Anticipo de Herencia o Anticipo de

legítima Perú

La persona que desea entregar parte de sus bienes o patrimonio en vida, puede hacerlo a
través de un anticipo de legítima o adelanto de herencia. El anticipo de herencia es un
acto de liberalidad y que se realiza a título gratuito y que no está sujeto al
impuesto de la alcabala. El anticipo de herencia está regulado en el art. 831 del
Código Civil Peruano.
La persona que desea realizar el anticipo de herencia, Anticipante, tiene que tener en
cuenta que tiene herederos forzosos, llamados, Anticipados. Los herederos forzosos son:
en grado descendiente: cónyuge e hijos; y en grado ascendiente: padres, abuelos o
bisabuelos. Es preciso tener en cuenta que a los herederos forzosos no se les puede
excluir de la herencia, sin que exista causa legítima ya sea por desheredación o por
indignidad.
Para poder realizar un adelanto de herencia, tendrá que hacerse una minuta, elaborada
por un abogado. En la minuta deberá constar la claúsula de aceptación del anticipo de la
herencia y el valor monetario de lo que se dará como adelanto. La minuta se elevará a
escritura pública ante notario, y luego deberá estar inscrita en los Registros Públicos.

Cuota de Libre Disposición

Con respecto a la herencia, existe la cuota de libre disposición o porción disponible, que
es esa parte de la masa hereditaria que no está reservada exclusivamente a los herederos
forzosos.
En el caso una persona quisiera disponer de la cuota de libre disposición de su
patrimonio, teniendo herederos forzosos, sólo podrá hacerlo, hasta la tercera parte
de sus bienes. Por ejemplo: Juan cede parte de su patrimonio a un amigo que lo cuidó
cuando estuvo muy enfermo, una fundación, un colegio, etc. o también lo puede
transmitir a un hijo, a fin de darle darle algo más, es decir, para mejorar su herencia.
En el supuesto que uno sólo tenga padres u otros ascendientes, se podría disponer
libremente hasta de la mitad de sus bienes.
Ejemplo:
Carlos tiene dos hijos Juan y Lucía. Carlos tiene 24,000 dólares.
En este escenario, Carlos podría disponer, sólo del tercio de la cuota de libre
disposición, es decir, 8,000 dólares. Carlos ha decidido entregar los 8,000 dólares a una
organización sin fines de lucro que se dedica a darles hogar a perrros abandonados. El
resto, los 16,000 dólares serían repartidos entre sus dos únicos hijos, 8,000 dólares para
Juan y 8,000 dólares para Lucía.
Tenga en cuenta que el anticipo de herencia podría ser una ventaja en el caso que los
padres quisieran repartir sus bienes o propiedades en vida y quizás evitar posibles
conflictos por la “herencia”.
Por nuestra experiencia como abogados de familia, y por los casos que hemos visto, por
un lado consideramos que es generoso que los padres deseen hacer adelanto de
herencias a sus hijos a fin de protegerlos o apoyarlos para su futuro. Sin embargo,
también hemos visto la otra parte, los hijos que habiendo recibido un adelanto de
herencia, cambian y se olvidan de sus padres, muchas veces despojándolos de sus
propios bienes.
En este caso adverso, y a fin de evitarlo, aconsejamos a los padres que se reserven el
derecho de usufructo del bien ya sea de la casa o departamento, etc. e incorporen el
derecho de reversión. El derecho de reversión, los protegería en sí, ya que tanto el padre
o la madre, podrían recuperar la casa o departamento por ejemplo que entregaron como
anticipo de herencia.
Recuerde que también puede dejar un testamento.
DECLARATORIA DE HEREDEROS Y SUCESIÓN
INTESTADA

La declaratoria de herederos, es el acto con el que se culmina un proceso legal

denominado SUCESION INTESTADA, por medio de este proceso un Notario o Juez
competente determinan quien o quienes son los familiares llamados a heredar tras la
muerte del causante

LA SUCESIÓN INTESTADA Y QUE HACER

Es el designar a los herederos legales de aquellas personas que han fallecido sin otorgar
testamento, o si éste ha sido declarado nulo, invalidado o caduco.

¿COMO TRAMITARLA?
Ante el Notario o Juez de Paz Letrado del lugar del último domicilio del causante, a
elección de los interesados.

¿QUIÉNES PUEDEN TRAMITARLO?

El presunto heredero o herederos.

¿QUÉ DISPOSICIONES LEGALES LA RIGEN?

La sucesión intestada está prevista en el artículo 815º del Código Civil, la misma que
expresa lo siguiente:
El causante fallece sin dejar testamento; o el que otorgó ha sido declarado nulo
parcialmente; ha caducado por falta de comprobación judicial; o se declara invalidada la
desheredación. El testamento no contiene institución de heredero, o se ha declarado la
caducidad o invalidez de la disposición que lo instituye.
El heredero forzoso muere antes que el testador, renuncia a la herencia o la pierde por
indignidad o desheredación y no tiene descendientes.
El heredero voluntario o el legatario muere antes que el testador; o por no haberse
cumplido la condición establecida por éste; o por renuncia; o por haberse declarado
indignos a estos sucesores sin sustitutos designados.
El testador que no tiene herederos forzosos o voluntarios instituidos en testamento, no
ha dispuesto de todos sus bienes en legados, en cuyo caso la sucesión legal sólo
funciona con respecto a los bienes de que no dispuso.

¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS?

La sucesión intestada se tramita mediante solicitud ante el Notario Público o Juez de
Paz Letrado, con firma de abogado, indicando en el petitorio, los fundamentos de hecho
y la fundamentación jurídica, además debe precisarse, cuál fue el último domicilio del
causante, y deberá acompañarse los documentos siguientes:

 Fotocopia simple del DNI del solicitante.

 Copia certificada de la partida de matrimonio del recurrente con el causante,
expedida por la Municipalidad, de ser el caso.
 Copias certificadas de las partidas de nacimiento de los hijos del causante
expedida por la Municipalidades respectivas, de ser el caso, o documento
público que contenga el reconocimiento de los presuntos herederos o la
declaración judicial si se trata de hijo extramatrimonial o adoptivo.
 Copia certificada del acta o partida de defunción del causante expedida por la
Municipalidad respectiva, o copia certificada de la Declaración Judicial de
muerte presunta.
 Certificado negativo de testamento a nombre del causante, expedido por la
Oficina Registral de Lima y Callao.
 Certificado negativo de declaratoria de herederos, a nombre del causante,
expedido por la Oficina Registral de Lima y Callao.
 Cabe aclarar, que si el causante tuvo propiedades en Provincias se deberá
acompañar los documentos siguientes:
  Certificados negativos de testamento y de sucesión intestada a nombre del
causante.
 Anotación preventiva.

Estas gestiones se tramitarán en los Registros Públicos de la Provincia respectiva donde

están ubicados los inmuebles.

¿QUÉ PASOS DEBE SEGUIR PARA SOLICITAR SUCESIÓN INTESTADA?

El Notario o Juez de Paz Letrado ordenará se extienda la anotación preventiva de la
solicitud en Registros Públicos.
El Notario o Juez de Paz Letrado mandará a publicar un aviso conteniendo un extracto
de la solicitud, el mismo que se publica uno en El Diario Oficial El Peruano y otro en un
diario de alta circulación de la Provincia.
A la solicitud de sucesión intestada, se debe acompañar una relación de los bienes
inmuebles (si los tuviere), donde se indicará el número de la ficha, fojas, tomo, asiento o
partida registral y el Distrito donde se ubica.
Finalmente, las propiedades deben estar inscritas en Registros Públicos a nombre del
causante, a fin de que se produzca el tracto sucesivo a nombre de los herederos.
Transcurrido el plazo de 15 días útiles desde la última publicación, el Notario
protocolizará lo actuado y se cursará partes al Registro de Personas Naturales y al
Registro de la Propiedad Inmueble, de ser el caso.
Pueden incluirse otros herederos dentro del proceso, durante el plazo de quince (15) días
de iniciado el trámite, debiendo acreditar su condición o calidad de heredero. El notario
o Juez de Paz Letrado pondrá en conocimiento de los solicitantes la inclusión de un
nuevo presunto heredero. Si transcurridos los diez (10) días útiles no mediara oposición
al trámite de parte de los presuntos herederos, el notario lo incluirá en su declaración y
en el tenor del acta correspondiente.
ACTA O SENTENCIA DECLARANDO HEREDEROS: Transcurridos quince días
útiles desde la publicación del último aviso, el notario extenderá un acta declarando
herederos del causante a quienes hubiesen acreditado su derecho. El Juez de Paz
Letrado en sentencia declarará a los herederos.
INSCRIPCIÓN DE LA SUCESIÓN INTESTADA: Cumplido con expedir acta de
declaratoria de herederos, el notario remitirá partes a Registro Públicos, a fin que se
inscriba la sucesión intestada. El Juez de Paz en su caso mediante oficio ordenará la
inscripción del mismo en Registros Públicos.
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
¿Cómo se transmite la propiedad mueble?

Conforme a lo prescrito en el artículo 947 del Código Civil, la transferencia de

propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor,
salvo disposición legal diferente, por lo que, en consecuencia, al estar demostrado que
los bienes embargados han seguido en poder de la demandada, el derecho de propiedad
de la actora no está probado, en aplicación de la citada norma (CAS. Nº 3202-98-Ica.
02/06/1999).

¿Cómo se transmite la propiedad inmueble?

Conforme al derecho común el artículo 949 del Código sustantivo dispone que la sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él,
salvo disposición legal diferente o pacto en contrario; y en aplicación de este
dispositivo, el derecho de propiedad del actor se constituyó con anterioridad a la medida
cautelar trabada (CAS. Nº 706-2002-Junín. 16/07/2002).

¿Puede establecerse contractualmente que los gastos registrales y notariales de la

transferencia serán a cargo del comprador?

La disposición del artículo 1549 del Código Civil, relativo a la obligación del vendedor
de perfeccionar la transferencia de propiedad del bien, no constituye norma de orden
público, pudiendo pactarse en contrario dada su naturaleza supletoria de la voluntad de
las partes. De acuerdo con ello, es válido el pacto por el cual se establece que los gastos
notariales y registrales serán de cargo de la compradora (CAS. Nº 896-96. 13/11/1997).

¿Cómo se realiza la transferencia de la propiedad vehicular?

Para que sea pertinente el artículo 947 del Código Civil sobre la transferencia de
propiedad de bien mueble, y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme a él,
es requisito previo la formalización del respectivo contrato de transferencia vehicular y
su inscripción en los Registros Públicos para ser constitutivo de derecho (CAS. Nº
2731-2002-Lima. El Peruano, 02/08/2004).
¿Puede enajenarse un bien ajeno?

La ley admite la compraventa sobre un bien ajeno, siempre que el comprador conozca
de dicha ajenidad, en cuyo caso serán aplicables las normas que regulan la promesa de
la obligación o el hecho de un tercero. Fuera de este supuesto, la venta de un bien ajeno
como propio constituye una modalidad de estafa denominada estelionato, tipificada en
el inciso 5 del artículo 197 del Código Penal. En este sentido, será nulo aquel contrato
de compraventa por el cual se pretenda transferir la propiedad de un bien ajeno como si
fuera propio, de conformidad con el inciso 4 del artículo 219 del Código Civil, que
establece la nulidad del acto jurídico que tenga un fin ilícito. La acción de nulidad podrá
ser impuesta por quien tenga interés, en este caso, el propietario del bien objeto del acto
ilícito en cuestión; acción de naturaleza distinta a la de rescisión que el artículo 1539
reserva para el comprador engañado, pudiendo ambas acciones ser ejercidas
indistintamente (CAS. Nº 1017-97-Piura. 19/10/1998).

¿El embargo en forma de inscripción impide la venta del bien?

Tratándose de un embargo en forma de inscripción sobre bien inmueble, dicha medida

no impediría la enajenación del bien gravado, ya que el nuevo propietario asumiría la
carga hasta por el monto del gravamen. Por ello, resulta evidente que la compraventa
celebrada por las demandadas resulta conforme a ley, dado que no se perjudica el
derecho de la demandante, por cuanto esta mantiene su medida cautelar incólume (CAS.
Nº 2289-2001-Lima. El Peruano, 02/12/2002).

Si la transferencia de propiedad se efectúa antes de interponerse el embargo ¿procede

la demanda de tercería?

Al existir un derecho real frente a un derecho crediticio, de carácter personal,

prevalecerá el primero. Para la oposición de derechos de diferente naturaleza sobre
inmuebles se aplican las reglas del derecho común. Si la transferencia de propiedad fue
anterior al embargo en cuestión, deviene en fundada la tercería, pues se ha embargado
un bien que ya no era de propiedad de los ejecutados, no siendo necesario, para
perfeccionar la transferencia, la inscripción de la misma (EXP. Nº 2583-99.
10/11/1999).
Los bienes de la zona común de la junta de propietarios ¿pueden ser materia de
transferencia?

No pueden ser materia de arrendamiento o transferencia las áreas que forman parte de la
zona común, sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios (CAS. Nº 13-95.
26/12/1995).

En la promesa de compraventa ¿cuál es el plazo para realizar la transferencia?

El contrato preparatorio “Promesa de compraventa” está sujeto a plazo resolutorio, toda

vez que, en este tipo de contratación, el plazo es para el mantenimiento de la promesa y
no para la exigencia de su cumplimiento. Vencido el término pactado sin que se haya
celebrado el contrato de compraventa las partes quedan liberadas de sus promesas. Por
lo mismo, aquel que prometió la enajenación del bien no puede argumentar que solo al
vencimiento del plazo estipulado podrá exigírsele la venta prometida, como sí sucedería
si dicho plazo fuera suspensivo (CAS. Nº 24-T-97. 19/09/1997).

¿Cómo se transfiere la propiedad en el retracto?

El retracto no tiene como objeto el anular la compraventa materia de la acción, sino el

de sustituir al comprador por el retrayente. Por lo que, siendo el comprador quien
adquiere el bien, será él y no el vendedor quien deba transferir su derecho al titular del
retracto (CAS. Nº 31-95-Cusco. 13/10/1995).

¿Qué normas regulan la transmisión de la propiedad por donación?

La trasmisión de propiedad por donación o anticipo de legítima se rige por normas

especiales de preferente aplicación y requiere de las formalidades ad solemnitatem que
regulan dicha transferencia (CAS. Nº 408-95. 08/08/1996).

¿Se aplican las reglas de la dación en pago a la compraventa?

Si la sentencia de vista, expresa que no todas las reglas de la compraventa son aplicables
de manera absoluta al caso de dación en pago, dicha conclusión, no niega la posibilidad
de que alguna de las normas del contrato de compraventa sean aplicadas en la dación en
pago pactada. Consecuentemente, al haber expresado el colegiado que en el presente
caso era aplicable el artículo 1561 del Código Civil, relativo a la resolución del contrato
por falta de pago del saldo, no incurre en contradicción con lo expresado anteriormente
(CAS. Nº 3698-2001-Lima. 14/11/2002).
II. Perfeccionamiento

¿En qué momento y lugar se perfecciona la compraventa?

El contrato de compraventa queda perfeccionado en el momento y en el lugar en que la

aceptación es conocida por el oferente y cuando se exterioriza la voluntad de vender y
de pagar el precio.

El derecho de propiedad no puede oponerse con éxito a la de un tercero acreedor a

través de una acción de nulidad del acto jurídico de constitución de hipoteca. Para
prevalecer un derecho de propiedad sobre el que sirvió para la constitución de la
garantía, debe invocarse la tercería excluyente en la forma que manda la ley (EXP. Nº
1626-98. 20/07/1998).

¿Cómo se acredita el perfeccionamiento de la transferencia de un bien mueble?

La desafectación de bien de un tercero, que prevee el artículo 624 del Código Procesal
Civil, solo procede cuando se acredita fehacientemente que dicho bien pertenece a
persona distinta del demandado.

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada, se efectúa con la

tradición a su acreedor y se acredita el perfeccionamiento del acto traslativo de dominio
mediante documento privado, el que produce eficacia jurídica desde la presentación del
mismo ante el notario público para que certifique la fecha o legalice las firmas (EXP. Nº
2212-98. 25/06/1998).

¿Cómo se perfecciona la transferencia de un bien mueble registrable?

De acuerdo al precepto contenido en el artículo 1549 del Código Civil, es obligación

esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido, que
en el caso de un bien mueble registrable se efectuará mediante la inscripción de la
transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el bien haya
sido entregado al comprador y el precio pagado al vendedor, la obligación de
perfeccionamiento seguirá pendiente y su incumplimiento podrá ser invocado por el
comprador como causal de resolución del contrato de compraventa (EXP. Nº 5525-99.
28/03/2000).
¿Para otorgar la escritura pública es necesario cancelar el precio?

Cuando el artículo 1549 del Código Civil establece que es obligación esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien materia de la venta, se
entiende que la transferencia del dominio se ha realizado plenamente y lo que se
persigue es la elevación a escritura pública con fines registrales. Es decir, se trata de un
acto jurídico válido que simplemente se pretende formalizar. Por lo que, el documento
privado que contenga el contrato de compraventa por el cual se transfiera la propiedad
de un bien será suficiente para amparar la demanda de otorgamiento de escritura
pública, no siendo necesario que el comprador cancele el precio del bien, pues el
vendedor mantiene su potestad de reclamar su pago o plantear la resolución de contrato
(EXP. Nº 3054-98. 23/12/1998).

La falta de pago del precio ¿impide que el contrato pueda perfeccionarse?

La falta de pago del precio del bien materia del contrato de compraventa no impide que
el comprador solicite que su contraparte formalice el acto jurídico celebrado. Según el
artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien (EXP. Nº 99-14464. 23/01/2001).

Si se pacta el levantamiento de cargas y gravámenes ¿esto forma parte de la obligación

de perfeccionar la transferencia?

Si en un contrato de compraventa el vendedor se ha obligado a sanear el bien objeto de

la transferencia mediante el levantamiento de las cargas y gravámenes que tuviera, la
ejecución de dicha obligación deberá ser entendida como parte del cumplimiento de la
obligación esencial que tiene el vendedor de perfeccionar la transferencia del bien, de
acuerdo a la norma del artículo 1549 del Código Civil. Tomando en cuenta además que
la transferencia de la propiedad del bien es una obligación elemental del vendedor, cuyo
cumplimiento es por tanto recíproco y simultáneo (salvo pacto en contrario) a la del
pago del precio a cargo del comprador, su incumplimiento otorgará a su acreedor el
derecho de suspender la ejecución de la prestación a su cargo, en aplicación de la
excepción de incumplimiento regulada por el artículo 1426 del acotado código (EXP.
Nº 2473-99. 10/12/1999).

Si el bien es entregado pero aún no se formaliza la transferencia ¿puede resolverse el

contrato?
De acuerdo al precepto contenido en el artículo 1549 del Código Civil, es obligación
esencial del vendedor, perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido, que
en el caso de un bien mueble registrable se efectuará mediante la inscripción de la
transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el bien haya
sido entregado al comprador y el precio pagado al vendedor, la obligación de
perfeccionamiento seguirá pendiente y su incumplimiento podrá ser invocado por el
comprador como causal de resolución del contrato de compraventa (EXP. Nº 5525-99.
28/03/2000).

III. Aspectos registrales

Para adquirir la propiedad ¿es necesario que se inscriba en los Registros Públicos?

Para adquirir una propiedad no es necesario que el título que la contiene se inscriba en
el registro respectivo, por cuanto la inscripción registral en nuestro sistema es
declarativa y no es constitutiva de derechos (CAS. Nº 2452- 2002-La Libertad. El
Peruano, 03/02/2003).

¿La inscripción es necesaria para perfeccionar la transferencia de la propiedad?

La demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la medida de embargo

porque lo adquirió por escritura del 21 de marzo de 1995 y la medida cautelar se
inscribió el 23 de octubre del mismo año, ya que la inscripción en los Registros
Públicos no es constitutiva de derechos, por lo que no exige dicha inscripción para que
la transferencia quede perfeccionada (CAS. Nº 1836-97-Lima. 22/05/1998).

¿Qué naturaleza jurídica tienen la inscripción de la transferencia de la propiedad?

La inscripción del embargo sobre un bien proveniente del incumplimiento de una

obligación de dar suma de dinero y la inscripción de la transferencia de la propiedad de
dicho bien, constituyen actos dirigidos a otorgar la oponibilidad registral a derechos de
carácter personal en el primer caso, y de carácter real en el segundo; entre los cuales no
será aplicable la oponibilidad que brinda la prioridad registral, por ser esta una
institución jurídica prevista solo para aquellos derechos de igual naturaleza. (CAS. Nº
1784-99-Lima. 26/10/1999).
¿Qué documentos se necesitan para la inscripción de la transferencia de la
propiedad?

Se observa el presente por cuanto se adjuntan al mismo copias simples de un proceso de

otorgamiento de escritura pública de compraventa, documentos que no dan mérito a
inscripción ni calificación; sin embargo, entendiéndose que lo que se desea registrar es
la transferencia de propiedad, deberá adjuntar, para su debida calificación, la escritura
pública de compraventa (R. Nº 462-2000-ORLC-TR. 21/12/2000).

¿Cuáles son los criterios de preferencia para determinar la propiedad de un bien?

El criterio preferencial que se establece para la concurrencia de acreedores de un mismo

bien inmueble, se sustenta en la buena fe del acreedor y en la inscripción primera del
título de transferencia de propiedad a su favor, mas no en la inscripción de una demanda
de otorgamiento de escritura pública (EXP. Nº 614-95. 10/04/1996).

¿La inscripción de la demanda de otorgamiento de escritura pública puede

oponerse a la inscripción de otro contrato de compraventa realizado con
posterioridad?

La inscripción de la demanda sobre otorgamiento de escritura pública, relativa al

perfeccionamiento de la transferencia de propiedad de un bien, será oponible a la
inscripción del contrato de compraventa de dicho bien efectuada con posterioridad, en
virtud del principio de prioridad registral, y en tanto que ambos son derechos de
naturaleza real (EXP. Nº 3607-98. 16/11/1998).

IV. Regulación en el derecho sucesorio

¿Cómo se transfiere un bien de la masa hereditaria?

Para la transferencia de un bien comprendido en la masa hereditaria, deben expresar su

manifestación de voluntad todos los coherederos de la causante, pues dichas personas
también tienen derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles. Al realizarse la
disposición por uno solo de los herederos, la misma adolece de nulidad absoluta (EXP.
Nº 4138-2000. 10/07/2001).

Si uno de los herederos transmite la propiedad sin el consentimiento de los otros ¿la
transmisión es válida?
Dada la calidad de herederos de la causante, los accionantes también tienen derechos de
propiedad sobre los inmuebles, siendo que la disposición que realiza el único heredero
adolece de nulidad absoluta, puesto que la manifestación de voluntad de los herederos
mencionados, en su calidad de copropietarios de dichos lotes, no se había exteriorizado
a efectos de configurar una transferencia válida (EXP. Nº 4138-2000. 10/07/2001).

¿Qué sucede con los bienes transferidos por el heredero aparente?

Los bienes transferidos por el heredero aparente o por uno de los coherederos a favor de
terceros, en el caso de que no se pueda reivindicar los bienes hereditarios, no son
materia de división y partición; sin embargo, el poseedor de los bienes, dentro de los
cuales debe incluirse al sucesor aparente o al coheredero, está obligado a restituir la
totalidad o parte del precio al heredero perjudicado (CAS. Nº 793-99-Ancash.
04/10/1999).

V. Pacto de reserva de propiedad

¿Cómo se realiza la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?

En un contrato de compraventa en el que el vendedor se haya reservado la propiedad del

bien hasta el momento de la suscripción de la escritura pública, esta condición
suspensiva implicará el cumplimiento de un acto relativo al perfeccionamiento de la
transferencia, que a su vez es una obligación esencial del vendedor, que junto con la
obligación del comprador de pagar el precio definen el objeto de la compraventa. Por lo
cual, la reserva de propiedad a la que se hace referencia deberá entenderse en el sentido
más adecuado a la naturaleza y objeto del acto, es decir, de conformidad con el precepto
del numeral 1583 del Código civil, que establece que en virtud del pacto de reserva de
propiedad se suspende la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien
hasta que el comprador haya pagado todo o una parte del precio convenido, teniendo
como consecuencia que el comprador adquiera automáticamente el derecho a la
propiedad del bien una vez pagado el importe del precio concertado (EXP. Nº 1018-
2001. 23/07/2001).

¿Cómo se perfecciona la transferencia en la compraventa con reserva de

propiedad?

Si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad del

bien queda reservada hasta el momento en que se efectúe la cancelación total del precio
pactado, la obligación esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedará
también supeditada al pago del precio, por lo que, mientras no se cumpla esta
obligación no podrá otorgarse la escritura pública que permita el perfeccionamiento de
la transferencia (CAS. Nº 3758-02-Lima. El Peruano 30/10/2003).

¿Quién asume el riesgo de la pérdida del bien en una compraventa con reserva de
propiedad, si es que aún no se ha cancelado el precio?

En un contrato de compraventa sobre un bien inmueble en el que se haya pactado la

reserva de la transferencia de la propiedad de este hasta el momento de la cancelación
del monto total del precio, y habiéndose entregado dicho bien al comprador a la
celebración del contrato, el riesgo de la pérdida del bien será asumido por el comprador,
aunque la misma haya acontecido por causa no imputable a ninguna de las partes, toda
vez que desde el momento en que se produce la entrega, el riesgo de la pérdida del bien
pasa al comprador, aunque el vendedor conserve aún la propiedad del mismo en virtud
de la reserva pactada (CAS. Nº 280-00-Ucayali. 12/05/2000).

¿Qué sucede si se ha pactado reserva de propiedad y aún no se ha cancelado el

precio, y el automóvil materia del contrato ocasiona un accidente?

En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien

hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien
haya sido entregado al comprador.

Si no se ha acreditado que el codemandado a la fecha del siniestro habría cancelado el

saldo del precio del vehículo materia de compraventa para que operara la transferencia a
favor de este, se colige que la empresa codemandada al momento del siniestro
conservaba aún la propiedad del vehículo; por lo tanto, el propietario del vehículo
instrumento de un accidente, asume solidariamente con el conductor, la responsabilidad
civil por los daños personales o materiales que este último hubiere ocasionado a terceros
(EXP. Nº 3345-97. 03/04/1998).

VI. Regulación en el derecho de familia

La enajenación de un bien social sin la participación del otro cónyuge ¿qué

consecuencias jurídicas tiene?

En caso de que uno de los cónyuges disponga de un bien social sin la participación del
otro nos encontraremos ante un caso de nulidad virtual, es decir, ante un acto jurídico
que se opone a una norma imperativa. En este caso no se podría equiparar la
transferencia a un contrato de bien ajeno, dado que la norma que consagra la disposición
de bienes sociales por ambos cónyuges es imperativa (CAS. Nº 2117-2001-Lima.
08/07/2002).

Si se celebra un contrato y adquiere un bien como soltero, pero se modifica dicho

contrato como casado ¿el bien es propio?

Si del contrato se observa que el inmueble fue adquirido por la cónyuge cuando esta era
soltera; en consecuencia, dicho bien resulta ser un bien propio, no importando que su
cónyuge intervenga en la modificación del contrato y en la ratificación de la garantía
hipotecaria, puesto que la transmisión del citado bien a favor de la cónyuge ya se había
perfeccionado tiempo atrás, incluso antes de la celebración de su matrimonio (EXP. Nº
44-02. 10/04/2002).

VII. Efectos frente al arrendamiento

Si vence el plazo del arrendamiento y el arrendador enajena el bien ¿el

arrendatario es precario?

El inquilino de un contrato de duración determinada, cuando ha vencido el plazo y no

desocupa el inmueble, no queda constituido en ocupante precario, porque sigue siendo
inquilino y, por consiguiente, obligado a pagar la renta, por lo que de igual manera por
la enajenación del bien arrendado, el inquilino continúa siendo arrendatario, con la
obligación de pagar la renta al nuevo propietario; (…) esto no significa que en estas dos
situaciones el propietario no puede solicitar el desalojo, sino que no lo puede hacer por
la figura del ocupante precario, porque el arrendatario no puede ser ocupante precario
(CAS. Nº 725-95-Lima. 19/06/1997).

Si la arrendadora vende el bien materia de arrendamiento ¿se produce la cesión de

posición contractual?

Habiéndose celebrado un contrato de compraventa entre la arrendadora y la adquiriente,

ahora demandante, no se produce la cesión de posición contractual prevista en el
artículo 1435 del Código Civil, pues se requiere que la otra parte preste su conformidad
(EXP. Nº 1859-99. 20/09/1999).
¿Qué sucede si se enajena un bien arrendado y el contrato de arrendamiento no
fue inscrito?

En el caso de enajenación del bien arrendado, y si el arrendamiento no ha sido inscrito,

el adquiriente procederá a darlo por concluido siguiendo el procedimiento establecido
en el artículo 1703 del Código Civil, sin que este orden de cosas pueda convertir al
arrendatario en poseedor precario del inmueble que ocupa; toda vez la precariedad en el
uso de bienes inmuebles, no se determina únicamente por la carencia de un título de
propiedad de arrendatario, sino que debe entenderse como tal, la ausencia absoluta de
cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que ostenta el
ocupante obviamente en armonía con el orden público y las buenas costumbres (CAS.
Nº 2540-99-Lima. 18/01/2000).

¿En qué caso el arrendador que enajenó el bien materia de arrendamiento puede
demandar el desalojo?

Tratándose de la enajenación por adjudicación de un inmueble arrendado, y siendo que

los efectos de la inscripción de dicha adjudicación hubieren sido suspendidos por
resolución de autoridad competente; el arrendador primigenio podrá ejercer sus
derechos como tal mientras dure dicha suspensión. En tal sentido, podrá demandar el
desalojo del bien arrendado, más aún si el contrato de arrendamiento no se encontrare
inscrito en los Registros Públicos (CAS. Nº 673-98. 14/10/1998).

¿Cómo puede resolver el contrato el adquirente de un bien que era materia de

arrendamiento?

Cuando el arrendamiento no se halla inscrito, para que fenezca el título del arrendatario
en el caso de la enajenación del inmueble arrendado es necesario que el adquirente
proceda con las formalidades establecidas en el Código Civil para resolver el contrato y
luego de ello, procederá el desalojo por ocupación precaria del arrendatario (CAS. Nº
1157-2003-Lima. El Peruano, 30/11/2004