la questione relativa all’individuazione del regime giuridico dei balconi

riveste notevole importanza nella gestione condominiale degli edifici e,

spesso, assume rilevante influenza anche nella ripartizione delle spese
necessarie per la manutenzione. Al fine di consentire una corretta disamina
della fattispecie in oggetto appare utile, quindi, chiarire e specificare in via
preliminare il criterio generale secondo cui la problematica de qua va
affrontata e risolta.

Dottrina e giurisprudenza concordemente ritengono che, in materia

condominiale, il problema della ripartizione delle spese di manutenzione
dei balconi deve essere risolto di volta in volta stabilendo nel concreto se le
opere da eseguirsi concernono parti costituenti proiezione della proprietà
individuale o elementi che, per la loro attinenza alla facciata, debbono
essere considerati parti comuni dell’edificio, a norma degli artt.1117 c.c..
Nella prima tipologie rientrano tutte le opere dirette a preservare e
consentire l’utilizzo della superficie praticabile del balcone mentre,
viceversa, vanno ritenuti inglobati nella seconda categoria tutte le opere
concernenti elementi del balcone che, prospettando all’esterno
dell’edificio, hanno, perciò, inerenza con la facciata e, assieme a questa,
concorrono a conferire allo stabile, attraverso l’armonia ed unità di linee e
di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune,
economicamente valutabile e che, come tale, è autonomamente tutelabile
(cfr. per tutte come assolutamente eloquente Sent.Trib.napoli 24.02.1988).

Proprio da questa distinzione funzionale delle due strutture (interna ed

esterna) del balcone deriva il diverso regime di ripartizione delle spese
destinate alla manutenzione. Talché le spese per la manutenzione degli
elementi che riguardano l’utilizzo del singolo condomino (per es. piano di
calpestio del balcone, mensole, balaustre) saranno da attribuire in via
esclusiva a quest’ultimo mentre le spese per gli elementi assimilabili alla
facciata saranno da suddividere tra tutti i condomini in maniera
proporzionale alle singole quote di proprietà (per es.fasce marcapiano,
ringhiere, fasce in aggetto, sottoterrazze dei lastrici, etc.).

Ora, in attuazione del superiore principio, la parte esterna del balcone (c.d.
frontalino) è stata considerata con orientamento giurisprudenziale
pressoché costante un elemento imprenscindibile della facciata dello
stabile, sicché non può nutrirsi dubbio alcuno sul fatto che le relative spese
per la manutenzione debbano necessariamente porsi a carico di tutti i
condomini (cfr.Trib.Milano Sez.VIII, 1 febbraio 1988, n°1045, Trib.Milano
Sez.VIII, 14.10.1991 n°9259; Trib.Milano Sez.VIII, 7 maggio 1992, n°5102;
Trib. di Napoli, 10 novembre n°10970, Cass.18.03.1989 n°1361). Del resto,
è fin troppo pacifico che i c.d. frontalini dei balconi assicurano l’estetica
della facciata dello stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale
dell’edificio con cui si integrano in un rapporto armonico ed al quale vanno
assimilati per l’individuazione del regime giuridico applicabile. Non può
ragionevolmente dubitarsi, pertanto, che le spese di rifacimento debbano
gravare su tutti i condomini a prescindere dalla relazione funzionale del
frontalino col balcone della singola unità abitativa.

Naturalmente, l’applicazione del superiore principio relativo alla

ripartizione delle spese per il rifacimento dei frontalini non può spingersi
tanto oltre fino a coprire anche eventuali conclamate responsabilità del
singolo condomino. La legittima ripartizione pro quota della spesa per il
rifacimento o la manutenzione presuppone, infatti, che i lavori da eseguirsi
siano scaturiti dalla normale usura degli elementi edilizi o comunque da
altra causa non specificamente imputabile ad un singolo condomino,
pacifico essendo che, in caso contrario, le spese dovranno essere sopportate
solo da chi con comportamento commissivo e/o omissivo ha generato (o a
concorso nel generare) il danno da ripararsi.

Va infine precisato che l’argomento de quo non può ritenersi

compiutamente affrontato se non si ha riguardo anche alla questione dei
ponteggi necessari per l’esecuzione dei lavori.

Il costo spesso assai rilevante (ed addirittura di frequente più oneroso delle
opere stesse) di noleggio, montaggio e smontaggio dei ponteggi per opere
edilizie va sommato (e quindi ripartito fra i condomini) secondo i criteri con
cui si ripartisce il costo delle opere da eseguirsi, sempreché la ripartizione
della spesa per queste opere debba avvenire con un unico criterio (per
esempio per il rifacimento dei soli frontalini). Se però il costo delle opere
edilizie andasse scisso, perché le spese vanno ripartite con criteri diversi
(come accade per esempio quando, rifacendosi i frontalini, occorre anche
impermeabilizzare i piani di calpestio dei singoli balconi), la spesa relativa
al ponteggio andrà divisa per il totale del costo delle opere edilizie per le
quali il ponteggio si è reso necessario, ottenendo un coefficiente che,
moltiplicato per l’importo di ciascun gruppo di spese corrispondente ad un
diverso criterio di ripartizione, indicherà l’importo da aggiungere a ciascun
gruppo di spese per la voce ponteggio. Sicché, a titolo di esemplificazione
può riportarsi il seguente esempio.

Si ipotizzi una spesa di ponteggio che incida per 6 milioni sul costo
complessivo delle opere edilizie da eseguirsi per ulteriori 30 milioni: di cui
20 milioni da porsi a carico di tutti i condomini pro quota (per es.per il
rifacimento dei frontalini) e 10 milioni a carico di singoli condomini (per es.
impermeabilizzazione dei piani di calpestio di alcuni balconi). In tal caso, il
costo complessivo delle opere (36 milioni) verrebbe così distribuito:

- spese del ponteggio (6 milioni) diviso spesa totale delle opere (30 milioni)
= 0,2 (coefficiente);

- a carico di tutti i condomini 20 milioni per spese edilizie + (20 milioni

coefficiente 0,2 per il ponteggio) 4 milioni = 24 milioni in totale;

- a carico dei proprietari esclusivi dei balconi che necessitano di interventi

di impermeabilizzazione 10 milioni di opere edili + (10 milioni coefficiente
0,2 per il ponteggio) 2 milioni = 12 milioni in totale