„Rynek nieruchomości

mieszkaniowych w Polsce –
raport. Rola serwisów
internetowych w skutecznej
analityce rynku”
 Agenda

• Typy raportów opracowywanych na podstawie danych serwisów

internetowych
• Kto i do czego wykorzystuje raporty?
• Plusy i minusy raportów internetowych
• Zagrożenia związane z analizą danych ofertowych
• Dane ofertowe vs dane transakcyjne
• Wpływ raportów ofertowych na ceny transakcyjne oraz postawy
konsumenckie
• Co można jeszcze poprawić?
• Podsumowanie

Czas trwania prezentacji – około 20 min

Dzięki masowości Internetu, analizy sporządzane na
podstawie danych z serwisów stały się jednym z najbardziej
podstawowych narzędzi wspierających decyzje
konsumenckie na rynku nieruchomości. Internet
postrzegany jest jako najskuteczniejsze, dostępne na
rynku źródło danych ofertowych.
 Serwisy internetowe – typologia raportów

1. Raporty tworzone we współpracy serwisu ogłoszeniowego i

pośrednika finansowego
Oferty.net + Open Finance
Szybko.pl + Expander
2. Raporty tworzone we współpracy serwisu ogłoszeniowego i firm
doradczo-analitycznych
Gratka.pl + Dział Badań i Analiz Emmerson
GazetaDom.pl + REAS
Tabelaofert.pl + redNet Consulting
Wynajem.pl + CEE Property Group
3. Raporty tworzone przez ogłoszeniowe serwisy internetowe we
własnym zakresie
Krn.pl
Serwisy internetowe – kto wykorzystuje analizy?

• Osoby fizyczne zainteresowane kupnem / sprzedażą

nieruchomości
• Pośrednicy rynku nieruchomości
• Analitycy rynku nieruchomości,
• Doradcy rynku nieruchomości
• Agencje rynku nieruchomości
• Deweloperzy planujący inwestycje
 Serwisy internetowe –
do czego wykorzystywane są analizy?

Sprzedający/wynajmujący
Do wstępnej orientacji w zakresie kierunku trendu cenowego (Czy
jest to dobry moment na sprzedaż?) oraz średnich cen w danej
lokalizacji w celu ustalenia odpowiedniej ceny ofertowej własnej
nieruchomości (Jaką cenę mogę uzyskać?).
 Serwisy internetowe –
do czego wykorzystywane są analizy?

Kupujący/najemca
Do wstępnej orientacji w zakresie kierunku trendu cenowego (Czy
jest to dobry moment na kupno?) oraz średnich cen w danej
lokalizacji w celu ustalenia odpowiedniej ceny ofertowej własnej
nieruchomości (Ile będę musiał wydać?).
 Serwisy internetowe –
do czego wykorzystywane są analizy?
Osoby zawodowo związane z rynkiem nieruchomości:
Dane umożliwiające wyłapanie aktualnych zmian
i prognozowanie przyszłego kierunku trendu po stronie podażowej.
Są to m.in.: średnie ceny, dynamika ich zmian i kierunek trendu na
przestrzeni dłuższego okresu czasu, dynamika zmian ilości
zgłaszanych ogłoszeń, czas ekspozycji ogłoszeń, zmiany
w strukturze ofert (ilość pokoi, metraż).
Analizy sporządzane na podstawie danych internetowych

Plusy:

• Darmowe i łatwo dostępne

• Idealne do wstępnego rozpoznania, zorientowania się w sytuacji
• Stanowią merytoryczną pomoc przy podejmowaniu decyzji na
rynku nieruchomości
• Duża próba badawcza zwiększająca wiarygodność analiz
• Są pisane łatwo przyswajalnym przez laików językiem
Analizy sporządzane na podstawie danych internetowych

Minusy:

• Tworzone w oparciu o dane ofertowe

• Nie przedstawiają rzeczywistego obrazu rynku - prezentują punkt
wyjścia oferentów oraz poszukujących bez uwzględnienia procesu
negocjacji pomiędzy stronami
• Główny nacisk położony jest na prezentację danych podażowych,
a nie popytowych
• Zjawisko inercji cen ofertowych
Analizy sporządzane na podstawie danych internetowych

Inercja cen ofertowych

Ceny transakcyjne w krótkim okresie szybciej odzwierciedlają

dynamiczne zmiany zachodzące na rynku. Ceny ofertowe
reagują ze znacznym opóźnieniem. Dopiero brak
zainteresowanych długo eksponowaną ofertą skłania
sprzedających do obniżki cen wywoławczych.
Analizy sporządzane na podstawie danych internetowych

Z uwagi na wymienione wady danych ofertowych z definicji nie

powinno się stosować w profesjonalnych opracowaniach
dotyczących rynku nieruchomości. Są one obarczone dużym
stopniem niedokładności i nie odzwierciedlają rzeczywistej
sytuacji rynkowej. Operaty szacunkowe, biznesplany, analizy
finansowe i oceny ekonomicznej efektywności inwestycji
tworzone są wyłącznie w oparciu o dane transakcyjne.
Serwisy internetowe a skuteczna analityka rynku

Zagrożenia związane z analizą danych ofertowych

Zagrożenie
Źródłem danych są osoby trzecie,
niezainteresowane analizą rynku
nieruchomości
Ryzyko kilkukrotnego powtórzenia tej
samej oferty
Niezdefiniowany zakres preferencji –
np. jeśli klient poszukuje mieszkania
w przedziale 20 mkw. – 100 mkw., to
nie oznacza to, że poszukuje on
mieszkania o średniej powierzchni –
60 mkw.
Recepta
Zasada „ograniczonego zaufania” -
wartości rażąco odstające od
występujących na rynku należy
odrzucić
Przed przystąpieniem do analizy
należy, o ile to możliwe, usunąć
wszystkie duplikaty
Zaleca się oddzielne wnioskowanie
na temat średniej (ew. mediany,
modalnej itp.) minimalnej
i maksymalnej poszukiwanej
powierzchni
Serwisy internetowe a skuteczna analityka rynku

ujęcie deklaratywne vs ujęcie realne

Daje odpowiedź na pytanie:

Jakie mieszkanie (powierzchnia, Jakie mieszkanie (powierzchnia,
l. pokoi, lokalizacja itp.) chciałbym l. pokoi, lokalizacja itp.)
kupić / wynająć? kupiłem?
Znajduje odzwierciedlenie w:
danych ofertowych danych transakcyjnych
Źródło: Emmerson Evaluation i portale internetowe
 Bemowo
Różnica między średnimi cenami ofertowymi
Białołęka
a transakcyjnymi na warszawskim rynku wtórnym
Bielany
3000
Mokotów
Ochota
2500 Praga Południe
Praga Północ
2000 Rembertów
Śródmieście
1500 Targówek
zł

Ursus

1000 Ursynów
Wawer

500 Wesoła
Wilanów
Włochy
0
I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 Wola
Żoliborz
-500

Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson

 Różnica między średnimi cenami ofertowymi
a transakcyjnymi na warszawskim rynku wtórnym
- wybrane dzielnice
3000

2500 Białołęka
Śródmieście
2000
Ursynów
zł

1500 Wilanów
Włochy
1000 Żoliborz

500

0
I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008
-500
Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson
 Różnica między średnimi cenami ofertowymi
a transakcyjnymi na głównych rynkach regionalnych
1200

1000

800

Wrocław
600
zł

Poznań

400 Kraków

200

0
I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008

Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson

 Warszawski rynek mieszkaniowy - wybrane transakcje
marzec 2009 r.
Różnica między ceną Różnica między ceną
Cena transakcyjna
Cena ofertowa (zł) ofertową a transakcyjną ofertową a transakcyjną
(zł)
(w zł) (w %)

525 000 500 000 25 000 5%

1 612 000 1 350 000 262 000 16%

431 000 455 000 - 24 000 -6%

620 000 600 000 20 000 3%

640 000 560 000 80 000 13%

615 000 640 000 - 25 000 -4%

310 000 300 000 10 000 3%

380 000 330 000 50 000 13%

220 000 220 000 0 0%

486 000 450 000 36 000 7%

Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson

 Deklaracje poszukujących a rzeczywiste transakcje
czyli ile chcieliby wydać i ile wydają Warszawiacy na
kupno mieszkania, dane za 2008 r.
powyżej 2 000 000 4,2% 0,9%
1 000 000 - 2 000 000 16,3% 4,0%
900 000 - 1 000 000 3,3% 1,3%
800 000 - 900 000 5,1% 1,7%
700 000 - 800 000 7,5% 3,5%
600 000 - 700 000 10,7% 5,0%
500 000 - 600 000 13,9% 8,6%
400 000 - 500 000 17,4% 17,5%
300 000 - 400 000 15,2% 29,7%
200 000 - 300 000 6,1% 23,8%
poniżej 200 000 0,3% 4,0%

deklarowana kwota przeznaczona na zakup mieszkania w Warszawie

ceny transakcyjne na rynku wtórnym Warszawy

Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson

 Dane za 2008 r.
Lokalizacja mieszkań będących Preferencje lokalizacyjne wśród
przedmiotem transakcji poszukujących mieszkań
Serwisy internetowe a skuteczna analityka rynku

Dane ofertowe a dane transakcyjne

Analiza porównawcza danych ofertowych i transakcyjnych dostarcza

cennych informacji na temat etapu cyklu koniunkturalnego, w którym
obecnie znajduje się dany rynek.

dane ofertowe < dane transakcyjne => rynek sprzedającego

dane ofertowe > dane transakcyjne => rynek kupującego
dane ofertowe ≈ dane transakcyjne => rynek zrównoważony
 Wpływ serwisów internetowych
na kształtowanie się cen transakcyjnych

• Ze względu na brak kosztów oraz powszechny dostęp

przy decyzjach konsumenckich związanych z rynkiem

nieruchomości serwisy internetowe są pierwszym źródłem
informacji.
• W związku z liczbą użytkowników serwisy internetowe mają
charakter „zjawiskotwórczy” – kreują trendy na rynku.
• Problem „chaosu informacyjnego”.
 Serwisy internetowe –
chaos informacyjny

Dla różnych grup interesów, portale internetowe stały się tanim

kanałem szybkiego dotarcia do masowego odbiorcy.

Internauta jest narażony na manipulację ze strony podmiotów

zainteresowanych sztucznym podtrzymywaniem koniunktury.
Duża liczba raportów ofertowych dodatkowo zwiększa chaos
informacyjny – nie wiadomo, który raport jest bardziej lub mniej
miarodajny.
 Serwisy internetowe –
chaos informacyjny
Wybrane nagłówki z krajowych portali internetowych

VII 2007 „muratorplus.pl”: Do 2010 taniej na rynku nieruchomości

nie będzie!
XII 2007 „money.pl”: Boom mieszkaniowy się skończył?
VI 2008 „gazeta.pl”: Krach nieruchomościowy.
VII 2008 „onet.pl”: Idzie kolejny boom mieszkaniowy?
II 2009 „rp.pl”: Będą spadki cen nieruchomości.
III 2009 „rp.pl”: Dobry czas na kupno M.
IV 2009 „bankier.pl”: 9 powodów, dla których warto wstrzymać
się z kupnem mieszkania.
 Analizy ofertowe - co można jeszcze
poprawić?
• Jakość danych wejściowych - konieczność podawania
wszystkich cech nieruchomości, ustalenie warunków brzegowych,
wyeliminowanie powtórzeń.
• Stopień szczegółowości opracowań (z miast do dzielnic, z
dzielnic do ulic itp.).
• Graficzna prezentacja wyliczeń – mapy cenowe, popytowe,
podażowe.
• Kompleksowość obróbki statystycznej – obliczenia median,
modalnych, percentyli, przedziałów cen itp.
 Podsumowanie

• Wraz ze stopniowym upowszechnianiem się Internetu rola

serwisów internetowych w analityce rynku nieruchomości będzie
coraz większa.
• Główne zalety analiz: aktualność, dostępność, oparcie wyliczeń
o dużą próbę badawczą, szybkość i łatwość opracowania („dane
same się gromadzą”),.
• Główne wady analiz: oparcie o dane ofertowe, pobieżne
traktowanie problemu, duże ryzyko związane z jakością danych
wejściowych (błędne wpisy, pomyłki, celowe przekłamania,
powtórzenia ofert).
 Podsumowanie
• Analizy wykorzystywane są głównie przez osoby niezwiązane z
rynkiem nieruchomości – wspomagają decyzje związane z
kupnem / sprzedażą / wynajmem nieruchomości,
• Profesjonaliści wykorzystują je w ograniczonym wymiarze –
dane ofertowe nie mogą być podstawą operatów szacunkowych,
analiz finansowych i innych profesjonalnych opracowań
rynkowych.
• Duża liczba opracowań konkurujących ze sobą serwisów
wprowadza dezorientację wśród odbiorców publikacji
 Podsumowanie

• W przyszłości analizy ofertowe powinny pójść w kierunku

poprawy jakości danych wejściowych, zwiększenia stopnia
szczegółowości ze względu na przedmiot analizy oraz
polepszenia ich atrakcyjności wizualnej.
Dziękuję za uwagę.