cumplir la reserva de vivienda protegida legalmente exigible, siempre que
…”. En la redacción corregida se elimina la expresión “que establezcan la ordenación

18
pormenorizada”, por lo tanto se refiere no sólo al planeamiento de desarrollo sino
también al planeamiento general.

El BOA núm. 80, de 29 de abril de 2015 ha publicado el Decreto 49/2015, de 8

de abril, del Gobierno de Aragón, que aprueba el Plan Rector de Uso y Gestión del
Parque Nacional de Ordesa y Monte Perdido.

Atribuye la competencia para la resolución sobre la autorización, licencia o

concesión de usos y actividades a la Dirección del Parque Nacional, sin perjuicio de las
competencias que, legalmente, correspondan a otros órganos ambientales competentes.
Reconoce que en ningún caso podrán adquirirse por silencio administrativo
autorizaciones, licencias o concesiones que amparen usos prohibidos en el decreto o en
las normas y planes que lo desarrollen.

En orden a la construcción y mantenimiento de infraestructuras e instalaciones,

con carácter general las infraestructuras e instalaciones ajenas a la gestión del parque
existentes en él en virtud de autorización administrativa, concesión, ocupación o
cualquier otro título de derecho, podrán mantenerse hasta la expiración de su período de
vigencia. Finalizado el plazo procederá su revisión para garantizar su compatibilidad
con los objetivos del Parque. Las actuaciones de mejora y acondicionamiento de
infraestructuras e instalaciones, tanto públicas como privadas, deberán contar con las
autorizaciones pertinentes de las administraciones competentes. Estarán dirigidas al
mantenimiento del uso tradicional de la infraestructura o instalación.

Sólo son autorizables los siguientes proyectos constructivos, ajustándose a las

condiciones que el propio decreto impone:

1. Los relacionados con obras imprescindibles para la gestión del Parque Nacional.

2. Los vinculados a las edificaciones e infraestructuras existentes, siempre que se

mantengan el volumen edificado y la tipología constructiva original tradicional y del
entorno y no se destinen a nuevos usos.

3. Los situados en las Zonas de Uso Compatible y Uso General 1 y 2 de la Zona

Periférica de Protección que se encuentren vinculados al uso agroganadero
extensivo.

4. Los situados en las Zonas de Uso Compatible y Uso General 1 y 2 de la Zona

Periférica de Protección referidos a otras edificaciones y equipamientos

19
 imprescindibles que, por razones de utilidad pública, estén recogidas en la
legislación vigente.

5. Los situados en las Zonas de Uso General 2 de la Zona Periférica de Protección,

conforme a la legislación urbanística vigente.

La instalación de nuevos alojamientos al aire libre y las nuevas instalaciones de

campamentos juveniles, albergues y centros o colonias de vacaciones sólo pueden
instalarse la Zona Periférica de Protección, previa la tramitación ambiental
correspondiente.

Finalmente, el BOA núm. 81, de 30 de abril ha publicado la Orden de 24 de

abril de 2015, del Consejero de Obras Públicas, Urbanismo, Vivienda y
Transportes, por la que se regulan los procedimientos de tramitación de las ayudas
correspondientes al programa de fomento de la regeneración y renovación
urbanas, del Plan aragonés para el fomento del alquiler de viviendas, la
rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas en el periodo
2014-2016.

Son actuaciones subvencionables:

a) Rehabilitación, entendida como la ejecución de obras o trabajos de

mantenimiento e intervención en edificios y viviendas, instalaciones fijas, equipamiento
propio y elementos comunes, a fin de adecuarlos a la normativa vigente. Los edificios
deben ser de uso predominante residencial y, en caso de rehabilitación integral sólo se
subvenciona el número de viviendas preexistente.

b) Urbanización y reurbanización, que incluye obras de mejora de la calidad y

sostenibilidad del medio urbano tales como las realizadas en los espacios públicos,
mejora de la accesibilidad de los mismos, mejora de la eficiencia ambiental en materia
de agua, energía, uso de materiales, gestión de residuos y protección de la
biodiversidad.

c) Renovación, que comprende las obras de demolición y edificación de

viviendas de nueva construcción, con el fin de que el edificio resultante obtenga una
calificación energética mínima B, y cumpla las exigencias del CTE. Solamente será
subvencionable el mismo número de viviendas nuevas equivalente a las originales
demolidas.

20
 Igualmente será subvencionable el realojo y los equipos técnicos de gestión.

Pueden ser beneficiarios de las ayudas los que asuman la responsabilidad de la

ejecución integral del ámbito de actuación, sean Administraciones Públicas, propietarios
únicos de edificios de viviendas, comunidades de propietarios, agrupaciones de
comunidades de propietarios o consorcios y entes asociativos de gestión.

La cuantía máxima de las ayudas se determinará atendiendo al coste

subvencionable de la actuación, que incluirá, en su caso, los costes desglosados según
los tipos de actuaciones subvencionables establecidos en el artículo 4 y no podrá
exceder de los porcentajes correspondientes a cada una de las administraciones
determinados en el Acuerdo aprobado en Comisión Bilateral para el ámbito del ARRU
delimitado.

Al Ministerio de Fomento le corresponde una cuantía máxima no superior al 35

% del coste subvencionable, y se calculará multiplicando el número de viviendas por las
ayudas unitarias, que en rehabilitación serán hasta 11.000 €/vivienda objeto de
rehabilitación; en renovación-edificación serán hasta 30.000 €/vivienda construida en
sustitución de otra previamente demolida; en reurbanización: Para las actuaciones de
mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano serán hasta 2.000 €/vivienda
objeto de rehabilitación y/o por cada vivienda construida en sustitución de otra
previamente demolida. En materia de realojos, hasta 4.000 € anuales/unidad de
convivencia a realojar, durante el tiempo que duren las obras, y como máximo hasta el
31-12-2017, para las actuaciones de realojo temporal. En materia de equipos técnicos de
gestión, serán hasta 500 €/vivienda rehabilitada o construida en sustitución de otra
demolida, para financiar el coste de los equipos y oficinas de planeamiento,
información, gestión y acompañamiento social.

A la C. A. le corresponderán unas ayudas calculadas aplicando el porcentaje

sobre el coste subvencionable definido en el Acuerdo que se apruebe en cada caso en
Comisión Bilateral para cada tipo de actuación (rehabilitación, renovación,
reurbanización, realojos y equipos técnicos de gestión).

Los Ayuntamientos aportarán las ayudas correspondientes al programa según lo

establecido en los Acuerdos que se aprueben en Comisión Bilateral, conforme a la
documentación y los compromisos incluidos en la Memoria-Programa que haya servido
de base al Acuerdo.

21
 Los Ayuntamientos presentarán las solicitudes y el resto de la documentación en
los Registros del Gobierno de Aragón antes del 01-09-2015 para las actuaciones que
soliciten financiación en este ejercicio, y antes del 01-04-2016 para las que soliciten
financiación sólo en 2016.

Las actuaciones se concluirán, preferentemente, antes del 01-10-2016, si bien, de

forma excepcional, la actuación financiada en su conjunto podrá concluirse, como
máximo, antes del 31-12-2017, cuando por circunstancias extraordinarias sobrevenidas
no sea posible ejecutar las obras dentro del plazo concedido, debiendo solicitarse
prórroga del dicho plazo, acreditando documentalmente las circunstancias.

La Orden establece el procedimiento de tramitación distinguiendo según se trate

de obras de rehabilitación y renovación, actuaciones de mejora y sostenibilidad medio
ambiental, urbanización y reurbanización y otras actuaciones.

M) COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA

- Ley Foral 5/2015, de 5 de marzo, de medidas para favorecer el urbanismo

sostenible, la renovación urbana y la actividad urbanística en Navarra, que
modifica la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y
Urbanismo (BON núm. 51, de 16 de marzo).

En la exposición de motivos de la ley se apuesta por un nuevo modelo de

urbanismo sostenible y ciudad compacta por medio de una ocupación más racional del
territorio. A tal efecto, se favorecen las operaciones urbanísticas de renovación o
regeneración urbana frente a las de ensanche, regulando las actuaciones de renovación
urbana en suelo urbano y otorgando al planeamiento municipal mayor flexibilidad y
autonomía en esta clase de suelo. Se ponen a disposición de este objetivo los
patrimonios públicos de suelo.

Igualmente, se pretende compatibilizar este nuevo cambio de modelo con la

existencia de importantes desarrollos urbanísticos planificados, algunos en fase de
ejecución. Para ello se facilita su gestión y urbanización a fin de superar la crisis
económica actual.

También se busca mayor transparencia y la participación social; así, por ejemplo

en la tramitación de determinados instrumentos de ordenación territorial, planes
generales municipales, planes parciales y especiales y en las modificaciones de
planeamiento que planteen actuaciones de nueva urbanización contarán con la

22
“participación real y efectiva de la ciudadanía en su redacción y revisión… mediante
un proceso de participación ciudadana de carácter consultivo previo a la aprobación
inicial del instrumento”. Este proceso se instrumenta mediante un plan de participación
que debe contener, como mínimo, la identificación de los agentes sociales i ciudadanos
interesados por el planeamiento, resúmenes de las propuestas de ordenación más
importantes, una memoria de viabilidad y sostenibilidad económica, etc.

Los convenios de gestión suscritos por todos los propietarios afectados en los
que asuman la completa responsabilidad de la urbanización en una unidad de ejecución,
podrán definir su ejecución en todos los detalles, apartándose incluso de los sistemas de
actuación regulados en la LF, y tendrá la consideración de instrumento de
equidistribución de beneficios y cargas, a los efectos previstos en la legislación
hipotecaria de acceso al Registro de la Propiedad. Lo mismo se admite para las
operaciones de equidistribución de cargas y beneficios entre propietarios y de estos con
la Administración actuante, incluidos en ámbitos de actuación de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas.

Básicamente se incluyen puntuales modificaciones en el procedimiento,

contenido y en la vigencia y revisión de todos los instrumentos de ordenación territorial:
planes de ordenación territorial, planes de acción territorial, proyectos sectoriales de
interés supramunicipal y planes sectoriales de incidencia supramunicipales

En lo relativo al planeamiento general municipal, y con la trascendencia que

tienen para su modificación, a partir de la entrada en vigor el 16 de junio, ya no se
consideran determinaciones de ordenación estructurante el señalamiento de categorías y
subcategorías de suelo urbano (sí en el urbanizable y no urbanizable). Igualmente, es
estructurante en suelo urbanizable, la edificabilidad máxima y los usos globales de cada
sector y la fijación del porcentaje obligatorio de viviendas sujetas a algún tipo de
protección pública, a diferencia de la regulación todavía vigente que disponía “en suelo
urbano no consolidado y en suelo urbanizable sectorizado, indicación del
aprovechamiento máximo, los usos globales, la fijación del porcentaje obligatorio de
viviendas sujetas a algún tipo de protección pública y, en su caso, las áreas de reparto
continuas o discontinuas, sus aprovechamientos tipo y los coeficientes de
homogeneización para el conjunto de las mismas”.

Por otro lado, incluye como determinaciones de ordenación urbanística

pormenorizada la delimitación de áreas de reparto y la adscripción de sistemas generales

23
a las mismas, en su caso, su aprovechamiento tipo y coeficientes de homogeneización
de planeamiento, las determinaciones por lograr la eficacia y eficiencia energéticas de
las urbanizaciones y edificaciones y la definición de áreas de renovación, regeneración
y rehabilitación y criterios básicos para desarrollar actuaciones en suelo urbano. La LF
prevé que el PGM establezca la ordenación pormenorizada únicamente para todo el
suelo urbano consolidado, y fije los criterios generales para la ordenación
pormenorizada del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable. En municipios
de menos de 500 habitantes el PGM podrá establecer la ordenación pormenorizada del
conjunto de suelo urbano o urbanizable del municipio si así se ha establecido en la
Estrategia y Modelo de Ordenación del Territorio.

Incorpora el “desarrollo territorial y urbano sostenible” como un criterio de

desarrollo del Plan General. A tal efecto considera que son determinaciones sobre
desarrollo sostenible el fomento del crecimiento compacto de los núcleos de población
existentes, el diseño de las actuaciones de mejora de la eficiencia energética, el
establecimiento de determinaciones sobre movilidad sostenible, y el favorecer la
accesibilidad y la protección del paisaje. Especial importancia se da a la movilidad
sostenible de manera que se apliquen estrategias de desarrollo orientadas en función del
transporte, obligando a los ayuntamientos a coordinar el planeamiento urbanístico y la
planificación del transporte.

Como novedad, la LF regula las actuaciones de rehabilitación, regeneración y

renovación urbanas y su desarrollo, bien por medio de planeamiento general o mediante
un Plan Especial de Actuación Urbana. En todo caso, con carácter previo, se realizará
una Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica que garantice su viabilidad en
términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y
de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma para
los propietarios incluidos en su ámbito de actuación.

Las actuaciones de rehabilitación de la edificación, regeneración y renovación

podrán ejecutarse, bien mediante actuaciones asistemáticas cuando afecten a una sola
parcela, o sistemáticas cuando afecten a varias parcelas a los efectos de la
equidistribución de cargas y beneficios y ejecución de obras de urbanización.

La aprobación del PEAU surte los siguientes efectos:

24
 - ocupación de las superficies de espacios libres o de dominio público que
resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos, así como las
superficies comunes de uso privativo o también los espacios que requieran la realización
de obras que consigan reducir al menos en un 30% la demanda energética anual de
calefacción o refrigeración del edificio

- si las actuaciones anteriores afectan a inmuebles declarados de interés cultural

o sujetos a cualquier otro régimen de protección, se buscarán soluciones innovadoras
que permitan realizar las adaptaciones, sin perjuicio de la necesaria preservación de los
valores objeto de protección.

- si no fuera posible otra solución técnica o económicamente viable, la

Administración competente para la aprobación del PEAU podrá exonerar de nuevas
entregas de suelo tanto en concepto de incremento de aprovechamiento como para
dotaciones públicas.

También resulta novedosa la ampliación de los objetivos de la figura del estudio

de detalle. Añade a los habituales señalamiento de alineaciones y rasantes de las
edificaciones y viarios y la ordenación y composición de los volúmenes y alturas de los
edificios, la regulación del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben cumplir
las edificaciones, en especial para adaptarse a los requisitos de eficacia y eficiencia
energéticas de las edificaciones y determinaciones que garanticen a las personas
afectadas por alguna minusvalía orgánica o circunstancial la accesibilidad y utilización,
con carácter general, de los espacios libres de uso público, viales, edificios, locales y
medios de transporte, de acuerdo con las disposiciones establecidas por la normativa
sobre barreras físicas y sensoriales.

Se incluyen medidas de simplificación y racionalización de los procesos

administrativos de tramitación y aprobación tanto de los instrumentos de ordenación del
territorio, como de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

También regula determinados ajustes en las definiciones de las distintas

categorías de suelo urbano (para incluir las actuaciones de rehabilitación, renovación y
regeneración urbanas en incluir mayor detalle en los deberes de los propietarios),
urbanizable y no urbanizable. El suelo urbanizable deja de ser la categoría residual, esto
es, el que no es ni urbano ni no urbanizable. A partir de la entrada en vigor de la ley, se
define el suelo urbanizable como “los terrenos no urbanizados para los que los

25
instrumentos de ordenación urbanística prevean o permitan su paso a la situación de
suelo urbano, hasta que termine la correspondiente actuación de nueva urbanización
en las condiciones y los términos establecidos en esta Ley Foral y en el planeamiento
aplicable”.

También se observan pequeños ajusten en el cálculo del aprovechamiento medio,

habiéndose eliminado el límite del 15% entre las diferentes unidades de ejecución.
Regula como novedad el aprovechamiento del proyecto de edificación residencial o
edificabilidad residencial, entendiendo por tal “… el producto de la superficie útil por
el coeficiente de 1,15, siendo este el coeficiente de conversión de la superficie útil
calculada antes y después de la utilización de las técnicas constructivas encaminadas a
mejorar los niveles de aislamiento termo-acústicos y de salubridad establecidos,
además, en el CTE”, que no superará el volumen máximo de la edificación establecido
en el planeamiento correspondiente ni modificará el aprovechamiento fijado en el
mismo.

Regula con mayor detalle los usos permitidos, autorizables y prohibidos en suelo
no urbanizable.

Son actividades permitidas aquellas que por su propia naturaleza son

compatibles con los objetivos de protección y preservación del suelo no urbanizable, y
garanticen que no alterarán los valores o causas que han motivado la protección o
preservación de dicho suelo, sin que precisen autorización alguna, entre las que incluye:

- Las intervenciones en edificaciones e instalaciones preexistentes que no

impliquen cambio de actividad, uso o aumento de volumen y no requieran nueva
demanda de servicios.

- La construcción o implantación de instalaciones o edificaciones menores

destinadas a la guarda de aperos o cobijo de animales domésticos, que en su conjunto no
superen los 15 m2 de superficie.

- Los cierres de parcela.

- Las ampliaciones de las instalaciones agrícolas o ganaderas preexistentes que,

en su conjunto, no impliquen aumento del 20 % de la superficie construida con
autorización del departamento competente en materia de ordenación del territorio y
urbanismo y no requieran nueva demanda de servicios.

26
 - La contención, movimientos de tierras y la apertura de pistas o caminos
siempre que no estén vinculados a la implantación de actividades o usos constructivos, a
actividades extractivas o a la implantación de vertederos de residuos.

- Instalaciones de riego o de drenaje de apoyo a las explotaciones agrícolas

reguladas por la normativa en materia de infraestructuras agrícolas.

Son autorizables aquellas actividades y usos que por su propia naturaleza deban
emplazarse en suelo no urbanizable, en determinadas condiciones y con carácter
excepcional, sean compatibles con los objetivos de protección y preservación del suelo
no urbanizable y garanticen que no alterarán los valores o causas que han motivado la
protección o preservación de dicho suelo. Entre ellas se incluyen:

- Las constructivas, salvo aquellas señaladas como permitidas.

- Los cambios de uso o actividad en edificaciones preexistentes.

- Las expresamente reguladas por la legislación sectorial.

Son actividades prohibidas, las actividades y usos que por su propia naturaleza
sean incompatibles con los objetivos de protección y preservación de cada categoría de
suelo no urbanizable, además de las expresamente previstas en la LF.

Incorpora un artículo que específicamente regula las viviendas en barrios rurales

tradicionales. Se exige previa delimitación por el planeamiento urbanístico municipal,
una superficie mínima de la parcela no inferior a 1.500 m2 sin que sea posible actos de
segregación o división, quedando afectada la vinculación de su superficie total a la
construcción, expresando las concretas limitaciones a su divisibilidad y edificabilidad
impuestas por la autorización de la vivienda, en la inscripción registral. No está
permitida la autorización de nuevas viviendas en parcelas donde ya existan
edificaciones con uso residencial. Estas actuaciones estarán sujetas al deber de cesión de
aprovechamiento correspondiente al 10% del incremento de valor de los terrenos
afectados, una vez concedida la licencia municipal de obras y previamente al inicio de
cualquier actuación. Las dotaciones de servicios y el acceso a las viviendas deberán ser
resueltas por los propietarios de forma autónoma e individualizada a partir de la
acometida de las infraestructuras existentes, sin alterar los valores que han motivado la
protección o preservación del suelo no urbanizable.

27
 La reforma también afecta al procedimiento y documentación técnica para la
solicitud de autorizaciones en suelo no urbanizable

En materia de gestión urbanística, regula con mayor detalle el abono

proporcional de las obras de urbanización, los proyectos de urbanización, los gastos de
urbanización así como los criterios de formulación de la reparcelación. Incluye un
nuevo artículo que regula los criterios de temporalidad de las cargas en los proyectos de
reparcelación, permitiendo la ejecución de la urbanización por fases, de manera tal que
el proyecto de reparcelación distinguirá entre costes de urbanización de los elementos
comunes a todas las fases y los específicos de cada fase. Esto permite también la cesión
y recepción de las obras de urbanización por fases.

En cuanto a la intervención administrativa en los actos de edificación y uso del

suelo, la LF distingue los actos sujetos a licencia (muy similares a la regulación actual)
y los actos no sujetos a licencia urbanística, entre los que incluye:

- Los actos de uso del suelo, construcción y edificación que sean promovidos por
los municipios en su propio término municipal, las obras públicas municipales,
incluidas las de urbanización realizadas por los particulares en cumplimiento de la
normativa y el planeamiento urbanístico.

- Las parcelaciones o divisiones de fincas incluidas en un proyecto de

reparcelación.

- Los actos de uso del suelo, edificación y del subsuelo que resulten
expresamente eximidos de licencia urbanística por la legislación sectorial que resulte
aplicable.

- Las obras que han de llevarse a cabo en cumplimiento de una orden de

ejecución,.

- Los actos de uso del suelo y de la edificación sujetos al régimen de declaración

responsable o comunicación previa.

Simultáneamente considera actos sujetos a declaración responsable o

comunicación previa, a los efectos de su constancia, realización y control posterior:

- La realización de las obras ligadas al acondicionamiento de los locales para

desempeñar la actividad comercial de conformidad con la normativa sectorial aplicable.

28
 - Aquellas obras de escasa entidad o dimensión que se determinen en las
ordenanzas municipales correspondientes.

- Cerramientos y vallados.

- Carteles publicitarios visibles desde la vía pública.

- Obras menores.

- Trabajos previos a la construcción, tales como sondeos, prospecciones, catas y

ensayos.

Igualmente modifica sustancialmente el procedimiento de otorgamiento de las

licencias y su eficacia, e introduce el procedimiento de las declaraciones responsables y
comunicaciones previas.

Finalmente, introduce algunas modificaciones en la inspección y disciplina

urbanísticas.

OTRAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS

G) LA RIOJA

- Ley 2/2015, de 23 de marzo, del Estatuto de capitalidad de la ciudad de

Logroño (BOR núm. 40, de 25 de marzo)

El interés de esta ley se centra en las distintas competencias que atribuye al

municipio de Logroño. Además de reconocerle las competencias propias previstas en la
LBRL así como la posibilidad de ejercer aquellas otras que le transfiera, delegue o
encomiende la Comunidad Autónoma de La Rioja, la Ley de capitalidad también se
refiere a competencias concretas.

Así, en materia de ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, todo instrumento de

planificación supramunicipal, debe contemplar las características de Logroño, teniendo
en cuenta su número de habitantes, la concentración y la dotación de servicios públicos
en su término, respetando las características de los modelos territoriales que se sigan
para toda la región. El Ayuntamiento de Logroño participará en la ordenación del
territorio, de acuerdo con la legislación vigente, mediante la emisión de informe
preceptivo previo a la aprobación de cualquier instrumento de este tipo.

Por lo que respecta al URBANISMO, atribuye al pleno de la corporación municipal

la competencia para la aprobación definitiva del PGOU de Logroño y del resto de

29
instrumentos de planeamiento municipal, así como su revisión o modificación. También
atribuye al pleno la declaración de interés general dentro de su término municipal,
previo informe preceptivo del órgano competente en materia de urbanismo de la
Comunidad Autónoma, sin perjuicio de que la LOTU de La Rioja regule especialidades
para este municipio en materia de competencia urbanística.

A estos efectos, la disposición final primera de la ley introduce modificaciones

en la Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja.

También establece la obligación de que el Ayuntamiento de Logroño y la C. A.

se coordinen para compartir información geográfica y cartográfica.

En lo relativo a la VIVIENDA, el Ayuntamiento de Logroño participará en la

planificación, programación, gestión, inspección y control de la vivienda, así como en la
planificación de la vivienda de protección oficial, en régimen de propiedad, alquiler o
similar, en el término municipal, a través de los medios de colaboración que se
consideren oportunos. Se tendrá especial consideración al peso poblacional, a las
especificidades derivadas de la diversidad social dentro de la ciudad de Logroño y a su
centralidad territorial.

La programación pública de vivienda protegida de la Administración de La Rioja

que se pretenda desarrollar en el término municipal de Logroño requerirá informe
previo del municipio.

Podrán establecerse medidas conjuntas en materia de vivienda, para eliminar las

posibles duplicidades existentes y atender los problemas más apremiantes de los
ciudadanos, tales como la dificultad de acceso a la vivienda o las ejecuciones
hipotecarias, con la posibilidad de establecer un órgano mixto de participación paritaria
con capacidad decisoria para planificar, programar y gestionar la política de vivienda
que sea de aplicación en la ciudad de Logroño.

En materia de INFRAESTRUCTURAS, el Ayuntamiento de Logroño, podrá instar,

promover y colaborar en cualquier proyecto de la Comunidad Autónoma de creación de
infraestructuras de interés para el municipio, tales como carreteras, puentes, pasos
subterráneos, tranvías, aparcamientos, obras hidráulicas, edificios e instalaciones para
servicios públicos, de comunicaciones y todas las que sean de interés de la Comunidad.

Además, la C. A. solicitará, durante la tramitación del expediente que

corresponda, informe previo y no vinculante del Ayuntamiento de Logroño sobre

30
cualquier proyecto de creación o reforma de grandes infraestructuras que se ubiquen en
su término municipal, o parte de las mismas que se asienten o transcurran en el mismo,
que, sin ubicarse o transcurrir por su término municipal, puedan suponer un impacto
social, económico o medioambiental en la ciudad, todo ello sin perjuicio de las
competencias municipales en la materia.

En materia de TELECOMUNICACIONES, el Ayuntamiento de Logroño informará

sobre la compatibilidad con el ordenamiento urbanístico de los proyectos de
ocupaciones de propiedad privada por parte de los operadores de telecomunicaciones,
en los términos establecidos por el artículo 29 de la Ley 9/2014, de 9 de mayo, General
de Telecomunicaciones.

H) REGIÓN DE MURCIA

- Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia (BORM

núm. 71, de 27 de marzo). Corrección de errores (BORM núm. 86, de 16 de abril).

Tiene por objeto establecer el marco normativo y los principios que rigen la
actuación de los poderes públicos a fin de lograr la realización efectiva del derecho de
acceso de todos los ciudadanos al uso y disfrute de una vivienda digna y adecuada en el
ámbito territorial de la Región de Murcia, con especial atención a los sectores de
población más vulnerables.

Define el derecho a la vivienda como el derecho de todos a disfrutar de una

vivienda donde las personas pueden vivir con seguridad, paz y dignidad, de manera que
les permita desarrollarse dignamente; entendiendo por vivienda la edificación habitable
destinada a residencia de las personas físicas, independientemente de su titularidad
jurídica, y que reúna los requisitos de calidad y diseño que establezca la normativa
aplicable.

Constituye ámbito de aplicación de la ley todo edificio cuyo destino, total o

parcialmente, sea el residencial de vivienda, desde el momento en que se inicia la
promoción y durante su vida útil, con independencia de su carácter libre o protegido.

La intervención de las administraciones públicas en materia de vivienda se rige

por una serie de principios que la ley clasifica en tres categorías, de orden social, de
orden medioambiental y de orden administrativo.

31
 La ley distribuye las competencias en materia de vivienda entre las distintas
administraciones y atribuye a los entes locales el ejercicio de las suyas, bajo el principio
de autonomía para la gestión de sus intereses, de acuerdo con lo establecido por la
legislación de régimen local, la legislación urbanística, esta ley y cualquier otra
normativa que resulte de aplicación, velando especialmente por el cumplimiento del
deber de mantenimiento y conservación de los edificios residenciales.

Establece normas sobre calidad, uso y fomento de la conservación,

rehabilitación y accesibilidad.

Considera la información y publicidad de la vivienda como un derechos de

protección de los adquirentes y arrendatarios, distinguiendo según se trate de venta en
primera transmisión, venta para segundas o posteriores transmisiones o arrendamientos.
Igualmente con el fin de proteger a los adquirentes y arrendatarios, la ley regula el
régimen de las cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas o los depósitos de
las fianzas de los contratos de arrendamiento y suministro y servicios que afecten a
fincas urbanas.

El Título III regula el RÉGIMEN DE LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS. Entiende por

tales las que así sean calificadas por la CA y cumplan los requisitos de calidad, diseño,
superficie, uso, precio máximo de venta o renta y demás condiciones que se establecen
en la normativa aplicable, independientemente de que se trate de nueva construcción,
rehabilitación, o en proceso de construcción o ya construidas, que tuvieran previamente
la condición de viviendas libres o que obtengan o no financiación pública.

La calificación administrativa que finalice el procedimiento para la declaración

de una vivienda como vivienda protegida produce los mismos efectos que la licencia de
primera ocupación o título habilitante de naturaleza urbanística.

Pueden destinarse a venta, uso propio, arrendamiento -con o sin opción de

compra- u otras formas de uso justificadas por razones sociales.

Remite a desarrollo reglamentario la clasificación de la vivienda protegida, en

función de los destinatarios, régimen de uso y precios máximos de venta o renta. Son en
todo caso viviendas protegidas de régimen especial las destinadas a los adquirentes con
menores niveles de ingresos.

También remite a desarrollo reglamentario el régimen legal de protección y los

precios máximos de venta o renta.

32
 Su destino exclusivo es la residencia habitual y permanente de sus adquirentes o
arrendatarios y, en su caso, de los miembros de su unidad familiar, sin que en ningún
caso puedan adquirirse por silencio administrativo derechos relacionados con las
viviendas protegidas en contra de lo dispuesto en esta ley.

La promoción de vivienda protegida puede ser pública o privada.

La promoción pública de viviendas es una actuación sin ánimo de lucro para

facilitar el acceso al uso de una vivienda a familias, personas y colectivos con escasos
recursos económicos, mediante la promoción y/o adquisición de inmuebles de nueva
construcción, en fase de proyecto, en construcción o terminados, la rehabilitación o
reposición y la adquisición de viviendas usadas, que cumplan los requisitos objetivos
para su calificación.

El régimen de acceso resulta algo novedoso porque incluye no sólo el

arrendamiento y la compraventa sino también el régimen de precario y “cualquier otro
título admitido en el ordenamiento jurídico vigente”. Los criterios de adjudicación,
beneficiarios y requisitos de acceso son de desarrollo reglamentario.

Se posibilita a la administración autonómica el ejercicio de los derechos de

tanteo y retracto en las segundas y sucesivas transmisiones de las viviendas de
promoción pública o social intervivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de
un procedimiento de ejecución patrimonial.

La ley prevé la pérdida del derecho de uso de las viviendas de promoción

pública o social en régimen de arrendamiento por:

- falta de pago de las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento o de las

cantidades a que esté obligado el cesionario precarista;

- no destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente del beneficiario o

arrendatario u ocupantes por cualquier título;

- el subarriendo o cesión total o parcial de la vivienda;

- el desarrollo de actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad que

resulten dañosas para la finca o contravengan las disposiciones generales
sobre actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas;

- ser el beneficiario titular de la propiedad o del derecho de uso o disfrute de

otra vivienda construida con financiación pública o libre.

33
 - si los beneficiarios de la vivienda dejaron de reunir los requisitos exigidos
para la adjudicación de las viviendas o se encuentren incursos en cualquiera
de los motivos de exclusión para su adjudicación.

En el caso de compraventa son causas de resolución del contrato no destinar la

vivienda a domicilio habitual y permanente o tenerla deshabitada sin justa causa durante
el plazo que se determine reglamentariamente, dedicar la vivienda a usos no autorizados
o la alteración del régimen de uso de la misma, establecido en la cédula de calificación
definitiva; si los adquirentes son propietarios o tienen el uso y disfrute de otra vivienda
construida con financiación pública o libre y cualesquiera otras causas que se determine
reglamentariamente.

El título IV recoge medidas del fomento del alquiler, con el fin de intentar, en la
medida de lo posible, reducir el número de viviendas que se encuentren sin ocupar.

El título V recoge una serie de medidas de protección pública de la vivienda,

encaminadas a garantizar la consecución del derecho a la vivienda, particularmente a los
sectores más desfavorecidos de la sociedad: protección de los deudores hipotecarios,
colaboración entre administraciones públicas y con otras entidades relacionadas con el
sector de la vivienda, coordinación y colaboración específica en supuestos de ejecución
hipotecaria, a través del Servicio de Orientación y Mediación Hipotecaria y de la
Vivienda, mediación social en el alquiler de viviendas, creación de una Bolsa Social de
Viviendas, etc…

Finalmente, el título VII se dedica al régimen sancionador, clasificando las

infracciones administrativas como leves, graves y muy graves y regulando las sanciones
y el procedimiento sancionador.

- Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la

Región de Murcia (BORM núm. 77, de 6 de abril).

Deroga el texto refundido de la Ley de Suelo de 2005 y pasa a titularse de

Ordenación Territorial y Urbanística. La exposición de motivos reconoce que la nueva
ley es tributaria de la tradición legislativa y mantiene como principios básicos
inspiradores de ella el reconocimiento de la autonomía municipal en materia de
urbanismo y el establecimiento de instrumentos y mecanismos, tanto de ordenación del
territorio como de planeamiento urbanístico municipal, adaptables a las circunstancias
que el interés público demande, coordinados con las exigencias de la tramitación

34
ambiental. Se apoya en tres pilares fundamentales: la sostenibilidad ambiental, la social
y la económica. Y esta triple configuración es

Los objetivos de la reforma son la agilización de los trámites en el ámbito de la

ordenación territorial y urbanística, la adaptación de la legislación regional a la
normativa estatal y la mejora de determinados aspectos que resultaban imprecisos o
estaban insuficientemente regulados

En cuanto a las finalidades de ordenación del territorio, la reforma incluye el

establecimiento de políticas de ordenación, protección y gestión del paisaje y del litoral
y se desglosan las finalidades y competencias en estas materias.

La ley distribuye las competencias urbanísticas y de ordenación del territorio y

del litoral entre el municipio (las primeras) y la CA (las segundas). Como novedad está
previsto el seguimiento anual de la actividad urbanística de municipios de población
igual o superior a 5.000 habitantes, conforme a lo previsto en la legislación básica.

Son INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO ordinarios las Directrices,

los Planes de Ordenación Territorial y los Programas de Actuación Territorial, que, de
forma jerarquizada o autónoma, establecerán los objetivos, la planificación y
coordinación de actuaciones y la ejecución de las políticas urbanísticas y sectoriales con
incidencia territorial, regional o comarcal.

Se potencian como instrumentos excepcionales las Actuaciones de Interés

Regional, para las iniciativas que trasciendan el ámbito municipal y hayan de beneficiar
a toda la Región de en el ámbito de los servicios públicos, economía, conservación del
medio ambiente o mejora de la calidad de vida, ampliando sus posibilidades de
actuación y reduciendo sus trámites.

Se regula el Sistema Territorial de Referencia como la Infraestructura de Datos

Espaciales de la Región de Murcia. Impone la obligatoriedad de que todos los
instrumentos de ordenación territorial y de planeamiento urbanístico se publiquen en su
geoportal y que su formalización se realice sobre una cartografía básica homogénea.

Como instrumentos complementarios del planeamiento urbanístico y la

ordenación territorial la ley regula el Estudio de Impacto Territorial, y la figura de los
Estudios de Paisaje. Respecto de la ordenación del litoral, incluye un instrumento
específico (los planes de ordenación del playas), establece el régimen en materia

35
autorizaciones y sanciones, y el de proyectos y ejecución de obras y se adapta a la
legislación de costas.

Resulta novedosa la regulación de las ESTRATEGIAS TERRITORIALES, que “tienen

por objeto la gestión integral del territorio desde una perspectiva amplia y global que
tome en cuenta la interdependencia y diversidad de los sistemas territoriales y
naturales, las actividades humanas y la percepción del entorno, estableciendo políticas
de protección, regulación y gestión, mediante procesos participativos y de coordinación
de todos los agentes sociales e institucionales para lograr sus objetivos específicos”.

Regulan concretamente dos tipos:

- La estrategia del paisaje.

- La estrategia de gestión integrada de zonas costeras.

En materia de RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO, se revisa la definición de las

categorías del suelo no urbanizable, distinguiendo el de protección específica y el
protegido por el planeamiento e inadecuado para su transformación urbanística.

Se regula de manera más precisa y con intención aclaratoria la participación de

la comunidad en las plusvalías, las categorías de suelo urbano o la definición de solar,
puntualizando los deberes de los propietarios de suelo urbano, así como el régimen
general de edificación y usos en suelo urbano; el régimen del suelo no urbanizable y en
suelo urbanizable, al tiempo que se redacta un nuevo régimen transitorio de edificación
y uso en suelo urbanizable, las parcelaciones y usos y obras provisionales,

En la regulación del régimen de fuera de ordenación se incorpora como novedad

el régimen de fuera de norma, aplicable a las edificaciones que incumplen alguna
condición normativa pero no son sustancialmente disconformes con el plan, en cuyo
caso se admiten usos y obras que no agraven la situación de disconformidad normativa.

En lo relativo al PLANEAMIENTO URBANÍSTICO MUNICIPAL mantiene el Plan

General Municipal de Ordenación como instrumento único de la ordenación integral del
municipio, si bien matiza su objeto y determinaciones generales.

Se precisa la forma y secuencia de cálculo del aprovechamiento resultante,

aplicando el de los sistemas generales, luego el ajuste opcional y por último, en su caso,
las primas de aprovechamiento.

36
 Se gradúa la dotación mínima de sistema general de equipamientos de titularidad
pública según la población del municipio. Distingue tres niveles según su población:
menos de 20.000 habitantes, hasta 100.000 y más de 100.000 habitantes, asignándose 4,
8 y 13 m² por cada 100 m² respectivamente.

La dotación de equipamientos locales se fija en función del aprovechamiento (en

lugar de un porcentaje de suelo) para todos los usos, residencial y actividad económica
y los mixtos en la proporción que el plan general establezca, simplificando su
aplicación. Esta dotación completa la establecida para los Sistemas Generales, donde
solo se aplica al aprovechamiento residencial.

Se generaliza el sistema general de equipamiento comunitario, con cierta

flexibilidad. En cuanto a la clasificación de suelo se aclara que los espacios naturales,
pueden calificarse como sistemas generales para su obtención gratuita, aunque no
puedan transformarse urbanísticamente, siempre que no sea una asignación arbitraria y
tenga motivación adecuada.

También se introduce modificaciones en el planeamiento de desarrollo (planes

parciales, especiales y estudios de detalle). Se regula con mayor precisión su
documentación y se sistematiza los procedimientos de tramitación del planeamiento
urbanístico con la consecuencia de que también se modifica el plazo de resolución y el
sentido del silencio administrativo. Se aclara la diferencia entre revisión, adaptación y
modificación del planeamiento. Se prevé la incorporación a los instrumentos
urbanísticos de un informe de sostenibilidad económica de análisis del coste económico
para las arcas municipales del mantenimiento de los servicios urbanísticos en los nuevos
desarrollos, en correspondencia con lo dispuesto en la legislación estatal básica.

En orden a la GESTIÓN URBANÍSTICA Y A LOS PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO,

se revisa en profundidad el régimen jurídico de los convenios urbanísticos,
prohibiéndose que estos tengan por objeto de la modificación del planeamiento para
cambiar la clasificación del suelo (salvo el supuesto del suelo no urbanizable
inadecuado que no es objeto de protección). Se potencia la participación ciudadana
durante su tramitación. Aclara la determinación de los casos que generan la nulidad del
convenio y regula la afectación de la contraprestación obtenida por el ayuntamiento al
patrimonio municipal del suelo.

37
 Redactar nuevamente la normativa que afecta a los proyectos de urbanización,
gastos de urbanización, así como cuantía, plazo y modos de constitución de garantías y
la recepción y conservación de obras de urbanización.

Regula ex novo las actuaciones de dotación definidas en la legislación.

Se modifica el sistema de concertación directa, indirecta y compensación, así

como el sistema de concurrencia, para agilizar su funcionamiento.

Respecto de los Patrimonios Públicos de Suelo, define con mayor precisión su

objeto, los bienes que lo integran, el destino, reservas de suelo y enajenación, con la
pretensión de que tenga sustantividad propia para conseguir hacerlo efectivo y evitar
discordancias.

Sobre el cumplimiento de las OBLIGACIONES DE URBANIZAR, EDIFICAR,

CONSERVAR Y REHABILITAR, el Título IX estable las obligaciones relativas a la

urbanización, a la edificación, conservación y rehabilitación, y el procedimiento para la
declaración de incumplimiento de obligación urbanística. Regula la expropiación
forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad y la venta y sustitución
forzosas; los programas de actuación edificatoria y las relaciones entre el agente
edificador y los propietarios así como la ejecución de la misma.

En lo relativo a la INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA Y LA PROTECCIÓN DE LA

LEGALIDAD, en materia de títulos habilitantes de naturaleza urbanística restringe al

máximo los supuestos de licencia urbanística y generaliza la utilización de la
declaración responsable y la comunicación previa, al tiempo que establece el control
municipal a posteriori, en la línea de las directivas europeas.

Se da la mayor importancia, dentro de la protección de la legalidad urbanística al

restablecimiento de la legalidad urbanística como competencia irrenunciable y de
inexcusable ejercicio.

También es sustancial la reforma acometida en el procedimiento sancionador,

que abandona, por los problemas generados, su articulación sobre piezas separadas y
pasa a ser un procedimiento de naturaleza única. Matiza el régimen de infracciones y
sanciones y los criterios para la valoración de las obras acometidas, las reglas para
determinar la sanción y las cuestiones incidentales. Se fomenta el reconocimiento de
responsabilidad y el pago voluntario de las sanciones. Igualmente se modifica la
regulación de la prescripción de la infracción y la función inspectora.

38
 Finalmente, también hay que mencionar que en este periodo de tiempo han sido
publicado dos decretos autonómicos que deben destacarse.

El Decreto 5/2015, de 30 de enero, por el que se regula el Plan Regional de

Rehabilitación y Vivienda 2014-2016 (BORM núm. 27, de 3 de enero), como
manifiesta la exposición de motivos, complementa al Plan Estatal de fomento del
alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación
urbanas 2013-2016, aprobado por RD 233/2013, en tanto que regula el régimen jurídico
de la vivienda protegida en la Región de Murcia 2014-2016.

Considera actuaciones protegibles a los efectos de concesión de subvenciones

con cargo al presupuesto autonómico el programa de fomento de la rehabilitación
edificatoria, el programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas y el
programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas. En los tres casos
remite a las condiciones establecidas en el RD 233/2013.

En lo relativo al régimen jurídico de la vivienda protegida, a los efectos del

decreto 5/2015 se entiende por vivienda protegida la de nueva construcción que así se
califique para la venta, arrendamiento o uso propio, a las que se aplicará la normativa
vigente en materia de viviendas de protección oficial y que cumplan los requisitos sobre
condiciones de ingresos familiares de los destinatarios, superficies máximas y precios
máximos de venta o alquiler establecidos en este decreto.

El régimen de protección de las viviendas protegidas tiene limitaciones, que

deben constar expresamente en la escritura de compraventa:

- En primer lugar, tiene una duración de diez años, contados desde la

calificación definitiva, o permanente, si se encuentra en suelos destinados a
vivienda de protección pública, y siempre que subsista el régimen de
protección del suelo. Transcurridos cinco años puede solicitarse la
descalificación voluntaria.

- En segundo lugar, debe destinarse a residencia habitual y permanente del

beneficiario de las ayudas, dentro del plazo de seis meses desde la fecha de
formalización de la escritura pública de compraventa o adjudicación, salvo
en el caso de emigrantes, que será de tres meses desde el retorno.

Es necesaria autorización previa de la Dirección General competente en materia

de vivienda para la segunda o posterior transmisión, en tanto permanezca el régimen de

39
protección de las viviendas protegidas, excepto en caso de transmisiones hereditarias,
subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo y los
supuestos de dación en pago a favor del acreedor del préstamo hipotecario que grave el
inmueble o a cualquier sociedad de su grupo o venta extrajudicial. La transmisión no
puede superar el precio máximo legal de venta de la vivienda protegida.

El decreto regula el procedimiento de calificación de vivienda protegida

distinguiendo, como habitualmente se acostumbra, entre calificación provisional y
calificación definitiva.

Resulta novedosa la incorporación de un procedimiento para la calificación de

viviendas libres de nueva construcción como viviendas protegidas, siempre que aquella
cumpla los requisitos. Esta calificación individual debe solicitarse una vez obtenida
licencia municipal de obras.

Igualmente novedosa es la posibilidad de compatibilizar regímenes legales en

una misma promoción, esto es, compatibilizar la existencia de otras viviendas no
sometidas a algún régimen de protección pública, excepto que se localicen en suelos
destinados a vivienda con algún tipo de protección pública o vivienda públicas de
alquiler en rotación o alquiler protegido. También pueden coexistir en una misma
promoción viviendas protegidas destinadas a alquiler con viviendas protegidas
destinadas a venta, excepto que se trate de vivienda públicas de alquiler en rotación o de
alquiler protegido.

La disposición adicional séptima del decreto establece la exención de devolución

de ayudas a los beneficiarios de ayudas regionales cuando la vivienda sea objeto de
dación en pago al acreedor o a cualquier sociedad de su grupo mediante el
procedimiento de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial o en el caso de que se
modifiquen las condiciones de los préstamos, como consecuencia de reestructuraciones
o quitas de deudas hipotecarias, al amparo del Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de
medidas urgentes de protección a deudores hipotecarios sin recursos.

El Decreto 34/2015, de 13 de marzo, por el que se regula el informe de

evaluación de los edificios y se crea el Registro de Informes de Evaluación de los
Edificios de la Región de Murcia (BORM núm. 63, de 17 de marzo).

Regula los Informes de Evaluación de los Edificios con tipología residencial de

vivienda colectiva y de otras tipologías asimiladas, como hoteles y residencias, para

40
asegurar el cumplimiento del deber de conservación de los propietarios y evaluar su
adecuación a la normativa vigente sobre accesibilidad universal y eficiencia energética,
sin perjuicio del cumplimiento de la normativa urbanística y del resto de normas
aplicables en materia de seguridad, mantenimiento y conservación de edificios.

Atribuye a los ayuntamientos la competencia para controlar el cumplimiento de

los deberes de conservación de los edificios, aprobar, en su caso, las ordenanzas para su
regulación y dictar las órdenes de ejecución que sean necesarias. También son
responsables del control sanitario de edificios y lugares de vivienda y convivencia
humana.

Los Ayuntamientos promoverán, planificarán y controlarán la realización de los

Informes de Evaluación de los Edificios que se ubiquen en sus respectivos términos
municipales, al objeto de revisar el estado del parque inmobiliario residencial, fomentar
su mantenimiento y conservación, y adaptarlo gradualmente a unas prestaciones
adecuadas de calidad.

Los propietarios de inmuebles, o las comunidades de propietarios en caso de

vivienda colectiva, están obligados a mantenerlos en condiciones adecuadas, de forma
que se garantice el cumplimiento del deber legal de conservación.

Serán objeto de Informe de Evaluación los edificios en los siguientes supuestos:

- Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva y de tipologías

asimiladas conforme a lo establecido en el artículo 2.6 de la Ley 8/2013, de 26 de junio,
de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuando tengan una antigüedad
superior a 50 años, contados desde el año en que concluyan las obras de edificación.

- Los que estén incluidos en un Plan Municipal de Evaluación de Edificios por

concurrir en ellos alguna de las circunstancias previstas en el decreto.

- Cuando se soliciten ayudas públicas para acometer obras de conservación,

accesibilidad universal o eficiencia energética, y así lo disponga su normativa
reguladora.

El Informe tiene una validez de diez años a contar desde su realización,

transcurrido el cual debe procederse a su renovación.

Se exceptúa de la obligación de evaluación los edificios con declaración firme

de ruina y los edificios de más de 50 años respecto de los cuales se haya iniciado un

41
procedimiento de declaración de ruina en tanto se resuelva el mismo. En tres meses
desde la notificación de la desestimación de la declaración de ruina debe presentarse el
Informe de Evaluación del Edificio.

Los Ayuntamientos elaborarán una relación o censo anual de los edificios que
deben ser objeto de Informe de Evaluación durante la siguiente anualidad, que deberá
difundirse por los medios que consideren oportuno y en todo caso, a través de las
páginas webs institucionales, y resolverán, en su caso, las reclamaciones que pudieran
producirse.

El decreto prevé la posibilidad de que los ayuntamientos redacten un Plan

Municipal de Evaluación de Edificios a fin de planificar las necesidades de revisión de
los incluidos en sus respectivos términos municipales, que podrá acortar los plazos
previstos en el Anexo I cuando se considere más urgente en determinadas áreas la
necesidad de evaluación. Este Plan incluirá, al menos, un estudio de las características
del parque inmobiliario y un programa coherente con la antigüedad y el grado de
deterioro de los edificios debiendo tener en cuenta a tales efectos los criterios
establecidos en el número siguiente.

Los Planes Municipales de Evaluación serán públicos y accesibles a través de las

páginas webs institucionales de los Ayuntamientos respectivos y se elaborarán conforme
al procedimiento establecido para las ordenanzas municipales.

En orden al contenido del Informe de Evaluación del Edificio, éste contendrá de

manera detallada la evaluación del estado de conservación del edificio, la evaluación de
las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas
con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, estableciendo si el edificio es
susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas y el certificado de la
eficiencia energética del edificio. En concreto, deberá analizar si el edificio reúne las
condiciones de conservación que sean legalmente exigibles, y evaluar los aspectos
relativos a la seguridad (condiciones de seguridad estructural , posibilidad de desalojo
del edificio en caso de incendio bajo unas condiciones mínimas de seguridad,
protección frente al riesgo de caídas, seguridad frente al riesgo de impacto e iluminación
adecuada), salubridad (condiciones de estanqueidad, suministro de agua, evacuación de
aguas residuales y pluviales), accesibilidad y ornato.

42
 Las inspecciones serán de carácter visual y respecto a los elementos del edificio
a los que se haya tenido acceso. No le corresponde la detección de posibles vicios
ocultos de la construcción ni prever causas sobrevenidas.

La valoración del estado de conservación del inmueble será favorable cuando no

se aprecien deficiencias, cuando se aprecien únicamente deficiencias relativas al ornato
o cuando se aprecien deficiencias leves, considerando como tales las producidas por
falta de conservación o mantenimiento que no condicionen, por sí mismas, o en
combinación con otras, la valoración global del estado de conservación como
desfavorable.

Si se comprueba la existencia de deficiencias que supongan un riesgo para las

personas y que requieran la adopción de medidas urgentes, el técnico que realice la
inspección lo pondrá en conocimiento de forma inmediata tanto a la propiedad como al
Ayuntamiento correspondiente, indicando, en su caso, las medidas de seguridad
adoptadas o que deban adoptarse, incluyendo en su caso la declaración de ruina
inminente.

Los Informes de Evaluación de los Edificios tendrán exclusivo carácter

informativo, sin perjuicio de las eventuales responsabilidades civiles o penales
derivadas del estado de conservación del edificio y del ejercicio por las
Administraciones públicas competentes de sus potestades de control de los deberes
legales de conservación de los edificios.

El decreto también crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios,

adscrito a la Consejería competente en materia de vivienda y bajo la dependencia de la
Dirección General competente en materia de vivienda. La información contenida en este
registro podrá ser utilizada a efectos de lo dispuesto en el artículo 5 y la Disposición
Adicional Primera de la ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y
renovación urbanas.

I) COMUNIDAD VALENCIANA

- Decreto 39/2015, de 2 de abril, del Consell, por el que se regula la

certificación de la eficiencia energética de sus edificios (DOCV núm. 7499, de 7 de
abril).

Tiene por objeto la adaptación de la normativa autonómica en materia de

certificación de eficiencia energética de edificios al R. D. 235/2013, de 5 de abril, por el

43
que se aprobó el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética
de los Edificios.

Serán responsables del cumplimiento de las obligaciones previstas en el decreto,

cada uno en el ámbito de sus competencias, los promotores y propietarios de los
edificios o partes de edificios, los técnicos competentes en materia de certificación de
eficiencia energética de edificios, los agentes de control externo y los que ejerzan
funciones de oferta, promoción o publicidad de venta o arrendamiento de edificios o
parte de edificios.

En orden a la certificación de eficiencia energética, el decreto distingue según se

trate de edificios de nueva construcción o existentes.

En el primer caso, la certificación consta de dos fases: la certificación de

eficiencia energética del proyecto y la certificación de eficiencia energética del edificio
terminado. A estos efectos, son edificios de nueva construcción aquellos cuya solicitud
de licencia de obras sea posterior al 1 de noviembre de 2007 y no hayan obtenido el
certificado de eficiencia energética. El certificado de eficiencia energética del proyecto
se realizará antes del comienzo de las obras del edificio y se incorporará al proyecto de
ejecución. El certificado de eficiencia energética del edificio terminado se inscribirá en
el Registro de Certificación de Eficiencia Energética de Edificios y se incorpora al libro
del edificio.

A los efectos de certificación de eficiencia energética del edificio existente, se

considera como tal el edificio o parte de edificio construido o en fase de construcción
cuya solicitud de licencia de obras sea anterior al 1 de noviembre de 2007. También se
inscribirá en el Registro de Certificación de Eficiencia Energética de Edificios. Tanto la
etiqueta de certificación energética como el documento del registro, son requisitos
obligatorios para la venta o alquiler del edificio o parte del edificio existente.

Tiene una validez máxima de diez años a partir de su expedición, sin perjuicio de
su actualización previa a la venta o alquiler del edificio o parte del edificio, cuando, por
cualquier circunstancia, se produzcan variaciones en aspectos del edificio que puedan
modificar el certificado al comportar una variación en la calificación energética, siendo
el propietario del edificio el responsable de la actualización.

Los Notarios y los Registradores, tanto al autorizar escrituras de declaración de

obra nueva terminada como las escrituras públicas de arrendamiento o de transmisión a

44
título oneroso de edificios existentes, comprobarán que el certificado de eficiencia
energética del edificio terminado se encuentre debidamente inscrito.

El Decreto también regula el control externo, la comisión asesora para la

certificación de eficiencia energética y el régimen sancionador.

K) CASTILLA LA MANCHA

- Decreto 11/2015, de 11 de marzo, por el que se regula el informe de

evaluación de los edificios y se crea el Registro de Informes de Evaluación de los
Edificios, en Castilla-La Mancha (DOCM núm. 52, de 17 de marzo).

Además de regular el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) en el ámbito

territorial de Castilla-La Mancha, crea el Registro autonómico de Informes de
Evaluación de los Edificios de Castilla-La Mancha, en desarrollo de las previsiones
contenidas en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y
renovación urbanas, siendo de aplicación a los todos los edificios de tipología de
vivienda colectiva cuyos propietarios estén obligados a acreditar la situación en la que
se encuentra el edificio en relación con su estado de conservación, el cumplimiento de
la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia
energética del mismo.

Este informe debe identificar el bien inmueble con expresión de su referencia

catastral. Igualmente, debe contener de manera detallada la evaluación del estado de
conservación del edificio (incluyendo deficiencias detectadas, en su caso), la evaluación
de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las
personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, estableciendo si el
edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas y la
certificación de la eficiencia energética del edificio. Extiende su eficacia a todos y cada
uno de los locales y viviendas existentes en el edificio.

Están obligados a disponer del IEE, los propietarios únicos de edificios, las
comunidades de propietarios o las agrupaciones de comunidades de propietarios de
edificios de tipología de vivienda colectiva, de edificios catalogados o protegidos y de
todos los edificios de antigüedad superior a 50 años, así como los edificios cuyos
titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objeto de acometer obras de
rehabilitación edificatoria (referentes a obras de conservación, accesibilidad o eficiencia
energética), calculada la antigüedad de los edificios en función de la fecha de la licencia

45
de usos y actividad, el momento del otorgamiento de la calificación definitiva o, en su
defecto, la fecha de terminación de la ejecución que conste en el Registro de la
Propiedad, etc...

El IEE tendrá una periodicidad mínima de diez años.

Realizado el IEE, los obligados deben solicitar su inscripción en el Registro de

Informes de Evaluación de los Edificios, que se formalizará en el plazo de dos meses
desde la presentación de la solicitud debidamente cumplimentada y acompañada de la
documentación preceptiva, salvo que se suspenda el plazo para subsanar la solicitud.

Si el IEE fuese desfavorable, en cuanto al estado de conservación del edificio, o

pusiera de manifiesto la necesidad de realizar ajustes razonables en materia de
accesibilidad, la Dirección General que tenga atribuidas las competencias en materia de
vivienda lo notificará al Ayuntamiento correspondiente para que proceda según la
naturaleza y gravedad de las deficiencias y adopte las órdenes de ejecución u otras
medidas de intervención administrativa que resulten procedentes. La subsanación de
deficiencias con posterioridad a la inscripción del Informe en el Registro de Informes de
Evaluación de los Edificios, obliga a presentar un nuevo IEE que evalúe el estado del
edificio una vez finalizadas las obras de subsanación para su inscripción.

El Decreto también regula el régimen sancionador en caso de incumplimiento de

la obligación de efectuar el IEE, en la forma y plazos establecidos, que se considera
infracción urbanística, remitiéndose a la legislación de ordenación territorial y
urbanística.

En cuanto a la creación del Registro de Informes de Evaluación de los Edificios,

éste se adscribe a la Dirección General competente en materia de vivienda que será el
órgano gestor del mismo. La inscripción en el RIEE no supone, en ningún caso, la
conformidad de la Administración con el contenido del informe, pudiendo éste ser
comprobado, posteriormente, mediante control o inspección. El Registro es público y
los IEE servirán para nutrir los censos de construcciones, edificios, viviendas y locales
precisados de rehabilitación, en el ámbito de las distintas Administraciones públicas
territoriales, precisándose de la necesaria coordinación entre los distintos censos y
registros administrativos.

Este registro se coordinará con el Registro de edificios previsto en el artículo 65

del Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley de Ordenación

46
del Territorio y de la Actividad Urbanística y con el Registro autonómico de
Certificados de Eficiencia Energética.

Está prevista la gestión electrónica de los procedimientos registrales.

N) EXTREMADURA

- Decreto 47/2015, de 30 de marzo, por el que se modifica el Decreto

137/2013, de 30 de julio, por el que se aprueba el Plan de rehabilitación y Vivienda
de Extremadura 2013-2016 y las bases reguladoras de las subvenciones
contempladas en el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la
rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, en el
ámbito de la comunidad Autónoma de Extremadura (DOE núm. 63, de 1 de abril).

La justificación de la reforma viene motivada por la necesidad de posibilitar que

promotores de viviendas protegidas de nueva construcción sujetas a regímenes
anteriores puedan venderlas acogiéndose a los requisitos de acceso previstos en el nuevo
plan autonómico. Estos requisitos, menos restrictivos que en los planes anteriores,
permiten dar una salida a actuaciones de viviendas protegidas que actualmente tienen
graves dificultades de venta.

Contempla la posibilidad de realizar las obras de rehabilitación de inferior

cuantía a la prevista inicialmente para facilitar que las obras puedan ajustarse a los
valores reales del mercado, tanto si la rehabilitación ha de subvencionarse con ayudas
del plan autonómico o estatal.

Igualmente, flexibiliza los requisitos de acceso a las subvenciones autonómicas

del programa de regeneración y renovación urbana, para facilitar la adquisición de
nuevas viviendas por aquellas personas que las han perdido como consecuencia de
actuaciones de renovación urbana.

- Ley 7/2015, de 31 de marzo, por el que se regula el Estatuto de Capitalidad

de la ciudad de Mérida (DOE núm. 65, de 7 de abril).

Esta Ley, que dota de un estatuto especial a la ciudad de Mérida, como capital de
la comunidad autónoma y sede de las instituciones autonómicas, regula un régimen
legal específico aplicable a las relaciones entre el Ayuntamiento de Mérida y la Junta de
Extremadura, en materias de interés común derivado del hecho de la capitalidad.

47
 A estos efectos, la ley considera sectores de interés concurrente, aquellos
servicios y objetivos de la actuación administrativa municipal que resulten
especialmente afectados por la condición de capital y que exijan el establecimiento de
relaciones interadministrativas específicas, con el objetivo final de beneficiar a la
ciudadanía.

En concreto, entre otros, son sectores de interés concurrente el urbanismo,

infraestructuras viarias y equipamientos. Así las cosas, la Ley obliga al Ayuntamiento de
Mérida a prever en su planeamiento el suelo necesario para dar respuesta a las
necesidades de ubicación de edificios para organismos públicos, bien sean autonómicos,
estatales o internacionales, que deseen, o estén obligados por su normativa, a tener sedes
permanentes en Extremadura. Igualmente, se le impone la obligación de agilizar la
tramitación de todos los actos de control urbanísticos relacionados con la implantación
de dichas dependencias y cualquier otra infraestructura vinculada al hecho de la
capitalidad.

Para el desarrollo y financiación de todas las actividades correspondientes a

sectores de interés concurrente, se formalizarán convenios de colaboración.

- Ley 10/2015, de 8 de abril, de modificación de la Ley 15/2001,de 14 de

diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura (DOE núm. 68, de
10 de abril).

La exposición de motivos de la ley es muy didáctica a la hora de explicar el

objeto de la reforma. Así incorpora a la ley determinados TEMAS SOBREVENIDOS, por la
trasposición de disposiciones de leyes de rango superior, sentencias o como resultado de
aquellos acuerdos tomados y publicados con la Administración del Estado en aspectos
impugnados por ésta.

Respecto al CONTROL PREVIO DE LOS ACTOS, con el objetivo puesto en la

recuperación económica, la reforma pretende la simplificación de trámites burocráticos
y las incoherencias observadas en la normativa autonómica sobre estímulo a la actividad
comercial, la Ley del suelo y ordenación territorial de Extremadura y la normativa
estatal sobre todo en los actos a legitimar mediante la correspondiente calificación
urbanística en el suelo no urbanizable, la contradicción sobre el hecho de que las
parcelaciones queden sujetas al régimen de comunicación previa o a licencia municipal,
la inexigibilidad de licencia para determinados establecimientos comerciales, etc...

48
 A tal efecto, aclara los actos que se sujetan a los distintos tipos de control previo
de las actividades objeto de la ordenación territorial y urbanística. Amplía el régimen de
licencias especiales, trascendiendo de las obras y usos provisionales al incluir supuestos
de interés general y desarrollar el régimen de autorización de obras en edificios fuera de
ordenación, y mejora las reglas de información y publicidad de dichos actos sujetos a
autorización.

Por lo que respecto al SUELO NO URBANIZABLE, la reforma pretende favorecer

los usos y aprovechamientos relacionados con el medio rural, en el SNU que no goce de
una protección específica que los haga incompatibles y armonizar el procedimiento
específico de calificación urbanística de los actos SNU con respecto a los mecanismos
de control de dichos actos (licencias urbanísticas y comunicación previa).

La reforma también pretende facilitar actos de aprovechamiento urbanístico en

el suelo no urbanizable que impliquen la rehabilitación de edificaciones
tradicionalmente vinculadas al medio rural, ampliando el destino a nuevos usos de entre
los sujetos a calificación urbanística. Para ello permite condicionar la calificación
urbanística a la obtención de los correspondientes informes o resoluciones sectoriales
favorables, reduciendo el procedimiento. la prestación de garantía como requisito
preceptivo para dar comienzo a las obras legitimadas en la calificación urbanística.

Amplía los supuestos de exención del canon urbanístico al incluir a las

actividades benéfico-asistenciales realizadas por entidades sin ánimo de lucro. Este
canon va de un 5% al 1% del importe de la inversión, si bien está previsto el pago
sustitutivo en especie, en terrenos pertenecientes a cualquier clase de suelo, en parcelas
o incluso solares, y no exclusivamente sobre el no urbanizable, cuyo valor sea
equivalente al importe del canon.

Asimismo, la disposición adicional séptima dispone que las construcciones y

edificaciones existentes que tengan probada antigüedad ya no necesitarán acreditar su
legalidad ni instar el correspondiente expediente de legalización a fin de autorizar
posibles ampliaciones o rehabilitaciones.

En lo relativo a la ORDENACIÓN Y LA GESTIÓN URBANÍSTICA , la reforma

incorpora las nuevas determinaciones relativas a las actuaciones de regeneración y
renovación urbanas y los nuevos límites de reserva de vivienda de protección pública
previstos en el texto refundido de la ley de suelo.

49
 En materia de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, se simplifica la
tramitación de los procedimientos destinados a la ejecución de obras de accesibilidad en
edificios existentes en el suelo urbano consolidado, que no computarán a efectos de
volumen edificable, distancias mínimas a linderos, a otras edificaciones, o a la vía
pública, ni implicarán cambio en las alineaciones existentes ni en el destino urbanístico
del suelo, debiendo garantizar, en cualquier caso, la funcionalidad de las vías o espacios
libres que se vean afectados.

También se elimina en los nuevos desarrollos urbanos de baja o media densidad,

la obligación de que la reserva dotacional correspondiente a zonas verdes, no inferior al
10 % de la superficie neta de la actuación, siendo suficiente la resultante de aplicar el
estándar mínimo proporcional a la edificabilidad.

Se introducen modificaciones en la reserva de vivienda de protección pública,

reduciendo el porcentaje del 40 % al 30%, con posibilidad de reducción al 10% para el
suelo urbano no consolidado donde se incremente el aprovechamiento respecto del
preexistente y en las urbanizaciones residenciales de carácter autónomo, así como en las
clandestinas o ilegales a regularizar, en este último caso de la total edificabilidad a
materializar en cada ámbito de actuación.

Se suspende temporalmente la obligación de establecer la reserva VPP en

supuestos de desproporción entre oferta y demanda, se propone ahora introducir y
desarrollar las reglas correspondientes, durante los 4 años siguientes a la entrada en
vigor de esta norma.

En orden al PLANEAMIENTO URBANÍSTICO, se agilizan los procedimientos de

aprobación de las innovaciones de planeamiento, perfeccionando el trámite cualificado
en el que la aprobación de aquellas requiere de informe favorable del Consejo
Consultivo de Extremadura, ajustando la intervención de éste estrictamente a los fines
contemplados en su ley específica. Elimina la obligación de dictaminar sobre las
modificaciones que pretendan regularizar situaciones disconformes con la ordenación
en vigor, excepto a las que afecten a las zonas verdes pertenecientes a la ordenación
estructural.

Se incluyen mecanismos para garantizar un equilibrado suelo dotacional, que

atienda a las necesidades de la población. Los bienes inmuebles de titularidad de las
administraciones públicas que no tengan un destino efectivo en relación con los

50
servicios públicos que presten (infraestructuras y edificaciones sobrantes, obsoletas o
directamente sin actividad real ni programada), pueden ser eficazmente reutilizados en
el contexto del desarrollo y la regeneración urbanística.

En cuanto a la regularización de actuaciones disconformes con la ordenación, en

primer lugar, se simplifican las cargas administrativas al eliminar el informe previo de la
Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Extremadura, entendiendo que
la garantía de cumplimiento de la legalidad se consolida en el propio procedimiento de
aprobación que se contempla la LSOTEx y que se particulariza. Si la regularización
supone la reclasificación del suelo no integrado en los núcleos urbanos principales será
siempre sometida al dictamen del órgano autonómico competente en virtud de los
procedimientos de aprobación dispuestos en esta Ley. Cuando el grado de consolidación
de la edificación y parcelación no permita la entrega de suelo para dotaciones públicas y
demás reservas preceptivas se admite, como alternativa de viabilidad, la sustitución de
la entrega de terrenos por el pago equivalente a su valor en dinero.

En cuanto a la GESTIÓN URBANÍSTICA, la ley reconoce la dificultosa tramitación

de los sistemas convencionales de gestión urbanística y perfila el sistema de obras
públicas ordinarias como una vía más sencilla, porque no requiere procedimientos de
aprobación tan elaborados, ni la constitución de entidades urbanísticas ni la formulación
de consultas de viabilidad o de programas de ejecución como en los sistemas
convencionales. A tal efecto, se amplían los supuestos de aplicación a los planes que
delimiten unidades de actuación de ámbito inferior a 5.000 m2, y a las unidades de
actuación urbanizadora de cuyos terrenos pueda disponer enteramente la Administración
actuante. Dado el tamaño de las actuaciones, se permite la sustitución de la entrega de
suelo dotacional por el pago equivalente en dinero, cuyo destino no será otro que la
adquisición de dotaciones en otros ámbitos.

También se modifica el RÉGIMEN SIMPLIFICADO aplicable al 90% de los

municipios de Extremadura, en cuanto carecen de una ordenación urbanística
homologada. Amplía la potestad de acogerse a este régimen a los municipios de
población inferior a 5.000 habitantes así como a los que superen este límite pero
contengan núcleos de población inferiores a los 5.000 habitantes.

Rebaja el estándar mínimo dotacional del 15% al 10 % de la superficie de la

unidad de actuación correspondiente. Además, aquellas actuaciones de baja densidad
edificatoria podrán agotar el estándar mínimo derivado de la edificabilidad, si éste

51
resulta inferior al anterior. Elimina el límite máximo de 5000 m 2 de suelo del ámbito a
ejecutar mediante obras públicas ordinarias.

Asimismo, en los municipios inferiores a 2.000 habitantes se elimina la entrega

del 10% del aprovechamiento a la Administración.

Se amplían los supuestos de excepción a la regla del límite del 50 % de suelo

para proyectar nuevos desarrollos urbanísticos, incorporando los casos relativos a
polígonos terciario-industriales y a la regularización de urbanizaciones clandestinas o
ilegales, todas ellas de carácter autónomo y aislado.

En lo que respecta a la INTERVENCIÓN EN EL MERCADO DEL SUELO, la reforma

trata de evitar una regulación redundante en ámbitos que cuentan con regulación
específica en sus normas correspondientes, como en el caso de los Patrimonio Públicos
de Suelo.

Por último, en materia de CONTROL POSTERIOR, se aclaran los mecanismos de

legalización, restablecimiento, así como los sancionadores, de forma que los
procedimientos sean eficaces.

- Ley 16/2015, de 23 de abril, de protección ambiental de la Comunidad

Autónoma de Extremadura (DOE núm. 81, de 29 de abril).

En materia de protección ambiental, la ley extremeña regula varios instrumentos,

en la misma línea que otras comunidades autónomas. Son la autorización ambiental
integrada, la autorización ambiental unificada, la comunicación ambiental autonómica y
la comunicación ambiental municipal, diferenciando cada uno de estos instrumentos en
función de las actividades a implantar que están recogidas en sendos anexos de la ley.
En lo que a la evaluación ambiental se refiere, distingue entre evaluación ambiental
estratégica y la evaluación ambiental de proyectos.

Me referiré únicamente a la actividad municipal en cada uno de estos

instrumentos.

Así, en la autorización ambiental integrada, de tramitación y resolución

autonómica, una vez finalizado el periodo de información pública, el Ayuntamiento en
donde vaya a ubicarse la instalación, emitirá en 30 días desde la recepción del
expediente, un informe sobre la adecuación de la instalación a todos aquellos aspectos
que sean de su competencia, incluyendo, en su caso, un pronunciamiento expreso sobre

52
la admisibilidad de los vertidos previstos a su red de saneamiento y, en caso favorable,
las condiciones de dicho vertido y de su control.

En la tramitación de la autorización ambiental unificada, aunque también es de

tramitación y resolución autonómica, el órgano ambiental debe remitir copia del
expediente al Ayuntamiento donde ubique la instalación para que éste “promueva la
participación real y efectiva de las personas interesadas, en todo caso, de los vecinos
inmediatos”, que consiste en notificar personalmente su inicio a los vecinos inmediatos
al emplazamiento de la instalación, con indicación de un plazo de 10 días para formular
alegaciones, así como publicar el anuncio en el Tablón de Edictos y en la sede
electrónica del Ayuntamiento en cuyo territorio se ubique la instalación

Finalizado el plazo de 10 días, el Ayuntamiento emitirá un informe técnico sobre

la adecuación de la instalación analizada a todos aquellos aspectos que sean de su
competencia en el plazo máximo de 20 días desde la recepción del expediente por parte
del Ayuntamiento, acompañándose del resultado del trámite de participación de las
personas interesadas y la respuesta municipal a las alegaciones presentadas que sean de
competencia municipal. El informe es preceptivo y vinculante para el órgano ambiental
a efectos de la resolución del procedimiento, cuando el municipio informe
negativamente cualquiera de las materias propias de su contenido.

El titular de la autorización ambiental deberá presentar ante el órgano ambiental

la comunicación de inicio de la actividad, indicando la fecha de la misma, a la que
acompañará determinada documentación que recoge la ley.

Los servicios técnicos del órgano ambiental efectuarán visita de comprobación a

las instalaciones y emitirán un informe en el que conste si las instalaciones se ajustan al
proyecto aprobado y al condicionado de la autorización ambiental. La comprobación y
el informe deberán realizarse en el plazo de un mes desde la comunicación de inicio de
la actividad por parte del titular de las instalaciones. Transcurrido el plazo sin
comunicación expresa del órgano ambiental, se entenderá otorgada la conformidad con
el inicio de la actividad.

Las modificaciones deben comunicarse al órgano ambiental en caso de que no

sean sustanciales. Si fueran sustanciales deberá solicitarse una nueva autorización
ambiental.

53
 La autorización ambiental integrada o unificada pueden ser revisadas de oficio,
sin derecho a indemnización por las causas tasadas previstas en la ley.

A través de la comunicación ambiental autonómica titulares de las instalaciones

en las que pretendan desarrollarse las actividades recogidas en el Anexo II bis ponen en
conocimiento de la Consejería competente en materia medio ambiente sus datos
identificativos así como la actividad cuyo ejercicio se pretende, acompañada de la
documentación prevista en la ley. Esta comunicación permite el inicio de la actividad
desde el día de la presentación, sin perjuicio de que la instalación deba poseer las
autorizaciones sectoriales legalmente exigibles.

La comunicación ambiental municipal tiene por objeto prevenir y controlar, en el

marco de las competencias municipales, los efectos sobre la salud humana y el medio
ambiente de las instalaciones y actividades sujetas a la misma. Están sujetas a
comunicación ambiental municipal todas las actividades incluidas en el Anexo III, salvo
que estén sometidas a autorización ambiental integrada o unificada o comunicación
ambiental autonómica, correspondiendo al Ayuntamiento la comprobación, vigilancia,
inspección y sanción de estas actividades.

Debe presentarse una vez finalizadas las obras e instalaciones necesarias para el
ejercicio de la actividad, que estarán amparadas por los instrumentos de control
preventivo de la legislación urbanística. El interesado manifestará que la instalación
cumple los requisitos previstos en la legislación ambiental y la comunicación debe ir
acompañada de la documentación que prevé la ley.

A título de ejemplo, basta comunicación ambiental municipal para el ejercicio de

las actividades siguientes, entre otras, los establecimientos dedicados a las siguientes
actividades económicas: lavaderos de vehículos, establecimientos hoteleros,
apartamentos turísticos, camping y otras instalaciones para alojamiento de carácter
turístico, restaurantes, cafeterías, pubs, y bares, discotecas, salas de fiesta y bares
musicales, salones recreativos y salas de bingo, supermercados y centros comerciales,
asadores de pollos, hamburgueserías, freidurías, churrerías y otros establecimientos de
elaboración de comidas para llevar, laboratorios de análisis, clínicas y establecimientos
sanitarios, tanatorios y velatorios sin horno crematorio y clínicas veterinarias.

La ley extremeña también prevé que se sometan a evaluación ambiental

estratégica las directrices de ordenación territorial, los planes territoriales, los planes

54
generales municipales, los planes parciales de ordenación y los planes especiales. En
todos ellos, la declaración ambiental estratégica tendrá la naturaleza de informe
preceptivo, determinante y contendrá una exposición de los hechos que resuma los
principales hitos del procedimiento incluyendo los resultados de la información pública,
de las consultas, en su caso, los de las consultas transfronterizas, así como de las
determinaciones, medidas o condiciones finales que deban incorporarse en el plan o
programa que finalmente se apruebe o adopte.

En concreto, en el caso del Plan General Municipal, aprobado inicialmente e

incorporado el estudio ambiental estratégico, se someterá a información pública y
consultas conforme al procedimiento establecido para la evaluación ambiental durante
un periodo de 45 días. El estudio ambiental estratégico incluirá un mapa de riesgos del
ámbito objeto de ordenación.

En la fase de consultas deberán recabarse, cuando sean preceptivos y no

hubieran sido ya emitidos e incorporados al expediente, informes de la administración
hidrológica, sobre la existencia de recursos hídricos necesarios para satisfacer las
nuevas demandas y sobre la protección del dominio público hidráulico; de
administraciones competentes en materia de carreteras y demás infraestructuras
afectadas, acerca de dicha afección y del impacto de la actuación sobre la capacidad de
servicio de tales infraestructuras. Estos informes serán determinantes para el contenido
de la declaración ambiental estratégica, que solo podrá disentir de ellos de forma
expresamente motivada.

O) ISLAS BALEARES

- Decreto 17/2015, de 10 de abril, de aprobación de los Estatutos de la

entidad pública empresarial Instituto Balear de la Vivienda (BOIB núm. 52, de 11
de abril).

El Instituto Balear de la Vivienda es una entidad pública empresarial, con

personalidad jurídica propia y diferenciada, y con capacidad de actuar y autonomía de
gestión plena, sin perjuicio de la relación de tutela con la Administración de la
Comunidad Autónoma, que tiene como fines generales los relacionados con la vivienda
del Gobierno y de la Administración de la Comunidad Autónoma, salvo que estén
atribuidos a otros organismos del sector público instrumental.

55
 Adscrito a la Consejería de Agricultura, Medio Ambiente y Territorio por medio
de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, se somete a los principios de
legalidad, servicio al interés general, eficacia, eficiencia, estabilidad y transparencia, e
instrumentalidad respecto de las finalidades y los objetivos que tiene asignados.

Las potestades administrativas atribuidas al IBAVI serán ejercidas por la

presidencia y el Consejo de Administración de la entidad.

El ejercicio de las funciones que implican el ejercicio de potestades

administrativas corresponde al personal funcionario.

Las competencias de este organismo en materia de vivienda son las siguientes:

a) Gestionar el patrimonio público de viviendas que le adscriba la C. A.

b) Llevar a cabo y gestionar los planes de vivienda que concierte con la

Administración autonómica o local, o cualquier promotor público o privado sin ánimo
de lucro.

c) Estudiar y redactar los planes y los proyectos urbanísticos necesarios para

obtener suelo público o privado que permitan llevar a cabo promociones de viviendas.

d) Redactar y contratar proyectos de construcción o rehabilitación de viviendas.

e) Comprar, permutar o adquirir, a título gratuito u oneroso, terrenos y solares

para ejecutar las promociones de viviendas protegidas y el equipamiento
complementario.

f) Enajenar, arrendar o permutar las viviendas, solares y terrenos de su

propiedad, constituir y cancelar hipotecas, establecer cargas y gravámenes, y las
operaciones jurídicas necesarias para administrar los bienes propios.

g) Participar en negocios, sociedades y empresas públicas o privadas que tengan

por objeto la promoción de viviendas o la promoción de suelo edificable.

h) Tramitar y otorgar subvenciones o ayudas que legalmente o

reglamentariamente tenga que asumir, de acuerdo con su disponibilidad presupuestaria.

i) Ejercer, como función propia, la relativa a los derechos de tanteo y retracto

establecidos a favor de la Comunidad Autónoma sobre las viviendas sujetas a cualquier
tipo de protección en los supuestos legales previstos, o renunciar a ellos. Su ejercicio es
de carácter discrecional y facultativo.

56
 j) Gestionar las fianzas sobre los arrendamientos de las viviendas protegidas.

k) Cualquier otra función relativa a la promoción de suelo edificable o a la

construcción y la rehabilitación de inmuebles.

Son órganos de dirección del IBAVI la Presidencia, la Vicepresidencia, el

Consejo de Administración y la Gerencia.

Q) CASTILLA Y LEON

- Ley 4/2015, de 24 de marzo, de Patrimonio Natural de Castilla y León

(BOCYL núm. 61, de 30 de mazo).

En lo que al urbanismo se refiere, la disposición final sexta de esta ley modifica

el artículo 16 de la ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León

Esta artículo faculta al planeamiento general para que, en el suelo rústico,

distinga distintas categorías, a fin de adecuar el régimen de protección a las
características específicas de los terrenos. Estas categorías son:
- Suelo rústico común.
- Suelo rústico de entorno urbano.
- Suelo rústico con asentamiento tradicional.
- Suelo rústico con protección agropecuaria.
- Suelo rústico con protección de infraestructuras.
- Suelo rústico con protección cultural.
- Suelo rústico con protección natural.
- Suelo rústico con protección especial.
- Suelo rústico de actividades extractivas, y
- Suelo rústico de asentamiento irregular.
Respecto del suelo rústico de protección natural, la modificación considera como
tales a los terrenos que reúnan una serie de condiciones “salvo que estén en un entorno
urbano”, salvedad que no existía antes de la reforma. Entre esas condiciones, la relativa
a las vías pecuarias, a diferencia de la regulación anterior, ya no se excluyen aquellas
que formaban parte del suelo urbano o urbanizable, aunque se mantiene la previsión de
la autorización previa de un trazado alternativo.

II. NOVEDADES JURISPRUDENCIALES.

En este informe he procurado incluir sentencias que estudien temas distintos y

concretos que pueden darse en la práctica administrativa.

57
 Así, en lo relativo a la jurisprudencia del TS incorporo una sentencia que aclara
la necesidad de que todos los planes, incluidas las modificaciones, sean sometidos a
evaluación ambiental estratégica si tienen efectos significativos en el medio ambiente; u
otra sobre la imposibilidad de tramitar modificaciones de los instrumentos de
planeamiento con la exclusiva finalidad de eludir el cumplimiento de las sentencias
judiciales firmes.

En los relativo a los Tribunales Superiores de Justicia, del de Aragón incluyo dos
sentencias, una, relativa a la obligatoriedad de las cláusulas pactadas de los convenios
urbanísticos, y otra, sobre denegación de usos en suelos no urbanizables de especial
protección. Del TSJ Madrid refiero una sentencia que estudia la relación entre la
protección de la legalidad urbanística y la restauración del orden urbanístico infringido
con la imprescriptibilidad de los bienes de dominio público.

Finalizo haciendo referencia a una sentencia del Juzgado de lo Contencioso

Administrativo nº 5 de Zaragoza que diferencia entre licencias, declaraciones
responsables y comunicaciones previas.

2.- TRIBUNAL SUPREMO

- Sentencia de 20 de febrero de 2015, de la Sala Tercera del Tribunal

Supremo que desestima un recurso de casación interpuesto contra una sentencia
del TSJ de Castilla y León que estimó un recurso contencioso-administrativo
contra la aprobación definitiva de una modificación de PGOU de Burgos. (LA LEY
10449/2015).

Esta sentencia estudia la necesidad de que los planes urbanísticas que tengan
efectos significativos sobre el medio ambiente deban someterse a evaluación ambiental
estratégica.

El recurso contencioso-administrativo se interpuso por los concejales del grupo

municipal sociales del Ayuntamiento de Burgos contra el acuerdo de aprobación
definitiva de una modificación del PGOU de ese municipio, fundado, entre otras
razones, por no haber sido sometida la modificación de plan general a evaluación
medioambiental, por los efectos significativos sobre el medio ambiente que tenía.

58
 Los terrenos objeto de la modificación del plan general constituían un sector de
suelo urbanizable delimitado discontinuo, que no era colindante con núcleo de
población existente ni con otros sectores de suelo urbano ni urbanizable. La
modificación del PGOU suponía cuadruplicar la intensidad de uso, pasando el
aprovechamiento lucrativo del concreto sector de 75.240 m2 a 266.128 m2 y la
densidad máxima de viviendas de 3,6 viv/ha a 40 viv/ha, que se traducía en un número
máximo de viviendas pasa de 210 a 2171 viviendas. También se alteró la tipología que
pasó a ser residencial unifamiliar colectiva, en lugar de residencial familiar aislada. El
plan parcial de desarrollo de este sector debía ser objeto de evaluación simplificada de
impacto ambiental, previamente a su aprobación definitiva.

Estimado el recurso contencioso-administrativo, la C. A. de Castilla León

interpone recurso de casación porque, entiende, ha habido infracción de los artículos 3 y
4 de la Ley 9/2006, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas
en el medio ambiente, porque la modificación del plan general contaba con los informes
favorables exigidos por la legislación estatal de carácter sectorial y la legislación
autonómica.

A este respecto, el TS declara que tanto la Directiva 2001/42/CE como la Ley

9/2006 “imponen la sujeción de la modificación del plan impugnado en la instancia a
la evaluación ambiental del plan. Es decir, a la conocida como evaluación ambiental
estratégica”. Añade que esa ley introduce la evaluación ambiental estratégica a los
planes “anticipando de este modo la toma de decisión ambiental, sin esperar a la
realización del proyecto posterior. Esta exigencia no se limita al planeamiento general
o a su revisión, sino que se refiere a los “planes y programas” en general, “así como
sus modificaciones” …”. Reconoce el TS que el supuesto concreto se trata de una
modificación menor del PGOU de Burgos que debe estar sometida a evaluación
ambiental por cuanto las nuevas determinaciones urbanísticas de intensidad de uso,
aprovechamiento lucrativo máximo, densidad máxima y mínima de viviendas/hectárea y
número máximo de viviendas llevan a concluir que la modificación impugnada puede
tener “efectos negativos en el medio ambiente”; posibilidad ésta que también reconoce
el planificador cuando condiciona la aprobación definitiva del plan parcial de desarrollo
a una evaluación simplifica de impacto ambiental.

59
 Además el TS añade que el contenido material del planeamiento impugnado
afectaba a la ordenación del territorio y usos del suelo, por lo que resultaba aplicable la
presunción de que tenía efectos significativos sobre el medioambiente, al tiempo que
efectúa un resumen de su jurisprudencia más señalada sobre esta materia, que concluye
que la Evaluación ambiental estratégica no excluye la aplicación de la legislación sobre
evaluación de impacto ambiental de los proyectos, sino que es independiente de ella y,
por lo tanto, puede resultar exigible la evaluación ambiental de un plan o programa y de
sus modificaciones aun cuando las instalaciones o actividades que dicho plan o
programa autoricen no se sujeten a evaluación de impacto ambiental.

Con esta conclusiones, confirma la sentencia del TSJ de Castilla-León y

mantiene la nulidad de la modificación del PGOU por no haber sido sometido a
evaluación ambiental estratégica.

- Sentencia de 27 de marzo de 2015, de la Sala Tercera del Tribunal

Supremo que desestima un recurso de casación interpuesto contra una sentencia
del TSJ de Cataluña que estimó en parte un recurso contencioso-administrativo y
anuló un concreto artículo de la modificación puntual del PG metropolitano de
Sant Cugat del Vallés. (LA LEY 31851/2015)

Esta sentencia se refiere a los casos de modificación de los instrumentos del

planeamiento con la exclusiva finalidad de eludir el cumplimiento de las sentencias
judiciales firmes.

En el presente caso, la cuestión de fondo no es otra que mantener una

construcción ejecutada con arreglo a una licencia municipal y un estudio de detalle,
declarados ambos nulos por sendas sentencias judiciales que, asimismo, condenaban al
Ayuntamiento a la demolición de lo construido y a la incoación del correspondiente
expediente administrativo sancionador por iniciar obras de construcción de una piscina
sin licencia.

La modificación del plan metropolitano impugnada tiene el mismo contenido

que el estudio de detalle anulado, esto es, la reordenación de la zona privada interior de
la parcela que mediante ordenación volumétrica posibilite el mantenimiento de la zona
verde privada interior sin invadir la separación a vial.

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 La sentencia del TSJ Cataluña estimó en parte el recurso contencioso-
administrativo por considerar que la modificación del planeamiento obedecía
exclusivamente a eludir el cumplimiento de la sentencia y que, en el supuesto de
estudio, no se trataba de “dilucidar la racionalidad, coherencia y congruencia
urbanísticas de las concretas determinaciones impugnadas, sino de examinar si tales
determinaciones urbanísticas se han aprobado para eludir el cumplimiento de aquella
sentencia… no se trata de las consecuencias de una nueva ordenación urbanística
sobre una u otra edificación en concreto, sino de la afectación de lo dispuesto en un
sentencia firme, que la administración actuante no puede ignorar ya que ha sido parte
en el proceso judicial correspondiente”

La representación procesal de la Generalitat considera que en materia de

ejecución y cumplimiento de una sentencia firme basta con una motivación reforzada,
motivación reforzada que no se ha producido en el caso de autos porque, si bien la
memoria del planeamiento definía la situación de los viales como franjas paralelas a las
curvas de nivel con la clara intención de dar continuidad a las parcelas colindantes, una
diferente distribución del verde privado supone una ruptura de esa continuidad y falta de
racionalidad urbanística.

El TS, haciendo suyos los argumentos del TSJ, concluye que “las
modificaciones introducidas mediante el instrumento de planeamiento impugnado
carecen de la motivación reforzada necesaria para constituir causa legal de
imposibilidad de cumplimiento de aquella sentencia, y merecen la calificación de
determinaciones urbanísticas aprobadas con el propósito de eludir su cumplimiento”,
razones por las cuales, aparte otras, confirma la sentencia del TSJ y mantiene la nulidad
de la modificación del plan metropolitano.

3.- TRIBUNALES SUPERIORES DE JUSTICIA.

J) ARAGÓN

- Sentencia nº 47/2015 de 4 de febrero, de la Sala de lo Contencioso

Administrativo del TSJA, que desestima el recurso de apelación interpuesto contra
la sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 1 de Teruel, sobre
obligatoriedad de las cláusulas de los convenios urbanísticos que no perjudiquen a
terceros no firmantes. (LA LEY 7741/2015)

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 El asunto tiene su comienzo en una solicitud de reclasificación de unos suelos no
urbanizables a la clasificación de suelo urbano no consolidado, por su cercanía al suelo
urbano, y, como contrapartida, la empresa titular de las fincas objeto de reclasificación
se compromete, además de ceder aquello que marca la ley para el desarrollo de los
suelos urbanos no consolidados, completar tales cesiones con la aportación de un solar
de su propiedad para su incorporación al patrimonio municipal de suelo, que se
materializa con la formalización de un convenio urbanístico.

El Plan General se modifica para dar cumplimiento al cambio de clasificación de

los suelos, pero la entidad mercantil no está conforme con la entrega del solar, alegando
que el Ayuntamiento no ha reclasificado las parcelas como suelo urbano consolidado.

En primera instancia el JCA de Teruel dispone que la unidad de ejecución se ha

clasificado como suelo urbano no consolidado y que no había obligación de otra
clasificación, que en vía administrativa no se cuestionó el convenio urbanístico, sino
únicamente las condiciones de edificabilidad. Esta primera sentencia considera que el
convenio previó el exceso de la cesión legal siempre que las cesiones legales puedan
materializarse dentro del ámbito objeto de reclasificación, indicando que es así como
ocurre en el presente caso puesto que para materializar la cesión de espacios libres y
equipamientos debería elevarse el número de plantas en número superior al permitido
por el plan general. En consecuencia, solo cabe la materialización de la cesión previa
modificación del PGOU.

Interpuesto recurso de apelación por la entidad promotora, la sentencia del TSJA

analiza el alcance del convenio urbanístico y, en contra de lo que expresa la sentencia de
instancia, considera que “la interpretación literal del convenio es clara y obliga a
concluir que lo pactado es una relación bilateral según la cual el Ayuntamiento
reclasifica y la entidad recurrente cede la finca. No hay en el convenio estipulación que
permita pensar que sólo se va a ceder la finca si no se pueden materializar las cesiones
obligatorias dentro del ámbito de la Unidad de Ejecución… Es más ni siquiera prevé
que la cesión se haga en el momento de la aprobación del instrumento de gestión
preciso, sino que la cláusula segunda dice que “firmará la escritura o convenio de
gestión en el plazo de un mes contado desde la aprobación definitiva del Plan General”.
El TSJA reconoce que esa fue la causa del convenio y que si no hubiera habido cesión
no se hubiera aprobado el mismo. La Administración cumplió y no así el recurrente.

62
 Aun en el caso de aceptar la interpretación de la sentencia de instancia, esto es,
que sólo cabe entregar la finca si no se materializan las cesiones legales en el ámbito de
la UE, no hay prueba de ello en el proceso.

Respecto de la pretendida nulidad del convenio por imponer cesiones que

exceden las legales, el TSJA reconoce el principio de libertad de pactos, que solamente
queda restringido cuando los acuerdos que se adopten serán contrarios a una norma
imperativa, que no concurre en el presente caso. En el presente caso no hay terceros no
firmantes del convenio a los que su contenido más gravoso les vincule.

Por esta razón, el TSJA confirma la sentencia de instancia y mantiene el acuerdo

municipal en todos sus extremos.

- Sentencia nº 70/2015 de 12 de febrero, de la Sala de lo Contencioso

Administrativo del TSJA, que desestima el recurso de apelación interpuesto contra
la sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 4 de Zaragoza, que
estudia la denegación de una licencia ambiental de actividad clasificada para
vertedero de residuos inertes y no peligrosos en suelo no urbanizable de protección
especial.

La sentencia del JCA desestimó el recurso interpuesto, y confirmó la denegación

de la licencia ambiental, por cuanto el PGOU de Zaragoza prohíbe que en suelo no
urbanizable de especial protección del ecosistema natural, de protección del suelo
estepario, cualquier uso que no esté vinculado a las explotaciones agrarias existentes,
resultando el uso pretendido incompatible con los permitidos en esa clase de suelo.

El apelante, pese a la claridad de la sentencia, funda el recurso en que ni la

LUA/2009 ni el artículo 6.3.14 PGOU incluyen una prohibición absoluta de implantar
actividades que requieran la autorización del art. 32 LUA en suelo no urbanizable de
protección especial; entiende, al mismo tiempo, que el uso pretendido es “asimilable a
los servicios públicos”

El TSJA centra el debate de la denegación de la licencia ambiental en dos

cuestiones, que fueron las razones que motivaron la denegación de la licencia. La
primera, la falta de autorización especial urbanística prevista en el art. 32 LUA/2009 y,

63
la segunda, el uso previsto era incompatible con el plan general. La primera cuestión
sería irrelevante si se llega a la conclusión de que el uso de está permitido.

El TSJA, haciendo referencia a una previa sentencia de esa sala, aclara que “aun
cuando el art. 6.3.14.4.a) Plan General no permita llegar a la conclusión que se
pretende en la resolución administrativa impugnada, es claro que el uso pretendido es
incompatible con el tipo de suelo en que se asienta o pretende asentarse, con
fundamento en las Normas Urbanísticas del Plan General, … como tampoco se podía
probar –ni se prueba- que, tratándose, en hipótesis, de un uso encuadrable en el grupo
3.g, la actividad de la entidad recurrente deba ubicarse en este tipo de suelos”

No cabe alegar ni desviación de poder ni tampoco vulneración del principio de

igualdad, que no opera al margen del marco y límites propios de lo permitido por la ley
y el ordenamiento jurídico.

Así las cosas, confirma la actuación municipal.

P) MADRID

- Sentencia nº 199/2015 de 11 de marzo, de la Sala de lo Contencioso

Administrativo del TSJM, que desestima el recurso de apelación interpuesto
contra la sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 14 de Madrid,
interpuesto contra una orden de demolición de una construcción sin licencia en
una vía pecuaria. (LA LEY 23513/2015)

La sentencia de instancia desestimó el recurso contencioso-administrativo, y

confirmó la orden de demolición de la construcción de nueva planta sin licencia
invadiendo una vía pecuaria, fundándose en la “imprescriptibilidad de la acción de
recuperar el dominio público indebidamente ocupado”.

El TSJM, en primer lugar, acota el objeto del recurso, que no es otro que la
conformidad a derecho de una orden de demolición, no la recuperación de la posesión
de dominio público.

Reconoce que, en aplicación del art. 194 Ley 9/2001, es necesario previo
requerimiento de legalización de las obras ejecutadas sin licencia, si bien puede omitirse
este trámite si se tiene certeza de que la obra no es autorizable, como ocurre en el

64
presente caso por tratarse los terrenos sobre los que se asienta la construcción de
dominio público. Por lo tanto, en el presente caso el hecho de no haberse requerido la
legalización inicialmente no anula las actuaciones.

Añade que la administración está obligada a la restauración del orden urbanístico

infringido en los casos en los que las actuaciones contradigan el planeamiento
urbanístico, siendo a tal efecto irrelevante la naturaleza del terreno, público o privado.

Aunque la sentencia apelada entiende que las vías pecuarias son dominio público
y, por lo tanto, imprescriptibles, lo que supone que la construcción no queda fuera de
ordenación por el hecho de el transcurso de 4 años, el TSJM considera que el JCA de
Madrid confunde la imprescriptibilidad, referida como imposibilidad de adquisición de
la propiedad por prescripción adquisitiva o usucapión, y la prescripción de la acción
para restaurar la legalidad urbanística infringida.

Si bien es cierto que el art. 200.1 LSCM no establece límite de plazo para el
ejercicio de las potestades de protección de la legalidad urbanística en los supuestos de
construcción sin licencia en suelo destinado a sistema general de zona verde o de
espacios libres, no es menos cierto que las vías pecuarias, aunque son bienes de dominio
público, no son ni zona verde ni espacios libres. Por esta razón, la acción sí tendría un
plazo de prescripción, aunque el TSJM se hace eco de la jurisprudencia del TS y
considera que nos encontramos ante un caso de caducidad de la acción administrativa y
no ante un caso de prescripción. Prescripción o caducidad cuya prueba corresponde al
alegante y no a la administración. En el presente caso, la prueba se ha reputado
insuficiente. Por lo tanto, también se desestima que haya transcurrido el plazo de 4 años
desde la ejecución de las obras para que haya prescrito la infracción urbanística.

Otro de los argumentos vertidos en el recurso de apelación es la entrada en vigor

de la Ley Territorial de Madrid 1/2011, de 15 de marzo, que desafectó íntegramente el
tramo donde se ubica la construcción ilegal, que sin duda tiene consecuencias
patrimoniales (el bien ya no es de dominio público sino patrimonial) pero no
urbanísticas.

La STSJM considera que la DT 2ª de la Ley, que dispone que hasta tanto no se

modifique el planeamiento urbanístico, no se entenderá producida la usurpación a los
efectos del cómputo del plazo de prescripción de las infracciones administrativas

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derivadas de la ocupación ilegal y del ejercicio de la potestad de recuperación posesoria
de Madrid, no tiene consecuencias en las potestades de restauración de la legalidad
urbanística. “La Ley no cambia la cuestión, para que no proceda la demolición será
preciso que se produzca una modificación del planeamiento urbanístico, cuya iniciativa
es municipal, que la clasificación del suelo sea suelo urbano, que las parcelas alcancen
la condición de solar, y que se obtenga licencia que legalice las construcciones para lo
que también será preciso que estas se adecuen a las normas urbanísticas de ese futuro e
hipotético plan de urbanismo”. La modificación introducida por la Ley no cambia el
planeamiento vigente ni trasforma un suelo no urbanizable en suelo urbano consolidado
ni otorga al ocupante el ius edificandi propio de esta categoría de suelo.

Así las cosas, desestima el recurso de apelación y considera ajustada a derecho

la orden de demolición.

4.- JUZGADOS DE LO CCONTENCIOSO ADMINISTRATIVO.

- Sentencia nº 58/2015 de 8 de abril, del Juzgado de lo Contencioso

Administrativo nº 5 de Zaragoza, que desestima el recurso de apelación
interpuesto contra un acuerdo municipal de requerimiento de clausura a una
entidad mercantil de la actividad de velatorio por falta de licencia municipal para
su ejercicio.

La sentencia del JCA nº 5 desestima el recurso contencioso administrativo y

confirma la legalidad de las actuaciones municipales. Lo interesante de ella es que es de
las primeras que analizan la legislación de medidas urgentes de liberalización del
comercio y de determinados servicios, la Ley 12/2012 y la distinción entre
comunicación previa, declaración responsable y licencia municipal, t por esa razón se
trae a colación en este informe.

El recurrente considera que la actividad de velatorio no está incluida en los

supuestos del Anexo VII de la Ley de 2006 de protección ambiental de Aragón, ni le es
de aplicación porque no es una actividad clasificada y, además, los servicios de pompas
fúnebres están recogidos en el anexo de la Ley 12/12, con lo que es suficiente la
presentación de una comunicación previa, como así presentó, comunicando el inicio de
la actividad.

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 La sentencia aclara que tanto las declaraciones responsables como las
comunicaciones previas no tienen la capacidad de intimar a la administración para
autorizar a priori algo, sino que su esencia es el ejercicio de una actividad sin necesidad
de autorización previa. La única actuación municipal consistiría en una reacción a
posteriori, en pleno ejercicio de la actividad, a través de la actividades de vigilancia y
control que competen a la Administración.

La sentencia reconoce que la actividad de pompas fúnebres incluye diversos

servicios que la recurrente no ha concretado y, sin embargo, la denuncia de Policía
Local reconoce que se están ejercicio actividades de tanatorio y velatorio. Por esta
razón, la sentencia concluye que la actividad de tanatorio/velatorio está sujeta a previa
licencia ambiental, recordando a estos efectos la Sentencia del TSJA de 12 de julio de
2013. Confirma la postura del Ayuntamiento de Zaragoza cuando defiende que la
actividad de velatorio debe someterse a licencia ambiental de actividad clasificada
porque se trata de una actividad molesta e insalubre por riesgo de enfermedades infecto
contagiosas, vibraciones y ruido y que, por lo tanto, obró conforme a derecho cuando
procedió a la clausura de la actividad por falta de licencia municipal.

III. DOCUMENTOS RELEVANTES

- Recursos de inconstitucionalidad.

- El Pleno del TC, por providencia de 3 de marzo de 2005, admitió a trámite

recurso de inconstitucionalidad nº 709/2015, promovido por el Gobierno de
Cataluña contra los arts. 34.3, 5 y 6; 35.4 y 7; 65; 69.j).6 y, por conexión, artículos
73 y 74 de la Ley 9/2014, de 9 de mayo, General de Telecomunicaciones. (BOE
núm. 58, de 9 de marzo).

- El Pleno del TC, por providencia de 14 de abril de 2005, admitió a trámite

recurso de inconstitucionalidad nº 1824/2015, promovido por el Presidente del
Gobierno contra determinados apartados del art. 1 de la Ley 2/2014, de 20 de junio,
de modificación de la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias y de
medidas para garantizar el derecho a la vivienda. (BOE núm. 92, de 17 de abril).

- Cuestiones de inconstitucionalidad.

- El Pleno del TC, por providencia de 14 de abril de 2015, admitió a trámite

cuestión de inconstitucionalidad nº 504/2015, planteada por la Sala de lo

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Contencioso Administrativo del T.S.J. de Cantabria, en el procedimiento ordinario
núm. 1749/1998, en relación con el art. 65 bis.1 de la Ley de Cantabria 2/2001, de
25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de
Cantabria, añadido por el art. 1 de la Ley 4/2013, de 20 de junio, en cuanto dice
“órdenes de demolición judiciales”. (BOE núm. 95, de 21 de abril).

- El Pleno del TC, por providencia de 14 de abril de 2015, admitió a trámite

cuestión de inconstitucionalidad nº 1044/2015, planteada por la Sala de lo
Contencioso Administrativo del T.S.J. de Cantabria, en el procedimiento ordinario
núm. 1131/2001, en relación con el art. 65 bis.1 de la Ley de Cantabria 2/2001, de
25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de
Cantabria, añadido por el art. 1 de la Ley 4/2013, de 20 de junio, en cuanto dice
“órdenes de demolición judiciales”. (BOE núm. 95, de 21 de abril).

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