ACE Nº2 - Carlesgasco

EL MODELO VALENCIANO PARA LA GESTIN A TRAVS DE LA EXPERIENCIA APLICATIVA DE LA LRAU EN ALICANTE (1995-2005) Carles Gasc Verdier carlesgasco@ctav.
es Arquitecto, Valencia, Espaa Remisin inicial: 18-9-2006 Remisin definitiva: 26-9-2006 A Javier Garca-Bellido in memoriam Palabras Clave: modelo valenciano, Ley Urbanstica Valenciana, LRAU Resumen: La aprobacin en 1994 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanstica de la Comunidad Valenciana (LRAU) dio lugar al modelo valenciano para la gestin urbanstica. Su aplicacin a lo largo de ms de una dcada ha puesto de manifiesto efectos en la produccin de suelo urbanizado, derivados de la ruptura del monopolio en la gestin del suelo. El siguiente trabajo versa sobre el efecto de la competencia en la fase ejecutiva del planeamiento urbanstico. El estudio realizado es de carcter emprico y se centra en la aplicacin de la LRAU en la ejecucin del Plan General de Ordenacin de Alicante, aprobado en 1987. Los resultados indican que la aplicacin del modelo valenciano de la LRAU comport mejoras en la urbanizacin, especialmente en la materializacin efectiva de las unidades de ejecucin derivadas del planeamiento, a raz de la potenciacin de competencia latente. Sin embargo, el grado de competencia explcita en los concursos fue muy bajo y slo se obtuvieron ligeros avances en las condiciones de produccin de las actuaciones adjudicadas en rgimen de competencia. La reciente aprobacin de la nueva Ley Urbanstica Valenciana (LUV) asegura la continuidad del modelo valenciano de gestin urbanstica, y supone una renovacin de las reglas de juego.
1. El modelo valenciano para la gestin urbanstica La aplicacin de la Ley 6/94 Reguladora de la Actividad Urbanstica (LRAU) a lo largo de ms de una dcada en la Comunidad Valenciana supuso un cambio radical en la gestin del urbanismo respecto al sistema tradicional espaol implantado con la ley del suelo de 1956, y sucesivas refundiciones. La LRAU, que no obtuvo en todo el tiempo de su vigencia su oportuno desarrollo reglamentario, fue derogada con la aprobacin, en diciembre de 2005, de la nueva Ley 16/2005 Urbanstica Valenciana (LUV). Este nuevo texto legal mantiene la competencia en la gestin urbanstica, siendo sta la lnea maestra del que se ha denominado como Modelo Valenciano iniciado por la LRAU. El presente trabajo se ocupa en los efectos derivados de esta innovativa apuesta que introduce la libre competencia en la gestin y ejecucin del planeamiento.
56 ACE Vol.1, nm. 2, octubre 2006 |EL MODELO VALENCIANO PARA LA GESTIN A TRAVS DE LA EXPERIENCIA APLICATIVA DE LA LRAU EN ALICANTE (1995-2005). Carles Gasc Verdier
1.1 Razones y objetivos del modelo concurrencial valenciano. El principal objetivo de la LRAU consisti en desbloquear el proceso de creacin de ciudad. De este modo, se abordaron las carencias estructurales del sistema urbanstico espaol para acometer la produccin de suelo urbanizado mediante la ejecucin planeamiento legalmente aprobado. La lectura de la coyuntura anterior hecha por el legislador en 1994 puso de relieve una serie de problemas entre los que destacaban los largos plazos de ejecucin del planeamiento (que rara vez cumplan la programacin prevista) y la dificultad de sinergia entre la voluntad pblica y la iniciativa privada. Estos problemas venan ocasionados por un sistema de aprobacin y ejecucin de los planes que era demasiado sofisticado para lograr mejorar la calidad de vida ciudadana en trminos compatibles con el fomento del desarrollo econmico comunitario, propsito central de la accin urbanstica segn observaba el Prembulo de la LRAU. Entre las causas de la inoperatividad del sistema se apuntaba fundamentalmente hacia la excesiva rigidez jerrquica del sistema de planeamiento y la tendencia a la burocratizacin, la inoperatividad de las Juntas de Compensacin y, sobre todo, las dificultades de la propiedad del suelo para ejecutar las decisiones pblicas en contraprestacin al derecho a la plusvala urbanstica que se le asignaba por medio de la reclasificacin. Las razones de esta incapacidad se encontraban, por un lado, en la habitual falta de coincidencia del propietario del suelo con el perfil de promotor-emprendedor y, sobre todo, por el fracaso de la programacin como instrumento de compatibilidad entre la accin pblica y el inters privado (FERNNDEZ, 1993; BLANC, 1997). Ante esta situacin paralizante la LRAU despleg una estrategia basada en una doble premisa: la apuesta renovadora consisti en enfatizar el carcter pblico de la funcin urbanizadora, al tiempo que se subray su reconocimiento como una tpica actividad empresarial. Desde estas posiciones se plante una reforma del sistema que supuso, como principal novedad, una liberalizacin efectiva de la gestin del suelo, formulada en rgimen de pblica competencia, al potenciar la figura del agente urbanizador. De este modo, se reforzaron los mecanismos de gestin mediante una programacin basada en los compromisos reales que fuese capaz de asumir el urbanizador integrando el riesgo de esta actividad emprendedora. As, la programacin dej de ser resultado del acuerdo administrativo aplicado al terreno, pasando a depender de las garantas personales aportadas por el agente adjudicatario del Programa. La otra gran reforma de la LRAU se dirigi hacia la agilizacin de los procedimientos, finalidad que se busc a travs de mayor flexibilidad en la definicin y en la tramitacin del planeamiento (BLANC, 1997). El presente trabajo centra su anlisis en los modos de ejecutar el planeamiento sin contemplar, en aras del rigor metodolgico, la oportunidad y las condiciones de formalizacin del mismo. Por lo tanto, en lo que concierne a nuestro estudio, la aprobacin de la LRAU comport, en definitiva, una revisin de los mecanismos de produccin de ciudad al introducir la pblica competencia en la actividad urbanizadora, que fue entendida explcitamente como una tpica actividad empresarial. Veamos de qu modo.
1.2 Principios y bases de la gestin indirecta con la LRAU El objetivo de la tramitacin de Programas a travs de procesos concurrenciales es facilitar la puesta en el mercado de suelo urbanizado, dinamizando su produccin y abaratando los costes del proceso. Cul es entonces el objeto de concurso sobre el que compiten los agentes, propietarios o no, en el marco del modelo urbanstico valenciano? Pues sencillamente aquello que ya venan realizando, en similar proporcin, los propietarios y la Administracin hasta la entrada en vigor de la LRAU. Es decir la urbanizacin, que es la actividad material (y el resultado de la misma) de la mera y pura ejecucin de la decisin pblica de transformacin de suelo para la produccin de nueva ciudad o mejora y renovacin de la existente (PAREJO, 2002). Este cambio en la prctica gestora del planeamiento no supuso en ningn caso una alteracin de las condiciones bsicas de igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad (VAQUER, 2002) sino una apertura del, hasta entonces, limitado elenco de actores que podan acceder a realizar la accin de transformar el bien suelo para producir ciudad, de conformidad con las determinaciones fijadas en el planeamiento. El derecho de la propiedad quedaba entonces inalterado dado que la legislacin autonmica no poda incidir en el rgimen urbanstico al tratarse de una competencia estatal. Manteniendo el principio bsico espaol de equidistribucin de beneficios y cargas, el legislador valenciano incidi (explorando la va abierta por la ley estatal de 1975) en la diferenciacin entre el estricto contenido de la propiedad urbanstica y la propia accin urbanizadora. Veamos someramente cul es, en el modelo valenciano, el papel de los distintos agentes participantes en el proceso: El poder pblico municipal conserva y consolida su posicin de control y direccin del desarrollo urbano. Compete al Ayuntamiento-Pleno la aprobacin en pblica competencia de una alternativa tcnica (una ordenacin detallada y las calidades de su obra) y la adjudicacin de su urbanizacin al particular que presente la proposicin jurdico-econmica ms competitiva (plazos, garantas, coste de las obras y beneficio empresarial). El agente designado como urbanizador (pblico o privado, propietario o no) asume el compromiso de gestionar la operacin que concluir con la transformacin urbanstica del suelo, ejecutando la misma en los plazos y condiciones fijadas en el Programa. Debe asumir los costes de urbanizacin y la financiacin de la operacin, y recibe una compensacin a cambio por parte de los propietarios que podr ser econmica o mediante la parte equivalente de terrenos urbanizados. La posicin de los propietarios de suelo urbanizable se reduce a dos supuestos: a) transformarse voluntariamente en agentes urbanizadores o b) incorporarse al proceso a remolque de un tercero, ya sea propietario o no de terrenos, mediante una colaboracin pactada con el urbanizador por la que recibirn parcelas edificables. La participacin de los propietarios en el proceso se fomenta a travs de un rgimen de adjudicacin preferente, primndose el mayor grado de consenso posible. 1.3 Resultados aplicativos y valoraciones globales
Los efectos generados por el cambio de sistema fueron inmediatos. Desde la implantacin de la LRAU, la actividad urbanizadora en la Comunidad Valenciana ha mantenido un fuerte dinamismo caracterizado por el incremento de la inversin privada en urbanizacin. Tambin se ha podido confirmar el uso extensivo de los nuevos instrumentos, siendo homognea su aceptacin en todo el mbito territorial de aplicacin de la LRAU (GAJA, 2000; MODREGO, 2000). Los datos oficiales sobre la actividad urbanstica en la Comunidad Valenciana fueron describiendo la descongestin que se produjo desde la entrada en vigor de la LRAU. En un principio, este despegue espectacular de la inversin en obra urbanizadora se lleg a describir como un verdadero consenso urbanstico valenciano (MODREGO, 1997). Sin embargo, este entusiasmo inicial fue seguido de un ambiente de controversia entorno a la Ley tras unos aos de experiencia aplicativa. Ello supuso que surgieran lneas crticas en respuesta a determinados fenmenos cuyo origen se identific con la LRAU. Las posiciones contrarias a la Ley se resumen en un planteamiento doble que engloba, por un lado, a la posicin de una parte de la propiedad del suelo frente a los abusos a los que, segn denuncian, se ven sometidos como resultado del proceso de adjudicacin de Programas. Por otro lado, existe la lnea crtica que apunta hacia la LRAU (entre otros factores) como causa de un desarrollo ineficaz en trminos ambientales y poco sostenible social y econmicamente, dadas las repercusiones territoriales que seran resultado de su aplicacin (GAJA, 2000; MONTIEL, 2003). Estas crticas al fundamento del nuevo sistema obtienen respuesta en las posiciones que, an reconociendo que el texto adoleca de algunos problemas instrumentales, atribuyen dichas deficiencias sobre todo a problemas aplicativos (FERNNDEZ, 2005). Desde el punto de vista cientfico, se constata la dificultad que existe para aprovechar la experiencia en el caso de la fbrica urbana, especialmente cuando sta se ve envuelta por la polmica. Se trata de un sistema productivo donde la toma de decisiones no suele realizarse conociendo, analizando y evaluando la experiencia de lo realizado anteriormente en trminos cuantitativos y cualitativos. En este hueco pretende insertarse este trabajo, con la voluntad de contribuir a la racionalizacin de las pautas de intervencin en la fabricacin, transformacin y renovacin de la materia que sirve de soporte a la mayora de las actividades humanas: el espacio urbanizado. 2. Planteamiento de la investigacin El presente estudio plantea, en clave emprica, un anlisis de los resultados de la gestin del planeamiento derivado del Plan General de Alicante (1987) mediante la aplicacin de las reglas de juego de la LRAU. Aspiramos a conocer los hipotticos efectos que, en trminos de la competencia, comport la ruptura del monopolio en la gestin urbanstica a lo largo de una dcada de aplicacin del nuevo modelo concurrencial. Terminologa en nuestro anlisis de la competencia en el marco del modelo valenciano de la LRAU distinguimos dos categoras: la competencia explcita y la competencia latente o implcita. Al referirnos a la competencia explcita designaremos aquella que se produce efectivamente cuando, en la pugna por la adjudicacin de un Programa y por la consecuente obtencin de la condicin de agente urbanizador, surgen dos o ms proposiciones formuladas por agentes diferenciados y de intereses contrapuestos, en los plazos y condiciones establecidas
legalmente para la presentacin de ofertas. Es la competencia directa entre plicas pugnando en un mismo concurso. Por otro lado, al hablar de competencia latente nos referiremos a la amenaza potencial, es decir, a la mera posibilidad de que, al acometer un proceso de adjudicacin de Programa, surjan diversas propuestas distintas optando a ser seleccionadas. Esta circunstancia surge con la posibilidad, favorecida en el modelo de la LRAU, de que existan iniciativas distintas a las de la propiedad para llevar a cabo la ejecucin del planeamiento. Esta categora significa, para el candidato dispuesto a presentar una alternativa de programa, que existe una presencia hipottica de otras alternativas que pretendan pujar por la adjudicacin de una misma actuacin determinada. Aclaracin sobre la polisemia de la palabra competencia: al emplear este trmino nos referimos a la contrastacin o conflicto de intereses de dos o ms partes sobre la misma cosa o materia que pugnan u ofertan por hacerla suya. Empleamos competencia en este sentido, el de la concurrencia, en vez del que designa a la materia o actividad o prctica que pertenece en exclusiva (derivada o compartida) a una sola persona o ente en el ejercicio de sus funciones, diferencindose en ello de otras anlogas para ese ejercicio funcional. Problema metodolgico La evaluacin de la eficacia de un sistema de gestin urbanstica implica, ante todo, un problema metodolgico al tratarse de un fenmeno complejo que engloba una multitud de variables. El propsito de dotar de rigor a nuestro anlisis nos sita ante la imposibilidad de aislar variables para analizar sus efectos por separado. Ante esta dificultad, nuestro planteamiento consisti en recorrer la casustica del total de las unidades de ejecucin desarrolladas, incluyendo por tanto la globalidad de las circunstancias que acompaaron a la ejecucin del planeamiento. De este modo obtuvimos una coleccin de muestras que, pese a la imbricacin entre variables, permite llevar a cabo un estudio de tendencias dado que se trata de una muestra finita, correspondiente a las mltiples situaciones a que dio lugar la ejecucin del Plan General en el marco de la LRAU. El trabajo consta de dos partes, que se corresponden con dos preguntas genricas o cuestiones mediante las cuales pretendemos analizar los hipotticos efectos generados por la competencia en la ejecucin del planeamiento en Alicante. En primer lugar analizamos a travs de la cuestin primera los efectos cuantitativos derivados de la existencia de la competencia latente, respecto a la situacin previa a la LRAU. Es decir, investigamos la incidencia que pueda haber generado la LRAU en el volumen de urbanizacin gestionado en el marco del planeamiento alicantino, comparando la proporcin de viviendas en mbitos gestionados por medio de la LRAU, respecto al mismo dato referido a actuaciones gestionadas mediante instrumentos de la ley del suelo de 1976. La cuestin segunda consiste en una evaluacin de los hipotticos resultados cualitativos (medidos en trminos de tiempo y costes) obtenidos como consecuencia del grado de competencia explcita existente durante la fase de adjudicacin de Programas, en el marco de los procesos concurrenciales de la LRAU. Ante la dificultad de encontrar relaciones causales evidentes acudimos, como propone Muoz (2005), a las tcnicas desarrolladas por las ciencias sociales para abordar problemas experimentales planteando una relacin entre dos preguntas
generales, que procuramos resolver a travs de tres preguntas especficas. En primer lugar, qu grado de competencia explcita existi en los concursos de aprobacin y adjudicacin de Programas? Despus, qu resultados globales se derivan de la gestin integrada de actuaciones mediante instrumentos de la LRAU? Y finalmente con la tercera pregunta se examinarn las relaciones causales que podemos establecer a raz de las respuestas anteriores. Es decir, en qu medida llega a influir la presencia o no de competencia en los resultados de ejecucin del planeamiento? Figura N 1: Anlisis de los resultados de la gestin en trminos de la competencia explcita.
Grado de competencia
?
Pregunta 3 Relacin causal
Resultados en los ritmos y calidades
Pregunta 1 Problema
Pregunta 2 Problema
Elaboracin propia 3. Resultados del estudio en el municipio de Alicante. 3.1 Primera cuestin. Efectos de la competencia latente en los niveles de produccin de suelo urbanizado. En nuestro estudio emprico, hemos establecido el punto de partida tratando de conocer si existieron diferencias significativas en la cantidad de suelo gestionado desde la aprobacin del Plan General hasta la entrada en vigor de la LRAU, y entre el periodo de aplicacin del modelo valenciano, hasta el ao 2005. Analizaremos por tanto las incidencias en trminos cuantitativos. Para resolver esta cuestin obtuvimos los datos correspondientes al nmero de viviendas resultantes de todas las actuaciones ejecutadas, mediante la consulta de los documentos de planeamiento o de reparcelacin con aprobacin provisional o definitiva por parte del Ayuntamiento. Se extrajeron as los datos sobre la totalidad de las operaciones derivadas del Plan General de Alicante en las que la transformacin de suelo se hubiese realizado a travs de actuaciones integradas, entre 1988 y 2004. En los casos tramitados conforme a la Ley del Suelo estatal de 1976, la programacin efectiva se llev a cabo a travs del sistema de compensacin o, en menor nmero de casos, por cooperacin. Con la LRAU la ejecucin de los planes se realiz mediante Programas de Actuacin Integrada, ya fuese mediante gestin pblica (directa) o privada (indirecta). Partiendo de las previsiones de crecimiento establecidas en la Memoria del Plan General de Alicante se alcanza un potencial edificatorio de vivienda nueva de 51.709 unidades. En esta cantidad se incluyen 7.772 viviendas en suelo urbano (SU) correspondientes a Unidades de Actuacin (UA) y reas de Planeamiento Diferido (APD), a ordenar mediante planes de reforma interior y 20.687 viviendas en suelo urbanizable programado (SUP) a desarrollar por medio de
Planes Especiales/reas de Planeamiento Anterior (PE/APA) y de Planes Parciales (PP). Por otro lado, la previsin hecha por el Plan General daba lugar a una capacidad adicional de 28.459 viviendas a desarrollar por medio de Programas de Actuacin Urbanstica (PAU) en suelo clasificado como urbanizable no programado (SUNP). De acuerdo con lo establecido por el sistema de gestin de la LS76, los sectores del PG de Alicante correspondientes al primer y segundo cuatrienio deban, encontrarse en fase de ejecucin con un compromiso real en el momento de entrada en vigor de la LRAU. Al observar las reas ejecutadas, o en fase de ejecucin (con programacin comprometida) se obtuvieron los siguientes datos, diferenciando si la gestin corresponde a instrumentos propios de la ley estatal o a los novedosos de la LRAU: Figura N 2: Nmero de viviendas resultantes de actuaciones integradas PREVISIN SU y SUP UA APD PE/APA PP Total SUP SUNP PAU PG 1987 3.402 4.370 8.997 11.690 28.459 PG 1987 23.250 N viviendas en actuaciones ejecutadas o en tramitacin LS '76 1.753 1.917 3.732 3.205 10.607 42% LS '76 1.422 8% SUP+SUNP Total PG 1987 51.709 LS '76 12.029 28% Fuente: Elaboracin propia A partir de estos resultados podemos extraer las siguientes conclusiones acerca de la eficacia de la gestin urbanstica a travs de mecanismos propios de las leyes estatal de 1976 y valenciana de 1994: La programacin establecida desde el Plan General para los dos cuatrienios slo fue ejecutada en un 50% mediante los mecanismos propios de la ley estatal, lo que supona un retraso respecto a sus previsiones. La produccin de suelo urbanizado aumenta de modo palpable desde el momento de la ruptura del monopolio de la gestin urbanstica y la consiguiente aparicin de competencia latente. A travs de los procedimientos favorecidos por la LRAU se consigue programar todo el suelo que quedaba pendiente de ejecucin, heredado de la situacin anterior. Adems, el nuevo instrumento facilita una respuesta muy eficaz a la demanda puesto que se consigue comprometer un 66% del suelo urbanizable no programado, que LRAU '94 911 1.346 4.161 8.386 14.805 58% LRAU '94 15.477 92% LRAU '94 30.282 72% Total 2.664 3.263 7.893 11.592 25.412 100% Total 16.899 100% Total 42.311 100%
formaba parte del colchn de holgura dispuesto por el planificador para atender a una eventual demanda sobrevenida. A la vista de estos resultados se concluye que el cambio de modelo efectuado con la aprobacin de la LRAU, supuso una evidente influencia en la ejecucin del planeamiento. Los cambios introducidos dieron lugar a un aumento del volumen de suelo gestionado desde la entrada en vigor de la ley. Este hecho, referido en nuestro caso al municipio de Alicante, coincide con la tendencia experimentada en el resto del territorio valenciano como viene recogido en los trabajos de BLANC (1997) y GAJA (2000). Figura N 3: Nmero de actuaciones urbansticas anuales en la Comunidad Valenciana 1990-1994 N actuaciones Tramitadas / ao 40 1994-1996 245 136 1994-1998 736 184
Aprobadas / ao 40 80-100 496 Fuente: Generalitat Valenciana a travs de BLANC (1997) y GAJA (2000). Elaboracin propia 3.2 Segunda cuestin. Incidencias en los resultados de la gestin derivadas de la competencia explcita. Una vez analizados los resultados cuantitativos, procedemos a estudiar en la siguiente cuestin los efectos de la competencia explcita en los resultados de la gestin del Plan. Se trata por tanto de descifrar las condiciones en las que, caso de existir, se produjo la competencia para, a su vez, extraer los efectos cualitativos que pudieran derivarse de la adjudicacin de Programas entre plicas presentadas por agentes compitiendo libremente por obtener la condicin de urbanizador. 3.2.a Grado de competencia explcita La toma de datos se realiz a partir de una poblacin finita, correspondiente a la totalidad de PAIs aprobados y adjudicados en Alicante durante el perodo comprendido entre la entrada en vigor de la LRAU hasta septiembre de 2005 (10 aos). La tramitacin de estos Programas supuso la apertura de 56 expedientes administrativos que comportan la evaluacin, aprobacin y desarrollo de los respectivos instrumentos de planeamiento y de gestin. Estos expedientes son las unidades muestrales de nuestro estudio. Antes de desmenuzar la casustica de los concursos, repasaremos someramente las reglas de juego de los mismos con la LRAU. El procedimiento concursal en la LRAU. La apertura del proceso urbanizador a iniciativa de un particular se produce al proponer ste al alcalde (caso general) o ante notario (caso simplificado) una oferta elaborada mediante un Programa, y finaliza con su adjudicacin a un urbanizador en concurso pblico. Una vez estimada la propuesta se abre una fase de informacin pblica en la que se recogen las posibles alegaciones o, en su caso, otras proposiciones econmico-financieras presentadas por otros candidatos. La alternativa tcnica del Programa admitido a tramitacin se convierte en la base, a modo de pliego de condiciones, para la eleccin del agente urbanizador. Se trata de una base slo orientativa, puesto que queda abierta la posibilidad para que se presenten otras variantes o alternativas tcnicas. El plazo para la presentacin de otras alternativas tcnicas es de veinte das, prorrogables por veinte das adicionales al existir un compromiso real por parte alguna persona de presentar otra alternativa tcnica sustancialmente distinta a la original. Todo
ello sita el plazo mximo para la recepcin de alternativas en competencia en cuarenta das, desde la fecha de la convocatoria de la informacin pblica. La eleccin del urbanizador se hace a travs del concurso pblico, dndose preferencia a las propuestas que cuenten con el acuerdo de los propietarios mayoritarios. Con la aprobacin del PAI por el ayuntamiento-pleno se definen las obligaciones y compromisos entre los distintos agentes, existiendo un plazo mximo (5 aos) para ejecutar las obras. La aprobacin del Programa de Actuacin Integrada requiere por tanto la previa seleccin de la alternativa tcnica que ms se ajuste a los requisitos municipales. Sobre dichos requisitos tcnicos se producir la verdadera competencia entre plicas dado que, como consecuencia de la aprobacin de una alternativa tcnica por parte del municipio, slo sern susceptibles de ser elegidas aquellas proposiciones jurdico-econmicas que se hubiesen formulado para el desarrollo de aquella. La aprobacin del Programa va ligada a su adjudicacin al agente que presenta la proposicin jurdico-econmica ms competitiva de acuerdo con los criterios establecidos legalmente y con aquellos suplementarios que, por anticipado, haya podido determinar la administracin local. Muestreo Para completar el estudio del grado de competencia diferenciamos tres campos de concurrencia: totalidad de alternativas tcnicas presentadas (AT), totalidad de proposiciones jurdico-econmicas presentadas (PJ-E), sin distinguir qu alternativa tcnica aspiraba a ejecutar cada agente y, por ltimo, la seleccin de (nicamente) aquellas proposiciones jurdico-econmicas que fueron formuladas para ejecutar la alternativa tcnica que result efectivamente aprobada (PAI). Designaremos los tres grupos anteriores mediante las siglas AT, P J-E y PAI, respectivamente. De estos tres niveles slo puede existir competencia en sentido estricto (sometidas al acuerdo municipal) en el primer campo (entre AT) y en el ltimo (PJ-E presentadas a la AT escogida). Es decir, la competencia explcita se produce en los dos concursos en los que, con carcter cronolgicamente sucesivo, se aprueba la AT y se adjudica el Programa a quin present la mejor PJ-E de las formuladas a la AT escogida. Aunque el resto de PJ-E, formuladas para optar a la gestin de AT distintas a la finalmente escogida, no participan explcitamente en el concurso para la adjudicacin del Programa (al quedar descartadas) hemos optado por recoger este dato por ser un buen indicador del grado de participacin de la iniciativa privada en los concursos. De los 56 expedientes que conforman los mbitos gestionados por medio de Programas de Actuacin Integrada en Alicante, hemos extrado la informacin relativa al grado de competencia explcita sobre 48 actuaciones. Las actuaciones que no forman parte de nuestro estudio son, en primer lugar, 5 unidades de ejecucin cuyos correspondientes expedientes administrativos estn incompletos al tratarse de operaciones iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor de la LRAU y/o adaptadas a la ley en la fase inicial de la misma. Tampoco hemos incluido en el estudio 3 actuaciones que se encontraban, en el momento de la toma de datos, en una fase muy joven de tramitacin. En todo caso podemos afirmar que las 48 actuaciones son una muestra significativa puesto que abarcan ms de un 85% de la totalidad de casos y porque se incluyen todas las operaciones de mayor tamao (en suelo urbanizable) donde se dan las condiciones de mayor atractivo para el mercado inmobiliario. Los datos de esta seccin se obtuvieron por medio de la consulta de las actas municipales de acuerdos plenarios de aprobacin y adjudicacin de Programas. Su estudio ha permitido conocer el nmero y la titularidad de las plicas presentadas, as como la identificacin de las que resultaron finalmente elegidas por la mayora del pleno municipal.
Figura N 4. Alicante: localizacin de actuaciones tramitadas mediante PAIs (1995-2005)
Fuente: Elaboracin propia con asistencia de Basilio Moreno en la parte grfica. Resultados y discusin Esta abundante recopilacin de datos nos ha permitido conocer cul fue el grado de competencia explcita en los procesos de adjudicacin de PAIs, a lo largo de los diez primeros aos de aplicacin de la LRAU en el municipio de Alicante. Los resultados, mostrados de forma sinttica en la FIG. 5, expresan el grado de competencia atendiendo al nmero de actuaciones donde se presentaron como mnimo dos candidaturas distintas optando por obtener la condicin de agente urbanizador. Estas candidaturas pudieron formularse mediante un Programa completo (AT y PJ-E) o presentando nicamente una PJ-E, licitando por una de las alternativas tcnicas presentadas por otros candidatos.
Figura N 5: Actuaciones con gestin indirecta y grado de competencia explcita S. urbano Total actuaciones Competencia AT Competencia P J-E Competencia PAI* 21 3 5 3 100 % 14,3 % 23,8 % 14,3 % S. urbanizable 24 11 11 2 100 % 45,8 % 45,8 % 8,3 % Total municipio 45 14 16 5 100 % 31,1 % 35,6 % 11,1 %
* Proposiciones jurdico-econmicas que se formularon para ejecutar las alternativas tcnicas que resultaron finalmente aprobadas. Fuente: Elaboracin propia Los resultados ponen de manifiesto la escasa competencia explcita, es decir, entre candidaturas distintas pujando por ejecutar un mismo mbito. Tan slo en un 31,1 % de los casos a nivel de todo el municipio se presentaron al menos dos o ms AT, subiendo ligeramente hasta 36,6% en el caso de las PJ-E que, recordmoslo, fueron formuladas sin conocer de antemano la AT que resultara aprobada. La escasez de competencia resulta evidente cuando analizamos la relacin de actuaciones en las que se hubiesen presentado ms de una Proposicin tendente a ejecutar la AT que result elegida efectivamente por el Ayuntamiento. En estos supuestos, que a fin de cuentas constituyen el verdadero concurso de gestin una vez conocida la ordenacin, las adjudicaciones en competencia tan solo se situaron entorno al 10% del total (48) de las actuaciones analizadas. Por otro lado, estos resultados coinciden en buena medida con las cifras que se desprenden del anlisis de la competencia en funcin del tamao (en trminos de edificabilidad) de las actuaciones programadas (FIG. 6). Obtenemos este indicador sumando la edificabilidad que se desprende de todas aquellas actuaciones donde, para optar a la ejecucin del Programa, fuesen presentadas en el concurso ms de una AT, o de una P J-E. Figura N 6: Grado de competencia expresado en trminos de edificabilidad acumulada Programas Total en ejecucin Competencia en AT Competencia en P.J-E Competencia en PAI Fuente: Elaboracin propia En cualquier caso, se comprueba que, en trminos generales, la proporcin de plicas presentadas en competencia por la AT y la PJ-E es mayor en las unidades de ejecucin en el suelo urbanizable. Sin embargo, esta tendencia se invierte al analizar la competencia real entre plicas (PAI) al producirse en un 8,3 % de los casos en suelo urbanizable frente al 14,3% del suelo urbano. Sealemos que la clasificacin del suelo tan slo supone, a raz del nuevo concepto clasificatorio introducido por la LRAU, una diferenciacin de los derechos de la Edificabilidad 4.578.785 m2t 1.744.151 m2t 1.772.927 m2t 424.118 m2t 100% 38,1% 38,7% 9,3%
propiedad en lo que se refiere a las llamadas cesiones de aprovechamiento (el famoso 10%1). Porque en cuanto a la gestin se refiere, no hay distincin en los trmites para la adjudicacin de un Programa de actuacin integrada, ya sea en mbitos de suelo urbano o urbanizable. El mayor aspecto diferencial en lo concerniente a las adjudicaciones en competencia, entre mbitos de suelo urbano y urbanizable, sera el tamao, como podemos comprobar en la FIG. 7. La mayor edificabilidad de un sector se convirti en el principal atractivo para que los agentes, independientemente de su participacin en la estructura de la propiedad, optasen por la va de la urbanizacin para mejorar su posicin en el mercado de suelo o buscasen asegurarse un mayor control sobre los plazos de ejecucin. Figura N 7: Grado de competencia entre P J-E en trminos de edificabilidad total por unidades de ejecucin (UE) Adjudicaciones Tramos por techo (m2t) Hasta 25.000 25.001 a 50.000 50.001 a 100.000 100.001 a 200.000 Mayor de 200.000 Fuente: Elaboracin propia UE 21 8 5 5 8 UE con competencia entre PJ-E 6 3 2 1 4 28,6% 37,5% 40,0% 20,0% 50,0%
Por otra parte, la existencia de planeamiento detallado aprobado con anterioridad a la convocatoria de los concursos, no se convirti en un incentivo adicional para la presentacin de plicas (contrariamente a lo que cabra suponer) pese a conocerse de antemano un factor fundamental como es la ordenacin, para definir con cierta fiabilidad la urbanizacin y sus costes. De las 30 actuaciones tramitadas por gestin indirecta en las que exista una ordenacin pormenorizada aprobada con anterioridad, tan slo en un tercio de los casos se present ms de una plica optando por su ejecucin (Fig. 8).
Recomendamos la lectura del ejercicio de sntesis realizado por Jos Mara Nogueira en su artculo El suelo y la vivienda, El Pas Negocios, 22 de octubre de 2005.
Figura N 8: mbitos de actuacin, situacin del planeamiento y plicas

ACTUACIN
UA UA UA UA UA UA UA UE APD APD APD 10 Ciutat Jard 18 Unifamiliar Albufereta 19 El Grillo 20 El Camping 23 Cala Cantalar 30 Villafranqueza Norte 33 P. Amrica - Campoamor CC/ Haroldo Parres, Dr. Sa 3 Tmbola 5 C/ Diagonal 7 Cermica Los Angeles
U.E.
UA 10-I UA 10-II nica nica nica nica nica nica nica UA / II UA / II UA / IV UA / V UA / VI
m s
45.133 23.486 59.550 9.500 64.840 102.420 26.736 1.646 22.144 21.298 12.994 2.880 1.905 3.463 3.727 2.766 8.357 338.420 16.200 16.836 101.100 14.435 46.793 20.832 73.023 37.331 33.529 26.845 727.435 55.860 6.287 74.168 42.544 82.187 173.991 308.335 179.186 38.571 199.502 712.987 689.639 2.249.181 692.674 128.617
m t
12.189 6.791 14.160 4.732 23.492 21.174 27.770 5.293 16.587 39.526 15.950 5.080 3.010 4.550 10.760 7.575 15.400 338.420 17.562 40.905 63.742 12.720 38.880 15.583 58.008 27.894 26.715 19.665 233.484 26.308 7.294 83.127 51.902 119.485 190.757 280.930 159.291 22.367 115.000 429.100 278.767 628.498 351.200 96.124
Viv.
41 23 30 39 196 176 231 44 127 304 100 25 12 24 90 60 110 0 123 202 66 110 338 160 585 270 240 51 1.472 427 61 597 0 0 1.590 1.712 1.253 186 3.625 1.772 5.922 3.333 825
ORD

AT
1 2 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 2 2 1 1 1 2 3 2 1 3 1 2 1 1 1 1 1 3 3 1 2 2
PJ-E
4 2 1 3 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 2 2 1 1 1 2 3 2 1 4 1 2 1 1 1 1 1 3 4 1 2 2
PAI
1 1 1 2 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 3 1 1 1
APD APD APD APD APD APD PE/APA PE/APA
8 Depsitos 9 C/ Finestrat 11 Babel - C/Asilo 21 rea del transporte 22 Babel Sur 25 Benala Sur 7 Terciario Bon Hivern 8 Garbinet
UA / 2 UA / IV nica nica Polg. III nica nica Polg. I Polg. VIII Polg. X Polg. XII Polg. XV Polg. XVII
PE/APA
9 Vistahermosa
Polg. 9 Resto PP Polg. III Polg. 1 UE/ 1 UE/ 1 UE/ 2 Polg. A UE/ 1 UE/ 2 Polg. 2 nica nica nica UE/ 1 Sector 1 Sector 2
PE/APA 10 Vistahermosa-Goteta PP PP PP PP PP PP PP PAU PAU PAU PAU 1 3 4 La Condomina 5 San Juan Norte I/1 Fbrica de sacos I/2 Benala Sur I/3 Industrial C/Trento I/4 Albufereta I/6 Platja St. Joan II/8 Los ngeles Agua Amarga - OAMI
mbitos segn PG de Alicante (1987)
SU
SUP
SUNP
SNU
NOTA: La columna ORD muestra la situacin del planeamiento en el momento de la apertura del concurso de adjudicacin de PAI, indicando los casos en los que la ordenacin pormenorizada estaba aprobada con anterioridad.
3.2.b Posibles explicaciones sobre la falta de competencia Entonces, a qu se debe la escasez de competencia explcita en las adjudicaciones de Programas? Para buscar los argumentos que contribuyan a explicar estos resultados nos fijaremos en la evolucin temporal de la participacin de los agentes a travs de un seguimiento anual de las adjudicaciones. 1. Los primeros aos restan. El anlisis de las actuaciones adjudicadas indica que la competencia explcita no apareci en los procesos de adjudicacin hasta los 3 aos de vigencia de la LRAU. Interpretamos este hecho como resultado de las condiciones heredadas de la situacin anterior a 1994, donde ya se inici la tramitacin de diversas actuaciones (aunque no existiera un compromiso efectivo todava para su ejecucin) y en las que las posiciones sobre la propiedad del suelo eran ya muy avanzadas. Destaca en este sentido la adjudicacin en febrero de 1996 de la unidad de ejecucin n1 del PAU-4, que representa una de las mayores urbanizaciones de Alicante con 628.500 m2t. En dicha ocasin tan slo se present una plica, correspondiente al grupo que ostentaba la titularidad del 80% de los terrenos. Figura N 9: Evolucin del grado de competencia explcita por aos
Edificabilidad (miles m2t)

1.200
Adjudicaciones en competencia (m2t) Programas adjudicados (m2t)

1.074
1.000
814 780 618 617
800
600
438 410 324
400
262 279
353
200
0 0
112
95
96
57
0 23
Aos
Fuente: Elaboracin propia
ACE Vol.1, nm. 2, octubre 2006 |EL MODELO VALENCIANO PARA LA GESTIN A TRAVS DE LA EXPERIENCIA APLICATIVA DE LA LRAU EN ALICANTE (1995-2005). Carles Gasc Verdier
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
69
Analizando las pautas de comportamiento una vez pasados los primeros aos de implantacin de la LRAU, observaremos un cierto aumento del grado de competencia en los procesos de adjudicacin. Por lo tanto, fijndonos nicamente en la participacin desde 1998 encontramos que la media del nivel de competencia en las actuaciones aprobadas se sita en un 47%, que supone una mejora respecto al 35,6% global, pero que podemos seguir considerando como un nivel bajo. 2. Comportamiento de los agentes. Otro aspecto que puede acercarnos a comprender el porqu del bajo grado de competencia podemos encontrarlo en las pautas de comportamiento de los aspirantes a convertirse en agentes urbanizadores. Veamos lo ocurrido a partir del resumen siguiente. Figura N 10: Comportamiento de los agentes aspirantes a adquirir la condicin de Urbanizador
N de agentes participantes
Alternativa Tcnica (AT) Proposicin Jurdico-Econmica (P J-E) P.J-E a la AT aprobada 41 44 37
Comportamiento de los agentes

Comportamiento en relacin a la presentacin de Alternativas Tcnicas (AT) N de actuaciones a las que presentan AT Nmero de agentes Presentan AT Cuya(s) AT resulta(n) aprobada(s) Abren procedimiento Con AT inicial aprobada 1 33 27 26 22 2 4 2 4 3 3 2 2 1 1 4 0 0 0 0 5 2 1 1 1 Total 41 32 32 27 Comportamiento relativo a 41 agentes 1 80,5% 65,9% 63,4% 53,7% 2 9,8% 4,9% 9,8% 7,3% 3 4,9% 4,9% 2,4% 2,4% 4 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 5 4,9% 2,4% 2,4% 2,4% Total 100,0% 78,0% 78,0% 65,9%
Comportamiento en relacin a la presentacin de Proposiciones Jurdico-Econmicas (P J-E) N de actuaciones a las que presentan P J-E Nmero de agentes Presentan P.J-E Cuya P J-E resulta aprobada Abren procedimiento Adjudicatario abri el procedimiento 1 33 28 24 21 2 6 2 5 3 3 3 2 1 1 4 0 0 0 0 5 2 1 1 1 Total 44 33 31 26 Comportamiento relativo a 44 agentes 1 75,0% 63,6% 54,5% 47,7% 2 13,6% 4,5% 11,4% 6,8% 3 6,8% 4,5% 2,3% 2,3% 4 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 5 4,5% 2,3% 2,3% 2,3% Total 100,0% 75,0% 70,5% 59,1%
Comportamiento en relacin a la presentacin de P.J-E a la AT aprobada (PAI) N de PAIs a los que presentan plica Nmero de agentes Presentaron P.J-E a AT aprobada Adjudicatarios de PAIs 1 32 28 2 3 2 3 2 2 4 0 0 5 1 1 Total 38 33 Comportamiento relativo a 38 agentes 1 84,2% 73,7% 2 7,9% 5,3% 3 5,3% 5,3% 4 0,0% 0,0% 5 2,6% 2,6% Total 100,0% 86,8%
De los 38 agentes que mantuvieron opciones efectivas en la fase de adjudicacin de Programa, al competir por la ejecucin de la alternativa tcnica aprobada, fueron finalmente 33 los que obtuvieron la condicin de Urbanizador al resultar ganadoras sus plicas. Es decir, estos 33 agentes llevaron a cabo la ejecucin de las 45 actuaciones en gestin indirecta. Como se pone de manifiesto en la FIG. 10, la mayora (75%) de los 44 agentes que formularon alguna propuesta de ejecucin, slo presentaron plica a una nica unidad de ejecucin cada uno. O lo que es lo mismo, fueron escasos (11) los agentes que buscaron urbanizar diversas actuaciones. En concreto, tan slo dos pujaron por resultar adjudicatarios en al menos 5 de las 45 actuaciones gestionadas por particulares o empresas. Observamos por tanto que la mayora de los agentes urbanizadores participantes en los procesos de ejecucin de planes en el municipio de Alicante, lo hicieron de forma espordica. Al fijarnos en los sujetos que presentaron sus plicas en ms de tres actuaciones obtenemos que es muy escaso (6%) el nmero de agentes actuando en Alicante que hayan hecho de la gestin del planeamiento de este municipio una parte constante de su volumen de negocio. Es decir, hubo muchos urbanizadores pero la mayora de ellos intervino muy espordicamente (alrededor del 80% de los agentes slo particip en un concurso). Ahora bien, si llevamos nuestro anlisis ms all del indicador participacin cmo qued atribuido el reparto de la funcin urbanizadora? Tomando como referencia la edificabilidad correspondiente a cada unidad de ejecucin, se deduce que 3 de los 33 agentes designados como urbanizadores ejecutaron los mbitos correspondientes al 52,21 % del techo total gestionado a travs de PAIs. Por tanto fueron escasos los agentes que hicieron de la urbanizacin una parte de su negocio. Dado el gran nmero de agentes urbanizadores deducimos que fue la propiedad inicial de suelo el factor principal que sirvi de estmulo para su participacin. 3.2.c Resultados de la ejecucin en trminos de la competencia por la gestin Nos planteamos analizar en este caso si se produjeron diferencias en los resultados de la gestin, cuando las actuaciones fueron ejecutadas por agentes elegidos en circunstancias de competencia explcita o cuando se adjudicaron a propuestas recibidas en solitario. Antes de abordar esta cuestin veamos resumidamente las cifras globales de la ejecucin del Plan General de Alicante.
Figura N 11: Resultados globales de la ejecucin con la LRAU expresados en tiempo y en coste, desde diciembre de 1994 hasta agosto de 2005 (ambos inclusive) UA APD Aprobacin
Definitiva Provisional 11 0 12 2 Uso caracterstico Residencial Industrial / Terciario 10 1 13 1 Gestin Indirecta Directa 11 0 13 1 12 0 11 2 5 0 52 3 11 1 11 2 5 0 50 5 12 0 13 0 3 2 51 4
PE/APA
PP
PAU
TOTAL
Redaccin planeamiento Municipal Autonmico Particulares 10 0 1 9 1 4 Tamao medio Superficie (Ha) Edificabilidad (m2t) 4,68 24.165 5,78 38.327 12,77 47.659 14,49 119.441 87,33 356.738 1 0 11 11 2 0 0 0 5 31 3 21 Promedio 25,01 117.266 Promedio 17 23 34 21 35* 32* 25 23 Promedio
41.343.249 21.931.098 11.126.304 7.538.660
Plazos medios (meses) Inf. PblicaAprobacin Aprobacin-Inicio obras 20 16 20 22
Promedio cargas actualizado () a septiembre de 2005

Programa Coste obras 932.401 2.223.895 1.552.000 5.012.388 6.119.589 3.219.278 3.452.262
* Excluyendo el PAU-4, Fuente: Elaboracin propia
Los parmetros de comparacin corresponden a situaciones distintas con relacin al momento del acuerdo municipal de adjudicacin. Por un lado examinamos datos que explican pautas de comportamiento de los agentes en la fase de concurso (con anterioridad a la adjudicacin) a travs del contenido de las propuestas que resultaron elegidas. Nos referimos en este sentido a los compromisos adquiridos por los diferentes agentes urbanizadores en relacin a los costes de urbanizacin, a las garantas que ofrecieron y, adicionalmente, a la ejecucin de viviendas con algn rgimen de proteccin. Tambin en este apartado de proposiciones nos fijamos en los beneficios a los que aspiraban y que fueron acordados con la adjudicacin del Programa. Los parmetros utilizados se ajustan a los criterios dictados en el art. 47 de la LRAU 2 para la
Art. 47.2 LRAU: Se preferir la alternativa que proponga un mbito de actuacin ms idneo u obras de urbanizacin ms convenientes; la que concrete y asuma las ms adecuadas calidades de obra para su ejecucin; as como la
adjudicacin motivada de los Programas, establecindose en los apartados segundo y tercero los aspectos que deben guiar la decisin pblica de programacin En concreto, analizamos el efecto de la existencia de competencia explcita (variable independiente) en los procesos de adjudicacin, por medio de las siguientes variables dependientes: a) Costes de urbanizacin (obras) b) Beneficio del urbanizador y gastos de gestin c) Garantas ofrecidas d) Compromisos adicionales: vivienda protegida Por otro lado observamos los hechos sucedidos con posterioridad al acuerdo de programacin analizando los resultados temporales de las tramitaciones que siguen a adjudicaciones con competencia o sin ella: e) Plazos de tramitacin Asumiendo que la decisin de Pleno sigui criterios coherentes para la eleccin, en cada uno de los casos, de la mejor de las opciones de programacin, nos proponemos evaluar si el hecho de que se presentasen una sola plica o varias en competencia, se traslad a los resultados de la gestin. a) COSTES DE URBANIZACIN Un aspecto clave para la determinacin de las cargas es el de los costes de urbanizacin. Estos dependen bsicamente de las soluciones tcnicas de proyecto y de las calidades de obra, reflejadas en valores unitarios en funcin de la base de precios escogida. Debemos, en primer lugar, ajustar con precisin el manejo de la variable costes para poder realizar un anlisis comparativo entre operaciones distintas. En nuestro caso, analizamos la incidencia de los costes de la obra de urbanizacin por superficie de mbito. Teniendo en cuenta la singularidad de las actuaciones que pretendemos comparar, hemos de procurar limitar el grado de heterogeneidad entre los diferentes casos, ajustando los parmetros de comparacin. Para ello recurrimos a una doble estrategia: a) En lo que se refiere a la variable costes de urbanizacin optamos por extraer las partidas que introducen ms variaciones en el presupuesto final de obra por factores no atribuibles a la propia calidad de la obra. Retiramos por tanto todos los costes de conexin exterior, los costes de demolicin y de movimiento de tierras (estos ltimos muy variables en un municipio de topografa accidentada como la de Alicante), las obras de saneamiento (respecto a las que existan grandes diferencias en la situacin de partida) y el gas (no todos los mbitos lo incluyen). Entonces consideramos las
proposicin que se obligue a plazos de desarrollo ms breves o a compromisos ms rigurosos; la que preste mayores garantas efectivas de cumplimiento; la que comprometa su realizacin asumiendo, expresa y razonadamente, un beneficio empresarial ms proporcionado por la promocin y gestin de la Actuacin; o la que prevea justificadamente, para unas mismas obras, un menor precio mximo para efectuarlas sin mengua de su calidad. Complementariamente se preferir la proposicin que oferte ms incentivos, garantas o posibilidades de colaboracin de los propietarios afectados por la Actuacin, para facilitar o asegurar su desarrollo, salvo que aquellos se pretendan arbitrar a costa del inters pblico.
partidas de obra civil urbanstica que permitirn establecer un precio unitario comparable. b) Teniendo en cuenta que lo dispuesto en cada plan genera un porcentaje variable de superficie a urbanizar, y sta viene fijada reglamentariamente en funcin de los ndices de densidad edificable, tomamos como unidad de medida la superficie estrictamente urbanizable en cada actuacin. Es decir, consideramos la superficie de espacio pblico (viario y zonas libres) que ser proporcional a la edificabilidad atribuida a cada sector. Bien es cierto que los requisitos de estndares mnimos de dotaciones (y de viales de acuerdo con el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, de aplicacin con la LRAU) se aplican a los mbitos de planeamiento, y no se realiza este cmputo en los mbitos de gestin. En cualquier caso, para limitar todava ms el posible margen de error, hemos optado por considerar los datos de las superficies efectivas de vial y de zona verde pblica correspondientes a cada unidad de ejecucin. Resumiendo, comparamos costes, debidamente actualizados a fecha de septiembre de 2005 segn la evolucin del IPC en la provincia de Alicante, por unidad de superficie de espacio pblico a urbanizar. Una vez fijados los criterios de comparacin fueron 21 las muestras de actuaciones donde los datos presentaban el grado de homogeneidad adecuado. Figura N 12: Coste de urbanizacin uniformizado por unidad de superficie urbanizada Coste urbanizacin (actualizado Sep-05) Sin competencia Con competencia 51,43 /m2s 54,54 /m2s N muestras 10 11
Fuente: Elaboracin propia Qu comparamos en nuestro anlisis? La LRAU determina en su artculo 47 los criterios de adjudicacin y dispone, en relacin con las obras de urbanizacin, que se preferirn las ms idneas para el servicio pblico. Dado que queremos comparar los resultados de los proyectos aprobados, cuyas condiciones de ordenacin son distintas, debemos establecer un criterio uniforme para nuestra comparacin. Si tomamos como punto de partida el propio proyecto urbanstico (la ordenacin), la preferencia municipal se orientar, por regla general, hacia las alternativas ms costosas (ms espacios pblicos urbanizados y con mejores calidades de obra). Sin embargo, un segundo criterio referido a los costes desde el punto de vista de la gestin ira en la direccin opuesta. Dicho de otro modo, el acuerdo municipal optar por el Programa de Actuacin Integrada que ofrezca el producto (proyecto) ms costoso, con la propuesta para ejecutarlo (gestin) ms ajustada en cuanto a los costes de produccin. Es decir, el objetivo es obtener ms para la colectividad al menor coste. Asumiendo que todas las propuestas tcnicas de las actuaciones a ejecutar debieron superar el exigente y uniforme criterio tcnico municipal, optamos por comparar la variable diseo de las apuestas empresariales que compitan por la urbanizacin. As, nuestra comparacin se
circunscribe, en el caso de los costes de urbanizacin, slo a las opciones de proyecto escogidas (el producto) y no a la capacidad empresarial para su gestin, aspecto que trataremos a continuacin al analizar los beneficios y gastos empresariales del urbanizador. De este modo, los resultados anteriores apuntan hacia una ligera mejora de las calidades mediante la competencia. En cualquier caso fueron escasas las diferencias entre actuaciones adjudicadas con competencia explcita o sin ella. b) BENEFICIO DEL URBANIZADOR y GASTOS DE GESTIN El concepto de beneficio del urbanizador puede llevar a confusin, si se identifica con el beneficio del agente urbanizador, que forma parte de los costes de produccin de suelo urbanizado. En realidad, al analizar el beneficio del urbanizador nos referimos al concepto establecido por la LRAU en el Art. 67.1.D donde se define como una carga de urbanizacin derivada de la actividad promotora de la urbanizacin. Se trata por tanto, de la rentabilidad empresarial de la inversin (FERNNDEZ et al., 2003). En lo relativo a los gastos de gestin, tambin incluidas en el referido apartado D del Art. 67.1 de la LRAU, este concepto engloba aquellos gastos derivados de la organizacin de medios humanos y materiales requeridos por la actividad empresarial de produccin y transformacin de suelo. En este caso, analizamos la repercusin del beneficio del urbanizador por unidad de superficie de suelo dotacional pblico a urbanizar. Se muestran los gastos de gestin conjuntamente con el beneficio del urbanizador, dado que estos conceptos se presentaron unidos en el detalle de las cargas de urbanizacin de gran parte de las proposiciones jurdico-econmicas muestreadas. Figura N 13: Beneficio del urbanizador y gastos de gestin respecto al suelo a urbanizar B.urb + G.G. suelo a urbanizar Sin competencia Con competencia 7,07 /m2s 5,52 /m2s Nmero de muestras 14 11
En este caso aparecen diferencias significativas que indican una reduccin de estas cargas en los casos donde s existi competencia explcita. Recordemos que, en la mayora de los casos, la competencia explcita se produca en situaciones de suelo urbanizable y especialmente en las operaciones de mayor dimensin. Se trata por tanto de operaciones donde, a priori, los agentes participantes no partan de una gran tenencia de suelo y cuyo perfil se ajusta ms al del empresario inmobiliario profesional.
c) GARANTAS El anlisis de las garantas ofrecidas por los proponentes en sus respectivas plicas muestra unos resultados todava ms claros: en el 90% de los casos las garantas prestadas por el urbanizador se limitaron a los mnimos establecidos por la ley. d) VIVIENDA PROTEGIDA En lo referente a la oportunidad de proponer la realizacin de vivienda con algn rgimen de proteccin pblica, aspecto respecto al que la LRAU no estableca mnimos, los agentes no optaron por acudir a esta posibilidad como compromiso adicional con el que mejorar sus propuestas. e) PLAZOS Por ltimo, planteamos una comparacin de los plazos de ejecucin entre actuaciones con competencia explcita y sin ella, analizando dos perodos. El primer perodo evaluado comporta el inicio de procedimiento hasta la fecha de aprobacin, mientras que el segundo corresponde a la fase que transcurre desde la aprobacin del Programa hasta el inicio de las obras. Nuestra comparacin requiere concretar algunos matices. En lo que respecta a los tiempos parciales que llevan desde la apertura del procedimiento con la fase de informacin pblica hasta la aprobacin definitiva, se debe considerar el hecho de que no todas las actuaciones contaban con planeamiento detallado aprobado en el momento de la aprobacin del Programa. Incluso estando definida de antemano la ordenacin pormenorizada, tambin pueden darse modificaciones de las determinaciones de rango estructural, lo que trae como consecuencia una lgica extensin de los plazos, por el requisito del visto bueno de la Conselleria competente en materia de urbanismo. Como vemos, el anlisis de la variable tiempo resulta dificultoso dada la heterogeneidad de las circunstancias en que se sitan las actuaciones. Veamos resumidamente las condiciones generales de las actuaciones muestreadas.
Figura N 14: Variable plazos: sntesis de las actuaciones analizadas Tamao medio Actuaciones analizadas SIN 22 COMPETENCIA CON 13 COMPETENCIA Fuente: Elaboracin propia Ordenacin detallada 17 9 Superficie 15,5 Ha 22, 0 Ha Techo 72.000 m2t 110.200 m2t Viviendas 600 870
Como es lgico, la existencia de la ordenacin detallada con anterioridad a la tramitacin de un PAI repercute en los plazos desde la apertura del perodo de informacin pblica hasta la aprobacin definitiva del Programa, junto al correspondiente instrumento de planeamiento.
Figura N 15: Plazos de tramitacin en actuaciones residenciales con gestin indirecta TIEMPO (meses) Informacin pblica - Aprobacin Aprobacin - Inicio obras Total Fuente: Elaboracin propia A la vista de los resultados se comprueba que los plazos de tramitacin, una vez comprometida la programacin, son similares en los casos donde se presentaron diversas plicas y en los que slo hubo una candidatura para llevar a cabo la urbanizacin. Hemos realizado este anlisis tomando como muestra el total de unidades de las que disponamos de datos, sin hacer distinciones, lo que comporta sin duda una influencia determinante de las terceras variables. Seguidamente llevamos a cabo el mismo anlisis limitando las unidades a aquellas que implican una produccin mayor a 100 viviendas en cada caso. Figura N 16: Plazos de tramitacin en actuaciones mayores a 100 viviendas SIN CON competencia competencia explcita explcita 18,4 21,0 39,4 [20] 27,1 [14] 22,8 49,9 [13] [7]
TIEMPO (meses) Informacin pblica - Aprobacin Aprobacin - Inicio obras Total
SIN CON competencia competencia explcita explcita 17,2 19,1 36,3 [12] 29,5 [11] 24,6 53,7 [9] [6]
NOTAS:Las cifras ente corchetes indican el nmero de unidades muestrales empleadas para el anlisis. La fecha de aprobacin a la que se hace referencia corresponde a la de la aprobacin definitiva. Fuente: Elaboracin propia
En este caso, s resulta apreciable una diferencia de los plazos totales de tramitacin de las operaciones adjudicadas con competencia y sin ella. Este aspecto es ms evidente an si incorporamos a nuestro estudio dos importantes operaciones (PAU-3 y PAU-5, unidad 2) que se encontraban, en el momento de la tomas de datos, en una fase avanzada de tramitacin para su aprobacin definitiva. Agregando estos casos, el tiempo inicial medio que lleva a la aprobacin del Programa (fijada hipotticamente en la fecha de este estudio) se incrementa hasta los 40 meses en el supuesto de operaciones tramitadas con competencia. Atendiendo nicamente a los plazos con carcter legalmente vinculante (garantizados en el momento de la adjudicacin) comprendidos entre la aprobacin definitiva del Programa y el inicio de las obras tambin resulta llamativa la diferencia entre los supuestos con competencia y sin ella,
resultando ms lenta la urbanizacin llevada a cabo tras una adjudicacin entre diversas plicas concurrentes. Por lo tanto, los resultados indican que la existencia de competencia explcita en los procesos de adjudicacin de Programas no se tradujo necesariamente en una reduccin de los plazos de ejecucin del planeamiento. Estos resultados describen sencillamente lo ocurrido. Al analizar los efectos sobre una variable independiente referida a los hechos ocurridos desde la adjudicacin, la incidencia de las terceras variables resulta sin duda mucho mayor. Por lo tanto, resulta ms comprometido intentar alcanzar conclusiones definitivas que no incorporen todos los matices oportunos. El tiempo necesario para completar la urbanizacin est condicionado por otros aspectos, independientes de la mayor exigencia que pueda ejercerse a travs de un concurso sobre los agentes, una vez que han obtenido la condicin de urbanizador. Como posibles factores incidentes en los plazos de ejecucin apuntaremos hacia las disconformidades en la documentacin presentada por el adjudicatario del Programa (ya fuese por escasa diligencia o por falta de inters en dinamizar el proceso una vez obtenida la condicin de agente urbanizador); el tamao de las actuaciones, influyendo en los plazos de tramitacin en la medida en que se incrementa el nmero de propietarios (debido a la gran divisin de la estructura de la propiedad en la Comunidad Valenciana) con las dificultades intrnsecas que conllevan estas actuaciones; o la situacin del planeamiento en el momento de la aprobacin del Programa, con la incidencia que tendran en los plazos las posibles modificaciones de la ordenacin estructural. 3.2.d Interpretacin sobre la escasa incidencia de la competencia explcita en los resultados de la gestin Los datos indican que fueron escasas las diferencias entre los resultados de la gestin de actuaciones adjudicadas con competencia explcita y sin ella. Atribuimos este hecho en gran medida a la falta de desarrollo reglamentario de la LRAU. La ausencia de bases reguladoras de los concursos, y de los criterios explcitos de baremacin municipal, limit el alcance de la resolucin de los concursos. Esta situacin condujo en la experiencia alicantina a que la presentacin de propuestas alternativas a la original, una vez convocado el concurso por el proponente de esta ltima, no incidiera en la adjudicacin. Veamos. a) La competencia entre propuestas de proyecto es escasa, lo que adicionalmente se traduce en una muy reducida competencia por la gestin. De las 45 actuaciones tramitadas con gestin indirecta, fueron 37 las alternativas tcnicas originales aprobadas. O sea, en el 82% de los casos, la alternativa tcnica que sirvi para abrir el procedimiento fue la que result finalmente aprobada. Adems, en la misma proporcin de los casos la titularidad de la plica elegida para la gestin (P J-E) coincide con la de quien inici el procedimiento de concurso en cada actuacin, es decir, la que abra la fase de informacin pblica (datos no mostrados). En otras palabras, el primer agente en presentar un PAI para urbanizar una unidad de ejecucin bajo el sistema de gestin indirecta, suele ser el que finalmente recibe su adjudicacin, convirtindose en el urbanizador de la actuacin.
b) La competencia real entre las propuestas de gestin es muy escasa o nula. En general la competencia, de producirse, ha sido entre alternativas tcnicas, o sea, entre propuestas de planeamiento y/o anteproyectos de urbanizacin. Sin embargo, fueron escasas las adjudicaciones donde las proposiciones para la gestin entraron en competencia directa o real, ya que optaban por adjudicar opciones tcnicas distintas. El estudio realizado prueba que nicamente en un 11% de los casos lleg a existir competencia explcita para la ejecucin de una determinada alternativa tcnica. Ahora bien, la clave que permite explicar estos resultados es que en todas las actuaciones, el agente que present la alternativa tcnica aprobada fue quien obtuvo la condicin de urbanizador (datos no mostrados). Por lo tanto podramos concluir que, con la configuracin de las reglas del juego de la LRAU, la competencia, de existir, se produce entre opciones de proyecto pero difcilmente podra competirse por la gestin. Evidentemente, la primera explicacin a este hecho reside en que, en buena lgica, el autor de la alternativa tcnica es su mejor conocedor y quien ms puede afinar en la estimacin de los costes de obra, factor clave en la composicin de las cargas de urbanizacin. No obstante, ello no debera excluir la posibilidad de que el sistema permitiese la deseable formulacin de plicas slidas que, con las condiciones adecuadas, pudieran mejorar las condiciones de la gestin de la propuesta original. 4. Conclusiones experimentales 4.1 La competencia latente introducida con la LRAU facilit la ejecucin efectiva del planeamiento La experiencia indica que, con la aplicacin del modelo valenciano de gestin, se dinamiza la ejecucin de los mbitos definidos por el Plan General de Alicante. La ruptura del monopolio de la gestin genera un impulso para la participacin de los agentes profesionales (entendidos como aquellos cuya actividad principal consiste en la construccin, en la promocin inmobiliaria o en la financiacin la misma) y provoca un estmulo para la intervencin de los propietarios originales de suelo, que se profesionalizan en respuesta al estmulo de la competencia latente. En cualquier caso, el objetivo de los agentes participantes es conseguir un mayor control sobre las condiciones de ejecucin del planeamiento, a fin de limitar su esfuerzo financiero. 4.2. Escasa competencia explcita Las actuaciones cuya adjudicacin se produjo entre propuestas en competencia, se reducen a un 36,6% de los casos. La competencia efectiva, donde diversos agentes licitaron por la alternativa tcnica aprobada, existi slo en un 11% de las unidades de ejecucin. Nuestras interpretaciones sobre la escasez de competencia explcita se dirigen en dos lneas: a) El margen legal mximo de 40 das para la presentacin de propuestas alternativas a la original result demasiado estrecho para que la concurrencia actuase de forma efectiva. b) Los proponentes slo intervinieron en la medida en que mantenan posiciones avanzadas en la propiedad del suelo. O sea, en la mayora de los casos, los sujetos que se movilizaron para formular propuestas eran propietarios de terrenos incluidos en las respectivas actuaciones (las nicas) que pretendan urbanizar. Al analizar su comportamiento en los concursos de adjudicacin de Programas observamos que participaron muchos agentes diversos, interviniendo escasas veces. Podramos resumir lo ocurrido mediante un smil deportivo segn
el cual, la ejecucin del planeamiento alicantino se encomend a dos grupos o ligas de competidores: la primera, donde participan pocos agentes gestionando mucho techo, y la segunda, en la que intervienen muchos agentes con poco suelo. A falta de poder confirmar esta conclusin a travs del conocimiento de la estructura de la propiedad en el momento de la convocatoria del concurso, extraemos de los datos un hecho, cuanto menos, singular. Al centrarnos en las actuaciones de mayor tamao constatamos que no hubo, entre las empresas participantes en los concursos, ninguna cuyo mbito de actividad no estuviese centrado especficamente en la comarca de lAlacant. Esto reafirma la especial cercana a la propiedad que requieren los operadores privados participantes en la produccin de ciudad, a diferencia de otras cadenas productivas donde la obtencin de las materias primas se realiza en mercados transparentes y uniformes. Por tanto, el hecho fundamental es que, como consecuencia de las condiciones de la legislacin estatal en el rgimen del suelo, tanto para los agentes profesionales pretendiendo acceder a la propiedad por la va urbanizadora, como para los terratenientes forzados a convertirse en urbanizadores, el verdadero negocio sigue estando en la tenencia de suelo (FERNNDEZ, 2005). 4.3. Se produjeron escasas diferencias entre los resultados de la gestin entre actuaciones adjudicadas con competencia explcita y sin ella. La existencia de competencia explcita no se tradujo en una clara mejora de la gestin del planeamiento. Tan slo se produjo una minoracin de las cargas urbansticas referidas al beneficio del urbanizador y los gastos de gestin. Al buscar las posibles causas de esta escasa diferencia entre los resultados de la gestin entre actuaciones con o sin competencia explcita, deberamos, ms all de las circunstancias ajenas o terceras variables (tendencias de mercado, distribucin de la propiedad, rgimen del suelo en la legislacin estatal) que acompaan a nuestro anlisis, centrarnos en la interpretacin de las condiciones intrnsecas del sistema. a) No se pudo explotar todo el potencial del modelo valenciano en lo relativo a la gestin debido a la falta de desarrollo reglamentario de la Ley. Adems, tampoco se exploraron las posibilidades generadas por el artculo 45.2 b de la LRAU3. Todo ello supuso una ausencia de bases municipales reguladoras de los concursos que, con carcter previo, hubieran servido de orientacin para la formulacin de las propuestas de programacin. Esta situacin se hace evidente ante la inexistencia de propuestas que introdujeran un compromiso de reserva de terrenos destinados a vivienda protegida.
Artculo 45 LRAU: Iniciacin del procedimiento a iniciativa de un particular. 1. Toda persona, sea o no propietaria del terreno, puede solicitar del Alcalde que someta a informacin pblica una alternativa tcnica de Programa comprensiva de los documentos expresados en los apartados A) y B) del artculo 32 y, en su caso, acompaada de una propuesta de planeamiento o/y de Proyecto de Urbanizacin. 2. El Alcalde podr: A) Proponer al Ayuntamiento-Pleno que desestime la peticin. El Pleno podr desestimarla razonadamente o establecer unas bases orientativas para la seleccin del Urbanizador, acordando lo dispuesto en el siguiente apartado. B) Someterla a informacin pblica, junto a las observaciones o alternativas que, en su caso, estime convenientes.
b) Las condiciones del concurso donde, en un solo acto plenario, se llegaba a la aprobacin de la alternativa tcnica y a la seleccin de la proposicin jurdico-econmica, limitaron la posibilidad de obtener mejoras entre las candidaturas dado que los aspirantes a urbanizador desconocan, en el momento de redactar sus plicas, el objeto por el que licitaban (la alternativa tcnica que sera finalmente aprobada). Este aspecto provoc que la competencia entre propuestas de proyecto fuese escasa y que, en la prctica, la competencia real o efectiva entre las propuestas de gestin fuese prcticamente inexistente. 5. La nueva Ley Urbanstica Valenciana. Escenarios de futuro para el modelo valenciano. La experiencia aplicativa de la LRAU puso en evidencia la insuficiente regulacin de determinados aspectos procedimentales, lo que haca necesarias algunas mejoras en el sistema concursal. Esencialmente, los ajustes deban ir dirigidos a perfeccionar el establecimiento de plazos y de los procesos informativos. Tambin deban ofrecer una respuesta adecuada ante situaciones de cierta indefensin sobre pequeos propietarios. Tras diez aos de vigencia, la LRAU fue derogada con la aprobacin de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanstica Valenciana (LUV) que, en lo que a la gestin urbanstica se refiere, mantiene los aspectos fundamentales del denominado modelo valenciano para la gestin urbanstica. Ms all de la necesidad de ajustes en la regulacin del sistema, la tramitacin de la nueva ley se vio envuelta en una fuerte polmica surgida a raz de un requerimiento de la Comisin Europea de Mercado Interior (marzo-diciembre 2005) que interpretaba que la adjudicacin de la urbanizacin deba ser regulada siguiendo el sistema de contratacin de obra pblica (Directiva 93/37/CEE). Esta cuestin, que fue sometida a interesantes debates desde la puesta en marcha de la renovacin legal, ya haba reunido respuestas con un alto grado de consenso doctrinal4, en la direccin opuesta a la de considerar al urbanizador como un contratista de obra pblica. La situacin creada a partir del requerimiento europeo no deja de suponer una paradoja puesto que, de imponerse esta versin, debera ponerse en entredicho todo el sistema urbanstico espaol que delega en la propiedad del suelo la facultad pblica de urbanizar, a travs del famoso y singular principio de equidistribucin de beneficios y cargas. En cualquier caso, el modelo valenciano para la ejecucin del urbanismo encuentra continuidad con la LUV, convertida en un nuevo hbrido legal que funde la ley de contratos con el sistema urbanstico espaol. Ello se traduce en un cambio de las reglas de concurso: Desaparece la posibilidad de plicas cruzadas licitando por una misma solucin tcnica. Con la LUV las propuestas programticas consisten en un paquete cerrado que liga indisolublemente la alternativa tcnica y la proposicin jurdico-econmica. Por tanto la eleccin de un Programa supone la aprobacin conjunta del proyecto y de las condiciones para su gestin. Se establecen bases reguladoras de la gestin indirecta. Se distingue entre las figuras del agente urbanizador y del constructor, que se someten a concursos por separado.
4 Vase, a modo de muestra, el nmero monogrfico de la revista Documentacin Administrativa, n 261-262, septiembre 2001 abril 2002, INAP, Madrid.
El procedimiento de concurso adquiere mayor complejidad, sobre todo en lo que respecta al cmputo de los plazos y a los requisitos de aviso a los titulares catastrales. Se elimina el procedimiento simplificado de la LRAU, al corresponder la convocatoria del concurso nica y exclusivamente al Pleno municipal.
Dadas la cercana en el tiempo desde la entrada en vigor de la LUV y la reciente aprobacin del Reglamento de Gestin Urbanstica y Territorial (Decreto 67/2006, de 12 de mayo) que la desarrolla, resulta prematuro evaluar ahora el efecto de la reforma. No obstante, desde la misma tramitacin de la LUV se han percibido signos de inquietud en los sectores profesionales afectados a raz de la complejidad del nuevo procedimiento de concurso. Esta reaccin supone que las nuevas reglas provocarn, en primer trmino, una dilatacin de los plazos de tramitacin y el subsiguiente sobrecoste. En cualquier caso, con el paso del tiempo ser la experiencia la que determine el grado de validez de las reformas emprendidas. Escenarios de futuro Ms all de los resultados de la gestin analizados en este trabajo, las valoraciones sobre la experiencia aplicativa de la LRAU han quedado absorbidas por un debate, todava abierto, donde la condicin compleja del urbanismo sale a relucir con toda su fuerza. A menudo consiste en una confrontacin entre postulados tericos o en justificadas apreciaciones derivadas de la experiencia prctica. Otras veces, sin embargo, las crticas surgen simplemente como una expresin sesgada de intereses parciales. En cualquier caso, entendemos que antes de realizar cualquier valoracin global sobre los efectos derivados de la aplicacin de un determinado instrumento legal, sera oportuno referir los resultados al singular marco socioeconmico y cultural en el que se desarrolla. Esto permitira reconocer la existencia de fenmenos similares a los que son objeto de crtica en otros contextos geogrficos, no siendo atribuibles simplemente a la aplicacin de una u otra determinada norma. Dicho esto, es evidente que la eficacia en la gestin ha supuesto la aparicin en la superficie urbana de todas las carencias (y tambin las bondades) del planeamiento que se llev a ejecutar. En nuestra opinin, el avance en el conocimiento sobre los sistemas de planificacin y de produccin urbana requiere extraer del debate sobre el urbanismo, y de la confusin que lo rodea, aquellos instrumentos o prcticas cuya eficacia ha sido contrastada y avalada por la experiencia. En este sentido, la liberalizacin de la gestin urbanstica debiera formar parte de las cuestiones asumidas, an siendo mejorables las normas que la regulan. De momento, fijemos algunos aspectos generales a desarrollar en la voluntad de avance del modelo concurrencial. La experiencia prctica del modelo valenciano ha generado una incidencia notoria sobre la urbanizacin. Con ello slo se aplic la liberalizacin a una parte del proceso de ejecucin del planeamiento, quedando la fase edificatoria todava al margen de la libre competencia. He aqu una de las vas principales abiertas por los postulados tericos que quedan an por explorar. La extensin del sistema concursal a la ejecucin de la edificacin supondra una dinamizacin de las operaciones de intervencin en la ciudad interior, con las consiguientes mejoras en los barrios consolidados. Esta posibilidad, introducida por la LRAU a travs de las figuras de los agentes edificador y rehabilitador, no fue desarrollada en la prctica.
Tambin debera consolidarse un pronunciamiento explcito de la voluntad pblica de ciudad, mediante la redaccin de oficio del planeamiento y a travs de los mecanismos reguladores de los procesos ejecutivos. La definicin de antemano del producto urbano deseado facilitara la gestin y ejecucin del mismo, permitiendo establecer en el momento oportuno el grado de participacin pblica en las plusvalas generadas por el plan. Finalmente, sera factible un incremento de las garantas a los particulares involucrados en los procesos de creacin o de transformacin urbana, y por extensin de las garantas a la ciudadana, con slo publicitar de forma accesible no slo los planes sino tambin sus avances de intenciones. Bastara la actualizacin de estos contenidos en un medio pblico como Internet para elevar el grado de consenso que las decisiones de intervencin en el medio fsico requieren. Por ltimo, con el propsito de actualizar los retos de la gestin del urbanismo convendr recordar lo propuesto en 1993 por el urbanista que con su lucidez contribuy a reunir las ideas motrices del sistema concurrencial, materializadas en parte en su modalidad valenciana. Hay que abrir a la libre concurrencia empresarial la facultad de edificar y que no sea ms un monopolio con todas sus ventajas para el propietario del suelo. Hay que hacer transparentes los precios del suelo y la vivienda sometindolos al mercado real de oferta/demanda, discriminando claramente el precio real del uno del precio derivado de los usos urbansticos creados por la colectividad en el otro. Hay que dar a la propiedad del suelo lo que es del suelo y devolver a la sociedad lo que es de la sociedad. [Javier Garca-Bellido (1994): Configuracin de la propiedad desagregada: Dualidad de derechos en la propiedad inmobiliaria, parte II, Revista de Derecho Urbanstico, n 138, 547-634] Todava queda, por tanto, bastante camino por recorrer.
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Agradecimientos El autor agradece los comentarios de Gerardo Roger Fernndez, Alejandro Escribano, Josep Roca, Sara Mur y, muy especialmente, de Demetrio Muoz por sus sugerencias en el texto. Este trabajo es resultado de la colaboracin de los Servicios de Planeamiento y Gestin de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Alicante. El autor agradece todo el apoyo recibido de los empleados municipales en la extraccin y en la interpretacin de los datos. Por ltimo, el autor expresa su ms profundo agradecimiento a Javier Garca-Bellido por su entusiasmo, su apoyo y su inspiracin en la investigacin que sirvi de base para este artculo. Sus enseanzas siguen siendo motivo de inspiracin.

ACE Nº2 - Carlesgasco

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EL MODELO VALENCIANO PARA LA GESTIN A TRAVS DE LA EXPERIENCIA APLICATIVA DE LA LRAU EN ALICANTE (1995-2005) Carles Gasc Verdier carlesgasco@ctav.

Resultados en los ritmos y calidades

Figura N 4. Alicante: localizacin de actuaciones tramitadas mediante PAIs (1995-2005)

Figura N 8: mbitos de actuacin, situacin del planeamiento y plicas

APD APD APD APD APD APD PE/APA PE/APA

mbitos segn PG de Alicante (1987)

Edificabilidad (miles m2t)

Adjudicaciones en competencia (m2t) Programas adjudicados (m2t)

Fuente: Elaboracin propia

Comportamiento de los agentes

Fuente: Elaboracin propia

Plazos medios (meses) Inf. PblicaAprobacin Aprobacin-Inicio obras 20 16 20 22

Promedio cargas actualizado () a septiembre de 2005

* Excluyendo el PAU-4, Fuente: Elaboracin propia

Fuente: Elaboracin propia

TIEMPO (meses) Informacin pblica - Aprobacin Aprobacin - Inicio obras Total

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