Aluguéis - Taxas de Renda

Eng. Civil Milton Candeloro

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TAXA DE RENDA

Instituto de Engenharia

1º Seminário Nacional sobre Determinação de Valores de Locação – set/2012

No Método da Renda, calcula-se primeiro o valor do imóvel (o Capital Imóvel) e depois, para
chegar ao valor do aluguel, usa-se uma taxa de renda que se espera que esse capital produza.

Não adianta fazer um rigoroso estudo do Capital Imóvel se não houver certeza ou confiança na
taxa de renda praticada pelo mercado.

Essa é a fragilidade do Método da Renda

Para a escolha da taxa de renda, duas visões conceituais são possíveis:

A primeira, a mais óbvia, é a sua leitura diretamente do mercado de locação.

A segunda é através da assimilação do aluguel a um investimento financeiro como outro qualquer.

Nessa visão estabelece-se a taxa de remuneração do Capital Imóvel vinculada às taxas correntes
nos mercados financeiros.

1977 – PELLEGRINO – TAXAS COMPOSTAS

O Dr. José Carlos Pellegrino, em publicação de 1977, apresenta a composição das taxas de
renda, separando as remunerações de terreno e benfeitorias e as compõem de forma distinta,
ambas a partir de uma taxa básica que seria a corrente nos mercados financeiros gerais.

Sua composição leva em conta as particularidades mercadológicas de terreno e benfeitorias:

Taxas de Rendimento Liquido Anual

Capital-Terreno
Taxa básica ou pura 8,0%
Não liquidez (non-liquidity) 1,5%
Valorização natural na Capital (- ) 1 ,5%
Taxa final it = 8,0%

Capital-Benfeitoria
Taxa básica ou pura 8,0%
Não liquidez (non-liquidity) 1,5%
Depreciação física média 2,0%
Taxa de vacância 1,0%
Taxa final ib =12,5%
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Essa forma de conceituação da taxa de renda dos imóveis tem o evidente problema de não
representar o específico negócio que é a locação de imóveis que pode estar, e via de regra está,
em dissintonia com os rendimentos financeiros gerais.

A forma, portanto, mais segura de estipular as taxas de renda é a partir de informações do próprio
mercado de locações.

Lembrando que o uso do Método da Renda deve ficar restrito aos casos de impossibilidade do uso
da Comparação Direta, é imprescindível que a taxa usada tenha sido objeto de estudo anterior e
amplo de mercado específico ou semelhante.

A falta desses estudos específicos e abrangentes foi a grande deficiência na aplicação segura do
Método da Renda.

Por comodismo, usavam-se, e ainda se usam, os “tradicionais” 10% ao ano para qualquer tipo de
imóvel, a qualquer tempo, em qualquer lugar.

Por ser mais “sofisticada”, alguns textos passaram a adotar a taxa de 6% ao ano para terrenos nus
(taxa oriunda de tabela do Mapa Fiscal da Prefeitura de São Paulo).

Várias normas perpetuaram essas taxas “tradicionais”, assim como inúmeras decisões judiciais.

Tais taxas até podem ter, aqui e ali, coincidência com taxas reais de mercado, mas nada autoriza
a que isso seja afirmado com segurança.

Ao longo do tempo, algumas tentativas isoladas foram promovidas com o objetivo de, por meio
científico, estabelecer as taxas correntes para tipos específicos de imóveis.

1970 – JOSÉ CANDELORO – METRÔ

A primeira notícia que o autor tem de um estudo com vistas a estabelecer uma taxa de mercado
foi na década de 1970, quando uma desapropriação temporária de um terreno na Praça da
República foi promovida pelo Metrô para ali implantar seu canteiro de obras e a indenização a ser
calculada na Justiça seriam os aluguéis pelo período de ocupação.

Na ocasião, o saudoso irmão deste autor, José Candeloro Junior, trabalhando na perícia e não
tendo elementos nas imediações que pudessem servir de comparativos diretos para a
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determinação do aluguel e, tendo a intuição de que não se poderiam usar os “tradicionais” 10% ao
ano para o terreno nu, promoveu estudos em regiões contíguas semelhantes e, em cada uma,
calculou o valor de venda e o valor de locação de diversos terrenos nus.

A média desses elementos mostrou a taxa de renda corrente no mercado para terrenos nus, o que
pôde ser aplicado ao valor de venda do terreno então em estudo.

Apenas para notar, tal taxa andava na casa dos 4% ao ano.

1980 – ANDRE LEME GUIMARÃES

Na década de 1980, em estudo pioneiro e abnegado, o Dr. André Leme Guimarães desenvolveu
ampla pesquisa de valores de venda versus valores de locação no mercado e identificou a
significativa variação entre as taxas dos diversos padrões de construções.

Para aquela data, as taxas pesquisadas pelo engenheiro André Guimarães, para imóveis
residenciais, eram, para os diversos padrões, as seguintes (em % ao ano).

Padrão Taxa Taxa Taxa

Construtivo Média Mínima Máxima
Proletário 20,2 17,0 23,0
Modesto 13,7 12,0 15,4
Médio Inferior 10,4 9,0 11,8
Médio Comercial 7,8 7,4 8,2
Médio Superior 7,0 6,7 7,3
Fino 6,1 5,7 6,5
Luxo 5,0 4,7 3,3

Como se vê, a pesquisa do Dr. André restringiu-se a imóveis residenciais.

2003 – MILTON CANDELORO – BANCOS

Em 2003, época em que os bancos comerciais foram forçados, por determinação legal, a se
desfazerem de seus imóveis utilizados por suas agências, recorreram ao singular tipo de leilão em
que vendiam a propriedade, mas garantiam sua permanência como inquilinos por um período
posterior (de 5 a 10 anos).

Nesses leilões estipularam o valor locativo que iriam pagar pelo período futuro e colocaram em
concorrência o valor de venda dos imóveis.
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Ao fim desses leilões tinha-se uma clara fotografia do livre mercado – valor de locação e valor de
venda –, podendo-se inferir a taxa de renda que o mercado (comprador) estava disposto a aceitar.

Este autor acompanhou leilões de cinco dos grandes bancos do Brasil, coletando cerca de 180
informações de venda e locação.

Tratados estatisticamente esses dados, obteve-se a taxa média de renda de mercado para esse
tipo de imóvel (prédios comerciais com características de agência bancária).

Tal estudo mostrou não haver significativa variação da taxa com as características dos imóveis
daquele universo e resultou em uma taxa média de 10,56% ao ano, válida para a época e para
taxa de inflação de 0% ao mês.

Note-se que os 10% ao ano das “tradicionais” taxas de renda são próximos do mercado desse tipo
de imóvel, naquela época. Cópia integral desse estudo está disponível na biblioteca do Ibape/SP.

Este autor sempre entendeu que a função de fazer estudos genéricos que possam dar subsídios
aos avaliadores no dia a dia fosse de responsabilidade dos órgãos de estudo na área.

Passou, assim, o autor, anos reclamando junto ao Ibape/SP, órgão com o qual tem estreita
ligação, que se fizesse um estudo, estabelecendo taxas reais de mercado para que se pudesse
usar o Método da Renda com segurança.

2011 – OSORIO – IBAPE/SP

Pois bem, em 2011, o Ibape/SP, em trabalho coordenado pelo eng. Osório Gatto, fez um amplo e
minucioso estudo de Taxas de Renda na cidade de São Paulo, estudando a variação das
mesmas, em função das seguintes características dos imóveis:

- tipo de bairro

- tipo de imóvel

- tipo de uso (potencial)

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Segue cópia das conclusões do referido trabalho, cuja íntegra está disponível no site do Ibape/SP
(www.ibape-sp.org.br).
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Esse estudo do Ibape/SP pode e deve ser tomado como parâmetro para as avaliações em locais e
em imóveis com as características ali estudadas.

A orientação final, com relação às taxas de renda, é que as mesmas devam ser constantemente
aferidas e/ou reestudadas, de forma a validar sua adequação ao longo do tempo.

MILTON CANDELORO

Engenheiro Civil - EEUM

Membro Titular do Ibape/SP
Membro do Instituto de Engenharia