ROZSTRZYGNICIE NADZORCZE WOJEWODY PODLASKIEGO z dnia 25 wrzenia 2009 r.

NK.II.A.0911 - 139/09 Na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorzdzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591, z 2002 r. Nr 23, poz. 220, Nr 62, poz. 558, Nr 113, poz. 984, Nr 153, poz. 1271 i Nr 214, poz. 1806, z 2003 r. Nr 80, poz. 717 i Nr 162, poz. 1568, z 2004 r. Nr 102, poz. 1055 i Nr 116, poz. 1203 oraz z 2005 r. Nr 172, poz. 1441 i Nr 175, poz. 1457, z 2006 r. Nr 17, poz. 128 i Nr 181, poz. 1337 z 2007 r. Nr 48, poz. 327, Nr 138, poz. 974 i Nr 173, poz. 1218 z 2008 r. Nr 180, poz. 1111, Nr 223, poz. 1458 oraz z 2009 r. Nr 52, poz. 420) stwierdzam niewano 6 w czci: przewidziane ustaw lub niniejsz uchwa, 7, 8, 9, 10, 11, 12 uchway Nr XXIX/232/09 Rady Miejskiej w Czarnej Biaostockiej z dnia 25 sierpnia 2009 roku w sprawie gospodarowania nieruchomociami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, w ktrych wyodrbniono lokale mieszkalne, stanowicymi wasno Gminy Czarna Biaostocka. UZASADNIENIE W dniu 25 sierpnia 2009 r. Rada Miejska w Czarnej Biaostockiej podja uchwa Nr XXIX/232/09 w sprawie gospodarowania nieruchomociami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, w ktrych wyodrbniono lokale mieszkalne, stanowicymi wasno Gminy Czarna Biaostocka. Uchwaa w dniu 3 wrzenia 2009 r. wpyna do organu nadzoru. Przeprowadzona kontrola legalnoci wykazaa, i uchwaa w czci zostaa podjta z naruszeniem prawa, w zwizku z czym w dniu 7 wrzenia 2009 r. wszczte zostao postpowanie nadzorcze w sprawie stwierdzenia niewanoci wadliwych zapisw. Uchwa Nr XXIX/232/09 Rada Miejska w Czarnej Biaostockiej okrelia zasady gospodarowania nieruchomociami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, w ktrych wyodrbniono lokale mieszkalne, stanowicymi wasno Gminy Czarna Biaostocka. W 6 uchway Rada ustalia, i w trybie bezprzetargowym lokale zbywa si za cen ustalon przez rzeczoznawc majtkowego, chyba e zastosowano przewidziane ustaw lub niniejsz uchwa bonifikat. W ocenie organu nadzoru wskazane wyej regulacje zostay dokonane w sprzecznoci z art. 67 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), stanowicym, i przy sprzeday nieruchomoci w drodze bezprzetargowej, o ktrej mowa w art. 37 ust. 2-3, cen nieruchomoci ustala si w wysokoci nie niszej ni jej warto, z zastrzeeniem ust. 3a. Jeeli nieruchomo jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszcze przysugujcych na mocy niniejszej ustawy lub odrbnych przepisw, cen nieruchomoci ustala si w wysokoci rwnej jej wartoci (ust. 3a ustawy). W zwizku z powyszym naley stwierdzi, i tryb postpowania w przypadku okrelenia ceny nieruchomoci zosta uregulowany w akcie rangi ustawowej (ustawa o gospodarce nieruchomociami). Ustawodawca nie przewidzia w nim dla rady gminy kompetencji do dookrelenia powyszych przepisw. Rada Miejska w Czarnej Biaostockiej okrelajc w czci 6 uchway kwestie dotyczce ceny z jak zbywane s lokale, dokonaa powyszych

regulacji z naruszeniem art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomociami, modyfikujc wyej wymieniony przepis. Z naruszeniem przepisw prawa podjte zostay rwnie regulacje 7 uchway dotyczce udzielania bonifikat od ustalonej ceny sprzedawanych nieruchomoci oraz regulacje stanowice, i osobom, ktre przy zakupie lokalu mieszkalnego wraz z udziaem w gruncie, skorzystay z bonifikaty nie przysuguje zwrot kaucji zabezpieczajcej. Udzielanie bonifikat od ustalonej ceny nieruchomoci reguluje art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami, stanowicy, i waciwy organ moe udzieli za zgod, odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy, jeeli nieruchomo jest sprzedawana: 1) na cele mieszkaniowe, na realizacj urzdze infrastruktury technicznej oraz innych celw publicznych; 2) osobom fizycznym i osobom prawnym, ktre prowadz dziaalno charytatywn, opiekucz, kulturaln, lecznicz, owiatow, naukow, badawczo-rozwojow, wychowawcz, sportow lub turystyczn, na cele niezwizane z dziaalnoci zarobkow, a take organizacjom poytku publicznego na cel prowadzonej dziaalnoci poytku publicznego; 3) organizacjom zrzeszajcym dziakowcw z przeznaczeniem na ogrody dziakowe; 4) poprzedniemu wacicielowi lub jego spadkobiercy, jeeli nieruchomo zostaa od niego przejta przed dniem 5 grudnia 1990 r.; 5) na rzecz Skarbu Pastwa albo na rzecz jednostki samorzdu terytorialnego; 6) kocioom i zwizkom wyznaniowym, majcym uregulowane stosunki z pastwem, na cele dziaalnoci sakralnej; 7) jako lokal mieszkalny; 8) w wyniku uwzgldnienia roszcze, o ktrych mowa w art. 209a ust. 1 i ust. 2; 9) spdzielniom mieszkaniowym w zwizku z ustanowieniem odrbnej wasnoci lokali lub z przeniesieniem wasnoci lokali lub domw jednorodzinnych; 10) osobie, o ktrej mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6, z zastrzeeniem, e nieruchomo przylega jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe; 11) podmiotom, o ktrych mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Analiza wyej cytowanego przepisu wskazuje na to, i wyraenie zgody na udzielenie bonifikaty od ceny nieruchomoci jest zgod w sprawach indywidualnych. Nie jest zatem dopuszczalne wyraenie zgody na udzielenie bonifikaty w formie aktu, ktry ma charakter generalny i abstrakcyjny. Potwierdzeniem powyszej tezy jest stanowisko wyraone w orzecznictwie sdowo administracyjnym, m. in. w wyroku z dnia 20 czerwca 2007 r. WSA w Gorzowie Wielkopolskim II SA/Go 340/2007, z uzasadnienia ktrego wynika, i art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomociami nie daje podstaw do wydania aktu o charakterze generalnym, odnoszcym si do oglnie okrelonego krgu podmiotw, niesprecyzowanych nieruchomoci, przed ustaleniem ceny w sposb okrelony w art. 67 tej ustawy. Uzyskanie zgody na zastosowanie bonifikaty

moliwe jest wycznie w przypadku ziszczenia si przesanek enumeratywnie wymienionych w przepisie art. 68 ustawy a nadto po ustaleniu ceny w sposb okrelony w art. 67 ust. 3 ustawy. Organ udzielajcy zgody na zastosowanie bonifikaty musi mie zapewnion kadorazowo moliwo oceny, czy nieruchomo przeznaczona do sprzeday, zostaa wyceniona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomociami, czy jej sprzeda nastpuje na wskazany w ustawie cel oraz na rzecz wskazanych osb. Podobne stanowisko zaj Wojewdzki Sd Administracyjny w Biaymstoku w wyroku z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt. II SA/Bk 489/09. Majc na uwadze powysze naley stwierdzi, i Rada Miejska w Czarnej Biaostockiej dokonaa regulacji zawartej w 7 przedmiotowej uchway w sposb niezgodny z art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami. Natomiast, jeli chodzi o ustalenia dotyczce zwrotu kaucji mieszkaniowej osobom, ktre skorzystay z bonifikaty przy kupnie lokalu mieszkalnego ( 7 ust. 1 pkt 7 uchway), naley stwierdzi, i aden z przepisw prawa nie upowania Rady do ustalenia, i wymienionym w powyszym paragrafie osobom nie przysuguje zwrot kaucji mieszkaniowej. Naley zauway, i problematyk kaucji reguluje art. 36 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Powyszy przepis jednak nie zosta zawarty w podstawie prawnej przedmiotowej uchway. Niemniej jednak rwnie i on nie daje Radzie upowanienia do ustalenia w akcie o charakterze normatywnym kwestii zwizanych z kaucj mieszkaniow. Naley podkreli, i sprawa zwrotu kaucji mieszkaniowej nalenej najemcy na podstawie przepisw ustawy o ochronie praw lokatorw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jako sfera cywilnoprawna nie moe by przedmiotem aktu prawa miejscowego( vide: uzasadnienie do wyroku Wojewdzkiego Sdu Administracyjnego w odzi z dnia 20 lutego 2008 r. sygn. akt. III SA/d 655/07). Ponadto, Rada ustalia w 8 uchway, i cena za lokal mieszkalny podlega zapacie nie pniej ni w dniu poprzedzajcym dzie zawarcia aktu notarialnego. Powysze uregulowanie jest niezgodne z art. 70 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami, ktry stanowi, i cena nieruchomoci sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapacie nie pniej ni do dnia zawarcia umowy przenoszcej wasno. Natomiast, jak wynika z ust. 2 art. 70 cena nieruchomoci sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowa, o ktrych mowa w art. 37 ust. 2 i 3 oraz w art. 39 ust. 2, moe zosta rozoona na raty, na czas nie duszy ni 10 lat. Wierzytelno Skarbu Pastwa lub jednostki samorzdu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytuu podlega zabezpieczeniu, w szczeglnoci przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapacie nie pniej ni do dnia zawarcia umowy przenoszcej wasno nieruchomoci, a nastpne raty wraz z oprocentowaniem podlegaj zapacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Biorc pod uwag powysze naley przyj, i czas uiszczenia ceny, midzy innymi za lokal mieszkalny, zosta uregulowany w akcie rangi ustawowej, a modyfikacja powyszego przepisu stanowi istotne naruszenia prawa.

Kontrola legalnoci kwestionowanej uchway wykazaa ponadto, i Rada przekraczajc ustawowe kompetencje dokonaa regulacji 9 uchway, w ktrym okrelia i: 1. W przypadku sprzeday lokalu mieszkalnego w trybie bezprzetargowym zapata moe by na wniosek nabywcy rozoona na raty roczne patne do 31 marca kadego roku przez okres do 5 lat. 2. W razie rozoenia na raty, wysoko pierwszej wpaty nie moe by nisza ni 30 % ustalonej ceny, a pozostaa naleno rozoona na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej rwnej 50 % stopy redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Roszczenia z tego tytuu podlegaj zabezpieczeniu hipotecznemu, ktrego koszty ponosi Kupujcy. 3. Jeeli nabywca lokalu mieszkalnego zbdzie lokal przed upywem terminu spaty ustalonego w umowie, raty staj si natychmiast wymagalne. 4. Przepis ust. 1, 2, 3, 4 stosuje si odpowiednio do I opaty z tytuu uytkowania wieczystego gruntu. Stosownie do postanowie art. 70 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomociami, cena nieruchomoci sprzedawanej w drodze bezprzetargowej moe zosta rozoona na raty, na czas nie duszy ni 10 lat. Pierwsza rata podlega zapacie nie pniej ni do dnia zawarcia umowy przenoszcej wasno nieruchomoci, a nastpne raty wraz z oprocentowaniem podlegaj zapacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Wierzytelno gminy w stosunku do najemcy z tego tytuu podlega zabezpieczeniu, w szczeglnoci przez usytuowanie hipoteki. Powysze zasady ustawowe zostay przez Rad zmodyfikowane, do czego Rada nie bya uprawniona. Ponadto, ustalenia dotyczce natychmiastowej wymagalnoci rat przy spacie lokalu przed terminem ustalonym w umowie ( 9 ust. 3 uchway) zostay dokonane bez upowanienia ustawowego przez Rad, a zarazem wkroczeniem w kompetencje organu wykonawczego gminy. W 10 uchway Rada uregulowaa kwestie dotyczce zwrotu udzielonej bonifikaty, powtarzajc przepisy ustawowe (art. 68 ust. 1, art. 68 ust. 2a pkt 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomociami). W tym zakresie ustawodawca nie przewidzia instrumentu prawnego, w postaci uchway rady gminy, pozostawiajc te kwestie do uszczegowienia bezporednio w umowie. W podobny sposb oceni naley rwnie 11 uchway, w ktrym Rada ustalia I opat z tytuu oddania w uytkowanie wieczyste uamkowej czci gruntu w wysokoci 25 % ceny nieruchomoci. Wedug art. 72 ust. 1i2 ustawy o gospodarce nieruchomociami opaty z tytuu uytkowania wieczystego ustala si wedug stawki procentowej od ceny nieruchomoci gruntowej okrelonej zgodnie z art. 67, za stawka procentowa pierwszej opaty z tytuu uytkowania wieczystego wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomoci gruntowej. Jest to wic zasada ustalona, ktra nie moe by modyfikowana i ograniczana przez rad gminy w podejmowanym przez ni akcie. Konkretn wysoko pierwszej opaty ustala si w umowie (art. 73 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomociami). Umow t zawiera organ wykonawczy gminy, ktry dokonuje czynnoci prawnych dotyczcych uytkowania wieczystego, w tym ustalenia pierwszej opaty z tytuu uytkowania wieczystego. Stanowisko organu w tej sprawie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sdw administracyjnych.

Jak zauway w uzasadnieniu wyroku Wojewdzki Sd Administracyjny we Wrocawiu sygn. akt II SA/Wr 139/08 z dnia 21 maja 2008 roku: Wedug art. 72 ust. 1 u.g.n. opaty z tytuu uytkowania wieczystego ustala si wedug stawki procentowej od ceny nieruchomoci gruntowej okrelonej zgodnie z art. 67, za stawka procentowa pierwszej opaty z tytuu uytkowania wieczystego wynosi od 1 % do 25 % ceny nieruchomoci gruntowej. Jest to wic zasada ustawowa, ktra nie moe by modyfikowana i ograniczana przez rad gminy w podejmowanym przez ni akcie. Konkretn wysoko pierwszej opaty i opat rocznych oraz udzielenia bonifikat i speniania wiadcze ustala si za w umowie (art. 73 ust. 5 u.g.n.). Umow t, zawiera organ wykonawczy gminy, ktry rwnie dokonuje czynnoci prawnych dotyczcych uytkowania wieczystego w tym ustalenie pierwszej opaty z tytuu uytkowania wieczystego. Za niedopuszczaln rwnie organ nadzoru uzna regulacj 12 uchway, w ktrej Rada ustalia, i nabywca ponosi koszty zwizane z zakupem lokalu mieszkalnego, a w szczeglnoci koszty podziau, wyceny, wypisu i wyrysu z operatu ewidencji gruntw, opat notarialn, sdow oraz koszty wpisu na hipotek. W ocenie organu nadzoru, Rada po raz kolejny wkroczya w zakres kompetencji organu wykonawczego gminy. Rada Miejska nie jest uprawniona do jednostronnego naoenia na przyszych nabywcw nieruchomoci kosztw zwizanych z zakupem lokalu mieszkalnego. Zawarcie umowy sprzeday nieruchomoci naley do organu wykonawczego gminy, to jest do Burmistrza Czarnej Biaostockiej. Umowa jest dwustronn czynnoci prawn rwnorzdnych podmiotw regulowan przepisami prawa cywilnego. O tym, kto poniesie koszty zwizane z zakupem lokalu mieszkalnego, w szczeglnoci koszty podziau, wyceny, wypisu i wyrysu z operatu ewidencji gruntw, opat notarialn, sdow oraz koszty wpisu na hipotek decyduj strony przyszej umowy. aden przepis rangi ustawowej nie nakada na jedn ze stron tego obowizku. Zdaniem organu nadzoru zakwestionowane powyej przepisy zostay podjte z istotnym naruszeniem prawa, to jest z przekroczeniem kompetencji wynikajcych z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit 1 oraz art. 40 ust. 1 pkt 3 ustawy o samorzdzie gminnym, jak rwnie art. 67 ust. 3, art. 68, art. 70 ust. 2 oraz art. 72 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomociami. Naley podkreli, i w zakresie gospodarki nieruchomociami dominujc rol posiada organ wykonawczy gminy, organ stanowicy za, wyposaony zosta w kompetencje w zakresie gospodarki nieruchomociami jako wyjtek od zasady przyznajcej burmistrzowi pierwszestwo w gospodarowaniu i zarzdzaniu mieniem gminnym (uzasadnienie wyej cytowanego wyroku Wojewdzkiego Sdu Administracyjnego we Wrocawiu). W wietle powyszych ustale, wprowadzone przez Rad Miejsk w Czarnej Biaostockiej w 6 w czci: przewidziane ustaw lub niniejsz uchwa, 7, 8, 9, 11, 12 uchway Nr XXIX/232/09 z dnia 25 sierpnia 2009 roku w sprawie gospodarowania nieruchomociami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, w ktrych wyodrbniono lokale mieszkalne, stanowicymi wasno Gminy Czarna Biaostocka naruszaj obowizujcy porzdek prawny. Na niniejsze rozstrzygnicie suy Gminie prawo wniesienia skargi do Wojewdzkiego Sdu Administracyjnego w Biaymstoku, za porednictwem Wojewody Podlaskiego, w terminie 30 dni od daty jego dorczenia. Z up. Wojewody Podlaskiego Lidia Stupak Dyrektor Wydziau Nadzoru i Kontroli