Avalúo Rural Tona

DATOS GENERALES DEL AVALÚO COMERCIAL
Nº -3310
CLASE DE AVALÚO COMERCIAL
SOLICITANTE CAMILO BURBANO
DIRECCIÓN DEL INMUEBLE EL MIRADOR PLATANAL

MUNICIPIO DE TONA
DEPARTAMENTO DE SANTANDER
CLASE DE INMUEBLE LOTE RURAL
PROPIETARIO GLORIA SMIT GUALDRON SUAREZ
AVALUADOR DESIGNADO ING. MARIO FERNANDO SOTO G.
FECHA DE AVALÚO Julio 13 de 2018
EL PLATANAL Página 1 de 24
1. INTRODUCCIÓN
1.1. TIPO DE AVALÚO
De acuerdo a la solicitud el presente informe se refiere al Avalúo Comercial del

terreno en el sitio denominado EL PLATANAL en el Municipio de TONA departamento
de Santander.
1.2. DEFINICIÓN
AVALÚO COMERCIAL: Es el valor comercial del inmueble expresado en dinero,
entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían
dispuestos a pagar y a recibir DE CONTADO respectivamente por una propiedad, de
acuerdo a sus características generales, área, localización, actuando ambas partes
libres de toda necesidad y urgencia.
2. MEMORIA DESCRIPTIVA
El predio valorado se encuentra Colindando la cabecera urbana del municipio de
Tona. Sector correspondiente a zona Rural del municipio de Tona Departamento de
Santander.
2.1. PROPIETARIO
El predio objeto de avalúo pertenece a Gloria Smit Gualdron Suarez
2.2. CLASE DE INMUEBLE Y UTILIZACIÓN ACTUAL

El predio corresponde a un terreno el cual al momento de la visita, está sin ningún
tipo de construcciones, con potreros, pastos naturales y bosques nativos. Sin ninguna
explotación agrícola.
2.3. IDENTIDAD PREDIAL

El predio se distingue en las oficinas de Catastro y de Registro de Instrumentos
Públicos así:
 Predio Nº: 00-00-0007-0072-000
 Matrícula Inmobiliaria: 300- 134009
 Escritura 2506 de diciembre 16 de 2016
3. EL MUNICIPIO
Fundado el 25 de febrero de 1550, El municipio de Tona se encuentra localizado
en el Nororiente de la cuenca superior del río Lebrija, en la provincia de Soto,
Departamento de Santander, a 7 Grados 15” de Latitud Norte y 73 grados 03
“Longitud oeste del meridiano de Greenwich. La cabecera municipal está ubicada a
37 Km. de Bucaramanga, a 1.750 m.s.n.m. y con una temperatura promedio de 18
grados centígrados. Esta región hace parte de la cordillera oriental.
Limita al norte con los municipios de Charta y Vetas, al sur con Santa Bárbara,
Piedecuesta y Floridablanca, al occidente con Bucaramanga, al oriente con el
Departamento de Norte de Santander, pertenece a la provincia de Soto, tiene una
extensión de 339.37 Kms², se encuentra entre los 1.100 y los 3.700 m.s.n.m.
precipitaciones entre 760 y 1.200 mml, donde, ubicado en las zonas de vida
bosque húmedo premontano, bosque húmedo montano bajo y páramo sub andino.
En el sector rural predomina la tenencia de predios de pequeña y mediana

extensión superficiaria, de cinco y hasta 40 hectáreas, la población residente se
clasifica como pequeño y mediano productor agrícola, el grupo familiar constituye
la mano de obra disponible en la región.
4. EL PREDIO
Para acceder al predio El platanal objeto de este avalúo, es necesario hacer un
recorrido total de más o menos 1 hora 20 minutos en vehículo desde
Bucaramanga, se toma la vía que conduce a la ciudad de Cúcuta, hasta el
kilómetro 16 en donde está la “Y”, se continua por el costado izquierdo, dirección
al municipio de Tona otros 20 km en carretera angosta pavimentada excepto en
algunos tramos donde la vía ha sido afectada por anteriores deslizamientos de
tierra.
Ubicado justo en el límite urbano del municipio de TONA, el predio es de fácil acceso
y ubicación, teniendo frente sobre la vía de 29 metros aproximadamente y una
extensión plana de aproximadamente 1.5 hectareas contiguas a la cabecera urbana
del municipio y el restante en zona escarpada de bosque nativo en el cual se nutre
de nacimientos naturales de agua, el cual colinda con otros predios rurales de
vocación agropecuaria.
El inmueble se encuentra a entre los 1800 y los 2000 metros sobre el nivel del mar,
con una temperatura media anual de la zona que oscila entre los 14ºC y los 18º C.
4.2. CONSTRUCCIÓN
El predio no tiene construcciones y la única intervención encontrada son un par de
cercas de alinderaminento interno las cuales se encuentran en mal estado de
conservación.
5. ÁREAS
De acuerdo con la Información tomada de la escritura del inmueble, el área de lote
es de 86.000m2. Por otra parte de acuerdo a lo observado durante la visita y lo
reportado por el instituto agustin codazzi, el cuadro de áreas es el siguiente:
ÁREAS FISICAS APROX (He)
Para cultivos 1
semipermanentes CS
Para sistemas 5,6
Silvopastoriles SSA
Para Bosques 2
Productores- protectores
BBP
6. LINDEROS
De acuerdo a Escritura 2506 del 16 de diciembre de 2016 otorgada por la notaria
octava de Bucaramanga, los linderos del predio avaluado son los siguientes:
Por el norte: predios 00-00-0007-0040-000 y 00-00-0007-0038-000

Por el Oriente: Predio 00-00-007-0038-000
Por el Sur Quebrada Nogales y predio 00-00-0007-0071-000
Por el Occidente: Oreduis 00-00-0007-0039-000 y carretera a Tona.
7. SERVICIOS
El predio cuenta no cuenta con servicios básicos instalados, sin embargo su
colindancia con la cabecera urbana del municipio pone disposición de servicios
básicos de energía eléctrica, línea telefónica y agua. así mismo se observa irrigado
por pequeñas fuentes de agua naturales que bajan de la montaña.
El bien inmueble objeto de avalúo en el momento de la valoración no se encuentra

afectado por situaciones de degradación social, escasez de protección individual y/o
colectiva y proliferación de prácticas delictivas, que pongan en riesgo temporal o
permanente la integridad ciudadana
8. REGLAMENTACIÓN
PREDIO RURAL
USO: De acuerdo al plano del Esquema de ordenamiento territorial vigente

para el municipio de Tona, este predio se encuentra Tierra para sistemas
sillvo pastoriles y Bosque Protegido y áreas para cultivos semipermanentes. Esta
información fue ratificada en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC.
Bosque Húmedo Andino, bh - A.

Temperaturas entre 12 y 17 ºC, con precipitaciones entre 1000 y 2000 mm.
Altitudes mayores a 1800 m.s.n.m. La vegetación original en su gran mayoría ha
sido modificada y las tierras se han dedicado a actividades agropecuarias. En esta
zona de vida se encuentran importantes extensiones de bosque natural
secundario, además de rastrojos, pastos manejados, cultivos.
Esta zona ocupa un área de 698.38 has, siendo la de menor extensión dentro del
municipio, se distribuye al nororiente del municipio en las veredas de El Aburrido,
San Pedro Alto, Magueyes, Capilla Alta, San Cayetano, al Centro Oriente, Cuchilla
Alta y Bolarquí Alto y al Sur Oriente, en las Veredas de Retiro Grande y Retiro
Chiquito. Las especies principales se dan más adelante en la descripción de la
flora para esta zona de vida.
Los Bosques secundarios en esta zona poseen un total de 516.10 Ha, siendo la
segunda más grande en extensión.
Tierras de Uso Potencial Agroforestal
Es un uso ambientalmente sostenible que se convierte en una alternativa para la

economía campesina, para lograr la reconvención de usos agrícolas y ganaderos
que presentan restricciones para uso permanente.
En este uso los árboles crecen en asociación con cultivos agrícolas de los cuales
se derivan productos y servicios, entre los cuales están:
Productos forestales: madera, leña, varas, postes, etc.

Forraje: corte, ramoneo.
Alimentos: frutales, nueces, etc.
Servicios ambientales: sombrío, conservación de suelos, conservación de
humedad, ecosistemas faunísticos, mejoramiento del paisaje, etc.
Áreas para Sistemas Silvoagrícolas (SSA) y Sistemas silvopastoriles (SSPA)
Son los que combinan la agricultura y los bosques y pastos y bosques

respectivamente El Silvoagrícola, permite la siembra, la labranza y recolección de
la cosecha junto con la remoción frecuente y continua del suelo, dejándolo
desprovisto de una cobertura vegetal permanente en algunas áreas, pero dejando
el resto cubierto por árboles en forma continua y permanente. El sistema
silvopastoril no requieren la remoción continua del suelo, ni lo dejan desprovisto
de una cobertura vegetal protectora, permitiendo la explotación ganadera y
forestal simultáneamente.
Entre los sistemas silvoagrícolas están:
Establecimiento de barbechos de papa, maíz, durante el establecimiento y

crecimiento de especies arbustivo.
Los huertos familiares o cultivos mixtos
Los cultivos transitorios o semipermanentes en callejones de arbustos.
Establecimiento de pastos mejorados.
Dentro de este sistema silvopastoril se pueden establecer:
Cercas vivas con árboles y arbustos.

Bancos de leguminosas
Potreros arbolados.
Reglamentación de uso
USO PRINCIPAL Sistemas Silvoagrícolas y Silvopastoriles
Forestal Protector-Productor, Agricultura Biológica, Investigación
USOS
y Restauración Ecológica e Infraestructura básica para el uso
COMPATIBLES
principal.
USOS Agropecuario tradicional, Forestal productor, Agroindustria,
CONDICIONADOS Centros vacacionales, Vías y Minería.
USOS Agropecuario intensivo, urbanos, industriales y loteo con fines de
PROHIBIDOS construcción de vivienda.
Áreas forestales productoras - protectoras: Relictos del bosque natural(BPP)
Son áreas de aptitud forestal con restricciones de uso; no requieren la remoción

continua y frecuente del suelo; se debe mantener la cobertura de bosques
naturales o plantados, el bosque puede ser aprovechado siempre y cuando se
mantenga su función protectora para lo cual se recomienda la tala selectiva. En el
municipio se encuentra en de la formaciones altoandino y andino, cubre
extensiones por todo el territorio.
Reglamentación de uso
USO PRINCIPAL CONSERVACIÓN Y PROTECCIÓN DE LOS ECOSISTEMAS BOSCOSOS
Recreación pasiva.
USOS
Investigación controlada de los recursos forestales y conexos de fauna y flora
COMPATIBLES silvestre.
Ecoturismo.
USOS Recreación activa.
Construcción vivienda del propietario.
CONDICIONADOS Aprovechamiento productos no-maderables del bosque natural sin cortar los
árboles o arbustos.
Agropecuarios.
Agroforestales.
USOS
Forestal productor
PROHIBIDOS Loteo para parcelaciones.
Minería.
9. BASE LEGAL Y FUENTES DE INFORMACIÓN

Para la realización del presente avalúo, se analizaron previamente los documentos,
escrituras, suministrados por el solicitante del avalúo, así como también la carta
catastral y el certificado de tradición reciente expedido por la oficina de
instrumentos públicos de Bucaramanga. de los que se tomó parte de la
información contenida en el presente informe; por lo tanto, se considera que las
declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas, pues fueron
tomadas de documentos oficiales, además se tuvo en cuenta la siguiente
información:
 La normatividad vigente, Decreto Reglamentario 1420 de 1998 y Resolución

0620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC
De julio de
 Visita al predio realizada el 8 de julio de 2018
 Esquema de Ordenamiento Territorial del municipio de Tona (vigente).
 Secuencia fotográfica.
10. CONSIDERACIONES
Para calcular el valor del predio se tuvieron en cuenta entre otras las siguientes
consideraciones de orden general y particular:
1. Ubicación y zona de influencia.
2. Vías de acceso y comunicación.
3. La valoración del bien ha tenido en cuenta los terrenos que ocupa.
4. Para efectos de conformación del precio del terreno avaluado entre otros
criterios se han tenido en cuenta los conceptos de valuadores, igualmente
se hizo consulta sobre valores de terrenos con los residentes en el casco del
municipio y la Corporación Lonja de Santander.
5. Los precios de oferta para este tipo de propiedad dentro del actual mercado
de finca raíz.
6. Su topografía: Se considera que el predio presenta un gran porcentaje de
pendiente fuerte.
7. Los bosques actuales no han presentado intervención alguna por parte del
propietario, con buena cantidad de especies nativas.
8. La valoración de los inmuebles del sector está condicionada a las

circunstancias económicas actuales.
9. Las consideraciones en cuanto al orden público de la zona. En la actualidad

no se han presentado en el municipio alteración de orden público que
dificulte la movilidad de población y desarrollo de actividades agropecuarias
económicamente productivas.
10. A la fecha de este avalúo el valor general de los diferentes tipos de

transacciones está condicionada a la coyuntura que tenga comprador y
vendedor.
11. El presente avalúo no tiene en cuenta para la determinación del valor,
aspectos de orden jurídico de ninguna índole.
12. En el caso que el presente avalúo requiera sustentación ante juzgados o

cualquier otra entidad que lo requiera, se deberán pactar los honorarios
correspondientes partiendo de la base del salario mínimo legal mensual
vigente a la fecha de la sustentación, el cual deberá ser pactado y cancelado a
alianza inmobiliaria s.a.
13. Alianza avaluos s.a.s no será responsable por aspectos de naturaleza legal
que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la
misma (escrituras).
14. Alianza avaluos s.a.s no revelará información sobre la valuación a nadie

distinto de la persona natural o jurídica que solicitó el encargo valuatorio y
sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el
informe sea solicitado por una autoridad competente.
15. Se asume que los títulos de propiedad, consignados en las escrituras y

matrícula inmobiliaria son correctos como también toda la información
contenida en los documentos suministrados por el interesado, por lo tanto,
no somos responsables por la precisión de los mismos ni por los errores de
tipo legal contenidos en ellos.
16. Se asume que los propietarios han cumplido con todas las reglamentaciones
de carácter nacional, departamental o municipal y en particular aquellas
disposiciones urbanísticas que rigen en la zona que puedan afectar a la
propiedad, objeto del presente avalúo.
17. No nos hacemos responsables por cualquier diferencia que en el proceso del
avalúo se encuentre entre las dimensiones efectivas y las consignadas en
los documentos legales suministrados por el solicitante.
18. El presente avalúo está sujeto a las condiciones actuales del país y de la
localidad, en sus aspectos socioeconómicos, jurídicos, urbanísticos y del
mercado, cualquier cambio o modificación en dicha estructuración alterará
la exactitud de dicho avalúo.
19. Certificamos que alianza avaluos, sus directivos y los avaluadores que
participaron en la presente valoración, no tienen intereses financieros, ni de
otra índole en el inmueble avaluado, ni vínculos de naturaleza alguna con su
propietario, más allá de los derivados de la contratación de nuestros
servicios profesionales.
11. METODOLOGÍA AVALUATORIA

Para efectos del presente avalúo se utiliza la metodología valuatoria establecida en
el Decreto 1420 de 1998 y Resolución 0620 de 2008 del IGAC, las cuales regulan
expresamente el tema de la estimación del valor comercial de los predios.
Las metodologías allí establecidas permiten valorar los terrenos y las

construcciones levantadas en ellas.
11.1 VALORACIÓN DEL TERRENO
Teniendo en Cuenta las características del predio, se emplean la siguiente

metodología para este tipo de bien.
Al no contar con valores de mercado se acude a la consulta de expertos para

determinar el valor del terreno. Consultándose la opinión de varios profesionales, de
acuerdo a lo establecido en el Artículo 9 de la Resolución 0620 del 23 de septiembre
de 2008.
En la selección de las personas a investigar se tuvo en cuenta el conocimiento que

tienen del mercado y la idoneidad de estas, además que no tienen interés directo
en el bien avaluado.
Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria
que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas
o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
Artículo 11º.- De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de

los valores. Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de
documentos escritos, éstos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes
de ser utilizados en los cálculos estadísticos.
Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no

existir mercado. En los casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de
renta producto de la aplicación de los métodos valuatorios, la encuesta no podrá
ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la
media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es
necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente
de variación (Ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%, la
media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%; no
es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el
número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del
valor medio encontrado.
En caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular
el coeficiente de asimetría (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas) para
establecer hacía donde tiende a desplazarse la información, pero no podrá
sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.
ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS RURALES MUNICIPIO DE TONA
VALOR
DESCRIPCIÓN
VALOR VALOR ESTIMADO DESCRIPCIÓN NOMBRE TELÉFONO
No. UBICACIÓN VALOR PEDIDO %. NEG. ÁREA DE TERRENO HA CONSTRUCCIO
DEPURADO TERRENO Ha CONSTRUCC DEL INMUEBLE FUENTE FUENTE
NES
IONES
Terreno
Finca El Pino, Sin fuertemente Alex
1 $ 120.000.000 5% $ 114.000.000 16 $ 7.125.000 $0 3164684938
Vereda Pirgua construcciones quebrado. Pastos Gutiérrez
mejorados
Finca
Palestina, Terreno
pastos fuertemente
2 $ 708.000.000 20% $ 566.400.000 59 $ 8.500.000 Casa viviente $ 64.900.000 Propietario 3166981161
mejorados. quebrado. Pastos
Vereda mejorados
Arnania
Finca Terreno
Armenia. fuertemente Mercedes
3 $ 200.000.000 15% $ 170.000.000 15 $ 8.666.667 Casa $ 40.000.000 3165683168
Vereda Vegas quebrado. Pastos González
de Chiscapa mejorados
Terreno
fuertemente
Finca Cocuy. Raúl
4 $ 90.000.000 9% $ 81.900.000 10 $ 8.040.000 Casa $ 1.500.000 quebrado. 3172280911
Vereda Vegas. Villamizar
Cultivos de café.
Pastos brechiaria
Terreno
Finca La fuertemente
meseta. Casa Principal y quebrado. Ricardo
5 $ 300.000.000 18% $ 246.000.000 25 $ 7.680.000 $ 54.000.000 3155556797
Vereda establos Bosques, pastos Sepúlveda
Caragua naturales y
mejorados
Terreno
quebrado,
Finca vereda Casa principal en cultivos de café, Adelina
6 $ 260.000.000 20% $ 208.000.000 16 $ 8.000.000 $ 80.000.000 3165556797
Pirgua material, corrales aguacate, Rojas
plátano, pastos
mejorados
fuente: lonja de propiedad raiz de santander PROMEDIO 8.001.944 8.000.000 Promedio Redondeado
DESVIACIÓN ESTANDAR 559.294
COEFICIENTE DE VARIC. 7%
LIMITE SUPERIOR 8.561.238
LIMITE INFERIOR 7.442.651
fuente: lonja de propiedar raiz de santander
Según la Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008 expedida por el IGAC, dice:
que cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%,
la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien;
para el presente caso se puede afirmar que teniendo en cuenta el análisis de la
muestra su comportamiento es acertado ya que el coeficiente de variación es de
7%; para el presente caso se asume el valor de la hectárea para el área de mayor
cobertura en pendiente y con reglamentación SSA sistema silvo pastoril y
corresponde al promedio de $8.001.944,00/ha., el valor se aproxima a
$8.000.000,00/ha
NOTA: Como los predios analizados en el estudio de mercados corresponde a un
área Silvo pastoril, Para la zona de bosques se aplicó la calificación correspondiente
obteniéndose los porcentajes respectivos así:
FACTORES DE VALOR
Las variables que servirán para la calificación del predio a valorar serán las
siguientes:
Factores Puntos
TOPOGRAFÍA Y PENDIENTES 35
UBICACIÓN 10
NORMATIVIDAD Y USO 10
RECURSOS HÍDRICOS 10
ACCESIBILIDAD 20
COBERTURA VEGETAL 10
CALIDAD DE SUELOS 5
TOTAL 100
TOPOGRAFÍA
Concepto Pendiente Puntos

Plana o Suave 0% al 8% 35
Inclinada o media 9% al 15% 10
Escarpada > al 15% 5
UBICACIÓN
Concepto Puntos
Urbano
Estrato 1, 2, 3 5
Estrato 4 10
Estrato 5 15
Estrato 6 – Industrial 20
Rural
Distancia:
0 - 1 km 10
1.01 - 5 KM. 8
5.01 - 10 KM 5
Más de 10 KM. 2
NORMATIVIDAD Y USO
Concepto Puntos
Zonas Urbanas de Producción (ZU)
Genera bienes y servicios aprovechando los recursos naturales. 10
Áreas destinadas a parques de recreación activa.
Zonas Suburbanas de Producción (ZSP)
Son áreas contiguas a zonas urbanas de producción, los cuales pueden tener
vocación urbanística pero que tienen limitaciones ambientales, tales como la 8
presencia de bosques en buen estado de conservación a los cuales se les debe
asegurar su protección.
Zonas Urbanas de Recuperación para la Producción (ZRU)
Mantener las condiciones naturales de la zona y permitir los asentamientos 5
humanos que allí se encuentren.
Zonas Rurales de Recuperación para la Producción Agroforestal (ZRF)
Restablecimiento de las condiciones naturales que permiten el
3
aprovechamiento sostenible de lo recursos de la zona.
Zona de Recuperación para la Preservación (ZRP)
2
Perpetuar los recursos naturales.
Zonas de Protección (ZP)
Garantiza la preservación de cuerpos de agua y obras de control ambiental,
1
control de erosión o escarpas y taludes.
RECURSO HÍDRICO
Concepto Puntos
Abundante 10
Suficiente 5
Escasa 2
Sin agua 0
ACCESIBILIDAD
Concepto Puntos
Sobre Vía Nacional 20
Vía principal asfaltada 10
Carreteable en tierra 5
Camino de herradura 3
Difícil acceso 0
COBERTURA VEGETAL
Concepto Puntos
Cultivado 10
Silvopastoril 7
Enmalezado 5
En rastrojo 2
CALIDAD DE SUELOS
Concepto Clasificación sísmica Puntos

Permite desarrollos urbanísticos 1A–3A 5
Proyecto de manejo adecuado de 2 A – 2B – 4 A – 4C
4
suelos en desarrollos agroforestales 5 – 7 8 A – 8B
Áreas Potencialmente inundadles 6 A – 6B 2
Proyectos integrales para
1B – 1C –3B - 4B - 9 0
recuperación de laderas
VALORACIÓN AREA BOSQUE DE PROTECCION-PRODUCCION BPP
VARIABLES PUNTOS
TOPOGRAFÍA 5
UBICACIÓN 10
NORMATIVIDAD 1
RECURSO HÍDRICO 2
ACCESIBILIDAD 0
COBERTURA VEGETAL 5
CALIDAD DE SUELOS 0
FACTOR REAL 23
APLICACIÓN DE LA FÓRMULA
Vp = Fv X Pr X Ap
Vp = Valor del Predio
Fv = Factor Real
Pr = Precio de Referencia
Ap = Área del predio
Vp = 23/100 X $8000000
Vp1 = $ 1.840.000
Valor del terreno en Bosque de Protección $1.840.000 hectarea
Para el area (CS) ligeramente plana con potencial Futuro urbano :
Ahora teniendo en cuenta que el predio a valorar es un terreno en bruto y las

muestras encontradas en la zona son de terrenos netos urbanizados, le aplicamos
la fórmula del IGAC para estimar el valor del terreno en bruto partiendo del valor
del terreno urbanizado.
Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones
del mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor
del terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente formula:
V.T.B = %AU { Vtu_ - Cu}

1+g
En donde:
% AU Porcentaje área útil.

Vtu Valor del terreno urbanizado
g Ganancia por la acción de urbanizar.

Cu Costos de urbanismo.
(mas costos financieros y de obras de urbanización 70% aprox del vr)
Teniendo en cuenta lo anterior y descontando los costos que podrían implicar

convertir el área hipotéticamente apta para ser convertida en urbana, se toman
como referencia para hallar el valor del terreno en Bruto las ofertas de lotes
urbanizados disponibles en el municipio de tona encontrándose, tres lotes así:
FUENTE AREA LOTE VR OFERTA VR M2

elogio ruiz 48,75 22000000 $ 451.282
Freddy Gutierrez 72 30000000 $ 416.667
Freddy gutierrez 72 30000000 $ 416.667
promedio $ 428.205
FORMULA DEL VR. DE TERRENO URBANIZADO A VR. DE TERRENO EN BRUTO
Vtu. % g 1+g CU VTB
$ 428.205 12% 20% 1,20 $ 299.744 $ 6.639
El valor arrojado para el metro cuadrado de terreno en bruto no urbanizado es la

suma de $6.639.
No obstante lo anterior, las condiciones de mercado actuales se

presentan así:
No obstante lo anterior y teniendo en cuenta aspectos fundamentales en la

comercialización como lo es la oferta del mercado comparada con la actual
demanda, se estima que para este tipo de inmueble (loteo para urbanizar) una
oferta Regular frente a una demanda Exigua es asertiva según la Tabla de
Herweet. Teniendo en cuenta este factor la demanda se afecta negativamente:
TABLA DE HERWEET
COEFICIENTES DE OFERTA Y DEMANDA

Coeficiente Coeficiente
Situación
de Oferta de Demanda
1,65832 Exigua 0,60302
1,44224 Escasa 0,69337
1,26493 Baja 0,79056
1,11804 Moderada 0,89443
1 Balanceada 1
0,89443 Regular 1,11804
0,79056 Alta 1,26493
0,69337 Considerable 1,44224
0,60302 Excesiva 1,65832
DESCRIPCIÓN REGULAR MODERADA RESULTADO

OFERTA 0,89443 0,89443
DEMANDA 0,60302 0,60302
COEFICIENTE DE OFERTA Y DEMANDA 0,53936
Por lo anterior el valor más probable por metro cuadrado de área privada para el
predio objeto de avalúo será el producto de multiplicar el resultado obtenido por el
coeficiente de oferta y demanda así: $6.639 X 0,53936 = $3581 / m2. = 35.810.000
hectárea.
11. VALORACIÓN
Hechas las anteriores consideraciones el valor comercial del predio es el siguiente:
DESCRIPCIÓN UND DIMENSIÓN VR. UNITARIO VR. TOTAL

AREA CON USO
POTENCIAL
AGROPECUARIO CS M2 1,00 35.810.000 35.810.000
AREA USO POTENCIAL
AGROFORESTAL SSA m2 5,60 8.000.000 44.800.000
AREA PARA BOSQUES
PROTECTORES
PRODUCTORES BPP m2 2,00 1.840.000 3.680.000
VALOR TOTAL 84.290.000
SON: OCHENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL PESOS.
alianza avalúos s.a.s

MARIO FERNANDO SOTO G
Avaluador Designado
R.A.A 91292552 AVALUOS RURALES
Registro Nacional de Avaluadores – RNA N0 2031
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Avalúo Rural Tona

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DATOS GENERALES DEL AVALÚO COMERCIAL

CLASE DE AVALÚO COMERCIAL

SOLICITANTE CAMILO BURBANO

DIRECCIÓN DEL INMUEBLE EL MIRADOR PLATANAL

CLASE DE INMUEBLE LOTE RURAL

PROPIETARIO GLORIA SMIT GUALDRON SUAREZ

AVALUADOR DESIGNADO ING. MARIO FERNANDO SOTO G.

FECHA DE AVALÚO Julio 13 de 2018

De acuerdo a la solicitud el presente informe se refiere al Avalúo Comercial del

2.2. CLASE DE INMUEBLE Y UTILIZACIÓN ACTUAL

2.3. IDENTIDAD PREDIAL

 Predio Nº: 00-00-0007-0072-000

 Matrícula Inmobiliaria: 300- 134009

 Escritura 2506 de diciembre 16 de 2016

En el sector rural predomina la tenencia de predios de pequeña y mediana

Por el norte: predios 00-00-0007-0040-000 y 00-00-0007-0038-000

El bien inmueble objeto de avalúo en el momento de la valoración no se encuentra

USO: De acuerdo al plano del Esquema de ordenamiento territorial vigente

Bosque Húmedo Andino, bh - A.

Tierras de Uso Potencial Agroforestal

Es un uso ambientalmente sostenible que se convierte en una alternativa para la

Productos forestales: madera, leña, varas, postes, etc.

Áreas para Sistemas Silvoagrícolas (SSA) y Sistemas silvopastoriles (SSPA)

Son los que combinan la agricultura y los bosques y pastos y bosques

Establecimiento de barbechos de papa, maíz, durante el establecimiento y

Dentro de este sistema silvopastoril se pueden establecer:

Cercas vivas con árboles y arbustos.

Áreas forestales productoras - protectoras: Relictos del bosque natural(BPP)

Son áreas de aptitud forestal con restricciones de uso; no requieren la remoción

9. BASE LEGAL Y FUENTES DE INFORMACIÓN

 La normatividad vigente, Decreto Reglamentario 1420 de 1998 y Resolución

1. Ubicación y zona de influencia.

2. Vías de acceso y comunicación.

3. La valoración del bien ha tenido en cuenta los terrenos que ocupa.

8. La valoración de los inmuebles del sector está condicionada a las

9. Las consideraciones en cuanto al orden público de la zona. En la actualidad

10. A la fecha de este avalúo el valor general de los diferentes tipos de

12. En el caso que el presente avalúo requiera sustentación ante juzgados o

14. Alianza avaluos s.a.s no revelará información sobre la valuación a nadie

15. Se asume que los títulos de propiedad, consignados en las escrituras y

11. METODOLOGÍA AVALUATORIA

Las metodologías allí establecidas permiten valorar los terrenos y las

11.1 VALORACIÓN DEL TERRENO

Teniendo en Cuenta las características del predio, se emplean la siguiente

Al no contar con valores de mercado se acude a la consulta de expertos para

En la selección de las personas a investigar se tuvo en cuenta el conocimiento que

Artículo 11º.- De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de

Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no

fuente: lonja de propiedar raiz de santander

Concepto Pendiente Puntos

Concepto Clasificación sísmica Puntos

VALORACIÓN AREA BOSQUE DE PROTECCION-PRODUCCION BPP

Para el area (CS) ligeramente plana con potencial Futuro urbano :

Ahora teniendo en cuenta que el predio a valorar es un terreno en bruto y las

V.T.B = %AU { Vtu_ - Cu}

% AU Porcentaje área útil.

g Ganancia por la acción de urbanizar.

Teniendo en cuenta lo anterior y descontando los costos que podrían implicar

FUENTE AREA LOTE VR OFERTA VR M2

El valor arrojado para el metro cuadrado de terreno en bruto no urbanizado es la

No obstante lo anterior, las condiciones de mercado actuales se

No obstante lo anterior y teniendo en cuenta aspectos fundamentales en la

COEFICIENTES DE OFERTA Y DEMANDA