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Mdulo 4. El valor razonable en instrumentos financieros y valuacin automtica de inmuebles

Jos Manuel Aguirre Director Comercial

Miami, Junio 2009

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ndice

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Contabilidad de los activos inmobiliarios Tasaciones iniciales y revisiones ndice de precio de la vivienda (experiencia en Mxico)

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Quines son los responsables de la crisis en la industria financiera? (Jack Welch, El economista, 10-10-2008)
La lista de posibles culpables es larga, realmente: el Congreso de Estados Unidos, por impulsar de manera excesivamente celosa la propiedad de inmuebles; la Reserva Federal, por mantener muy bajos los tipos de inters; los prestamistas depredadores, por aprovecharse de potenciales compradores de hogares que no estaban calificados. Y tambin los compradores de viviendas, por zambullirse en deudas sin pensar un solo momento en las consecuencias.

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La Casa Blanca es responsable por haber permitido la desregulacin bancaria. Y los ejecutivos de empresas financieras por vender productos que no conocan En la poca dorada, los bancos de inversin eran propiedad de personas que arriesgaban buena parte de su capital. A medida que los bancos de inversin controlados por accionistas comenzaron a asumir riesgos o posiciones ms grandes, tambin los ejecutivos obtuvieron bonificaciones ms altas.
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Espaa.
Indicadores econmicos
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Cartera de crditos por destino en Espaa al 31/12/08

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Espaa: Todos los Indicadores esenciales muestran deterioro

PIB para 2009 1.087.000 miles de millones ( - 3,0%) 3,8% a mayo 09 Desempleo (Paro) 3,6 millones o 14%. 19 % para fin 2009. Balanza de pagos (saldo Cta. Cte.) - 5,6% del PIB 5.296 Mill. Consumo en cada, promedio -8% para 2009 Real Estate en recesin, 1,5 millnes de unidades nuevas sin vender ndice de produccin de construccin 23,7 % feb. 09 (08 16,5%) Morosidad del sistema financiero 4,5 % (0,70% hace 18 meses) Cada de la produccin industrial en ms del 20% para 2009 Cada del consumo de energa elctrica 9,2 % feb. 09 Indicador de clima econmico 67 % (100% en 2007)
Fuente Fundacin de las Cajas de Ahorros, Funcas 13-3-09
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ndice

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Contabilidad de los activos inmobiliarios Tasaciones iniciales y revisiones ndice de precio de la vivienda (experiencia en Mxico)

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Normas internacionales de Contabilidad

Las NIC introducen el concepto de valor razonable= valor de mercado = Importe por el que puede ser adquirido un activo o liquidado un pasivo, entre partes interesadas y debidamente informadas, que realizan una transaccin en condiciones de independencia mutua. No tendr en ningn caso el carcter de valor razonable el que sea resultado de una transaccin forzada, urgente o como consecuencia de una liquidacin involuntaria. Con carcter general es el valor fiable de mercado, que es el precio cotizado en un mercado activo (si no existe tal mercado, se aplicarn mtodos y tcnicas de valoracin). En caso de imposibilidad de todo lo anterior, se valora por precio de adquisicin, haciendo mencin en la memoria y de las circunstancias que lo han motivado.

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Principios contables

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Bases de Valoracin

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Flujo de caja descontado

Group

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Flujo de caja descontado

Group

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12

Mtodo residual

Group

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13

Mtodo comparativo

Group

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El uso de mayor valor

Group

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Relevant US Regulation for Fixed Assets

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Accounting Standards IAS16 aimed at owner-occupiers and new developments whether buildings are in the books at cost or valuation. IAS17 accounting for leases mainly aimed at tenants and occupiers IAS40 could impact property investment companies treatment of leases FRS3 profit/(loss) indicates how disposal of fixed assets are treated in company accounts, including investment properties calculated by net sale proceeds over book value. For investment properties, book value is the previous annual valuation plus additions over the year.

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IAS 16: Inmovilizado material

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Objetivo: Establecer los principios para el reconocimiento inicial y la contabilizacin posterior del inmovilizado material
Los elementos de inmovilizado material deben registrarse como activos cuando es probable que la empresa obtenga beneficios econmicos derivados del activo, y el coste del activo pueda calcularse con suficiente fiabilidad.

Reconocimiento inicial: Realizarse en base al coste (todos los gastos hasta su puesta en uso). Si se paga aplazado, registrar los intereses. Contabilizacin posterior. Elegir entre Mtodo del coste. Coste de adquisicin menos amortizacin acumulado y
deterioro de valor (NIC 36)

Mtodo de Revalorizacin. Realizarse revalorizaciones regulares y se

contabiliza por el valor revalorizado a la fecha menos la amortizacin

Valor Revalorizado: Los incrementos se registran contra patrimonio neto y las disminuciones, primero contra una reserva de revalorizacin y cualquier exceso con cargo a resultados. En la venta, la reserva por revalorizacin se mantiene en el patrimonio neto Amortizacin. Se carga a lo largo de la vida til del activo.
El mtodo debe reflejar el patrn de consumo de los beneficios El valor residual debe revisarse anualmente (por lo menos)

Intercambios de inmovilizado material: Deben calcularse, por regla general y salvo que sea imposible, a valor razonable.
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IAS 16: Inmuebles de inversin

Group

Objetivo: Regular el tratamiento contables de los inmuebles de inversin y los desgloses correspondientes Son terrenos y edificios (en propiedad o en arrendamiento financiero) destinados al alquiler o la obtencin de plusvalas o a ambos. Se excluyen:
Terrenos o edificios utilizados por el propietario Terrenos o edificios que se encuentran en fase de construccin o desarrollo para su futuro uso como inversin Terrenos o edificios que se encuentran a la venta como consecuencia de la actividad normal de la sociedad

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Cmo se ha aplicado en Espaa?

El PGC/07 introduce los siguientes tipos de activos:
Inmovilizado material (se amortiza). Se valora por su Valor en Uso Inversiones inmobiliarios (se amortiza) (para obtener rentas). Se valora por su valor en uso. Activos no corrientes mantenidos para la venta (no se amortiza). Se valora por el menor entre el valor en libros y el valor razonable. Existencias (se amortizan)

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Mtodos de valoracin
Valoracin inicial: precio de adquisicin o coste de produccin Test de deterioro: se incluir siempre que el valor contable supere el mayor entre valor razonable y valor en uso Valor razonable= valor de mercado Valor en uso= estimacin del flujo de caja del activo (5/7 aos)
Tasa de descuento: coste del dinero+prima de riesgo para activos de naturaleza similar (rentabilidad que en el mercado se puedar estar exigiendo a inversiones de naturaleza anloga).

Las existencias (pisos de una promocin en venta) se valoran en funcin de valor razonable.

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ndice

Group

Contabilidad de los activos inmobiliarios Tasaciones iniciales y revisiones ndice de precio de la vivienda (experiencia en Mxico)

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Tasaciones

Group

Antecedentes Qu es la valoracin automtica de inmuebles Propuesta de un modelo Aplicaciones del modelo propuesto Descripcin del proyecto

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Antecedentes

Naturaleza de los modelos de valoracin automtica de inmuebles

La tasacin de inmuebles presencial y detallada, obligatoria en diferentes transacciones financieras, implica costes y otros recursos en tal medida que hace inviable su uso en el seguimiento y control de su evolucin o en la valoracin previa. La aplicacin de mtodos estadsticos que combinen la informacin inicial con informacin actualizada accesible para extraer la relacin entre este conjunto de informacin y el valor del inmueble es el objetivo de los modelos conocidos como AVM (Automated Valuation Models). Su inters est creciendo rpidamente, tanto por la presin del regulador como por su aplicacin en gestin de riesgo

Group

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Antecedentes

Madurez para los modelos de valoracin de inmuebles

Viabilidad tcnica Disponibilidad de construir modelos datos para Utilidad Final del largo periodo de crecimiento del mercado hipotecario y de precios inmobiliarios, con altos ratios de financiacin
Importante hacer un seguimiento del riesgo vivo (LTV actualizado)

Group

Histricos de tasaciones con las informaciones relevantes para la valoracin precisa de un inmueble Datos externos georeferenciados Datos macroeconmicos

Sofisticacin del software y el hardware para modelar

Capacidad de cmputo Metodologas ms precisas

Creacin de mercados de colocacin de carteras hipotecarias

Importante conocer el valor de las garantas subyacentes, al titulizar y en el seguimiento

Experiencias exitosas en otros pases

USA, UK, Australia, Canad

Las nuevas regulaciones orientadas a garantizar la Solvencia

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Antecedentes

Group

Tasacin, valoracin y regulacin

Actualmente, se ha publicado el documento definitivo: Circular 3/2008, de 22 de mayo, del Banco de Espaa, a entidades de crdito, sobre determinacin y control de los recursos propios mnimos:
En la circular se determina como es el clculo de capital mnimo segn el mtodo estndar y segn el mtodo avanzado (IRB) y cules son todos requisitos para aplicar cada uno de ellos.

Para las carteras hipotecarias de inmuebles residenciales hay tres posibilidades de clculo de los recursos propios mnimos:
Mtodo Mtodo estndar, cumpliendo todos los requisitos:
Que el valor del inmueble no dependa de la calidad crediticia del deudor Que el riesgo de la entidad de crdito no dependa del rendimiento que el deudor pueda obtener del inmueble hipotecado. Valoracin inmueble cada tres aos (norma cuadragsima tercera) (ver siguiente pgina). LTV<=80%

RWA 35%

Mtodo estndar, sino se cumple alguno de los requisitos anteriores Mtodo avanzado (IRB):

100% o 75% segn valor de PD y LGD

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Antecedentes

Group

Tasacin, valoracin y regulacin

Uno de los requisitos para poder aplicar el mtodo avanzado en la cartera hipotecaria, o bien el mtodo estndar en toda su amplitud son los que manifiestan en la NORMA CUADRAGSIMA TERCERA Requisitos especficos de las coberturas basadas en garantas reales o instrumentos similares:
Al inicio de la operacin, la valoracin del inmueble radicado en Espaa deber ser realizada por una entidad de tasacin homologada, y de acuerdo con los requisitos establecidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras () Posteriormente, el valor del bien hipotecado ser revisado con una frecuencia mnima de un ao, cuando se trate de inmuebles comerciales, y de tres aos, en el caso de inmuebles residenciales. Esta revisin podr realizarse mediante mtodos estadsticos, salvo en el caso de inmuebles singulares o no susceptibles de produccin repetida. Adicionalmente, siempre que las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios pueden estar experimentando variaciones significativas con respecto a los precios generales del mercado que pudieran afectar a la reduccin del riesgo de crdito conseguida mediante las garantas de derechos reales sobre inmuebles, se debern efectuar valoraciones adicionales del conjunto de inmuebles vinculados a los prstamos afectados, por un tasador independiente que podr utilizar procedimientos muestrales, salvo en el caso de inmuebles singulares o no susceptibles de produccin repetida; el tasador deber cumplir tambin los requisitos del primer prrafo de esta letra b).
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Antecedentes

Group

Tasacin, valoracin y regulacin

EJEMPLO: Hipoteca de 240.000 , con inmueble residencial valorado en 300.000. El LTV es de 80% al inicio del prstamo. El capital requerido al inicio, segn el mtodo aplicado, es el siguiente:
Capital requerido Inicio prstamo
19.200 14.400 6.720 19.997 8.768 3.827

Mtodo
Mtodo estndar Mtodo estndar Mtodo estndar Avanzado (PD=4%, LGD=30%) Avanzado (PD=2%, LGD=20%) Avanzado (PD=1,6%, LGD=10%)

Requisitos
No cumple ninguno Cartera minorista Cumple todos los requisitos Cumple todos los requisitos Cumple todos los requisitos Cumple todos los requisitos

RWA
100% 75% 35% 104% 45,7% 19,9%

Si la hipoteca es a 20 aos (240 meses) y el inmueble disminuyera de valor (5% o 10% o 15%) despus del mes 12 de la concesin, se superara el LTV=80% en algunos meses del prstamo, y por tanto pasara a RWA=75% en esos meses:
Si 5%: LTV>80% del mes 13 al mes 20 de la hipoteca. Si 10% : LTV>80% del mes 13 al mes 37 de la hipoteca. Si 15% : LTV>80% del mes 13 al mes 54 de la hipoteca.
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Agenda

Group

Antecedentes Qu es la valoracin automtica de inmuebles

Propuesta de un modelo Aplicaciones del modelo propuesto Descripcin del proyecto

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Concepto

Group

De qu depende el valor de un inmueble?

Inmueble Edificio

Terreno, uso, entorno

Localidad

Mercado inmobiliario

Coyuntura econmica

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Concepto

Group

De qu depende el valor de un inmueble?

Inmueble
M2, altura del piso, antigedad de interior (reformado?), iluminacin, vistas, ventilacin, ruidos (interior/exterior), nmero de dormitorios, nmero de baos, calefaccin, aire acondicionado, carpintera, parqu, trastero, etc.

Edificio
Antigedad, nmero de pisos, ascensor, portera, aparcamiento propio, piscina y otros, calidad de obra, estado actual, etc.

Terreno
Pavimentacin, abastecimiento de agua, gas y electricidad, alumbrado pblico, etc.

Uso
Alquiler, 1 2 residencia.

Entorno
Antigedad dominante de edificios, grado de consolidacin, infraestructuras, comunicaciones, transporte pblico, aparcamiento, nivel econmico, calidad de construccin, ocupacin, equipamientos pblicos, etc.

Localidad
Poblacin, crecimiento de poblacin, distancia de capital de provincia, etc.

Mercado inmobiliario
Construccin de vivienda nueva, crecimiento demogrfico, adquisicin de vivienda por parte de extranjeros (zonas tursticas)

Coyuntura econmica
Inflacin, crecimiento de precios inmuebles de la zona, tipos de inters, crecimiento econmico, paro, etc.
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Concepto

Group

Alternativas de modelizacin
Descripcin
Seleccin de inmuebles cercanos comparables e inferencia de valor Medicin de similitud en funcin de atributos Antigedad de la tasacin Dentro de radio concreto

Ventajas
Captura automticamente atributos del entorno sin especificarlos Convincente para no creyentes en la estadstica Posibilidad de mostrar testigos

Inconvenientes
Atributos del entorno pueden cambiar Insensible a cambios repentinos de precios Imposibilidad de valorar si no hay volumen suficiente de casos en una zona Impreciso en ciudades con tejido urbano mixto Slo valora lo que figura dentro de una variable del modelo Reconversin de otras informaciones (i.e. localizacin) a variables

Modelo de testigos o comparables

Modelo hednico

Estimacin de valor del inmueble a partir de sus atributos Inmueble, edificio, entorno, localidad, macroeconoma Modelos de redes neuronales o regresin GLM Cmputo de apreciacin de valor de viviendas Indexacin de incrementos a otros inmuebles de la zona Actualizacin slo por indexacin

Permite evaluar cualquier inmueble, aunque no haya testigos suficientes Aportacin de cada componente cuantificada Permite incorporar los testigos mediante modelos de Econometra Espacial Captura automticamente evoluciones de precios en zonas y tipologas concretas

Modelo de indexacin

Requiere ventas repetidas de inmuebles para el cmputo de la indexacin Altos requerimientos de datos Imposibilidad de tasar si no hay volumen suficiente

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Concepto

Group

Alternativas de modelizacin
Descripcin
Derivacin implcita de pesos de caractersticas a partir de valoraciones expertas

Ventajas
Permite la construccin de un primer modelo sin muestra suficiente y capturando todo el conocimiento de los expertos

Inconvenientes
No permite una validacin estadstica del modelo a corto plazo No tiene intervalo de confianza al inicio Sesgado potencialmente por los criterios de los expertos Exigen condiciones que pueden no cumplirse Mercado competitivo Costes implcitos Preferencias por compra ms all de la racionalidad Ignora evolucin del mercado Escasez relativa en zonas Costes de insumos pueden cambiar en el tiempo

Sistemas expertos

Valoracin financiera

Estimacin de flujos de caja netos futuros descontados Inmueble como activo financiero Condicin de equilibrio dada por arbitraje sin beneficio Estimacin del valor a partir de los costes de cada insumo necesario Valor del terreno, de los materiales, de la mano de obra, etc.

Slo se precisan datos de alquileres de pisos equivalentes Especialmente apto para locales comerciales donde no hay altos volmenes de ventas Fcil cmputo

Valoracin contable

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Agenda
Antecedentes Qu es la valoracin automtica de inmuebles Propuesta de un modelo
Objetivos y enfoque Componentes del modelo Una solucin al problema de la falta de datos del inmueble Explotacin del modelo

Group

Aplicaciones del modelo propuesto Descripcin del proyecto

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Objetivos de la propuesta

Group

Obtener un modelo de valoracin del precio del inmueble a partir de sus caractersticas y del entorno, con una componente dinmica que recoja la evolucin de los mercados y la economa,
Controlando y corrigiendo el sesgo introducido por los diferentes criterios aplicados por los tasadores Depurando la informacin que hay en las bases de datos de la entidad Resolviendo la falta de informacin de la cartera mediante un tratamiento previo de imputacin mltiple de datos faltantes

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Concepto

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Enfoque AVM de AIS

El estado del arte en metodologas permite abordar un enfoque mixto que incorpore las ventajas de cada uno de los enfoques
Usamos el modelo hednico para valorar automticamente el inmueble El ndice de desviacin inicial de la (tasacin/modelo) corrige la valoracin Los testigos entran como una variable usando modelos de Econometra Espacial Incorpora variables inmueble y macroec. forma explcita (GLM): Modelo hednico Fcil seguimiento y validacin Fcil reestimacin del modelo Alarmas frente a desviaciones sobre el valor esperado

Incorpora nuevas tasaciones para actualizar las garantas: Especifidad del mercado local

Modelo de testigos

Modelo de indexacin

Incorpora la tasacin inicial en las nuevas garantas: Especifidad del inmueble

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Enfoque AVM de AIS

Group

Especificacin modelo hednico

Modelo de valoracin de inmuebles
Valor promedio testigos ndices precio vivienda C. Entorno local dinmicas Tasadora

Carac. Inmueble Carac. Entorno local fijas

El ndice de desviacin inicial de la (tasacin/modelo) corrige la valoracin. Tcorregido = Tactual x ( T / T0)

Valoracin Final
Val. modelo corregido (Tc)

Dinmicas tiempo

Estticas tiempo Resultados del modelo

Valor Tasacin (T)

Valor inicial modelo (T0)

Tiempo

Valor actual modelo (Ta)

Valor del inmueble segn el modelo usando los datos en la originacin

Valor del inmueble segn el modelo usando los datos actuales

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Enfoque AVM de AIS

Group

Especificacin modelo hednico

Formulario del modelo AVM de AIS
T i ,t = 1 ~ T i , t = actual
x 1, t i

2 i , t ... n i , t t t es el momento en que se tas el inmueble = T i , t = actual (T i , t = inicial / T i , t = inicial ) de tasacin del inmueble i en el momento t t

x2

xn

t = T i , t / T i , t , donde
, corregido

T i , t es el valor

T i , t es el valor estimado de tasacin ~ T i , t = actual , corregido es el valor de tasacin

del inmueble corregido t

i en el momento de los sesgos

iniciales

del inmueble i en el momento es la constante del modelo x i j, t es la covariante j del inmueble

i en el momento

t. Pueden

tomar

la forma

de :

- Valores constantes a lo largo de t (p.e. m2 tiles) - Algunas son continuas (p.e. altura d la vivienda) - Otras variables son binarias (tiene garaje S/No), esta modalidad genera factores de correccin - Entre las variables binarias el identificador de la tasador que absorbe el sesgo sistemtico de cada una de ellas

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Enfoque AVM de AIS

Group

Especificacin modelo hednico

Descripcin de los bloques de informacin del modelo:
Bloques informacin Valor Tasacin (T) Valor promedio testigos ndices precio vivienda Caractersticas entorno local (Padrn, HABITS ) Tasadora Caractersticas Inmueble Caractersticas Entorno local fijas (Censo 2001: Personas, familias, vivdas., y edificios) Val. inicial modelo (T0) Val. actual modelo (Ta) Val. modelo corregida (Tc)
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Disponibilidad Fija Variable Trim AnualSeccin censal Fija Fijas Fijas Fija Trimestral Trimestral

Notas Variable dependiente. Usamos transformacin Logaritmo Natural Imita el modelo de testigos. Recoge componentes de la macroeconoma Padrn: TV habitantes, % mayores 65 aos, % inmigrantes por procedencia. HABITS : Estimaciones de Ingresos y paro en rea pequea Corregimos el sesgo del/a tasador/a Recoge las particularidades del inmueble y su entorno Personas: Tiempo promedio al trabajo/colegio. Medio desplazamiento Otros: Hospitales, comercio, ruidos, contaminacin, limpieza calles, malas comunicaciones, zonas verdes, delincuencia. Usando los datos de originacin Usando los datos actualizados disponibles + Tasadora media Tcorregido = Tactual x ( T / T0) (imita un modelo de indexacin)
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Enfoque AVM de AIS

Group

Depuracin de los datos

Las bases de datos de tasaciones de inmuebles de la entidad se han de revisar cuidadosamente desde el punto de vista estadstico y de experto, para que puedan dar lugar al modelo ms robusto y slido:
Distribuciones estadsticas de las variables Correlaciones entre variables, tablas cruzadas

Depuracin de los valores incongruentes Tratamiento de los outliers o valores extremos. Seleccin de variables para el modelo

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Enfoque AVM de AIS

Una solucin al problema de la falta de datos del inmueble

Anlisis del nivel de informacin de las garantas hipotecarias
El esquema de informacin que se da actualmente en las entidades, tiene el siguiente formato:

Group

Caracts. Entorno local dinmicas

Caracts. Entorno local fijas

Valor promedio testigos

Direccin / Seccin censal

Valor Tasacin

Nivel de Informacin CARTERA

ndice PV

Tasadora

Caracts. Inmueble

ALTO

OK

OK

OK

OK

OK

OK

OK

OK

MEDIO

OK

OK

OK

OK

OK

OK

OK

BAJO

OK

OK

OK

OK

OK
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Enfoque AVM de AIS

Una solucin al problema de la falta de datos del inmueble

Informacin a nivel de seccin censal* contenida en el censo 2001 sobre las viviendas, edificios:
Inmueble
M2 tiles, altura del piso, ruidos, nmero de dormitorios, nmero de baos, calefaccin, aire acondicionado, trastero

Group

Edificio
Antigedad, nmero de pisos, ascensor, portera, aparcamiento propio (No plazas), piscina y otros, calidad de obra, estado actual

Locales
Locales comerciales en activo

Uso
Alquiler, 1 2 residencia

Entorno
Abastecimiento de agua, gas y electricidad, alumbrado pblico, antigedad dominante de edificios, calidad de construccin, infraestructuras, comunicaciones, transporte pblico, nivel econmico, nivel de estudios, ocupacin, equipamientos pblicos, ruidos, contaminacin, limpieza calles, malas comunicaciones, zonas verdes, delincuencia, etc.

Localidad
Poblacin, crecimiento de poblacin, distancia de capital de provincia, et *Segn zona, la informacin tambin est disponible a nivel de tramo de va
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Enfoque AVM de AIS

Group

Conclusiones
Obtenemos un modelo de valoracin a partir de caractersticas del inmueble y su entorno, con una componente dinmica que recoge la evolucin de los mercados y la economa
Adaptado a los datos propios de la entidad El modelo explicativo permite diferenciar inmuebles de caractersticas y localizaciones diferentes La componente macroeconmica recoge fluctuaciones generales y especficas por tipologa de inmuebles y zona geogrfica

Controlamos y corregimos el sesgo introducido por los diferentes criterios aplicados por los tasadores Resolvemos la falta de informacin mediante un tratamiento previo de imputacin mltiple de datos faltantes
Es un modelo independiente del modelo de valoracin automtica Tcnicamente es la mejor solucin ante la falta de datos (Don Rubin, Harvard University, T.
E. Raghunathan, University of Michigan)

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Explotacin

Group

Descripcin de la operativa de explotacin

Datos internos
(inmueble, edificio, terreno)
Valoraciones Localizacin Caractersticas del inmueble y del edificio Histricos para construccin Datos frescos para actualizacin

Datos externos
(entorno, localidad, macroeconoma)

Nivel socioeconmico Tamao de municipio Distancia del centro Comunicaciones Servicios prximos (pblicos y privados) Zonas verdes

Modelo AVM

Validacin y depuracin de datos Construccin de los modelos Estimaciones y fiabilidad Mantenimiento de modelos en el tiempo Control de calidad de resultados

Plataforma tecnolgica

Aplicaciones tecnolgicas para la explotacin Construccin y mantenimiento

Gestin y mantenimiento
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Mantenimiento de BD, los modelos y la aplicacin de valoracin masiva Elaboracin de informes

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Agenda

Group

Antecedentes Qu es la valoracin automtica de inmuebles Propuesta de un modelo de valoracin automtica Aplicaciones del modelo propuesto

Descripcin del proyecto

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Aplicaciones del modelo propuesto

Group

Cumplimiento de Basilea y otras normativas y circulares Valoracin de carteras para fusiones y adquisiciones Anlisis fundamental de los CDOs y otros valores de titulizacin Valoracin de la cartera en la emisin de CDOs Control de calidad de las tasaciones Proyeccin a futuro del valor de la garanta y stress testing

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ndice

Group

Contabilidad de los activos inmobiliarios Tasaciones iniciales y revisiones ndice de precio de la vivienda (experiencia en Mxico)

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ndice de precios de vivienda

Group

Antecedentes Mejores Prcticas Internacionales Diseo de Encuesta de Hogares Construccin del ndice del Precio de la Vivienda Publicacin

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Antecedentes

Group

SHF
Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., (SHF) es una institucin financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo, creada en el ao 2001, con el fin de propiciar el acceso a la vivienda de calidad a los mexicanos que la demandan. Mediante el otorgamiento de crditos y garantas, SHF promueve la construccin y adquisicin de viviendas preferentemente de inters social y medio.
Los programas de Sociedad Hipotecaria Federal promueven las condiciones adecuadas para que las familias mexicanas, de zonas urbanas o rurales, tengan acceso al crdito hipotecario y puedan disfrutar de viviendas dignas. Las garantas han ayudado a impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario, a travs de la bursatilizacin de crditos hipotecarios. SHF ofrece cuatro tipos de garantas para promotores de vivienda e intermediarios financieros
Seguro de Crdito Hipotecario:SHF otorga cobertura individual a cada crdito basndose en el porcentaje del crdito respecto al valor de la vivienda (LTV) y en los niveles acordados con cada IF. La cobertura podr variar de 5% a 35% dependiendo del LTV. Garanta de Pago Oportuno (GPO): esta garanta permite garantizar el pago oportuno a los acreedores de los Intermediarios Financieros respecto de los crditos obtenidos. Garanta de Incumplimiento (GPI): la garanta se otorga a crditos para la adquisicin de vivienda y cubre un porcentaje sobre la prdida ocasionada por incumplimiento del acreditado final. SWAP Salario Mnimo UDIS: para aislar el riesgo cambiario en la estructura (diferencia entre las variaciones en el salario mnimo y la UDI).
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Antecedentes

Group

Licitacin
La Secretara de Hacienda y Crdito Pblico (SHCP), ha recibido del Banco Internacional de Reconstruccin y Fomento (BIRF), un prstamo para financiar parcialmente asistencia tcnica para la elaboracin del Sistema de ndices de Valor de Vivienda Usada. El Prestatario se propone utilizar parte de estos fondos para efectuar pagos de gastos elegibles en virtud del contrato para el cual se emite esta Solicitud de Propuesta. La Sociedad Hipotecaria Federal invita a presentar propuestas para proveer los siguientes servicios de consultora: Metodologa y Ejecucin de la medicin del valor a travs del tiempo de las viviendas: Sistema de ndices de Valor de Vivienda Usada. Esta Solicitud de Propuesta (SP) se ha enviado a los siguientes consultores incluidos en la lista corta:
AIS, Aplicaciones de Inteligencia Artificial, S.A. FI Consulting AFI, Analistas Financieros Internacionales TINSA, Tasaciones Inmobiliarias S.A. TINSA, Tasaciones Inmobiliarias de Mxico, S.A. de C.V SAS Institute, S.A. de C.V. EURO INVEST S.A. ARMANDO PEPE S.A. AIDICO, Instituto Tecnolgico de la Construccin.
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Antecedentes

Group

Especificaciones del proyecto

Proyecto: Sistemas de ndices de Valoracin de la Vivienda Usada

Duracin: Desde Julio 2008 a Diciembre 2008

Objetivo General
Desarrollar un amplio Sistema de ndices de Valor de Vivienda Usada por regin y para el mbito nacional. I. Conocer las mejores prcticas internacionales en cuanto a la elaboracin de ndices de valor vivienda y determinar aquellas aplicables en Mxico. II. Construir el ndice de valor de vivienda basado en el mtodo hednico sobre la base de datos de avalos de SHF. III. Analizar la viabilidad de la aplicacin del mtodo de ventas repetidas en Mxico y disear los correspondientes cuestionarios Documento sobre plataforma computacional ms adecuada Descripcin de las mejores prcticas internacionales en el desarrollo de ndices de valor de vivienda. Aplicacin en Mxico de experiencias exitosas. Descripcin del modelo hednico Reporte resumen de la informacin contenida en la base de avalos Cuestionarios que se aplicarn en la Encuesta Financiera Residencial respecto del mtodo de ventas repetidas y metodologa del levantamiento

Objetivos Especficos
-

Entregables
-

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ndice de precios de vivienda

Group

Antecedentes Mejores Prcticas Internacionales Diseo de Encuesta de Hogares Construccin del ndice del Precio de la Vivienda Publicacin

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Mejores Prcticas Internacionales

Group

Definicin de Buenas Prcticas

Las caractersticas ms relevantes que determinan las buenas prcticas son:
Transparencia: que cualquier persona interesada puede tener acceso a las definiciones relevantes de los modelos utilizados y distinguir los contenidos pblicos de los contenidos confidenciales Integridad: significa que se incluyen todas las definiciones, descripciones y se detalla el impacto que produce en el ndice cualquier cambio o ajuste que se realice. Calidad de la Informacin: confiabilidad y precisin de los datos para la estimacin del ndice Continuidad: cualquier cambio introducido en el proceso, aunque sea mnimo, puede provocar que las comparaciones realizadas por los usuarios del ndice se tornen problemticas. Calendario de publicaciones: definicin precisa de la frecuencia del ndice y sus correspondientes publicaciones Website: herramientas interactivas para la generacin de tablas y mapas.

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Mejores Prcticas Internacionales

Group

Anlisis de las Mejores Prcticas

Las mejores prcticas internacionales son:
Reino Unido: modelo de precios hednicos desarrollado por HBOS Bank a partir de las hipotecas financiadas por la propia entidad. Alemania: modelo de precios hednicos de reciente publicacin desarrollado por Hypoport a partir de las transacciones provenientes de la plataforma EUROPACE. Estados Unidos: modelo de ventas repetidas desarrollado por OFHEO (Office of Federal Housing Enterprise Oversight) a partir de la cartera de crditos hipotecarios de Fannie Mae y Freddy Mac Canad: el instituto de estadsticas publica el ndice NHPI (New Housing Price Index) basado en encuestas a constructores Australia: el instituto nacional de estadsticas publica un ndice estratificado basado en medias ponderadas. Nueva Zelanda: Quotable Value publica con periodicidad cuatrimestral el ndice de precios de la vivienda realizando un ajuste simple sobre la valuacin del Gobierno, ste ltimo basado en el registro de la propiedad.

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ndice de precios de vivienda

Group

Antecedentes Mejores Prcticas Internacionales Diseo de Encuesta de Hogares Construccin del ndice del Precio de la Vivienda Publicacin

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Encuesta de Hogares

Group

Diseo de encuesta y anlisis de viabilidad

Encuesta Financiera de los Hogares (Residential Finance Survey)
Anlisis de elementos ms relevantes Adaptacin de la encuesta a Mxico Anlisis de viabilidad de aplicacin del mtodo de Ventas Repetidas a partir de esta encuesta Anlisis de otra aplicaciones

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Agenda

Group

Antecedentes Mejores Prcticas Internacionales Diseo de Encuesta de Hogares Construccin del ndice del Precio de la Vivienda Publicacin

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Construccin del ndice del Precio de la Vivienda

Group

Anlisis de la informacin
Anlisis de la calidad de la informacin Depuracin de datos
Definicin de mnimos
Superficie construida Valor de mercado Valor por metro cuadrado Superficie del terreno

Datos Originales

Datos Depurados

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Construccin del ndice del Precio de la Vivienda

Group

Anlisis de la informacin
Anlisis univariante y bivariante
Clase de inmueble
45% 40%
$2.500.000 $3.000.000

Escala lineal

35%
Valor de mercado medio

30%
% Operaciones

$2.000.000

25%
$1.500.000

20% 15% 10%

$500.000 $1.000.000

5% 0%
$0 Econmica Inters Social Residencial Medio Semilujo Residencial plus

Mnima

Escala logartmica

Transformacin de variables
Escala logartmica Transformacin cuadrtica PieceWise

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Construccin del ndice del Precio de la Vivienda

Group

Anlisis de la informacin
Tratamiento de missings mediante un modelo de correccin de datos faltantes mediante el mtodo de Imputacin Mltiple
Caracts. Entorno local fijas

Nivel de Informacin CARTERA

DATOS FALTANTES
Caracts. Inmueble

Direccin / Seccin censal

ALTO

OK

OK

OK

La geo referenciacin mediante tramo de va, Seccin censal, distrito o municipio puede aportar una grado de explicacin de los datos faltantes muy elevado

-La informacin faltante se puede explicar por informacin sociodemogrfica -Imputar un valor plausible para la informacin faltante, permite construir un modelo para TODOS (vlido para los 3 niveles de informacin) -Realizamos imputaciones mltiples: Se reconstruye de forma ms real la estructura de correlaciones de los datos

MEDIO

OK

OK

?
Datos faltantes

BAJO

OK

??
Uso de Cdigo postal, Municipio,

Informacin comn
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Construccin del ndice del Precio de la Vivienda

Group

Enriquecimiento de la Base de Avalos

Incorporacin de variables sociodemogrficas y econmicas a nivel de
Colonia Cdigo Postal Municipio

Las principales variables imputadas son:

Ingresos netos Edad promedio Escolaridad Disposicin de bienes de uso Caractersticas de las viviendas

La fuente de informacin es Habits: base de datos de geomarketing construida a partir de:

Censo de poblacin ENIGH (Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares) SCINCE (Sistema de Consulta de Informacin Censal)

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Construccin del ndice del Precio de la Vivienda

Group

Enriquecimiento de la Base de Avalos

Mxico
Estratos de Entidades Federativas

Distrito Federal
Poblacin ocupada que recibe ms de 5 salarios mnimos mensuales de ingreso por trabajos

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Construccin del ndice del Precio de la Vivienda

Group

Especificacin del Modelo

Modelo de precios hednicos

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Construccin del ndice del Precio de la Vivienda

Group

Especificacin del Modelo

Metodologa: Modelo Lineal Generalizado (GLM)

Segmentos : Tipologas de Vivienda

Casa Casa en condominio Departamentos Otros

Covariables:
Atributos de la vivienda
Superficie construida Clase de vivienda Proximidad urbana Ao de construccin Instalaciones

Variables de geomarketing
Estrato de poblacin Bienes de uso Ingresos medios Escolaridad
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Construccin del ndice del Precio de la Vivienda

Group

Enfoque AVM
Formulario del modelo AVM de AIS
T i ,t = 1 ~ T i , t = actual
x 1, t i

2 i , t ... n i , t t t es el momento en que se tas el inmueble = T i , t = actual (T i , t = inicial / T i , t = inicial ) de tasacin del inmueble i en el momento t t

x2

xn

t = T i , t / T i , t , donde
, corregido

T i , t es el valor

T i , t es el valor estimado de tasacin ~ T i , t = actual , corregido es el valor de tasacin

del inmueble corregido t

i en el momento de los sesgos

iniciales

del inmueble i en el momento es la constante del modelo x i j, t es la covariante j del inmueble

i en el momento

t. Pueden

tomar

la forma

de :

- Valores constantes a lo largo de t (p.e. m2 tiles) - Algunas son continuas (p.e. altura d la vivienda) - Otras variables son binarias (tiene garaje S/No), esta modalidad genera factores de correccin - Entre las variables binarias el identificador de la tasador que absorbe el sesgo sistemtico de cada una de ellas

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Agenda

Group

Antecedentes Mejores Prcticas Internacionales Diseo de Encuesta de Hogares Construccin del ndice del Precio de la Vivienda Publicacin

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Publicacin

Group

Matriz de ndices
ndice de Laspeyres: evolucin del precio a partir de las cantidades consumidas (stock de viviendas) en un perodo base.
Total de Viviendas Pas 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Casa 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Casa en Condominio 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Departamentos 2003 2004 2005 2006 2007 2008 100 119,32 135,79 159,59 177,22 201,36 100 127,09 155,63 173,75 194,89 218,02 100 121,24 136,29 162,26 180,01 186,08 100 115,64 144,58 156,43 175,63 184,24 100 113,19 132,55 147,50 175,29 180,45 100 124,36 148,83 160,09 166,56 100 104,75 113,65 113,87 134,00 100 103,92 124,96 131,68 153,48 100 119,23 137,53 148,94 173,16 100 115,34 131,77 138,49 158,79 100 113,15 124,87 133,85 136,25 159,61 Entidades Federativas Distrito Federal 100 110,83 117,70 136,92 151,66 155,91 Baja California 100 107,40 109,42 113,31 123,74 128,10 Jalisco 100 105,59 112,52 126,30 140,14 142,51 Veracruz 100 116,62 121,72 130,23 148,71 166,96

IPL

pi q p q

0 0

ndice de Paasche: evolucin del precio a partir de las cantidades consumidas (stock de viviendas) en el perodo actual.

100 119,32 135,79 159,59 177,22 187,97

100 127,09 155,63 173,75 194,89 219,04

100 121,24 136,29 162,26 180,01 183,94

100 115,64 144,58 156,43 175,63 179,40

100 113,19 132,55 147,50 175,29 199,70

IPL

pi qi p qi
0

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Publicacin

Group

Matriz de ndices
Matriz de atributos: incremento de cada uno de los atributos (caractersticas) que determinan el precio de la vivienda a partir de un stock de referencia. n

a + xi it + t
i =1 n i =1

a + xi i 0 + 0
Matriz de Laspeyres (Base 2004)
Superficie

Antigedad

Proximidad Urbana

Nivel Rentas

Estrato

2004 2005 2006

2007

2008

11 12 13 14 1n

21 22 23 24 2n

31 32 33 34 3n

41 42 43 44 4n

n1 n2 n3 n4 nn
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Publicacin

Group

Calculadora
AO
2008

Entidad Federativa
Distrito Federal

Municipio / Delegacin
Gustavo A . Madero

Colonia
GUADALUPE TEPEYAC

Cdigo Postal
15052

Tipologa de Vivienda
Departamento

Clase de Vivienda
Semi-lujo

Ao Construccin
2001

Superficie Construida
150

Superficie Accesoria
45

Precio Estimado

750.000 pesos

Iniciar

Calcular

Estimacin del precio de la vivienda a partir de las caractersticas de la vivienda y de las caractersticas sociodemogrficas y econmicas del entorno
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Group

AIS
c/ Castillejos, 365, 2 Planta 08025 Barcelona Espaa Tel: +34 93 414 35 34 Fax: +34 93 414 10 28 www.ais-int.com

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