Informe técnico de tasación de un predio urbano

Escuela Profesional de Ingeniería Civil

Universidad Nacional Mayor de San Marcos

Facultad de Ingeniería Geológica, Minera, Metalúrgica
Universidad Nacional Mayor de San Marcos
y Geográfica
Facultad de Ingeniería Geológica, Minera, Metalúrgica
y Geográfica
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Escuela Profesional de Ingeniería Civil
Informe técnico de tasación de un predio
urbano ubicado en el distrito de Cercado de
Informe técnico
Lima de tasación de un
- Lima
predio urbano ubicado en el distrito
de Bellavista - Callao

Asignatura: Ingeniería de Valuaciones

Profesor: Ing. Ricardo

Asignatura: Santos
Ingeniería de Valuaciones

Profesor:
Ciclo: IX Arq. José Avalos Manco

Ciclo: IX
Alumnos:

Alumno: RonaldCasariego,
 Guerrero Ricardo Dina
Pingo Amaya
 Osorio Quinte, Denys
Fecha: 04 de julio del 2017
Fecha: 13 de abril del 2019
“Año del buen servicio al ciudadano”
“Año de la lucha contra la corrupción y la
impunidad”

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ÍNDICE

1.2. NOMBRE DEL SOLICITANTE .......................................................................................... 7

1.3. NOMBRE DEL PROPIETARIO ......................................................................................... 7
1.4. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO ............................................................................. 7
1.5. OBJETO DE LA TASACIÓN ............................................................................................. 8
1.6. MÉTODO Y REGLAMENTO EMPLEADO ........................................................................ 8
1.7. FECHA DE TASACIÓN .................................................................................................... 8
1.8. UBICACIÓN DEL PREDIO ............................................................................................... 8
1.9. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL SUELO................................................................... 9
1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS.......................................................... 9
1.11. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO .......................................................................... 10
1.12. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS ................................................................... 10
1.13. PERÍMETRO ............................................................................................................. 10
1.14. ÁREA DEL TERRENO ................................................................................................ 11
1.15. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN ....................................................................................... 11
1.16. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO ...................................................................................... 11
1.16.1. Descripción general: ........................................................................................... 11
1.16.2. Distribución de planta: ....................................................................................... 11
1.16.3. Características técnicas de la edificación:.......................................................... 12
1.17. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DE EDIFICACIÓN ............................ 13
1.18. DEPRECIACIÓN ........................................................................................................ 13
1.19. SERVIDUMBRES ...................................................................................................... 14
1.20. GRAVÁMENES Y CARGAS ....................................................................................... 14
2. TASACIÓN ............................................................................................................................ 15
2.1. TASACIÓN REGLAMENTARIA ...................................................................................... 16
2.1.1. Valor del Terreno ................................................................................................ 16
2.1.2. Valor de la Edificación ........................................................................................ 16
2.1.3. Valor Total de Tasación Reglamentaria ............................................................. 19
3. ANEXOS ............................................................................................................................... 20

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1. MEMORIA
DESCRIPTIVA

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INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

VALUACIÓN COMERCIAL DE UN PREDIO URBANO UBICADO EN EL DISTRITO DE

CERCADO DE LIMA, 2019

PROPIETARIO : MARQUES MEDINA DAVID ROLANDO

SOLICITANTE : ING. RICARDO SANTOS

LOCALIZACIÓN : CALLE : MOREYRA Y RIGLOS 649

LADO : FRENTE

SECTOR : URB. BENAVIDES

DISTRITO : CERCADO DE LIMA

PROVINCIA : LIMA

DEPARTAMENTO : LIMA

TIPO DE PREDIO : URBANO

FECHA DE VALUACIÓN : 13 DE ABRIL DEL 2019

VALOR COMERCIAL : S/. 168 681.48

PERITOS : EST. GUERRERO CASARIEGO, DINA BEATRIZ

DNI.: 71705278

EST. OSORIO QUINTE, DENYS JEFFREY

DNI: 72182479

SUPERVISOR : ING. RICARDO SANTOS RODRÍGUEZ

DNI.: 07808660

Lima, 13 de abril del 2019.

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1.1. ANTECEDENTES

Mediante el Decreto Supremo N°1 de fecha 22 de enero de 1965 se creó la Caja de

Beneficios y Seguridad Social del Pescador, bajo la denominación original de “Caja de
Beneficios Sociales del Pescador”, aprobándose sus estatutos mediante la Resolución
Suprema N°011-93-TR, cuyo artículo 1° establece que la Caja de Beneficios y Seguridad
Social del Pescador es una entidad jurídica de derecho privado, con patrimonio distinto
del Estado, que tiene finalidad social reconocida por el Estado y se encarga de
administrar las prestaciones de seguridad social y los beneficios compensatorios de los
trabajadores pescadores.

En el primer gobierno de Fernando Belaúnde Terry (1965) se promulga la ley N°16694

(ratificada por la ley 17010) que otorga la exoneración del pago de toda clase de
impuestos a la Caja de Beneficios Sociales del Pescador por ser un establecimiento de
utilidad pública.

En el año 1967, don David Rolando Marqués Medina, con 20 años de su vida dedicados
a la pesca, obtiene su afiliación a la Caja de Beneficios Sociales del Pescador. Gracias al
boom pesquero de los 60´s y los programas del gobierno en favor de los trabajadores de
la pesquería, fue posible el acceso a un crédito hipotecario a través de la Caja de
Beneficios Sociales del Pescador, financiada por el Banco de la Vivienda del Perú
(BANVIP), para la compra de un terreno ubicado el Cercado de Lima, cerca de la UNMSM
(hoy Ciudad Universitaria) ubicado en el distrito de Cercado de Lima, contrato de
préstamo suscrito el 21 de abril de 1975.

El 25 de octubre de 1989 se suscribe el contrato de COMPRA VENTA Y CANCELACIÓN DE

HIPOTECA entre la Caja de Beneficios Sociales del Pescador, el Banco de la Vivienda del
Perú (BANVIP) y el comprador, don David Rolando Marqués Medina. Dicho documento
prepara la inscripción del predio a los Registros Públicos de Lima por parte de los
COMPRADORES, exonerando el pago de impuestos que afecta el mencionado contrato

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según la Ley 17010 excepto los gastos notariales que implica su inscripción en los
Registros Públicos.

Dicha inscripción registral no ha sido realizada hasta la fecha. Si bien es cierto el contrato
de Compra Venta señala en el artículo SEGUNDO la declaratoria de fábrica e
independización de un área construida de 64 m2 (se omitió el número de asiento y tomo
registral); los estudios, diseño, construcción y supervisión de las obras de ampliación no
fueron llevados a cabo por un profesional calificado, cuya función principal debió llevar
a la obtención de la licencia de construcción y posteriormente, la declaratoria de fábrica.

La formulación de una declaratoria de fábrica significa declarar ante la ley la existencia

de una construcción. Aquello antecede a la inscripción del predio en los Registros
Públicos, si nos acogemos a la ley N° 27157 sobre el saneamiento físico legal de predios
urbanos. La edificación en estudio se encuentra dentro del marco de la ley N° 27157
puesto que fue construida antes del 20 de julio de 1999.

El presente informe constituye una iniciativa para lograr la inscripción del predio en los
Registros Públicos por dos motivos: la primera, porque la inscripción protege al
propietario de un tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien, por ejemplo,
mediante una compraventa y la segunda, porque la inscripción posibilita la transferencia
del predio.

1.2. NOMBRE DEL SOLICITANTE

Sr. Ricardo Santos

1.3. NOMBRE DEL PROPIETARIO

Sr. David Rolando Marqués Medina

1.4. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO

Se cuenta con la Declaración Jurada de Impuesto Predial.

Véase en Anexo 1: Declaración Jurada de Impuesto Predial.

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1.5. OBJETO DE LA TASACIÓN

El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Reglamentario y el
Valor Comercial de una vivienda de 3 pisos de uso residencial (casa-habitación)
ubicado en calle Moreyra y Riglos en la Urbanización Benavides en el Distrito de
Cercado de Lima, perteneciente al Sr. David Rolando Marqués Medina.

1.6. MÉTODO Y REGLAMENTO EMPLEADO

La tasación del predio se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, aprobado por la R.M. Nro. 172-2016-VIVIENDA / 19 de julio del
2016; por el Método de la Tasación Directa y su modificatoria aprobada por Nº 424-
2017-VIVIENDA/ 02 de noviembre del 2017.

1.7. FECHA DE TASACIÓN

13 de abril del 2019.

1.8. UBICACIÓN DEL PREDIO

El inmueble se encuentra en la calle Moreyra y Riglos 649, Urbanización Benavides,
Distrito de Cercado de Lima, Provincia de Lima, Departamento de Lima, Perú.

(Fuente: Google Earth Pro)

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(Fuente: Google Earth Pro)

1.9. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL SUELO

La Zonificación del predio, según Plano de Uso de Suelo del distrito de Cercado de
Lima, es de RESIDENCIAL MEDIA (RM)

Véase en Anexo 2: Plano de Uso de Suelo-cercado de lima.

El uso actual del Inmueble es de casa habitación.

1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

 Parque: La edificación posee salida por el frente hacia el parque
“Urubamba”, la cual cuenta con veredas y áreas verdes, espacios recreativos
para los niños y estacionamientos.
 Veredas: Cuenta con veredas de concreto.
 Servicios: La zona cuenta con servicios públicos de agua, desagüe y
alumbrado público.

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1.11. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO

La zona es accesible a través de vías importantes como la Av. República de Venezuela y

la Av. Universitaria.

Se caracteriza por ser una zona urbana con predios de 5 pisos como máximo, material
predominante ladrillo, sistema estructural de albañilería confinada y revestimiento de
fachada con pintura convencional. Se encuentra próximo al Parque Urubamba y a
universidades como la UNMSM y la PUCP.

1.12. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

De conformidad con el Plano U: Ubicación y Localización las áreas de afectación son:

 Por el Frente: Colinda con la calle Moreyra y Riglos 649

 Por la derecha: Colinda con el lote 643
 Por la izquierda: Colinda con el lote 655
 Por el Fondo: Colinda con el lote Ezequiel Horondo Peñaranda 1804

CUADRO DE DATOS TÉCNICOS DEL ÁREA DE AFECTACIÓN

LIMITE DEL ÁREA AFECTADA DISTANCIAS PERIMÉTRICAS

PUNTO LATITUD LONGITUD DISTANCIA LONGITUD (m)
1 12° 3'30.82"S 77° 4'44.12"O 1-2 8.5
2 12° 3'31.05"S 77° 4'44.15"O 2-3 22.3
3 12° 3'31.09"S 77° 4'43.42"O 3-4 9.8
4 12° 3'30.77"S 77° 4'43.36"O 4-1 23.2

1.13. PERÍMETRO

La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es: 51.10 ml.

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1.14. ÁREA DEL TERRENO

De conformidad con el Plano U: Ubicación y Localización las áreas de Afectación son:

ÁREA TOTAL (m²) 145.17

ÁREA TERRENO AFECTADO (m²) 145.17
ÁREA TERRENO REMANENTE (m²) 0.00

1.15. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN

De acuerdo a la inspección ocular realizada por el perito y la documentación alcanzada

se tiene:

Área afectada de edificación: 90.17 m²

 Primer piso: 90.17 m²

 Segundo piso: 90.17 m²

1.16. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

1.16.1. Descripción general:
Se trata de un inmueble constituido por terreno y construcción para Casa Habitación.
El predio presenta forma rectangular y con topografía predominantemente llana. La
primera y la segunda planta son viviendas independientes.

1.16.2. Distribución de planta:

 Primer Piso:

Corresponde a un área de uso residencial cuenta con acceso principal a la calle

mediante el patio libre y una escalera hacia las plantas superiores. La vivienda
independiente consta de 01 sala-comedor, 01 cocina, dos baños completos y tres
dormitorios. Además, cuenta con un área destinada para cochera, la cual tiene
capacidad de 2 vehículos.

Además, encontramos el cerco perimétrico, el cual está conformado por albañilería

confinada, que bordea todo el perímetro.

También está la escalera de acceso a la segunda planta.

 Segundo Piso:

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Corresponde a un área de uso residencial cuenta con acceso mediante la escalera

antes mencionada. Consta de una vivienda independiente. Con 01 sala-comedor, 01
cocina, dos baños completos y tres dormitorios.

1.16.3. Características técnicas de la edificación:

Los tipos de acabado de la edificación según cada categoría se describen a continuación:

 Muros y columnas: La edificación se sostiene sobre la base de un sistema

constructivo convencional, con cimientos y sobrecimientos de concreto ciclópeo,
con columnas, vigas y escalera de concreto armado, muros de ladrillo y losa de
concreto armado.
 Techos: presenta losa aligerada de concreto armado horizontal con viguetas
unidireccionales.
 Pisos: los pisos son de parqué.
 Puertas y ventanas: las puertas y ventanas que dan al exterior de la vivienda son
de aluminio industrial y madera. Las puertas en interiores son de madera tipo
contraplacada.
 Revestimientos: las paredes interiores, exteriores y el cielo raso de la edificación
están revestidas con pintura látex y base imprimante.
 Baños: presenta 01 baño completo con mayólica blanca.
 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Instalación Eléctrica compuesta con un
sistema de alimentación y distribución del tipo empotrado, con corriente
monofásica y tablero general. Instalación Sanitaria del tipo empotrada para agua
fría; el abastecimiento de agua se realiza a través de un sistema de agua potable
indirecto pues existe un pozo cisterna y dos tanques de elevación.
 Obras complementarias:
 Cuenta con un cerco perimétrico de albañilería confinada y columnas de
concreto armado.
 El abastecimiento es indirecto, cuenta con una cisterna.
 Obras fijas y permanentes:
 La edificación cuenta con una escalera que da acceso a la planta superior, el
material predominante es el concreto armado.

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 Cuenta con una puerta de madera que sirve de acceso principal y otra puerta
levadiza para la cochera.
 La edificación cuenta con un tanque elevado de eternit.
1.17. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DE EDIFICACIÓN

De acuerdo con la inspección ocular, las instalaciones tienen un estado de conservación:

ESTADO DE
DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD
CONSERVACIÓN
Edificación 15 Bueno

1.18. DEPRECIACIÓN

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Tabla N° 01:

ESTADO DE DEPRECIACIÓN FACTOR

DESCRIPCIÓN
CONSERVACIÓN % DEPRECIACIÓN
Edificación Bueno 14 0.3

(Fuente: Reglamento Nacional de Tasaciones 2018)

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1.19. SERVIDUMBRES

No existen servidumbres de paso.

1.20. GRAVÁMENES Y CARGAS

 No aplica carga registral por incumplimiento de retiro frontal mínimo.
 No aplica carga registral por incumplimiento de áreas libres mínimas.

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2. TASACIÓN

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2.1. TASACIÓN REGLAMENTARIA

2.1.1. Valor del Terreno
 Área total del terreno: S=145.17 m2

Frente Longitud (m) Va (Soles/m2)

Moreyra y Riglos 649 8.5 211.00
Fuente: Plano predial de valores arancelarios de terrenos urbanos- Lima 2018

FRENTE LONGITUD (m) Va (soles/m2) S (m2) a2 (m2) Vt

Moreyra y Riglos 649 8.5 211.00 145.17 216.75 S/ 30,630.87

Valor del terreno

VT = S/ 30,630.87
definitivo:

2.1.2. Valor de la Edificación

Utilizamos datos de precios unitarios, publicados en el cuadro de valores unitarios
oficiales de edificación del 2018.

 1er Piso

VALOR UNITARIO DE ÁREA TECHADA

TIPO DE ACABADO CATEGORÍA COSTO POR m2
Muros y columnas C S/ 221.85
Techos C S/ 163.65
Pisos D S/ 93.30
Puertas y ventanas D S/ 80.96
Revestimientos F S/ 61.16
Baños C S/ 52.04
Instalaciones eléctricas y sanitarias E S/ 61.28
COSTO POR m2 = S/ 734.24
DEPRECIACIÓN 15% = S/ 102.79
COSTO POR m2 DEPRECIADO: VUAt x fd = S/ 631.45
ÁREA TECHADA m2 = S/ 90.97
∑ At x VUAt x fd = S/ 57,442.68

Fuente: Cuadro de valores unitarios oficiales de edificación Lima – 2018

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VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS, INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

Factor de Factor de
Costo metr.if x VUIF x
descripción Ítem Unidad Metrado oficializac depreciac
unitario fd
ión N ión
Cerco perimétrico 5 m2 122.64 243.87 0.68 86% S/ 17,490.33
escalera 53 m3 1.095 4431.07 0.68 86% S/ 2,837.46
Portones y puerta 13 m2 2.42 355.05 0.68 86% S/ 502.47
Portones y puerta 14 m2 6.6 321.69 0.68 86% S/ 1,241.62
Cisterna 24 m3 9.56 867.89 0.68 86% S/ 4,852.10
Tanque elevado 22 m3 1 1018.05 0.68 86% S/ 1,018.05

∑ At x VUAt x fd = S/ 57,442.68
∑ metr.oc x VUOC x fd = S/ 25,179.89
∑ metr.if x VUIF x fd = S/ 2,762.14
VE1 = S/ 85,384.71

 2do Piso

VALOR UNITARIO DE ÁREA TECHADA

TIPO DE ACABADO CATEGORÍA COSTO POR m2
Muros y columnas C S/ 221.85
Techos C S/ 163.65
Pisos D S/ 93.30
Puertas y ventanas D S/ 80.96
Revestimientos F S/ 61.16
Baños C S/ 52.04
Instalaciones eléctricas y sanitarias E S/ 61.28
COSTO POR m2 = S/ 734.24
DEPRECIACIÓN 15% = S/ 102.79
COSTO POR m2 DEPRECIADO: VUAt x fd = S/ 631.45
ÁREA TECHADA m2 = S/ 90.97
∑ At x VUAt x fd = S/ 57,442.68
Fuente: Cuadro de valores unitarios oficiales de edificación Lima – 2018

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS, INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

Factor de
Costo Factor de metr.if x VUIF
Descripción Ítem Unidad Metrado oficialización
unitario depreciación x fd
N
escalera 53 m3 1.095 4431.07 0.68 86% S/ 2,837.46

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∑ At x VUAt x fd = S/ 57,442.68
∑ metr.oc x VUOC x fd = S/ 0.00
∑ metr.if x VUIF x fd = S/ 2,837.46
VE2 = S/ 60,280.14
 3er Piso
VALOR UNITARIO DE ÁREA TECHADA
TIPO DE ACABADO CATEGORÍA COSTO POR m2
Muros y columnas C S/ 221.85
Techos C S/ 163.65
Pisos D S/ 93.30
Puertas y ventanas D S/ 80.96
Revestimientos F S/ 61.16
Baños C S/ 52.04
Instalaciones eléctricas y sanitarias E S/ 61.28
COSTO POR m2 = S/ 734.24
DEPRECIACIÓN 15% = S/ 102.79
COSTO POR m2 DEPRECIADO: VUAt x fd = S/ 631.45
ÁREA TECHADA m2 = S/ 90.97
∑ At x VUAt x fd = S/ 57,442.68

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS, INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

Factor de
Costo Factor de metr.if x VUIF
Descripción Ítem Unidad Metrado oficialización
unitario depreciación x fd
N
escalera 53 m3 1.095 4431.07 0.68 86% S/ 2,837.46
Parapeto 51 m2 49.99 148.56 0.68 86% S/ 3,995.51

∑ At x VUAt x fd = S/ 57,442.68
∑ metr.oc x VUOC x fd = S/ 3,995.51
∑ metr.if x VUIF x fd = S/ 2,837.46
VE2 = S/ 64,275.65

 Valor de la edificación

VE1 = S/ 85,384.71
VE2 = S/ 60,280.14
VE3= S/ 64,275.65
VE = S/ 209,940.50

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2.1.3. Valor Total de Tasación Reglamentaria

 Valor del Predio

𝑉𝐸 + 𝑉𝑇 = 𝑉𝑃

VE= S/ 209,940.50

VT= S/ 30,630.87

VP= S/ 240,571.37

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3. ANEXOS

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