Warszawa, 13 lipca 2011 r.

SEJM RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ VI kadencja Prezes Rady Ministrw DSPA-140-50(4)/11

Pan Grzegorz Schetyna Marszaek Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej

Przekazuj przyjte poselskiego projektu ustawy

przez

Rad

Ministrw

stanowisko

wobec

- o zmianie ustawy o niektrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spdzielniach mieszkaniowych (druk nr
4029).
Jednoczenie informuj, e Rada Ministrw upowania Ministra Infrastruktury do reprezentowania Rzdu w tej sprawie w toku prac parlamentarnych.

(-) Donald Tusk

Stanowisko Rzdu do poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o niektrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spdzielniach mieszkaniowych (druk nr 4029) I. Opis projektowanych zmian Poselski projekt ustawy przewiduje zmiany w ustawie z dnia 26 padziernika 1995 r. o niektrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z pn. zm.) oraz w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z pn. zm.), ktrych istot jest umoliwienie przeksztacania praw do lokali mieszkalnych w zasobach TBS oraz spdzielni mieszkaniowych, wybudowanych przy wsparciu preferencyjnego kredytu udzielonego ze rodkw Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) lub Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) w ramach realizacji programw rzdowych popierania budownictwa mieszkaniowego. W opinii projektodawcw, projektowana ustawa precyzyjnie okrela mechanizm wyodrbniania na wasno lokali mieszkalnych w przypadku TBS, co przyczyni si do wikszej transparentnoci procesu przeksztacania mieszka na wasno i zapobiegnie ewentualnym naduyciom. W odniesieniu do spdzielni mieszkaniowych powinny obowizywa przepisy ustawy o spdzielniach mieszkaniowych. Warunkiem byaby spata wszelkich zobowiza, w tym przede wszystkim kredytu udzielonego ze rodkw KFM/BGK. Podkrelona zostaa konieczno zapewnienia rwnowagi midzy prawami wacicieli zasobw, daniami najemcw i interesami BGK jako kredytodawcy. II. Aktualny stan prawny Dotychczas obowizujcy zakaz przeksztace wasnociowych lokali mieszkalnych na wynajem oraz lokali, do ktrych ustanowiono spdzielcze lokatorskie prawo, wybudowanych z preferencyjnych kredytw, zawarty zosta w ustawie o niektrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z art. 15e ust. 2 ustawy, a take przepisami przejciowymi odnoszcymi si do mieszka finansowanych w ramach zlikwidowanego KFM, lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu preferencyjnego kredytu udzielonego przez BGK w ramach realizacji programw rzdowych popierania budownictwa mieszkaniowego na przedsiwzicia inwestycyjno-budowlane majce na celu budow lokali na wynajem, nie mog by, pod rygorem niewanoci, wyodrbnione na wasno, a take nie moe by do nich ustanowione spdzielcze wasnociowe prawo do lokalu. III. Ocena propozycji zawartych w projekcie ustawy W ocenie Rzdu za waciwy naley uzna kierunek zmian zaproponowanych w poselskim projekcie ustawy. Naley jednak zwrci uwag, i projekt koncentruje si na kwestii umoliwienia przeksztacania praw do lokali mieszkalnych w zasobach TBS oraz spdzielni mieszkaniowych, wybudowanych przy wsparciu preferencyjnego kredytu udzielonego ze rodkw KFM lub BGK w ramach realizacji programw rzdowych popierania budownictwa mieszkaniowego. Rzd natomiast pracuje nad dokonaniem szerszych zmian w przepisach regulujcych program spoecznego budownictwa czynszowego, z uwzgldnieniem takich aspektw, jak: weryfikacja zasad adresowania programu wsparcia spoecznego budownictwa czynszowego, finansowanie programu czy te ksztatowanie czynszw. W tym kontekcie naley zwrci uwag na nastpujce kwestie: 1. Z projektu ustawy wynika, e moliwe byoby wyodrbnienie lokalu mieszkalnego w zasobach TBS na rzecz dotychczasowego najemcy, niezalenie od tego, czy lokal powsta bez

udziau, czy z udziaem partycypacji w kosztach budowy. W opinii Rzdu jednak, lokale mieszkalne w zasobach TBS, ktre zostay wybudowane bez udziau partycypacji, nie powinny by wyodrbniane na wasno, lecz powinny pozosta lokalami na wynajem dla osb speniajcych kryteria okrelone w ustawie o niektrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. W opinii Rzdu, naley rwnie rozway wprowadzenie zapisu, ktry umoliwiby TBS, za zgod partycypanta, wykup partycypacji. 2. W kwestii proponowanego wykorzystania rodkw ze spaty zaduenia kredytowego na realizacj programw rzdowych popierania budownictwa mieszkaniowego (art. 15h ust. 6), naley zwrci uwag, e przyjcie takiego rozwizania wymaga wszechstronnej analizy. Majc na uwadze zmienion rol BGK, jak rwnie zmienione zasady finansowania spoecznego budownictwa czynszowego, ktre nastpiy na skutek nowelizacji ustawy o niektrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (ustaw z dnia 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o porczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Pastwa oraz niektre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektrych innych ustaw - Dz. U. Nr 65, poz. 545), wydaje si bowiem uzasadnione uzupenienie proponowanych regulacji o takie rozwizania, ktre faktycznie pozwoliyby na wykorzystanie uzyskanych rodkw na realizacj polityki mieszkaniowej pastwa. W myl bowiem art. 15a ust. 1 ustawy o niektrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, BGK udziela kredytw w ramach realizacji programw rzdowych popierania budownictwa mieszkaniowego. Natomiast art. 15d ust. 1 ww. ustawy stanowi, e w celu realizacji programw, minister waciwy do spraw finansw publicznych przekazuje z budetu pastwa rodki na zwikszenie funduszu statutowego BGK. W zwizku z powyszym, brak jest uzasadnienia do okrelenia w ustawie przeznaczenia rodkw ze spaty kredytw byego portfela KFM, ktre stanowi rodki wasne Banku. 3. W projekcie ustawy nie okrelono minimalnego okresu, po ktrym TBS lub spdzielnie bd mogy wyodrbni na wasno mieszkania wybudowane ze rodkw publicznych. Waciwym wydaje si, aby wyodrbnienie lokalu mieszkalnego mogo nastpi minimum po 5 latach od oddania go do uytkowania. 4. Analiza przepisw projektu ustawy prowadzi do konkluzji, e po wykupie lokalu przez najemc za cen rynkow oraz spacie przez TBS/spdzielni do BGK przypadajcej na ten lokal czci kredytu preferencyjnego wraz z odsetkami, pozostanie prawdopodobnie nadwyka finansowa. Zbycie po cenie rynkowej lokalu, wybudowanego wczeniej przy wykorzystaniu rodkw publicznych, pochodzcych z preferencyjnego kredytu, spowoduje pozyskanie przez TBS/spdzielni dodatkowych rodkw finansowych, ktrych pozyskanie powinno podlega ocenie z punktu widzenia zgodnoci z przepisami o pomocy publicznej. W tym przypadku bowiem spenione s wszystkie przesanki z art. 107 ust. 1 Traktatu o Funkcjonowaniu Unii Europejskiej. Naley zauway, e TBS/ spdzielnia nie uzyskaaby adnej korzyci ekonomicznej, gdyby caa kwota uzyskana ze sprzeday mieszkania, cznie z nadwyk, zostaa przekazana do BGK, w celu powikszenia funduszu przeznaczonego na realizacj programw rzdowych popierania budownictwa mieszkaniowego. Podmioty te nie uzyskayby rwnie korzyci w sytuacji, gdyby cena sprzeday lokalu ustalona zostaa z uwzgldnieniem preferencji, wynikajcej z obnionego oprocentowania kredytu udzielonego ze rodkw KFM/BGK

korzy zostaaby wwczas przekazana najemcy dokonujcemu zakupu lokalu (osobie fizycznej). W przypadku doprecyzowania w projekcie ustawy, i nadwyka wynikajca ze sprzeday lokalu, wybudowanego ze rodkw uzyskanych z kredytu preferencyjnego z KFM/BGK, zostanie w caoci przekazana do BGK (lub cena sprzeday lokalu zostanie ustalona w taki sposb, aby zapewni przetransferowanie ewentualnej korzyci na rzecz najemcy), wwczas nie bdzie ona stanowia pomocy publicznej w rozumieniu TFUE. W przypadku natomiast, gdyby nadwyka finansowa stanowia przychd TBS/spdzielni, wsparcie to bdzie pomoc publiczn. Przeznaczanie dodatkowych rodkw ze sprzeday lokali na dziaalno statutow nie wyklucza automatycznie wystpienia pomocy publicznej. Naley bowiem mie na uwadze, i dziaalno statutowa TBS/ spdzielni, ma charakter gospodarczy i konkurencyjny wobec dziaalnoci innych podmiotw. Wsparcie dla TBS/spdzielni w formie pozostawienia tym podmiotom ww. nadwyki finansowej, moe by zakwalifikowane jako pomoc de minimis1, ktra ma ograniczenie kwotowe (200 000 euro dla podmiotu w cigu trzech lat). Biorc pod uwag liczb najemcw potencjalnie zainteresowanych wykupem mieszka na wasno, suma nadwyek finansowych dla jednego podmiotu moe znacznie przewysza kwot pomocy de minimis. Wwczas projekt ustawy stanowiby podstaw udzielenia pomocy, ktra podlega notyfikacji Komisji Europejskiej. Jednake w przedmiotowym przypadku istniej trudnoci w wykazaniu zgodnoci pomocy z rynkiem unijnym (midzy innymi nie jest okrelone przeznaczenie pomocy zgodne z przepisami prawa unijnego ani jej wielko). Odnoszc si zatem do zagadnienia uznania nadwyki finansowej, ktr w zwizku ze sprzeda lokali mieszkalnych wybudowanych przy udziale preferencyjnych kredytw bd mogy uzyska TBS/spdzielnie mieszkaniowe, za pomoc publiczn w rozumieniu prawa unijnego, naley zwrci uwag na: - precyzyjne okrelenie pojcia nadwyki finansowej uzyskiwanej przez TBS/spdzielnie w wyniku sprzeday lokali mieszkalnych oraz ustalenie, jaka cz tych rodkw podlegaaby zwrotowi, - ustalenie, jaka cz uzyskanej w ramach sprzeday mieszka nadwyki nie bdzie stanowia zakcenia konkurencji (zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o niektrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego rodki te bd musiay zosta przeznaczone na dziaalno statutow, czyli przede wszystkim budow lokali na wynajem na zasadach okrelonych w ustawie), - przekazywanie w caoci BGK nadwyki finansowej, wynikajcej ze sprzeday lokalu wybudowanego ze rodkw z preferencyjnego kredytu kwestia wymaga rozwaenia w kontekcie pozbawienia w ten sposb przedsibiorcy moliwoci czciowego odzyskania wasnego wkadu w inwestycj (przedsiwzicia nie byy finansowane wycznie z kredytu z KFM lub BGK oraz partycypacji; przedsibiorcy m.in. wnosili do nich grunty wraz z uzbrojeniem, niejednokrotnie wniesione aportem przez gmin). 5. W opinii Rzdu, w trakcie dalszych parlamentarnych nad poselskim projektem ustawy umoliwiajcym zbywanie lokali mieszkalnych TBS-w lub spdzielni mieszkaniowych,

Warunki udzielania pomocy de minimis zawarte s w rozporzdzeniu Komisji (WE) Nr 1998/2006 z dnia 15 grudnia 2006 r. w sprawie stosowania art. 87 i 88 Traktatu do pomocy de minimis (Dz. Urz. UE L 379 z 28.12.2006 r., str. 5).
1)

wybudowanych przy udziale preferencyjnych kredytw ze rodkw KFM i BGK w ramach realizacji rzdowych programw popierania budownictwa mieszkaniowego, rozwaenia wymaga zagadnienie zwrotu czci rodkw pozostaych TBS lub spdzielni mieszkaniowej w wyniku sprzeday jako rekompensaty z tytuu otrzymanych preferencji (oprocentowanie, system spaty kredytu, umorzenie), a nie tylko nominalnej kwoty kredytu i odsetek wedug preferencyjnego oprocentowania oraz nominalnej kwoty umorzenia. Rozwizaniem korzystnym z punktu widzenia dziaania systemu budownictwa spoecznego byoby pozostawienie kwoty ewentualnej nadwyki, ktra pozostawaaby z tytuu sprzeday lokali mieszkalnych po spacie zobowiza kredytowych, do dyspozycji TBS lub spdzielni mieszkaniowych, z jednoczesnym obowizkiem przeznaczenia rodkw, w cigu np. 2 lat, na realizacj budownictwa mieszkaniowego wycznie na wynajem. W przeciwnym razie, kwota nadwyki podlegaaby zwrotowi do Funduszu Dopat w takiej czci, w jakiej przedsiwzicie byo finansowane z kredytu KFM. W przypadku przyjcia powyszego rozwizania, naleaoby ponadto wprowadzi instrumenty pozwalajce na rozliczenie omawianej nadwyki wydatkowanej na realizacj budownictwa mieszkaniowego wycznie na wynajem przez TBS i spdzielnie mieszkaniowe, w kontekcie przekazania pozostaych rodkw na Fundusz Dopat. 6. Projektowana nowelizacja, realizujc zaoenie umoliwienia przeksztacania praw do lokali mieszkalnych w zasobach TBS i spdzielni mieszkaniowych, wybudowanych przy wsparciu kredytw preferencyjnych, powinna jednoczenie umoliwia ustanawianie odrbnej wasnoci lokali mieszkalnych w obrbie budynku, a zarazem okrela reguy sprzeday tych lokali przez TBS ich najemcom oraz przenoszenie przez spdzielnie wasnoci lokali mieszkalnych i ustanowienie spdzielczego wasnociowego prawa do lokalu. Wydaje si, e w rozdziale 2b powinny by wyodrbnione te dwie fazy postpowania zwizanego z przeksztacaniem praw do lokali mieszkalnych w zasobach TBS i spdzielni mieszkaniowych. 7. Naley rozway dostosowanie i ujednolicenie stosowanej w projekcie nowelizacji terminologii z nazewnictwem wystpujcym w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o wasnoci lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z pn.zm.). 8. Rozwaenia wymaga uchylenie przepisu art. 17 ust. 3 ustawy o zmianie ustawy o porczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Pastwa oraz niektre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego i niektrych innych ustaw. Wprawdzie przepis ten odnosi si literalnie tylko do wnioskw zoonych w BGK do dnia 30 wrzenia 2009 r., ale jednoczenie ustanawia generaln norm materialn zakazu, pod rygorem niewanoci, wyodrbniania wasnoci i ustanawiania spdzielczego wasnociowego prawa w stosunku do oznaczonej kategorii lokali mieszkalnych, tej samej, do ktrej odnosi si projektowana obecnie ustawa. W odniesieniu do uzasadnienia projektu ustawy naley rozway nastpujce uwagi: 1. Informacja, e spdzielcy spacajc zobowizania przypadajce na lokale powikszaj jednoczenie wkad mieszkaniowy, budzi wtpliwo, poniewa z orzecznictwa sdowego wynika, e ciar obsugi kredytu z KFM przerzucany przez spdzielnie na jej czonkw w ramach opat eksploatacyjnych stanowi opat z tytuu uytkowania lokalu objtego spdzielczym prawem do lokalu, a nie element ceny nabycia tego prawa.

2. Z wyjanie zawartych na str. 3 wynika, e procedury sprzeday mieszka lokatorom posiadajcym spdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, bd oparte na zasadach okrelonych w art. 12 ust. 1 ustawy o spdzielniach mieszkaniowych, w ktrym mowa jest o spacie przypadajcej na ten lokal czci umorzenia kredytu w kwocie podlegajcej odprowadzeniu przez spdzielni do budetu pastwa. Wydaje si, e przepis ten nie objby umorzenia kredytw, ktre byy udzielane z KFM. 3. Projekt nie zawiera Oceny Skutkw Regulacji.

IV. Podsumowanie/Wnioski Konkludujc: naley stwierdzi, i zmiany zaproponowane przez projektodawc w gwnej mierze s zgodne z zamierzeniami Rzdu w tej materii. Z powyszych wzgldw Rzd rekomenduje projekt ustawy do dalszych prac parlamentarnych z uwzgldnieniem wyej wymienionych uwag.