INGENIERIA DE VALUACIÓN ING.

ALEJANDRO CRISPIN GOMEZ

II. VALUACIÓN
2.1 CONCEPTOS BÁSICOS, TIPOS DE VALUACIÓN. FORMAL y ORDINARIA.

Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito

tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características
en determinada fecha para establecer su justiprecio de acuerdo a las normas del
Reglamento. Justiprecio es la estimación del valor razonable y justo de un bien.

El Reglamento Nacional de Tasaciones alcanza a los bienes que pueden ser

objeto de medida, y cuyo valor puede determinarse por comparación con otros
bienes semejantes que tienen valores fijos establecidos por normas obligatorias o
de general aceptación en el mercado.

El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico

de tasación que debe ser firmado por el profesional responsable; y debe constar
de tres grandes secciones:
- Memoria Descriptiva.
- Valuación.
- Anexos.

En cada Título del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú se desarrolla la

información requerida en cada una de éstas secciones.

Los valores arancelarios por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que
han sido determinados por el Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA) y
aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

El valor de mercado es el precio más alto, expresado en términos de dinero, que

una propiedad que ha sido expuesta para la venta, pueda producir al haber
encontrado al comprador dentro de un tiempo razonable; y de manera tal que el
adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser
destinada la propiedad y sea apta para ello.

La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de

todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras
complementarias y eventuales valores intangibles. A los componentes físicos se
les aplicará, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad y estado
de conservación que están determinados en el Reglamento; y los valores
intangibles, si los hubiere, deberán ser determinados y justificados debidamente
por el perito.

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Se llama valuación reglamentaria a aquella que utiliza como información de

precios los llamados << aranceles >> en el caso de precios de terrenos y <<
valores oficiales de la construcción >> en el caso de precios de la edificación.

El informe de la valuación, debe desarrollar los siguientes rubros:

A. Memoria Descriptiva.
B. Valuación.
- Valuación de terreno.
- Valuación de la edificación.
- Valuación de las obras complementarias.
- Valuación de instalaciones fijas y permanentes.
- Valores intangibles si los tiene.
C. Anexos.
D. Fotografías.
E. Otros.

A. MEMORIA DESCRIPTIVA
La Memoria Descriptiva comprende:
- Nombre del propietario.
- Nombre de la persona que solicita la tasación.
- Objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada.
- Fecha a la cual está referida la tasación.
- Ubicación.
- Linderos y perímetro.
- Área del terreno.
- Zonificación y uso actual del predio.
- Infraestructura de servicio urbano que posee el predio.
- Descripción de la distribución de las plantas (pisos).
- Descripción de las edificaciones.
- Estado de conservación.
- Servidumbres.
- Antigüedad de la construcción.
- Inscripción en los Registros Públicos en los casos de requerirse.
- Observaciones.

DESCRIPCIÓN DE ALGUNOS RUBROS IMPORTANTES DE LA

MEMORIA DESCRIPTIVA.

UBICACIÓN:
En la ubicación del predio se considera el departamento, la provincia, el distrito al
que pertenece, el nombre de la urbanización, asociación, cooperativa,
asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vías
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públicas a las cuales les da frente, y eventualmente, él o los nombres anteriores; la

numeración municipal o la denominación de la manzana y lote correspondiente.
De no conocer la numeración municipal o la identificación del lote y manzana
dentro de la urbanización, asociación, cooperativa, o asentamiento humano en el
que está situado, se indicará la distancia entre la esquina y el extremo más
próximo del predio siguiendo la línea de fachada, con indicación de las vías
públicas de referencia.

LINDEROS Y PERÍMETROS:
La descripción de un terreno deberá precisar su forma geométrica; las medidas,
colindantes y cambios de dirección de los linderos a partir de su frente principal,
prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el
fondo.

AREA:
El área del terreno existe dentro de los linderos descritos que será expresado en
metros y decímetros cuadrados.

ZONIFCACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO:

Se describe la forma de ocupación existente en el terreno a través de la siguiente
información mínima:
Destino y uso del predio, número de plantas construidas; distribución de los
ambientes de cada planta.
Área ocupada con y sin techado, por planta y en total.

INFRAESTRUCTURA:
En la descripción de las áreas edificadas se indicará en forma ordenada, según los
casos, los sistemas y materiales en el proceso constructivo, considerando por
partidas.

ESTADO DE CONSERVACIÓN:
El estado de conservación de la edificación será calificado como muy bueno,
bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluación derivada de
los rubros mencionados en los puntos anteriores.

ANTIGÜEDAD:
Se asumirá como antigüedad de la edificación el tiempo que tiene de construida la
totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la información que podrá
obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:
a) Declaración de Fábrica.
b) Certificado de conformidad de obra.
c) Licencia de Construcción más plano de ejecución.
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d) El registro más antiguo en la propiedad inmueble, solo en los

casos en que la construcción haya sido hecha antes de la fecha
obligatoria de presentación de los documentos señalados
precedentemente.

A falta de esta información, el perito apreciará la antigüedad sobre la base de

los factores concurrentes que deberán ser indicados en el informe de valuación.

El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance
para efectuar la valuación, tales como títulos de propiedad, fichas registrales,
declaratoria de fábrica, escritura de independización y reglamento interno en los
casos de unidades inmobiliarias de la propiedad exclusiva y de propiedad
común; así como otros documentos que sean pertinentes.

2.2 INGENIERIA DE VALUACIÓN

Dentro de este rubro se efectuará la valuación de los siguientes:
- Valuación de predios urbanos.
- Valuación de predios rústicos y otros bienes agropecuarios.
- Valuación de servidumbres y usufructos.
- Valuación de propiedades industriales.

VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS

Referente a la explicación y aplicación de predios urbanos se ha explicado
ampliamente en la primera parte de lo que corresponde a valuación. En consecuencia
se continúa con la determinación de:
a) Valuación del Terreno
b) Valuación de las Edificaciones principales, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.
c) Valor Total del Predio
d) Valuación de Edificaciones bajo el régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común.

a) VALUACIÓN DEL TERRENO

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una tasación reglamentaria,
se tomará como base el <<Valor arancelario urbano>>.

A falta de un valor arancelario, se adoptará como tal el que se obtenga por

comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación, que posea
similares obras de infraestructura y que se encuentre ubicado en lugares próximos
al terreno materia de valuación, o en su defecto el perito calculará el valor en base
a criterios objetivos y técnicos.

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Para su fácil entendimiento, se desarrollará los siguientes ejemplos:

Valor del Terreno (VT) = Área * Valor arancelario urbano

V. T. = Área * V. A. U.

CASO 1: Cuando el lote de terreno urbano tenga un solo frente a vías pública, se
valuará de la siguiente manera (Art. II.C 24, del RNT del Perú):

1.a.- El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor de terreno (VT).
1.b.- El exceso del área, si hubiera se multiplica por el 50 % del valor del
terreno.
1.c.- En caso de ser necesario se aplicará los artículos II.C.28, II.C.29, II.C.30
del R.N.T. del Perú.

Ejemplo Nº 1: Considerando el caso a).-

ZZ
A = 8 x 20 = 160 m2.
V.A.U. = Valor Arancelario Urbano
XX AA 20 m. YY V. T. = 160 m2 x V. A. U.

Ejemplo Nº 2: Considerando el caso b).-

ZZ A = 8 x 50 = 400 m2
A´ = 3 x 82 = 192 m2 < 400 m2
VT1 = 192 m2 x V. A. U.
VT2 = (400 – 192) x (50 % VAU.)
XX 50 m YY VT2 = 208 m2 x ( 50 % VAU)

V. T. = VT1 + VT2

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Ejemplo Nº 3: Considerando el caso c).- (II.C.27): Cuando el terreno tenga un frente

menor al lote normativo mínimo (6 metros) vigente.

ZZ 5.50 m < 6.00 m

Frente
V.T. = A VAU
6.00
XX 20.0 m YY
5.50
V.T. = A VAU
6.00
V.T. = A 0.9167 VAU
5.50 A = 5.50 x 20 = 110 m2

110
20 15m BIEN!
5.50

Ejemplo Nº 4: Considerando el caso c).- (II.C.28): Cuando los terrenos tengan una
profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros.

ZZ A = 5.50 x 10.00 = 55.00 m2

55.00
10 15 m.
5.50

10.00
XX 10.0 m YY Factor: 0.667
15.00

5.50 V.T. = A 0.667 VAU

V.T. = 55.00 0.667 VAU

Ejemplo Nº 5: Considerando el caso 1.c.- (II.C.31): Si un inmueble se encuentra

situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o río, solo se considerará como el
valor del inmueble la parte no inundable del área, señalándose como límite entre ésta
y la marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marca o creciente ordinaria.

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DATOS: Long. del muro = 10.00 m.

Valor del C. A. = S/. 300.00 / m3.

(a la fecha de valuación)

Antigüedad = 40 años
Estado de conservación: Regular

Valor del Terreno = S/. 20.00 / m2.

Los datos corresponden a Enero del

2006.

METRADO:
Muro = 0.25 2.00 10.00 5.00m3

Talón = (2.00 0.25) 0.40 10.00 9.00m3

1
Placa de sujeción, cada 5.0 metros = 2u 2.00 5.00 0.20 2.00m 3
2

Volumen Total = 5.0 + 9.0 + 2.0 = 16.0 m3

Valuación del Muro (actual) = S/. 300.00 x 16 = S/. 4800.00

Utilizando la tabla del porcentaje de depreciación por antigüedad y estado

de conservación.
Observando que el material predominante es concreto armado:
- % de depreciación por antigüedad de 40 años y estado de
conservación regular corresponde: 30 % = 0.30
- Valor del Inmueble = Valor del terreno + Valor de edificación
- Valor de Edificación = S/. 4 800.00 x (1.00 – 0.30) = S/. 3 360.00
- Luego el Valor del Inmueble será: (V.I.)

V. I. = S/. 20.00/m2 x (2.0 x 10.00 m2) + S/. 3 360.00

V. I. = S/. 400.00 + S/. 3 360.00 = S/. 3 760.00

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La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentra un

perito con relación a la que figura en los títulos de propiedad, son las
siguientes:
a) En medidas lineales
- En terreno plano 0.50 %
- En terreno accidentado 0.80 %
b) En áreas
- En terreno de forma regular 2.0 %
- En terreno de forma irregular 2.5 %

En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias, el
perito utilizará en la valuación las medidas y áreas reales, incorporándoles
a los planos que correspondan.

En caso que el perito efectúe una evaluación para la cual requiera actualizar
valores obtenidos anteriormente, podrá utilizar como factor de variación los
que corresponden al Índice General de Precios al Consumidor, desde la
fecha de elaboración de los aranceles hasta la fecha en la cual es requerida
la actualización.

CASO 2: Cuando el lote de terreno urbano, tiene más de un frente a vía

pública, se valuará de la siguiente manera:
2.1 El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno
de sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que
se indica en el Caso 1, sumándose luego los resultados parciales.
2.2 Se considerará como frente único separadamente cada uno de los
frentes que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado
en el Caso 1.
2.3 El valor del lote de terreno será el que resulte mayor de la comparación
de los casos 2.1 y 2.2.

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Ejemplo Nº 6: Sea el terreno que se encuentra ubicado en la intersección

de las Calles A y B. Donde se solicita determinar el Valor de Terreno de
acuerdo a las disposiciones legales del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú.

1.- Considerando el Acceso por la Calle A:

a) A´ = 3 x 122 = 432 m2. > 120 m2.
V.T. = 120 m2 x V.A.U. = 120 m2 x S/. 80.00/ m2
V.T. = S/. 9 600.00
b) Verificando el lado del lote de terreno:
120 12
10 15 Factor = 0.80
12 15
V.T. = 120 m2 x 0.80 x S/. 80.00/ m2
V.T. = S/. 7 680.00

2.- Considerando el Acceso por la Calle B:

a) A´ = 3 x 102 = 300 m2. > 120 m2.
V.T. = 120 m2 x V.A.U. = 120 m2 x S/. 90.00/ m2
V.T. = S/. 10 800.00
b) Verificando el lado del lote de terreno:
120 10
12 15 Factor = 0.667
10 15
V.T. = 120 m2 x 0.667 x S/. 90.00/ m2
V.T. = S/. 7 203.60
Determinando el valor máximo:
7 203.60 < 7 680.00 < 9 600.00 < 10 800.00

Valor de Terreno (según CONATA) = S/. 10 800.00 RTA.

CASO 3: Cuando el lote de terreno urbano tenga frente a un pasadizo

común o vía de dominio privado en condominio, se valuará
sumando el valor del área de dominio exclusivo el valor que le
corresponde del pasadizo común, conforme al siguiente
procedimiento:

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3.1 El valor del área de dominio exclusivo se obtiene aplicando

el procedimiento del Caso 1:, pero con un << supuesto valor
urbano>> (SVU), el mismo que se determina como sigue:

a
SVU VT (1.00 0.01d)
3.00

Donde:

SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado.

VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se

accede a la vía de dominio privado.

a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros

y centímetros, medida en el lindero de ésta con la vía
pública.
a
Si la relación 1.0 se asumirá una unidad (1.0)
3.00
como el valor de la misma.

d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano

del terreno materia de valuación, expresado en metros y
sub múltiplos, medida sobre la línea de propiedad
colindante con la vía de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de
0.5 VT se desechará éste, considerándose como mínimo
0.5 VT.

3.2 La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de

acuerdo al procedimiento señalado en el Caso 1:, y el
resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en
su defecto al frente del lote materia de valuación.

Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o

más vías públicas, para cada una de ellas se seguirá el
procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose el valor
que resulte mayor.

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Ejemplo Nº 7: Determinar el
valor del lote de terreno A, que
tiene acceso por dos pasajes, que
cada una de ellos permiten el
ingreso de dos Calles
respectivamente. Para mayor
detalle se presenta la siguiente
ubicación y dimensiones del
terreno.

Área del Terreno : A = 20.00 x 10.00 = 200.00 m2.

Distancia del terreno a la Calle A = 8.00 m.
Distancia del terreno a la Calle B = 10.00 m.

1º Efectuando la valorización considerando el acceso por el Pasaje 1:

3.00
SVU1 VT (1.0 0.01 10.00) VT 1.00 (0.90) VT 0.90
3.00

a
Se tiene que la relación 1.0 , por tanto se considera este valor.
3.00

0.90 VT > 0.50 VT ¡ BIEN ! (se considera el valor obtenido)

SVU1 = S/. 90.00 0.90 = S/. 81.00/ m2

Determinando; Según el Caso 1.a):

A´ = 3 x 4.002 = 48.00 m2 < A = 200.00 m2

V.T.1 = 48.00 m2 x SVU1 = 48.00 x 81.00

V.T.1 = S/. 3 888.00

Continuando con el caso 1.b):

V.T.2 = (200 m2 – 48 m2) x ( 0.50 SVU1 ) = 152.00 m2 x (0.50 x 81.00)

V.T.2 = S/. 6 156.00

Luego:

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V.T. = V.T.1 + V.T.2 = 3 888.00 + 6 156.00

V.T.T 1 = S/. 10 044.00

2º Efectuando la valorización considerando el acceso por el Pasaje 2:

4.00 a
SVU 2 VT (1.0 0.01 8.00) VT (0.92) VT 0.92
3.00 3.00
a
Se tiene que la relación 1.0 , por tanto se considera el valor 1.
3.00

0.92 VT > 0.50 VT ¡ BIEN ! (se considera el valor obtenido)

SVU2 = S/. 70.00 0.92 = S/. 64.40/ m2

Se determinó; Según el Caso 1.a):

A´ = 3 x 4.002 = 48.00 m2 < A = 200.00 m2

V.T.1 = 48.00 m2 x SVU2 = 48.00 x 64.40

V.T.1 = S/. 3 091.20

Continuando con el caso 1.b):

V.T.2 = (200 m2 – 48 m2) x ( 0.50 SVU2 ) = 152.00 m2 x (0.50 x 64.40)

V.T.2 = S/. 4 894.40

Luego:

V.T.T 2 = V.T.1 + V.T.2 = 3 091.20 + 4 894.40

V.T.T 2 = S/. 7 985.60

Comparando se tiene: V.T.T 1 = S/. 10 044.00 > V.T.T 2 = S/. 7 985.60

3º Efectuando la valuación, en concordancia al Art. II.C.29 del RNT. del

Perú. Considerando el Supuesto Valor Arancelario Urbano (SVAU o
SVU), el mayor valor que corresponde al acceso por el Pasaje Nº 1,
ingreso de la Calle B = S/. 81.00/ m2.

El frente del lote normativo: 6.00 m > 4.00 m.

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4.00
V.T. = 200.00 m2 x x S/. 81.00/ m2 = 10 800.00
6.00

V.T. = S/. 10 800.00

4º Efectuando la valuación, en concordancia al Art. II.C.28 del RNT. del
Perú. Cuando el fondo del terreno es menor de 15 metros y
considerando el Supuesto Valor Arancelario Urbano (SVAU o SVU), el
mayor valor que corresponde al acceso por el Pasaje Nº 1, ingreso de la
Calle B = S/. 81.00/ m2.

Siendo el Área A = 200.00 m2

Area 200.00
50.00 > 15.00 m.
Frente 4.00

Por tanto el procedimiento es según el caso 1. a) y 1. b)

Luego del análisis de las diferentes valuaciones se tiene:

V.T.T 2 = S/. 7 985.60 < V.T.T 1 = S/. 10 044.00 < V.T. = S/. 10 800.00
Entonces el Valor del Terreno será : V.T. = S/. 10 800.00 Rta.

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