La inversin en vivienda de las familias espaolas

En los ltimos aos, el stock de viviendas ha crecido muy por encima de las necesidades de los hogares. La evolucin del stock de viviendas en Espaa puede visualizarse en la siguiente grfica, en la que tambin se incorpora la serie histrica del nmero de hogares (Fuente: Banco de Espaa, Indicadores del mercado de la vivienda). La imagen muestra que aunque los perfiles de crecimiento del stock de viviendas y del nmero de hogares son semejantes, la intensidad del crecimiento de ambas series difiere.

30000000

20000 18000

25000000

16000 14000 12000 Nmero de hogares (en miles)

Nmero de viviendas

20000000

stock de viviendas

15000000

10000 8000

nmero de hogares (en miles)

10000000

6000 4000 2000

5000000

0 sep-85 sep-94 sep-03 dic-78 dic-87 dic-96

mar-90

jun-83

jun-92

jun-01

dic-05

mar-81

mar-99

Basndonos en los anteriores datos, se han estimado las tasas de crecimiento que han seguido las dos series (tasas de variacin interanuales, suavizadas aplicando medias mviles). Como se muestra en la siguiente grfica, las tasas de crecimiento del stock de viviendas superan a la correspondiente a los hogares desde el ao 1990.

mar-08

jun-10

Tendencia estimada de las tasas de variacin: nmero de hogares y stock de viviendas

5

3 Tasa de variacin

4 per. media mvil (tasa variacin hogares) 4 per. media mvil (tasa variacin viviendas)

0 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 -1 -2

Esta mayor tendencia al crecimiento del stock de viviendas slo poda generar un exceso de viviendas en relacin al nmero de hogares. Si se calcula el nmero de viviendas por hogar (como el cociente entre el nmero de viviendas y el nmero de hogares), el valor medio de viviendas por hogar entre 1978 y 1995 es de 1,46 viviendas por hogar; el mismo valor medio calculado para el periodo 1995-2011 es de 1,53 viviendas por hogar (vase el siguiente grfico, en el que como referencia se presenta de nuevo la serie del nmero de hogares), poniendo en evidencia la sobreproduccin de viviendas. Este exceso no es una consecuencia de la demanda de los hogares, sino parte de la burbuja inmobiliaria espaola a la que contribuy tanto la inversin realizada por capital especulativa, como la propia Administracin Pblica (Recurdese que la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994) que, entre otras cosas, hizo desaparecer la renovacin automtica de los alquileres vigente en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964).

20000 18000

1,60

1,55 16000

Nmero de hogares (en miles)

14000 12000 10000 8000 6000 4000

1,50

Viviendas por hogar

1,45

nmero de hogares (en miles) Viviendas por hogar

1,40

1,35

1,30 2000 0 1,25

dic-96

sep-85

sep-94

sep-03

jun-83

jun-92

jun-01

dic-05

dic-78

dic-87

mar-81

mar-90

mar-99

El esfuerzo de adquirir una vivienda

Las reglas bsicas de economa ensean que si la oferta es mayor que la demanda, el precio debe bajar. Sin embargo, el precio de la vivienda no slo no baj, sino que aument exponencialmente, obligando a condenarse financieramente a muchos de los hogares espaoles que adquirieron una vivienda en esos aos. En la siguiente grfica se muestra la evolucin de un indicador del esfuerzo que los hogares deben hacer para adquirir una vivienda. Este ndice de esfuerzo se define como el cociente entre el precio de la vivienda y la renta bruta del hogar (Fuente: Banco de Espaa). El indicador de esfuerzo muestra que en 1995, un hogar deba dedicar cerca de cuatro aos de su renta para adquirir una vivienda. A lo largo del perodo, el esfuerzo aumenta hasta situarse en un mximo (en 2006) de 7,6 veces su renta, disminuyendo al final del periodo a 6,5. En la misma grfica se muestra el precio medio de la vivienda (euros por m2; Fuente: Banco de Espaa). La evolucin del precio muestra prcticamente el mismo patrn de crecimiento. Cul ha sido la consecuencia de esta evolucin para los hogares?

mar-08

jun-10

2.500

7 2.000 6

1.500

Precio/Renta bruta familiar

sep-09 dic-08

Precio m2 vivienda libre. Ministerio de la Vivienda

Precio de la vivienda/Renta bruta por hogar

Euros

4 1.000

2 500 1

Los hogares han necesitado una mayor financiacin, hasta el punto de que el crdito destinado a los hogares para comprar una vivienda ha pasado de representar un 16% del PIB en 1995, a un 63% en el ao 2011.

Crdito a los hogares para adquisicin de viviendas. Saldo en % del PIB.

70 60

50
Porcentaje 40 30 20 10 0 sep-97 sep-00 sep-03 sep-06 dic-96 dic-99 dic-02

jun-95

jun-98

jun-01

jun-04

dic-05

jun-07

mar-96

mar-99

mar-02

mar-05

mar-08

jun-10

mar-11

Qu han hecho los hogares espaoles con la propiedad de su vivienda?

Segn la Encuesta de Presupuestos Familiares (INE), el porcentaje de hogares con su vivienda en propiedad no ha crecido en los ltimos aos. Por el contrario, el porcentaje de familias que viven en una vivienda de su propiedad ha disminuido entre 1998 y 2010. En la siguiente grfica se muestra la evolucin del porcentaje de hogares con su vivienda principal en propiedad. La serie presenta una tendencia creciente desde 1998 a 2005, invirtiendo la tendencia a partir de ese ao, momento en el que aumenta el peso de hogares con su vivienda en alquiler. En 1998, el 82% de los hogares tenan su vivienda en propiedad. En 2010, ese porcentaje era del 78,4%, siendo el porcentaje medio entre 1998 y 2010 del 82,6% de los hogares. En la UE-27, segn el Eurostat el porcentaje medio de hogares con una vivienda en propiedad era del 70,7% en el ao 2010. Se trata de un porcentaje alto si se compara con otros pases de la UE, pero debe tenerse en cuenta el distinto papel que en cada pas tiene este activo, por ejemplo, un pas como Noruega presenta un porcentaje similar al espaol (82,9% en 2010).

Porcentaje de hogares segn rgimen de tenencia de la vivienda principal

(Fuente: ECPF-EPF)
100 90 80 70 60 50 40 30 20 cesin gratuita o semigratuita

en propiedad
en alquiler

10
0

El porcentaje de hogares que tienen su vivienda principal en propiedad, pero que mantienen viva una hipoteca se sita en alrededor de un 31% de los hogares en el periodo 2006-2010 (Fuente EPF-2006), un porcentaje que supone una fuerte presin sobre la demanda de crditos, pero que no puede interpretarse como de carcter extrao, siendo como el resultado

de la preferencia de los hogares espaoles por residir en una vivienda de propiedad. En la siguiente grfica se muestra la evolucin del porcentaje de hogares con su vivienda en propiedad, pero con hipoteca vigente, en el periodo 2006-2010.

Porcentaje del total de hogares con vivienda principal con hipoteca vigente.
(Fuente: EPF)
33,00 Porcentaje sobre el total de hogares 32,50 32,00 31,50 31,00 30,50 30,00 29,50 29,00 28,50 28,00 2006 2007 2008 2009 2010

Queda, por tanto, plantearse si puede haberse creado una nueva demanda de vivienda secundaria, bien para uso vacacional o como inversin, que haya supuesto una demanda extraordinaria. Es posible que los hogares espaoles se endeudasen para comprar segunda vivienda?

La vivienda secundaria

La evolucin del porcentaje de hogares con segunda vivienda, no parece apoyar esta hiptesis. En la siguiente grfica se muestra, para datos anteriores al 2006, el porcentaje de hogares que tienen una vivienda secundaria. Segn los datos del periodo 1998-2010, el porcentaje medio de hogares con vivienda secundaria fue del 14,5%. Aunque en los tres ltimos aos del periodo el porcentaje aumenta, slo lo hace hasta el 16,3% de hogares. Pero esa vivienda secundaria no es toda ella vivienda en propiedad. Slo entre el 9,8% (en 2006) y el 11,7% (en 2010) de los hogares tienen viviendas secundarias en propiedad. De estos hogares con vivienda secundaria, alrededor del 93% (promedio en el periodo) tienen una nica vivienda secundaria. Entre los

propietarios de segunda vivienda, slo alrededor del 19% (promedio en el periodo) tienen una hipoteca vigente. Globalmente, segn la EPF, dependiendo del ao analizado nicamente entre un 2,4% y un 2,8% de total de hogares espaoles tiene una vivienda secundaria en propiedad con una hipoteca vigente. A pesar de su importancia, no parece, por tanto, que una nueva demanda de vivienda secundaria sea la responsable de la burbuja inmobiliaria espaola.

Porcentaje de hogares con vivienda secundaria

(Fuente: EPF)
18 16 14 12 Porcentaje 10 8 6

vivienda secundaria (% total)

vivienda secundaria en propiedad en propiedad sin prstamo pendiente en propiedad con prstamo o hipoteca

4
2 0

Existe una segunda fuente de informacin sobre la propiedad de vivienda de los hogares espaoles, la Encuesta Financiera de las Familias (EFF; Banco de Espaa). Los resultados de esta encuesta difieren de los obtenidos en la EPF. Segn la EFF, en el ao 2005, alrededor del 86% de los hogares tenan su vivienda principal en propiedad, un 22% tena adems una vivienda adicional y un 8% tena ms de una vivienda adicional en propiedad. La encuesta ofrece informacin del uso dado a la(s) vivienda(s) adicional(es), distinguiendo entre un uso para consumo (para vacaciones o para su actividad laboral) y de inversin (alquiler o desocupadas). En 2005, el 48% de esas segundas viviendas estaban dedicadas al consumo propio y slo el 42,9% estaban dedicadas enteramente a la inversin. Los datos correspondientes al ao 2009 son similares.

PORCENTAJE DE HOGARES CON VIVIENDA EN PROPIEDAD 2002 Vivienda principal en propiedad Otras viviendas adicionales en propiedad: Uso inversin Uso consumo Uso mixto Una nica vivienda adicional en propiedad: Uso inversin Uso consumo 85,9% 24,5% 36,2% 56,9% 6,9% 19,8% 37,9% 62,1%

2005 85,8% 27,9% 42,9% 48,1% 9,0% 21,9% 44,4% 55,6%

Fuente: Banco de Espaa. Documentos de Trabajo n 1036, 2010 y Boletn Econmico, mayo 2011

La EFF ofrece informacin sobre las compras de las familias en el periodo 2002-2006. La proporcin media anual de hogares que compraron una vivienda entre 2002 y 2006 fue del 2,3%, un 0,6% por cambiar de residencia y un 1,7% para adquirir una vivienda secundaria. El uso que se da a la vivienda secundaria se reparte casi por igual entre la inversin y el uso por el propio hogar.

PORCENTAJE DE HOGARES CON VIVIENDA EN PROPIEDAD PERIODO 2002-2006. PROMEDIO ANUAL Hogares que cambian de vivienda principal Hogares que compran vivienda secundaria: Uso inversin Uso consumo 0,6% 1,7% 0,9% 0,8%

Fuente: Banco de Espaa. Documentos de Trabajo n 1036, 2010 y Boletn Econmico, mayo 2011

Qu conclusiones pueden extraerse? Los anteriores datos muestran que, esencialmente, no existe un rasgo especulativo en la estructura de la demanda de vivienda por parte de los hogares espaoles. El crecimiento de los precios de la vivienda no parece estar causado por cuestiones demogrficas o por una demanda especulativa excepcional de los hogares espaoles. De hecho, tampoco en otros pases el incremento de los precios puede explicarse por factores como el crecimiento de la renta o la poblacin. En 2006, un experto en el mercado de la vivienda (Garca Montalvo, 2006) se refera al misterio de las casas desaparecidas. Hoy esta cuestin ha dejado de ser un misterio: la demanda especulativa de vivienda se encuentra al descubierto en los activos problemticos de los bancos y cajas.