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INFORME DE SUFICIENCIA
INGENIERO CIVIL
LIMA- PERU
2014
DEDICATORIA
A Dios, por darme fortaleza, fé y amor en cada paso de doy.
A mi padre Víctor Pachas, que con su ejemplo de vida ha sido mi motivación día a día.
A mi madre Carmen Segura, fuente de sabiduría, calma y consejo en todo el momento
difícil y ahora desde el cielo nos sigue protegiendo a toda la familia.
A mi esposa Elisa Rosa Medina, por su amor incondicional y por su apoyo mi
compañera inseparable.
A mf Hijo· Ádri-ano Pablo Pachas Medina que me enseño a entender el amor que tiene
los padres a los hijos y día a día es mi fuente de inspiración y motivación.
..
UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA
Facultad de Ingeniería Civil INDICE
ÍNDICE
Pág.
RESUMEN........................................................._.....................................3
LISTA DE GRAFICOS..............................................................................6
INTRODUCCIÓN ..................................................................................1 O
ANEXOS........................................................................................... 102
Responsabilidad Social..............................................................102
Campo Magnético.....................................................................112
RESUMEN
LISTA DE CUADROS.......................................................................Pag.
INTRODUCCIÓN
GENERALIDADES
Definición
Funciones
Objetivos principales
"El cliente debe percibir que el inmueble que adquirió satisface sus
necesidades y expectativas (precio, calidad, estilo de vida, etc.)
apreciando el servicio, el respaldo y la seriedad de la inmobiliaria"
GERENTE DE GERENTE DE
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1. G.PROYf:CTOS.
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2. ARQ.UITECTURA.
1. fl�IIIZAS.
3,. LOGISTICA. L VENTAS.
2. ·OONTl',OL GESTION.
4. �U�D. 2. MARKETING. L E'IALUACIONY
3. RIIHH.
S. POST VENTA. 3. OONTROL DE OOMPRADE
6. SEGURJt:1,!.D. VENTAS. TERRENOS.
S. SEIN'. GENf."RALES.
4.. S ERI/. AL CU ENTE.
7. !AVADO ACTIVOS. '5. TE.CNOI.OG!A.
Fuente Propia.
• Área Logística.
• Área Gestión de calidad.
• Área Post Venta.
• Área Seguridad y Salud Ocupacional en el Trabajo.
• Área de Lavado de activos.
• Área de Ventas.
• Área de Marketing .
• Área de Control administrativo de ventas.
• Área de SeNicio al cliente.
CAP�ULOI :ANTECEDENTES
Zonas Residenciales
Zonas Comerciales
• CV Comercio Vecinal.
• CZ Comercio Zonal.
• CM Comercio Metropolitano.
Zonas Industriales
Zonas de Equipamiento
• E1 Educación Básica.
• E2 Educación Superior Tecnológica.
• E3 Educación Superior Universitaria.
• E4 Educación Superior Post Grado.
• H2 Centro de Salud.
• H3 Hospital General.
• H4 Hospital Especializado.
• El terreno puede perder área útil porque tiene que dejar áreas destinadas
a pistas y aportes.
Cono aéreo:
Estudio de títulos:
Levantamiento topográfico.
Estudio de suelos
• Baja resistencia del suelo que impida que se puedan construir la cantidad
de pisos que el proyecto tiene planificado.
• Si el terreno cuenta con un relleno que se tenga que eliminar para poder
construir y que encarezca el movimiento de tierras y la cimentación del
proyecto.
• Existencia de un nivel freático muy superficial que encarezca el
movimiento de tierras y la cimentación del proyecto.
• Existencia de sales en el suelo que ataquen al concreto de la cimentación
del proyecto y que por lo tanto ésta se encarezca.
Factibilidades de servicios:
Cabida arquitectónica.
Es un diseño arquitectónico muy rápido que nos da una idea de lo que se
puede construir en el terreno que se está evaluando Gomprar.
Perfil de factibilidad:
terreno evaluado.
Costo de ventas.
Costo de marketing.
Costo de gerencias.
Supervisión de obra.
Costos legales.
Seguros.
Costos financieros y bancarios.
Venta de departamentos.
Venta de estacionamientos en superficie.
Venta de estacionamientos en sótanos.
Venta de locales comerciales.
Permite calcular la utilidad de las ventas del proyecto después de
impuestos y calcular el ROS del proyecto.
(Return Over Sales) que se calcula como: Utilidad neta después de
impuesto/ ventas totales.
Flujo de caja:
Estudio de mercado:
• El estudio de mercado es una iniciativa empresarial con el fin de hacerse
una idea sobre la viabilidad comercial de una actividad económica. El
estudio de mercado consta de 3 grandes:
Análisis del consumidor.
Análisis de la competencia.
Estrategia.
• El estudio de mercado que hace una inmobiliaria antes de comprar un
terreno analiza:
• Los proyectos de la competencia en la zona (ubicación).
• Se considera la cantidad de departamentos (por tipos) estacionamientos,
áreas de los departamentos, así como los meses para agotar stock
(velocidades de ventas) y las fechas de entregas.
• Valor de venta de los departamento (por tipos), estacionamientos y
precios por m2.
• Formas de financiamiento bancario para los clientes.
• Distribución de los departamentos, tipos de acabados y equipamiento.
• Áreas comunes con las que cuenta cada proyecto.
• En base a este estudio se valida el precio y las velocidades de ventas del
proyecto que se piensa construir en el terreno a comprar, se definen las
fortalezas y debilidades del mismo, así como las estrategias de ventas.
Acuerdos y
Preparación Estrategias Desarrollo
conclusiones
• Es lo fose más importante • Se basan en el conocimiento • Los estilos personales de • Se adoptan yflexibilizan las
de/proceso del oponente negociar tienen gran primeros ofertas
importancia
• Definir intereses • Analizar los opciones • Intercambio de concesiones
• Establecer alternativas
• Búsqueda de información y • Establecer tócticos • Formalización mediante un
datos de lo porte contrario • Neutrolízor objeciones contrato verbal o escrita
• Preparar argumentos
• Establecer los objetivos • Evaluar propuestos • Seguimiento y evo/uadón
de/procesa
• Proceso de negociación.
..
• A continuación presentamos la oferta futura organizada por segmento y
por distrito de acuerdo al estudio realizado entre los años 2012 primer
trimestre al 2013.
Distrito 1. D 2. C- 3. e 4. C+ 5. 8 6. 8+ Total
La Molina 30 30
Surquillo 129 129
Callao 132 132
El Agustino 159 159
Los Oli\Os 165 165
Barranco 174 174
Breña 254 254
Puente Piedra 112 220 332
Pueblo Libre 554 554
Chorrillos 560 560
Lima 903 903
Carabayllo 1004 103 1107
Surco 32 1418 57 1507
Ate 1560 1560
San Miguel 2914 2914
Comas 9720 9016 18736
Total general 9720 1275 11063 6897 87 174 29216
Fuente: Tinsa (2012 - 2013).
CiudadSol de Collique (TP) DH Mont Y CGYM Cl. M.Gonzales esquina con 1\1 No 10.000 280 9.720
CiudadSol de CoUique (MV) DH Mont Y CGYM Cl. M.Gonzales esquina con 1\1 No 10.000 984 9.016
Cond. Parq. De La Huaca San lose Peru Av. BrigidaSilva 199 No 3.072 384 2.352
Surco Nuevo Parámetros 1nm. Jr. Las Uvas s/n /UNI Champa No 1.846 306 l .182
Los Parques de Carabayllo Graña y Montero Av. Perimetrica No 1.200 288 912
Alto Colonial Imagina Av. Colonial 3008 No 1.148 129 903
Res. Las Torres deSta Clara [I Grupo Acuario Av. San Martín de Porras Cdn No 1.224 336 888
FlorestaSur Matellini Lider Grupo Const. Av. Matellini 467 No 752 192 560
Cond. VillaSanta Clara Besco Carretera Central Km 9.5 No 540 64 412
AltoSan Miguel Imagina Av Venezuela 5197 No 508 120 388
Concepto Atlantis Imagina Av. Universitaria Con La Mar No 675 175 325
Cond. Paseo DelSolSanta Clara Lider Grupo Const. Av. San Martin De Porras 132 No 440 180 260
Cond. Unico Paz Centenario Cl. Rebeca Oquendo 161 No 459 87 254
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Jardines de Brasil Urban Av. Brasil 1458 No 380 151 229
Cond. Res. Valle Verde Enacorp Av. Los Pinos con Geranios No 440 220 220
Barranco Villa Club Ciudaris Av. Republica de Panama 350 No 206 32 174
Cond. Parque Los Olivos Paz Centenario Cl. Huastas Alt. Cdra 48 Univ No 380 147 165
Los Parques del Agustino Graña y Montero Av. Ancash Cdra 23 No 3.389 o 159
Concepto Aquamar Imagina Av. Jose Galvez 1600 No 204 72 132
Jardines deSan Francisco Gerpal Cl. San Francisco 188 Si 236 107 129
Paseo el Mirador 1nm. Arteco Av. Combate de Angamos s/n No 321 197 124
Cond. Res. Montegrande Negocios E lnv. Belice Av. Panamericana Norte Km. No 160 14 112
Los Cerezos de Surco Siglo 21 Av. Proceres Cdra. 7 No 288 96 112
Res. Alameda del Norte 1nm. Vivienda Propia Ex FundoSan Lorenzon del V No 352 113 103
AlamedaSan Juan Urbana Perú Av. San Juan oSacorojas No 234 78 92
Villa Marina Casa Club Const. Wong Prol. Manco II Mz. B Lt. 3 No 156 78 78
Cond. Trento Urbana Perú Cl. Comandante Ladislao Espi No 126 64 62
Ed. Spazio Republica Besco Av. Paseo de la Républica s/n Si 114 57 57
Cond. Santa Ana 1nm. Casa Bonita Jr. José Antonio delSucre 590 No 84 50 34
Res. Los lnkas La Venturosa Av. Guardia CivilSur 1053 No 256 64 32
Cond. Las Lomas de La Molina Besco Cl. Conquistadores ·-3 No 159 32 30
.. Total Oferta Futura. -· .. ,,·,• 29.216
Fuente: Tinsa (2012 - 2013).
Fuente: Tinsa.
Avenidas principales
Avenidas secundarias
Calles y pasajes
Distrito
Fuente: Tinsa.
PROYECTOS EH VBITA 18
VEtlTA TRIMESTRAL (UMIDADES) 329
Fuente: Propia.
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Fuente: Propia.
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I-SOLES/m2 1,394 1,271 1,285 1,279 1,484 1,573 1,558 1,361 1,532 t,478 l,>46 1,642 1,555 2,254 2,121 2,063 2,212 2,262
Fuente: Tinsa.
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Fuente: Tinsa.
Evolución de Proyectos en Ate del 1T 2008 al 2T 2012 según su tipología.
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Fuenté: Trnsa.
DESARROLLO Y GESTION PARA REALIZAR UNA EMPRESA INMOBILIARIA 37
BACH. PEDRO PAUBLO PACHAS SEGURA
UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIER{A CAPITULO 11: DESARROLLO Y
Facultad de Ingeniería Civil GESTIOS DEL PROYECTO
03. CONDOMltllO VILLA SAtffA CLARA (ETAPAS II y 111) •ls.i 1 BE5CO EDIACACIOIIES 12.0 15.7
, - lR S.A.
11
04. CONDOMINIO PASEO DEL SOL (ETAPA 11) _,83
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UOER lll1/EI\SIOIES Y
PROYECTOS S.A. U.7 21.'1
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05. CONDOMINIO KAMPU SAflTA CLARA
' 2, ·1 Prom.: 320 Unid. 1 PROYECTOS S.A. 8.6 66.3
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06. CONDOMltllO CEtlTRAL Km 10.5 {TORRES 1 a 4) 11111111 1 5 BE5CO EDIACACIOIIES �.9 10.9
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S.A.
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07. PASEO SAtlTA CLARA {TORRES 1 y 2) 12 1
¡ 1i;6 ARTECO PERU S.A. 6.0 21.2
1
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08. CONDOMINIO LAS TORRES DE ATE lü 1 llNERSIOt!ES tlUEVA
1.6 20.7
13 AURORAS.A.(.
11
09. CONDOMltllO PRADOS DEL SOL ETAPA 1 (3 TORRES) 1
PAZ CEIITEIWUO S.A. l.4 5.2
2C 1
Stock Inicial
- Stock Actual
Fuente: Tinsa.
Cuadro N º2.12 - (Estado de obra de los Proyectos de Ate)
Estado de
Obra
CIERRE DE TERRfltO
OBRAS PREUMJIIARE5
22
OBRA GRUESA
625
ACABADOS
EIITREGA tl-lMEOIATA
o 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700
- VentaTrimestrel ° T2012
Fuente: Propia.
Relación de soles por metro cuadrado por Proyectos del distrito de Ate al
segundo trimestre del 2012.
Cuadro N º 2.13 - (Proyectos vs costo por m2 en soles)
.' 1 1 1 1 1 1
01. LAS TORRES DEWITACLARA 11 (ETAPA 2) ... .-.,. ., 1 ··1 2,633
1 1 1 1 1 1
1 1 1 1 1
02. CONDOMJNIO JARDINES DE SAIITA CLARA (ETAPAS 1, 11 y 1111 2,8 6
1 1 1 1
1 1 1 1
03. CONDOMINIO VlUA SAtlTA CLARA (ETAPAS II y 111) �131
1 1 1 1 1
1 1 1 1
04. COUDOMJtflO PASEO DEL SOL (ETAPA 111 1 2�58
1 1 1 1
1 1 1 1 Promooio
05. COtlOOMltuO KAMPU SANTA CLARA 1,l 30 ; Distrital {At9):
1
1 1 1 2,262 SolQs/m2
1 1 1
06. CONDOMltllO CEllTRAL Km 10.5 (TORRES I a 4) .. 2,�43
1 1 1 1 1
1 1 1 1
07. PASEO SAtlTA CLARA (TORRES 1 y 2)
1
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Fuente: Propia.
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1 LAS TORRES DE SANTA CLARA 11 (ETAPA 2) X X X X X 5 2,633 57.7 6.�
2 COllOOMltUO JARDINES DE SAi-iTA CLARA (ETAPAS 1, 11 y 111) X X X X X X X 7 2,816 7.2 2.31'
3 CONOOMlt·UO VIUA SANTA CLARA (ETAPAS II y 111) X X X X X X 6 2,181 22.4 6.41'
4 CONOOMltUO PASEO DEL SOL (ETAPA 11) X X X X X X 6 2,158 10.0 4.6%
5 CONDOMIMIO KAMPU SAtlTA CLARA X X X X X X X X 8 1,830 3.6 1.51'
6 COllDOMIMIO CEHTRAL Km 10.5 (TORRES 1 a. 4) X X X X X X 6 2,f43 17.6 9_2,o¡
7 PASEO SAtlTA CLARA (TORRES 1 y 2) X X X X X X 6 2;134 7.4 4.7"
8 COllOOMINIO LAS TORRES DE ATE X X X X 4 2, 106 6.4 4.8.."
9 COHDOMll·UO PRADOS DEL SOL ETAPA 1 (3 TORRES) X X X X X X X X X 9 2,378 23.2 19.4%
10 CASA CLUB RECREA tera ETAPA X X X X .X X X X X X X 11 2,571 34.7 6.6%
PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN
Fuente: Propia.
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COHDONINIO Vt1.LA
CONDOMINIO
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(ETAPAS II y 111) ETAl'AI
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1,700 1,900 2,100 2,300 2,500 2,700 2,900
Soles/m2
Fuente: Tinsa.
Estudio con fichas de Mapeo por proyectos del distrito de Ate.
Grafico N º 2.5 - (Proyecto Torres de Santa Clara)
Sll'UQDEc..\
TIPOlOGIAS
Fuente: Propia.
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FEOiAEN'IREG\ESlll..lAOA
- ·-· . ·- ABRIL2013
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TlPOLOGIAS
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Fuente: Propia.
SJN80DEGA
TlPOLOGIAS
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Fuente:.Propia.
TIPOLOGIAS
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PROl<EDIO VEltDIO.UA
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(UKIDJMES) 2T1012
Fuente: Propia.
TIPOLOGIAS
Fuente: F?Jopia.
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TIPOLOGIA.S
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Fuente: Propia.
Grafico N º 2.11 - (Proyecto Paseo Santa Clara Torre)
PASEOSANTAQAIIA TQRIE 1 Y 2.
TIPOLOGIAS
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Fuente: P'i"opia.
DESARROLLO Y GESTION PARA REALIZAR UNA EMPRESA INMOBILIARIA 43
BACH. PEORO PAUBLO PACHAS SEGURA
UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERfA CAPITULO 11: DESARROLLO Y
Facultad de Ingeniería Civil GESTIOS DEL PROYECTO
(DHDOM
_ INIO WTORRESDEATE
TIPOLOGIAS
Fuente: Propia.
Grafico N º2.13 - (Proyecto Prados del Sol)
CONDOMINIO PltADOS DEI. SOL ETAPA l
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TIPOLOGIAS
(TIPOLOGIA)
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Fuente: P-ropia.
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TIPOLOGIAS
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l'ECIIA. (\11"5l 20U.3T
Fuente: Propia.
En este capítulo mencionaremos todos los puntos con una breve descripción a lo
que tenemos que hacerle seguimiento para llevar un adecuado control de
gestión para el correcto desarrollo inmobiliario.
Fuente: Propia.
Cuadro N º 3.17 - (Cuadro de Departamentos)
Fuente: Propia.
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Cuadro N º 3.18 - (Certificado de Parámetros)
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Fuente: Propia.
Grafico N º 3.16 - (Tipología de Departamentos 2)
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AREA UTIL: 57.90 m1
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Fuente: Propia.
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DORMIT0:10 OORMITOAIO
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Fuente: Propia.
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Costo de Terreno
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IGV
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Conslruido
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Ventas
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10.3%
Costo�
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Terrtno SI. 564 /m' Arutffleno 3.982,454 3,982,454 180.3 9.5% 11.9'
Alcabala 3.0% Precio ternno 119,474 119.474 5.4 0.3% 0.4�
Coauion Cormaje 18.0% 2.50% Precio terreno 99,5&1 17.921 117,482 4.5 0.2% 0.3'
Gastos Notariales y Registralts 18.0% 13,750 2.475 16.225 0.6 0.0% o.o�
Impuesto Prwdial y Arbitrios 96.250 96.250 -4.4 0.2% 0.3'
Habiit.aci6n \.kbana v Cambio dt Zonificación 109 394 109 394 5.0 0.3% 0.3'
Habilitación Ufbana 27.500 27,500 1.2 0.1% 0.1'
Cambio de Zonificación 27,500 27.500 1.2 0.1% 0.1�
Compra de aportes � .... 1•1 /- .] Aporte a recfM'ntl' 54.394 54.394 25 0 1% 0.2'
acto Lieencias vtitulación 9.4% 7.0% Costo Construc.. 1.225 758 115 571 1 341 329 55.5 2.9% 3.7'
Proyecto 18.0% 3.0% Costo Construc. 525.325 94,558 619,883 23.8 1.2'4 1.6'
Licencias y titutaci6n 3.0% 4.0% Costo Construc. 700,433 21.013 721.4-46 31.7 1.7% 2 1'
Costo de Conttrucción 18.0% 22 656 817 4 078 227 26 735 o« 1.025.8 53.9% 67.,.
Oemoüción 18.0% 82 500 14.850 97 350 3.7 0.2% 0.2'
ConstruccNSn 21.559,8<17 3,880,772 25.4-40,619 976.2 51.3% 64.61
Costo d� Construcción ,xo= SC/92.85/,re l Aroa Construó.u 3.151.948 20.662,771 792.8 41.6% 52.5'
Hx!iflbción Urbana ,a.o,, To1mno 330.000 59.400 389,-4110 1'9 o.a,r. 1.0'
Gastes Gentra1H v Ulibdad del Constructo, 18 0% 21.2% c. Cnstr .. Hab Urb. 3.719 024 669.424 4.388448 168.4 8.8l4 11.1•
Adelanto de Construcción
Adelanto 18 0% n11969 776 154 5.088 124 1952 103% 129'
Arn-oftiziilaón d.d tdelanto 18 O'!. -4.311 969 -776 154 -5.088,124 -1!!5.2 �10.J�• -12.9'
......
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Conexiones Oomidliarias 367.675' 66.182' 433.857 16.6 0.9·� 1.1�
,eo,, 27.500 4 950· 32.450 12 o,.,. o.n
Ou;agüe
Elactritid3d
Reservas • lmClf'll\istOs de Construcción
18 O%
18 O%
18.0% 3.0% Construcción
68 750
271.425
646.795
12,375
48 357 .
116423
81,125
320 282
763 219
31
12.3
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1.5%
º-ª�
0.2,
1.9,
Costo de Vtntas 8.1% 3.0% Ventas 1.253 968 101 488 1 355 456 56.8 3.0% 3.�
Sala de Ventas 18.0% 0.8% Vent.is 352,060 63.371 415,431 15.9 0.8% 1.B
Sat\.;cios para la Caseta de Venias 18.0% 0 3% Ventas 135,925 24.467 160.392 62 0 3% 0.4�
Sueldos fijo dt personal de Ventas 0.3% Ventas 140,479 140,479 6.4 0.3% 0.4�
Comisionas de Ventas 1.3% Ventas 549,6611 549,669 24.9 1.3% 1.6,
Gastos dt Venias 18.0% 0.2% Ventas 75.835 13.650 89.485 3.4 0.2% 0.2l
Costo de Markttincr 18.0% 1.7% Ventas 694.680 125.042 819.722 31.S 1.7% 2.1�
Publicidad y Mtdios 18.0% 0.9% Ventas 371,467 66.864 438,331 16.8 0.9% 1.1�
Agencias 18.0% 0.0% Ventas 12.295 2..213 14.508 0.6 0.0% O.Ol
lmp,esicnes 18.0% 0.1% Ventas 25.733 4,632 30.364 1.2 0 1% O.H
Men:handising 18.0% 0.1% Venias 54.995 9.899 64.895 2.5 0.1% 0.2�
P.O.P 18.0% 0 3. % v�ntas 115,153 20,727 135.880 5.2 0.3% 0.3l
Oigñal 18.0% 0.0% Ventas 8.595 1,547 10,142 0.4 0.0% O.O!
Other exptnSU 18.0% 0.3% Ventas 106,443 19,160 125,603 4.8 0.3% 0.3�
Gerencias de Paz-Centenario SA 3.6% 5.0% Ventas 2 102 835 75 702 2.178.538 95.2 5.0% 6.3?
Gerencia Inmobiliaria Paz�nttnario SA 4.0% Ventas 1,682,268 1.682.268 76.2 4.0% 5.0l
Management Fee: Paz Corp (Chi.lt) 18.0% 1.0% Ventas 420,567 75.702 496.269 19.0 1.0% 1.�
Su--...-. de Obra 18.0% 594.000 106 920 700 920 26.9 1.4% 1.8�
Emprua de Sup-,Yisión de Obra 18.0% 59' 0001 106.920 700.920 26.9 1.4% 1.8l
Costos Fll\ancieros vio Bancarios 4.0% 266.050 10 618 276 668 12.0 0.6% 0.8�
Supef'isión del Sanco 18.0% 58.988 10,618 69,605 2.7 0.1% o�
_ lnteresH Prástamo Compra de teneno 193, 31 193.312 8.8 0.5% 0.6.
:Internes Préstamo Bancario antes desemb. ¡
Intereses Prntamo Bancario despuis destmb.
Costo de man11nimi1n10 dt cu,,tas 13.750 13.750 0.6 º-º�- o.o•
• Total dt Ear11os del P,ovtcto 3) 363.092 4 660 622 38,023 714 1.510.6 79.3% 100.0,
Fuente: Propia.
-
Cuadro Nº 3.20 - (Indicadores Financieros)
Precio de los Departamentos J.liVMtnda (51111•) "º
P.U. fint- lGVl 1Pre<:io -Venta ronc. 16111
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Fuente: Propia.
3.2.1 Anteproyecto, Proyecto de Arquitectura y todas las especialidades
En la etapa de Anteproyecto ya se debe tener el desarrollo del proyecto de
Arquitectura para poder ingresarlo a la municipalidad y poder gestionando
las licencias y permisos necesarios, con ello ya se puede solicitar la
factibilidad de servicios y realizar el desarrollo de lgs demás especialidades
como Estructuras, Eléctricas, Sanitarias, Mecánica, equipamiento en
general.
Para ingresar el anteproyecto necesitamos:
1. Información Legal del terreno.
2. Información técnica del terreno levantamiento topográfico_. con curvas de
nivel.
3. Definición de proyectistas y especialistas.
4. Factibilidades de servicio (agua, desagüe y electricidad).
5. Estudios de impacto ambiental y vial.
6. Habilitación urbana.
7. Definición del producto.
8. Anteproyecto de arquitectura.
9.- ·Af:?fObación municipal del anteproyecto de arquitectura.
1 O. Índice y bomberos.
11. Proy�cto de arquitectura y demás especialidades.
12. Proyecto de Arquitectura.
13. Proyecto de Estructuras.
14. Proyecto de Instalaciones Sanitarias.
15. Proyecto de Instalaciones Eléctricas.
16. Proyecto de Instalaciones Mecánicas.
17. Proyecto de Instalaciones de Gas.
18. Aprobación municipal del proyecto de· arquitectura y especialidades.
19. Obtención de licencias de construcción por etapas.
20. Detalles de arquitectura y especificaciones técnicas.
21. Compatibilización entre planos de las diferentes especialidades.
22. Definición de proyectistas y especialistas.
Proyecto de Estructuras
Para realizar el diseño estructural de un proyecto se deben seguir los siguientes
pasos:
• Coordinación previa con el proyectista de Estructuras.
• Envío de planos de anteproyecto de Arquitectura.
• Definición de niveles de piso terminado (NPT) del proyecto.
• Definición del sistema constructivo (anchos de muros y espesores de
losas).
• Definición de juntas de dilatación y distanciamientos.
• Entrega de planos de proyecto de arquitectura en digital para
compatibilización.
• Revisión de check list de diseño de estructuras (Gestión de Calidad)
• Entrega de planos y memoria descriptiva de estructuras sellados y
firmados.
Detalles de Arquitectura.
Los detalles de arquitectura más comunes que se deben considerar en el
proyecto son:
• Detalles de halls de acceso.
• Detalles de áreas comunes.
• Detalles de ingreso y caseta de control de ingreso.
• Detalles de carpintería de aluminio (ventanas).
• Detalles de carpintería de aluminio (mamparas).
• Detalles de carpintería de madera (puertas).
• Detalles de carpintería metálica.
• Detalles de closets.
• Detalles de cocinas.
• Detalles de baños.
·¡ • Detalles de pisos.
• Detalles de proyecto de basura.
• Detalles de jardineras.
• Detalles de impermeabilización.
• Detalles de cerramientos.
• Otros detalles.
• Detalles de arquitectura y especificaciones técnicas.
Especificaciones Técnicas
Las especificaciones técnicas están orientadas hacia la descripción de los
acabados y no hacia los procedimientos constructivos que dependen de la
metodología y organización del contratista, pero debemos tener en cuenta:
• Las especificaciones técnicas de arquitectura deben verse y corroborarse
con el cuadro de acabados y con los planos de proyecto de arquitectura,
estructuras, instalaciones eléctricas, mecánicas, instala�iones sanitarias,
instalaciones de gas.
Fuente: Propia.
Fuente: Propia.
Ejemplo de incompatibilidades
Empotre válvulas de agua Montante sanitaria en Tubería de agua que pasa por
pase vehicular closet de lavadora
Fuente: Propia.
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Fuente: 8ropia.
Resolución de interferencias
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Elemenl lDValue
Reduce los conflictos entre los diferentes sistemas y elementos en obra mediante una mejor
coordinación de las diferentes especialidades. Genera rportes de Interferencias automáticamente
Fuente: Propia.
B proyecto consta de plantas, cortes y elevaciones en B proyecto consta de un solo modelo del cual derivan
archivos separados.. plantas y cortes en un mismo archivo.
Cuando se hace un cambio, se debe modificar archivo Cuando se hace un cambio, éste aparece reflejado en
por archivo. planta. corte e isometria en simultaneo.
--Fuente: Propia.
_,... .
Actividades post-construcción:
• Culminación de planos as-built del proyecto.
• Informe de lecciones aprendidas en el proyect0.
• Informe final de gestión de calidad del proyecto.
• Informe final de seguridad del proyecto.
• Informe final de la supervisión del proyecto.
• Actualización final de los check list con lo ocurrido en el proyecto.
• Cierre de costos del proyecto.
• Elaboración del ICP con resultados finales del proyecto y aprobación de
directorio.
Vigencia de seguros, cartas fianzas y garantías:
• Mantener la póliza car de la obra hasta la entrega final de la obra.
• Mantener la carta fianza por el adelanto hasta terminar de amortizarlo.
• Mantener fianza de fiel de cumplimiento hasta recepción de obra sin
observaciones.
Gestión de marketing
¿Qué es el marketing?
El marketing es la orientación empresarial centrada en el consumidor:
• En el marketing el centro de las decisiones es un elemento externo e
incontrolable para la empresa, centrada en el consumidor.
• El marketing considera que tomar conciencia de la prioridad al
consumidor es el único medio de asegurar en el mediano y largo plazo el
éxito de la empresa (y por lo tanto asegurar beneficios financieros, un
personal contento y una capacidad productiva competente).
Visión tradicional
Producto ( 1).
Beneficio (2) ·
Fuente: Propia.
Vis�ón de Marketing
Información (1)
Producto (2)
Fuente: Propia. ·
Publicidad en exteriores:
• Búsqueda de ubicaciones de gráficas exteriores.
• Permisos municipales para gráficas exteriores.
• Instalación de gráficas exteriores.
3. 7 GESTION DE VENTAS
Gestión de ventas
¿Qué es la gestión de ventas?
La gestión de ventas es el proceso mediante el cual una empresa inmobiliaria
realiza la comercialización de sus productos con los clientes, la gestión de
ventas se orienta a:
• Los clientes.
• La fuerza de ventas.
• Las estrategias de ventas.
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Separación Desembolso
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• Elaboración del File • Formalizar políticas para el • Elaboración y archivo de la • Coordinación con los
Único de clientes. proceso de ventas. Minuta en el File de bancos y con cobranzas
clientes. para la activación de
• Unificación y • Hacer seguimiento de líneas.
actualización de campañas, promociones y • Responsable de actualizar
Maestro de Clientes por vales. el statps de clientes por • Envío de Minutas al
proyecto. proyecto. banco.
• Elaboración del reporte
• Mantención de Base de oficial para pago de • Elaboración de • Coordinación con
Datos de Clientes para Comisiones. Resoluciones Cobranzas y SAC
SAC. Desistimientos. respecto al seguimiento
• Seguimiento estricto a de ahorro de los
Indicadores de los • Responsable de clientes.
procesos. Modificaciones - cambios.
Fuente: Propia.
Servicio al cliente
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Post Venta
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·- -------------�-·- Contabilidad/
Finanzas
Servicio de. atención
Cliente �?� ' •� .�- • .::. ', ' -., -;�,' �1","·'
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•Cal/ Center
•Emai/
•Presencial
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' ' ' ,_,
-.. Ventas
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Fuente: Propia.
Grafico N º3.39 - (Funciones del Área del Cliente)
Fuente: Propia.
CONCLUSIONES
factibilidades de servicio y contar con las mismas antes del término del
proyecto.
17. Se debe entregar un adecuado producto final a los clientes para que
puedan satisfacer sus necesidades, expectativas que se le generaron al
venderle el producto, no sorprenderlos con cambios, modificaciones de
último momento, se tiene que mantener un estándar alto, darle mejoras al
producto final; debemos brindarles las adecuadas áreas comunes de
esparcimientos para nuestros clientes y sus familias, bien equipadas para
la satisfacción del cliente.
18. Es necesario tener un área de Marketing adecuada que pueda velar por
las mejoras al consumidor, y mejorar la interrelación entre la empresa y el
cliente.
20. El área del servicio al cliente se encarga de velar por el cliente y superar
las expectativas de los clientes dándoles el mejoramiento del entorno,
mejoramiento continuo del producto velar por la parte social de los
clientes, brindándoles los servicios de Post venta, servicio de atención al
cliente permanente mediante el call center, pagina web email, presencial,
generando proyectos de comunidad exitosa donde se integran a las
familias que compraron un departamento en nuestro proyecto.
RECOMENDACIONES
BIBLIOGRAFÍA
ANEXOS.
Los nuevos modelos de Gestión empresarial se le denominan
1. Gestión Socialmente Responsable.
2. Gestión con Responsabilidad Social.
Sociedad
Surgimiento
Comunidades
ONG's
'/
'Organizaciones
Estado de la
Sociedad Civil
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