Do registro Torrens (Lei 6015/73)

Por Thiago Ccero Serra Lyrio A matrcula do imvel rural no Registro Torrens ao mesmo tempo constitutiva e legitimadora, mais valiosa do que a inscrio comum, que, por ser apenas constitutiva, no purga os vcios acaso existentes na transmisso. Essa matrcula, mais radical do que a inscrio do prprio registro alemo, possui fora formal, de sorte que contra ela no recebvel nenhuma ao, por importar, por si mesma, em prova absoluta da propriedade. Essas so palavras do douto professor Afrnio de Carvalho (Registro de Imveis, Rio de Janeiro, Forense, 1982, p. 512) que, a priori, nos levam a raciocinar que tal sistema registrrio em muito supera o alemo e o dito sistema registrrio comum regido pela Lei de Registros Pblicos (Lei 6015/73) utilizado no Brasil. Vemos, no entanto, que tal no a realidade e que essa no a concluso a ser extrada da lio do ilustre docente, mesmo porque para ele o Registro Torrens longe de enriquecer o nosso direito imobilirio, quebra a sua sistemtica e gera confuses, embora haja quase desaparecido na prtica. Descaracterizado, fragmentrio, conflituoso, por um lado, caro e demorado por outro, desacreditou-se, definhou e secou, caindo em desuso, s restando agora lei lavrar o seu atestado de bito, a declarao de estar extinto. (Afrnio de Carvalho, Registro Torrens, RIRIB, 1977, v. 3, p. 26). Contudo, o que realmente o Registro Torrens, como surgiu, quais so seus requisitos, suas vantagens e desvantagens? O Registro Torrens uma modalidade de sistema registrrio de propriedade imvel rural que surgiu na segunda metade do sculo XIX e que leva o nome de seu idealizador Robert Richard Torrens. O escopo primaz deste parlamentar australiano era a de dar certeza, aos proprietrios de terras, de suas propriedades, com um grau de confiabilidade que evitaria posteriores indagaes com relao a delimitaes da rea do imvel, suas confrontaes e, principalmente, de seu domnio. Apesar do excelente intento, o Registro Torrens, desde que importado pelo Brasil, trazido por Rui Barbosa, tem arrematado calorosas discusses entre defensores aguerridos e opositores ferrenhos. O Registro Torrens possui como benefcio, em favor de seu proprietrio, a conferncia de presuno juris et de jure, isto , a presuno absoluta de domnio. Desta forma, aquele que possuir imvel rural devidamente registrado nesta modalidade no ter preocupao em ser demandado com eventual ao de evico, reivindicao, reclamao ou protesto. Para a Segunda Cmara Cvel do TJGO "o ttulo Torrens goza de um valor supremo contra todas as impugnaes ulteriores" (Apelao Cvel 30159-7).

Desta forma se distingue, em muito, da modalidade do sistema registrrio comum regido pela Lei de Registros Pblicos (Arts. 167 a 276) que concerne presuno juris tantum de domnio. Esta presuno relativa de veracidade ao registrado no Servio de Registro de Imveis vencvel por prova em contrrio pois no sana os vcios que, porventura, possam a vir macular o negcio jurdico; causa do registro. Assim, nem mesmo terceiro de boa-f poderia se valer do registrado para permanecer dono do prdio em questo. A este lesado, quando de boa-f, restaria apenas uma reparao econmica pelo que sofreu. Temos, neste ponto, distino do sistema registrrio ptrio do sistema registrrio alemo. No sistema germnico, aps feito o registro, no h possibilidade de retificao ou cancelamento, mesmo que posteriormente se verifique algum erro ou vcio no negcio jurdico que deu causa a ele. Distingue-se, tambm, nosso sistema do sistema registrrio francs porque neste o contrato, em si, basta para transferir o domnio, sendo suficiente a simples fora da conveno das partes, logo o que transfere a propriedade no o registro, mas to somente o contrato. Vemos que o Registro Torrens, no que tange a presuno de veracidade, assemelha-se ao sistema registrrio alemo. Possui, este sistema especial, caractersticas gerais como o efeito constitutivo, a funo de publicidade, fora probante absoluta, respeito a cadeia dominial que preserva o princpio da continuidade, alm de primar pela perfeita e minuciosa especializao do imvel a ser registrado, ou seja, sua identificao pormenorizada. Com isso os defensores do Registro Torrens apontam como qualidade deste o trmino da instabilidade dos direitos dominiais; a proteo contra fraude nos negcios que levam ao registro; a facilitao do exame das propriedades e a valorizao desta. No obstante o exposto, muitos Estados do pas (por sinal a maioria), no adotam o Sistema Torrens. o caso do Rio Grande do Sul que explicitamente versa em sua Consolidao Normativa Notarial e Registral da Corregedoria-Geral de Justia, em seu artigo 522, que a contar de 22 de agosto de 1988, no mais se expediro novos Ttulos Torrens. Porm, em Estados como Gois que aceita referido sistema, o que deve ser feito para se obter o Registro Torrens? Esta indagao respondida pela Lei de Registros Pblicos que trata desta modalidade em seus artigos 277 a 288. Estes regem que o requerente ao solicitar o registro de seu prdio nesta modalidade especial dever preencher alguns requisitos. O pedido ser feito no Servio de Registro de Imveis competente, segundo a circunscrio geogrfica que se encontra, determinada por norma. A solicitao ser formulada ao oficial registrador que far a prenotao do requerimento e receber os documentos necessrios para tal ato.

 De suma importncia que o requerente seja o legtimo proprietrio do imvel, pois no raro, meros possuidores, sem documento comprobatrio de domnio, requerem o registro. Porm reiterada jurisprudncia de Tribunais de Justia de Estados que acolheram esta modalidade e at mesmo o Supremo Tribunal Federal j demonstraram a insupervel necessidade da prova de propriedade, ou seja, do registro no sistema comum brasileiro. Corroborando neste sentido a Terceira Cmara Cvel do TJGO que decidiu: Ementa : "Apelao. Ao de Registro Torrens. Falta de ttulo de domnio de parte da rea registranda. Alegao de posse ''''ad usucapionem'''' no supre a ausncia do ttulo.A matrcula de imvel no Registro Torrens pressupe a existncia de ttulo de domnio, expurgado de vcios, dvidas e incertezas, em favor do requerente. No sendo o registro, em referncia, uma forma de aquisio originria do domnio, no se pode admitir matrcula com base apenas na posse ''''ad usucapionem'''' do requerente". (Apelao Cvel 20057-0). Verificamos que no Supremo Tribunal Federal tal requisito no recente: Ementa: "Registro Torrens. Natureza constitutiva e legitimadora da respectiva matricula, mais valiosa que a transcrio do ttulo de aquisio no registro de imveis. Da a exigncia de que o Registro Torrens seja precedido de um processo prvio de purgao. Acrdo recorrido, que, reformando sentena de primeiro grau, indeferiu a matrcula de imvel rural no Registro Torrens, por entender que os recorrentes no haviam feito prova escorreita e cabal do seu domnio sobre a rea matriculanda, notadamente sob o prisma da incoincidncia quantitativa, verificada entre a escritura de diviso e os anteriores ttulos aquisitivos. Negativa de vigncia e de dissdio jurisprudencial no configurados. Recurso Extraordinrio no conhecido. (RE 82602)". Deve ser o requerimento instrudo com a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade. Nestes podemos elencar qualquer onerao que a propriedade em questo possuir, v.g., hipoteca, anticrese, servido, usufruto, etc. Para isto deve o possuidor apresentar a cadeia dominial do imvel ou como popularmente conhecida a "certido vintenria". Esta o histrico da propriedade e pela sua matrcula tem-se de forma clara quem o proprietrio do imvel e se possui alguma onerao real, no importando se um nus de gozo e fruio ou de garantia. O Cdigo Civil em seu artigo 1227 rege: Art. 1227 - Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1245 a 1247), salvo os casos expressos neste Cdigo. Outro requisito para o Registro Torrens o memorial de que constem os encargos do imvel, os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicao das respectivas residncias. Importante esta condio, posto que assim que totalmente terminado o processo do Registro Torrens, o dono do imvel nele inscrito fica protegido contra reivindicaes e nulidades considerando-se sua matrcula inatacvel.

 Por fim, enumerado como indispensvel a planta do imvel, cuja escala poder variar entre os limites: 1:500 m (1/500) e 1:5000 m (1/5000). A planta ser feita por profissional devidamente habilitado, com instrumentos de alta preciso. Vemos que no poder haver controvrsia sobre o imvel a ser registrado. Caso contrrio, deve, antes, ser decidida a lide. Neste sentido a Primeira Cmara Cvel do TJGO: "Registro Torrens. Imvel litigioso.Estando o imvel em litgio enquanto no for decidida a lide por sentena transitada em julgado, no podem as terras serem inscritas no Registro Torrens." (Apelao Cvel - 13629-4). Com todos os requisitos devidamente atendidos pelo requerente, o oficial registrador o enviar ao juzo competente, pois tal registro trata-se de procedimento contencioso e ser apreciado por sentena definitiva, com fora de coisa julgada. Logo, somente poder ser atacada por ao rescisria. Poder, no entanto, o oficial verificar ausncia de requisito primordial ao pedido, do que dar cincia ao requerente. Este poder san-lo ou simplesmente requisitar que o oficial instaure o procedimento administrativo de dvida. O registrador, ento, enviar a juzo a suscitao e o procedimento se reger conforme o descrito nos artigos 198 e ss. da lei 6015/73. Sanada e superada esta etapa, enviada ser ao juzo a documentao; e distribuda passar ento pelo crivo do juiz, que entendendo justo e devidamente documentado o requerimento mandar expedir edital para que terceiros ofeream oposio e mandar, tambm, notificar do requerimento os interessados (confrontantes, ocupantes, credores, etc.). Ouvido ser o Ministrio Pblico que poder impugnar ou no o requerimento. Terceiro poder contestar o pedido. Ocorrendo impugnao ou oposio passar-se- ao procedimento ordinrio e cancelar-se- a prenotao. Porm, conforme o artigo 285 2 da lei 6015/73: "Art. 285 - (...) 2 - Se no houver contestao, e se o Ministrio Pblico no impugnar o pedido, o juiz ordenar que se inscreva o imvel, que ficar, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens." Da sentena de mrito do juiz caber apelao ao Tribunal de Justia. Para o requerente resta esperar o trnsito em julgado da sentena que lhe for favorvel e o registro pelo oficial registrador, na matrcula do imvel, do julgado que determinou a submisso do imvel aos efeitos do Registro Torrens.

Verificamos, assim, que difcil, trabalhoso e demorado o processo para se obter este registro, afora o custo que onera seu requerente de forma contundente. Devido a estes fatores e principalmente ao eficaz procedimento do sistema registrrio comum, e de pouca procura tal registro especial, que, no entanto, possui fiis seguidores.

Do Registro Torrens
Modalidade de Registro idealizada na Austrlia por Robert Richard Torrens. Introduzido no Brasil pelo Decreto n. 451-B por influncia de Rui Barbosa, ento Ministro da Fazenda. O instituto do Registro Torrens (Arts. 277 288 da Lei 6.015/73), ao contrrio dos demais registros insculpidos na Lei Geral de Registros Pblicos, trouxe ao arcabouo normativo registral a forma de garantir a presuno absoluta da titularidade da propriedade rural, vez que na ocasio em que o imvel rural for registrado pelo ttulo Torrens, tal parcela de Terra agrria ser insuscetvel de impugnaes judiciais ulteriores, pois, como mencionado, o proprietrio ter a presuno absoluta da propriedade, dizer, no caber prova em contrrio por parte de terceiros. Desse modo, para se garantir o ttulo Torrens do imvel agrrio, faz-se necessria a juntada de toda documentao do domnio do imvel, estas elencadas pelo Art. 278 da Lei n. 6.015/73, verbis: Art. 278. O requerimento ser instrudo com: I - os documentos comprobatrios do domnio do requerente; II - a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade; III - o memorial de que constem os encargos do imvel os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicao das respectivas residncias; IV - a planta do imvel, cuja escala poder variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000). 1 O levantamento da planta obedecer s seguintes regras: a) empregar-se-o gonimetros ou outros instrumentos de maior preciso; b) a planta ser orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinao magntica; c) fixao dos pontos de referncia necessrios a verificaes ulteriores e de marcos especiais, ligados a pontos certos e estveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa incorporar-se carta geral cadastral. 2 s plantas sero anexadas o memorial e as cadernetas das operaes de campo, autenticadas pelo agrimensor. O registro Torrens, conhecido como o registro dos ricos, no logrou xito junto ao ordenamento jurdico Ptrio, uma vez que muitos estados brasileiros no o utiliza, quer por ser um ttulo assaz oneroso s economias populares, quer por ser um tipo de registro burocrtico, vez que demanda o levantamento de documentos difceis de se conseguir na seara rural, onde a posse completa da documentao de domnio da propriedade rural algo raro. Outrossim, muitos no buscam levar sua propriedade rural ao crivo do poder judicirio por medo de divergncias quanto sua titularidade face fragilidade dos ttulos rurais, os quais so facilmente suscetveis de fraudes nas mos dos famigerados "grileiros". O conceito de registro Torrens extrado do site do Movimento Nacional dos Produtores consiste na forma especial de registro imobilirio, que garante ao proprietrio rural, de forma indiscutvel e soberana, o seu ttulo de domnio, impedindo qualquer questionamento de terceiros sobre o mesmo. Para a Cmara Cvel do TJGO o ttulo Torrens goza de um valor supremo contra todas as impugnaes ulteriores (ApCiv n. 30159-7). Portanto, como visto, a funo precpua do ttulo Torrens tornar a propriedade rural indiscutvel perante terceiros, garantindo, assim, a presuno absoluta desta propriedade. O procedimento para a aquisio do registro Torrens inicia-se como o encaminhamento da documentao ao Juiz aps o oficial de registro analisar o requerimento. No entanto, havendo alguma irregularidade no pedido, poder ser concedido prazo de 30 dias para o requerente sanar tal vcio. O Juiz, distribudo o pedido a um dos cartrios judiciais, se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente, mandar expedir edital que ser afixado no lugar de costume e publicado uma vez no rgo oficial do Estado e trs (3) vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo no menor de dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se oferea oposio (Art. 282 da Lei n. 6.015/73). Releva destacar que, em qualquer hiptese, ser ouvido o rgo do Ministrio Pblico, que poder impugnar o registro por falta de prova completa do domnio ou preterio de outra formalidade legal (Art. 284). Feita a publicao do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o imvel, no todo ou em parte, poder contestar o pedido no prazo de quinze dias (Art. 285). Por fim, no havendo contestao quanto ao requerimento do cidado que busca o ttulo Torrens de sua propriedade rural, e se o Ministrio Pblico no pugnar o pedido, o Juiz ordenar que se inscreva o imvel, que ficar, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens. (Art. 285, 2). Dessa forma, aps todo o procedimento supramencionado, o requerente obter o ttulo absoluto de sua terra, dizer, adquirir o ttulo Torrens. O rigor na aquisio do ttulo Torrens se justifica em razo desta titularidade no ser passvel de discusso futura, ou seja, o

proprietrio que adquire a presuno absoluta da propriedade rural carece provar que, de fato, possui o domnio do respectivo imvel rural. Assim, evitar-se-o possveis fraudes. Entendimento que se extrai da transcrio parcial da ementa do RE82602, veja-se: REGISTRO TORRENS. NATUREZA CONSTITUTIVA E LEGITIMADORA DA RESPECTIVA MATRICULA, MAIS VALIOSA QUE A TRANSCRIO DO TTULO DE AQUISIO NO REGISTRO DE IMVEIS. DAI A EXIGNCIA DE QUE O REGISTRO TORRENS SEJA PRECEDIDO DE UM PROCESSO PREVIO DE PURGAO. ACRDO RECORRIDO, QUE, REFORMANDO SENTENA DE PRIMEIRO GRAU, INDEFERIU A MATRICULA DE IMVEL RURAL NO REGISTRO TORRENS, POR ENTENDER QUE OS RECORRENTES NO HAVIAM FEITO PROVA ESCORREITA E CABAL DO SEU DOMNIO SOBRE A REA MATRICULANDA, NOTADAMENTE SOB O PRISMA DA INCOINCIDENCIA QUANTITATIVA, VERIFICADA ENTRE A ESCRITURA DE DIVISAO E OS ANTERIORES TITULOS AQUISITIVOS NEGATIVA DE VIGENCIA DE E DISSIDIO JURISPRUDENCIAL NO CONFIGURADOS. RECURSO EXTRAORDINRIO NO CONHECIDO. Relator(a): CUNHA PEIXOTO, Julgamento: 27/08/1979 rgo Julgador: PRIMEIRA TURMA, Publicao: DJ 23-11-1979 PP-08776 EMENT VOL-01154-01 PP-00275 RTJ VOL-00097-03 PP00637 (grifei) Conclui-se, portanto, que a aquisio do ttulo Torrens garante a presuno absoluta do imvel rural perante impugnaes de terceiros. Ttulo adquirido por procedimento judicial, onde ser analisada toda a documentao do domnio da terra. No entanto, como visto alhures, o registro Torrens no muito explorado pelo costume brasileiro, ao passo que somente alguns exguos estados utilizam tal modalidade registral. Fato demasiadamente triste, pois a aquisiodo ttulo Torrens, alm de garantir segurana jurdica ao proprietrio, evitaria as constates fraudes na seara dos registros pblicos rurais. REFERNCIAS MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves anotaes sobre o Registro de Imveis. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 429, 9 set. 2004. Disponvel em: . Acesso em: 5 jun. 2011

O registro Torrens um sistema registrrio especial originrio da Austrlia. Desde sua criao, em 1858, passou a ser conhecido pelo nome de seu idealizador o irlands Sir Robert Richard Torrens. Entre ns, o registro Torrens foi disciplinado pela primeira vez em 31 de maio de 1890, pelo Decreto 451-B, que fora regulamentado pelo Decreto 955A, de 5 de novembro de 1890. Trata-se de um instituto de registro imobilirio muito importante e seguro para os imveis rurais, porm, de pouco uso no Brasil. Esse sistema de registro especial no se confunde com o registro tradicional que todo proprietrio de imvel rural ou urbano deve efetuar para obter segurana e poder dizer que dono. de conhecimento geral que os imveis no Brasil devem ser registrados nos Ofcios (cartrios) de Registros de Imveis da localizao do bem, na circunscrio competente. Essa exigncia surgiu com o advento da Lei 3.071, de 1 de janeiro de 1916, que entrou em vigor em 1 de janeiro de 1917 (antigo Cdigo Civil Brasileiro). Desde ento, o registro pblico ganhou uma nova dimenso, passando a exigir o registro do ttulo translativo da propriedade imvel rural ou urbano, no Registro de Imveis, para ser considerado um dos modos de aquisio da propriedade. Recentemente com a publicao da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003 (Novo Cdigo Civil Brasileiro), a aquisio da propriedade imvel rural ou urbano, entre vivos, continua sendo realizada mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. A sabedoria popular sempre criou adgios de fcil memorizao objetivando simplificar direitos e deveres disciplinados de forma tcnica. Um dos mais conhecidos ditados populares no tocante propriedade imvel, cujo registro do ttulo translativo exigido pelo artigo 1.245, 1 do novel Cdigo Civil Brasileiro : "quem no registra no dono". Cabe esclarecer que mesmo aps o registro, o ttulo de proprietrio ou "dono" no absoluto. No Brasil, um dos princpios que regem o registro de imveis o da fora probante (f

pblica) ou presuno. Os registros tm poder probante, eis que gozam de presuno juris tantum de veracidade. Trata-se de uma presuno relativa, pois o adquirente do direito real tido como titular da propriedade imvel registrada at que se prove o contrrio, conforme determina o artigo 1.245, 2 do novel cdigo. No Brasil, somente o registro especial pelo sistema Torrens, admitido apenas para a propriedade imvel rural, gera presuno absoluta (juris et de jure) sobre a titularidade da propriedade imvel registrada. A atual lei brasileira que consolida essas alteraes e disciplina o sistema de registro Torrens a Lei 6.015/73 (Lei de Registros Pblicos LRP). O desinteresse pelo registro Torrens, que se apresenta mais seguro que o registro tradicional que acabamos de comentar, deve-se, basicamente, por trs motivos: primeiro pelo desconhecimento do instituto, isto , os proprietrios de imveis rurais ignoram os benefcios em relao ao registro normal; segundo porque sempre que se cogita em registro de imveis, h uma inevitvel associao com custos; terceiro porque para se obter a segurana oferecida pelo registro Torrens, se faz necessrio o cumprimento de algumas exigncias e formalidades. Diante desses trs motivos bsicos os proprietrios de imveis rurais acabam por desprezar esse importante sistema registrrio. Na prtica, o registro Torrens torna-se mais simples que a defesa de eventual processo judicial questionando o seu ttulo de proprietrio. O que se pretende evitar justamente isso, que em algum momento da vida, enquanto titular do domnio de determinado bem imvel rural, voc venha a ser surpreendido por uma demanda judicial, proposta por terceiro, questionando o seu direito de propriedade. Sem dvida, se isso acontecer e voc no tiver o seu registro pelo sistema Torrens, prepare-se para muita dor de cabea, em outras palavras: tempo e dinheiro. Somente o registro Torrens garante ao proprietrio de imvel rural, de forma absoluta e inquestionvel, o seu ttulo de domnio. Aps o registro, ser emitido um certificado cujo objetivo fundamental o de conferir um direito incontestvel quele que efetuou o registro. Esse certificado prevalecer sobre todo e qualquer questionamento, salvo se houve fraude na emisso do certificado ou se a ao proposta por terceiro se fundar em certificado idneo emitido anteriormente. Outro bom motivo para que os proprietrios de imveis rurais efetuem o registro Torrens surgiu com a publicao da Lei 10.267/01, regulamentada pelo Decreto 4.449/02. Ocorre que a referida legislao criou o Sistema Pblico de Registro de Terras (J comentado nesta coluna em edio anterior). Esse novo sistema tornou obrigatrio o recadastramento em todo o Pas, segundo os prazos fixados de acordo com as caractersticas do imvel. Assim, todos os titulares de domnio til, proprietrios ou os possuidores a qualquer ttulo esto obrigados a atualizar a declarao de cadastro sempre que houver alterao nos imveis rurais, em relao rea ou a titularidade. E qual a relao dessa legislao com o registro Torrens? Esclareo: ao requerer o registro Torrens muitas etapas que sero vencidas, serviro tanto para o sistema Torrens, como para o recadastramento. Portanto, o sistema Torrens facilitar em muito o recadastramento obrigatrio e ainda vai propiciar um conforto jurdico inigualvel para quem for contemplado com o certificado de registro Torrens.

No tocante s operaes de compra e venda, certamente o adquirente preferir um imvel com certificado de registro Torrens a um imvel sem esse sistema registral. Despiciendo comentar que esse sistema registral torna-se um ingrediente relevante quando da negociao. Segurana para quem compra e facilidade para quem vende. Conclumos esse artigo construindo outro provrbio, que ainda no popular no Brasil: quem no registra o seu imvel rural pelo sistema Torrens no dono.