Apuntes Contratos - Parte Especial

FUENTES DE LAS OBLIGACIONES
LOS CONTRATOS - PARTE ESPECIAL
CRISTIN BOETSCH GILLET
LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________
Facultad de Derecho UC
Los siguientes apuntes, cuyo exclusivo objeto es facilitar el estudio de ciertos contratos en particular por parte de los alumnos, han sido elaborados en base a extractos de diversos manuales de estudio, a los cuales se han adicionado comentarios. De los manuales empleados se deben destacar los siguientes: 1. ALESSANDRI RODRGUEZ, Arturo, De la Compraventa y de la Promesa de Venta, Santiago, Editorial Jurdica de Chile, Tomos I y II, 2003. 2. DEZ DUARTE, Ral, El Contrato de Promesa, Editorial Jurdica Conosur, 1993. 3. DEZ DUARTE, Ral, La Compraventa En El Cdigo Civil Chileno, Imprenta Orozco, 1988. 4. MEZA BARROS, Ramn, Manual de Derecho Civil. De las Fuentes de las Obligaciones, Tomo I, Editorial Jurdica de Chile, Octava Edicin, 2000. 5. ORREGO ACUA, Juan Andrs, Apuntes. 6. STITCHKIN BRANOVER, David, El Mandato Civil, Editorial Jurdica de Chile, Quinta Edicin, 2008. 7. VERGARA ALDUNATE, Sofa, El Mandato ante el Derecho y la Jurisprudencia, Tomos I y II, Editorial Jurdic Conosur Ltda., 1992. 8. VODANOVIC, Antonio, Contrato de Transaccin, Ediar-Conosur Ltda., 1985
TEMARIO
I. EL CONTRATO DE PROMESA 1. Concepto. 2. Regulacin y caractersticas del contrato de promesa. 2.1 Es un contrato principal. 2.2 Es de general aplicacin. 2.3 Es de derecho estricto. 2.4 Es un contrato bilateral. 2.5 Tiene por finalidad celebrar otro contrato. 2.6 Es un contrato solemne. 3. La promesa es un contrato distinto del contrato prometido. 4. La promesa de un contrato consensual. 5. Requisitos del contrato de promesa. 5.1 La promesa debe constar por escrito. 5.2 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces. 5.3 Que la promesa contenga un plazo o condicin que seale la poca de la celebracin del contrato prometido. a) Estipulacin de un plazo. b) Estipulacin de una condicin. 5.4 Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. 6. Promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral. 7. Efectos del contrato de promesa. 8. La lesin enorme y el contrato de promesa.
II. LA CESIN DE DERECHOS A. CESIN DE CRDITOS PERSONALES 1. Concepto de crditos personales. 2. Clases de crditos y formas de cederlos. 3. Concepto de cesin de crditos nominativos. 4. Naturaleza jurdica de la cesin. 5. Forma de perfeccionar la cesin. 5.1 Personas que intervienen. 5.2 Perfeccionamiento de la cesin entre las partes. 5.3 Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor y terceros. 6. Efectos de la cesin. 6.1 Alcance o extensin de la cesin.
6.2
Responsabilidad del cedente. B. CESIN DEL DERECHO DE HERENCIA
1. La apertura de la sucesin como presupuesto necesario de la cesin. 2. Maneras de efectuar la cesin. 3. Tradicin del derecho real de herencia. 4. Efectos de la cesin. 5. Responsabilidad. 5.1 Responsabilidad del Cedente. 5.2 Responsabilidad del cesionario ante terceros. C. CESIN DE DERECHOS LITIGIOSOS 1. Concepto de derecho litigioso. 2. Quin puede ceder el derecho litigioso. 3. Forma de la cesin. 4. Ttulo de la cesin. 5. Efectos de la cesin. 5.1 Efectos de la cesin entre cedente y cesionario. 5.2 Efectos de la cesin respecto del demandado. Derecho de rescate o retracto litigioso.
III. LA COMPRAVENTA A. ASPECTOS GENERALES 1. Concepto. 2. Caractersticas del contrato de compraventa. 2.1 Es bilateral. 2.2 Es oneroso. 2.3 Es generalmente conmutativo. 2.4 Es principal. 2.5 Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales. 2.6 Es nominado o tpico. 2.7 En general, es de ejecucin instantnea. 3. La compraventa es un ttulo translaticio de dominio. 4. Paralelo entre la compraventa y otras instituciones jurdicas. 4.1 Compraventa y dacin en pago 4.2 Compraventa y cesin de crditos.
B. ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA 1. El consentimiento. 1.1 Sobre qu debe recaer el consentimiento 1.2 Por regla general la compraventa es consensual. 1.3 Por excepcin la compraventa solemne. Clases de solemnidades. (i) Solemnidades legales ordinarias. a) Aspectos generales. b) Casos en que la ley exige escritura pblica. c) Compraventa por intermedio de mandatarios. d) La inscripcin no es requisito de la compraventa de bienes races. e) Es solemne slo la venta de inmuebles por naturaleza. (ii) Solemnidades legales especiales. (iii) Solemnidades voluntarias. 1.4 El consentimiento en las ventas forzadas realizadas en una subasta pblica. 1.5 Las arras. (i) Concepto. (ii) Clases de arras. a) Las arras como garanta. b) Las arras en seal de quedar convenidos o como parte del precio. 2. La cosa vendida. 2.1 Requisitos que debe reunir la cosa vendida. (i) La cosa debe ser comerciable y enajenable. (ii) La cosa debe ser singular, y determinada o determinable. a) Determinacin de la cosa. b) La cantidad de la cosa vendida puede ser determinable. c) La cosa vendida debe ser singular. (iii) La cosa vendida debe existir o esperarse que exista. a) Necesidad de la existencia actual o futura de la cosa vendida. b) Venta de la cosa que dej de existir al tiempo del contrato. c) Venta de cosa futura o que se espera que exista. (iv) La cosa vendida no debe pertenecer al comprador. 2.2 La venta de cosa ajena. (i) Conceptos generales. (ii) Efectos de la venta de cosa ajena. a) Efectos en relacin al dueo de la cosa. b) Efectos entre el comprador y el vendedor. (iii) Venta de cosa ajena ratificada por el dueo. (iv) Adquisicin posterior del dominio por el vendedor. 3. El precio. 3.1 Concepto. 3.2 Requisitos. (i) El precio debe consistir en dinero. (ii) El precio debe ser real y serio. a) Realidad y seriedad del precio. b) El precio justo.
3.3
El precio debe ser determinado o determinable. a) Determinacin del precio. b) Venta de cosas fungibles. c) Venta de dos o ms cosas por un precio. Gastos del contrato de compraventa. C. LA CAPACIDAD
PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
(iii)
1. Consideraciones generales. 2. Clasificacin de las incapacidades especiales. 3. Incapacidades de comprar y vender. 3.1 Compraventa entre cnyuges no separados judicialmente. 3.2 Compraventa entre el padre o la madre y el hijo sujeto a patria potestad. 4. Incapacidad de vender. 5. Incapacidades de comprar. 5.1 Prohibicin de comprar ciertos bienes que pesa sobre los empleados pblicos. 5.2 Prohibicin a los jueces, abogados, procuradores y otras personas que se desempean en el mbito judicial. 5.3 Compra de los bienes del pupilo, hecha por sus tutores o curadores. 5.4 Compra por el mandatario, sndico o albacea. D. LAS MODALIDADES
DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1. Venta al peso, cuenta o medida. 2. Venta a prueba o al gusto. E. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. E.1 OBLIGACIONES DEL VENDEDOR i. Obligacin de entregar la cosa vendida. 1. Alcance de la obligacin de entrega del vendedor. 2. Forma en que debe hacerse la entrega de la cosa vendida. 3. poca en que debe efectuarse la entrega. 3.1 Aspectos generales. 3.2 Derecho de retencin del vendedor. 3.3 Venta de una misma cosa a dos o ms personas, no vinculadas. 4. Lugar de la entrega. 5. Gastos de la entrega.
6. Qu comprende la entrega. 7. Frutos de la cosa vendida. 8. Accesorios de la cosa vendida. 9. Riesgo de la cosa vendida. 9.1 Regla general: el riesgo es de cargo del comprador. 9.2 Excepciones a la regla general: riesgo de cargo del vendedor. 9.3 Venta de cosas genricas. 10. La entrega de los predios rsticos. 10.1 mbito de aplicacin de estas reglas especiales. 10.2 Regla general acerca de la forma en que puede venderse un predio rstico. 10.3 Cundo se entiende que la venta es en relacin a la cabida. 10.4 Situaciones que pueden presentarse en la venta en relacin a la cabida. 10.5 Venta del predio como especie o cuerpo cierto. 10.6 Aplicacin de los arts. 1832 y 1833 a cualquier conjunto de mercaderas. 10.7 Prescripcin de las acciones. 11. Consecuencias de la falta de entrega de la cosa vendida. ii. Obligacin de saneamiento de la cosa vendida 1. Aspectos generales y fines de la accin de saneamiento. 2. Caractersticas de la obligacin de saneamiento. 3. Saneamiento de la eviccin. 3.1 Objeto de la obligacin de saneamiento de la eviccin. 3.2 Naturaleza de la obligacin de saneamiento. 3.3 Requisitos para que sea exigible la obligacin de saneamiento. 3.4 La eviccin. (i) Concepto de eviccin. (ii) Requisitos de la eviccin. 3.5 Deberes del vendedor en caso de eviccin. 3.6 Citacin de eviccin. (i) Concepto. (ii) Procede en cualquiera clase de juicio. (iii) A quien puede citarse de eviccin. (iv) Forma y oportunidad de la citacin de eviccin. (v) Efectos de la citacin de de eviccin. 3.7 Indemnizaciones en caso de eviccin total. (i) Restitucin del precio. (ii) Pago de las costas del contrato. (iii) Pago de frutos. (iv) Pago de costas. (v) Pago del aumento del valor de la cosa evicta. 3.8 Indemnizaciones en caso de eviccin parcial. 3.9 A quienes corresponde y quienes pueden pedir el saneamiento por eviccin. 3.10 Extincin de la accin de saneamiento de eviccin. (i) Extincin por renuncia. (ii) Extincin por prescripcin de la accin de saneamiento.
(iii) Extincin por disposicin de la ley. 3.11 Contratos respecto de los cuales procede el saneamiento de la eviccin. 4. Saneamiento de los vicios redhibitorios. 4.1 Justificacin de la obligacin de saneamiento. 4.2 Concepto de vicios redhibitorios y mbito de aplicacin. 4.3 Distincin entre error sustancial y vicios redhibitorios. 4.4 Requisitos de los vicios redhibitorios. (i) El vicio debe existir al tiempo del contrato. (ii) El vicio debe ser grave. (iii) Que el vicio sea oculto. 4.5 Efectos de los vicios redhibitorios. (i) Regla general. (ii) Casos de excepcin. 4.6 Situacin cuando el objeto vendido se compone de varias cosas: art. 1864. 4.7 Extincin de la accin de saneamiento por vicios redhibitorios. (i) Por renuncia. (ii) Caso de las ventas forzadas. (iii) Por prescripcin de las acciones que originan los vicios redhibitorios. E.2 OBLIGACIONES DEL COMPRADOR i. Obligacin de recibir la cosa comprada. 1. Concepto. 2. Mora en recibir la cosa comprada. ii. Obligacin de pagar el precio. 1. El pago del el precio es la principal obligacin del comprador. 2. Lugar y poca del pago del precio. 3. Derecho del comprador para suspender el pago del precio. 4. Consecuencias del incumplimiento del comprador de su obligacin de pagar el precio. 5. Efectos de la resolucin del contrato por falta de pago del precio. 5.1 Efectos de la resolucin de la venta entre las partes. (i) Derechos del vendedor: (ii) Derechos del comprador: 5.2 Efectos de la resolucin de la venta, respecto de terceros. 6. Declaracin de haberse pagado el precio. 7. Clusula de no transferir el dominio, sino por el pago del precio.
F. PACTOS ACCESORIOS DEL

CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1. Pacto comisorio. 1.1 Concepto. 1.2 El pacto comisorio procede en cualquier contrato y por el incumplimiento de cualquiera obligacin 1.3 Pacto comisorio simple y pacto comisorio calificado 1.4 Efectos del pacto comisorio. 1.5 Prescripcin del pacto comisorio. 2. Pacto de retroventa. 2.1 Concepto. 2.2 Ventajas e inconvenientes del pacto de retroventa. 2.3 Requisitos para que opere el pacto de retroventa. 2.4 Condiciones para ejercitar la accin. 2.5 Efectos del pacto de retroventa. 2.6 Carcter intransferible del derecho emanado del pacto de retroventa. 3. Pacto de retracto. 4. Otros pactos accesorios. G. RESCISIN DE LA VENTA POR LESIN ENORME. 1. Concepto de lesin enorme. 2. Requisitos. 2.1 Debe tratarse de aquellas ventas en que la ley admite lesin enorme. 2.2 Que haya lesin enorme en los trminos del art. 1889. 2.3 Que la cosa no se haya perdido (perecido) en poder del comprador. 2.4 Que la cosa no haya sido enajenada por el comprador. 2.5 Que la accin rescisoria se entable oportunamente. 3. Irrenunciabilidad de la accin rescisoria por lesin enorme. 4. Efectos de la rescisin por lesin enorme. 4.1 Efectos si el demandado opta por perseverar en el contrato. 4.2 Efectos si el demandado opta por aceptar la rescisin del contrato.
IV. LA PERMUTA 1. Definicin. 2. Aplicacin de las normas de la compraventa y caractersticas de la permuta. 3. La lesin enorme en la permuta.
V. EL MANDATO 1. Definicin. 2. Requisitos del mandato. 2.1 En cuanto al objeto del mandato. (i) Regla general. (ii) Excepciones. (iii) Servicios profesionales. 2.2 En cuanto a quien debe interesar el negocio. 2.3 En cuanto a la capacidad de las partes. (i) Capacidad del mandante. (ii) Capacidad del mandatario. 3. Caractersticas del mandato. 3.1 Es un contrato generalmente consensual. (i) Reglas generales. (ii) Mandato solemne. (iii) Mandato para ejecutar actos solemnes. 3.2 Es un contrato oneroso por su naturaleza. 3.3 El mandato es un contrato bilateral. 3.4 El mandatario acta por cuenta y riesgo del mandante. 4. Mandato y representacin. 5. Clases de mandato. 5.1 Mandato general y especial. 5.2 Mandato definido e indefinido. 6. Facultades del mandatario. 6.1 Aspectos generales. 6.2 Los actos de administracin. 6.3 Actos que requieren un poder especial. 6.4 Facultades especiales que el Cdigo reglamenta. 7. Efectos del mandato. 7.1 Obligaciones del mandatario. (i) Ejecutar el mandato en la forma convenida. (ii) Obligacin de rendir cuenta al mandante. 7.2. Obligaciones del mandante. (i) Obligacin de cumplir las obligaciones contradas por el mandatario. (ii) Obligacin de proveer al mandatario de lo necesario para la ejecucin del mandato. (iii) Obligacin de reembolsar al mandatario los gastos razonables causados por la ejecucin del mandato. (iv) Obligacin de pagar al mandatario la remuneracin estipulada o usual. (v) Obligacin de pagar al mandatario las anticipaciones de dinero, ms los intereses corrientes devengados, que hubiere aportado ste al ejecutar su cometido. (vi) Obligacin de indemnizar al mandatario de las prdidas en que haya incurrido sin culpa y por causa del mandato. 7.3 Carcter ineludible de las obligaciones del mandante.
10
8. Extincin del mandato. 8.1 Causales de extincin del mandato. 8.2 Actos ejecutados por el mandatario despus de expirado el mandato.
VI. LA TRANSACCIN 1. Concepto. 2. Elementos constitutivos de la transaccin. 2.1 Existencia de un derecho dudoso. 2.2 Mutuas concesiones o sacrificios. 3. Caractersticas de la transaccin. 4. Quienes pueden transigir. 4.1 Capacidad para transigir. 4.2 Poder para transigir. 5. Objeto de la transaccin. 5.1 El objeto de la transaccin debe ser comerciable. 5.2 Transaccin sobre acciones que nacen de un delito. 5.3 Transaccin sobre el estado civil. 5.4 Transaccin sobre el derecho de alimentos. 5.5 Transaccin sobre derechos ajenos o inexistentes. 6. Casos de nulidad en la transaccin. 6.1 Dolo y violencia. 6.2 Error en el objeto. 6.3 Error de clculo. 6.4 Error en la persona. 6.5 Transaccin celebrada en consideracin a un ttulo nulo. 6.6 Transaccin obtenida por ttulos falsificados. 6.7 Transaccin de un proceso terminado por sentencia firme. 6.8 Transaccin sobre objetos que ttulos posteriormente descubiertos demuestran que una de las partes no tena derecho alguno. 7. Efectos de la transaccin. 7.1 Aspectos generales. 7.2 Relatividad de los efectos de la transaccin en cuanto al objeto. 7.3 La transaccin produce el efecto de cosa juzgada. 7.4 Estipulacin de una clusula penal. VII. EL ARRENDAMIENTO A. ASPECTOS GENERALES 1. Concepto. 2. Clases de arrendamiento.
11
3. Partes del contrato de arrendamiento. 4. Requisitos del contrato de arrendamiento. 5. Caractersticas del contrato de arrendamiento. 6. El contrato de arrendamiento, en relacin a otros contratos. 6.1 Arrendamiento y compraventa. 6.2 Arrendamiento y usufructo. 6.3 Arrendamiento y comodato. B. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS. 1. Concepto. 2. Elementos del contrato de arrendamiento de cosa. 2.1 Consentimiento de las partes. 2.2 La cosa arrendada. 2.3 El precio. 3. Normativa aplicable al arrendamiento de cosa. 4. Capacidad para celebrar el contrato de arrendamiento de cosas. 5. Efectos del contrato de arrendamiento de cosa. 5.1 Obligaciones del arrendador. (i) Obligacin de entregar la cosa arrendada. (ii) Obligacin de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. (iii) Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. (iv) Obligacin de sanear los vicios redhibitorios de la cosa. (v) Obligacin de reembolsarle al arrendatario, las sumas que ste destin a reparaciones de la cosa arrendada, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador. (vi) Obligacin de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garanta, si procede. (vii) Obligacin de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial, fije por algn tiempo un aviso en el frontis del local o de la oficina que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio. 5.2 Obligaciones del arrendatario. (i) Obligacin de pagar el precio o renta convenida. (ii) Obligacin de usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato. (iii) Obligacin de cuidar de la cosa como un buen padre de familia. (iv) Obligacin de ejecutar las reparaciones locativas. (v) Obligacin de permitir al arrendador la inspeccin de la cosa arrendada. (vi) Obligacin de restituir la cosa arrendada al final del arrendamiento. (vii) Obligacin de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el acceso al inmueble. 5.3 Derechos del arrendador. 5.4 Derechos del arrendatario. 6. Recepcin de la costumbre en el contrato de arrendamiento de cosas.
12
7. El derecho de retencin. 7.1 Concepto. 7.2 Naturaleza jurdica del derecho de retencin. 7.3 Casos en que procede el derecho de retencin, tratndose del arrendamiento. 7.4 Oportunidad para hacer valer el derecho legal de retencin. 8. Expiracin del arrendamiento de cosas. 8.1 Expiracin del arrendamiento por la destruccin total de la cosa arrendada. 8.2 Expiracin del arrendamiento por concluir el tiempo estipulado para la duracin del arriendo. 8.3 Expiracin del arrendamiento por la extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada. 8.4 Expiracin del contrato por la sentencia del juez en los casos en que la ley ha previsto. 9. Normas especiales concernientes al arrendamiento de bienes races. 9.1 Normativa aplicable al arrendamiento de predios urbanos. (i) mbito de aplicacin. (ii) Bienes races urbanos exceptuados de la regulacin de la Ley 18.101. (iii) Inmuebles urbanos que no pueden darse en arrendamiento. (iv) Inmuebles que slo pueden arrendarse como viviendas. (v) Arrendamiento de los bienes comunes, en el mbito de la Ley nmero 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria. (vi) Procedimiento aplicable en los juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos. (vii) Plazo por el cual el juez puede suspender el lanzamiento. (viii) Plazo para deducir nuevamente la accin, si sta hubiere sido rechazada. (ix) Obtencin del salvoconducto, por el arrendatario. 9.2 Normativa aplicable al arrendamiento de predios rsticos. (i) mbito de aplicacin. (ii) Naturaleza solemne de los contratos de arrendamiento de predios rsticos. (iii) Juez competente en caso de litigios. (iv) Obligacin del arrendatario, de preservar el medioambiente y los recursos naturales. (v) Arrendamiento de un predio con ganados. (vi) El contrato de mediera o aparcera. C. ARRENDAMIENTO PARA LA CONFECCIN DE
UNA OBRA MATERIAL
1. Concepto. 2. Elementos del arrendamiento de obra. 3. Aprobacin de la obra. 4. Desistimiento del arrendatario. 5. Muerte del artfice. 6. El contrato de empresa.
13
I. EL CONTRATO DE PROMESA
1. CONCEPTO.
Diversas circunstancias suelen hacer imposible o inconveniente a las partes celebrar, desde luego, un contrato proyectado, de modo que sea necesario postergar su celebracin para un futuro prximo o lejano. As, por ejemplo, la necesidad de alzar un embargo que impide la enajenacin, de proveerse de los fondos necesarios para pagar un precio, de esperar el fallo de un juicio, de practicar un minucioso examen preliminar de la cosa, etc., son algunos de los mltiples obstculos que obstan a la celebracin inmediata del contrato. Si bien el contrato no puede celebrarse an, interesa a menudo a las partes quedar desde ya comprometidas a celebrarlo, cuando sean allanadas las dificultades presentes. Tal es el objeto de la promesa y la razn de su considerable importancia prctica. As, en trminos generales, es aqul por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condicin. En trminos ms estrictos, y aludiendo a sus requisitos, es la convencin escrita en virtud de la cual las partes se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces, dentro de un plazo o condicin que fije la poca de su celebracin, y debiendo especificarse en ella todas las bases que constituyan el contrato prometido, de modo que slo falte la tradicin de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben. 2. REGULACIN PROMESA. Y CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE
El Cdigo Civil, sin definir ni dar un concepto del contrato de promesa, lo reglamenta en el art. 1554 en los siguientes trminos: La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1 Que la promesa conste por escrito; 2 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3 Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato; 4 Que en ella se
14
especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Del tenor del artculo 1554, se desprenden las siguientes caractersticas del contrato: 2.1 Es un contrato principal.
La promesa es un contrato independiente del contrato prometido, porque existe vlidamente siempre que concurran en su otorgamiento las circunstancias indicadas en el art. 1554. En otras palabras, la promesa de celebrar un contrato es un contrato que tiene una fisonoma propia. Difiere la promesa de la simple oferta, policitacin o propuesta, ya que no es un acto jurdico unilateral, sino que necesariamente supone un acuerdo de voluntades aunque (slo una de las partes resulte obligada a celebrar el contrato prometido). Supngase que A propone vender a B su casa, al cabo de tres meses, por el precio de $ 80.000.000. Es sta una simple oferta o policitacin, que el oferente puede retirar a voluntad. Pero imagnese que B manifiesta su conformidad con la propuesta y declara que est dispuesto a comprar, por el precio indicado, si al cabo del plazo decide que le resulta conveniente el negocio. Hay concurso de voluntades y, por consiguiente, contrato. Pero el contrato no es compraventa porque A se oblig a vender, pero B no se oblig a comprar. El contrato es una promesa unilateral de compraventa. Supngase, por ltimo, que B acepta comprar en el precio fijado, al cabo del plazo que se seal. Esta vez ambas partes se han obligado recprocamente, A a vender y B a comprar. Pese a que las partes estn acordes en la cosa y en el precio, no hay compraventa, porque el contrato versa sobre bienes races y requiere, por lo tanto, el otorgamiento de escritura pblica lo que slo se har en tres meses ms. El contrato es una promesa bilateral de compraventa.
15
2.2
Es de general aplicacin.
El Cdigo Civil reglamenta la promesa, en general, sin referirla a un determinado contrato. Las reglas legales son aplicables, pues, cualquiera que sea el contrato que se prometa celebrar: compraventa, mutuo, sociedad. En este punto el Cdigo ha sido original. El Cdigo francs, su habitual modelo, se ocupa slo de la promesa de compraventa (vase el art. 1598 del C. francs). 2.3 Es de derecho estricto.
Dados los trminos en que se encuentra redactada la norma, se deduce que la regla general es no aceptar la promesa de celebrar un contrato y reconocerla slo como excepcin, cuando rene los requisitos expresados en el artculo. Para algunos se trata de una norma imperativa de requisito; en cambio, otros (entre ellos Alessandri), estiman que es una norma prohibitiva, lo que se dice no ser correcto, porque lo que caracteriza a las normas prohibitivas es que impiden bajo todo respecto un determinado acto o conducta). 2.4 Es un contrato bilateral.
Engendra obligaciones para ambas partes. Lo anterior, sin perjuicio que el contrato prometido pueda ser a su vez unilateral o bilateral; y de lo postulado por un sector de la doctrina, acerca de la promesa unilateral, a la que se aludira ms adelante. 2.5 Tiene por finalidad celebrar otro contrato.
Esa es la funcin propia del contrato de promesa y la razn de su existencia. En particular, el efecto nico de la promesa es el derecho de exigir la celebracin del contrato prometido y, en consecuencia, solamente da origen a una obligacin de hacer. Por ende, genera una obligacin indivisible: cual es la de celebrar un contrato. Asimismo cabe destacar que genera una accin de carcter mueble: la accin para exigir el cumplimiento del contrato prometido tiene carcter mueble, aunque tal contrato sea el de compraventa de inmuebles. En efecto, con tal accin no se reclama la entrega de un bien raz, sino el cumplimiento de una obligacin de hacer, y los hechos que se deben se reputan muebles (artculo 581). En
16
consecuencia, es competente para conocer de la mencionada accin, si no hay estipulacin en contrario, el juez del domicilio del demandado. 2.6 Es un contrato solemne.
Conforme al numeral 1 del art. 1554, el contrato de promesa es siempre solemne, ya que debe constar por escrito (sea en instrumento pblico o privado). 3. LA PROMESA ES UN CONTRATO DISTINTO DEL CONTRATO PROMETIDO.
Cabe dejar en claro que el contrato de promesa y el prometido son actos jurdicos diferentes, aunque se encuentren ntimamente ligados. Ambos no pueden identificarse, y tampoco coexisten, uno sucede al otro. Por consiguiente, no pueden exigirse para la promesa de un contrato los mismos requisitos que la ley impone al contrato prometido. La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto de obligar a una de las partes o a ambas a celebrarlo. El contrato prometido puede tener los ms variados objetos y producir los ms diversos efectos, segn su naturaleza. Ambos contratos se suceden; la celebracin del contrato prometido importa el cumplimiento de la promesa cuyos efectos, en consecuencia, se extinguen. 4. LA PROMESA DE UN CONTRATO CONSENSUAL.
Si bien se ha indicado que la promesa es un contrato general, para un sector de nuestra doctrina -Ramn Meza Barros, siguiendo a Barros Errzuriz-, la regla del artculo 1554 slo se refiere a la promesa de celebrar un contrato real o solemne. El fundamento de tal opinin reside en lo expuesto en el nmero 4 del precepto, cuando se indica la tradicin de la cosa, o las solemnidades. Se agrega que tratndose de los contratos consensuales, la promesa se identificara con el contrato mismo (en el Proyecto de 1853, se estableca que si el contrato era de aquellos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, la promesa equivaldra al contrato mismo). Se ha criticado tal doctrina pues se dice que confunde tradicin con entrega, acepcin esta ltima que caracteriza a un contrato real; adems, es de comn
17
ocurrencia la promesa de compraventa de cosa mueble, contrato consensual. Por ello se estima que el art. 1554 se refiere a todo tipo de contratos, consensuales, reales y solemnes. As tambin ha concluido la jurisprudencia. Adems, la circunstancia de haber suprimido del texto definitivo del artculo 1554 la frase contenida en el Proyecto de 1853, indicara que la intencin del legislador no fue excluir la promesa de celebrar contratos consensuales. 5. REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA.
Atendido que la promesa es en s un contrato, debe reunir en primer lugar todos los requisitos generales de existencia y de validez de todo contrato. Pero tambin debe cumplir con los requisitos particulares del art. 1554. De faltar alguno de estos, la promesa adolecer de nulidad absoluta. En efecto, los requisitos del art. 1554 han sido exigidos en consideracin a la naturaleza del contrato, de manera que su omisin produce nulidad absoluta, de conformidad con el art. 1682. Sin embargo, ciertos autores han afirmado que la sancin consistira en la inexistencia jurdica, atendiendo a la frase no produce obligacin alguna con que empieza la disposicin. A continuacin se analizarn los requisitos especiales que establece el art. 1554. 5.1 La promesa debe constar por escrito.
El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que el contrato ha de constar por escrito. Este requisito no se exige como medio de prueba o de publicidad, sino como un elemento indispensable para su existencia; en consecuencia, no existiendo un instrumento escrito, no hay promesa, aunque el contrato prometido sea puramente consensual. De igual forma, el contrato de promesa no puede probarse por ningn otro medio probatorio que no sea el instrumento mismo que se exige por va de solemnidad; no procede ni siquiera la confesin de parte (art. 1701, inciso 1). Cabe indicar que es suficiente un instrumento privado, aunque el contrato prometido requiera como solemnidad escritura pblica. Se plante una discusin sobre el punto, en torno a la promesa de compraventa de un inmueble. La jurisprudencia estuvo inicialmente dividida, pero luego ha tendido a uniformarse concluyendo que no se requiere escritura pblica.
18
Las razones esgrimidas en algunos fallos iniciales para concluir que la promesa de venta de bienes races debe otorgarse por escritura pblica para ser vlida, fueron las siguientes: (i) Si es necesaria tal escritura para la venta de los inmuebles, tambin lo debe ser para el contrato de promesa de venta de esos mismos bienes, pues la disposicin del art. 1801, por ser de carcter especial, debe prevalecer sobre la de carcter general, el art. 1554; (ii) La promesa de venta es un accesorio del contrato de venta y, en consecuencia, deben aplicrsele los preceptos que reglan ste, entre los cuales est el que exige otorgamiento de escritura pblica; (iii) Si se diere valor legal a una promesa de compraventa de bienes races otorgada por documento privado, resultara que teniendo segn el art. 1553 el acreedor el derecho de pedir que se apremie al deudor a la ejecucin del hecho convenido, se le obligara a vender, y esto, sin embargo, no podra hacerse en virtud de un documento privado. La tendencia mayoritaria de la jurisprudencia, que engloba tambin los fallos ms recientes, concluye, por el contrario que la promesa de celebrar una compraventa de bienes races no necesita, para su validez, escritura pblica; basta un instrumento privado. A igual conclusin arriba la mayora de la doctrina por las siguientes razones: (i) El art. 1554 exige que la promesa conste por escrito, y escrito es todo documento. Si se aceptara que la promesa debe constar por escritura pblica, se llegara a la conclusin de que escrito es sinnimo de escritura pblica, lo que es contrario a la ley. (ii) El art. 1801 exige escritura pblica para la venta de inmuebles, y como las solemnidades son excepcionales y deben aplicarse restrictivamente, no pueden extenderse al contrato de promesa. (iii) Aceptar que la promesa de venta de un bien raz requiere escritura pblica, significa aceptar que no existe la debida correspondencia o armona en un mismo artculo, ya que exigindose en el nmero 1 del art. 1554 escritura pblica, sera ilgico el nmero 4 del mismo artculo, que establece que pueden faltar en la promesa las solemnidades del contrato prometido (y la primera de ellas es la escritura pblica). Siendo la promesa y el contrato prometido dos convenciones diferentes, el legislador no ha entendido someter a la una a las solemnidades propias del otro.
19
(iv) En los casos en los cuales la ley ha querido que la promesa se celebre por escritura pblica, as lo ha dispuesto expresamente (por ejemplo, art. 1787, donaciones por causa de matrimonio; o en el artculo 1736 nmero 7, en la sociedad conyugal). Por otra parte, a jurisprudencia acepta tambin que el consentimiento se pueda formar a travs de dos o ms instrumentos. As, se ha sealado que es vlida la promesa de venta resultante de dos escrituras, a una de las cuales concurre la persona que se obliga a vender una propiedad a otra, quien acepta la oferta de venta y se obliga a comprarla en otra escritura. 5.2 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces.
Vale decir, que el contrato prometido no adolezca de vicios de nulidad. Por eficacia del contrato prometido debe entenderse, en un sentido amplio, que ste produzca efectos jurdicos, que establezca un vnculo de derecho entre los contratantes. La ley niega sus efectos a la obligacin de hacer contrada, cuando ella recae sobre un contrato que ser carente de causa o de objeto, o que tendr un objeto o causa ilcitos. Esta exigencia es aplicacin del principio general de que el objeto de los contratos debe ser lcito. As, por ejemplo, no podra prometerse la venta de bienes entre padres e hijos no emancipados o entre cnyuges no separados judicialmente; tambin carece de validez una promesa en que una de las partes se obliga a ejecutar un hecho inmoral o prohibido; o un contrato que contenga una obligacin fsica o moralmente imposible. El contrato prometido debe ser eficaz al momento de suscribirse la promesa. Es menester que el contrato prometido tenga eficacia, que sea jurdicamente lcito y posible, al momento en que se suscribe la promesa. Cabe precisar que la ley se refiere a los contratos ineficaces o nulos por incumplimiento de requisitos de fondo, no de forma, dado que los ltimos perfectamente pueden cumplirse al celebrar el contrato prometido. Por ello, es vlida la promesa de compraventa de bienes de incapaces, en la que se omite la autorizacin judicial, sin perjuicio que esta no puede faltar al celebrar el contrato definitivo. Dicho de otra forma, la exigencia del art. 1554 nmero 2 no se refiere a las formalidades necesarias para su validez en atencin a la calidad de las personas
20
que en l intervienen, puesto que el nmero 4 de la misma disposicin legal autoriza la omisin de tales solemnidades en la promesa. As ha concluido la mayora de la jurisprudencia y as tambin concluye Alessandri. Con todo, debe advertirse que algunos fallos han sostenido una posicin contraria: v. gr. un fallo de la Corte de Santiago del ao 1964, seala que es nulo el contrato de promesa de un bien raz perteneciente en comn a la madre y a sus hijos menores de edad, celebrado por aqulla por s y en representacin legal de los menores, sin autorizacin judicial. Por otra parte, a pesar de lo establecido en el art. 1464 nmero 3, en relacin con el art. 1810, nada obsta a que pueda celebrarse un contrato de promesa referido a bienes embargados u objeto de medidas precautorias, sin perjuicio que tales embargos o prohibiciones se alcen antes o al momento de celebrar el contrato prometido. Es ms, en la prctica la existencia de un embargo ser un motivo frecuente en la prctica para que las partes no puedan celebrar de inmediato la compraventa y se vean obligadas a recurrir a una promesa. 5.3 Que la promesa contenga un plazo o condicin que seale la poca de la celebracin del contrato prometido.
La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato que proyectan y que postergan su realizacin para un tiempo futuro. Las obligaciones del contrato de promesa siempre quedarn diferidas para despus de su celebracin. Es indispensable, por lo mismo, establecer cundo debern las partes cumplir las obligaciones que la promesa les impone, en qu momento debe celebrarse el contrato prometido. Este tiempo puede sealarse de dos maneras: mediante la fijacin de un plazo o por medio de la estipulacin de una condicin. Por ende, no hay en nuestra legislacin promesa pura y simple. La ley no permite celebrar una promesa sin base cierta, como sera, por ejemplo, si una persona se comprometiera a celebrar un contrato sin decir cundo se celebrar, sin decir qu da preciso o al menos en qu poca o perodo de tiempo. No puede quedar librada la ejecucin del contrato prometido al mero arbitrio de alguna de las partes, sin la fijacin de un lapso o el evento de la realizacin de un hecho que determine la poca del cumplimiento de lo prometido.
21
Nada impide fijar copulativamente una condicin y un plazo, o primero la una y para el caso de que sta falle, o en su defecto, el otro. As, las partes pueden estipular que el contrato prometido se llevar a efecto a ms tardar el da 15 de marzo de 2007, una vez que el promitente vendedor obtenga de la Direccin de Obras pertinente, la recepcin final de las obras. La expresin una vez que implica establecer una exigencia adicional al mero plazo. No es necesario que el plazo o la condicin establezcan el instante preciso en que el contrato deba celebrarse, pero s deben determinar la poca en que debe perfeccionarse (por ejemplo, antes que termine el invierno). Por lo dems, el propio artculo 1494 define el plazo como la poca que se fija para el cumplimiento de una obligacin. Este requisito del contrato de promesa ha sido materia de arduo debate doctrinal y jurisprudencial, por lo que a continuacin se realizar un estudio ms detallado del mismo. a) a.1) Estipulacin de un plazo. Naturaleza del Plazo: Plazo suspensivo o extintivo?
Se ha discutido en la doctrina y en la jurisprudencia la naturaleza jurdica del plazo pactado en el contrato de promesa. Para la mayora de los autores, se trata de un plazo suspensivo, es decir, posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la promesa. Vencido el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento de la obligacin de celebrar el contrato prometido, incluso recurriendo a la justicia de ser necesario. La jurisprudencia no ha sido unnime. Algunos fallos han sostenido que el plazo sealado en la promesa de venta para celebrar el contrato es extintivo por su naturaleza, pues, una vez vencido, cesa o se extingue la obligacin contrada por el promitente vendedor de ejecutar el contrato prometido. Si el promitente comprador no hizo uso de su derecho a exigir la celebracin del contrato dentro del plazo estipulado, el promitente vendedor podr excepcionarse alegando que caduc el derecho del promitente comprador. Para la doctrina subyacente en estos fallos, opera una causal de caducidad y no de prescripcin. En efecto, si ambas partes no dan cumplimiento a una promesa con plazo extintivo y ninguna desarrolla actividades ni persevera en el contrato dentro del trmino estipulado, el solo transcurso de ste acarrea la ineficacia posterior de la promesa. La promesa deja de producir efectos.
22
Otros fallos han concluido, igual que cierta la doctrina, que estamos ante un plazo suspensivo. En efecto, como se indica en un fallo de la Corte de Santiago de 1964, la intencin de los contratantes al establecer en la promesa de venta que el plazo para la firma del contrato definitivo ser el 5 de enero de 1962 no pudo ser otra que indicar el trmino, vencido el cual las partes estaran en mora, de conformidad con lo sealado en la primera regla del artculo 1551 del Cdigo Civil. Sostener que vencido tal plazo las obligaciones del prometiente se extinguen por la caducidad, significa caer en el absurdo de admitir que el demandante no pudo antes ni despus de estar vencido el plazo, exigir el cumplimiento de las obligaciones del prometiente vendedor; antes no seran stas exigibles, y despus, tampoco, porque habra caducado el plazo. Estos extremos pugnan con la buena fe con que deben ejecutarse los contratos (...) y contradicen la regla del art. 1562 del CC. En otro fallo de 1965, de la Corte Suprema, se reitera la idea que estamos ante un plazo suspensivo, al decir: Expirado el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento forzado de la obligacin, pues no sera jurdico el estimar que, en tal evento, se han extinguido todos los derechos, puesto que el plazo fijado carecera de objeto y de efectos jurdicos: la parte renuente podra excusarse alegando que est pendiente el plazo hasta la medianoche de su ltimo da, y llegada ella ya no podra exigirse el cumplimiento de la obligacin (...) Pendiente el plazo, no hay posibilidad de solicitar el cumplimiento de la obligacin. Pero vencido el plazo, el contratante que desea cumplir, puede constituir en mora al otro contratante, hacindole saber que por su parte est llano a cumplir en forma y tiempo debidos, a fin de que pueda tener lugar lo que previene el artculo 1553 del CC. En conclusin, aunque en la promesa se estipule que el contrato prometido debe celebrarse a ms tardar en cierta fecha, no estamos ante un plazo fatal y extintivo de derechos. Si se estimara lo contrario, significa que la estipulacin del plazo carecera de objeto y de efectos jurdicos. En la prctica, de seguir tal interpretacin, nunca sera posible pedir el cumplimiento forzado de una promesa, y el contrato de promesa se convertira en un acto cuyo cumplimiento quedara entregado a la mera voluntad de una de las partes, lo que resulta inaceptable. Distinta es la situacin si en la promesa las partes acuerdan que el contrato definitivo debe celebrarse dentro de cierto plazo y que vencido ste, dicha promesa quedar sin efecto. Tal estipulacin constituye simplemente un pacto comisorio o una condicin resolutoria ordinaria, segn los trminos en que est estipulada la clusula, regida por las reglas que se aplican a tales instituciones.
23
a.2)
Plazo expreso o tcito?
Otro aspecto que se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia, dice relacin con la necesidad de que el plazo sea expreso, o por el contrario, si es admisible un plazo tcito. En verdad, nada obsta a que se estipule un plazo tcito. Como lo seala un fallo del ao 1988 de la Corte Presidente Aguirre Cerda, no hay inconveniente alguno para estimar que el plazo tcito es vlido para los efectos de la promesa de contrato. El plazo tcito es una modalidad que importa certidumbre sobre exigibilidad futura de una obligacin ya nacida. Lo tcito no es ms que una frmula sobre medida de tiempo, que denota menor precisin que un plazo expreso, pero no autoriza para calificarse el plazo de impreciso o de vago, mucho menos de ininteligible o inexistente. As, por ejemplo, las partes podran convenir que celebrarn el contrato de compraventa de una mquina trilladora, cuando termine el proceso de cosecha. A igual conclusin se arriba, considerando la definicin de plazo del art. 1494, a la que hicimos referencia. b) Estipulacin de una condicin.
Se ha debatido en la doctrina y jurisprudencia si la condicin ha de ser determinada o bien puede ser indeterminada. esto es, si se sabe o no cundo ha de ocurrir. En algunas sentencias, se ha concluido que la condicin a que se refiere el nmero 3 del art. 1554 debe revestir el carcter de determinada, esto es, para el cumplimiento del hecho incierto debe fijarse poca o plazo, cuando se estipula que la condicin debe cumplirse en cierto tiempo. Otros fallos, por el contrario, establecen que la condicin bien puede ser incierta e indeterminada. En un fallo de la Corte de Valparaso, del ao 1963, se concluye que en el caso de que las partes fijen una condicin, es requisito esencial que sta sea adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto; sin que pueda sostenerse que un contrato de promesa slo es vlido cuando contenga una condicin determinada. Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza la
24
fecha desde la cual podr el acreedor hacer efectiva la obligacin de hacer que se deriva de la promesa o cundo ser cierto que no podr verificarse. En el mismo sentido, un fallo de la Corte de Santiago de 1949, confirmado por la Corte Suprema en 1951, seala que una estipulacin que contiene un plazo incierto e indeterminado que, segn los arts. 1086 y 1498 del CC. equivalen a una condicin, suspensiva en este caso, cumple con el tercer requisito del art. 1554, requisito que tiene un carcter amplio y extensivo. 5.4 Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
La especificacin del contrato que se promete se justifica sobradamente. La promesa, de otro modo, sera prcticamente ineficaz; quedara abierta la puerta para futuras discusiones acerca del alcance de lo estipulado. La especificacin del contrato garantiza el cumplimiento de la obligacin u obligaciones de las partes y hace posible, en su hora, recabar su ejecucin compulsiva. Conforme al Diccionario de la Real Academia de la Lengua, especificar significa explicar, declarar con individualidad una cosa. Lo que exige la ley entonces, es que el contrato prometido se determine e individualice en forma que no haya duda o confusin acerca de su naturaleza al proceder a su celebracin. De lo que se trata es de impedir que el contrato prometido pueda confundirse con otro distinto al que pretenden las partes. As, v. gr., si se pretende celebrar una compraventa de un inmueble, debe manifestarse en la promesa quienes sern las partes en el futuro contrato, cul ser el predio, qu deslindes tiene, cul ser el precio, cmo se pagar, etc. Se ha discutido en la doctrina si en la especificacin del contrato prometido debe incluirse el consentimiento recproco de obligarse, propio del ltimo. Aludiremos al punto en la letra siguiente 6. PROMESA UNILATERAL BILATERAL. DE CELEBRAR UN CONTRATO
Se ha discutido largamente sobre la validez las promesas unilaterales de celebrar un contrato bilateral.
25
La jurisprudencia se ha inclinado resueltamente por la nulidad de tales promesas y parte de la doctrina la acompaa (Alessandri, Barros Errzuriz). Sus argumentos son: a) La ley exige que se especifique el contrato prometido de modo que slo falte para su perfeccionamiento la tradicin o las solemnidades legales, y esta especificacin no sera lo cabal que la ley exige si no consta en la promesa el propsito recproco de obligarse. En otras palabras, se ha resuelto que especificar significa sealar todos los elementos del contrato, y siendo en la compraventa uno de los elementos constitutivos la reciprocidad de las obligaciones de las partes, no estara especificado aqul contrato en que slo se hubieran sealado las obligaciones de una de las partes (Corte de Valparaso, 1963). Faltara en definitiva el acuerdo mutuo acerca de los elementos esenciales del contrato de compraventa, la cosa y el precio. Se agrega a los fundamentos anteriores, que tal figura sera nula de acuerdo al art. 1478, puesto que estaramos ante una condicin potestativa que consistira en la mera voluntad de la persona que se obliga (se tratara de una condicin meramente potestativa suspensiva del deudor). En el mismo sentido, una sentencia de la Corte Suprema, de 1990, enfatiza la necesidad de que exista concurso de voluntades de ambas partes en la promesa, afirmando que no podra estimarse como tal contrato la carta en que la persona que concurrira como vendedor, ofrece vender un inmueble si, a pesar de sealar las condiciones de la futura enajenacin, falta la aceptacin del comprador. Prometida la celebracin de un contrato de compraventa de un inmueble, la promesa debe expresar que una parte se obliga a vender y la otra a comprar; si as no fuera, faltara, adems de la solemnidad legal, el consentimiento recproco de las partes, el mutuo acuerdo sobre la cosa y el precio, esencial en la compraventa. b) La promesa unilateral en que una de las partes no contrae ninguna obligacin y tiene la prerrogativa de aceptar o no la celebracin del contrato prometido, sera nula conforme al art. 1478. Su obligacin estara sujeta a una condicin potestativa dependiente de su sola voluntad. Sin embargo, para la mayora de la doctrina, no hay inconveniente legal para que de acuerdo con el principio de la autonoma de la voluntad, el contrato de
26
promesa pueda ser unilateral, aunque el contrato prometido pueda calificarse de bilateral. Entre los que estn por esta posicin, Leopoldo Urrutia, Luis Claro Solar, Guillermo Pumpin, Enrique Rodrguez, Silva Imperiali, etc. Sealan los siguientes argumentos: a) Singularizado adecuadamente el contrato prometido, se cumplira con el requisito de especificacin. Por ello, en la compraventa, por ejemplo, bastara sealar las partes, la cosa y el precio, aunque no haya acuerdo de voluntades todava. Lo importante es que no existan dudas acerca del tipo de contrato prometido. b) El exigir a las partes que de antemano se obliguen en la promesa a cumplir las prestaciones propias del contrato prometido sera una inconsecuencia, considerando que ste ltimo an no nace a la vida jurdica. c) Ninguna disposicin legal exige que en el contrato de promesa ambas partes se obliguen recprocamente. Si la ley hubiera pretendido exigir en el contrato de promesa que las partes asumieren recprocamente las obligaciones propias del contrato prometido, lo habra declarado expresamente, tal como estim necesario decirlo en el art. 98 del CC., el que para la existencia de la promesa de matrimonio exige que sea mutuamente aceptada. d) Es sabido que el Proyecto de 1853 estableca que la promesa y el contrato prometido consensual se identifican. As ocurre, en efecto, pero a condicin de que la promesa sea bilateral. La promesa unilateral de compraventa de bienes muebles no puede identificarse con el contrato prometido porque falta el acuerdo sobre la cosa y el precio. La aseveracin del Proyecto contena, pues, una verdad slo parcial. Su eliminacin del texto definitivo del Cdigo se ha debido probablemente a la comprobacin de este aserto. No se identifican el contrato prometido consensual y la promesa unilateral de celebrarlo. Pero para qu preocuparse de la promesa unilateral si, en concepto legislador, no fuera vlida? e) Hay diversas disposiciones en nuestro ordenamiento jurdico que revelan su espritu de aceptar, en materia de promesa de compraventa, obligaciones unilaterales. As, por ejemplo, el art. 1881 del CC., que establece el pacto de retroventa, que no es otra cosa que la obligacin unilateral que se impone al
27
comprador de vender a su turno la cosa que ha comprado a la misma persona que se la vendi si sta se lo exige en el plazo que se ha fijado en el contrato. f) En fin, no se perciben razones morales o jurdicas para prohibir las promesas unilaterales que responden a una sentida necesidad en la vida de los negocios. 7. EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA.
El art. 1554 concluye que, concurriendo los requisitos legales, habr lugar a lo prevenido en el artculo precedente. Esta referencia al art. 1553 pone de manifiesto que de la promesa nacen obligaciones de hacer. Por lo tanto, podr el acreedor instar porque se apremie al deudor para la ejecucin del hecho convenido o para que se le indemnicen los perjuicios derivados de la infraccin del contrato. El art. 531 del Cdigo de Procedimiento Civil establece que si el hecho debido consiste en la suscripcin de un documento o en la constitucin de una obligacin, podr el juez proceder a nombre del deudor, cuando ste es requerido y no lo hace dentro del plazo que le seale el tribunal. En consecuencia, podra el acreedor, establecida que sea la existencia de la promesa, solicitar al juez que apremie al contratante renuente para que celebre el contrato, y de negarse ste, dentro del plazo que le seale el tribunal, podr solicitarse al juez que suscriba dicho contrato por la parte rebelde o que declare resuelto el contrato de promesa y ordene el pago de indemnizacin de perjuicios, de conformidad al artculo 1553 en relacin con el art. 1489. En este punto, tiene importancia el ttulo en que consta la promesa. Si consta en un ttulo ejecutivo (escritura pblica), podr solicitarse su cumplimiento de acuerdo a las normas del juicio ejecutivo de obligacin de hacer. En caso contrario, deber prepararse la va ejecutiva o promoverse previamente una accin ordinaria destinada a declarar la existencia de la obligacin de celebrar determinado contrato. Siendo la obligacin que emana del contrato de promesa una obligacin de hacer, tiene carcter indivisible. Por tanto, si los deudores son varios, cada uno de ellos puede ser obligado a satisfacer la obligacin en el todo. Desde el punto de vista de
28
los acreedores, todos los comuneros, y no slo uno o algunos de ellos, deben solicitar el cumplimiento del contrato de promesa. Se ha planteado tambin ante los tribunales, en qu circunstancias cabe oponer por el demandado la excepcin de contrato no cumplido, cuando el actor exige el cumplimiento del contrato de promesa. En un fallo de la Corte Suprema del ao 1975, se puntualiza que la mencionada excepcin no puede oponerse por una de las partes si ella nada hizo para que se suscribiera el contrato prometido, obligacin primordial suya que no cumpli. Basta tal mora para que no pueda aprovecharse de dicha excepcin, que se rige por los principios generales del Derecho. 8. LA LESIN ENORME Y EL CONTRATO DE PROMESA.
Se ha planteado si es procedente atacar por lesin enorme la promesa de compraventa de un inmueble. De lo que se trata es de impedir que el contrato se celebre, considerando que manifiestamente adolecer de lesin enorme. En un fallo del ao 1970, de la Corte Suprema, se descarta tal posibilidad, afirmndose que compraventa y promesa de compraventa son contratos distintos: el primero genera una obligacin de dar y el segundo una de hacer. Los preceptos sobre lesin enorme de los arts. 1888, 1889 y 1896 del CC. dicen relacin directa y exclusivamente con un contrato de compraventa ya celebrado. No cabe, pues, atacar por dicha lesin un contrato de promesa de venta. No puede excepcionarse el demandado respecto de la obligacin que contrajo en la promesa alegando el posible vicio de lesin enorme que podra afectar a la compraventa todava no celebrada. En todo caso, debemos tener presente lo dispuesto en el artculo 85 de la Ley 16.742: Para los efectos del artculo 1889 del Cdigo Civil, en los contratos de compraventa celebrados en cumplimiento de promesas de sitios que formen parte de un loteo hecho conforme a la Ley General de Construcciones y Urbanizacin, se entender que el justo precio se refiere al tiempo de la celebracin del contrato de promesa, cuando dicho precio se haya pagado de acuerdo con las estipulaciones de la promesa. Se desprende entonces de este precepto, que el justo precio se considerar al tiempo de la promesa, pero siempre y cuando dicho precio se hubiere pagado.
29
II. LA CESIN DE DERECHOS

La cesin de derechos lato sensu es el traspaso de un derecho por acto entre vivos. Tanto los derechos reales como los personales, exceptundose solamente los personalsimos, pueden ser objeto de enajenaciones o transferencias. En particular, el Ttulo XXV del Libro IV del Cdigo Civil trata tres materias diferentes: (i) de la cesin de crditos personales; (ii) de la cesin del derecho de herencia; y (iii) de la cesin de derechos litigiosos. De este modo, la denominacin del ttulo no es exacta; sugiere que se tratar, de un modo general, de la cesin de toda clase de derechos. En verdad, se ocupa de la cesin de ciertos crditos o derechos personales; no trata de la cesin de los derechos reales sino slo del de herencia, y de la cesin de derechos litigiosos que, naturalmente, pueden ser reales o personales. Por ello, la cesin de los derechos reales sigue las reglas de todos los contratos, con excepcin del derecho real de herencia, para el cual el Cdigo Civil ha establecido normas especiales.
A. CESIN DE CRDITOS PERSONALES

1. CONCEPTO DE CRDITOS PERSONALES.
La expresin "crditos personales" es redundante. Los crditos son necesariamente personales en el sentido de que slo pueden reclamarse de quienes por un hecho suyo o por disposicin de la ley han contrado la obligacin correlativa (art. 578). Ha querido significar el legislador con la expresin "crditos personales" cierto tipo de crditos en que se encuentra precisamente determinado el acreedor, denominados, por lo mismo, "nominativos".
30
2.
CLASES DE CRDITOS Y FORMAS DE CEDERLOS.
En principio, todos los crditos son transferibles, excepto aquellos que tienen un carcter personalsimo. Pero la manera de efectuar la cesin vara segn la forma del ttulo de que consta el crdito. Desde este punto de vista los crditos pueden ser nominativos, a la orden o al portador. Crditos nominativos son aquellos en que se indica con toda precisin la persona del acreedor y que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada. Tal es, por ejemplo, el crdito del vendedor contra el comprador por el precio de la compraventa. Crditos a la orden son aquellos en que al nombre de la persona del titular se antepone la expresin a la orden u otra equivalente. Tales crditos son pagaderos a la persona designada o a quien sta ordene o designe. Las letras de cambio, los pagars y cheques adoptan generalmente esta forma. Crditos al portador son aquellos en que no se designa la persona del acreedor o llevan la expresin al portador. De esta clase de crditos son los cheques en que no se han borrado las palabras "al portador". El Cdigo ha reglamentado nicamente la cesin de crditos nominativos. El art. 1908 prescribe: Las disposiciones de este ttulo no se aplicarn a las letras de cambio, pagars a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisin que se rigen por el Cdigo de Comercio o por leyes especiales. La cesin de los crditos a la orden se verifica mediante endoso (art. 164 del Cdigo de Comercio), que es un escrito puesto al dorso de la letra de cambio y dems documentos a la orden por el cual se transfiere el dominio del documento o, ms bien dicho, del crdito de que da constancia (art. 17 de la Ley N 18.092). Los documentos al portador se ceden por la mera tradicin manual (art. 164 del Cdigo de Comercio).
31
3.
CONCEPTO DE CESIN DE CRDITOS NOMINATIVOS.
La cesin de crditos es la convencin por la cual un acreedor cede voluntariamente sus derechos contra el deudor a un tercero que llega a ser acreedor en lugar de aqul. El enajenante toma el nombre de cedente, el adquirente del crdito es el cesionario, y el deudor contra el cual existe el crdito que constituye el objeto del traspaso, se llama deudor cedido. 4. NATURALEZA JURDICA DE LA CESIN.
En doctrina se ha discutido acerca de si la cesin de crditos era un contrato o la manera de hacer la tradicin de los derechos personales. Se sostena por algunos que la cesin de derechos personales no era otra cosa que un contrato de compraventa de cosas incorporales. La ubicacin en el Libro IV, entre la permuta y el arrendamiento, surgiere que la cesin de derechos es un contrato. En nuestra legislacin, sin embargo, y as se sostiene unnimemente hoy en da por la doctrina, la cesin de derechos personales no es un contrato, sino la manera de efectuar la tradicin de los derechos personales. No es un contrato generador de obligaciones, sino la manera de cumplir o consumar el contrato, la manera en que se transfiere el dominio sobre un derecho. En efecto, de un atento examen de la legislacin se concluye que la cesin es la tradicin de los derechos personales o crditos: a) Por de pronto, el art. 1901 establece la forma como se perfecciona la cesin, entre cedente y cesionario, a cualquier ttulo que se haga. La disposicin deja en claro que la cesin requiere un ttulo y que ste puede adoptar diversas formas. Un crdito puede cederse, en efecto, a ttulo de compraventa, de permuta, de donacin, de aporte en sociedad. b) El art. 1907, por su parte, reglamenta la responsabilidad que contrae el cedente en la cesin a ttulo oneroso. Con ello queda en evidencia, una vez ms, que es menester un ttulo, que tambin puede ser gratuito, caso en que el cedente no contrae las responsabilidades que seala la disposicin citada.
32
c) En fin, el art. 1901 reproduce casi literalmente la regla del art. 699: La tradicin de los derechos personales que un individuo cede a otro se verifica por la entrega del ttulo hecha por el cedente al cesionario. 5. 5.1 FORMA DE PERFECCIONAR LA CESIN. Personas que intervienen.
En toda cesin de crditos, intervienen tres personas: (i) El cedente: que es el acreedor, titular del derecho personal y que lo transfiere a otro; (ii) El cesionario: que es la persona que adquiere el derecho cedido y pasa a ocupar el lugar del acreedor; y (iii) El deudor cedido: sujeto pasivo del derecho cedido, que queda obligado en favor del cesionario. Si en la cesin intervienen tres personas, hay que analizar la manera como se perfecciona respecto de todos ellos. En la cesin de crditos hay dos etapas: la primera se desarrolla entre el cedente y el cesionario y tiende a dejar perfeccionada entre ellos la cesin; la segunda etapa se desarrolla con el deudor, y tiende a ponerlo en conocimiento de que la persona del acreedor ha cambiado. Por ende, perfecta la cesin entre las partes, an puede no estarlo respecto del deudor cedido y de terceros. 5.2 Perfeccionamiento de la cesin entre las partes.
Puesto que la cesin de crditos es la tradicin de los derechos personales y puesto que dicho modo de adquirir requiere un ttulo traslaticio de dominio, es necesario que entre el cedente y el cesionario exista un contrato traslaticio de dominio, que puede ser de venta, permuta, donacin, etc. En esta fase, para nada interviene el deudor ni los terceros. La existencia del ttulo es de exclusiva incumbencia del cedente y cesionario (Corte de Santiago, julio de 1932). Celebrado el contrato que ha de servir de ttulo traslaticio de dominio, ser necesario realizar la tradicin del derecho personal; y como sobre este crdito o derecho personal tiene el cedente un derecho de dominio, ya que segn el art. 583 sobre las cosas incorporales hay tambin una especie de propiedad, ser este derecho de dominio sobre el crdito el que el cedente deber transferir al cesionario.
33
Como no se concibe la entrega del crdito, cosa incorporal, el legislador la ha reemplazado por la entrega del ttulo. Por este motivo, el art. 1901 dispone: La cesin de un crdito personal, a cualquier ttulo que se haga, no tendr efecto entre el cedente y el cesionario sino en virtud de la entrega del ttulo. En virtud de esta entrega del ttulo, el cesionario se convierte, frente al cedente, en titular del crdito. Al efectuarse la entrega deber anotarse en el documento mismo el traspaso del derecho, con designacin del nombre del cesionario y bajo la firma del cedente (art. 1903). Cesin de crditos que no constan por escrito
La entrega del ttulo supone que el crdito cedido conste por escrito. La imposibilidad de efectuar la entrega importa que no puedan cederse los crditos que no constan por escrito? Una respuesta afirmativa dejara sustrados del comercio una apreciable cantidad de derechos personales, contrariando el espritu general de la legislacin. Por ende, se permite la cesin de crditos aunque stos no se encuentren en un ttulo inscrito. En tal caso, la escritura de cesin en que se especifique el crdito servir de ttulo que habr de entregarse al cesionario (Barros Errzuriz). Es decir, debe especificarse el crdito en la escritura de cesin, sirviendo la misma escritura de ttulo que deber entregarse al cesionario. En tal sentido, un fallo de la Corte de Santiago de 1892 deja en claro que no obsta a la validez de la cesin la circunstancia de no haber habido entrega material del ttulo por el cedente al cesionario. As las cosas, al hablar la ley de la entrega del ttulo, no ha querido referirse indudablemente a su entrega material, pues lo que se transfiere en este caso, mediante la tradicin, no es una cosa material, el documento mismo en que consta, sino un derecho, una cosa incorporal, un crdito, que existe con independencia del ttulo, como se deduce con slo considerar que si se tratara, por ejemplo, de un crdito que no consta por escritura pblica y sujeto nicamente a la buena fe del deudor, que constar de palabra, no podra cederse por no existir ttulo material, o sea, un documento. No slo puede efectuarse la tradicin de un derecho personal por la entrega material de su ttulo, sino que tambin, como ocurre con los bienes muebles corporales, puede hacerse de una manera simblica; por ejemplo, permitiendo o autorizando al cesionario para tener el crdito cedido
34
por suyo. As sucede cuando por medio de una escritura se traspasa el crdito que consta de una escritura pblica de mutuo, en que el dueo expresa su voluntad de transferirlo y el cesionario de acepta tal transferencia, verificndose entonces la tradicin por ese instrumento de cesin y no por la entrega de la primera copia del crdito (Corte de Talca, mayo de 1890 y marzo de 1922; Corte de Santiago, agosto de 1892; Corte Suprema, mayo de 1909 y marzo de 1945). 5.3 Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor y terceros.
Realizada la entrega real o simblica del ttulo por el cedente al cesionario, queda perfeccionada la transferencia del dominio del crdito, y radicado ste en manos del cesionario. Termina con esto la primera etapa de la cesin de crditos. Pero hay otro que tiene intereses comprometidos: el deudor cedido. Este puede no tener conocimiento del acto que ha mediado entre el cedente y el cesionario; pero dado que es el quien va a efectuar el pago, es de absoluta necesidad que se le ponga en conocimiento de la cesin, y a este propsito responden los arts. 1902 a 1905. Conforme al art. 1902, para que la cesin produzca efectos respecto del deudor y terceros, es necesario que se le notifique al primero o la acepte. La omisin de esta notificacin o aceptacin no invalida la tradicin entre el cedente y el cesionario, pero respecto del deudor y los terceros, el crdito se reputa subsistir en manos del cedente, con las consecuencias del art. 1905: el deudor podr pagar al cedente, y los acreedores del ltimo podrn embargar el crdito. En todo caso, para que la cesin se perfeccione respecto del deudor y terceros, no es necesaria la concurrencia copulativa de la notificacin y la aceptacin: basta con una de ellas. En tal sentido, un fallo de septiembre de 1943, de la Corte Suprema, ratifica que se trata de condiciones separadas e independientes, de modo que la cesin produce los efectos ante el deudor y terceros, siempre que se verifique una sola de ellas, si bien nada repugna a que puedan concurrir ambas. a) La notificacin debe hacerse por va judicial, exhibiendo el ttulo, que llevar anotado el traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma del cedente (1903). Si bien el Cdigo Civil no lo seala expresamente, se ha concluido que la notificacin ha de hacerse a travs de receptor judicial, previa resolucin del tribunal. Inicialmente, la jurisprudencia concluy que el art. 1902 no exiga que la notificacin se hiciera por decreto judicial, de manera que bastaba que la cesin llegara a conocimiento del deudor de un modo fehaciente, como lo era la diligencia estampada por un ministro de fe, siempre que la notificacin se realizare
35
en la forma prevenida en el art. 1903 (fallos de la Corte de Santiago, de diciembre de 1864 y abril de 1878). Sin embargo, hoy en da no es posible sostener lo anterior, considerando las normas del Cdigo de Procedimiento Civil, concretamente el art. 47, que dispone: La forma de notificacin de que tratan los artculos precedentes (notificacin personal) se emplear siempre que la ley disponga que se notifique a alguna persona para la validez de ciertos actos, o cuando los tribunales lo ordenen expresamente. La notificacin de la cesin puede entenderse realizada con la notificacin de la demanda en que el cesionario persigue el pago del crdito y apareja la escritura de cesin (Corte de La Serena, septiembre de 1881 y mayo de 1884; Corte de Santiago, diciembre de 1898; Corte de Valparaso, noviembre de 1919). Acerca de la exigencia de exhibir el ttulo al deudor, cabe distinguir entre crditos que constaban documentalmente y los que no estaban en tal condicin. Respecto de los primeros, debe exhibirse tanto el ttulo en que consta dicho crdito, como la escritura de cesin. Respecto de los segundos, basta con exhibir la escritura de cesin. As, un fallo de la Corte de Valparaso, de diciembre de 1925, previene que no produce efectos contra el deudor la cesin de un crdito personal, cuya notificacin se hace exhibiendo la escritura de cesin, pero no el ttulo del crdito cedido, y por tanto, debe considerarse existente el crdito, respecto del deudor, en manos del cedente y no del cesionario que, por consiguiente, carece de derecho para hacerlo valer en juicio. En el mismo sentido, la Corte de Valdivia, en una sentencia de octubre de 1935, concluye que al disponer el art. 1903 que la notificacin de la cesin al deudor se haga con exhibicin del ttulo, se refiere al ttulo del crdito mismo, fuente de la obligacin o deuda, mencionado en el art. 1901, y no a la escritura o ttulo en que se hace la cesin, porque lo que ha querido el legislador al imponer tal requisito, es que el deudor cedido sepa que tiene un nuevo acreedor subrogado al anterior y que se imponga de este hecho viendo anotado en ese mismo ttulo el traspaso del derecho de su acreedor al nuevo a quien aqul designa por su nombre y bajo su firma en dicho ttulo. Pero lo anterior opera si el crdito consta documentalmente y en dicho documento es posible hacer la anotacin del traspaso. Por eso, la Corte de Chilln, en un fallo de septiembre de 1939, establece que si el ttulo cedido es una escritura pblica en la cual el acreedor no ha podido hacer anotacin alguna, se cumple con la exigencia de anotar el traspaso del derecho, si la escritura de cesin contiene la anotacin del traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma
36
del cedente. Con mayor razn, agregamos nosotros, operar lo anterior, si el crdito cedido no constaba documentalmente. b) Tambin puede perfeccionarse la cesin respecto del deudor y terceros, mediante la aceptacin del primero. Esta puede ser expresa o tcita. El art. 1904 se refiere a esta ltima. Sobre el particular, cabe tener presente: Si la aceptacin no consta en el instrumento pblico o privado, sino que se presta verbalmente, regirn las limitaciones a la prueba de testigos contempladas en los arts. 1708 y 1709. Si la aceptacin se da por instrumento privado, eventualmente deber pedirse en juicio que el deudor lo reconozca o que se mande tener por reconocido, conforme al art. 346 del CPC. En cuanto a la fecha del documento privado en que conste la aceptacin: adquirir ante terceros el carcter de "fecha cierta" conforme a lo dispuesto en el art. 1703. Cabe indicar que el deudor no puede oponerse a la cesin (art. 1636, respecto de la novacin). An cuando el deudor no consienta o se oponga a la cesin, queda obligado para con el cesionario. Estamos ante lo que se denomina delegacin imperfecta. Para un solo efecto tiene importancia que la cesin haya sido aceptada por el deudor, y es en materia de compensacin. Si la cesin le ha sido notificada y la ha aceptado sin reservas, el deudor no puede oponer en compensacin al cesionario, los crditos que antes de la cesin hubiera podido oponer al cedente. Pero si al tiempo de la cesin formula reservas, podr oponer todos los crditos que tenga contra el cedente (art. 1659, 1). Igual ocurre, si no medi aceptacin, es decir, si el deudor fue notificado de la cesin (art. 1659, 2). En suma, mientras no intervenga la notificacin o aceptacin, para el deudor y terceros el titular del crdito contina siendo el cedente. El art. 1905 establece que en general, se considerar existir el crdito en manos del cedente respecto del deudor y terceros. La misma disposicin prev dos consecuencias particulares de este principio general: (a) El deudor podr pagar vlidamente al cedente; y (b) Los acreedores del cedente podrn embargar el crdito que se reputa pertenecerle. Por lo tanto, mientras no medien la notificacin o aceptacin, la cesin es inoponible al deudor y a terceros.
37
6.
EFECTOS DE LA CESIN.
Los efectos de la cesin deben considerarse en dos aspectos. En primer lugar ser menester examinar el alcance o extensin de la cesin. En seguida ser preciso considerar la responsabilidad que con motivo de la cesin contrae el cedente. 6.1 Alcance o extensin de la cesin.
El art. 1906 establece: La cesin de un crdito comprende sus fianzas, privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente". En suma, el cesionario gozar del crdito en los mismos trminos que el cedente. Sin embargo, la cesin no transfiere las excepciones personales del cedente. Se excepta la nulidad relativa que, de acuerdo con el art. 1684, pueden invocar las personas en cuyo favor la establece la ley y sus cesionarios. De ordinario es indiferente que la cesin se perfeccione por la notificacin o por la aceptacin del deudor. La distincin slo ofrece inters para decidir si puede el deudor cedido oponer al cesionario una compensacin que habra podido oponer al cedente. El art. 1659, inc. 1, dispone: El deudor que acepta sin reserva alguna la cesin que el acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero, no podr oponer en compensacin al cesionario los crditos que antes de la aceptacin hubiere podido oponer al cedente. Es lgico que el deudor no pueda oponer en compensacin al cesionario los crditos adquiridos contra el cedente posteriores a la aceptacin. El cedente ha dejado de ser acreedor y, en suma, ya no median entre ambos obligaciones recprocas. Pero tampoco puede compensar el deudor los crditos que adquiri antes de la aceptacin y que hubiera podido oponer al cedente. La aceptacin sin reservas importa una renuncia de la compensacin.
38
Cuando la cesin se perfecciona por la notificacin del deudor, la situacin es totalmente distinta. El deudor podr oponer al cesionario todos los crditos que antes de notificrsele la cesin haya adquirido contra el cedente, aun cuando no hubieren llegado a ser exigibles sino despus de la notificacin (art. 1659, inc. 2). 6.2 Responsabilidad del cedente.
La responsabilidad que contrae el cedente con motivo de la cesin depende de si el ttulo es gratuito u oneroso. El art. 1907 se ocupa de la responsabilidad del cedente cuando la cesin es a ttulo oneroso. Cedido un crdito a ttulo gratuito, no cabe ninguna responsabilidad al cedente. Dispone el art. 1907 que el cesionario de un crdito, a ttulo oneroso, se hace responsable de su existencia al tiempo de la cesin, esto es, de que verdaderamente le perteneca en ese tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del deudor, si no se compromete expresamente a ello; ni en tal caso se entender que se hace responsable de la solvencia futura, sino slo de la presente, salvo que se comprenda expresamente la primera. De este modo, por el solo hecho de la cesin onerosa y sin necesidad de especial estipulacin, el cedente responde de que era efectivamente acreedor al tiempo de efectuarse. Se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia del deudor. A falta de esta estipulacin expresa, el cesionario debe soportar los riesgos de la insolvencia del deudor cedido. La estipulacin que hace responsable al cedente de la insolvencia del deudor comprende naturalmente slo su insolvencia al tiempo de la cesin; el riesgo de la insolvencia futura debe asumirlo el cedente de una manera expresa. Precisa el art. 1907 en qu consiste la responsabilidad del cedente: debe reembolsar al cesionario del precio o emolumento que hubiere reportado de la cesin. Por acuerdo de las partes, el cedente puede asumir otras responsabilidades como, por ejemplo, la obligacin de indemnizar perjuicios al cesionario.
39
B. CESIN DEL DERECHO DE HERENCIA

1. LA APERTURA DE LA SUCESIN COMO PRESUPUESTO NECESARIO DE LA CESIN.
El derecho real de herencia comprende la totalidad de los derechos y obligaciones transmisibles del causante o una parte o cuota de ellos, segn se est ante un heredero universal (y que adems sea exclusivo) o ante herederos de cuotas. Se puede decir que es el patrimonio del causante en manos de sus herederos. Es por tanto un derecho universal, y al igual que el patrimonio, forma un todo independiente de los elementos que lo componen. No est formado por los bienes del causante, sino que es un todo abstracto, independiente de sus componentes. Para que pueda haber cesin del derecho de herencia, es necesario, como presupuesto, que la sucesin est abierta. De acuerdo al art. 955, 1, la sucesin de una persona se abre al momento de su muerte, en su ltimo domicilio. Se denomina delacin de una asignacin hereditaria el actual llamamiento de la ley para aceptarla o repudiarla. De no concurrir tal presupuesto bsico, la cesin adolecera de objeto ilcito (art. 1463), y por ende, sera susceptible de declararse nula, atendido que el derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de un contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma persona. Lo anterior tiene una sola excepcin, en lo que se refiere a la cuarta de mejoras (art. 1204). 2. MANERAS DE EFECTUAR LA CESIN.
La cesin puede hacerse de dos maneras: a) especificando los bienes comprendidos en la cesin, y b) sin especificar los bienes de que se compone la herencia o legado. Las reglas del prrafo 2 del ttulo De la cesin de derechos son aplicables slo cuando falte la especificacin de los efectos que integran la herencia o legado. En el primer caso (esto es, cuando se especifican especificando los bienes comprendidos en la cesin), hay una compraventa o permuta, segn corresponda, que se rigen por las reglas generales. Por tanto, al hacerse la particin, si resulta que al cesionario no se le adjudica el bien que adquiri especficamente, el cedente
40
tendr las responsabilidades propias de los contratos mencionados, cuando no se cumple con la obligacin de entregar. Por lo dems, en un fallo de septiembre de 1988, la Corte Suprema concluye que antes de la particin de la herencia y la consiguiente adjudicacin de bienes a los herederos, ninguno de stos puede transferir su cuota en la comunidad universal refirindola a un bien determinado, porque slo est legitimado para transferir lo que tiene, es decir, dicha cuota en la universalidad. En cambio, cuando lo que se cede es una cosa incorporal que se denomina derecho de herencia, lo que se cede en buenas cuentas es el derecho del heredero a participar en la distribucin de los bienes del difunto. Ello explica el art. 1909, en cuanto el cedente slo responde de su calidad de heredero o legatario. Tal como lo reafirman diversos fallos, el objeto de la cesin del derecho de herencia es una universalidad o la cuota que al cedente corresponde en el conjunto de bienes que comprenden el haber hereditario; los bienes individualmente determinados, no son objeto de esa cesin (Corte Suprema, septiembre de 1905, enero de 1912, agosto de 1920, septiembre de 1920, diciembre de 1922, enero de 1940; Corte de Concepcin, noviembre de 1928). La cesin puede hacerse a titulo gratuito u oneroso. En el primer caso, se estar ante una donacin que queda por completo sometida a las reglas generales que rigen tal contrato, en conformidad a las cuales el cedente no tiene ninguna responsabilidad. La cesin del derecho de herencia propiamente tal, es la cesin a ttulo oneroso, nica regida por los arts. 1909 y 1910. Lo que en la cesin del derecho de herencia se cede no es la calidad de heredero o legatario, puesto que tales calidades dependen de las relaciones de familia, si la herencia es intestada, o del testamento, si se trata de una herencia testamentaria; lo que se cede, son las consecuencias patrimoniales que resultan de la calidad de heredero. A su vez, como en el caso de la cesin de crditos, la cesin del derecho real de herencia es la tradicin o enajenacin de este mismo derecho, y no el contrato, pues este es el antecedente en virtud del cual una de las partes se obliga a transferir este derecho a otra, obligacin que se cumple verificando la cesin. Por eso, la cesin del derecho real de herencia propiamente tal puede definirse como la cesin o transferencia a ttulo oneroso que el heredero hace del todo o parte de su derecho de herencia a otra persona.
41
La cesin del derecho real de herencia a ttulo oneroso debe tener un ttulo que le sirva de antecedente jurdico. Este ttulo o contrato debe constar por escritura pblica, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1801. 3. TRADICIN DEL DERECHO REAL DE HERENCIA.
Se ha debatido si la cesin requiere ser inscrita en el Registro Conservatorio, especialmente si la herencia sobre la que recae el derecho cedido, est compuesta por inmuebles. La jurisprudencia y la mayora de la doctrina, estiman que no es necesario practicar inscripcin para que se entienda verificada la tradicin, sealando para concluir as dos razones fundamentales: (i) En el Cdigo Civil, no se encuentra disposicin alguna que exija la inscripcin, y no podra invocarse para tal efecto el art. 686, porque en l no se menciona el derecho de herencia, siendo tal norma excepcional y por ende de interpretacin restrictiva; (ii) Para que pueda hacerse la tradicin mediante la inscripcin en el Registro Conservatorio, es necesario que el ttulo se refiera a inmuebles determinados, lo que no puede acontecer tratndose de la cesin del derecho real de herencia, que necesariamente recae sobre bienes indeterminados, es una universalidad jurdica, independiente de las cosas que la componen. Por ello, la Corte Suprema ha resuelto que la tradicin del derecho real de herencia no requiere inscripcin, aunque en la herencia haya inmuebles, y que basta con cualquier acto que signifique ejercicio del derecho por parte del cesionario, como por ejemplo, que solicite la posesin efectiva, que provoque el juicio de particin, que participe en la misma, etc. En tal sentido, en un fallo de la Corte de Chilln de octubre de 1938, se subraya que es vlida y eficaz la cesin de derechos hereditarios, efectuada sin inscripcin ni posesin efectiva previa, por el nico y universal heredero de una herencia que comprende bienes races. A su vez, en una fallo de la Corte Suprema de enero de 1940, se afirma, en el mismo sentido: como en la cesin de derechos hereditarios no se enajenan bienes races determinados que estn en la universalidad de la herencia y que no pertenecen al vendedor o cedente, no es necesario que se inscriba el ttulo, porque el art. 686 no alude en forma alguna a la transferencia entre vivos del derecho real de herencia. Ni aun el art. 688 exige la inscripcin de las transmisiones hereditarias, sino en el caso de que los herederos pretendan disponer de los inmuebles de la herencia, de donde se deduce que tal inscripcin
42
slo es necesaria cuando se dispone de inmuebles determinados y no cuando las herencias se transmiten como universalidades jurdicas o los asignatarios transfieren sus cuotas en la misma universalidad. En consecuencia, no se infringe la ley al no darse preferencia, en el caso de dos cesiones del mismo derecho de herencia, al cesionario que ha inscrito su ttulo. A su vez, una sentencia de julio de 1958, de la Corte de Concepcin, concluye que aunque en la universalidad denominada herencia existan bienes races, no procede considerarla como un derecho inmueble. Se trata de un derecho mueble, en todo caso, de un derecho sui generis que, como todos ellos, est regido por las normas aplicables a los muebles (el principio seguido es que todas las cosas que no son inmuebles, deben calificarse de muebles). De ah que, an en la hiptesis indicada, la cesin del derecho de herencia o de derechos hereditarios, no requiera de la inscripcin en el Registro Conservatorio de Bienes Races. Por consiguiente, vendidos unos mismos derechos hereditarios, separadamente a dos personas, la circunstancia de que uno de los cesionarios haya inscrito la cesin no es bice para dar preferencia al otro cesionario, cuyo ttulo no est inscrito, si logr acreditar, por haber realizado reiteradamente actos de heredero, que entr en posesin de la herencia con anterioridad a la inscripcin. Una sentencia aislada de la Corte de Valparaso, de agosto de 1943, se aparta de la lnea anterior, resolviendo que cuando existe un solo heredero y el patrimonio comprende bienes races debe aplicarse el art. 688 y mientras no se verifiquen las inscripciones que ah se determinan, no puede el heredero disponer en manera alguna de un inmueble, siendo en el hecho una forma de disposicin el enajenar la totalidad de su patrimonio hereditario que comprende esos inmuebles de su exclusiva propiedad. Algunos autores discrepan tambin de la posicin mayoritaria que ha seguido nuestra jurisprudencia, entre ellos Jos Ramn Gutirrez y Ramn Meza Barros, que exponen al respecto que hay que seguir las reglas generales en materia de bienes: recuerdan que las cosas incorporales o derechos tambin se clasifican en muebles o inmuebles (art. 580), y por tanto, dependiendo de la naturaleza de los bienes sobre los cuales recae o ha de ejercerse, la herencia ser mueble o inmueble. Agregan que sustraerla de esta clasificacin general para calificar a la herencia de universalidad jurdica, es metafsica. De tal forma, si el derecho de herencia recae sobre inmuebles, la tradicin se har por medio de la competente inscripcin (art. 686); si recae sobre especies muebles, se har en la forma que indica el art. 684, y si se trata de crditos, con la entrega del ttulo (art. 1901). Se enfatiza que si la ley no
43
ha establecido una forma especial de efectuar la tradicin del derecho de herencia, sta deber realizarse de acuerdo con la naturaleza de los bienes que la integran. Adems, se indica que en la prctica la tesis seguida por nuestra jurisprudencia importa negar la necesidad de una tradicin para adquirir la herencia, ya que en nada se parece a la tradicin pedir la posesin efectiva o entablar la accin de particin. Por otra parte, se crea una solucin de continuidad o vaco en el Registro de Propiedad, cuestin que repugna al legislador, como aparece de manifiesto en el propio Mensaje del CC., al encomiar el disponer de un registro completo de toda la propiedad territorial y sus mutaciones. Alessandri y Somarriva no comparten estas crticas, y se pliegan a la tesis de la jurisprudencia mayoritaria, reiterando que la herencia es una universalidad jurdica independiente de las cosas que la componen. 4. EFECTOS DE LA CESIN.
Por efectos de la cesin, el cesionario adquiere todos los derechos y contrae todas las responsabilidades del cedente. El principio que rige esta materia es el siguiente: el cesionario debe obtener mediante la cesin el beneficio ntegro que habra obtenido el heredero, sin que al cedente le sea lcito obtener parte alguna de esos beneficios. El Cdigo prev algunas de las consecuencias que derivan de la calidad de heredero o legatario de que el cesionario queda investido, desde el momento de la apertura de la sucesin. a) En primer lugar, el cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesin: debe hacerle entrega de los bienes comprendidos en la herencia o legado, deber tan obvio que el legislador no juzg necesario sealarlo. b) Debe el cedente al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los crditos que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenacin de bienes sucesorios, etc. El art. 1910 dispone: Si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibido crditos o vendido efectos hereditarios, ser obligado a reembolsar su valor al cesionario.
44
c) Por su parte, el cesionario deber reembolsar al cedente los costos necesarios o prudenciales que haya hecho el cedente en razn de la herencia (art. 1910, inc. 2). d) El cesionario se beneficia del derecho de acrecer. El art. 1910, inc. 3, establece: Cedindose una cuota hereditaria se entender cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado otra cosa. Las mismas reglas se aplican al legatario. 5. 5.1 RESPONSABILIDAD. Responsabilidad del Cedente.
La responsabilidad del cedente depende de que la cesin se verifique a ttulo gratuito u oneroso. El cedente a ttulo gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en otros trminos, no debe ninguna garanta al cesionario. En cuanto a la cesin onerosa, el art. 1909 dispone: El que ceda a ttulo oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone, no se hace responsable sino de su calidad de heredero o de legatario. No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales bienes, ni de que formen parte de la herencia o legado, a menos que as se haya estipulado; slo garantiza o asegura al cesionario que se encuentra realmente investido del derecho a la herencia o legado. 5.2 Responsabilidad del cesionario ante terceros.
El cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o legado, respecto del cedente. Pero, ante terceros, el cedente contina siendo responsable. Los acreedores pueden siempre dirigirse contra el cedente y hacer abstraccin de la cesin. El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendr derecho a que el cesionario le reembolse lo pagado.
45
Por cierto que los acreedores podrn igualmente accionar contra el cesionario. Al perseguir al cesionario, los acreedores le aceptaran ciertamente como deudor y se estara en presencia de una delegacin perfecta o novatoria.
C. CESIN
1.
DE
DERECHOS LITIGIOSOS
CONCEPTO DE DERECHO LITIGIOSO.
Hay dos conceptos que en el Derecho no deben confundirse: las cosas litigiosas y los derechos litigiosos. Cosas litigiosas, segn el art. 1464 del Cdigo Civil y las disposiciones del Cdigo de Procedimiento Civil, son de aquellas especies sobre cuya propiedad se litiga, y en cuya enajenacin hay objeto ilcito si se ha dictado prohibicin de enajenar por el tribunal competente, prohibicin que debe haberse inscrito, en el caso de los inmuebles, en el Registro Conservatorio. Derechos litigiosos, en cambio, son aquellos que son objeto de una controversia judicial. Tanto las cosas litigiosas como los derechos litigiosos pueden ser objeto de un acto jurdico, en las condiciones determinadas por la ley. Hay venta de cosa litigiosa cuando el contrato recae sobre la cosa corporal misma cuya propiedad se litiga; en cambio, hay cesin de derechos litigiosos, cuando lo que se cede son las pretensiones que se han sometido por el demandante a la decisin del tribunal: art. 1911. Se cede el evento incierto de la litis. Se trata de un acto eminentemente aleatorio, porque su objeto es una contingencia incierta de ganancia o prdida. En otras palabras, lo que se cede es la posibilidad de ganar o perder el pleito. El Cdigo se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, cundo un derecho tiene el carcter de litigioso: Se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los siguientes artculos, desde que se notifica judicialmente la demanda (art. 1911, inc. 2). De este modo, el derecho litigioso supone dos condiciones:
46
a) En primer lugar, es preciso que se deduzca una demanda sobre el derecho de que se trata. No es bastante, como pensaba Pothier, que el derecho pueda ser materia de discusin, sea que el proceso haya comenzado o est por intentarse. b) En segundo lugar, es menester que se haya judicialmente notificado la demanda. La notificacin de la demanda marca el momento en que el derecho comienza a ser litigioso. Se comprende que este carcter subsistir mientras no se pronuncia una decisin judicial, pasada en autoridad de cosa juzgada, o bien tiene lugar una equivalente jurisdiccional. 2. QUIN PUEDE CEDER EL DERECHO LITIGIOSO.
La mayora de la jurisprudencia y doctrina, estima que slo el demandante puede ceder el derecho litigioso. Como se indica en una sentencia de la Corte de Valdivia, de julio de 1930, el contrato segn el cual el demandado vende los derechos litigiosos sobre los bienes de que est en posesin y cuyo dominio se encuentra en litigio, no es una cesin de derechos litigiosos que al demandado pudieran corresponderle, sino de las cosas mismas litigadas. Como demandado, no puede ceder derechos litigiosos que, por regla general, slo pertenecen al demandante, conforme se desprende de los arts. 1912 y 1913. El primero de estos considera indiferente que el derecho lo persiga el cedente o el cesionario, y el que persigue un derecho es el actor. Por su parte, el art. 1913 dispone que el deudor no ser obligado a pagar al cesionario sino el valor de lo que ste haya dado por el derecho cedido con los intereses desde la fecha en que se haya notificado la cesin al deudor, y siendo en todo juicio el deudor el demandado, carecera de aplicacin el beneficio de retracto que dicha norma establece en trminos generales si aqul pudiera ceder derechos litigiosos. Sintetizando, dos seran las razones: (i) El art. 1912 se refiere al que persigue el derecho, vale decir, al demandante; y (ii) El demandado goza del derecho de rescate (art. 1913), de lo que se desprende que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos. En el mismo sentido, Alessandri seala: Cuando el demandado que tiene la cosa en su poder, que la posee como dueo, la vende a un tercero, aunque lo que ceda o venda sean los derechos litigiosos que tenga en ella, la cosa vendida no son esos
47
derechos sino la cosa misma, porque entonces el objeto directo del contrato no es el evento incierto de la litis, que es lo que da su fisonoma jurdica a la cesin de derechos litigiosos, sino la cosa sobre que stos se ejercen. Agrega Alessandri que el demandado podr ceder un derecho litigioso, cuando hubiere reconvenido en el juicio, caso en que el deudor de que hablan los arts. 1913 y 1914 ser el demandante, que ha pasado a ser el demandado en la reconvencin. Emilio Rioseco sostiene que el demandado puede ceder sus derechos litigiosos siempre que concurran dos supuestos: (i) que se trate de derechos reales litigiosos, pues el demandado no tiene derechos personales sino deudas, y la cesin de stas no cabe en nuestra legislacin; y (ii) que no exista, impetrada por el actor, una prohibicin o medida precautoria sobre la especie cuya propiedad se litiga. 3. FORMA DE LA CESIN.
No ha establecido el Cdigo la forma de efectuar la cesin de derechos litigiosos. No es aplicable el art. 1901 que requiere la entrega del ttulo. El derecho del cedente, el evento incierto de la litis, no consta de ningn ttulo. En la prctica se entiende hecha la cesin por el hecho de apersonarse el cesionario al juicio, acompaando el ttulo de la cesin. Para que la cesin produzca efecto respecto del deudor, es menester que ste sea notificado. El derecho de retracto supone que el demandado est enterado de la cesin y el art. 1913 se refiere a esta notificacin. 4. TTULO DE LA CESIN.
La cesin de derechos litigiosos puede hacerse a diversos ttulos. El art. 1912 establece que es indiferente que la cesin haya sido a ttulo de venta o de permutacin. La cesin puede igualmente efectuarse a ttulo gratuito. El art. 1913 prev que, en tal caso, el cesionario carece del derecho de rescate.
48
5.
EFECTOS DE LA CESIN.
Los efectos de la cesin de derechos litigiosos deben enfocarse desde un doble punto de vista: a) entre cedente y cesionario, y b) respecto del deudor y demandado. 5.1 Efectos de la cesin entre cedente y cesionario.
Los efectos de la cesin entre el cedente y el cesionario pueden resumirse como sigue: a) El cedente se desprende de los derechos que le correspondan como demandante en el juicio y el cesionario adquiere tales derechos. No obstante, el art. 1912 expresa que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que persiga el derecho. De esta manera, una vez efectuada la cesin, el juicio puede proseguirlo el cedente o el cesionario. b) No debe el cedente al cesionario ninguna garanta por la suerte del juicio; as lo dispone expresamente el art. 1911. El cesionario ha adquirido un derecho dudoso y aceptado las contingencias del litigio. 5.2 Efectos de la cesin respecto del demandado. Derecho de rescate o retracto litigioso.
El ms importante efecto de la cesin respecto del demandado es el derecho de rescate o retracto litigioso. El derecho de rescate puede definirse como la facultad del demandado de liberarse de la prestacin a que ha sido condenado en el juicio, reembolsando al cesionario lo que ste hubiera pagado al cedente como precio de la cesin. La facultad de rescate persigue la doble finalidad de impedir la especulacin de los adquirentes de litigios y de disminuir el nmero de pleitos. Dos requisitos son necesarios para que el demandado pueda ejercitar el derecho de rescate.
49
a) Es indispensable, desde luego, que la cesin se haya efectuado a ttulo oneroso. El demandado debe pagar al cesionario el valor de lo que ste haya dado por el derecho cedido (art. 1913, inc. 1). Por lo tanto, la cesin debe efectuarse a un titulo que importe un sacrificio para el cesionario. Hecha la cesin a ttulo de venta, el deudor abonar el precio pagado al cedente; verificada a ttulo de permuta, deber el valor de la cosa que el cedente recibi a cambio de los derechos litigiosos. El demandado deber pagar, adems, los intereses desde la fecha en que se haya notificado la cesin al deudor (art. 1913, inc. 1). b) El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio que seala el art. 1914. No puede el deudor oponer el beneficio de rescate, despus de transcurridos nueve das desde la notificacin del decreto en que se manda ejecutar la sentencia. Las circunstancias que justifican el retracto litigioso no se dan en ciertos casos en que, por lo mismo, la ley lo declara improcedente (art. 1913): (i) No tiene lugar en las cesiones enteramente gratuitas. No cabra el reembolso del valor suministrado por el cesionario; por otra parte, la cesin gratuita no puede constituir un acto de especulacin. (ii) Tampoco tiene cabida en las cesiones que se hagan por el ministerio de la justicia. En tal caso, al decir de Pothier, el cesionario no procede como un especulador de litigios porque, en cierto modo, la justicia le ha invitado a adquirir el derecho. (iii) Es tambin improcedente en las cesiones "que van comprendidas en la enajenacin de una cosa de que el derecho litigioso forma una parte o accesin". Tal sera el caso de la enajenacin de un fundo en que se comprenden derechos de agua actualmente en litigio. El adquirente no persigue un fin especulativo;
50
adquiere el derecho litigioso porque las aguas son un accesorio indispensable del fundo. (iv) No cabe el derecho de retracto en la cesin que se hace a un coheredero o copropietario por un coheredero o copropietario de un derecho que es comn a los dos. La cesin en este caso tiende a poner fin a un estado de indivisin, finalidad que el legislador estima plausible. (v) No tiene lugar tampoco cuando la cesin se hace a un acreedor en pago de lo que le debe el cedente. El cesionario obtiene en pago de su crdito el derecho litigioso, probablemente porque el deudor carece de otros bienes. (vi) No tiene lugar el derecho de rescate cuando la cesin se hace al que goza de un inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando el derecho cedido, es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble. El cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio que amenaza su posesin o impide su goce seguro y tranquilo.
51
III. LA COMPRAVENTA A. ASPECTOS GENERALES

1. CONCEPTO.
La compraventa encuentra su origen en el primitivo trueque o cambio directo de una cosa por otra que, mientras no se conoci la moneda, fue el nico medio de que los hombres se sirvieron para suplir sus necesidades. Introducida la moneda como medida de valores, el trueque primitivo es reemplazado por el cambio de cosas por dinero que, facilitando las transacciones, ha permitido que el intercambio adquiera las vastsimas proyecciones que exige el desenvolvimiento de la vida contempornea. Define el art. 1793 el contrato de compraventa en los siguientes trminos: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y sta a comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. Se evidencia a partir de la definicin legal que la compraventa simplemente posibilita un cambio de una cosa por dinero. Las partes slo se obligan a efectuar el cambio. Lo anterior confirma que la compraventa no es un contrato real, sino consensual, por regla general. Dos partes intervienen en el contrato de compraventa: el vendedor, aqul de los contratantes que se obliga a dar la cosa, y el comprador, aqul que se obliga a entregar por esa cosa, cierta cantidad de dinero.
52
2. 2.1
CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. Es bilateral.
Las partes contratantes se obligan recprocamente desde su origen; se trata de un contrato sinalagmtico perfecto, en el que el vendedor se obliga a dar o entregar la cosa y el comprador a pagar el precio. Tales son las obligaciones fundamentales que el contrato genera para las partes; son de su esencia y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera en otro contrato diferente (art. 1444). Si el vendedor se obliga a dar una cosa y el comprador no contrae la obligacin recproca de pagarle un precio, o a la inversa, promete el comprador pagar un precio sin que se le ofrezca una cosa en cambio, no hay compraventa. El contrato podra importar una donacin de la cosa o del precio. Como se ver, el vendedor tambin tiene la obligacin de sanear la eviccin y los vicios redhibitorios y e comprador la obligacin de recibir la cosa, pero tales obligaciones son de la naturaleza de la compraventa, puesto que pueden suprimirse expresamente. En consecuencia, jurdicamente no se concibe un contrato unilateral de venta ni un contrato unilateral de compra, como aconteca en el primitivo Derecho Romano con las figuras de la emptio y la venditio. La Corte Suprema as tambin lo ha entendido, al rechazar la posibilidad de celebrar una promesa unilateral de compraventa, desde el momento que ha interpretado el N 4 del art. 1554, en cuanto a la especificacin del contrato, exigiendo que se consigne el acuerdo de voluntades y las obligaciones recprocas. Con todo, debe recordarse que la doctrina mayoritaria ha estimado, por el contrario, que dicha figura jurdica sera perfectamente vlida. 2.2 Es oneroso.
Debido precisamente a las prestaciones mutuas que engendra, el contrato de compraventa es un contrato oneroso. Cada parte reporta en el contrato utilidad de la obligacin que para con ella se contrae y se grava con la que toma a su cargo.
53
2.3
Es generalmente conmutativo.
Las prestaciones a que respectivamente se obligan comprador y vendedor se miran como equivalentes (art. 1441). No obsta para que el contrato tenga este carcter la circunstancia de que las prestaciones, en el hecho, no equivalgan. Importa solamente que las partes miren o consideren sus mutuas prestaciones como equivalentes. Excepcionalmente, el contrato de compraventa puede ser aleatorio, como en el caso de la compraventa de cosas que no existen pero que se espera que existan, cuando expresamente se pacte el carcter aleatorio del contrato, segn dispone el art. 1813, o sea, cuando aparezca que se compr la suerte; en consecuencia, la conmutatividad no es de la esencia de la compraventa, sino slo su caracterstica general. Lo aleatorio es excepcional en la compraventa. 2.4 Es principal.
La compraventa es un contrato principal porque subsiste por s mismo, sin necesidad de otra convencin (art. 1442). 2.5 Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales.
Salvas las excepciones legales, el contrato compraventa es consensual y se perfecciona por el solo sentimiento de las partes (art. 1443). El art. 1801 inc. 1 expresa, en efecto, que la compraventa se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio. Por excepcin la compraventa es solemne; la solemnidad consiste, por lo comn, en el otorgamiento de escritura pblica, como ocurre en los casos que prev el inc. 2 del art. 1801. El solo consentimiento de las partes no es suficiente, en tales casos, para perfeccionar el contrato. 2.6 Es nominado o tpico.
En efecto, la compraventa es un contrato nominado porque est reglamentado en la ley.
54
2.7
En general, es de ejecucin instantnea.
De acuerdo a algunos fallos, el contrato podra ser de ejecucin sucesiva. As, se indica en un fallo que tratndose de un contrato de compraventa que puede cumplirse por partes, por el hecho de haberse consumado respecto de una partida, el comprador no pierde el derecho de pedir la resolucin parcial del resto. 3. LA COMPRAVENTA ES UN TTULO TRANSLATICIO DE DOMINIO.
A diferencia de lo que acontece en la legislacin civil francesa y en general en el Derecho Comparado, y de acuerdo a lo dispuesto en los arts. 675 y 703, la compraventa es un mero ttulo traslaticio de dominio, es decir, un acto jurdico que por su naturaleza no transfiere el dominio, sino que confiere al comprador un antecedente que lo habilita para adquirirlo, ya que celebrado el contrato, surge para dicho comprador un derecho a exigir del vendedor que le entregue la cosa; con todo, no puede pretender que lo haga propietario, sino slo poseedor. Cabe precisar, al tenor del art. 1793, que la frase dar una cosa, no es del todo correcta, siendo preferible haber empleado la frase entregar una cosa. En efecto, al emplear el legislador la expresin "dar una cosa", pareciera indicar que el vendedor transfiere el dominio de la cosa por el contrato, toda vez que tal es la obligacin de dar; por el contrario, la obligacin de entregar no supone transferencia de dominio y por tanto puede contraerla o asumirla quien no es dueo, puesto que en definitiva implica pasar la tenencia. Ahora bien, a la luz del art. 1824, la obligacin que contrae el vendedor es la de entregar la cosa y en ningn caso el hacer propietario al comprador. Lo normal ser sin embargo que al entregar la cosa se verifique la tradicin. En sntesis, para que el comprador llegue a adquirir el dominio en virtud de la compraventa, se requieren dos actos jurdicos consecutivos: la compraventa (ttulo) y la tradicin (modo de adquirir), lo que concuerda con el Derecho Romano bonitario o vulgar, apartndose del cdigo napolenico. Para el Derecho Romano bonitario o vulgar, en la compraventa el vendedor se limita a transferir solamente la vacua possessio o pacfica y til posesin, mediante la traditio.
55
Consecuente con lo anterior, Garca Goyena, principal redactor del Cdigo Civil espaol, fundament lo expuesto recordando que la venta de cosa ajena es vlida. En consecuencia, si el vendedor es dueo, la entrega constituir tradicin; si no lo es, la entrega ser una tradicin aparente, y en derecho slo ser entrega. Toda tradicin es entrega, pero no toda entrega es tradicin. Por ello, el art. 1548 establece que la obligacin de dar contiene la de entregar la cosa. Por ello tambin, el art. 1824 emplea acertadamente la frase alternativa entrega o tradicin. Conforme a lo expuesto, y respecto a la eviccin de la cosa comprada, el art. 1837 debi sealar dominio o posesin pacfica, en lugar de decir dominio y posesin pacfica. La primera frmula guarda mayor armona con el art. 1824. Diferente es el caso del Cdigo Civil francs, cuyo art. 1583 establece que la venta es perfecta entre las partes y la propiedad es adquirida por el comprador desde que se ha convenido en la cosa y en el precio, aunque la cosa no haya sido entregada ni el precio pagado. En esta hiptesis, el contrato de compraventa crea obligaciones y transfiere el dominio; vale decir, es al mismo tiempo ttulo y modo de adquirir, siguiendo al derecho quiritario romano. En Roma, coexistan dos derechos civiles: el derecho quiritario y el derecho bonitario. La transferencia de dominio, conforme al primer derecho, se haca por medio de la mancipatio, que era ttulo traslaticio y tradicin a la vez, lo que implicaba que no poda celebrar mancipatio el que no era dueo de la cosa. En cambio, en el contrato de compraventa, institucin creada por el Pretor, no se requera ser dueo de la cosa vendida y por tanto, era vlida la venta de cosa ajena. 4. PARALELO ENTRE LA COMPRAVENTA Y OTRAS INSTITUCIONES JURDICAS.
Por existir cierta similitud entre la compraventa, la dacin en pago y la cesin de crditos, conviene precisar algunos conceptos y sus diversas naturalezas jurdicas: 4.1 Compraventa y dacin en pago
La compraventa es un contrato y como tal crea obligaciones, mientras que la dacin en pago, siendo una modalidad del pago, es una convencin pero no un contrato, pues extingue obligaciones;
56
Adems, en la compraventa suele haber un plazo para la entrega de la cosa vendida, mientras que en la dacin en pago necesariamente debe efectuarse la entrega al instante para que el deudor quede liberado (en caso contrario, habr novacin por cambio de objeto); y Finalmente, el acreedor que recibe en pago una cosa diferente a la que se le deba, no se obliga a dar por ella un precio, sino que se obliga simplemente a dar por extinguida una deuda hasta la concurrencia del valor de la cosa recibida. 4.2 Compraventa y cesin de crditos.
Entre ambas, existe una diferencia fundamental, en cuanto la compraventa es un contrato y la cesin de crditos es la forma de efectuar la tradicin de los derechos personales (arts. 699 y 1901, conforme a la doctrina que rechaza el carcter contractual de la cesin de crditos y que es mayoritaria en nuestra jurisprudencia). La cesin de crditos entonces, es una convencin pero no un contrato.
B. ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA
La compraventa consiste, esencialmente, en un acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Hay en el contrato de compraventa tres elementos esenciales: el consentimiento de las partes, una cosa y un precio, consensus, res, pretium. El acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio es suficiente para perfeccionar el contrato; de ah su carcter consensual que por regla general le confiere la ley. Pero el acuerdo de voluntades sobre cosa y precio debe llevar aparejado el nimo de cambio de estos objetos entre los contratantes. Por ello, Alessandri expresa que es el cambio de una cosa por dinero lo que constituye la compraventa, y si ese cambio no se realiza por la omisin de alguno de esos elementos, no hay venta, ni material ni jurdicamente hablando. Las normas de carcter general que reglan la formacin del consentimiento, los vicios de que puede adolecer y sus consecuencias son aplicables al contrato de compraventa. Sin embargo, ser menester examinar sobre qu debe recaer el consentimiento de las partes y las formas que a veces debe revestir.
57
1. 1.1
EL CONSENTIMIENTO. Sobre qu debe recaer el consentimiento
El art. 1801, inc. 1, dispone: "La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes". El acuerdo de las voluntades debe existir, pues, relativamente a la cosa y al precio; debe existir, adems, al decir de Pothier, relativamente a la venta, esto es, las partes han de estar acordes en que el contrato que celebran es de compraventa. a) El consentimiento debe recaer, en primer trmino, sobre la cosa que es objeto del contrato. No existir acuerdo sobre la cosa vendida cuando los contratantes padezcan de error, bien sobre la identidad de la cosa especfica de que se trata (art. 1453), o sobre la sustancia o calidad esencial de la misma (art. 1454). b) El acuerdo de voluntades, en seguida, debe versar acerca del precio y se operar cuando el precio en que una parte entiende comprar sea el mismo en que la otra entiende vender. c) Finalmente, el consentimiento debe recaer sobre la venta misma, esto es, ser preciso que una de las partes quiera vender y la otra comprar. Faltar el consentimiento al respecto cuando sean las partes vctimas de un error sobre la especie de acto o contrato que se celebra, como si una de las partes entiende vender y la otra que se le hace una donacin (art. 1453). 1.2 Por regla general la compraventa es consensual.
Por regla general, la compraventa es un contrato consensual; por excepcin, es un contrato solemne (art. 1801). Por ende, salvo en aquellos casos sealados en la ley, la compraventa se perfecciona con la oferta y la aceptacin, de conformidad a las reglas sobre formacin del consentimiento establecidas en el Cdigo de Comercio. 1.3 Por excepcin la compraventa solemne. Clases de solemnidades.
El contrato de compraventa, de ordinario consensual, puede ser solemne. El carcter excepcional de las solemnidades aparece claramente de manifiesto en el art. 1801.
58
No ser suficiente, entonces, que las partes convengan en la cosa y en el precio para que el contrato se repute perfecto. Menester ser, adems, que se cumplan las solemnidades o requisitos de forma que la ley prescribe. Las solemnidades de que est revestida la compraventa pueden ser establecidas por la ley o por las partes contratantes. En otros trminos, pueden ser legales o voluntarias. Las solemnidades legales ordinarias son aquellas de que por la ley est revestida la compraventa de cierta clase de bienes, por ejemplo, los bienes races. Las solemnidades legales especiales son aquellas que la ley exige para la compraventa en atencin a las circunstancias particulares en que se celebra o a las personas que intervienen. Tales son las solemnidades que acompaan la venta de bienes pertenecientes a incapaces. Las solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, sea aadindolas a las que establece la ley, sea para hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual. (i) Solemnidades legales ordinarias. a) Aspectos generales.
Las solemnidades legales ordinarias consisten en el otorgamiento de escritura pblica. La escritura pblica es, a la vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y el nico medio de probar su existencia. El art. 1701 previene que la falta de instrumento pblico no puede suplirse por otra prueba "en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad" y su omisin har que los actos se miren "como no ejecutados o celebrados". Por lo tanto, la escritura pblica es requisito generador del contrato o solemnidad propiamente tal, y por tanto, de faltar, el contrato adolecer de nulidad absoluta (arts. 1701, 2 y 1682), o incluso ser inexistente, para aquellos que postulan la inexistencia como sancin en nuestro Derecho. b) Casos en que la ley exige escritura pblica.
59
El art. 1801, inc. 2, previene: La venta de los bienes races, servidumbres y censos, y la de una sucesin hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pblica. Por lo tanto: Es solemne la compraventa de bienes races. La importancia de esta clase de bienes justifica la exigencia de que la compraventa debe revestirse de formas que la constaten fehacientemente. Por otra parte, la tradicin de los inmuebles vendidos debe verificarse por la inscripcin en el Registro del Conservador de Bienes Races; tal inscripcin ha de hacerse mediante la exhibicin de un ttulo autntico (art. 57 del Reglamento del Conservador). Es tambin solemne la venta de los derechos de servidumbre y de censo. En verdad, estos derechos recaen siempre sobre bienes races y son, por lo tanto, inmuebles (art. 580). Es solemne la venta de una sucesin hereditaria, esto es, del derecho para que una persona reciba en una sucesin todos o una cuota de los bienes que la forman. c) Compraventa por intermedio de mandatarios.
En doctrina se discute acerca de si debe constar por escritura pblica el mandato para celebrar el contrato de compraventa de los bienes a que se refiere el art. 1801 inc. 2 El examen de las normas legales pertinentes lleva a la conclusin de que no es necesario que el mandato revista las mismas formas que el contrato encomendado al mandatario. El art. 2123, que gobierna la materia, destaca el carcter generalmente consensual del mandato, y aade que no se admitir para acreditarlo la escritura privada cuando las leyes requieran un instrumento autntico. El mandato debe constar de escritura pblica cuando la ley exige esta formalidad, como ocurre con el que se otorgue para contraer matrimonio o para parecer en juicio. De este modo, la pretensin de que conste por escritura pblica el mandato para comprar o vender los bienes que seala el art. 1801, inc. 2, importa la exigencia de una solemnidad no prescrita por la ley (en este sentido se pronuncian, entre otros, Meza Barros y Stitchkin).
60
Sin embargo, buena parte de la doctrina estima que es necesaria la forma pblica (Barros Errzuriz) y la jurisprudencia se ha pronunciado en tal sentido (RDJ, t. XX, I, p. 37 y t. XXII, I, p. 1085). d) La inscripcin no es requisito de la compraventa de bienes races.
La inscripcin del contrato en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Races no es solemnidad de la compraventa. El contrato est perfecto desde que las partes, convenidas en la cosa y en el precio, otorgan la correspondiente escritura pblica. La inscripcin es la manera de efectuar la tradicin de la cosa vendida, si sta es un bien inmueble; en otros trminos, es la forma cmo el vendedor cumple con la principal obligacin que el contrato le impone. e) Es solemne slo la venta de inmuebles por naturaleza.
Cabe precisar que solamente la compraventa de inmuebles por naturaleza o propiamente tales debe efectuarse por escritura pblica. Los inmuebles por adherencia, los bienes que se reputan muebles por anticipacin de constituir sobre ellos derechos en favor de terceros distintos del dueo, y los inmuebles por destinacin, que de venderse por separado del predio al cual estn destinados recuperan su naturaleza de muebles, no estn sujetos a la solemnidad (art. 1801, inciso final). En estos casos, la compraventa ser consensual. Sobre la materia resulta necesario considerar lo siguiente: El art. 1801, inc. 3, previene: Los frutos y flores pendientes, los rboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no estn sujetos a esta excepcin". De este modo, es meramente consensual la compraventa de bienes muebles por anticipacin, bienes que se reputan tales, aun antes de su separacin, para los efectos de constituir un derecho en favor de otra persona que el dueo (art. 571).
61
Es tambin consensual la venta de los bienes inmuebles por destinacin, esto es, los que se encuentran permanentemente destinados al uso, cultivo y beneficio de un inmueble. Vendidos separadamente del inmueble y puesto que dejan de estar destinados al uso, cultivo y beneficio del mismo, recobran su calidad natural de bienes muebles. Por este motivo es consensual la compraventa de los animales o aperos de labranza de un fundo. (ii) Solemnidades legales especiales.
Adems de la antedicha solemnidad legal ordinaria, la ley reviste solemnidades especiales la compraventa por las circunstancias en que se celebra el contrato o la calidad de las personas que lo estipulan. a) As, se someten a formalidades especiales las ventas forzadas ante la justicia. La venta se hace, previa tasacin del inmueble y la publicacin de avisos, en pblica subasta, ante el juez (arts. 485 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil). La escritura deber ser suscrita por el rematante y por el juez, como representante legal del vendedor. Para los efectos de la inscripcin, no admitir el Conservador sino la escritura definitiva de compraventa (art. 497 del Cdigo de Procedimiento Civil). b) En las ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces las solemnidades que comnmente acompaan la venta son la autorizacin judicial y la subasta pblica (arts. 255, 393, 394, 484, 488, 489, 1754). Las solemnidades referidas suelen ser aplicables, tambin, a los bienes muebles. Estas formalidades especiales no son requisitos generadores del contrato de compraventa, no son solemnidades exigidas en consideracin a la naturaleza del contrato, sino al estado o calidad de las personas que en l intervienen. Por ello, la omisin de estas formalidades no acarrea nulidad absoluta sino nulidad relativa. Se trata, en este caso, de formalidades que atienden no a la existencia misma del contrato, sino a su validez.
62
(iii)
Solemnidades voluntarias.
Prev el art. 1802 esta situacin: Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inc. 2 del artculo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pblica o privada, podr cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida. Las partes pueden someter el contrato de compraventa a las solemnidades que deseen. En la prctica la solemnidad suele consistir en el otorgamiento de escritura pblica o privada cuando la compraventa es puramente consensual. Cuando tal ocurre, estamos en presencia de un contrato condicional subordinado a la condicin de que se otorgue una escritura pblica o privada. Es menester que las partes estipulen expresamente que el contrato de compraventa, cuando ste es consensual, no se repute perfecto, sin embargo, si no se otorga escritura pblica o privada. Mientras no se otorgue la escritura, el pacto verbal es un simple proyecto; la facultad de retractarse las partes es una lgica consecuencia de que el contrato no se ha perfeccionado. La facultad de retractacin se mantiene hasta que ocurra alguna de las dos circunstancias siguientes: (a) hasta que se otorgue la escritura pblica o privada porque, perfecto el contrato, no es lcito a las partes dejarlo unilateralmente sin efecto, o (b) hasta que haya principiado la entrega porque el cumplimiento del contrato, sin que se haya otorgado la escritura prevista, importa una tcita derogacin de la estipulacin que lo hizo solemne. En efecto, como la solemnidad emana de la voluntad de las partes, esa misma voluntad puede modificar la situacin, renunciando expresa o tcitamente al cumplimiento de la solemnidad y celebrando el contrato por el solo consentimiento. Operar la ltima hiptesis, si las partes dan inicio a la ejecucin de las prestaciones derivadas del contrato, prescindiendo de la solemnidad que ellas mismas haban estipulado.
63
1.4
El consentimiento en las ventas forzadas realizadas en una subasta pblica.
El consentimiento de las partes debe manifestarse libre y espontneamente; si es el resultado de la fuerza, el contrato adolece de nulidad. Sin embargo, suele ocurrir que el consentimiento en el contrato de compraventa no se manifieste espontnea y libremente. Tal cosa ocurre en las ventas forzadas como cuando, a instancias de un acreedor, se venden bienes del deudor para pagarse con el producto. Si bien es cierto que el ejecutado vende a su pesar, porque el tribunal le obliga a ello, a peticin del acreedor, no es menos cierto que, por el hecho de obligarse, el deudor ha consentido de antemano en las consecuencias de la obligacin, que otorga al acreedor un derecho de prenda general sobre sus bienes e, implcitamente, ha autorizado al acreedor para hacerlos vender, si la deuda no es pagada. En otras palabras, el ejecutado no consiente en la venta al tiempo en que realiza; ha consentido antes, al tiempo de constituirse deudor. Por lo tanto, la venta forzada, pues, es una verdadera compraventa. El art. 671 dispone que, en las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a peticin de un acreedor, en pblica subasta, el juez inviste la representacin legal del deudor. En definitiva, la adjudicacin en remate tambin se denomina compraventa en remate. Sobre el particular, el art. 495 del Cdigo de Procedimiento Civil establece que el Acta de Remate, extendida en el registro del secretario del tribunal que intervenga en el remate, valdr como escritura pblica, para el efecto del art. 1801 del Cdigo Civil. Sin embargo, debe extenderse la pertinente escritura pblica, que ser suscrita por el rematante y el juez, el segundo como representante legal del vendedor. En dicha escritura, debe insertarse el Acta de Remate. De esta forma, se puede afirmar que en toda compraventa en remate, hay a la postre dos escrituras pblicas de compraventa, una provisoria, y otra definitiva. En las ventas forzadas, adems ser necesario que stas se efecten en pblica subasta, previa tasacin si se trata de inmuebles y publicacin de avisos.
64
Existen en el Cdigo Civil algunos casos de ventas forzadas, en las que el comprador est obligado a celebrar el contrato. Tal ocurre: En la accesin, en el caso regulado en el artculo 668: puede ocurrir que el dueo del terreno no quiera o no pueda adquirir lo que el tercero edific o plant en el inmueble del primero, sin conocimiento de ste. En tal caso, el dueo del suelo tiene el derecho a exigir al que edific o plant, a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder. Como dice Claro Solar, al propietario puede no convenirle el edificio o no encontrarse en situacin de hacer el gasto que representa el edificio y no es equitativo que se le coloque en la precisin de hacer un desembolso que l no habra tenido la voluntad ni los medios de hacer; y como se ha procedido sin su conocimiento el nico responsable del hecho es el edificador quien, aunque haya credo que edificaba en terreno suyo, ha violado en el hecho la propiedad ajena. As las cosas, el dueo del suelo podr forzar al que edificio o plant en l, a comprarle el predio, sin que nada pueda reclamar al efecto, pues como agrega Claro Solar, si se forzara la voluntad del que edific o plant obligndole a comprar el terreno, suya ser la culpa por ser la consecuencia de un hecho al que nadie lo oblig. Nos encontramos, entonces, ante una verdadera compraventa forzada. En el comodato, en la hiptesis prevista en el artculo 2178, inciso 2: En el evento que a consecuencia del deterioro la cosa ya no sea susceptible de emplearse en su uso ordinario, el comodante puede exigir al comodatario el pago del precio de la cosa que tena, antes del deterioro, abandonando la cosa al comodatario (art. 2178, inciso 2). 1.5 (i) Las arras. Concepto.
En el prrafo de las formalidades del contrato de compraventa, la ley tambin se ocupa de las arras (arts. 1803 a 1805). Al decir de Alessandri, debieron reglamentarse al tratarse de las obligaciones en general, porque pueden tener cabida en todo contrato. Se llama arras la cantidad de dinero o cosas muebles que una de las partes entrega a la otra en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, o como parte del precio o en seal de quedar convenidas.
65
(ii)
Clases de arras.
Del concepto recin indicado, aparece que las arras pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad: a) sirven como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato, y, b) se dan como parte del precio o en seal de quedar las partes convenidas. a) Las arras como garanta.
Las arras, dadas en garanta de la celebracin o ejecucin del contrato (tambin denominadas penitenciales), significan que las partes no han entendido ligarse definitivamente, sino que mutuamente se reservan la facultad de desdecirse perdiendo su valor. En efecto, el art. 1803 dispone: Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas; y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas. Como destaca Alessandri, cuando se dan las arras en el caso del artculo 1803, surge una interrogante: Se perfecciona el contrato desde que se entregan las arraso ste no nace an? Dos opiniones hay en la doctrina. Para unos, las arras suponen siempre un contrato perfecto, concluido definitivamente. Las arras suponen un contrato ya formado; si as no fuera, las partes no estaran ligadas y mal podran necesitar de arras para desligarse de un vnculo que jurdicamente no se ha formado. La entrega de las arras penitenciales entraa entonces una condicin resolutoria ordinaria, pues si una de las partes se retracta, el contrato se entiende resuelto, sin que haya mediado incumplimiento de las obligaciones. Para otros (entre quienes se incluye Alessandri), las arras dadas en este carcter impiden que los efectos del contato se produzcan inmediatamente, es decir, el contrato an no est perfecto, lo que implica sostener que se ha celebrado sujeto a una condicin suspensiva y negativa, a saber, que en definitiva las partes no usen el derecho de retractacin. Tal derecho de retractacin podr ejercerse por el plazo que las partes hubieren pactado y si nada estipularon al efecto, en el trmino de dos meses, contados desde la celebracin de la convencin.
66
No habr derecho a retractarse cuando hubiere comenzado la entrega de la cosa, o se hubiere otorgado escritura pblica de compraventa, cuando as proceda o lo dispongan las partes. Pero si bien las partes adquieren por medio de las arras el derecho a retractarse, la ley dispone que si el que se retracta es el que dio las arras, las perder, y si es el que las recibi, deber restituirlas dobladas. b) Las arras en seal de quedar convenidos o como parte del precio.
Esta clase de arras constituyen un testimonio de la celebracin definitiva del contrato; en otras palabras, constituyen un medio de prueba de su celebracin. Las partes carecen de la facultad de retractarse porque el contrato de compraventa ha quedado perfecto, a menos que requiera el otorgamiento de escritura pblica. El art. 1805 inc. 1 previene: Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como seal de quedar convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el art. 1801, inc. 2. Naturalmente que si la compraventa debe celebrarse por escritura pblica, el contrato no queda perfeccionado por la sola entrega de las arras como parte del precio o en seal de quedar convenidas las partes. Del tenor de los arts. 1803, 1804 a 1805 resulta que slo tienen aplicacin cabal cuando la compraventa es consensual y no as en las compraventas solemnes. Para que las arras se entiendan dadas en seal de quedar convenidos o como parte del precio es menester la concurrencia copulativa de dos circunstancias: (i) que las partes lo convengan expresamente, y (ii) que este convenio conste por escrito. Si as no fuere, se entienden las arras dadas en garanta y facultadas las partes para retractarse. El art. 1805 inc. 2 establece: No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumir de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse segn los dos artculos precedentes. Las arras en garanta, pues, constituyen la regla general; para que pueda atriburseles otro carcter es preciso un pacto expreso y escrito. Las arras tambin se reglamentan en el Cdigo de Comercio, pero sus normas son inversas a las del Cdigo Civil: es decir, por regla general, en materia comercial las
67
arras se dan como parte del precio, y solamente por excepcin dan a las partes el derecho de retractarse (arts. 107 y 108 del Cdigo de Comercio). 2. LA COSA VENDIDA.
Es el segundo requisito esencial de la compraventa. No puede faltar la cosa vendida, pues de otra manera faltara el objeto de la obligacin del vendedor y carecera de causa la obligacin del comprador: no habiendo objeto y causa para los contratantes, no hay contrato o ste adolece de nulidad absoluta. 2.1 Requisitos que debe reunir la cosa vendida.
La cosa vendida debe reunir los requisitos propios del objeto de toda declaracin de voluntad: ser lcito, determinado y existir o esperarse que exista. La cosa vendida debe reunir estos caracteres y, adems, los que son peculiares para el contrato de compraventa. Tales requisitos son cuatro: (i) Debe ser comerciable y enajenable; (ii) Debe ser singular, y determinada o determinable; (iii) Debe existir o esperarse que exista; y (iv) No debe pertenecer al comprador. (i) La cosa debe ser comerciable y enajenable.
Una cosa es comerciable, cuando puede ser objeto de una relacin jurdica, cuando puede radicarse en el patrimonio de una determinada persona. Por regla general, las cosas comerciables son tambin enajenables, pero excepcionalmente, puede ocurrir que la cosa, no obstante su carcter comerciable, a pesar de estar incorporada al patrimonio de una persona, no pueda transferirse. Tal acontece con los derechos personalsimos. De tal forma, para que una cosa comerciable pueda venderse, deber tambin ser enajenable. Sobre el particular, el art. 1810 dispone que pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Para la mayora de los autores, el art. 1810 no se aplicara a los casos contemplados en los nmeros 3 y 4 del art. 1464, sino que slo a los casos de los nmeros 1 y 2 del mismo precepto, pues los primeros corresponderan a normas imperativas de requisito y los ltimos a normas prohibitivas. En consecuencia, podra venderse una cosa embargada, por ejemplo, sin autorizacin del juez ni el consentimiento del acreedor, sin perjuicio que mientras subsista el embargo, no podr verificarse la
68
tradicin, a menos que se otorgue dicha autorizacin o se preste tal consentimiento. Con todo, otro ha sido el criterio de la jurisprudencia. En efecto, un fallo de noviembre de 1960 de la Corte de Santiago concluye que hay objeto ilcito en la venta del inmueble embargado por decreto judicial hecha sin la autorizacin del juez o el consentimiento del acreedor, como quiera que si bien el contrato de compraventa no transfiere por s solo el dominio de la cosa vendida, constituye un acto de enajenacin. El legislador, al emplear el trmino enajenacin en el art. 1464, no lo hace en el sentido estricto de transferencia de dominio. En la misma lnea, un fallo de agosto de 1962 de la Corte Suprema, enfatiza que es cierto que la enajenacin y la venta son jurdicamente conceptos distintos, pues en tanto aqulla constituye la transferencia a cualquier ttulo de dominio u otros derechos reales y se efecta, tratndose de bienes races, por la inscripcin del ttulo en el Registro Conservatorio respectivo, la venta es slo un contrato generador de obligaciones que impone al vendedor la de entregar la cosa vendida al comprador, sin envolver la transferencia de ella. Pero tal distincin acerca del alcance y significado de la expresin enajenacin empleada en el art. 1464, no tiene importancia tratndose de una compraventa, ya que cualquiera que sea su alcance, al disponer el art. 1810 del mismo cuerpo de leyes que no pueden venderse las cosas corporales cuya enajenacin est prohibida por la ley, hace extensivo el objeto ilcito a la compraventa de las cosas embargadas por decreto judicial que se efecta sin la autorizacin del juez o el consentimiento del acreedor. La doctrina disiente de la jurisprudencia citada, porque se desconoce en ella la diferencia fundamental existente entre venta y enajenacin, y el carcter de norma imperativa y no prohibitiva, de los nmeros 3 y 4 del art. 1464. Con todo, la prudencia aconseja incorporar en las compraventas la comparecencia del acreedor consintiendo en la venta y enajenacin subsecuente; o si la venta fuere forzada, obtener la autorizacin judicial pertinente, antes de celebrar el contrato. (ii) La cosa debe ser singular, y determinada o determinable. a) Determinacin de la cosa.
La cosa, en primer lugar, debe ser determinada o determinable. Se trata de la aplicacin de las reglas generales en materia de obligaciones, especficamente en lo que respecta al objeto de las mismas.
69
Si la cosa que se vende fuere indeterminada, no habr contrato, porque no habr una cosa sobre la que recaiga la obligacin del vendedor. La determinacin de la cosa debe ser a lo menos en cuanto a su gnero. En este sentido, el art. 1461 dispone que las cosas que son objeto de una declaracin de voluntad es menester que estn determinadas, a lo menos en cuanto a su gnero. b) La cantidad de la cosa vendida puede ser determinable.
Cuando la cosa vendida se determina genricamente, debe igualmente determinarse la cantidad. Pero la cantidad puede ser inicialmente incierta, esto es, no ser determinada sino solamente determinable. La determinacin posterior, sin embargo, no podr quedar entregada a un nuevo acuerdo de las partes, sino que deber verificarse de acuerdo con las normas sealadas en el contrato mismo. El art. 1461, inc. 2, dispone que la cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla. De esta manera es viable la venta de la cantidad de carbn o petrleo que requiera una industria que puede determinarse por la naturaleza o capacidad de sus mquinas. c) La cosa vendida debe ser singular.
La cosa vendida debe ser tambin singular (art. 1811). La ley no acepta que se venda una universalidad jurdica, vale decir todos los bienes de una persona, presentes o futuros, ya se venda el total o una cuota, porque no hay transferencias a ttulo universal. No es posible que una persona venda su patrimonio, reputado un atributo inherente de la personalidad. El art. 1811 dispone sobre el particular: Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota. Puede s una persona vender todo lo que tiene, pero enumerando sus bienes, y desde ese momento, estamos ante una venta a ttulo singular. Tres son los requisitos que deben concurrir en la venta de todos los bienes de una persona: (a)
70
deben especificarse los bienes vendidos; (b) la especificacin debe hacerse en escritura pblica; y (c) no pueden comprenderse en la venta objetos ilcitos. La jurisprudencia ha precisado que otras figuras jurdicas que implican cesin de cuotas en una universalidad, pero de un tercero, no configuran la hiptesis del art. 1811. En tal sentido, un fallo de la Corte de Talca, de marzo de 1914, puntualiza que en la venta de las acciones y derechos que en la sucesin del marido tenga la mujer, debe entenderse que lo vendido consiste en las acciones y derechos que a sta corresponden en la sucesin de aqul en calidad de cnyuge sobreviviente. Esta interpretacin es la nica que conduce a dar eficacia al contrato de compraventa, el que carecera de todo efecto si se pretendiera comprender la universalidad de los bienes presentes de dicha mujer, sin haberse particularizado en la forma que indica el art. 1811. En el mismo sentido, una sentencia de la Corte de Concepcin de abril de 1954, afirma que el art. 1811 del CC., por ser de carcter prohibitivo (en verdad, se trata de una norma imperativa de requisito), debe aplicarse restrictivamente, esto es, al caso contemplado en ese precepto, que no es sino el de la venta de todos los bienes que una persona tiene o pueda tener, de modo que no puede afectar al contrato mediante el cual la mujer slo enajena la cuota de gananciales que le corresponde en la disuelta sociedad conyugal. Los arts. 1409, a propsito de las donaciones, y 2056 en relacin a la sociedad, constituyen normas similares a la del art. 1811. El art. 1812, por su parte, permite vender la cuota en la cosa comn. Sobre el particular, la jurisprudencia ha dejado en claro que la facultad del comunero para vender su cuota, puede ejercitarse no slo en el caso de indivisin de una cosa singular, sino tambin cuando ella recae en una cosa universal (Corte de Concepcin, abril de 1954). En todo caso, constituye una excepcin al principio anterior, el caso del artculo 688 del Cdigo Civil, cuando se trata de la cuota que recae en un inmueble hereditario, pues en tal hiptesis, la ley exige enajenar de consuno. Cabe hacer presente que en este caso, si el acto se celebra entre dos comuneros, no hay adjudicacin, sino compraventa entre stos. Se trata por ende de un ttulo traslaticio y no declarativo, como ocurrira si se tratase de una particin (Corte de Santiago, octubre de 1915). Los tribunales tambin se han pronunciado, ante el caso de una venta en la cual el comunero vende no slo su cuota en el bien comn, sino toda la cosa, sin
71
consentimiento de los dems comuneros. En tal hiptesis no hay nulidad, sino inoponibilidad, pues estaremos ante una venta de cosa ajena. Los comuneros que no participaron en la venta de la cosa comn realizada por uno solo de ellos, tienen derecho a entablar la accin reivindicatoria por su cuota. (iii) La cosa vendida debe existir o esperarse que exista. a) Necesidad de la existencia actual o futura de la cosa vendida.
Conforme al precepto general del art. 1461, no slo las cosas que existen pueden ser objeto de declaracin de voluntad, sino las que se espera que existan. Pueden venderse, pues, las cosas presentes y futuras, esto es, las que existen al tiempo de celebrarse el contrato y aquellas cuya existencia se espera en el porvenir. A partir del tenor del art. 1813, cabe hacer la siguiente distincin: si la cosa vendida no existe pero se espera que exista, y si existe pero deja de existir antes de celebrar el contrato. b) Venta de la cosa que dej de existir al tiempo del contrato.
La inexistencia de la cosa al tiempo del contrato sin que se espere que llegue a existir produce consecuencias diversas, segn que falte total o parcialmente. b.1) Si la cosa no existe en absoluto, no hay ni puede haber compraventa. El art. 1814 previene: La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno. Es indiferente que comprador y vendedor supieran o ignoraran que la cosa no existe; la falta total del objeto hace imposible que el contrato se perfeccione. Como subraya un fallo de noviembre de 1933, de la Corte de Valdivia, la venta de cosas que no existen no produce efecto alguno porque la obligacin de dar dinero en cambio de la cosa inexistente carece de causa; no hay ni puede haber motivo en este caso que induzca a celebrar el contrato. La Corte de Talca, por su parte, en un fallo de agosto de 1915, precisa que realizada la particin de una herencia, debe considerarse borrada e inexistente la indivisin surgida entre los herederos despus de la muerte del causante; por tanto, la venta que hace uno de stos de los derechos que puedan corresponderle en esa herencia, no produce efecto alguno.
72
b.2) Si la cosa existe slo parcialmente, el contrato es viable. Pero como no existe ntegramente la cosa vendida y el comprador no podr obtener probablemente una satisfaccin total, resulta necesario distinguir si lo que falta es o no una parte considerable de la cosa. Si falta una parte no considerable de la cosa vendida, deber celebrarse el contrato. En cambio, si falta una parte considerable, nace un derecho de opcin para el comprador, en cuanto desistirse o perseverar en el contrato. Es decir, existe jurdicamente el contrato; pero toca al comprador decidir si desiste o persevera en l, y en este ltimo caso, le asiste el derecho de que se reajuste debidamente el precio. El inc. 2 del art. 1814 otorga el derecho de opcin en los siguientes trminos: Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podr el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasacin. Estos derechos competen slo al comprador si la cosa faltaba en una parte considerable, o sea, en parte importante o digna de consideracin. El inciso 3 del art. 1814 regula a su vez las consecuencias de la mala fe del vendedor, entendindose por tal el conocimiento que tena acerca de faltar total o parcialmente la cosa, en forma considerable. El contrato ser vlido (en la medida que el comprador persista en celebrarlo), pero el vendedor deber resarcir los perjuicios al comprador, siempre que ste por su parte hubiere obrado de buena fe, o sea, que no hubiere sabido que faltaba total o parcialmente la cosa. c) Venta de cosa futura o que se espera que exista.
Cosa futura es aquella que no existe al tiempo del contrato, pero se supone que existir a posteriori. El contrato ser vlido, pero tambin debemos distinguir, segn la forma en que se redacten sus estipulaciones, si estamos ante un contrato condicional o puro y simple aunque aleatorio. La regla general es el contrato condicional, y lo excepcional el aleatorio, conforme lo expresa el art. 1813: la venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entender hecha bajo la condicin de existir.
73
Por ende, si lo que se vende es la cosa misma que se espera que exista, el contrato es condicional, y la condicin consiste precisamente en que la cosa llegue a existir. Si as acontece, la condicin se habr cumplido y el contrato surtir sus efectos. Si la cosa no llega a existir, la condicin fallar y el contrato se tendr por no celebrado. Esta especie de compraventa es muy comn en la vida de los negocios. Por ejemplo, A compra a B 100 quintales de trigo de la prxima cosecha de su fundo; la compraventa existir a condicin de que se coseche trigo y no habr venta si el fundo nada produce. Pero puede acontecer a su vez que lo que se vende no sea precisamente la cosa misma que no existe pero se espera que exista, sino la contingencia de que la cosa llegue a existir o no. El art. 1813 dispone que no se reputar condicional el contrato, subordinado a la condicin de que la cosa llegue a existir, cuando se estipule lo contrario o por la naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte. Por ende, en este caso, la compraventa es pura y simple, porque lo que se ha vendido es la suerte. Estamos por ende ante un contrato aleatorio. Es clsico el ejemplo de Pothier de esta especie de compraventa. Si un pescador vende por determinado precio los peces que saque en su red, el comprador debe pagar el precio convenido, aunque no saque ninguno; lo vendido no fueron los peces mismos, sino el azar de la pesca. (iv) La cosa vendida no debe pertenecer al comprador.
La cosa vendida puede pertenecer al vendedor o a un tercero, pero nunca al comprador. El art. 1816 dispone: La compra de cosa propia no vale: el comprador tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella. Habra en este caso nulidad absoluta, por falta de causa en la obligacin del comprador. Cabe precisar que para configurarse la nulidad, el comprador debe tener un dominio absoluto y pleno sobre la cosa. Por ello, es vlida la venta que hace el fideicomisario al fiduciario. En virtud de tal venta, el fiduciario se evita cumplir la obligacin de restituir la cosa al fideicomisario al cumplirse la condicin. Algunos han visto una excepcin a la prohibicin de comprar una cosa propia, en el artculo 2398, en la prenda, que establece: A la licitacin de la prenda que se subasta podrn ser admitidos el acreedor y el deudor. El deudor, es tambin, de ordinario, el dueo de la cosa mueble que se remata. Si se adjudica la cosa, estara adjudicndose una cosa propia. Sin embargo, tambin podra estimarse que no hay
74
en esta hiptesis compra de cosa propia, sino que el deudor, sencillamente, paga e impide con ello la venta. 2.2 (i) La venta de cosa ajena. Conceptos generales.
Si por una parte la ley exige que la cosa no pertenezca al comprador, nada establece en cuanto a que deba pertenecer al vendedor. El art. 1815 establece, en forma perentoria: La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo. Por ende, la venta de cosa ajena es vlida, porque el contrato de compraventa slo impone al vendedor la obligacin de entregar la cosa y porque habiendo una cosa sobre la que recaiga el consentimiento de las partes que sea determinada o determinable y lcita, el contrato puede formarse vlidamente. La obligacin del vendedor no es hacer dueo de la cosa al comprador, sino darle la posesin pacfica de la cosa. Lo anterior es una consecuencia de haber seguido nuestro Cdigo el Derecho Romano Bonitario o vulgar. El Cdigo francs, en cambio, que sigue al Derecho Romano Quiritario, resta validez a la venta de cosa ajena. Pothier puntualizaba el respecto que es en verdad de la esencia de este contrato que el vendedor no retenga el derecho de propiedad de la cosa vendida, cuando sea su dueo, pues en tal caso deber transferirlo al comprador; pero cuando el vendedor no es dueo, y cree de buena fe serlo, se obliga nicamente (...) a defender al comprador contra cualquiera que intentase a obligarle a dimitir la cosa, o impedirle disponer de ella como dueo. Nuestra jurisprudencia tambin ha concluido en trminos similares. As, en un fallo de junio de 1976, de la Corte de Concepcin, se enfatiza que la venta de cosa ajena vale porque este contrato por su naturaleza es meramente productivo de obligaciones. El vendedor est obligado a proporcionar al comprador nicamente la posesin libre y desembarazada de la cosa. No est obligado a transferir el dominio sino a entregar la cosa a que la venta se refiere. Por lo mismo, nada impide que las partes contraigan obligaciones respecto a una cosa ajena, como quiera que en tal contrato concurren todos los requisitos para que sea eficaz y valedero.
75
Cabe expresar que no slo hay hiptesis de venta de cosa ajena cuando un tercero, que carece de toda vinculacin jurdica con el dueo, vende una cosa de propiedad del ltimo. Tambin opera esta figura, segn ha sealado nuestra jurisprudencia, cuando, por ejemplo, el mandatario vende despus de fallecido el mandante dueo del bien (el mandato expir en este caso) (Corte Suprema, sentencia de mayo de 1918); o en el caso de la venta de bienes de una sociedad, realizada por un socio o administrador que careca de facultades para celebrar tal acto jurdico (Corte de Valparaso, enero de 1948). En estos dos casos, adems estaremos ante un ttulo injusto (no por tratarse de venta de cosa ajena, pues esta es vlida y por ende el ttulo es justo, sino porque se trata de personas que actuaron en calidad de mandatarios, sin serlo en verdad, art. 704 N 2). Tambin podramos agregar el caso del mandatario que tena tal calidad, pero que requera actuar conjuntamente con otros mandatarios, y lo hizo individualmente, infringiendo el pacto social. En base a todo lo recin expuesto, la mayora de la doctrina afirma que la nica accin que no se puede entablar ante la venta de cosa ajena, es la de nulidad del contrato. Sin embargo, y como se estudi a propsito del error sustancial, se discute si constituye o no calidad esencial de la cosa adquirida a ttulo de compraventa la circunstancia de pertenecer en dominio al vendedor, problema de gran inters, atendido que conforme el art. 1815 del Cdigo Civil establece que la compra de cosa ajena es vlida, sin que sea posible anular el contrato por el slo hecho de no pertenecer la cosa vendida al vendedor. Partiendo de la base de que normalmente las partes no expresan en el contrato cul es su intencin en lo relativo a qu constituye calidad esencial de la cosa, pensamos que si el comprador pidiera la nulidad de la compraventa, alegando que para l constitua calidad esencial de la cosa que sta perteneciera en dominio al vendedor, el juez podra presumir esa intencin si las circunstancias del caso sometido a su conocimiento as lo permitiera. En cuanto a la sancin, el error sustancial vicia la voluntad (art. 1454), y produce la nulidad relativa del acto o contrato, pues el art. 1682 inc. final dice que cualquier otra especie de vicio produce nulidad relativa. (ii) Efectos de la venta de cosa ajena.
Los efectos que produce la compraventa de cosa ajena se deben analizar desde dos puntos de vista: desde la perspectiva del dueo de la cosa, y desde el punto de vista de las relaciones entre vendedor y comprador. En el intertanto, y dada la validez del contrato, nacen para las partes las obligaciones del caso: el vendedor se obliga a entregar la cosa y ver la manera de
76
cumplir tal prestacin; si no la cumple, el comprador puede a su arbitrio, pedir la resolucin o el cumplimiento del contrato, y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios; pero si el vendedor entrega la cosa y cumple por tanto su obligacin, el comprador queda obligado a pagar el precio (en una sentencia de noviembre de 1885, la Corte de Iquique deja en claro que el comprador no puede negarse a pagar el precio alegando que la cosa vendida era ajena, pues tal venta es vlida, sin perjuicio de los derechos del dueo mientras no se extingan por el lapso de tiempo). a) Efectos en relacin al dueo de la cosa.
El contrato no puede afectarle, porque no ha sido parte en el mismo: para el dueo, la venta es "res inter allios acta", es un acto inoponible; y el art. 1818 lo reconoce expresamente as, porque establece que la venta de cosa ajena, ratificada despus por el dueo, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta (el texto del art. 1818 merece crticas, porque el comprador tuvo sus derechos de tal, desde la fecha del contrato, no de la ratificacin). Dos situaciones se deben distinguir en la venta de cosa ajena, en lo concerniente a la relacin entre las partes del contrato y el dueo de la cosa: si la cosa ha sido o no entregada al comprador. Si la cosa no ha sido entregada al comprador y sta no se encuentra en poder del vendedor, el ltimo se coloca en la imposibilidad de cumplir su obligacin, pudiendo el comprador ejercer las acciones que le confieren los arts. 1489 y 1873. Pero si el vendedor entreg la cosa ajena al comprador, el dueo tiene a salvo su derecho para reivindicar la cosa de manos del comprador mientras ste no la adquiera por prescripcin. Si el dueo de la cosa la reivindica antes que se extinga su derecho, el comprador est autorizado a llamar o citar al vendedor a fin de que comparezca al juicio y asuma la defensa del comprador; y si el vendedor no puede defender exitosamente al comprador, ste tiene derecho a ser indemnizado por los perjuicios que se le originen, restituyendo la cosa al dueo (restitucin que no supone pago, por parte del reivindicante, del precio que pag el comprador derrotado, pues no hay entre el dueo y dicho comprador vnculo jurdico alguno, como se precisa en un fallo de la Corte de Temuco, de septiembre de 1936). Todo lo anterior, segn se analizar en el mbito de la obligacin de saneamiento de la eviccin.
77
Si el comprador logra adquirir la cosa por prescripcin antes de que accione el primitivo dueo, el ltimo habr perdido el dominio de la cosa definitivamente. b) Efectos entre el comprador y el vendedor.
Los efectos de la compraventa de cosa ajena entre los contratantes se resumen como sigue: b.1) La compraventa, seguida de la correspondiente tradicin, no dar al comprador el dominio de que el vendedor careca. nicamente le transferir los derechos transferibles del vendedor sobre la cosa (art. 682). Pero el comprador adquirir la posesin de la cosa y podr ganarla consecuencialmente por prescripcin (art. 683). Esta prescripcin ser ordinaria o extraordinaria, segn que el comprador haya estado de buena o mala fe (si el comprador est de buena fe adquirir por prescripcin ordinaria puesto que habr tradicin y la compraventa de cosa ajena es un justo ttulo). b.2) Como consecuencia de ser ajena la cosa podr verse el vendedor en la imposibilidad de entregarla, por ejemplo, por no poder conseguirla del dueo. El comprador, en tal caso, tiene derecho a demandar el cumplimiento del contrato o su resolucin, con indemnizacin de perjuicios. b.3) Si entregada la cosa al comprador, el dueo de ella la reivindica, el vendedor est obligado a sanear la eviccin, esto es, a defenderle en el juicio y a indemnizarle en caso de producirse una privacin total o parcial de la cosa vendida. No tiene el comprador este derecho si compr a sabiendas de ser ajena la cosa (art. 1852, inc. 3). (iii) Venta de cosa ajena ratificada por el dueo.
El vendedor no puede transferir un dominio de que carece. Pero si el dueo de la cosa vendida ratifica el contrato, adquirir el comprador el dominio retroactivamente. El art. 1818 dispone: La venta de cosa ajena, ratificada despus por el dueo, confiere al comprador, los derechos de tal desde la fecha de la venta.
78
Al ratificarse la venta por el dueo, ste toma sobre s las obligaciones del vendedor, y el contrato se entender como celebrado entre l y el comprador. Alessandri apunta que habra aqu de parte del primitivo vendedor una especie de estipulacin por otro o de promesa de hecho ajeno. El art. 1818 est en directa relacin con el art. 672. Los autores critican la redaccin de los artculos 1818 y 672, pues de interpretarlos literalmente, estaran en contraposicin al sistema del Cdigo. En efecto, se precisa que la ratificacin no valida el contrato; ste es vlido desde el momento en que se celebr, y por tanto el comprador adquiere desde ese momento los derechos de tal, y no desde la ratificacin. Lo que s se logra con la ratificacin del dueo, es que se transfiera el dominio, desde el momento de la tradicin. Si ya haba operado la entrega, se entiende que hubo tradicin retroactivamente. Puede suceder que la ratificacin no sea hecha por el dueo, sino por un mandatario de ste. En tal caso, se subraya por un fallo de la Corte de Concepcin, de marzo de 1913, que slo el mandatario que tiene facultad para vender o ratificar, puede ratificar la venta hecha por otro mandatario que vendi un inmueble de su mandante sin poder expreso al efecto. (iv) Adquisicin posterior del dominio por el vendedor.
Iguales efectos produce la adquisicin por el vendedor del dominio de la cosa vendida, despus de celebrado el contrato. El art. 1819 expresa: Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere despus el dominio de ella, se mirar al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la tradicin. La disposicin concuerda con el art. 682; si el tradente despus adquiere el dominio se entender ste transferido desde el momento de la tradicin. El inc. 2 del art. 1819 seala una consecuencia lgica: Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona despus de adquirido el dominio, subsistir el dominio de ella en el primer comprador. La nueva venta que el vendedor hiciere sera de cosa ajena; la cosa ya no le pertenece y es de propiedad del comprador desde que le fue entregada (se observa
79
que el art. 1818 reputa al comprador dueo "desde la fecha de la venta", mientras el art. 1819 le considera propietario "desde la fecha de la tradicin". La venta de cosa ajena, aunque el dueo la ratifique, no puede hacer al comprador propietario sino desde qu interviene el modo de adquirir). 3. 3.1 EL PRECIO. Concepto.
De acuerdo al art. 1793, el precio es el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa. Si falta el precio, carece de objeto la obligacin del comprador; no puede existir su obligacin y, como consecuencia, carecera de causa la obligacin del vendedor. 3.2 Requisitos.
El precio debe reunir los requisitos o cualidades que siguen: (a) debe consistir en dinero; (b) debe ser real y serio, y (c) debe ser determinado. El Cdigo seala el primero y el ltimo de los requisitos enunciados; el segundo resulta de la naturaleza misma del precio y de la aplicacin de los principios generales. (i) El precio debe consistir en dinero.
Es de la esencia de la compraventa, que el precio consista en dinero. Pero no es esencial que se pague en dinero, porque despus de constituida la obligacin del comprador de pagar el precio, puede ser novada, acordando las partes que se pague de otra forma, o pueden las partes acordar que la obligacin se cumpla dando en pago un determinado bien (en este ltimo caso, debe pactarse inicialmente que el precio se pagar en dinero efectivo; posteriormente, podr convenirse en que opere la dacin en pago. Si se pactare desde un comienzo que el precio ser satisfecho con otra cosa, estaramos ante una permuta). Lo esencial es que al momento de celebrarse el contrato, el precio se fije en dinero. Puede ocurrir que el precio consista parte en dinero, parte en otra cosa. En este caso, habr que aplicar el art. 1794, para determinar si hay compraventa o permuta. Si el dinero vale ms que la cosa habr compraventa, y a la inversa, permuta. Si la
80
cosa y el dinero valen lo mismo, habr compraventa, pues el artculo 1794 dice que para haber permuta, la cosa debe valer ms que el dinero. Por ende, si vale menos o vale lo mismo, habr compraventa. (ii) El precio debe ser real y serio. a) Realidad y seriedad del precio.
El precio debe ser fijado de tal manera, que se manifieste que realmente el vendedor tiene derecho a exigirlo y el comprador la obligacin de pagarlo. Que el precio sea real o serio significa que exista efectivamente una suma de dinero que se pague a cambio de la cosa. Por este motivo, no es precio real el que es simulado (cuando tiene por objeto, por ejemplo, simular una donacin); tampoco es real el precio irrisorio y/o ridculo, aqul que por su falta de proporcin con el valor de la cosa vendida, pone de manifiesto que las partes no han tenido el propsito serio de que sea exigido. Sobre el particular, se expresa en un fallo de septiembre de 1958, de la Corte de Santiago, que si los antecedentes del proceso prueban que el precio fijado en la escritura de compraventa fue simulado, debe concluirse que no ha habido precio real ni ha sido pagado y, consecuentemente, el mencionado contrato es nulo, sin que sea bastante para sanear el vicio de nulidad la escritura de ratificacin otorgada por el vendedor, en la cual declara haber recibido el precio total. La realidad o seriedad del precio debe existir tanto en relacin a la voluntad de las partes, como en relacin con la cosa que se reputa equivalente. En relacin con la voluntad de las partes, el precio real y serio significa que se tenga efectivamente la intencin de pagarse por el comprador y de exigirse por el vendedor. Con relacin a la cosa vendida el precio no ser real o serio cuando exista entre ambos tal desproporcin que resulte puramente ilusorio. b) El precio justo.
Si bien el precio debe ser real y serio, no es menester que sea justo; precio justo es el que equivale al valor de la cosa, en oposicin a precio vil, que no refleja tal equivalencia. La vileza del precio no obsta, por regla general, a la validez del contrato de compraventa. Slo excepcionalmente, en la compraventa de inmuebles, la ley exige una justicia relativa en el precio, operando la lesin enorme cuando
81
existe una desproporcin grave en las prestaciones, es decir, en el precio y en el valor del inmueble. (iii) El precio debe ser determinado o determinable. a) Determinacin del precio.
La determinacin del precio es el sealamiento de la precisa cantidad que el comprador debe pagar por la cosa comprada. Esta exigencia es el resultado de la aplicacin de las reglas generales que requieren la determinacin del objeto de todo acto o declaracin de voluntad (art. 1461). El precio es determinado, cuando se le conoce con toda precisin, cuando se sabe exactamente a cunto asciende. El precio es determinable, cuando no se indica exactamente su monto, pero se dan las bases para llegar a conocerlo, en el propio contrato: art. 1808, 1 y 2. As, por ejemplo, al celebrar la compraventa, convienen las partes que el precio se pagar en el plazo de 6 meses, y que ascender su monto al equivalente a 10.000 acciones de cierta sociedad annima, segn el valor que el da de pago, hayan tenido en la Bolsa de Comercio de Santiago. Tres reglas fundamentales rigen la materia: (i) la determinacin del precio puede hacerse por acuerdo de las partes; (ii) el precio puede tambin ser determinado por un tercero, y (iii) la determinacin del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes. Determinacin del precio por las partes. La forma normal de determinar el precio es el acuerdo de las partes. El art. 1808, inc. 1, establece: El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes. Esta determinacin se har regularmente en el contrato; pero no hay inconveniente para hacer la determinacin a posteriori, sobre las bases sealadas en el contrato. Gozan las partes de amplia libertad para determinar la manera cmo ha de fijarse el precio. El artculo citado en su inc. 2 aade que "podr hacerse esta determinacin por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen". Como una aplicacin de esta regla el inc. 3 del art. 1808 agrega, todava: "Si se trata de cosas fungibles y se venden al corriente de plaza, se entender el del da de la entrega, a menos de expresarse otra cosa". En este caso, el precio no se ha determinado en el contrato, pero se ha fijado una base para su determinacin.
82
Sea determinado o determinable, el precio no puede quedar al arbitrio de uno solo de los contratantes, porque es de la esencia de la compraventa que las partes sepan, desde el momento de celebrar el contrato, a qu se obligan. La venta se reputa perfecta, por regla general, desde que las partes se han puesto de acuerdo en la cosa y en el precio. Si se deja la determinacin del precio al arbitrio de uno de los contratantes, quiere decir que las partes no se han puesto de acuerdo en el mismo, y por tanto no puede haber compraventa. Determinacin del precio por un tercero. La fijacin del precio puede hacerla un tercero, cuando las partes as lo han convenido. Atendido que el mandato del tercero arranca de la voluntad de las partes, se considera como si ellas mismas hubieran hecho la determinacin. El art. 1809 dispone: Podr asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habr venta. El contrato, en tal caso, es condicional, sujeto a la condicin de que el tercero efecte la determinacin del precio. Si el tercero no hiciere tal determinacin, podr hacerla otra persona designada por las partes; si no se designa, no habr en definitiva compraventa. Como indica Alessandri, si el tercero fija el precio, la condicin se cumple y el contrato se reputa perfecto desde el da en que se celebr y no desde el da en que aqul se fij, porque esa fijacin era una condicin suspensiva que, una vez cumplida, produce efecto retroactivo. En cambio, si el tercero no fija el precio, no hay venta por falta de precio. Se extingue todo derecho y toda expectativa y se considera como si las partes no hubieran contratado jams. b) Venta de cosas fungibles.
Por su parte, en las ventas de cosas fungibles que se venden al precio corriente de plaza, se entender, segn el art. 1808, 3, el precio corriente al tiempo de la entrega, a menos de expresarse otra cosa en el contrato. En este caso, el precio no se ha determinado en el contrato, pero se ha fijado una base para su determinacin. Para que se aplique la norma, deben concurrir los siguientes requisitos: (i) Debe tratarse de venta de cosas fungibles; (ii) Dichas cosas deben venderse expresamente al precio de plaza.
83
El Cdigo de Comercio, en su art. 139, establece una excepcin a la regla general acerca del acuerdo en el precio, al establecer que se presumir, verificada la entrega de la cosa, que las partes aceptan el precio corriente que la cosa tenga en el da y lugar en que se hubiere celebrado el contrato; de haber distintos precios en el mismo da y lugar, el comprador deber pagar el precio medio. De tal forma, la compraventa ser vlida, no obstante no haber convenido las partes en el precio, siempre y cuando se entregue la cosa vendida. c) Venta de dos o ms cosas por un precio.
En relacin con la determinacin del precio, se ha planteado si es posible vender dos o ms cosas en un mismo precio, sin desglosarlo para cada una de las cosas objeto del contrato. Considerando que el art. 1808 exige que el precio sea determinado por los contratantes o por un tercero, en principio se podra concluir que pactar un precio por dos o ms cosas infringira el precepto. An ms, si se trata de la venta de dos o ms inmuebles en un solo precio, no sera posible aplicar los arts. 1888 a 1896, relativos a la rescisin por lesin enorme. Ello atentara contra el principio que se desprende del artculo 22, inciso 1, que consagra el elemento lgico de interpretacin de la ley. En efecto, aceptar la venta de dos o ms inmuebles en un mismo precio, implicara contradecir lo dispuesto en los artculos 1888 a 1896, no existiendo la debida correspondencia y armona entre distintos preceptos del Cdigo Civil (en este caso, el artculo 1808, por una parte, y los artculos 1888 a 1896, por la otra). Lo anterior pareciera tornarse indiscutible, cuando los inmuebles se venden como especie o cuerpo cierto, y en especial, cuando son urbanos. En cambio, si los predios se venden en relacin a la cabida y particularmente si son rsticos y contigos, podra deducirse el precio de cada uno conforme a la respectiva superficie. Con todo, igual podra resultar dudoso el solo expediente de aplicar la superficie como factor de clculo del precio, pues los terrenos de uno y otro predio pueden ser de dismil calidad. Incluso, si se venden derechos de aprovechamiento de agua, conjuntamente con un predio, resulta aconsejable desglosar el precio, asignando una suma para el terreno y otra para las aguas. Sin embargo, tambin es cierto que el art. 1864 admite la posibilidad de vender dos o ms cosas ajustando un precio por el conjunto. Dado que los ejemplos que proporciona el precepto slo aluden a cosas muebles, y especficamente a
84
universalidades de hecho, podra estimarse que slo dichas cosas podran venderse en un mismo precio. Un criterio prctico aconseja desglosar el precio en las hiptesis planteadas. Por lo dems, en un fallo de la Corte de Temuco, de fecha 3 de marzo de 1980, previene que si el contrato abarca dos o ms cosas especficas, ha de fijarse el precio de cada una de ellas. Tal punto reviste importancia para determinados efectos legales: resolucin del contrato por la mora parcial del comprador, procedencia de la accin rescisoria por lesin enorme, derechos y obligaciones de las partes en el caso de que la cabida del predio vendido fuere mayor o menor que la declarada, monto a restituir por el vendedor en caso de eviccin parcial, etc. 3.3 Gastos del contrato de compraventa.
Supone el legislador que los gastos que demande el contrato de compraventa han sido tomados en cuenta en el precio y establece que son de cargo del vendedor, salvo estipulacin contraria. El art. 1806 dispone: Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de cualesquiera otras solemnidades de la venta, sern de cargo del vendedor, a menos de pactarse otra cosa.
C. LA CAPACIDAD
PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1. CONSIDERACIONES GENERALES.
El art. 1445 establece que para que una persona se obligue a otra por un acto o declaracin de voluntad es menester que sea legalmente capaz" y el art. 1446 aade que toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces. Para la compraventa, como para todo contrato, la capacidad es la regla general y la incapacidad constituye la excepcin. En este sentido, el art. 1795 dispone: Son hbiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.
85
De lo anterior es posible concluir que: a) Son incapaces para celebrar el contrato de compraventa, en primer trmino, las personas afectas a una incapacidad general para contratar, sealados en el art. 1447). b) Son incapaces, adems, aquellas personas afectas a ciertas incapacidades particulares del contrato de compraventa, que la ley ha establecido por razones de moral o inters general. El art. 1447, inc. 4, establece que existen incapacidades particulares que consisten en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos. Considerando que a propsito de la Teora General del Acto Jurdico ya se estudiaron las incapacidades generales, en esta ocasin interesa analizar solamente estas incapacidades particulares o prohibiciones propias del contrato de compraventa. 2. CLASIFICACIN DE LAS INCAPACIDADES ESPECIALES.
Las incapacidades especiales del contrato de compraventa pueden ser dobles o simples. Son dobles, cuando se prohbe a ciertas personas, en determinadas circunstancias, y en trminos absolutos, celebrar contratos de compraventa, sea con ciertas personas, sea con cualquiera persona, en la medida que se presenten las circunstancias previstas por la ley. Son simples, cuando la prohibicin slo se refiere a vender o a comprar determinados bienes de ciertas personas. Las incapacidades especiales pueden ser entonces para comprar y vender, slo para comprar o slo para vender. Se trata de verdaderas limitaciones a la capacidad de goce, pues impiden adquirir ciertos derechos y afectan en definitiva a la facultad de disposicin. Se encuentran establecidas en los arts. 1796 a 1800.
86
3. 3.1
INCAPACIDADES DE COMPRAR Y VENDER. Compraventa entre cnyuges no separados judicialmente.
El art. 1796 establece que es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no separados judicialmente. Se trata de una incapacidad especial doble, tanto para comprar como para vender. La nulidad afecta, por tanto, al contrato de compraventa que celebren los cnyuges casados bajo cualquier rgimen matrimonial. Adolece de nulidad absoluta la compraventa celebrada entre cnyuges (por aplicacin del art. 1466, parte final), salvo que se encuentren judicialmente separados. Los fundamentos de esta prohibicin pueden resumirse de este modo: (a) Esta prohibicin tiene por fundamento resguardar los intereses de los acreedores del marido o de la mujer, que podran verse burlados, si el marido o la mujer deudores vendieren sus bienes ms importantes a su cnyuge, sustrayndolos as del derecho de prenda general de sus acreedores. La ley pareciera presumir que la venta entre cnyuges forzosamente sera simulada; (b) Adems, la ley prohbe las donaciones irrevocables entre cnyuges y por medio de un contrato de compraventa simulado o hecho a vil precio se burlara fcilmente la prohibicin. La prohibicin del art. 1796 se refiere a toda clase de compraventas, sea por escritura pblica o privada, voluntaria o forzada. En tal sentido, un fallo de junio de 1920 de la Corte Suprema, deja en claro que estamos ante una norma prohibitiva absoluta, sin distingos de ninguna especie y sin excepciones, de manera que la prohibicin y la correspondiente nulidad comprenden tanto las ventas forzadas como las voluntarias. Asimismo, la prohibicin se refiere a cualesquiera clase de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales. An ms, tambin ser nula la compraventa, si por ejemplo la parte vendedora fuere una comunidad hereditaria en la que forma parte la mujer o el marido, y la parte compradora fuere el cnyuge. Como dice Alessandri, la compraventa ser nula a lo menos en la cuota del comunero marido o mujer. En el mismo sentido, el citado fallo de junio de 1930 de la Corte Suprema previene que es nulo de nulidad absoluta el contrato de venta de una propiedad perteneciente a una comunidad formada por el marido y un tercero, hecha a otra comunidad formada por la mujer y el mismo tercero, si no se trata de cnyuges divorciados (a perpetuidad).
87
La jurisprudencia tambin ha abordado las hiptesis de intervencin de interpsita persona. En un fallo de diciembre de 1941, se indica que aunque el art. 1796, nada dice de los contratos que los cnyuges celebran por interpsita persona, debe entenderse que tambin son nulos, porque en el fondo el contrato lo celebran los cnyuges valindose de un tercero que artificiosamente desempea el cometido con el objeto de que se burle la prohibicin legal. Agrega el fallo que la ley no define lo que debe entenderse por interpuesta o interpsita persona, por lo cual hay que tomar estas expresiones en su sentido natural y obvio, segn el uso general que ellas tienen, o sea, de aquellas personas que intervienen en un acto jurdico por encargo y en provecho de otra, aparentando obrar por cuenta propia. No es suficiente que aparezca un tercero comprando la propiedad a uno de los cnyuges y transfirindola al otro para tenerlo como interpuesta persona, sino que es menester establecer adems que tuvo el mvil, la intencin o voluntad de servir inmediatamente entre aquellos para que uno pudiera radicar en el otro el dominio del bien. En consecuencia, si el tercero tuvo la intencin de adquirir el dominio del inmueble para s, no puede considerrsele como interpsita persona, aunque lo venda al otro cnyuge poco tiempo despus. Ninguna influencia tendr en esta materia el rgimen de bienes que vincule a los cnyuges: sea este el de sociedad conyugal, separacin de bienes o participacin en los gananciales, la compraventa ser nula. Nada impide sin embargo que los cnyuges puedan darse bienes en pago de sus obligaciones recprocas. La jurisprudencia ha sido uniforme en aceptar la dacin en pago entre cnyuges. En sentencias de la Corte de Valparaso de enero de 1934, de la Corte de Santiago de agosto de 1943 y de la Corte Suprema de enero de 1943 y julio de 1945, se concluye que la prohibicin de la compraventa entre cnyuges no divorciados (hoy debiramos decir no separados judicialmente), constituye una excepcin a la regla general relativa a la capacidad de contratar y como tal es de derecho estricto. No puede, por lo mismo, aplicarse a otras convenciones que la compraventa, como sera la dacin en pago, por muy marcada que sea su similitud. Las incapacidades no pueden hacerse extensivas, por analoga, a otros casos no considerados en la disposicin excepcional, porque ello pugnara con el principio de la capacidad que es la norma. A su vez, en el fallo de enero de 1934 de la Corte de Valparaso, se deja en claro que el art. 1773 demuestra que el legislador admite la dacin en pago entre cnyuges (cuando en el proceso de liquidacin de la sociedad conyugal, los bienes
88
sociales son insuficientes para satisfacer los crditos que la mujer tiene contra la sociedad conyugal, pagndose con los bienes propios del marido). An ms, las dudas acerca de la licitud de la dacin en pago entre cnyuges quedan del todo despejadas, considerando lo dispuesto en el art. 1792-22, que permite a los cnyuges o a sus herederos convenir daciones en pago para solucionar el crdito de participacin en los gananciales. El inciso 2 de la norma deja en claro que en este caso, la dacin en pago no constituye novacin sino una simple modalidad de pago, pues el crdito renacer (en verdad, debi haberse dicho que no se entender extinguido) si la cosa dada en pago es evicta, a menos que el cnyuge acreedor haya tomado sobre s el peligro de la eviccin, especificndolo. 3.2 Compraventa entre el padre o la madre y el hijo sujeto a patria potestad.
El art. 1796 declara igualmente nulo el contrato da compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. Esta prohibicin tambin es doble, para comprar y vender, y su infraccin acarrea nulidad absoluta. Antes de la reforma introducida al Cdigo Civil por la Ley N 19.585, el precepto se refera al hijo de familia, vale decir, al hijo legtimo no emancipado. Por ende, era vlida la compraventa entre el padre o madre y el hijo natural menor de edad, salvo que el padre o madre que contratare con el menor hubiere sido designado guardador del mismo y estuviramos ante una compraventa de inmueble, pues en tal caso operaba la prohibicin del artculo 412, inciso segundo, que impide al guardador comprar bienes races del pupilo. A partir de la reforma, la prohibicin se extiende a todo hijo, de filiacin matrimonial o no matrimonial, que se encuentre bajo patria potestad. El fundamento de la prohibicin reside en el manifiesto conflicto de intereses que se planteara en una compraventa en la que, por ejemplo, el padre, por s, comprase bienes a su hijo menor, actuando ste representado por el comprador. En particular, la disposicin tiene por objeto proteger al hijo, regularmente falto de experiencia, y evitar al padre o madre el conflicto entre el deber de cautelar los intereses del hijo y su propio inters. Algunos han sostenido que la prohibicin no se extiende al menor que acta en ejercicio de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de obtener la pertinente autorizacin judicial, si se trata de bienes races.
89
Al respecto, el art. 246 previene que el hijo se mirar como mayor de edad para la administracin y goce de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 254. Respecto de los bienes que forman este peculio, el hijo no est sometido a la patria potestad; pero la venta de estos bienes, si se tratare de inmuebles, debe ser autorizada por el juez, con conocimiento de causa. Para algunos autores no parece aceptable tal opinin, pues el artculo 1796 es norma especial, frente a los artculos 251 y 254. 4. INCAPACIDAD DE VENDER.
El Cdigo nicamente ha establecido la incapacidad simple de vender respecto de los administradores de establecimientos pblicos. En particular, el art. 1797 dispone: Se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenacin no est comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la autoridad competente. La venta adolecer de nulidad absoluta. Seala la doctrina que esta disposicin no debi incluirse en este prrafo. Para algunos, debi ubicarse en las normas del mandato, porque no sera sino una aplicacin del principio jurdico de que el mandatario no puede hacer nada que est fuera de los lmites de su mandato. Para otros, la norma es impropia del Cdigo Civil, por decir relacin con las atribuciones de los funcionarios pblicos, y por ende, corresponde ms bien al Derecho Administrativo. En efecto, la disposicin no sera ms que una aplicacin del principio de Derecho Pblico segn el cual las autoridades no tienen ms facultades que aquellas que expresamente les confiere la ley (principio de legalidad). 5. 5.1 INCAPACIDADES DE COMPRAR. Prohibicin de comprar ciertos bienes que pesa sobre los empleados pblicos.
Prescribe el art. 1798 que al empleado pblico se prohbe comprar los bienes pblicos o particulares que se vendan por su ministerio. Al empleado pblico se prohbe comprar los bienes que se vendan por su ministerio, sean estos bienes pblicos o particulares. Estamos ante una prohibicin simple, para comprar, cuya infraccin acarrea nulidad absoluta.
90
Para que obre la prohibicin es consiguientemente menester: a) que quien vende sea un funcionario pblico, y b) que la venta se efecte por su ministerio, esto es, en el ejercicio de sus funciones. Esta prohibicin rige para toda clase de ventas, voluntarias o forzadas, en pblica subasta o por licitacin privada. 5.2 Prohibicin a los jueces, abogados, procuradores y otras personas que se desempean en el mbito judicial.
El art. 1798 prohbe comprar a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio. La prohibicin rige aunque la venta se verifique en subasta pblica. La infraccin al art. 1798 origina nulidad absoluta. Se trata de una incapacidad especial simple, slo para comprar. La ley exige, pues, para que se aplique la prohibicin: a) que el comprador sea alguna de las personas sealadas; b) que las cosas se vendan a consecuencia de un litigio, y c) que las personas referidas hayan intervenido en el litigio. Pero el Cdigo Orgnico de Tribunales ha ampliado considerablemente el campo de la prohibicin. Dispone el art. 321: Se prohbe a todo juez comprar o adquirir a cualquier ttulo para s, para su mujer o para sus hijos, las cosas o derechos que se litiguen en los juicios de que l conozca. Se extiende esta prohibicin a las cosas o derechos que han dejado de ser litigiosos, mientras no hayan transcurrido cinco aos desde el da en que dejaron de serlo; pero no comprende las adquisiciones hechas a ttulo de sucesin por causa de muerte, si el adquirente tuviere respecto del difunto la calidad de heredero abintestato. La disposicin recin citada se aplica a los fiscales, defensores, relatores, secretarios y receptores (art. 481 del C.O.T.). El art. 1798 no impide que los abogados o procuradores adquieran los derechos litigiosos en los juicios en que intervienen, porque lo que la ley les prohbe comprar son los bienes que se vendan a consecuencia del litigio; en otras palabras, no prohbe la ley lo que en doctrina se llama pacto de cuota-litis o iguala, o sea, el contrato en que una de las partes, el cliente, cede una cuota o parte alcuota de sus derechos litigiosos a su abogado o procurador, en pago de la defensa que ste se
91
obliga a proporcionarle a fin de obtener que tales derechos sean reconocidos por los tribunales de justicia. Si al abogado que pacta la iguala le es cedido el 25% de los derechos litigiosos durante el pleito, y se paga de ellos mediante la adjudicacin de derechos por el mismo porcentaje en la propiedad vendida con ocasin del juicio, tal acto no es reprochable ni cae bajo la prohibicin establecida en el art. 1798 (sentencia de la Corte de Santiago, de abril de 1886). Como se afirma en un fallo de la Corte de Concepcin de octubre de 1882 y se reitera en una sentencia de la Corte Suprema de noviembre de 1925, una cosa puede ser litigiosa no slo cuando se litiga sobre el dominio de ella, sino tambin cuando se controvierte sobre cualquier otro derecho ligado a la misma cosa o que tenga relacin directa de ella (observamos que la interpretacin, en este caso, es ms amplia que la hiptesis de objeto ilcito del art. 1464 N 4, que discurre acerca de la enajenacin de especies cuya propiedad se litiga). En la misma direccin, Alessandri seala que para los efectos de la prohibicin del art. 1798, las cosas embargadas son tambin litigiosas, tomada esta palabra no en su verdadera acepcin, sino en cuanto (las cosas) constituyen el objeto de una orden judicial, y en cuanto se refieren a juicios y procedimientos judiciales, puesto que quedan sujetas a la autoridad del juez y su venta se har por orden de la justicia. Esa prohibicin se refiere, pues, a toda clase de bienes que por cualquier motivo sean materia de una intervencin judicial o digan relacin con decisiones pronunciadas por los tribunales; en una palabra, los trminos bienes litigiosos quieren decir: todos los bienes que se relacionen con alguna actuacin judicial. Cabe sealar que los abogados y procuradores no pueden comprar los bienes que se vendan en el litigio ni an con el consentimiento del cliente, pues el art. 1798 no contempla excepciones. 5.3 Compra de los bienes del pupilo, hecha por sus tutores o curadores.
El art. 1799 dispone: No es lcito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el ttulo De la administracin de los tutores y curadores. Se ocupa, de esta materia el art. 412. Hace la disposicin una marcada diferencia entre bienes muebles e inmuebles del pupilo:
92
a) El guardador no puede comprar los bienes muebles del pupilo sino con autorizacin de los otros tutores o curadores generales, que no estn implicados de la misma manera, o por el juez en subsidio. b) En cambio, la compra de bienes races del pupilo est radicalmente vedada a los guardadores. El art. 412, inc. 2, dispone que ni aun de este modo con autorizacin de los guardadores o del juez podr el tutor o curador comprar bienes races del pupilo. La prohibicin se hace extensiva al cnyuge del tutor o curador, a sus descendientes, ascendientes, etc. En el primer caso estamos ante una norma imperativa de requisito, cuya infraccin ocasiona nulidad relativa por omisin de una formalidad habilitante, mientras que en el segundo nos encontramos ante una norma prohibitiva, cuya infraccin origina nulidad absoluta por objeto ilcito (art. 1466). Por regla general, las infracciones a los arts. 1796 a 1800, ocasionan nulidad absoluta; pero la regla tiene excepciones, y una de ellas es el inciso 1 del art. 412, en relacin al art. 1799. 5.4 Compra por el mandatario, sndico o albacea.
Finalmente, el art. 1800 prescribe: Los mandatarios, los sndicos de los concursos, y los albaceas, estn sujetos en cuanto a la compra de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el art. 2144. Conviene examinar separadamente la situacin de mandatarios, sndicos y albaceas. (i) En cuanto a los mandatarios, el art. 2144 dispone: No podr el mandatario por s ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que ste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobacin expresa del mandante. La disposicin abarca dos situaciones diversas: No puede el mandatario comprar bienes de propiedad del mandante, cuya venta se le ha encomendado. Por lo tanto, nada obsta para que el mandatario compre bienes del mandante, diversos de aquellos que se le confi vender.
93
Tampoco puede el mandatario vender bienes suyos al mandante que le ha encargado comprar. El objeto de la disposicin no es otro que precaver los abusos que pudiera cometer el mandatario; este peligro desaparece si el mandante consiente, de modo expreso. Las limitaciones rigen, sea que el mandatario acte personalmente o por interpsita persona. Pero en uno y otro caso, el mandante puede autorizar expresamente que el mandatario compre para s o venda de lo suyo, lo que el primero le orden vender y comprar, respectivamente. La norma no es entonces prohibitiva, sino imperativa de requisito. Por ello, y considerando adems que las limitaciones estn establecidas para proteger los intereses del mandante, su infraccin produce nulidad relativa y no absoluta. En esta materia, cabe tambin preguntarse si la limitacin que pesa sobre el mandatario, opera tanto si se trata de un mandato especial (en el cual no hay duda que opera la limitacin) como de un mandato general (en el cual se han planteado dudas). En tal sentido, un fallo de abril de 1986, de la Corte de Temuco, se pronuncia por la inaplicabilidad de los arts. 1800 y 2144 al mandatario con poder general amplio y con administracin de bienes. Se afirma en la sentencia que si se confiere poder general amplio con administracin de bienes, y la mandataria, dentro de esas facultades, adquiere un automvil de la mandante, hay un autocontrato vlido. Las normas citadas no tienen aplicacin en este caso, porque se trata de un poder amplio con administracin de bienes y no de un mandato especfico para vender o comprar el automvil sobre el que vers la compraventa. En verdad, parece discutible el criterio de la Corte de Temuco, salvo si dentro de la enumeracin de facultades conferidas a la mandataria, estuviere la de autocontratar. En caso contrario, por general que fuere el poder, nos parece dudoso que pudiere eludirse la limitacin impuesta por los arts. 1800 y 2144. Naturalmente, para que rijan las limitaciones anteriores, el mandato ha de estar vigente. Por eso, en un fallo de julio de 1886, la Corte de Santiago deja en claro que es vlida la compra de los bienes del mandante por el mandatario despus que ste ha terminado su mandato para vender esos bienes; no hay nulidad, porque las disposiciones de los arts. 1800 y 2144 se refieren nicamente al mandatario en actual ejercicio de sus funciones.
94
b) Lo dicho respecto de los mandatarios es perfectamente aplicable a los sndicos de quiebras, los que, en cuanto a la administracin y realizacin de los bienes del fallido, son verdaderos mandatarios, o ms bien, representantes legales. Los sndicos, en efecto, no pueden comprar para s los bienes que, en su carcter de tales, deben vender para que se paguen los acreedores del fallido. c) En cuanto a los albaceas, la situacin es distinta. Si bien el art. 1800 dice que estn sujetos a lo dispuesto en el art. 2144, no es menos cierto que el art. 1294, en el ttulo de los albaceas, establece que lo dispuesto en los arts. 394 y 412 se extender a los albaceas. Y sabemos que el art. 412 permite al tutor o curador comprar los bienes muebles del pupilo con autorizacin de los restantes guardadores o por la justicia en subsidio, prohibiendo sin embargo bajo todo respecto, comprar bienes races. Vemos que entre los art. 2144 y 412 no hay contradiccin en cuanto a la posibilidad de comprar bienes muebles, pero s la hay en lo que se refiere a los bienes inmuebles, pues si aplicamos el art. 2144, se autorizara a los albaceas para comprarlos, con el consentimiento de los herederos (mandantes); en cambio, el art. 412 impide, en trminos absolutos, dicha compra. Ante esta discrepancia, la doctrina y la jurisprudencia han estimado que debe prevalecer el art. 412, porque el art. 1294, que se remite al primero, est contenido en el ttulo que reglamenta los deberes y atribuciones de los albaceas. Por otra parte, mientras el art. 2144 tiene un carcter general, pues en l se permite la compra de toda clase de bienes, el art. 412 tiene un carcter especial, pues prohbe solamente la compra de determinada clase de bienes. Puede ocurrir que el albacea sea tambin heredero en la sucesin. En tal caso, sostiene un fallo de la Corte de Santiago de diciembre de 1882, que el albacea puede adquirir un inmueble de la sucesin en licitacin con los otros herederos; no hay en este caso compra ni venta, sino adjudicacin del bien indiviso, continuacin por el adjudicatario del dominio que tena el difunto. En relacin con lo anterior, es indiferente el ttulo que da la condicin de heredero. Por eso, en sentencias de la Corte de Santiago de octubre de 1861 y de la Corte de Concepcin de septiembre de 1883, se concluye que el albacea puede adquirir, por cesin, derechos hereditarios relativos a la sucesin en que ejerce sus funciones. Alessandri, comentado estos fallos, dice que la Corte est en la razn, pues lo que la ley prohbe al albacea es adquirir los bienes que forman la herencia. Pero
95
ninguna disposicin lo incapacita para adquirir los derechos hereditarios de uno o ms de los herederos, ya que estos derechos no forman parte de los bienes respecto de los cuales aqul desempea su misin.
D. LAS MODALIDADES
DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
El contrato de compraventa es susceptible de modalidades y rigen, al respecto, las reglas generales. El contrato, por tanto, puede ser condicional, a plazo, modal, etc. El art. 1807 dice: La venta puede ser pura y simple, o bajo condicin suspensiva o resolutoria. Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio. Puede tener por objeto dos o ms cosas alternativas. Bajo todos estos respectos se rige por las reglas generales de los contratos, en lo que no fueren modificadas por las de este ttulo. Pero existen, adems, ciertas modalidades especiales de la compraventa que es menester estudiar y que, como es natural, imprimen al contrato una particular manera de ser. 1. VENTA AL PESO, CUENTA O MEDIDA.
Se trata de cosas que se aprecian segn su cantidad. Dos alternativas pueden presentarse en estos casos: que la venta se haga en bloque, o que se haga al peso, cuenta o medida. a) Cuando no es menester pesar, contar o medir para determinar la cosa vendida o el precio, la venta se har en bloque. b) Por el contrario, cada vez que sea necesario pesar, contar o medir para la determinacin de la cosa vendida o el precio, la venta se har al peso, cuenta o medida. Pero distintos sern los efectos de la venta, en el ltimo caso, dependiendo si se quiere determinar la cosa vendida o el precio.
96
b.1) As, por ejemplo, se pueden vender ciertas cosas determinadas, que requieren pesarse, contarse o medirse para establecer el precio total. Por ejemplo, se vende toda la cosecha de remolacha que se encuentra en una bodega, a $ 300.- el kilo. La venta es perfecta, ya que las partes han convenido en la cosa y en la forma de fijar el precio, que consistir precisamente en pesar, en esta hiptesis, (o contar o medir) la remolacha vendida. En este caso, el riesgo de la cosa comprada, es decir su prdida, deterioro o mejora, pertenece al comprador, aunque todava no se hayan pesado, contado o medido las cosas vendidas. Al respecto, el art. 1821, 1 dispone: Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero sealada de modo que no pueda confundirse con otra porcin de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora pertenecer al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio. b.2) Pero tambin puede venderse una cosa que debe pesarse, contarse o medirse para determinarla. En este segundo caso, no se trata de pesar, contar o medir para determinar el precio, sino para determinar la cosa misma. Por ejemplo, A vende a B 100 de las 500 toneladas de trigo que tiene en bodega, al precio de $ 1.000 la tonelada; se conoce el precio que es de $ 100.000; la operacin de pesaje va encaminada a determinar la cosa vendida. Puesto que la venta no recae sobre todo el trigo en bodega, dicha operacin es indispensable para saber qu parte del trigo es la vendida. Al igual que en el caso anterior, en esta hiptesis la venta se encuentra igualmente perfecta. Pero a diferencia de la primera hiptesis, los riesgos sern de cargo del comprador slo desde que las cosas hayan sido pesadas, contadas o medidas. Al efecto, el art. 1821, inc. 2, expresa: Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, slo se vende una parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora no pertenecer al comprador, sino despus de haberse ajustado el precio y haberse pesado, contado o medido dicha parte. Fundamental resulta en todo caso, en cualquiera de las dos hiptesis, que las partes estipulen con toda claridad qu cosas se venden, cual es su calidad, cantidad o volumen y cuando ha de efectuarse la operacin respectiva.
97
De todo lo recin expuesto, aparece de manifiesto que la operacin de peso, cuenta o medida en caso alguno se refiere a la validez o perfeccionamiento de la compraventa, sino que exclusivamente determina de cargo de quin son los riesgos. Esta ltima conclusin es indudable en mrito de lo que dispone el art. 1822: Si avenidos vendedor y comprador en el precio, sealaren da para el peso, cuenta o medida, y el uno o el otro no comparecieren en l, ser ste obligado a resarcir al otro los perjuicios que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no falt a la cita podr, si le conviniere, desistir del contrato. As, el art. 1822 reafirma que la operacin de pesar, contar o medir no afecta a la validez del contrato, sino slo al problema de los riesgos. Lo que el artculo seala, en otros trminos, es que del momento que el contrato tiene existencia jurdica, las partes disponen de las acciones que establece el art. 1489 a todo contratante diligente. En relacin al art. 1822, y al momento en que han de realizarse las operaciones de cmputo, pesaje o medicin, una sentencia de agosto de 1887 de la Corte de Concepcin expresa que, atendidas la naturaleza del contrato y la condicin precaria de la mercadera vendida, susceptible de prdida y deterioro en su cantidad y calidad con el simple transcurso del tiempo, y de variacin momentnea en su precio por las vicisitudes propias del comercio, la determinacin y medida deba hacerse inmediatamente despus de la estipulacin, ya que no se fij para ello un da o plazo distinto de aqul que naturalmente emanaba del contrato. Siendo la obligacin de pagar el precio y recibir la cosa vendida impuesta al comprador, correlativa de la de entregarla inmediatamente despus del contrato que pesa sobre el vendedor, todas ellas han debido cumplirse conjuntamente con la determinacin y medida en la poca indicada. 2. VENTA A PRUEBA O AL GUSTO.
La compraventa, en general, se perfecciona desde que las partes estn acordes en la cosa y en el precio. La venta a prueba o al gusto constituye una excepcin. El art. 1823 dispone: Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la prdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor. Sin necesidad de
98
estipulacin expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo. Por ende, debe estipularse expresamente que se vende a prueba, salvo que se trate de cosas que se acostumbra vender de este modo (art. 1823, 2). Al respecto, una sentencia de diciembre de 1900 de la Corte Suprema concluye que implica venta a prueba la estipulacin conforme a la cual el buque que se vende debe ser reconocido por una comisin que designe la autoridad martima a fin de que informe si el buque rene las condiciones ofrecidas por los vendedores. Por otra parte, es relevante destacar que la venta no se reputa perfecta mientras el comprador no declare que le agrada la cosa de que se trata. En tal sentido, se desprende de un fallo de la Corte de Santiago, de diciembre de 1900, que la venta da un derecho potestativo al comprador. Este no puede ser compelido a perseverar en un contrato no perfecto, salvo que clara y terminantemente las partes hayan convenido en otro efecto natural e inmediato de la venta a prueba. Consecuencia de lo anterior es que mientras el comprador no declare lo antes indicado, el riesgo de la prdida o el beneficio derivado de la mejora de la cosa, pertenece al vendedor. El artculo 1996 del Cdigo Civil tambin establece una hiptesis de compraventa al gusto, cuando de un contrato celebrado para la confeccin de una obra material, es el propio artfice quien suministra la materia.
E. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que engendra para las partes, y como es un contrato bilateral, desde el momento mismo de su celebracin origina obligaciones a cargo de ambas partes. Para el vendedor, las obligaciones de entregar y sanear la cosa; para el comprador, las obligaciones de pagar el precio y la de recibir la cosa que le entrega el vendedor. De estas obligaciones, y de acuerdo al art. 1793, slo son de la esencia del contrato de compraventa la obligacin del vendedor de entregar la cosa y la obligacin del comprador de pagar el precio. Las dems son de la naturaleza del contrato, es decir, no requieren clusula expresa, pero las partes pueden excluirlas del contrato.
99
Adems de las mencionadas, las partes tambin pueden pactar obligaciones accidentales, de acuerdo a las reglas generales. Como toda obligacin es correlativa de un derecho, las obligaciones de cada una de las partes constituyen para la otra un derecho personal o crdito; estos derechos recprocos no pueden reclamarse sino de las personas que han contrado las obligaciones correlativas.
E.1 OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Segn el art. 1824, Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida". El Cdigo emplea el trmino en general, atendido que se trata de las obligaciones que normalmente contrae el vendedor; y como se ver, la segunda obligacin (de saneamiento) no se contrae necesariamente por ste. Desde ya cabe indicar que la obligacin de saneamiento de la cosa vendida se descompone a su vez en dos: el saneamiento de la eviccin y el saneamiento de los vicios redhibitorios.
i. Obligacin de entregar la cosa vendida.

1. ALCANCE DE LA OBLIGACIN DE ENTREGA DEL VENDEDOR.
En primer trmino, importa precisar el alcance de la obligacin del vendedor y establecer a qu concretamente se obliga Se obliga el vendedor a hacer al comprador dueo de la cosa? O bien Se obliga solamente a procurarle una posesin pacfica y til? En otras palabras, se debe determinar si es o no de la esencia del contrato de compraventa que el vendedor haga dueo de la cosa vendida al comprador, o en otros trminos, si es necesario que le haga transferencia del dominio. Se percibe fcilmente cules son las consecuencias del criterio que se adopte. Si el vendedor se obliga a hacer dueo al comprador, violar su obligacin cada vez que la compraventa, seguida de la correspondiente tradicin, no convierta al
100
comprador en propietario, y ste podra pedir la resolucin del contrato, de acuerdo con el artculo 1489. Si, por la inversa, su obligacin se reduce a procurar al comprador la posesin pacfica y til cumplir el vendedor su obligacin mientras el comprador goce de la cosa tranquila y tilmente, aunque no se haga dueo de ella. Como es claro, para que el comprador devenga propietario es indispensable que el vendedor lo sea; de otro modo, la compraventa seguida de la tradicin no har dueo al comprador; le conferir slo los derechos transferibles del vendedor y tradente (art. 682) y le dar la posesin de la cosa (art. 683).Se plante por la doctrina si era de la esencia de la compraventa que el vendedor hiciere dueo de la cosa al comprador. En relacin a la materia, se ha indicado que el Cdigo habra entendido que el vendedor tendra la obligacin de hacer dueo al comprador, por cuanto el art. 1793 afirma que el vendedor se obliga a dar, lo cual, conforme a la doctrina clsica, consistira precisamente en transferir el dominio. A ello se agrega que el art. 1824 afirma que el vendedor debe realizar la tradicin, la cual por definicin es un modo de adquirir el dominio (art. 670). Sobre el particular, otros autores indican que la obligacin es la de entregar, por cuanto as lo seala expresamente el prrafo 6 del Ttulo XXIII, y adicionalmente lo reitera el propio art. 1826. En nuestro concepto, un anlisis integral del ordenamiento jurdico permite establecer el real alcance de la obligacin principal del vendedor: a) En primer trmino, se debe recordar que el Cdigo Civil Chileno, fundado en el Derecho Romano Bonitario y apartndose de su modelo francs, sigui el principio de que los contratos slo sirven de ttulo para adquirir el dominio, pero no son modo de adquirirlo. Dentro de la doctrina del Derecho Romano Bonitario, aceptada por nuestro Cdigo, el vendedor no estaba obligado a transferir el dominio al comprador, siendo el objeto del contrato de compraventa el proporcionar el goce tranquilo y pacfico de la cosa vendida. En otras palabras, en nuestro derecho, siguiendo la tradicin romana y apartndose del Code, el vendedor se obliga a proporcionar al comprador la posesin legal y material de la cosa. b) No contradice lo anterior el que el artculo 1793 se refiera a una obligacin de dar, por cuanto de las obligaciones de dar surge la de hacer la tradicin, y no
101
necesariamente la de transferir el dominio u otro derecho real. Lo anterior atendido que de diversas disposiciones relativas a la compraventa (y en especial el art. 1815 que permite la venta de cosa ajena) se concluye que la obligacin del vendedor no siempre es la de transferir el dominio (pues para ello siempre debera ser dueo, y la venta de cosa ajena no valdra), sino que la de hacer la tradicin, la cual siempre produce el efecto de dejar al comprador como poseedor hbil para poder adquirir el dominio por prescripcin. c) Del mismo modo, el primer y principal efecto de la tradicin (mencionada en el art. 1826) es el de dejar al adquirente en posesin. Este efecto de que la tradicin deja al adquirente en posesin tiene lugar cuando el tradente es dueo, cuando es slo poseedor y, aun, cuando es mero tenedor; siempre el adquirente queda en posesin de la cosa (as, el art. 730 expresamente resuelve que el que recibe del mero tenedor queda en posesin; con mayor razn si recibe de un poseedor). d) Confirma lo anterior el art. 1815 en cuanto reconoce la validez de la venta de cosa ajena: vendida la cosa ajena, el vendedor cumplir su obligacin entregndola, ponindola a disposicin del comprador para que la goce til y pacficamente. El comprador no adquirir el dominio por la muy sencilla razn de que el vendedor no era dueo. Cierto es que la venta de cosa ajena deja naturalmente a salvo los derechos del propietario. Pero mientras ste no reclame y haga valer sus derechos de dueo, ningn cargo puede formular el comprador al vendedor puesto que el derecho del dueo no le turba en el goce de la cosa comprada. Por consiguiente, carece el comprador del derecho para pedir la resolucin del contrato, pretextando que el vendedor no le ha hecho dueo de la cosa. As se ha fallado. Por otra parte, la accin resolutoria carece, en este caso, de un objetivo prctico; por su intermedio el comprador perseguira la abolicin del contrato y la restitucin de lo que hubiere pagado. Este resultado se obtiene por la accin de saneamiento de la eviccin. Privado el comprador de todo o parte de la cosa comprada por sentencia judicial, el contrato quedar abolido en el hecho, y el comprador tiene derecho a que se le indemnice, indemnizacin que comprende, en primer trmino, la restitucin del precio. La transferencia del dominio se opera como consecuencia de que el vendedor debe dar al comprador la posesin, hacindole la tradicin de la cosa vendida. La
102
adquisicin del dominio se producir consecuencialmente, a condicin de que el vendedor sea dueo. En suma, el alcance de la principal obligacin del vendedor estar dado por la calidad jurdica que ste detente: si es poseedor o mero tenedor de la cosa vendida, su obligacin consiste en dejar al comprador como poseedor de la cosa, y en caso alguno el comprador podr reclamar un incumplimiento por no haberse hecho propietario; en cambio, si el vendedor efectivamente es el dueo de la cosa vendida, ste adems debe transferir el dominio. As se entiende que el art. 1826 afirme que la obligacin del vendedor consiste en hacer la tradicin o entrega. 2. FORMA EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA DE LA COSA VENDIDA.
La entrega de la cosa vendida se efecta de acuerdo con las disposiciones que rigen la tradicin. As lo dispone el art. 1824, inc. 2: La tradicin se sujetar a las reglas dadas en el ttulo VI del Libro II". Por lo tanto, ser menester distinguir lo vendido es un bien mueble o inmueble. a) La tradicin de los bienes muebles se verifica significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio y figurando la transferencia de alguna de las maneras que seala el art. 684. La tradicin de los bienes muebles por anticipacin, como las maderas y los frutos de los rboles, se verifica en el momento de la separacin del inmueble. b) La tradicin de los bienes races, en general, se efecta por la inscripcin del contrato de compraventa en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Races. Esta regla encuentra una excepcin en la tradicin del derecho de servidumbre, pues ella se verifica por escritura pblica en que el tradente exprese constituirlo y el adquirente aceptarlo (art. 698). Sin embargo, la servidumbre de alcantarillado en predios urbanos debe inscribirse (Ley N 6.977). En cuanto a la entrega de bienes races, se plante el siguiente problema: cumple el vendedor su obligacin de entregar un inmueble haciendo la tradicin o entrega legal de la cosa, o es necesario, adems, que se haga entrega material del mismo? En otras palabras: basta con la inscripcin del ttulo en el Registro del
103
Conservador, o es necesario que el vendedor haga entrega material del predio al comprador? Analizando los preceptos legales que rigen esta materia, no hay duda que el vendedor est obligado a hacer ambas cosas o entregas, esto es, tanto la entrega legal que hace por medio de la inscripcin, como la entrega material de la cosa vendida. Si el vendedor slo se limita a la entrega legal y no hace la material, no ha cumplido cabalmente con su obligacin de entrega. En efecto, en diversos fallos de las Cortes de Apelaciones de Concepcin (octubre de 1885, agosto de 1905, septiembre de 1919), de Santiago (septiembre de 1912) y de la Corte Suprema (mayo de 1921, marzo de 1929, diciembre de 1946, julio de 1951 y noviembre de 1976), se deja asentada la siguiente doctrina: la obligacin de entregar del vendedor debe entenderse en un sentido amplio de entrega legal y material. Comprende ambos actos y slo puede entenderse satisfecha cuando, tratndose de bienes races, se verifica la inscripcin de la escritura pblica del contrato y cuando el comprador entra en posesin material del inmueble vendido. Sin la transferencia real de la cosa vendida el comprador no podra gozar y disponer libremente de ella. En el fallo de noviembre de 1976, se menciona el art. 1826 como fundamento de la obligacin de entregar legal y materialmente. Si falta una de esas entregas, hyase o no realizado la otra, el comprador tiene derecho para pedir el cumplimiento del contrato o la resolucin del mismo, y en cualquiera de los dos casos con la correspondiente indemnizacin de perjuicios. Por lo tanto, el comprador tiene derecho a demandar ejecutivamente al vendedor para que le entregue materialmente el inmueble vendido. La jurisprudencia tambin ha dejado en claro que la entrega ha de ser completa. As, en una sentencia de enero de 1920, de la Corte Suprema, se admite la posibilidad de pedir la resolucin de una compraventa que tena por objeto dos departamentos, si el comprador slo obtiene la inscripcin de uno de ellos, sin que pueda alegarse en contrario, ya que los arts. 1489 y 1824 no establecen distincin entre la inobservancia total o parcial del contrato; son aplicables en ambos casos. Por su parte, en un fallo de la Corte Suprema de marzo de 1929, se subraya que sobre el vendedor pesa la obligacin de entregar o transferir al comprador todos sus derechos en la cosa vendida, y esa entrega debe ser completa, tanto en la extensin del derecho transferido como en los accesorios de la cosa entregada, salvo estipulacin en contrario.
104
En definitiva, la doctrina y la jurisprudencia mayoritaria concluyen que ha de efectuarse entrega legal y material, atendiendo a diversas razones: (i) La obligacin de cumplir los contratos de buena fe, que impone el art. 1546, y dentro de la buena fe con que debe cumplirse el contrato de compraventa, se comprende que lo que el comprador desea es la posesin material de la cosa. (ii) El vendedor se obliga a entregar la cosa, y entregar, en su sentido natural y obvio, significa poner la cosa vendida a disposicin del comprador, lo que no puede hacerse de otra manera que por la entrega material de la cosa. (iii) El vendedor debe amparar al comprador en la posesin de la cosa, es decir, en el hecho de encontrarse gozando de la cosa vendida como seor y dueo, y para que pueda ampararlo, es menester que previamente lo haya puesto en posesin de la cosa. (iv) Por ltimo, el Cdigo habla expresamente de la entrega real de la cosa, al tratar de los plazos en que prescribe la accin de saneamiento por vicios redhibitorios: seala que el plazo se contar desde la entrega real de la cosa (art. 1866). En sntesis, si el vendedor no cumple copulativamente con la entrega legal y material de la cosa, el comprador podr solicitar la resolucin del contrato, de conformidad al art. 1489 y al artculo 1826, inciso 2. Se desprende de lo anterior la importancia que tiene, al estudiar los ttulos de un inmueble, el verificar que en la ltima compraventa, en cuya virtud se practic la inscripcin vigente, aparezca con toda claridad que se efectu la entrega material del predio, a entera conformidad de la parte compradora. Si dicha declaracin no consta en la escritura, debe exigirse, a lo menos, una declaracin jurada ante Notario, suscrita por el comprador y actual poseedor inscrito. De lo contrario, estaremos ante una condicin resolutoria que puede destruir el contrato (arts. 1489 y 1491).
105
3. 3.1
POCA EN QUE DEBE EFECTUARSE LA ENTREGA. Aspectos generales.
La entrega de la cosa vendida debe efectuarse en la poca estipulada; a falta de estipulacin, la entrega es exigible inmediatamente de celebrado el contrato. As, el art. 1826, inc. 1, establece: El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despus del contrato, o a la poca prefijada en l. La poca de la entrega que no es el resultado de una expresa estipulacin, puede resultar de las circunstancias del contrato. As, en la venta de un producto agrcola en verde, la entrega no podr verificarse antes de la cosecha. El plazo para la entrega, en este caso, es tcito. Si el vendedor no entrega la cosa vendida en el tiempo convenido o de no haber estipulacin inmediatamente de celebrado el contrato, el comprador puede pedir la resolucin o el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de perjuicios (art. 1826, 2, que repite la regla general del art. 1489). Pero para que el comprador pueda ejercer este derecho alternativo, se ha indicado que es necesario que haya pagado el precio, o que est llano a pagarlo o que haya estipulado pagar a plazo (arts. 1826, 3 y 1552). 3.2 Derecho de retencin del vendedor.
Sin perjuicio de lo anterior, el vendedor tiene derecho a retener la cosa vendida en ciertas circunstancias; no est obligado, entonces, a entregar la cosa y carece el comprador del derecho de reclamarla: a) En primer trmino, no est obligado el vendedor a entregar la cosa cuando el comprador no ha pagado o no est dispuesto a pagar el precio. El art. 1826, inc. 3, en efecto, dispone: Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o est pronto a pagar el precio ntegro o ha estipulado pagar a plazo. Para que el vendedor goce de este derecho legal de retencin es menester: (i) Que la cosa no haya sido entregada. Para que sea posible al vendedor retener la cosa es obviamente indispensable que la tenga an en su poder;
106
(ii) Que el comprador no haya pagado el precio. Como el derecho de retencin es una garanta para el vendedor, encaminada a asegurar el pago del precio, no se justifica que el vendedor resista la entrega, si ste ha sido cancelado. Sin embargo, aunque el comprador no haya pagado el precio, no puede el vendedor retener la cosa vendida si aqul est "pronto" a pagarlo. El pago que el comprador ha hecho o est pronto a verificar debe ser ntegro para que pueda reclamar la entrega de la cosa. Si no ha pagado o est llano a pagar el precio en su totalidad, podr el vendedor retener la cosa vendida. (iii) Que no se haya fijado plazo para el pago. Si se convino un plazo para el pago del precio, las partes han postergado voluntariamente el cumplimiento de la obligacin del comprador; la falta de pago no autoriza al vendedor para retener la cosa. b) Pero aunque se haya convenido un plazo para el pago del precio, puede el vendedor retener la cosa cuando se vea en peligro de perderlo como consecuencia de una disminucin considerable de la fortuna del comprador. El art. 1826, inc. 4, expresa: Pero si despus del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podr exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio sino pagando, o asegurando el pago. Como la facultad de retener el precio tiende a asegurar el pago, cesa esta facultad del vendedor cuando el comprador lo cauciona de alguna manera eficaz. 3.3 Venta de una misma cosa a dos o ms personas, no vinculadas.
Tiene importancia determinar el momento en que se ha hecho la entrega de la cosa, sobre todo cuando se ha vendido a dos o ms personas, situacin que contempla el art. 1817. A este respecto, hay que distinguir tres casos: a) Si se ha vendido la cosa a dos o ms personas, pero se ha entregado solamente a una, ser sta preferida;
107
b) Si se ha entregado a dos o ms, aqul a quien se ha entregado primero, tendr derecho a quedarse con la cosa (por ejemplo, si hubiere operado tradicin ficta en favor del primer comprador, por constituto posesorio, pues en tal caso se preferir a ste, ya que fue reconocido como poseedor por el vendedor); c) Si no se ha entregado a ninguno, podr reclamarla el primero que la compr. 4. LUGAR DE LA ENTREGA.
A falta de disposiciones especiales, rigen para determinar el lugar de la entrega las reglas generales de los arts. 1587, 1588 y 1589, conforme a las cuales: a) La entrega, en primer trmino, debe hacerse en el lugar convenido.
b) En defecto de estipulacin y si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto, la entrega se har en el lugar en que se encontraba al tiempo del contrato; si se trata de cosas genricas, deben entregarse en el domicilio del deudor al tiempo de la venta, salvo que las partes dispongan, de comn acuerdo, otra cosa. 5. GASTOS DE LA ENTREGA.
Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del vendedor (lo que guarda armona con el art. 1806, que dispone que los gastos de la compraventa sern de cargo del vendedor, salvo pacto en contrario), y los gastos que demande el traslado de la cosa al lugar en que definitivamente debe quedar, son de cargo del comprador, de acuerdo con el art. 1825. Aplicando los principios anteriores, un fallo de marzo de 1885 de la Corte de Santiago precisa que si no hay estipulacin en contrario, los gastos de la escritura del contrato, son de cargo del vendedor. 6. QU COMPRENDE LA ENTREGA.
Dispone el art. 1828 que ha de entregarse lo que reza el contrato. Es decir, la cosa misma que es objeto de la compraventa, y si se trata de un inmueble, deber entregarse con todos sus accesorios, que segn el art. 570 y siguientes, se reputan inmuebles por destinacin. Agrega el art. 1830 que se comprenden en la venta de un predio todos sus accesorios. Los preceptos anteriores guardan armona con el
108
principio general consagrado en las normas del pago artculo 1568-, en virtud del cual, El pago efectivo es la prestacin de lo que se debe. En una sentencia de noviembre de 1937, la Corte Suprema previene que el art. 1828 no confiere accin para exigir del vendedor la devolucin de parte del precio como equivalente de una parte no entregada de la cosa vendida. Lo que podra proceder, segn deja en claro un fallo de la Corte de Valparaso de abril de 1928, es la resolucin del contrato, ante el no cumplimiento de lo pactado, como en el caso de la no entrega de la cosa vendida en la forma y condiciones estipuladas. Puede prestarse a dificultades determinar qu es lo que reza el contrato. Como indica un fallo de la Corte Suprema de marzo de 1917, la determinacin de lo que reza el contrato est comprendida en la interpretacin del mismo. En la misma direccin, en la sentencia de noviembre de 1937 del mximo tribunal, se enfatiza que la determinacin de lo pactado en un contrato importa la fijacin de un hecho, para cuyo establecimiento es menester recurrir a la intencin de los contratantes, que es el elemento esencial e inseparable de l, y que no cae bajo el control del tribunal de casacin. 7. FRUTOS DE LA COSA VENDIDA.
La cosa vendida debe ser entregada al comprador con aquellos frutos que segn la ley, le pertenecen. Decide el art. 1816 cules son los frutos que pertenecen a uno u otro contratante: Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos, tanto naturales como civiles que despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condicin; pues en estos casos no pertenecern los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condicin. Todo lo dicho en este artculo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes". Por lo tanto: a) Pertenecen al comprador, pues, los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato, esto es, los que se encontraren an adheridos a la cosa fructuaria (art. 645).
109
No debe el comprador ninguna indemnizacin al vendedor por los gastos hechos para producirlos: tales gastos se han tenido ciertamente en cuenta para la fijacin del precio. Concordante con esta regla y para evitar posibles dificultades, el art. 1829 expresa: La venta de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por s solo. b) Igualmente pertenecen al comprador los frutos tanto naturales como civiles, que la cosa vendida produzca despus de celebrado el contrato. El art. 1816 modifica, en verdad, las reglas de los arts. 646 y 648, que disponen que los frutos naturales y civiles de una cosa pertenecen a su dueo. El comprador no hace suyos los frutos desde que, en virtud de la tradicin, se convierte en propietario, sino desde la celebracin del contrato. La regla del art. 1816 tiene tres excepciones. (i) cuando las partes han sealado un plazo para la entrega porque los frutos pertenecen al vendedor, en tal caso, hasta el vencimiento del plazo. (ii) cuando la cosa debe entregarse cumplida una condicin, porque los frutos pertenecern igualmente al vendedor hasta que la condicin prevista se cumpla, y (iii) cuando las partes han estipulado clusulas especiales, en cuyo caso los frutos pertenecern al comprador o vendedor, segn las normas contractuales. 8. ACCESORIOS DE LA COSA VENDIDA.
No establece el Cdigo una disposicin de carcter general que disponga que la cosa vendida debe entregarse con sus accesorios (el Cdigo Civil francs en cambio dispone en su art. 1615: "La obligacin de entregar la cosa comprende sus accesorios y todo lo que ha estado destinado a su uso perpetuo"). Solamente el art. 1830 dispone: En la venta de una finca se comprenden naturalmente todos los accesorios, que segn los arts. 570 y siguientes se reputan inmuebles. Pero la regla es igualmente aplicable a la venta de cosas muebles.
110
9. 9.1
RIESGO DE LA COSA VENDIDA. Regla general: el riesgo es de cargo del comprador.
En virtud de la obligacin de entrega, el vendedor no slo debe poner la cosa a disposicin del comprador, sino que si se trata de una especie o cuerpo cierto, debe adems conservarla hasta la entrega y emplear en su custodia el debido cuidado: rigen las reglas generales contenidas en los arts. 1548 y 1549. Como la compraventa es un contrato que reporta beneficios a las dos partes, el vendedor responde hasta de la culpa leve, de acuerdo al art. 1547, de manera que debe emplear en el cuidado de la cosa la diligencia de un buen padre de familia, o sea, aquella diligencia o cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios; y es por lo tanto, responsable de los deterioros o de la prdida de la cosa en el tiempo que media entre la celebracin del contrato y la entrega, producidos por un hecho o culpa suya. En todo caso, debe recordarse que de acuerdo con la regla general del art. 1550, el riesgo de la especie o cuerpo cierto cuya entrega se debe es de cargo del acreedor. El art. 1820 aplica esta norma al contrato de compraventa y pone los riesgos a cargo del comprador, disponiendo que la prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa. Por consiguiente, la prdida de la especie vendida proveniente de un caso fortuito, extingue la obligacin del vendedor de entregarla; pero el comprador, en cambio, deber pagar el precio. Si la cosa se ha deteriorado o perecido parcialmente, debe el comprador soportar igualmente el deterioro porque habr de recibirla en el estado en que se encuentre. Como justa compensacin, pertenecen al comprador, sin costo alguno, las mejoras de la cosa y, como se dijo, sus frutos. La regla es aplicable a la venta de cosas genricas que se hace en bloque o que deben ser pesadas, contadas o medidas para determinar el precio total.
111
9.2
Excepciones a la regla general: riesgo de cargo del vendedor.
La regla anterior tiene ciertas excepciones, derivadas del art. 1550 y de las disposiciones especiales de la compraventa, conforme a las cuales el riesgo ser de cargo del vendedor, cuestin que tendr lugar en los casos que a continuacin se indican. (i) Cuando las partes expresamente han pactado que ser de cargo del vendedor la prdida o deterioro que sobrevenga an por caso fortuito; (ii) Cuando la venta est subordinada a una condicin suspensiva, la prdida fortuita de la cosa debe soportarla el vendedor, cuando sta sobreviene pendiente la condicin (art. 1820 en relacin a la regla del art. 1486). Junto con extinguirse la obligacin del vendedor de entregar la cosa, se extingue la del comprador de pagar el precio. Soporta el vendedor el riesgo porque sufre la prdida de la cosa, sin recibir ninguna compensacin. La prdida fortuita parcial o deterioro pertenece al comprador porque debe recibir la cosa en el estado de deterioro en que se encuentre, sin derecho a que se le rebaje el precio. La disposicin advierte que es menester que la condicin se cumpla. Si falla la condicin, no hay ni ha habido contrato y la prdida o deterioro pertenecern al dueo de la cosa, el frustrado vendedor. (iii) En la venta al peso, cuenta o medida en que las operaciones de pesar, contar o medir tienen por objeto determinar la cosa vendida, la prdida, deterioro o mejoras pertenecen al comprador solamente desde el momento en que se realizan tales operaciones. (iv) En la venta al gusto, los riesgos son del comprador desde que manifiesta que la cosa le agrada. Antes, son de cargo del vendedor. (v) Cuando la cosa se destruye durante la mora del vendedor; y
(vi) Cuando el vendedor se oblig, por contratos distintos y no vinculados, a entregar a dos o ms personas una misma cosa.
112
9.3
Venta de cosas genricas.
Si la venta es de gnero, se siguen las reglas generales, segn las cuales la prdida del gnero es para el deudor, en nuestro caso, para el vendedor. Obligado a la entrega, subsistir su obligacin, porque el gnero no perece. 10. 10.1 LA ENTREGA DE LOS PREDIOS RSTICOS. mbito de aplicacin de estas reglas especiales.
La regla de que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, recibe especial aplicacin en la venta de bienes races, y como esta reviste en concepto de la ley mayor importancia, ha reglamentando en los arts. 1831 a 1836 los efectos que se producen cuando el vendedor no entrega al comprador la extensin de terreno sealada en el contrato. Las reglas que se establecen en estos artculos son distintas, segn que el predio se venda con relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto. Las disposiciones de los artculos mencionados se aplican a los predios rsticos y no a los urbanos. En efecto, la historia fidedigna del establecimiento de la ley comprueba lo anterior: en los proyectos del Cdigo, el art. 1831 se refera a la venta de fincas, expresin genrica que abarca tanto a los predios rsticos como urbanos. En la revisin, se sustituy la palabra finca por la expresin predios rsticos, lo que pone en evidencia la intencin de limitar a estos ltimos el alcance de sus disposiciones. Nuestra jurisprudencia tambin lo ha entendido as. Cabe precisar que atendiendo al sentido natural y obvio de las palabras, predio rstico es el que se destina a la produccin de frutos naturales, o sea, el destinado al cultivo y aprovechamiento agrcola, y predio urbano es el destinado a casahabitacin, almacenes, oficinas u otros objetos anlogos. Lo que caracteriza a una y otra clase de predios no es su ubicacin, sino su destino: si el predio est destinado a cultivos agrcolas, es rstico, aunque est situado dentro del radio urbano de una ciudad. En nuestro ordenamiento jurdico existen una serie de normas legales que, para determinados efectos, han definido, aunque de modo no uniforme, los conceptos inmueble rstico e inmueble urbano (vgr. Ley 16.640, DL 3.516, Ley 18.101, DL nmero 993).
113
10.2
Regla general acerca de la forma en que puede venderse un predio rstico.
Segn el art. 1831, un predio rstico puede venderse con relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto. Esto significa que la venta puede verificarse tomando en consideracin la cabida del predio o desentendindose de ella. La regla general es que los predios rsticos se estiman vendidos como especie o cuerpo cierto y no en relacin a su cabida, porque el art. 1831, despus de determinar los diversos casos en que la venta se entiende hecha con relacin a la cabida, dice en su inciso final que en todos los dems casos se entender que el predio se vende como una especie o cuerpo cierto. De lo anterior se desprende que cada vez que se vende un predio rstico sin hacer ninguna de las enunciaciones que segn el art. 1831 indican que el predio se vende en relacin a su cabida, habra que entender que se ha vendido como un cuerpo cierto. Este ser un hecho que en cada caso determinar el juez, en atencin a las circunstancias del contrato, porque se trata de una cuestin que depende exclusivamente de la voluntad de las partes, lo que no obsta para dar la regla general anteriormente expuesta. 10.3 Cundo se entiende que la venta es en relacin a la cabida.
Se comprende que si se vende un predio con relacin a su cabida o superficie, pueden surgir dificultades con motivo de que la cabida real sea mayor o menor que la expresada en el contrato y que tales dificultades no pueden plantearse si la venta se hace sin tomar en cuenta la superficie o cabida del predio. Importa precisar, por lo tanto, cundo se entiende vendido un predio con relacin a la cabida y cundo como especie o cuerpo cierto. Por cabida, se entiende la superficie del inmueble, normalmente expresada en hectreas1 o en metros cuadrados, segn se trata de predios rsticos o urbanos. As, por ejemplo, se vende por cabida, cuando se estipula que se paga $ 1.000.000.por hectrea o 10 Unidades de Fomento por metro cuadrado, siendo entonces determinante la superficie del fundo o lote. Cabe precisar que aun cuando el inciso 2 del art. 1831 seala que la venta se hace en relacin a la cabida siempre que sta se exprese de cualquier modo en el contrato, esta aseveracin no es tan exacta, pues no basta hacer referencia a la cabida para que la venta se entienda hecha en tal forma; en efecto, del estudio del art. 1831 se desprende que la venta se hace con relacin a la cabida cuando sta ha sido determinada en el contrato, cuando adems ha sido un elemento determinante en la celebracin del contrato y cuando
114
el precio se ha fijado en relacin a dicha cabida. En cambio, cuando en el contrato se ha sealado la cabida solamente por va informativa, cuando no se ha contratado en atencin a ella, sino tomando como elementos determinantes -entre otros- la ubicacin del predio, su destinacin, su cabida, etc., la venta se entender hecha como cuerpo cierto. En sntesis, se entender la venta en relacin a la cabida cuando concurran los siguientes requisitos copulativos: (i) Que la cabida se exprese en el contrato; (ii) Que el precio se fije en relacin a ella; y (iii) Que las partes no renuncien a las acciones previstas en el evento que la cabida real sea menor o mayor a lo indicado en el contrato. El art. 1831, inc. 3, expresa: Es indiferente que se fije directamente un precio total, o que ste se deduzca de la cabida o nmero de medidas que se expresa, y del precio de cada medida. Y en el inc. 4 aade: Es asimismo indiferente que se exprese una cabida total o las cabidas de las varias porciones de diferentes calidades y precios que contenga el predio, con tal que de estos datos resulte el precio total y la cabida total. Por su parte, se entender venta como cuerpo cierto: (i) Si la cabida no se expresa en el contrato; o (ii) Si las partes mencionan la cabida como un antecedente ms, puramente ilustrativo, y entre otros que consideran; o (iii) Si las partes renuncian a las acciones previstas en el evento que la cabida real sea menor o mayor a lo indicado en el contrato. 10.4 Situaciones que pueden presentarse en la venta en relacin a la cabida.
En la venta hecha con relacin a la cabida podr plantearse una de estas dos cuestiones: que la cabida real del predio sea mayor o menor que la cabida declarada en el contrato. a) La primera situacin es que la cabida real sea mayor que la cabida declarada en el contrato. La cabida real puede ser poco o mucho mayor, y naturalmente las consecuencias sern diferentes. El legislador ha debido sealar una pauta exacta. Considera que la cabida real es mucho mayor cuando el precio del sobrante excede de la dcima parte del precio de la verdadera cabida.
115
a.1) La cabida es poco mayor cuando el precio que corresponde a la cabida sobrante no excede a la dcima parte del precio de la cabida real. El art. 1832 establece que en este caso, el nico efecto es que el comprador est obligado a aumentar proporcionalmente el precio para pagar el exceso. Ejemplo: se vende un predio de 100 hectreas con relacin a su cabida, fijndose la suma de $ 100.000.- por hectrea, y el vendedor entrega 102 hectreas; el comprador deber completar el precio, porque el precio de la cabida que sobra -$ 200.000.-, no excede a la dcima parte del precio que corresponde a la cabida real, esto es, $ 1.020.000.- Dicho en otras palabras, el precio adicional a pagar por el comprador, no supera el 10% del precio real. a.2) La cabida es mucho mayor cuando el precio que debe pagarse por la cabida sobrante excede en ms de una dcima parte el precio de la cabida real. El art. 1832 establece que en este caso, podr el comprador aumentar proporcionalmente el precio o desistirse del contrato, a su arbitrio; y si opta por la ltima alternativa, vale decir por pedir la resolucin del contrato, tendr derecho a indemnizacin de perjuicios. Ejemplo: el vendedor entrega 120 hectreas, y el precio de la cabida que sobra es de $ 2.000.000.-, monto que excede a la dcima parte del precio que corresponde a la cabida real, es decir, $ 1.200.000.b) La segunda situacin que contempla el art. 1832, en su inciso 2, es aquella en que la cabida real es menor que la cabida declarada. Tambin hay que distinguir si la cabida real es poco o mucho menor. Considera el legislador que la cabida real es mucho menor cuando el precio de la cabida que falta excede de la dcima parte del precio de la cabida declarada. b.1) La cabida es poco menor cuando el precio de la cabida que falta no alcanza a la dcima parte del precio de la cabida completa. El art. 1832 establece que en este caso el vendedor est obligado a completar la cabida y si esto no fuere posible, o si el comprador no lo exigiere, se rebajar proporcionalmente el precio a fin de que el comprador pague lo que efectivamente ha recibido. Ejemplo: si se vende un predio de 100 hectreas, con relacin a su cabida, y el precio es de $ 1.000.000.- por hectrea, y el vendedor entrega solamente 98 hectreas, estamos en presencia del caso previsto, porque el precio de la cabida que
116
falta, $ 2.000.000.-, es inferior a la dcima parte de la cabida declarada o completa, es decir, $ 10.000.000.b.2) La cabida es mucho menor cuando el precio de la cabida que falta alcanza a ms de la dcima parte del precio de la cabida completa. El art. 1832 establece que en este caso podr el comprador aceptar la disminucin del precio o desistirse del contrato y pedir la correspondiente indemnizacin de perjuicios. Ejemplo: si en el caso anterior, el vendedor ha entregado solamente 80 hectreas, en circunstancias de que la dcima parte del precio de la cabida completa o declarada es $ 10.000.000.-, y el precio de la cabida que falta es de $ 20.000.000.-, el comprador tendr el derecho alternativo indicado. 10.5 Venta del predio como especie o cuerpo cierto.
La compraventa de un predio rstico como cuerpo cierto no plantea ningn problema de cabida; justamente para zanjar toda dificultad al respecto los contratantes realizan la venta ad corpus. El art. 1833, inc. 1, establece esta consecuencia: no habr derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio sea cual fuere la cabida del predio. Pero aunque no pueda suscitarse cuestin por la superficie del predio, el vendedor debe entregar todo lo que se comprenda en sus deslindes. El inc. 2 del art. 1833 establece que si se vende con sealamiento de linderos, estar obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se observar lo prevenido en el inc. 2 del artculo precedente. Pese al tenor de la norma recin citada, en nuestro medio no se concibe una venta sin sealamiento de linderos. Tal venta no podra inscribirse porque el art. 78 del Reglamento del Conservador dispone que en la inscripcin se mencione el nombre y linderos del fundo y el art. 82 aade que la falta absoluta en los ttulos de alguna de las designaciones legales slo podr llenarse por medio de escritura pblica. Por lo tanto, ser menester averiguar si la parte que falta dentro de los linderos excede o no de la dcima parte de lo que en ellos se comprende. Si no excede, el comprador podr reclamarla o pedir una rebaja del precio; si excediere, podr
117
pedir la rebaja proporcional del precio o desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios. 10.6 Aplicacin de los arts. 1832 y 1833 a cualquier conjunto de mercaderas.
El art. 1835 dispone que las reglas de los arts. 1832 y 1833 se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas. As, por ejemplo, si se vende un rebao de 100 animales, a razn de $ 20.000 cada uno y faltan algunos, el comprador podr pedir que se le entreguen los que faltan, que se rebaje el precio o desistir del contrato, segn los varios casos. 10.7 Prescripcin de las acciones.
Dispone el art. 1834 que las acciones que se originan en los arts. 1832 y 1833, prescribirn en el plazo de un ao, contado desde la entrega. Se trata de una prescripcin de corto plazo. Cabe destacar que el plazo se cuente desde la entrega del predio, lo que resulta lgico, pues slo desde que ella se realiza puede el comprador cerciorarse de si el predio tiene o no la cabida que le corresponde. Cuatro son las acciones que prescriben en el plazo sealado: (i) La del vendedor, para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es mayor que la declarada (salvo que la cabida real sea de tal magnitud, que el comprador pueda desistirse del contrato); (ii) La del comprador, para pedir la rebaja del precio cuando la cabida real es menor que la cabida declarada (salvo que lo que falte sea de tal magnitud, que el comprador prefiera desistirse del contrato); (iii) La del comprador, para exigir la entrega de la cabida que falta cuando la cabida real es menor que la cabida declarada (salvo que lo que falte sea de tal magnitud, que el comprador prefiera desistirse del contrato); (iv) La del comprador, para desistirse del contrato, en los casos indicados.
Sin perjuicio de lo anterior, el art. 1836 establece que las mencionadas acciones no impiden a las partes entablar la accin rescisoria por lesin enorme, lo que tiene
118
lugar cuando existe desproporcin grave en la equivalencia de las prestaciones, tratndose de bienes races. 11. CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE ENTREGA DE LA COSA VENDIDA.
El incumplimiento de la obligacin del vendedor de entregar la cosa produce las consecuencias que prev la regla general del art. 1489: el derecho alternativo para el comprador de pedir el cumplimiento o la resolucin del contrato, con indemnizacin de perjuicios. El art. 1826, inc. 2, reproduce esta regla general: Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de l, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios segn las reglas generales. Seala la disposicin las condiciones en que el comprador puede optar por el ejercicio de estos derechos: a) Es preciso que el vendedor retarde la entrega por su hecho o culpa o, ms exactamente, que se encuentre en mora de cumplir. b) Es menester, adems, que el comprador haya pagado o est pronto a pagar el precio o haya estipulado pagarlo a plazo.
ii. Obligacin de saneamiento de la cosa vendida

1. ASPECTOS GENERALES SANEAMIENTO. Y FINES DE LA ACCIN DE
Se desprende del art. 1824, que la segunda obligacin que la compraventa impone al vendedor es el saneamiento de la cosa vendida. El vendedor no cumple su obligacin con la sola entrega de la cosa al comprador, sino que es necesario adems que la entregue en condiciones tales, que el comprador pueda gozar de ella tranquila y pacficamente, a fin de que pueda obtener la utilidad que se propuso al celebrar el contrato.
119
Puede suceder que despus de entregada la cosa, no le sea posible al comprador usar y gozar de la misma tranquila y pacficamente, sea porque hay personas que tienen derechos sobre la cosa vendida anteriores al contrato de compraventa y que de ejercerse importaran en la prctica un menoscabo o despojo para el comprador; sea porque la cosa vendida adolezca de vicios o defectos que la hagan inepta para obtener de ella la utilidad que el comprador se propona. En cualquiera de estas circunstancias, el vendedor no habr cumplido su obligacin, porque esta, como hemos dicho, no es solamente la de entregar, sino tambin la de proporcionar al comprador la posesin tranquila y pacfica de la cosa. La ley viene entonces en auxilio del comprador, y le da accin para obligar al vendedor a que le proporcione el goce tranquilo y pacfico de la cosa vendida o si esto no fuere posible, para que le indemnice los perjuicios. La accin de saneamiento busca precisamente sanear una cosa de los gravmenes o defectos de que adolece. La accin entonces, comprende dos objetos, sealados en el art. 1837: (i) Amparar al comprador en el goce y posesin pacfica de la cosa vendida; (ii) Reparar los defectos o vicios ocultos de que adolezca la cosa vendida, denominados redhibitorios. La accin de saneamiento viene a ser entonces el arma que la ley pone en manos del comprador para que se defienda ante los hechos descritos, que le turban en su posesin tranquila y til. Fluye de lo anterior que la obligacin de saneamiento no se hace exigible inmediatamente de celebrado el contrato de compraventa, como ocurre con la obligacin de entregar, sino que es exigible cuando se produce un hecho que la haga necesaria. De ah que no se conciba una compraventa sin obligacin de entregar la cosa, pero perfectamente puede concebirse una compraventa sin la obligacin de saneamiento. Mientras no se produzcan alguno de los hechos indicados, la obligacin de sanear se mantiene en estado latente. Por ello se dice que la accin de saneamiento es una accin defensiva y los hechos que autorizan su ejercicio son los derechos que pretenden terceros sobre la cosa por causas anteriores al contrato, y los vicios o defectos ocultos de la cosa. Como precisa un fallo de la Corte Suprema de mayo de
120
1955, la palabra sanear ha de interpretarse en un sentido jurdico, como la de amparar al adquirente de la cosa en contra de toda perturbacin de la posesin pacfica de ella, ya sea por hechos que en s mismos no sean viciosos, como son los que dan origen a la eviccin, ya sea por vicios o defectos inherentes a la cosa adquirida, como son aquellos que dan origen a la redhibicin. 2. CARACTERSTICAS DE LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO.
De lo expuesto, podemos concluir que la obligacin de saneamiento tiene dos caractersticas fundamentales: a) Es una obligacin de la naturaleza del contrato de compraventa: se entiende incorporada en ella sin necesidad de clusula especial, pero las partes pueden excluirla o limitar su alcance, mediante estipulacin expresa. La obligacin de entrega, en cambio, es de la esencia de la compraventa. b) La obligacin de saneamiento tiene un carcter eventual, puede o no hacerse exigible, segn acontezcan o no los hechos descritos. Cuando el comprador es turbado en su posesin por actos de un tercero que pretende derechos sobre la cosa, se produce la eviccin. Cuando se trata de defectos ocultos de la cosa, que imposibilitan al comprador para sacar provecho de ella, hay vicios redhibitorios. No se debe confundir entonces la eviccin y los vicios redhibitorios, por una parte, con la obligacin de saneamiento, por otra parte, porque hay entre ellos la diferencia que va de la causa al efecto. La eviccin o los vicios redhibitorios son la causa que autoriza al comprador para exigir al vendedor el saneamiento. 3. 3.1 SANEAMIENTO DE LA EVICCIN. Objeto de la obligacin de saneamiento de la eviccin.
La obligacin de sanear la eviccin tiene por objeto, como expresa el art. 1837, amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida. Este amparo del comprador se traduce en su defensa cada vez que sea vctima de la agresin de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su goce y turben su posesin. Si fracasa en su empresa y sobreviene la eviccin, o sea, es privado el comprador de todo o parte de la cosa comprada, est obligado el vendedor a indemnizarle.
121
Por tanto, la obligacin de saneamiento de la eviccin persigue dos fines o se desarrolla en dos etapas: (a) defender al comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa; e (b) indemnizar al comprador si la eviccin, no obstante, se produce. 3.2 Naturaleza de la obligacin de saneamiento.
La obligacin de saneamiento de la eviccin, en cuanto se traduce en defender al comprador, es una obligacin de hacer. El hecho debido consiste en asumir la defensa del comprador. En cuanto la obligacin de saneamiento se convierte en la de indemnizar al comprador evicto, es una obligacin de dar. El art. 1840 seala las consecuencias de estas caractersticas; en suma, consisten en que la obligacin, en su primer aspecto, es indivisible y divisible en el segundo. Dice el art. 1840: La accin de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente intentarse in solidum contra cualquiera de los herederos del vendedor. Pero desde que a la obligacin de amparar al comprador en la posesin, sucede la de indemnizarle en dinero, se divide la accin; y cada heredero es responsable solamente a prorrata de su cuota hereditaria. La misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa. Si son varios los deudores de la obligacin de saneamiento pluralidad que puede ser originaria o derivativa la accin del comprador para exigir que se le ampare es indivisible. No se concibe que los deudores defiendan al comprador por partes; el objeto de la obligacin no es susceptible de ejecucin parcial. Fracasada la defensa y producida la eviccin, la obligacin de indemnizar al comprador es divisible; su objeto es pagar una suma de dinero. Se divide entre los vendedores por partes iguales y, entre sus herederos, a prorrata de sus cuotas. 3.3 Requisitos para que sea exigible la obligacin de saneamiento.
Para que se haga exigible la obligacin del vendedor de amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, es menester que sea turbado en
122
dicho dominio y posesin. En otros trminos, es preciso que el comprador se vea expuesto a sufrir eviccin de la cosa. No basta, sin embargo, que el comprador sea turbado en el dominio y posesin de la cosa; es necesario que el comprador haga saber al vendedor la turbacin de que es vctima para que acuda en su defensa. En otras palabras, es menester que el vendedor sea citado de eviccin. Por lo tanto, para que el vendedor est obligado al saneamiento se requiere: (a) que el comprador se vea expuesto a sufrir eviccin de la cosa comprada, y (b) que el vendedor sea citado de eviccin. 3.4 (i) La eviccin. Concepto de eviccin.
La eviccin es el resultado de una derrota judicial sufrida por el comprador. En efecto, el art. 1838 dispone: Hay eviccin de la cosa comprada cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial. Pero el concepto que resulta de esta disposicin es incompleto. La privacin que sufra el comprador debe provenir de una causa anterior a la celebracin del contrato de compraventa. El art. 1839 expresa que el vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario. Del tenor de lo dispuesto en los arts. 1838 y 1839, puede definirse la eviccin como la privacin del todo o parte de la cosa comprada que sufre el comprador a consecuencia de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta. Eviccin viene del latn evincere, que quiere decir derrotar, despojar o vencer a otro en un litigio; y efectivamente, la eviccin es la derrota que sufre el comprador en un litigio. La eviccin no es pues un derecho o una obligacin, sino que un hecho que produce consecuencias jurdicas: da al comprador el derecho a reclamar el saneamiento e impone al vendedor la obligacin de sanear. (ii) Requisitos de la eviccin.
De lo anteriormente dicho se desprende que para que haya eviccin se requiere: (i) que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa vendida; (ii) que esta
123
privacin tenga lugar por una sentencia judicial, y (iii) que la privacin provenga de una causa anterior a la compraventa. a) Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada, a consecuencia de un derecho que reclame un tercero.
Lo que constituye esencialmente la eviccin es la privacin que experimenta el comprador de todo o parte de la cosa. La eviccin puede ser, por lo tanto, total o parcial. Cualquiera que sea la magnitud de la turbacin que sufra el comprador tiene derecho al saneamiento. La privacin es total, en el caso de que el tercero sea dueo de toda la cosa o acreedor hipotecario del bien raz; ser parcial, cuando el tercero sea comunero de la cosa, o cuando se le reconozca tener sobre ella un usufructo, censo o servidumbre. En relacin a la hiptesis de eviccin total o parcial por existir derechos sobre la cosa comprada, un fallo de la Corte de Santiago de octubre de 1911, deja en claro que debe entenderse que el comprador es privado de una parte de la cosa vendida cuando es condenado por sentencia judicial al pago de una cierta suma de dinero proveniente de unos censos que gravaban la propiedad vendida y que no fueron considerados en la compraventa, pues se le priva de la cosa en la parte correspondiente al valor a que sube la condena. Por consiguiente, procede en este caso la eviccin, sin que se necesite para su existencia que el comprador haya sido privado de todo o parte de la cosa material comprada, pues basta para este efecto que lo sea de una parte de su valor o precio que la representa. En la misma lnea, Pothier sealaba que Se da el nombre de eviccin, no slo a la sentencia que pura y simplemente condena a entregar una cosa, sino tambin a la que condena a entregar una cosa, pagar u obligarse a hacer una cosa. Por esta razn, si el comprador de una finca, en virtud de haberse interpuesto accin hipotecaria, se ve obligado al pago del crdito para evitar el abandono de la misma, que vale tanto o ms que el crdito del demandante, este comprador, en tal caso, sufre eviccin de la cosa que se le ha vendido, que no puede conservar sino a fuerza de entregar dinero; por lo que queda el vendedor obligado a responderle de esta eviccin con el reembolso de lo que pag por l. b) Que la eviccin se produzca por sentencia judicial, que desposea total o parcialmente al comprador de la cosa.
124
Puesto que la eviccin es una derrota judicial del comprador, supone un proceso y una sentencia que le desposea total o parcialmente de la cosa. Se siguen de lo dicho diversas consecuencias que importa destacar: Que no hacen exigible la obligacin de sanear, los reclamos extrajudiciales de terceros. En tales casos, el comprador no puede invocar la obligacin en contra del vendedor, sin perjuicio del derecho que le confiere el art. 1872, 2 (abstenerse de pagar el precio al vendedor, depositndolo con autorizacin de la justicia). Asimismo, tampoco hace exigible la obligacin de sanear, la entrega o abandono voluntario que haga el comprador a un tercero, de la cosa comprada, por legtimos que parezcan ser los derechos de tal tercero. Tampoco hace exigible la obligacin de sanear, las turbaciones de hecho que sufre el comprador, las que debe repeler por s mismo (el mismo principio, en el art. 1930). En otras palabras, el vendedor slo est obligado a responder por las turbaciones de derecho, cuando terceros interponen acciones judiciales en contra del comprador. En una hiptesis sin embargo, puede darse el caso de que se produzca la eviccin, sin mediar una sentencia judicial, conforme al art. 1856. El caso es aquel en que el vendedor, citado al juicio, se allana a las pretensiones del tercero. Asumiendo el vendedor la responsabilidad que le cabe por la eviccin, y aceptando el comprador igualmente el mejor derecho del tercero, restituye dicho comprador a dicho tercero la cosa. En todo caso, se requiere siempre un proceso. c) Que la privacin que sufra el comprador, tenga una causa anterior a la venta.
El art. 1839 exige, perentoriamente, que la causa de la eviccin sea anterior a la celebracin del contrato de compraventa: El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario. El art. 1843 insiste en que el comprador debe citar de eviccin al vendedor, cuando se le demanda la cosa por causa anterior a la venta.
125
Las evicciones motivadas por causas posteriores a la venta las soporta exclusivamente el comprador. El vendedor es por completo extrao a la eviccin. Las partes, sin embargo, pueden convenir otra cosa. Se comprende esta exigencia, porque de otra manera el despojo o la privacin que sufre el comprador, no puede ser imputable a culpa o hecho del vendedor. 3.5 Deberes del vendedor en caso de eviccin.
Cmo se adelant, la obligacin de sanear que pesa sobre el vendedor no slo le impone el deber de indemnizar al comprador cuando ha sido despojado de la cosa comprada, sino tambin el de ampararlo para evitar que el despojo se produzca. As, la obligacin de sanear la eviccin comprende para el vendedor dos fases, o puede descomponerse en dos obligaciones que recaen sobre objetos distintos y que deben cumplirse en oportunidades diversas. A estas dos etapas de la obligacin de sanear la eviccin alude el art. 1840. En primer trmino, debe prestar amparo al comprador para que obtenga un resultado favorable en el juicio iniciado en su contra. Y si a pesar de ello pierde el juicio, debe indemnizarle de todo el dao que sufra el comprador a consecuencia del fallo. Entonces, dentro de la obligacin general de sanear la eviccin, van comprendidas en realidad dos obligaciones especficas: a) Una obligacin de hacer, la de amparar o defender al comprador en el juicio que el tercero ha iniciado, haciendo cesar toda turbacin o embarazo; este es el objeto principal de la obligacin de sanear; esta primera obligacin, siendo de hacer es indivisible y puede intentarse, si los vendedores fueren dos o ms, contra cualquiera de ellos, o contra cualquiera de los herederos del vendedor, si ste falleciere; b) Terminada la primera etapa y resuelto el litigio en forma desfavorable para el comprador, la obligacin de hacer se transforma en una obligacin de dar, la que se traduce en una obligacin de pago de la eviccin, en indemnizar al comprador los perjuicios que ha experimentado por la prdida de la cosa. Esta obligacin es divisible y por ende cada uno de los herederos del vendedor responde solamente de su cuota, o si son varios los vendedores, cada uno responde a prorrata en el dominio que tena sobre la cosa vendida.
126
3.6 (i)
Citacin de eviccin. Concepto.
Interpuesta la demanda por el tercero en contra del comprador, nace inmediatamente para el vendedor la obligacin de amparar al comprador en la posesin y goce de la cosa, amparo que se traduce en la intervencin personal y directa del vendedor en el juicio, asumiendo el rol del demandado. A fin de que esta intervencin se efecte, el art. 1843 establece que el comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderlo. La citacin de eviccin es entonces el llamamiento que en forma legal hace el comprador a su vendedor, para que comparezca a defenderlo al juicio. La falta de citacin exonera totalmente de responsabilidad al vendedor: Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento (art. 1843, inc. 3). Por ende, La citacin de eviccin es de la mayor relevancia, pues si el comprador la omitiere, el vendedor no ser obligado al saneamiento. En efecto, si el comprador no le hace saber la existencia del juicio, no puede culprsele de que no haya defendido al comprador. La negligencia, en tal caso, es del ltimo. (ii) Procede en cualquiera clase de juicio.
La citacin de eviccin es posible en cualesquiera clase de juicios, como lo prueba la historia fidedigna del establecimiento de la ley, pues en el proyecto de CPC, la citacin de eviccin figuraba en los trmites del juicio ordinario, y la Comisin Revisora opt por colocarla entre los procedimientos especiales, dejando constancia en las actas que se procedi de esta forma, porque la citacin de eviccin no es un trmite exclusivo de los juicios ordinarios, sino de todo juicio. La jurisprudencia tambin lo ha ratificado. As, en un fallo de agosto de 1981, de la Corte de Santiago, se afirma que el vendedor est obligado a sanear la eviccin cualquiera que sea la naturaleza o el procedimiento a que se sujete el juicio en que se dicte la sentencia en que se produce.
127
(iii)
A quien puede citarse de eviccin.
El art. 1841 dispone: Aquel a quien se demanda una cosa comprada podr intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la accin de saneamiento que contra dicho tercero competera al vendedor, si ste hubiese permanecido en posesin de la cosa. Cabe preguntarse, al tenor del art. 1841, si el comprador puede citar de eviccin a cualesquiera de los antecesores de su vendedor o solamente al antecesor inmediato del ltimo. La tendencia de la jurisprudencia ha experimentado un cambio sobre el particular, al interpretar el art. 1841. Inicialmente, la Corte Suprema concluy que el art. 1841 era limitativo y que el comprador poda dirigirse solamente contra su vendedor y contra el antecesor directo e inmediato de su vendedor. As, en fallos de julio de 1921 y mayo de 1926 del mximo tribunal, se asienta la siguiente doctrina: el art. 1841 faculta al comprador para subrogarse a su vendedor, ejercitando la accin que a ste competera si hubiera permanecido en posesin de la cosa; pero este ltimo precepto fija el lmite del derecho del comprador en cuanto a que slo puede saltar a uno de sus antecesores en el dominio de la cosa para la citacin de eviccin. En consecuencia, el ltimo comprador y actual poseedor de la cosa no puede citar de eviccin a un vendedor que es, con relacin a l, el cuarto antecesor en el dominio y posesin de la cosa que se quiere sanear. Del mismo modo, el comprador no puede citar de eviccin a uno de los anteriores vendedores si median entre ambos dos vendedores que no han sido citados. Somarriva, discrepando de esta doctrina, expone que al art. 1841 no puede atribursele carcter limitativo, sin contar con que el comprador de una cosa adquiere todos los derechos que tenan sus antecesores, y entre estos derechos est la accin de saneamiento de cada comprador contra su vendedor; luego, el ltimo comprador rene estas acciones y puede ejercitarlas contra cualquiera de sus antecesores. La doctrina de Somarriva fue recogindose en los tribunales, modificndose la tendencia inicial de la jurisprudencia; en fallos de septiembre de 1933, diciembre de 1944 y agosto de 1949, todos de la Corte Suprema, se sostiene tambin que el art. 1841 reconoce el principio de que el comprador puede citar de eviccin a una
128
persona distinta del vendedor directo, y no tiene el alcance de limitar o restringir este principio al caso que considera como el de ms ordinaria ocurrencia, ni menos el de consagrar una prohibicin relativamente a la citacin de eviccin de los vendedores anteriores a aquellos a que se refiere expresamente. El art. 1841, aunque emplee el singular al decir que el comprador puede intentar la accin de saneamiento contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, no hizo la limitacin a una sola persona, o sea, al vendedor de su vendedor, cuando la causa de la eviccin o del peligro de la eviccin puede ser ocasionado por un vendedor anterior, como sucede en la venta de cosa parcialmente ajena realizada por el vendedor del vendedor. Innecesario sera que cada comprador fuera citando de eviccin a su vendedor en una serie sucesiva de contratos y este derecho no se le puede negar a cada uno de los compradores, ya que van adquiriendo todos los derechos de su vendedor y, entre ellos, el de citar de eviccin a su respectivo comprador, subrogndose cada uno de stos en los derechos de su vendedor en cada contrato de la serie. El comprador puede oponer la excepcin de saneamiento no slo a su vendedor o al vendedor de quien ste hubo la cosa, sino a cualquiera de los vendedores anteriores hasta el que aparezca como responsable de la eviccin. (iv) Forma y oportunidad de la citacin de eviccin.
El art. 1843, inc. 2, prescribe que la citacin de eviccin se har en el trmino sealado por el Cdigo de Enjuiciamiento. El Cdigo de Procedimiento Civil, en efecto, reglamenta la citacin de eviccin en el ttulo V del Libro III en los siguientes trminos: a) La citacin debe solicitarse por el comprador y para que el juez la ordene debern acompaarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud (art. 584, inc. 2, del C.P.C.). b) La citacin debe hacerse antes de la contestacin de la demanda (art. 584, inc. 1, del C.P.C.). c) Decretada la citacin, el juicio se paraliza por el plazo de diez das, si el citado reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el juicio; si reside en otro territorio jurisdiccional o fuera del territorio nacional, el plazo de diez das se aumenta como el trmino de emplazamiento para contestar demandas (art. 585 del C.P.C.).
129
d) Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citacin, podr pedir el demandante que se declare caducado el derecho de aqul para exigirla, o que se le autorice para llevarla a efecto, a costa del demandado (art. 585, inc. 2, del C.P.C.). e) Practicada la citacin, las personas citadas de eviccin dispondrn del trmino de emplazamiento que corresponda para comparecer al juicio, suspendindose entre tanto el procedimiento (art. 586 del C.P.C.). (v) Efectos de la citacin de de eviccin.
El vendedor citado de eviccin debe defender al comprador y apersonarse al juicio con tal objeto; violar su obligacin si no comparece. Una vez citado el vendedor, puede presentarse una de las siguientes dos situaciones: (a) el vendedor no comparece, o bien (b) el vendedor se apersona en el juicio. Para efectos de anlisis, resulta conveniente analizar los efectos de la eviccin durante el juicio y una vez dictada la sentencia. a) Durante el juicio. a.1) El vendedor no comparece al juicio.
Si el vendedor no comparece, vencido el trmino de emplazamiento de que dispone para comparecer, continuar sin ms trmite el procedimiento (art. 587 del C.P.C.). Su falta de comparecencia acarrea como lgica sancin la responsabilidad del vendedor por la eviccin que se produzca. El art. 1843 prescribe que si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, ser responsable de la eviccin. Pero esta regla tiene una justa excepcin. El comprador debe hacer lo que est de su parte para impedir la eviccin; si deja de oponer alguna de aquellas excepciones que slo a l competan y se produce como consecuencia la eviccin, no ser responsable el vendedor, pese a que fue citado y no compareci al juicio. En este sentido, segn el art. 1843, el vendedor no queda obligado al saneamiento cuando
130
el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepcin suya, o por ello fuere evicta la cosa. As ocurrir, por ejemplo, si el comprador omiti deducir una excepcin de prescripcin adquisitiva que, agregando a la suya la posesin de sus antecesores, habra podido invocar. Tocar al vendedor, para eximirse de responsabilidad, acreditar que el comprador dispona de una excepcin suya que no opuso y que, por esta omisin, la eviccin se produjo. a.2) El vendedor s comparece al juicio.
Si el vendedor comparece, se sigue el juicio con l. La defensa del comprador, en otros trminos, se traduce en que el vendedor asume, en lo sucesivo, el papel de demandado en el litigio. El art. 1844 previene que si el vendedor comparece, se seguir contra l solo la demanda. El comprador, sin embargo, podr seguir actuando en el pleito como parte coadyuvante. El mismo art. 1844 le concede esta facultad: Podr siempre intervenir en el juicio para la conservacin de sus derechos. An ms, el comprador deber intervenir en el pleito si dispone de excepciones que no puede oponer el vendedor, so pena de no quedar ste responsable si, a causa de la omisin del comprador, la cosa fuere evicta. Al comparecer el vendedor puede asumir dos actitudes: allanarse o no al saneamiento de la eviccin (art. 1845). Si el vendedor estudia la demanda y reconoce que el tercero tiene la razn y que es intil seguir el juicio porque no reportar sino gastos, se allanar a la demanda. En tal caso, el comprador puede a su vez adoptar dos actitudes: (i) concordar con el vendedor y dar por terminado el juicio, restituyendo la cosa al tercero demandante y siendo debidamente indemnizado por el vendedor; o (ii) no conformarse con la actitud del vendedor y optar por seguir el juicio por su propia cuenta. En el ltimo caso, si la eviccin se produce en definitiva, el vendedor est obligado a indemnizar al comprador, pero como no es justo hacerle responder por los gastos del juicio que quiso evitar, ni hacerle pagar los frutos devengados durante el juicio que el comprador se vio obligado a restituir, se exime al vendedor de responder por tales conceptos.
131
b)
Una vez dictada la sentencia.
Esta puede resolver en favor del comprador o en favor del tercero que demanda la cosa. En el primer caso, la defensa del vendedor o del comprador ha sido eficaz y la demanda ha sido rechazada. No hay eviccin y no le cabe al vendedor responsabilidad alguna, salvo en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor (art. 1855). En el segundo caso, esto es, cuando el comprador es evicto o derrotado, cuando el juicio se resuelve en favor del tercero demandante, y el comprador es despojado de todo o parte de la cosa vendida, habiendo sido ineficaz la defensa del comprador o del vendedor, la primitiva obligacin del vendedor (de hacer), se transforma en una obligacin de dar (art. 1840). Los perjuicios que el vendedor debe abonar sern distintos, sin embargo, segn que la eviccin sea total o parcial. Como cuestin previa, cabe sealar que si el vendedor se allana buenamente a pagar los perjuicios, concluye all toda controversia y dificultad; pero lo ms frecuente ser que el vendedor no se allane a indemnizar al comprador el dao sufrido, o que exista entre las partes discrepancia acerca de la cuanta de los perjuicios. El comprador deber entablar entonces en contra del vendedor una nueva demanda, para obtener que se condene al segundo al pago de los perjuicios y se determine su cuanta. 3.7 Indemnizaciones en caso de eviccin total.
El art. 1847 seala los diversos aspectos que el vendedor debe indemnizar al comprador, en caso de eviccin total, vale decir, cuando es despojado ntegramente de la cosa: (i) Restitucin del precio.
La ms importante, sin duda, de las prestaciones a que est obligado el vendedor es la restitucin del precio que recibi del comprador.
132
Debe el vendedor restituir el precio aunque la cosa haya disminuido de valor, o como dice el art. 1847, N 1, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga menos. Esta regla tiene una justificada excepcin; si el menor valor de la cosa proviene de deterioros de que el comprador se ha aprovechado, debe hacerse la correspondiente rebaja del precio (por ejemplo, cuando el comprador, mientras tuvo un predio forestal en su poder, tal parte de los bosques y vendi la madera, de manera que el inmueble, al producirse la eviccin, vale menos). (ii) Pago de las costas del contrato.
La indemnizacin comprende, asimismo, las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador (art. 1847, N 2). Conviene recalcar que la prestacin se refiere slo a las costas legales del contrato y en cuanto el comprador las hubiere pagado. (iii) Pago de frutos.
Debe pagar el valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1845, esto es, cuando el vendedor se allan a la demanda y el comprador opt por seguir el juicio, caso en el cual el comprador carece de derecho para exigir al vendedor que le restituya el valor de los frutos percibidos a partir de la defensa asumida por el comprador. Cabe indicar que la obligacin del comprador frente al tercero demandante en orden a restituirle los frutos, se rige por las normas generales de las prestaciones mutuas, siendo la obligacin ms o menos onerosa, segn haya estado el comprador de mala o buena fe. Recordemos que el poseedor de buena fe no est obligado a la restitucin de los frutos percibidos antes de la contestacin de la demanda (arts. 904 y siguientes). (iv) Pago de costas.
Debe pagar las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda. Se trata tanto de las costas procesales como personales. No se incluyen las costas en que el comprador haya incurrido defendindose, despus que el vendedor se allan al saneamiento.
133
(v)
Pago del aumento del valor de la cosa evicta.
Debe pagar el aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo. Pero la ley establece limitaciones, tanto en lo concerniente al aumento de valor por causa del hombre como en lo relativo a causas naturales. (v.1) En cuanto al aumento de valor que haya experimentado la cosa por mejoras, el vendedor tiene mayor o menor responsabilidad segn hubiere estado de mala o buena fe (art. 1849): Si estaba de buena fe, el vendedor debe reembolsar al comprador el valor de las mejoras necesarias y tiles, siempre que ellas no hubieren sido pagadas por el demandante; Si estaba de mala fe, el vendedor debe abonar al comprador incluso las mejoras voluptuarias.
(v.2) Tratndose del aumento de valor por causas naturales o por el transcurso del tiempo, tambin ser determinante la buena o mala fe del vendedor (art. 1850): Si el vendedor estaba de buena fe: abonar hasta la cuarta parte que excediere el precio de venta; Si el vendedor estaba de mala fe: abonar todo el aumento de valor, cualquiera sea su causa.
Cabe consignar que en las ventas forzadas, esto es, las que se hacen por intermedio de la justicia y a peticin del acreedor y en las que el juez es el representante legal del tradente, la indemnizacin de la eviccin se limita a la restitucin del precio que haya producido la venta, conforme al art. 1851. Lo anterior obedece a una razn de equidad, ya que el vendedor se vio obligado a enajenar, contra su voluntad.
134
3.8
Indemnizaciones en caso de eviccin parcial.
La eviccin parcial es aquella en que se priva al comprador solamente de parte de la cosa vendida. Sus consecuencias son diversas segn la magnitud de la eviccin. Distingue la ley dos situaciones: a) la parte evicta es tal que sea de presumir que sin ella no se habra comprado la cosa, y b) la parte evicta no es de tanta importancia o el comprador no hace uso del derecho que le acuerda el art. 1852, inciso final. a) Para el caso de que la eviccin sea de considerable magnitud, el art. 1852, inc. 4, dispone: Si la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir que no se habra comprado la cosa sin ella, habr derecho a pedir la rescisin de la venta. Tiene el comprador el derecho opcional de pedir la rescisin de la venta o el saneamiento de la eviccin. Regula el art. 1853 las relaciones entre comprador y vendedor, en caso de que el primero opte por pedir la rescisin del contrato: En virtud de esta rescisin, el comprador ser obligado a restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta restitucin ser considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba contraria; y el vendedor, adems de restituir el precio, abonar el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro perjuicio que de la eviccin resultare al comprador. b) Para el caso de que la eviccin parcial no sea de tanta magnitud o el comprador no quisiere pedir la rescisin del contrato, el art. 1854 dispone: En caso de no ser de tanta importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la rescisin de la venta, el comprador tendr derecho para exigir el saneamiento de la eviccin parcial con arreglo a los arts. 1847 y siguientes. Esta vez el comprador no puede optar entre el saneamiento y la rescisin de la venta; slo tiene derecho para pedir el saneamiento de la eviccin parcial.
135
3.9
A quienes corresponde y quienes pueden pedir el saneamiento por eviccin.
La obligacin de sanear la eviccin pesa en primer trmino sobre el vendedor (entendido como todos los vendedores precedentes) y en segundo trmino sobre sus herederos y sus cesionarios, o sea, las personas a quienes el vendedor transmiti o transfiri sus obligaciones. A su vez, el derecho de exigir el saneamiento de la eviccin corresponde al comprador y a las personas a quienes ste transmite o transfiere sus derechos. 3.10 Extincin de la accin de saneamiento de eviccin.
Se extingue la accin por renuncia, por prescripcin o por casos especiales previstos por la ley. (i) Extincin por renuncia.
La obligacin de sanear la eviccin no es de la esencia del contrato de compraventa, sino de su naturaleza, de manera que las partes pueden convenir que se modifiquen sus efectos e incluso excluirla por completo. En diversas normas se consigna lo anterior. Por de pronto, el art. 1839 declara que el vendedor es obligado a sanear las evicciones con causa anterior a la venta, salvo en cuanto se estipule lo contrario. Y el art. 1842 expresa: Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de eviccin, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya. Hay mala fe cuando el vendedor conoca la causa de la eviccin y, sin darla a conocer al comprador, estipul su irresponsabilidad. La ley sanciona este fraude con la nulidad de la estipulacin. A contrario sensu, es vlido el pacto y la consiguiente renuncia, si el vendedor estaba de buena fe. Por regla general, la renuncia del saneamiento de la eviccin, esto es, la estipulacin acerca de que si la eviccin se produce, el vendedor no estar obligado a sanearla, no exime al vendedor de la obligacin de restituir el precio; nicamente libera al vendedor de la obligacin de abonar todos los dems perjuicios que se indican en el art. 1847. No puede ser de otra manera, porque si el comprador fuere
136
despojado de la cosa y no pudiere exigir que al menos se le restituya el precio que pag por ella, habra para el vendedor un enriquecimiento sin causa. Esta obligacin de restituir el precio ntegro existe aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, an por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto ste haya recabado provecho del deterioro (art. 1852, 1 y 2). Slo en dos casos queda exonerado el vendedor de su obligacin de restituir el precio (art. 1852, 3): Si el que compr lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa.
Cabe advertir que en este caso, un fallo de junio de 1884 de la Corte de Santiago concluye que si el vendedor se obliga expresamente al saneamiento, debe responder de l no obstante conozca el comprador el gravamen respecto del cual ste pide a aqul dicho saneamiento. En otras palabras, slo en el silencio de las partes, operar la excepcin que exonera al vendedor de la obligacin de restituir el precio. An ms, en una sentencia de la Corte de Santiago de julio de 1880 se afirma que para que el vendedor quede exonerado, ello debe estipularse expresamente en el contrato. No sera suficiente el silencio de las partes y el conocimiento del comprador acerca de que la cosa es ajena. Cuestin dudosa es la relativa al conocimiento de los gravmenes que pesan sobre la cosa vendida. Los fallos han sido contradictorios. En una sentencia de mayo de 1888 de la Corte de Santiago, se asienta la siguiente doctrina: el vendedor est obligado al saneamiento y debe responder por el censo, aunque este se halle inscrito, si la escritura de venta y la del antecesor de su vendedor no mencionan dicho gravamen y el comprador lo ignoraba. No se puede calificar de negligencia grave del comprador el hecho de no haber examinado el registro para percatarse si la propiedad tena o no dicho gravamen, dado que en las escrituras que tuvo a la vista, el censo en referencia no apareca gravando la propiedad vendida. Alessandri, manifestando su acuerdo con el fallo, afirma que la inscripcin de una servidumbre, hipoteca u otro derecho semejante en el Registro del Conservador de Bienes Races no autoriza para suponer que el comprador haya conocido esas evicciones, ya que bien pudo no haber visto tales inscripciones y para presumir ese conocimiento por el hecho de existir la inscripcin sera menester una ley que estableciera la presuncin y sta no existe.
137
En la posicin contraria, un fallo de octubre de 1879 de la Corte de Santiago sostiene que no se puede pedir la resolucin de una compraventa basndose en que el inmueble comprado est afecto a una hipoteca de que no se tena conocimiento, pues ese gravamen debi ser conocido por el comprador en virtud de estar inscrito en el Registro del Conservador de Bienes Races. Si el comprador expresamente tom sobre s el peligro de la eviccin, especificndolo.
En este segundo caso, no es suficiente que se estipule en trminos generales la irresponsabilidad del vendedor. Como se indica en un fallo de la Corte de Santiago de septiembre de 1889, aunque en el contrato de compraventa se establezca una clusula segn la cual la tradicin del inmueble vendido ha de hacerse sin responsabilidad de ningn gnero para el vendedor, ello no exime a ste de la obligacin de restituir el precio en caso de eviccin, si expresamente y especificndolo, el comprador no tom sobre s la responsabilidad de una eviccin. Cabe considerar que la expresin especificar exige describir el eventual peligro de eviccin en el contrato, sealar, por ejemplo, que cierto tercero reclama derechos sobre una parte del predio por tal causa. En estos dos casos, el comprador en la prctica ha comprado la contingencia de conservar o no la cosa en su poder, y en atencin a esa contingencia, se ha fijado el precio de la venta, usualmente ms bajo que el convenido en circunstancias normales. (ii) Extincin por prescripcin de la accin de saneamiento.
A este respecto, hay que distinguir entre el derecho que el comprador tiene para citar de eviccin a su vendedor cuando es perturbado en la posesin tranquila y pacfica de la cosa, y el derecho del comprador para exigir del vendedor, una vez producida la eviccin, que lo indemnice con arreglo al art. 1847. El derecho de citar de eviccin al vendedor no prescribe: es decir, mientras exista el peligro o posibilidad de que el comprador pueda ser perturbado en la posesin tranquila y pacfica de la cosa, existe tambin la posibilidad de poder citar de eviccin al vendedor. As como la denuncia de obra ruinosa no prescribe mientras exista el peligro de que se produzca un dao, as tambin el derecho de citar de eviccin al vendedor no se extingue mientras haya peligro de que la eviccin se
138
produzca. Por otra parte, sabemos que la exigibilidad de la obligacin nace cuando el comprador es perturbado en la posesin de la cosa. Por ello, el derecho no puede prescribir mientras no se produzca una causa de eviccin. En cambio, es prescriptible la obligacin de saneamiento en cuanto se convierte en la de indemnizar al comprador, una vez producida la eviccin o para emplear los trminos del art. 1840, desde que a la obligacin de amparar al comprador en la posesin, sucede la de indemnizarle el dinero. El art. 1956 establece: La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos; mas por lo tocante a la sola restitucin del precio, prescribe segn las reglas generales. En consecuencia, prescriben en cinco aos la accin para reclamar la restitucin del precio y en cuatro aos las acciones encaminadas a reclamar todas las restantes indemnizaciones. El art. 1856 concluye que se contar el tiempo desde la fecha de la sentencia de eviccin; o si sta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitucin de la cosa. En suma, la prescripcin se vincula entonces a la obligacin de dar que caracteriza la segunda fase del saneamiento de la eviccin. En cambio, la obligacin de hacer, propia de la primera fase, no prescribe: cualquiera que sea la poca en que el comprador sea perturbado en la posesin de la cosa, podr ejercitar su derecho de citar de eviccin. (iii) Extincin por disposicin de la ley.
En algunos casos, la ley libera al vendedor completamente de la obligacin de saneamiento, y en otros, slo parcialmente. a) Se extingue la obligacin parcialmente en los siguientes casos:
a.1) En las ventas forzadas, puesto que la indemnizacin se limita solamente a la devolucin del precio. El art. 1851 dispone: En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es obligado, por causa de la eviccin que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta.
139
a.2) En el caso que el vendedor se allane a la demanda y por ende al saneamiento, pero el comprador prosiga por su cuenta el juicio y a la postre sea derrotado. El vendedor no responde por las costas del juicio ni por el valor de los frutos percibidos durante el mismo y que el comprador debi restituir al demandante (art. 1845). b) La obligacin de saneamiento se extingue por completo:
b.1) Si a pesar de no haber comparecido el vendedor al juicio despus de citado, el comprador sin embargo no opuso alguna excepcin que slo a l corresponda, y por ello fuere evicta la cosa: art. 1843, 3. b.2) Si el comprador y el demandante, sin consentimiento del vendedor, se someten al juicio de rbitros, y stos fallen contra el comprador: art. 1846 N 1. Conforme a un fallo de agosto de 1878 de la Corte de Santiago, aun cuando se haya sometido la resolucin a juicio de rbitro, sin consentimiento del vendedor, ste no se encuentra excluido de pagar los gastos cuando el fallo ha sido favorable, segn se deduce del art. 1846. Alessandri critica esta sentencia, sealando que el vendedor tampoco est obligado a pagar las costas del juicio si los rbitros fallaren a favor del comprador, no slo en virtud del art. 1855, sino del mismo art. 1846, porque si en el caso de ser evicto el comprador aqul no las abona, mucho menos las abonar no sindolo, ya que para l cesa entonces toda responsabilidad. b.3) Si el comprador perdi la posesin de la cosa por su culpa y de ello se sigui la eviccin: art. 1846 N 2. Se justifica que en este caso, no sea exigible el saneamiento de la eviccin, pues no se ha cumplido el tercer requisito de la misma, a saber, que la privacin que sufra el comprador, tenga una causa anterior a la venta. 3.11 Contratos respecto de los cuales procede el saneamiento de la eviccin.
La jurisprudencia ha concluido que el saneamiento de la eviccin slo procede, por regla general, en los contratos onerosos, aun cuando el legislador la haya tratado al reglamentar la compraventa.
140
Por excepcin, procede en los contratos gratuitos cuando expresamente se ha pactado el saneamiento o cuando el adquirente ha tenido que soportar gastos con motivo de la tradicin. Lo anterior resulta lgico y guarda relacin con los objetivos y alcances de la accin de saneamiento, esto es, de amparar a los adquirentes que al ser privados de la cosa tradida han sufrido gastos y perjuicios, toda vez que en virtud de la tradicin han dado un contravalor a cambio de la cosa recibida. Esto no ocurre por lo general en los contratos gratuitos, salvo en los casos expresamente contemplados por el legislador, como ocurre en las donaciones remuneratorias o con causa onerosa en las que el donatario incurre en perjuicio respecto de la eviccin de la cosa que el donante se propuso remunerarle por servicios recibidos o cuando el donatario ha contrado una obligacin a cambio de la tradicin de una cosa ajena a sabiendas (fallo de la Corte de Santiago, enero de 1987). En otra sentencia de la Corte de Santiago, de abril de 1980, se afirma que la obligacin de saneamiento va envuelta naturalmente en todo contrato oneroso y tambin en algunos ttulos lucrativos: donaciones remuneratorias (art. 1435) y las donaciones con causa onerosa en los casos particulares del art. 1423 del CC. 4. 4.1 SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS. Justificacin de la obligacin de saneamiento.
Las cosas se adquieren para proporcionar a su adquirente alguna utilidad, sea material o moral. El comprador que adquiere una cosa lo hace entonces en el entendido de que le ha de prestar la utilidad a que la cosa est destinada. De tal forma, para que el vendedor cumpla su obligacin, no debe limitarse a entregar la cosa al comprador y a proporcionarle la posesin pacfica, sino tambin la posesin til de la cosa vendida. Puede suceder que el vendedor no entregue la cosa en las condiciones sealadas en el contrato, y si bien proporciona al comprador la posesin pacfica de la cosa, no proporciona la posesin til de ella, porque la cosa no sirve para el objeto al cual, segn su naturaleza, se la destina. Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen intil o aminoran su utilidad, habr violado el vendedor su obligacin. El comprador podr representarle este incumplimiento, en trminos que dependen de la magnitud de los vicios de la cosa y de la medida en que la hagan inepta para proporcionar las ventajas que persegua el comprador.
141
Dispone el comprador de la accin redhibitoria, cuya finalidad seala el art. 1857: Se llama accin redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios. 4.2 Concepto de vicios redhibitorios y mbito de aplicacin.
No ha definido el Cdigo lo que se entiende por vicios redhibitorios; pero el art. 1858 ha sealado sus caractersticas. De la enumeracin que hace la disposicin legal resulta que, en trminos generales, para merecer el calificativo de vicios redhibitorios, los defectos de la cosa deben ser: a) contemporneos de la venta; b) graves, y c) ocultos. Por lo tanto, puede formularse la siguiente definicin de vicios redhibitorios: son los vicios o defectos que existiendo en la cosa vendida al tiempo de la venta, y siendo ocultos, esto es, no conocidos por el comprador, hacen que ella no sirva para su uso natural o slo sirva imperfectamente. Como se indica en una sentencia de marzo de 1988 de la Corte de Santiago, se refieren estos vicios a defectos fsicos de la cosa, a su mala calidad, que impide o dificulta su uso natural, y no a los defectos jurdicos relacionados con posibles prohibiciones legales para contratar o vicios del consentimiento sancionados con otros remedios jurdicos, como la accin ordinaria de nulidad. En tal sentido, la jurisprudencia ha concluido que los vicios redhibitorios slo pueden existir en las cosas corporales, pero no en los derechos (Corte de Santiago, abril de 1879); en la cesin de crditos personales, en que no se transfiere una cosa material susceptible de uso, sino el derecho de cobrar una suma a un tercero y la expectativa eventual de percibirla, no cabe la accin de saneamiento por vicios ocultos que la hagan inadecuada para su uso, vicios que se hacen consistir en que algunos de esos crditos resultaron incobrables (Corte Suprema, septiembre de 1926); en nuestra legislacin, una hipoteca jams puede ser un vicio oculto: los gravmenes hipotecarios, por su misma naturaleza, no pueden constituir impedimentos para que el inmueble hipotecado sirva para su uso natural, y aun en el supuesto de que el vendedor no manifieste la hipoteca al tiempo de la venta, el comprador ha debido conocerla con mediana diligencia, por constar en un registro pblico (Corte de Temuco, octubre de 1934 y marzo de 1936, Corte de Santiago, junio de 1928). En relacin a los ltimos fallos, eventualmente podra configurarse la obligacin de sanear la eviccin; recordemos que existen fallos dismiles acerca de si se podra o
142
no exigir por el comprador el saneamiento de la eviccin, si el vendedor no le dio noticia de la existencia del gravamen que pesaba sobre un inmueble, considerando que en tal hiptesis, el vendedor podra alegar que el comprador no pudo dejar de saber que exista dicho gravamen, inscrito en un registro pblico. La jurisprudencia francesa, por el contrario, aplica la regla general a la venta de cosas incorporales, considerando como un vicio de ellas la causa capaz de comprometer la utilizacin del derecho adquirido. Alessandri, inspirndose en esa jurisprudencia, afirma que no hay razn para negar la accin redhibitoria en la venta de una cosa incorporal. Agrega que si se venden valores de bolsa que estn sujetos a un litigio que priva al comprador de percibir los dividendos que producen, es evidente que adolecen de un vicio redhibitorio u oculto que los hace impropios para su uso u objeto. Relacionado con lo anterior, un fallo de la Corte de Santiago de marzo de 1988 resuelve que si se vende un automvil internado ilegalmente (sin que el comprador conociera esta anomala), no puede valerse de la accin rescisoria para anular el contrato alegando la existencia de un vicio redhibitorio. Porque el vicio redhibitorio consiste en un defecto fsico, oculto, inherente a la cosa misma y relacionado con su calidad. La internacin ilegal de la cosa no constituye, pues, un vicio de esa clase. La palabra redhibitorio no es sinnimo de oculto, aunque hoy en da se aluda indistintamente a uno y otro trmino. Segn su etimologa, redhibitorio viene de dos voces latinas, red y habere. En el Derecho Romano, estos vicios se llamaban redhibitorios porque daban derecho a un redhibitio, o sea, a devolver la cosa al vendedor, para que ste a su vez devolviera el precio. Como los vicios en cuestin daban lugar a redhibitio, se llam accin redhibitoria a la que produca este efecto, y vicios redhibitorios a los que autorizaban su ejercicio. La accin de saneamiento por vicios redhibitorios puede tener cabida tanto en la venta de bienes muebles como inmuebles, segn lo deja en claro el art. 1857, siendo distinta la prescripcin de la accin en uno y otro caso, como veremos. 4.3 Distincin entre error sustancial y vicios redhibitorios.
A fin de determinar adecuadamente la verdadera fisonoma jurdica de los vicios redhibitorios, cabe precisar las diferencias que existen entre el error en la sustancia
143
y los vicios redhibitorios, distincin que tiene importancia, porque los efectos de uno y otro son distintos. De conformidad al art. 1454, el error sustancial ocasiona nulidad relativa. As, por ejemplo, si un individuo compra un reloj de oro y el relojero le vende uno de metal inferior, habr error sustancial; pero si el relojero le entrega un reloj de oro que no funciona adecuadamente, habr vicios redhibitorios. De tal forma, mientras el error sustancial vicia el consentimiento porque mediante ese error las partes no se han puesto de acuerdo sobre una calidad esencial o sobre la sustancia de la cosa, pudiendo declararse nulo el contrato, los vicios redhibitorios no vician el consentimiento, estableciendo la ley sanciones particulares. 4.4 Requisitos de los vicios redhibitorios.
Del art. 1858, se desprende que para que un vicio sea redhibitorio y de lugar a la accin redhibitoria definida en el art. 1857, deben concurrir tres requisitos copulativos: que el vicio exista al tiempo de la venta, que sea grave y que sea oculto. (i) El vicio debe existir al tiempo del contrato.
El primer requisito que debe reunir el vicio para ser redhibitorio es haber existido al tiempo de la venta (art. 1858, N 1). Vale decir, debe existir en el momento en que las partes se ponen de acuerdo en el precio y en la cosa, si la venta es consensual, o en el momento de otorgarse la respectiva escritura pblica, si la venta es solemne. Es natural que los vicios deban existir al tiempo de la venta, porque slo as son imputables al vendedor. Si hubieran aparecido despus del contrato no podra responsabilizarse al vendedor, a menos que hubieran existido en germen al tiempo de la venta, y se manifestaren con posterioridad en toda su gravedad (en un fallo de agosto de 1884, de la Corte de Santiago, se establece que puede declararse la rescisin de la compraventa de un caballo si ste, al celebrarse el contrato, tiene una enfermedad incurable que, aunque no lo inhabilita durante cierto tiempo para prestar los servicios a que est destinado, lenta y fatalmente lo inutilizar). No es por lo tanto necesario que los vicios existan en toda su integridad al celebrarse el contrato.
144
(ii)
El vicio debe ser grave.
Tiene tal carcter, segn el art. 1858, cuando por l la cosa vendida no sirve para su uso natural o slo sirve imperfectamente, de modo que sea de presumir que conocindolo, el comprador no la hubiere comprado o la habra comprado a un precio inferior. As, por ejemplo, en una sentencia de la Corte de Santiago de abril de 1861, se concluye que constituyen vicios redhibitorios los defectos de un piano que provienen de la madera verde con que fue construido. La ley ha exigido que los vicios tengan los caracteres de gravedad que en este artculo se sealan, porque de otra manera no habra vendedor seguro de que no se le entablare la accin de saneamiento por vicios redhibitorios, ya que en la prctica todas las cosas adolecen de algn vicio o defecto, por pequeo que sea. De ah que la ley slo autoriza el ejercicio de la accin redhibitoria cuando el vicio es grave. Y como no es posible dejar entregada la calificacin del vicio al criterio del tribunal, la ley dio normas que sirvieran de pauta para saber cuando el vicio es grave. Por uso natural de la cosa, se entiende aquel al cual ordinariamente se la destina; cada vez que la cosa vendida no sirva para su uso natural, aunque sirva para otros, habr vicios redhibitorios. (iii) Que el vicio sea oculto.
Esta es sin duda la caracterstica principal del vicio redhibitorio. Que el vicio sea oculto, quiere decir que el comprador no lo haya conocido al tiempo de celebrar el contrato. Si lo conoce y a pesar de eso compra la cosa, quiere decir que no le atribuye importancia al defecto. De ah que los vicios aparentes, o sea los visibles de manera ostensible, no son vicios redhibitorios. Del nmero 3 del art. 1858, se desprende que el vendedor que sabe que la cosa adolece del vicio, debe manifestarlo al comprador, y si no lo hace, el vicio ser oculto, y por lo tanto, redhibitorio. Pero no basta que el vicio no sea manifestado al comprador para que sea oculto; es menester, adems, que el comprador no lo haya conocido, sin negligencia grave de su parte, o que los vicios sean tales que no los haya podido conocer fcilmente en razn de su profesin u oficio. Si el comprador ha puesto al comprar la cosa el cuidado que ordinariamente se pone en estos casos, no habra negligencia grave de su parte. Si a pesar de lo anterior no conoci los
145
vicios, estos sern redhibitorios, puesto que no resaltaban al momento de hacer el examen que ordinariamente se hace al comprar una cosa. Pero si el comprador, en razn de su profesin u oficio, pudo conocer el vicio sin necesidad de haber hecho un examen muy acucioso o detenido, habr negligencia grave de su parte en ignorarlo y no podr despus pedir la resolucin del contrato. As, por ejemplo, si un mecnico compra un motor y a este la falta una pieza de vital importancia que a un mecnico no le puede pasar desapercibida con slo mirar el motor, no habr vicio redhibitorio. Por eso, la Corte de Apelaciones de Santiago, en un fallo de junio de 1881, declar que la no existencia de un camino en el fundo vendido no puede considerarse como vicio redhibitorio, porque no es un hecho oculto y es de tal naturaleza que el comprador no ha podido ignorarlo sin grave negligencia de su parte. En cambio, la misma Corte concluye en un fallo de junio de 1887 que las imperfecciones de los ajustes de diversas piezas, mal estado de otras y defectos de construccin de una mquina trilladora, que le impiden su correcto funcionamiento, son vicios que el comprador ha podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte. An ms, aunque el comprador haya recibido la mquina comprada previo examen de un mecnico de su confianza, hay vicio redhibitorio si, segn el informe de un perito, el mal resultado de ella en el trabajo proviene de los defectos de construccin que el comprador ha podido ignorar. De igual forma, el comprador, que carece de conocimientos especiales, ha podido ignorar, sin negligencia grave de su parte, la existencia de una enfermedad en un caballo, si ste, al tiempo de la venta, slo presentaba una rasmilladura insignificante (Corte de Santiago, agosto de 1884). A la inversa, no es verosmil que el dueo de una panadera no conozca la calidad de harina que compra para dedicarla a su industria o que, no conocindola, no la someta a prueba antes de utilizarla (Corte de Santiago, julio de 1881). En resumen, el vicio no es oculto: (a) cuando el vendedor lo dio a conocer al comprador; (b) cuando el comprador no experto lo ha ignorado por grave negligencia suya; y (c) cuando el comprador experto pudo fcilmente conocerlo, en razn de su profesin u oficio.
146
4.5 (i)
Efectos de los vicios redhibitorios. Regla general.
Segn el art. 1863, los contratantes pueden hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son. Pero sean los vicios ocultos por disposicin de la ley o por voluntad de las partes, ellos dan al comprador el derecho alternativo de ejercitar la accin redhibitoria establecida en los art. 1857 y 1860. Los vicios redhibitorios autorizan al comprador para ejercitar la accin redhibitoria "para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio" (art. 1857). En verdad se trata de dos acciones diversas: a) la accin propiamente redhibitoria que no es sino una accin resolutoria del contrato de compraventa; y b) la accin que los romanos denominaban aestimatoria o quanti minoris para pedir la restitucin de una parte del precio, proporcional a la disminucin de valor resultante del vicio de la cosa. El art. 1860 reitera que el comprador dispone de ambas acciones y previene que puede elegir una u otra, a su arbitrio: Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisin de la venta o la rebaja del precio, segn mejor le pareciere. (ii) Casos de excepcin.
El art. 1860 seala la regla general. Pero, en casos excepcionales, el comprador puede ejercer solamente la accin de rebaja del precio o pedir, adems, que se le paguen los perjuicios sufridos. a) En efecto, si los vicios no revisten los caracteres de gravedad que seala la ley, solamente tiene el comprador derecho para pedir una rebaja del precio. b) Si el vendedor conoci los vicios o debi conocerlos en razn de su profesin u ofici, ser obligado no slo a la restitucin o la rebaja del precio, sino a la indemnizacin de perjuicios (art. 1861).
147
Pero si los ignor y no eran tales que por su profesin u oficio debiera conocerlos, slo ser obligado a la restitucin o la rebaja del precio (art. 1861). En otras palabras, en contra del vendedor de mala fe tiene el comprador, adems, la accin de perjuicios. Sobre el particular, un fallo de enero de 1944 de la Corte Suprema establece que el dolo o malicia del vendedor va unido al contrato de un modo intrnseco, est envuelto en l para ampliar la responsabilidad del vendedor; pero no crea una nueva accin de indemnizacin de perjuicios que pueda vivir por s sola y ejercitarse separadamente de la rescisin de la venta o de la rebaja del precio. La accin tendiente a impetrar indemnizacin de perjuicios que incumbe al comprador en el caso de dolo o engao del vendedor por no manifestarle el verdadero estado de la cosa, no es paralela a la que tiene con el fin de pedir la rescisin de la venta o la rebaja del precio, de modo que pueda elegir una de las tres, sino que es accesoria a la de rescisin de la venta o a la accin quanti minoris. c) Si la cosa viciosa perece despus de perfeccionado el contrato, aunque haya perecido en poder del comprador y por su culpa, no por eso perder el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio (art. 1862, inc. 1). Ntese que el comprador, en este caso, no dispone de la accin redhibitoria. Pero si la cosa pereci por un efecto del vicio inherente a ella, podr el comprador pedir la resolucin del contrato o la rebaja del precio, con indemnizacin de perjuicios en contra del vendedor de mala fe (art. 1862, inc. 2). 4.6 Situacin cuando el objeto vendido se compone de varias cosas: art. 1864.
El art. 1864 regla el caso de que sean varias las cosas vendidas conjuntamente y algunas de entre ellas adolezcan de vicios. a) Primera regla: no habr accin redhibitoria por el conjunto, sino slo por la cosa viciosa; b) Segunda regla: habr accin redhibitoria por el conjunto, cuando aparezca que ste no se habra comprado, de faltar la cosa que adolece del defecto. Como seala un fallo de mayo de 1953 de la Corte Suprema, el conjunto de cosas de que trata el art. 1864 supone una agrupacin o porcin de cosas determinadas de una misma especie, o gnero, o calidad o caractersticas, que forman ese conjunto objeto del contrato de compraventa (por ejemplo, comprar novillos para la crianza
148
y engorda, de una misma edad y mestizaje, conjunto que no se habra comprado sin un nmero elevado de ellos que muere a consecuencia de una enfermedad que los afectaba, pues tal circunstancia destruye la unidad del lote y lo hace inepto para el fin que se persegua). 4.7 Extincin de la accin de saneamiento por vicios redhibitorios.
La obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios se extingue por la renuncia y por la prescripcin. Tambin cesa esta obligacin en las ventas forzadas. (i) Por renuncia.
Como la obligacin de saneamiento de la eviccin, la de saneamiento de los vicios redhibitorios es de la naturaleza del contrato de compraventa. Puede suprimirse o renunciarse, sin que por ello el contrato deje de existir o degenere en otro diverso. La renuncia slo produce efectos si el vendedor est de buena fe. Se entiende que est de mala fe cuando conoca la existencia de los vicios y no los dio a conocer al comprador. El art. 1859 dispone: Si se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estar sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al comprador. (ii) Caso de las ventas forzadas.
Tambin cesa la obligacin en este caso, por las mismas razones expuestas al tratar del saneamiento de la eviccin. Pero al igual que en la renuncia, si hay mala fe del vendedor, estar obligado al saneamiento y a la indemnizacin de perjuicios, y se entender que estaba de mala fe, cuando conoca los vicios y no los declar a peticin del comprador (art. 1865). Una sentencia de agosto de 1865, de la Corte de Santiago, precisa que la disposicin citada, se aplica slo a las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia; pero no a las ventas voluntarias que tienen lugar en subasta pblica a solicitud o por determinacin del dueo, como en el remate pedido por los albaceas de la sucesin de ste con una tasacin presentada por ellos mismos.
149
Pero la circunstancia de tratarse de una venta forzada no exonera al vendedor de la obligacin de dar a conocer al comprador la existencia de los vicios si, por su parte, no los ignoraba. El art. 1865 concluye: Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiere declarado a peticin del comprador, habr lugar a la accin redhibitoria y a la indemnizacin de perjuicios. (iii) Por prescripcin de las acciones que originan los vicios redhibitorios.
A este respecto, tenemos que distinguir entre la accin redhibitoria, la accin de rebaja del precio o quanti minoris y la accin indemnizatoria. a) Prescripcin de la accin redhibitoria. El plazo de prescripcin de la accin que tiene por objeto la resolucin del contrato de venta (o rescisin, como seala el Cdigo), depende de la naturaleza de la cosa vendida: a.1) a.2) Prescribe en 6 meses tratndose de cosas muebles; Prescribe en un ao tratndose de inmuebles.
b) Prescripcin de la accin de rebaja del precio o quanti minoris. Al igual que en el caso anterior, los arts. 1866 y 1869 disponen que es necesario distinguir: b.1) Prescribe en un ao si la cosa es mueble. La regla que establece un ao para la prescripcin de la accin quanti minoris tratndose de los bienes muebles, tiene una excepcin en el art. 1870, cuando se trata de la remisin de la cosa a lugar distante. En este caso, el ao se cuenta desde la entrega al consignatario, ms el trmino de emplazamiento que corresponda. Advierte el precepto que la accin existir en la medida que el comprador, en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa, haya podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte. b.2) Prescribe en 18 meses si la cosa es inmueble.
El art. 1867 agrega que la accin quanti minoris subsiste despus de prescrita la accin redhibitoria. c) Prescripcin de la accin indemnizatoria. Como se indic, si el vendedor conoci los vicios o debi conocerlos en razn de su profesin u ofici, ser obligado no slo a la restitucin o la rebaja del precio, sino a la indemnizacin de
150
perjuicios (art. 1861). En nuestro medio se discute el plazo de prescripcin de esta accin indemnizatoria. Ciertos autores afirman que al no haber reglas especiales sobre la materia, rigen las reglas generales, y por ende la accin indemnizatoria prescribira en el plazo de 5 aos. Sin embargo, otros entre ellos Alessandri- afirman que la accin para pedir la indemnizacin de perjuicios por los vicios redhibitorios prescribe en el mismo tiempo que las acciones que se dan respeto a stos. En este sentido, el citado fallo de enero de 1944, de la Corte Suprema, precisa que el art. 1861 no discrimina la existencia de los vicios ocultos de la intencin dolosa del vendedor con el objeto de fijar plazo ms largo para que prescriban las acciones y excepciones relativas a la indemnizacin de perjuicios que el sealado para la rescisin de la venta (art. 1866) o rebaja del precio (art. 1868). Los perjuicios son un accesorio, en caso de vicios redhibitorios, de las acciones principales, que no pueden subsistir si stas se encuentran extinguidas por la prescripcin, porque le faltara su antecedente jurdico. Cabe agregar que los plazos anteriores pueden ser ampliados o restringidos por la voluntad de las partes, situacin excepcional en nuestro medio. Adicionalmente es necesario considerar que os plazos de prescripcin comienzan a correr desde la entrega real de la cosa (y no desde la entrega legal), pues slo entonces el comprador podr percatarse de la existencia de los vicios.
E.2 OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

La compraventa, como contrato bilateral que es, genera tambin obligaciones para el comprador. La obligacin fundamental del comprador es pagar el precio. Pero, como lgica contrapartida de la obligacin del vendedor de entregar la cosa, tiene igualmente el comprador la obligacin de recibirla. El art. 1871 slo se refiere a la primera, pero eso no excluye la existencia de la segunda, ya que del mismo tenor del art. queda en claro que el comprador tiene otras obligaciones.
151
i. Obligacin de recibir la cosa comprada.

1. CONCEPTO.
Esta obligacin es la contrapartida a la obligacin del vendedor de entregar la cosa vendida. Consiste en hacerse cargo de la cosa, tomando posesin de la misma. Slo una disposicin alude a esta obligacin, el art. 1827, que seala los efectos que se producen cuando el comprador est en mora de recibir la cosa. La manera de cumplirse prcticamente esta obligacin variar segn la naturaleza de la cosa. La recepcin de la cosa puede ser simblica del mismo modo que puede serlo la entrega. 2. MORA EN RECIBIR LA COSA COMPRADA.
Como se indic, a la obligacin de recibir la cosa dedica el Cdigo solamente la disposicin del art. 1827 que aborda las consecuencias de la mora del comprador. Dispone el art. 1827: Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y slo ser ya responsable del dolo o de la culpa grave. Por ende, dos efectos produce la mora del comprador en recibir la cosa: a) debe abonar al vendedor los perjuicios que sean consecuencia de la mora.
La enumeracin que al efecto realiza el art. 1827 no es taxativa, y por ende se comprendern adems de los gastos de alquiler de almacenes, graneros o vasijas, los de cuidadores o guardianes, etc. b) el vendedor queda liberado del cuidado ordinario de la cosa y slo responde de los estragos que sufra por su culpa lata o dolo. No excluye el art. 1827 los derechos del vendedor para pedir el cumplimiento o la resolucin del contrato, con indemnizacin de perjuicios. Tales derechos resultan, en todo caso, de la aplicacin del art. 1489.
152
ii. Obligacin de pagar el precio.

1. EL PAGO DEL EL PRECIO ES LA PRINCIPAL OBLIGACIN DEL COMPRADOR.
El art. 1871 dispone: La principal obligacin del comprador es la de pagar el precio convenido. La obligacin de pagar el precio, como la de entregar la cosa vendida, es de la esencia del contrato de compraventa. Sobre esta obligacin del comprador el Cdigo consigna unas pocas disposiciones. Para determinar quin debe pagar el precio, cmo y a quin debe pagarse, etc., rigen las reglas generales. 2. LUGAR Y POCA DEL PAGO DEL PRECIO.
Con arreglo a las normas generales, el pago debe hacerse en el lugar sealado por la convencin y, a falta de estipulacin, cuando la obligacin es de gnero (como lo es el dinero), en el domicilio del deudor (arts. 1587 y 1588). Por otra parte, las obligaciones deben cumplirse de inmediato, si las partes no han postergado expresamente su cumplimiento. El art. 1872 deroga ligeramente estas normas por lo que toca al lugar y poca en que se debe pagar el precio: El precio deber pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulacin en contrario. Por lo tanto: a) Si las partes han expresado su voluntad, es obvio que el pago debe hacerse en la poca y lugar convenidos; rigen, en consecuencia, las reglas generales. b) Pero si las partes han guardado silencio, tales reglas generales sufren una derogacin; el pago no deber hacerse de inmediato y en el domicilio del deudor, sino en el momento y en el lugar de la entrega. Como consecuencia, fijado un plazo para la entrega, el mismo plazo rige, sin necesidad de estipulacin, para el pago del precio. Convenido el lugar de la
153
entrega, este convenio se hace extensivo a la obligacin de pagar el precio, que ha de verificarse en el mismo lugar. Considerando que el art. 1872 establece que el pago del precio debe hacerse en el lugar y tiempo convenidos y en defecto de la estipulacin en el lugar y tiempo de la entrega, se deduce que el pago del precio sera posterior, siquiera un instante, a la entrega de la cosa. En tal sentido, fallos de junio de 1907, de la Corte de Valparaso, de septiembre de 1912 y de junio de 1918, de la Corte de Santiago, puntualizan que en la compraventa, el pago del precio se halla subordinado a la entrega de la cosa vendida, y mientras esta entrega no se produce, el comprador no incurre en mora por falta de pago del precio y el vendedor no puede pedir la resolucin del contrato basndose en esta circunstancia (en relacin a la excepcin de contrato no cumplido o la mora purga la mora, una sentencia de la Corte Suprema de diciembre de 1947 deja en claro que los arts. 1826, 1872 y 1873 establecen reglas especiales en la compraventa, que deben aplicarse con preferencia a la disposicin general del art. 1552). Alessandri concuerda con la jurisprudencia, sealado que el vendedor es quien en estricto derecho debe comenzar por dar cumplimiento al contrato, entregando la cosa. Una vez efectuada esta entrega, el comprador debe pagar el precio. En todo caso, el mismo Alessandri advierte que ello no significa que ambas obligaciones no son correlativas ni simultneas, pues una y otra deben cumplirse en un mismo acto y con simultaneidad. Lo que significa es que en ese acto nico, en el momento que ambas deben cumplirse simultneamente, la entrega debe preceder al pago del precio. 3. DERECHO DEL COMPRADOR PARA SUSPENDER EL PAGO DEL PRECIO.
Puede el comprador, sin embargo, excusarse de pagar el precio en la poca convenida o fijada por la ley cuando se ve expuesto a perder la cosa. As como la ley autoriza al vendedor para retener la cosa cuando existe el riesgo de que el comprador no le pague el precio, autoriza tambin al comprador para retener el precio, cuando corre el riesgo de no obtener el goce pleno de la cosa comprada. Adems, si el comprador evicto tiene derecho a que el vendedor le restituya el precio; es lgico que si le amenaza una eviccin y no ha pagado el precio, pueda
154
suspender el pago para evitar una intil repeticin de lo pagado y el riesgo consiguiente. El art. 1872, inc. 2, acuerda al comprador este derecho: Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa o probare que existe contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y durar el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio. Dos son las causas que justifican la suspensin por el comprador del pago del precio: a) b) que sea turbado en la posesin de la cosa; que pruebe que existe contra la cosa una accin real de que el vendedor no le dio noticia antes de celebrarse el contrato.
Pero el comprador no queda facultado, por estas circunstancias, para retener el precio en su poder. Debe ser depositado, en virtud de una autorizacin judicial; puede el juez autorizar al comprador para conservarlo l mismo, en calidad de depositario. El depsito termina: a) por la cesacin de la turbacin, y b) por el otorgamiento de una caucin que asegure las resultas del litigio. 4. CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO DEL COMPRADOR DE SU OBLIGACIN DE PAGAR EL PRECIO.
El incumplimiento de la obligacin de pagar el precio, conforme al precepto general del art. 1489, autoriza al vendedor para pedir la resolucin del contrato o su cumplimiento, con indemnizacin de perjuicios. El art. 1873 repite esta norma general: Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios. Podr entonces el vendedor exigir el pago del precio, entablando la respectiva accin ordinaria o ejecutiva, segn la naturaleza del ttulo, o podr pedir la resolucin del contrato.
155
La falta de pago del precio ha de ser imputable al comprador o, en otros trminos, es preciso que ste se encuentre en mora. No estar en mora el comprador cuando el vendedor no ha entregado o estado llano a entregar la cosa. Si los vendedores fueren dos o ms, se plantea si deben demandar todos o cualquiera de ellos. Al respecto, cabe recordar que la accin resolutoria es subjetivamente indivisible, porque siendo varios los acreedores, todos ellos deben ponerse de acuerdo para pedir el cumplimiento o la resolucin, y siendo ms de uno el deudor no podra el acreedor exigir a uno el cumplimiento y al otro la resolucin. Esta conclusin se funda en el artculo 1526 N 6 del Cdigo Civil y cuenta con el apoyo de la doctrina (Fueyo, Somarriva). As tambin jurisprudencia (T. 57, sec. 1, p. 253). 5. EFECTOS DE LA RESOLUCIN DEL CONTRATO POR FALTA DE PAGO DEL PRECIO.
La ley ha reglamentado los efectos entre las partes y respecto de terceros de la resolucin del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligacin del comprador de pagar el precio. Estos efectos, en gran parte, son la aplicacin de los principios generales que regulan los efectos de la condicin resolutoria cumplida, con algunas importantes modificaciones. 5.1 Efectos de la resolucin de la venta entre las partes.
Resuelto el contrato, las partes tienen derecho a que se las restituya al estado anterior a su celebracin. Con tal objeto, el comprador debe al vendedor determinadas prestaciones: (i) a) Derechos del vendedor: El vendedor tiene derecho para retener las arras o exigirlas dobladas.
b) El vendedor tiene derecho para exigir que se le restituyan los frutos percibidos por el comprador o que ste debi percibir, en el perodo en que la cosa estuvo en su poder, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporcin que corresponda a la parte del precio que no hubiera sido pagada. En este punto, el art. 1875 es una excepcin a la regla general del art.
156
1488, segn la cual, verificada una condicin resolutoria, no se debern los frutos percibidos en el tiempo intermedio (en realidad, la excepcin de la compraventa nos remite a la regla general de la condicin resolutoria cumplida, en cuanto se retrotrae a las partes al estado anterior al del contrato; frente a dicha regla, el art. 1488 es una excepcin y el art. 1875 una contraexcepcin, que nos lleva de vuelta a la regla general). c) Tiene derecho el vendedor a exigir que se le restituya la cosa objeto del contrato, y sus accesorios. d) Tiene derecho el vendedor a que el comprador le indemnice los deterioros producidos a la cosa, considerndose al comprador, para estos efectos, como poseedor de mala fe (se trata, por ende, de una presuncin simplemente legal de mala fe), a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna (en su patrimonio) y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir con lo pactado (en alguna medida, podra estimarse que hay aqu, una tmida recepcin de la teora de la imprevisin). e) Tiene derecho el vendedor a demandar la indemnizacin de todos los perjuicios que el incumplimiento del contrato por el comprador, le hubiere ocasionado, conforme a las reglas generales (arts. 1489 y 1873). (ii) Derechos del comprador:
a) Tiene derecho el comprador para que se le restituya la parte que hubiera pagado del precio. b) Tiene derecho el comprador a que se le abonen las mejoras, pero tambin se le considerar como poseedor de mala fe (presuncin simplemente legal de mala fe), con la salvedad que pruebe haber sufrido en su fortuna y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir con lo pactado (como lo sealamos, habra aqu una recepcin de la teora de la imprevisin). Por tanto, el vendedor debe abonarle las mejoras necesarias pero no las tiles y menos las voluptuarias. El comprador podr llevarse los materiales de dichas expensas, siempre que puedan separarse sin detrimento y que el vendedor se niegue a pagarle el precio que tales materiales tendran una vez separados.
157
5.2
Efectos de la resolucin de la venta, respecto de terceros.
La resolucin del contrato no afecta a terceros de buena fe. El art. 1876 aplica al contrato de compraventa los principios generales de los arts. 1490 y 1491: "La resolucin por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artculos 1490 y 1491". En consecuencia, si la cosa vendida es mueble, los terceros deben estar de mala fe, o sea, conocer el hecho de que el comprador adeudaba parte del precio. Si la cosa es inmueble, ser menester que en el ttulo respectivo, inscrito u otorgado por escritura pblica, conste la existencia de dicho saldo de precio. 6. DECLARACIN DE HABERSE PAGADO EL PRECIO.
La declaracin que las partes hagan en la escritura de compraventa de haberse pagado el precio tiene considerable importancia, en relacin con el ejercicio de la accin resolutoria por falta de pago del mismo. El art. 1876, inc. 2, establece: Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificacin de la escritura, y slo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros poseedores. La disposicin es un corolario del primer inciso, que, refirindose a las consecuencias de la resolucin para los terceros, establece que les afectar en las condiciones previstas en los arts. 1490 y 1491. Cuando en la escritura se declara ntegramente pagado el precio, la buena fe de los terceros es indudable. El legislador no admite que se ponga en duda esta buena fe y, por lo tanto, aunque comprador y vendedor convengan en que el precio no fue realmente pagado, no podr accionar este ltimo contra los terceros. Para que sea posible al vendedor accionar contra los terceros, no puede impugnar la veracidad de la declaracin de haberse pagado el precio; deber atacar la escritura misma en que se contiene la declaracin, tachndola de nula o falsificada. En suma, la ley veda a las partes la prueba directa de que es inexacta la aseveracin de haberse pagado el precio para fundar en esta circunstancia una accin resolutoria y las consiguientes acciones reales contra terceros.
158
Sin embargo, se ha discutido si el art. 1876, 2 rechaza en absoluto toda prueba contraria a la declaracin de haberse pagado el precio, tanto respecto a terceros como entre las partes. Esto es, si slo rige cuando se trata de entablar acciones contra terceros o si tambin cuando se entabla entre las partes una accin resolutoria. Alessandri est por el alcance absoluto de la disposicin, mientras que Meza Barros estima que no rige entre las partes, argumentando: (i) Del contexto de los arts. 1875 y 1876, aparece de manifiesto que se refieren, respectivamente, a los efectos de la resolucin del contrato entre las partes y respecto de terceros; (ii) El art. 1876, en su inciso 1 establece las condiciones generales en que la resolucin del contrato afecta a los terceros, y en el inciso 2 se ocupa de la situacin de esos mismos terceros frente a la declaracin de haberse pagado el precio; (iii) La disposicin no se justifica sino como una medida de proteccin a los terceros ante una posible colusin de las partes; (iv) Finalmente, la interpretacin absoluta conducira al absurdo, al no permitir ni siquiera, como prueba en contrario, la confesin del comprador en orden a no haberse pagado en realidad el precio. Concluye Meza Barros que si el comprador hiciera tal confesin, sera insensato negar al vendedor la accin resolutoria, a pretexto de que no es admisible otra prueba que la nulidad o falsificacin de la escritura. La jurisprudencia se ha inclinado mayoritariamente por la tesis de Alessandri. As, en numerosas sentencias de la Corte de Concepcin (agosto de 1877, mayo de 1879, noviembre de 1879, abril de 1881, julio de 1909, etc.), de la Corte de Talca (mayo de 1900, abril de 1909), de la Corte de Valparaso (junio de 1904), de la Corte de Santiago (julio de 1913 y noviembre de 1922) y de la Corte Suprema (octubre de 1911, julio de 1914 y marzo de 1936), se establece que no cabe sostener que el inciso 2 del art. 1876 no se aplica cuando la falta de pago es cuestin controvertida directamente entre vendedor y comprador; sino cuando el bien materia del contrato a pasado a manos de terceros, porque la prohibicin establecida en el art. 1876 no permite hacer distincin entre las partes directamente contratantes y los
159
terceros, pudiendo todava agregarse que ese precepto mantiene una debida correspondencia con el art. 1700, que dispone que hacen plena fe contra los otorgantes las declaraciones que hayan hecho los interesados en un instrumento pblico. Debe recordarse que los instrumentos pblicos pueden impugnarse por tres vas: por va de nulidad, por falta de autenticidad y por falsedad de las declaraciones de las partes. El tema que nos ocupa incide en esta tercera va de impugnacin. Surge la siguiente interrogante al respecto: pueden las partes impugnar las declaraciones que ellas mismas hicieron en el instrumento pblico? Algunos autores y ciertas sentencias responden negativamente, fundndose en el tenor del inciso 1 del art. 1700: el instrumento pblico hace plena fe contra los declarantes, en cuanto a la verdad de las declaraciones que en l hayan hecho. Para llegar a tal conclusin han relacionado el art. 1700 con el inciso 2 del art. 1876. Otros autores, entre ellos Somarriva, piensan lo contrario, o sea, las propias partes pueden impugnar las declaraciones que formularon en el instrumento pblico, porque si bien este constituye plena prueba, nada impide que se rinda otra plena prueba en contrario, confesin de parte por ejemplo, correspondiendo en definitiva al juez apreciar soberanamente la prueba rendida. Y confirma lo anterior -agrega Somarriva-, el propio inciso 2 del art. 1876, puesto que se trata de una regla excepcional y no de un principio general: en efecto, si el legislador dijo que en el caso del inciso 2 del art. 1876 las partes no pueden probar contra la declaracin hecha en la escritura de haberse pagado el precio, es porque por regla general las partes s pueden probar en contra de lo declarado por ellas en un instrumento pblico. Adems, si el art. 1876 fuese la regla general, no tiene sentido haberlo incluido expresamente en el contrato de compraventa. As, por ejemplo, podra el comodatario que declar en escritura pblica haber recibido en prstamo la cosa, probar despus, cuando se le exige la restitucin, que en realidad no la recibi. En todo caso, debe recordarse que por testigos no podr probarse en contra de lo declarado en el instrumento pblico, conforme lo dispuesto en el art. 1709, 2, salvo los casos de excepcin del art. 1711.
160
7.
CLUSULA DE NO TRANSFERIR EL DOMINIO, SINO POR EL PAGO DEL PRECIO.
Siguiendo los precedentes romanos, los Proyectos de Cdigo establecan que la tradicin de la cosa vendida no transfera el dominio mientras no se pagara el precio o se asegurara a satisfaccin del vendedor, a menos de estipularse un plazo para el pago. El sistema fue abandonado y el art. 680 dispuso que verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago. La condicin implcita de no transferirse el dominio a pesar de la entrega, por no estar pagado el precio, qued abolida. Con arreglo al art. 680, inc. 2, sera menester una expresa reserva. Pero, en clara contradiccin con el texto legal citado, el art. 1874 atribuye a la clusula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio un alcance diferente. El dominio, pese a la estipulacin, se transfiere al comprador; la falta de pago del precio no impide que se haga dueo, sino que otorga al vendedor el derecho de pedir el cumplimiento del contrato o su resolucin, con indemnizacin de perjuicios. El art. 1874, en efecto, dispone: La clusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no producir otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artculo precedente. De este modo, mientras el art. 680 establece que si el vendedor se reserva expresamente el dominio hasta que el precio se pague, la tradicin no har dueo al comprador, el art. 1874 declara, enfticamente, que tal reserva no obsta para la adquisicin de la propiedad por el adquirente. Se ha sostenido (Alessandri, Somarriva y Vodanovic, Rosende) que en la pugna ha de prevalecer el ltimo precepto por ser de carcter particular, aplicable precisamente a la compraventa. El argumento no es de valor decisivo por cuanto, como se ha advertido, el precepto del art. 680, no obstante su ubicacin, est dada para la compraventa (as queda demostrado tambin por los orgenes de la clusula) (Claro Solar). Con todo, parece adecuado solucionar el conflicto a favor del art. 1874, por las dificultades que puede traer consigo la reserva de dominio, que podra establecerse con frecuencia en las compraventas con pago a plazo, con la consiguiente confusin de propietarios, especialmente respecto de terceros, reservndose el dominio, adems, el vendedor podra en el intertanto gravar con
161
derechos reales la cosa, que afectaran al comprador aun luego de pagar todo el precio. Sin recurrir a la clusula, si el comprador no paga el precio, el vendedor encuentra proteccin en el art. 1489 (y respecto de terceros, se dispone de los arts. 1490 y 1491) (RDJ., t. 82, p. 1). El art. 1874 concluye que, pagando el comprador el precio, subsistirn en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.
F. PACTOS ACCESORIOS DEL

CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Las partes pueden agregar al contrato de compraventa diversos pactos accesorios, siempre que sean lcitos (art. 1887). Se trata de una manifestacin del principio de la autonoma de la voluntad y del subprincipio de la libertad contractual. El Cdigo reglamenta tres de estos pactos accesorios en el ttulo de la compraventa: (a) Pacto comisorio; (b) Pacto de retroventa; y (c) Pacto de retracto. 1. 1.1 PACTO COMISORIO. Concepto.
El pacto comisorio est tratado en el prrafo 10 del Titulo XXIII del Libro IV del Cdigo Civil, a propsito del contrato de compraventa por no cumplimiento de la obligacin de pagar el precio. Su concepto lo da el artculo 1877 por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagndose el precio al tiempo convenido, se resolver el contrato de compraventa (inc. 1). Entindese siempre esta estipulacin en el contrato de venta y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse (inc. 2) De lo expresado en este artculo, se desprende que el pacto comisorio viene a ser la estipulacin de la condicin resolutoria tcita, por el no pago del precio en el contrato de compraventa. En efecto, si nada hubieren dicho las partes, y el comprador no pagare el precio, el efecto sera en principio el mismo.
162
1.2
El pacto comisorio procede en cualquier contrato y por el incumplimiento de cualquiera obligacin
La ubicacin de esta norma, dentro del contrato de compraventa y a propsito del no pago del precio, ha hecho surgir dudas sobre si puede tambin convenirse en otros contratos y en la misma compraventa por obligaciones distintas a las del pago del precio. Hoy da la doctrina es conteste en que pese a estar el pacto comisorio tratado en el contrato de compraventa, por el incumplimiento de la obligacin de pagar el precio, su alcance es general, pudiendo establecerse en cualquier contrato (incluso contratos unilaterales con el efecto propio de anticipar el cumplimiento) y por el incumplimiento de cualquier obligacin. Esta opinin, se funda en los siguientes argumentos: a) El pacto comisorio no es otra cosa que la condicin resolutoria tcita expresada, convenida; b) En virtud del principio de la autonoma de la voluntad, las partes pueden celebrar cualquiera estipulacin con tal que no se atente contra la ley, el orden pblico o la moral y, por la misma razn, no se ve por qu no podran acordar un pacto como ste; c) nicamente por una razn histrica el pacto comisorio se ha ubicado dentro de los pactos accesorios al contrato de compraventa. Tiene su origen en la Lex Commissoria del Derecho Romano. Como all no se aceptaba la condicin resolutoria tcita, pareci necesario establecer la Lex Commissoria, en cuya virtud si el comprador no pagaba el precio, el vendedor quedaba autorizado para solicitar se dejare sin efecto esa venta. Un problema distinto es saber qu normas se van a aplicar al pacto comisorio establecido en los dems contratos, si la de los artculos 1877 y siguientes, o las generales de la condicin resolutoria tcita y de la ordinaria. A modo de ejemplo sealemos que es muy corriente en los contratos de arrendamiento este tipo de pactos, con el objeto de que el arrendador se ponga a cubierto de la posible mora del arrendatario. Es usual encontrar clusulas como la que sigue: Si el arrendatario no pagare la renta convenida dentro del plazo fijado
163
(dentro de los cinco primeros das de cada mes, por ejemplo), el contrato de arrendamiento se extinguir de inmediato. Por otra parte, y tratndose del contrato de compraventa, es posible que se estipule un pacto comisorio relativo a la obligacin del vendedor de hacer entraga de la cosa. 1.3 Pacto comisorio simple y pacto comisorio calificado
La doctrina ha establecido esta clasificacin del pacto comisorio, que extrae del artculo 1879: Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de compraventa, el comprador podr, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo ms tarde en las veinticuatro hora subsiguientes a la notificacin judicial de la demanda. De esta norma se infiere que existen dos modalidades de pacto comisorio: a) El pacto comisorio simple, que no viene a ser ms que la condicin resolutoria tcita expresada. Por ejemplo, en un contrato de compraventa se establece que si el comprador no paga el precio se resolver el contrato; o si en el arrendamiento se conviene que si el arrendatario no paga la renta en la oportunidad fijada en el contrato, ste se extinguir (recurdese que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo por lo que la resolucin toma el nombre de terminacin); y b) El pacto comisorio calificado o con clusula de ipso facto, que se define como el acuerdo de las partes en orden a dejar sin efecto el contrato, de inmediato, de ipso facto, si el deudor incumple sus obligaciones. No es necesario emplear palabras sacramentales (por ejemplo: sin necesidad de juicio, de pleno derecho, inmediatamente, etc.). Estaremos frente a un pacto comisorio calificado, cualquiera que sean los trminos empleados, si aparece clara la intencin de las contratantes de que se produzca la resolucin de inmediato, por el slo hecho del incumplimiento, sin necesidad de resolucin judicial. Ejemplos: Si comprador no pagare el precio dentro del plazo establecido, se resolver de inmediato, de ipso facto, el contrato de compraventa; si el arrendatario no pagare la renta convenida dentro del plazo fijado, el contrato de arrendamiento se extinguir de ipso facto (por el slo ministerio de la ley, sin necesidad de declaracin judicial). 1.4 Efectos del pacto comisorio.
Para estudiar el punto, hay que hacer las siguientes distinciones:
164
(i)
Efecto del pacto comisorio simple, en el contrato de compraventa por no pago del precio.
El artculo 1878 expresa que por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la eleccin de acciones que le concede el artculo 1873, esto es, el derecho a exigir el precio (cumplimiento del contrato) o la resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios. Como se puede observar, estos efectos son idnticos a los de la condicin resolutoria tcita: es decir, el comprador, puede pedir el cumplimiento o la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios. Y por la misma razn, para que opere se requiere de una resolucin judicial, igual que ocurre en la condicin resolutoria tcita. (ii) Efecto del pacto comisorio simple en el contrato de compraventa por el incumplimiento de una obligacin distinta a la del pago del precio (ej. la obligacin del vendedor de entregar la cosa vendida) o en cualquier otro contrato por incumplimiento de cualquiera obligacin.
Siendo el pacto comisorio simple slo la condicin resolutoria tcita expresada, sus efectos son los mismos de aquella, es decir, se otorga al contratante cumplidor la opcin para pedir el cumplimiento o la resolucin ms indemnizacin de perjuicios. Luego, se requiere tambin de sentencia judicial que declare la resolucin. (iii) Pacto comisorio calificado en el contrato de compraventa por no pago del precio.
Los efectos del pacto comisorio en este caso, estn tratados en el artculo 1879: Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de compraventa, el comprador podr, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo ms tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificacin judicial de la demanda. Como puede observarse, pese a que las partes convinieron que la compraventa se resolviera de ipso facto, es decir por el slo hecho del incumplimiento, no ocurre de esta forma, puesto que se otorga al comprador un plazo de 24 horas que se cuentan desde la notificacin de la demanda, para enervar la accin de resolucin,
165
pagando el precio adeudado. De manera que est claro, que la resolucin no opera de pleno de derecho, sino que se requiere de una sentencia judicial que la declare. Se demanda la resolucin en juicio ordinario, pues no hay un procedimiento especial (art. 3 del Cdigo de Procedimiento Civil). Notificada la demanda, el comprador cuenta con un plazo de 24 horas, para enervar la accin de resolucin pagando. Si el vendedor no quiere aceptar el pago, podr pagar por consignacin, lo que har depositando la suma adeudada con los intereses vencidos, si los hay, y los dems cargos lquidos, en la cuenta corriente del tribunal que conoce del juicio de resolucin (art. 1600 inciso final). En conclusin, dice Abeliuk, no hay ms diferencia, entre la condicin resolutoria tcita y el pacto comisorio simple, por un lado, y el calificado en la compraventa por no pago del precio que el plazo que tiene el deudor para pagar, que es de 24 horas para este ltimo y de todo el juicio en los dos primeros. Sin embargo, esto ltimo no es compartido por toda la doctrina, atendido que varios autores estiman que en la condicin resolutoria tcita no es posible poder pagar durante todo el juicio. Respecto al plazo para pagar, llamamos la atencin que son 24 horas, que no es lo mismo que un da, por cuanto por tratarse de un plazo de horas, se empieza a contar a partir del momento mismo en que se notifica la demanda, ej. si se notifica a las 5 P.M. del 13 de septiembre, el plazo vence a las 5 P.M. del 14 de septiembre. En tanto, que si fuere de un da, y se notifica a las 5 P.M. del da 13, el plazo vence el 14 a las 24 horas, por disponerlo as el artculo 48 del Cdigo Civil. Adems es un plazo fatal, por lo que cumplido caduca el derecho del comprador para pagar, sin necesidad de acusar rebelda (artculo 49 del Cdigo Civil). No hay duda, decimos, que en el presente caso la resolucin requiere de sentencia judicial. Los siguientes argumentos as lo prueban: a) Argumento histrico. En los proyectos de Cdigo Civil, aparece claro que don Andrs Bello se quiso separar en esta materia del artculo 1656 del Cdigo Civil francs, que le sirvi de fuente inspiradora; b) El artculo 1878 -aplicable al pacto comisorio simple y al calificado- no priva al vendedor de la eleccin de acciones, pudiendo ste pedir el cumplimiento o la resolucin. Si el contrato se resolviera ipso facto, no se ve como podra solicitarse el cumplimiento, pues el contrato ya est terminado;
166
c) El artculo 1879, seala que el comprador podr, sin embargo, hacerlo subsistir. Esta frase demuestra que el contrato no se extingui por el slo incumplimiento, pues subsistir significa que sigue viviendo (de otro modo haba sealado revivir); d) Si el comprador puede enervar la resolucin pagando dentro de 24 horas, desde que le notifica la demanda, es porque la resolucin no opera por el slo hecho del incumplimiento; y e) Finalmente, el plazo que la ley otorga al deudor para hacer subsistir el contrato se cuenta desde la notificacin judicial de la demanda, lo que prueba que es necesario un juicio. Aclarado que en el caso que se viene tratando, la resolucin opera por sentencia judicial, es necesario dilucidar en qu momento se produce la resolucin. Hay dos opiniones: i) Segn algunos (Barros Errzuriz, Fueyo), la resolucin se produce al momento en que se acoge la demanda por sentencia ejecutoriada; ii) Para otros (Alessandri), la resolucin se produce al momento en que se extingue el plazo de 24 horas para enervar la accin pagando. (iv) Efectos del pacto comisorio calificado en el contrato de compraventa por el incumplimiento de una obligacin distinta a la de pagar el precio o, en otro contrato por incumplimiento de cualquiera obligacin.
En relacin con los efectos del pacto comisorio calificado en estos casos, hubo en un tiempo una discusin doctrinaria, que se estima hoy prcticamente agotada. El problema es resolver si la resolucin opera de pleno derecho o si requiere tambin, igual que en la compraventa por no pago del precio, de una sentencia judicial que la declare. Una sentencia de la Excma. Corte Suprema, en materia de arrendamiento, resolvi que la resolucin opera por sentencia judicial y aplic por analoga el artculo 1879 del Cdigo Civil (T. 38, sec. 1, p. 318). En el mismo sentido T. 86, sec. 5, p. 92, Considerando 2. Abeliuk y Ramos no comparten lo anterior. Les parece absolutamente claro que el pacto comisorio calificado, en este caso, opera de pleno derecho porque es eso lo
167
que las partes pretendieron al estipularlo. No estamos frente al pacto comisorio del artculo 1879, por lo que no hay razn para aplicar sus reglas, sino ante un pacto creado por las partes en virtud del principio de la autonoma de la voluntad consagrado en el artculo 1545. La norma del artculo 1879, es excepcional -porque rige para la compraventa y slo para el no pago del precio- por ello su aplicacin debe ser restrictiva. Adems, como afirma Stitchkin, ...para interpretar las clusulas de un contrato en que no hayan reglas especiales, debe recurrirse a las disposiciones generales de los artculos 1560 y siguientes, que atienden principalmente a la intencin de los contratantes, que al estipular en esta forma el pacto comisorio en un contrato, pretenden, sin lugar a dudas, que se resuelva de pleno derecho en caso de incumplimiento. La Corte Suprema en sentencia de 2 de julio de 1948 (T. 48, sec. 1, p. 109) acoge la tesis anterior, al establecer que en los contratos de arrendamiento las partes pueden estipular la terminacin ipso facto del contrato por incumplimiento de las obligaciones de alguna parte y que esta estipulacin surte los efectos que quisieron atribuirle, o sea que el contrato queda terminado por el slo hecho de no cumplirse la obligacin de que se trata, sin necesidad de accin en que se pida la terminacin ni de sentencia que la declare. Este fallo tiene un extenso y esclarecedor comentario favorable de Vctor Santa Cruz Serrano quien, entre otros argumentos, recuerda que el pacto comisorio constituye una condicin resolutoria, por lo que cabe aplicarle lo dispuesto en el artculo 1484, segn el cual las condiciones deben cumplirse literalmente, en la forma convenida. Y exigir sentencia judicial, no es lo que las partes convinieron. En el mismo sentido Fernando Alessandri. En contra Arturo Alessandri, Claro Solar quienes sostienen que cuando se estipula pacto comisorio calificado en otros contratos distintos de la compraventa debe aplicarse por analoga el art. 1879, y en consecuencia resolver que el deudor puede enervar la resolucin pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificacin de la demanda. Por tanto, requerira tambin de un juicio para obtener la resolucin. Al operar el pacto comisorio calificado de pleno derecho en el contrato de arrendamiento por ejemplo, si en ste se estipul que el contrato terminaba de ipso facto por el no pago de las rentas en la oportunidad fijada, y se produce el incumplimiento, el arrendador puede demandar directamente de restitucin de la cosa arrendada, sin necesidad de pedir la terminacin del contrato. Adems, por la misma razn, el arrendatario carece de facultad para hacer subsistir el contrato consignando las rentas que en su oportunidad dej de pagar, etc.
168
1.5
Prescripcin del pacto comisorio.
El artculo 1880, establece que el pacto comisorio calificado prescribe al plazo prefijado por las partes, si no pasare de cuatro aos, contados desde la fecha del contrato. Transcurridos estos cuatro aos, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo ms largo o ninguno. Respecto de esta norma, es importante precisar lo siguiente: a) El plazo de prescripcin que ella establece rige nicamente para el pacto comisorio -simple o calificado- que reglamenta el Cdigo Civil, es decir para el contrato de compraventa por no pago del precio. En el caso del pacto comisorio establecido en otros contratos, o en la compraventa por una obligacin diferente a la de pagar el precio, no se aplica la norma del artculo 1880. La prescripcin en esos casos, se regula por los artculos 2514 inc. 2 y 2515, vale decir, prescribe en 5 aos contados desde que la obligacin se hace exigible. Esta opinin no es naturalmente compartida por quienes son partidarios de aplicar a estos pactos comisorios por analoga las reglas de la compraventa; b) El artculo 1880, no dice que el pacto comisorio prescriba en 4 aos, sino en el plazo que las partes acordaren si no pasare de 4 aos. Luego puede prescribir en un plazo menor de 4 aos; y c) Finalmente, el precepto contiene una grave anomala, porque la prescripcin, contrariamente a la regla general, se cuenta desde la fecha del contrato y no desde que la obligacin se hizo exigible, y de ah que la accin puede estar prescrita antes de nacer. Por ejemplo, en una compraventa se otorgan al deudor 5 aos para el pago del precio y se estipula pacto comisorio. Si a los 5 aos el comprador no paga el precio, la accin resolutoria estara ya prescrita porque han pasado 4 aos desde el contrato. Y no podra el acreedor pretender que no entabla la accin resolutoria del pacto comisorio, sino la emanada del art. 1489, que se cuenta conforme a las reglas generales, porque de ser as, el art. 1880 no tendra objeto. Esta ltima interpretacin ha sido debatida, en consideracin que el pacto comisorio es un beneficio para el acreedor, que no constituye una renuncia de la condicin resolutoria tcita; adicionalmente, conforme al art. 1878 sigue vigente la opcin del art. 1873, que es precisamente la condicin resolutoria tcita, que se rige por sus propios plazos de prescripcin.
169
2. 2.1
PACTO DE RETROVENTA. Concepto.
El art. 1881 dispone: Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que le haya costado la compra. Se trata de reversar la venta: el vendedor le vende la cosa al comprador y ste despus se la vende al primer vendedor, que ahora asume el rol de comprador. Por ejemplo: A vende a B un predio en $ 5.000 y se reserva el derecho de recuperarlo, reembolsando dicha suma, en el plazo de dos aos. En el Derecho Romano, el pacto de retroventa era un contrato de compraventa enteramente distinto e independiente del anterior contrato, celebrado en sentido diverso. En las legislaciones modernas no se ha seguido la doctrina romana: no se trata de un contrato enteramente distinto del anterior, aunque opere una nueva transferencia de dominio. En nuestra legislacin, al igual que en la francesa, el pacto de retroventa es lisa y llanamente una condicin resolutoria, que afecta por ende a la extincin del contrato. De tal manera, la transferencia de la cosa del comprador al vendedor, opera a consecuencia de una condicin resolutoria cumplida, que extingue el derecho del comprador. Se trata de una condicin resolutoria ordinaria puramente potestativa, porque no supone el incumplimiento de una obligacin y porque depende exclusivamente de la voluntad del acreedor, en este caso el primer vendedor. 2.2 Ventajas e inconvenientes del pacto de retroventa.
El pacto de retroventa es un eficaz medio de procurarse dinero el propietario de una cosa de la que no desea desprenderse definitivamente. El dueo de la cosa la vende y obtiene el dinero; puede luego recobrarla pagando la suma convenida, o, en su defecto, lo que recibi por ella. Este pago es en el fondo la restitucin de la suma prestada. Presenta para el vendedor una ventaja sobre otras garantas, como la hipoteca. Puede procurarse una mayor suma de dinero, ya que el acreedor que presta con
170
garanta hipotecaria tiene lgicamente en cuenta los gastos del cobro de su crdito y no presta sino lo que pueda valer la finca, con deduccin de tales gastos. El vendedor confa en que, dentro del plazo fijado, podr procurarse los fondos para reembolsar el precio y recobrar la cosa. Para el comprador las ventajas son enormes. Podr hacer suya la cosa por el solo hecho de que el vendedor deje pasar el plazo sin efectuar el reembolso; la venta se har, entonces, irrevocable. Pero el pacto tambin presenta inconvenientes: sirve para ocultar prstamos usurarios o para disfrazar figuras jurdicas que la ley no admite, como la prenda pretoria, en la que el acreedor prendario puede quedarse con la cosa prendada por el solo hecho de no pagarle el deudor, sin mediar accin judicial alguna. El art. 2397, aplicable tambin a la hipoteca, prohbe la estipulacin de una clusula de esta naturaleza en la prenda, que los romanos llamaban lex comisoria. 2.3 Requisitos para que opere el pacto de retroventa.
Para que el pacto de retroventa produzca sus efectos, es menester que concurran los siguientes requisitos: (i) El vendedor debe reservarse la facultad de recobrar la cosa vendida en el propio contrato de compraventa.
Esta exigencia emana no slo de los trminos del art. 1881, sino de la naturaleza del pacto, que constituye, segn se dijo, una condicin resolutoria de la cual depende la extincin del derecho del comprador, siendo menester por tanto que al nacer este derecho, est afectado por tal condicin. Si se pacta con posterioridad al contrato, podra tratarse de una promesa de compraventa o de un contrato innominado, pero no estaramos ante un pacto de retroventa, y en todo caso no podra afectar los derechos de terceros. (ii) Reembolso del precio por el vendedor.
Al ejercer la accin del pacto de retroventa, el vendedor debe reembolsar al comprador el precio estipulado o a falta de estipulacin, lo que el comprador pag por la cosa. Este reembolso debe hacerse en el momento mismo de ejercerse el derecho por el vendedor. As opina Alessandri.
171
En sentido diverso, un fallo de la Corte de Santiago de agosto de 1876 afirma que las disposiciones del Cdigo no exigen, tratndose de la retroventa convencional, que el vendedor consigne el precio de la cosa para llevar a efecto el pacto; basta que se ofrezca la devolucin del precio convenido. (iii) La accin debe ejercerse oportunamente.
Es necesario que la accin que nace del pacto se ejerza dentro del trmino fijado por las partes o en su defecto por la ley. El plazo fijado por las partes no podr exceder de 4 aos (art. 1885). Este plazo no es propiamente un plazo de prescripcin, sino lo que en derecho se denomina un trmino de caducidad, porque el derecho se extingue por la sola llegada del plazo, sin que sea necesario que la otra parte lo alegue y una declaracin judicial que as lo establezca. En todo caso, en un fallo de la Corte Suprema de diciembre de 1964, se previene que an cuando el plazo no fuere de caducidad, se tratara de una prescripcin de corto tiempo, que corre contra toda persona, o sea, no se suspende. 2.4 Condiciones para ejercitar la accin.
Para que el vendedor pueda ejercitar la accin y se resuelva el contrato, deben concurrir los siguientes requisitos: (i) Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho.
No es suficiente que el vendedor requiera privadamente al vendedor, en una gestin extrajudicial, dentro del plazo estipulado o legal. Es necesario que intente una accin judicial. Por cierto, lo anterior supone una hiptesis de conflicto, pues si el vendedor y el comprador estn de acuerdo y el segundo se allana a efectuar la restitucin, no ser necesario recurrir a la justicia. En el mbito de la doctrina y jurisprudencia francesa, por el contrario, se ha concluido que sera suficiente que el vendedor, dentro del plazo, hiciere un requerimiento privado al comprador, aunque la accin judicial se ejercitara con posterioridad. Inicialmente, nuestra jurisprudencia se inclin por la frmula francesa, concluyendo que no era necesario que el vendedor ejerciera judicialmente la accin
172
para hacer efectivo el pacto de retroventa; bastaba una exigencia extrajudicial (fallos de agosto de 1876, de la Corte de Santiago, y de junio de 1908, de la Corte de La Serena). Posteriormente, nuestra jurisprudencia ha resuelto que resulta necesario accionar judicialmente. En efecto, a la luz de nuestro Cdigo, la solucin francesa es inadmisible, porque la expresin intentar la accin que emplea el art. 1885, segn se ha interpretado, significa en su acepcin forense deducir o proponer una accin en juicio. De otro modo, no hay requerimiento legal y nada valen las exigencias privadas o extrajudiciales, establecidas con prueba testimonial (fallo de noviembre de 1916 de la Corte Suprema y de agosto de 1946 de la Corte de La Serena). Pero establecido lo anterior, no existe unanimidad en cuanto a la va judicial idnea. Segn se expresa en el citado fallo de 1946 de la Corte de La Serena, y en otra sentencia de marzo de 1908 de la Corte de Santiago, la ley no obliga al vendedor o retrocomprador a efectuar el requerimiento con frmulas o procedimientos sacramentales al retrovendedor, para que pueda entenderse que slo de esa manera ejercita aqul eficazmente su derecho. La ley no impone al retrocomprador entablar una demanda contra el comprador en que pida condenar a ste para retrovender. Basta cualquier gestin judicial en que el vendedor manifieste su propsito de comprar de nuevo lo que vendi con pacto de retroventa (por ejemplo, una gestin de pago por consignacin efectuada por el retrocomprador). Alessandri no concuerda con esta interpretacin tan amplia, sealando que debe deducirse demanda formal. (ii) Que al momento de ejercer la accin, el vendedor ponga el precio a disposicin del comprador.
Debe reembolsar el vendedor al comprador la cantidad determinada que se estipulare o a falta de estipulacin, lo que se haya pagado en la compraventa. Este reembolso debe hacerse en el momento mismo de ejercitar la accin que emana del pacto de retroventa, segn lo da a entender el art. 1881, al emplear la expresin reembolsando, que indica accin simultnea. (iii) Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno.
La accin que nace del pacto de retroventa debe ejercitarse dentro del trmino fijado por las partes o por la ley. El plazo que fijen las partes, no podr exceder de 4 aos, y si fuere mayor, caducar el derecho en los cuatro aos: art. 1885, 1.
173
Se trata de un plazo fatal (art. 49). Las partes podran estipular que el derecho a ejercer la accin emanada del pacto de retroventa quede subordinado al cumplimiento de una condicin. En este caso, se previene en una sentencia de la Corte de Santiago de noviembre de 1951, que la condicin adicional debe cumplirse dentro del plazo mximo de 4 aos. De lo contrario, sera fcil eludir el mandato del art. 1885. (iv) Que se d el correspondiente aviso.
Conforme al art. 1885, inc. 2, el vendedor debe dar un aviso previo al comprador, con 6 meses de anticipacin se si trata de bienes races y de 15 das si se trata de bienes muebles. Con todo, si la cosa fuere fructfera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo, y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podr exigirse la restitucin demandada sino despus de la prxima percepcin de frutos. 2.5 Efectos del pacto de retroventa.
Se debe distinguir si el vendedor ha ejercitado o no dentro del plazo legal la accin que emana del pacto de retroventa. a) Si el vendedor no ejercit su derecho en el plazo convenido o legal, fallar la condicin resolutoria del contrato de venta. Caducarn los derechos del vendedor y los del comprador se consolidarn definitivamente. b) Por la inversa, si el vendedor ejercita su accin en la oportunidad debida, se habr cumplido la condicin resolutoria, se resolver el contrato de venta y las cosas volvern al mismo estado en que se encontraran si no se hubiera contratado. Como en el caso de toda condicin resolutoria cumplida, ser menester examinar los efectos entre las partes y con relacin a los terceros. b.1) Efectos entre las partes: se deben prestaciones mutuas (arts. 1881 y 1883). Se trata de los efectos propios de toda condicin resolutoria cumplida, a saber:
174
El vendedor debe restituir el precio que se haya estipulado o a falta de estipulacin, lo que se haya pagado por la cosa. El comprador debe devolver la cosa con todas sus accesiones naturales. Puede ocurrir que las partes estipulen que la cosa quede en poder del vendedor hasta el vencimiento del pacto de retroventa, y que el derecho conferido por ste caduque en definitiva. En tal caso, subraya un fallo de la Corte de Tacna de mayo de 1913, que el vendedor no estar obligado al pago de intereses o de arriendo, salvo que as se hubiere convenido; pero s debe responder en cuanto a los frutos producidos por la cosa desde el da en que venci el plazo para ejercer el derecho de retroventa estipulado hasta la efectiva entrega de la cosa. El comprador debe indemnizar al vendedor los deterioros imputables a hecho o culpa suya. El vendedor deber indemnizar al comprador por las expensas o mejoras necesarias, pero no las tiles y menos las voluptuarias, salvo que se hubieren hecho con el consentimiento del vendedor. b.2) Respecto de los terceros: rigen las reglas generales de los arts. 1490 y 1491, segn lo dispone expresamente (y en verdad innecesariamente) el art. 1882. 2.6 Carcter intransferible del derecho emanado del pacto de retroventa.
De conformidad al art. 1884, el derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible, sin perjuicio que s puede transmitirse por causa de muerte. 3. PACTO DE RETRACTO.
Se llama pacto de retracto o adictio in diem aquel en que las partes convienen que se resolver la venta si, en un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador que ofrezca al vendedor condiciones ms ventajosas que el comprador primitivo. Se trata de una compraventa sobre la que pende una condicin resolutoria ordinaria, pero a diferencia del pacto de retroventa, la condicin es casual, pues no implica incumplimiento del contrato y depende de la voluntad de un tercero. El art. 1886 dispone: Si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que no podr pasar de un ao) persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se
175
cumplir lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien ste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos trminos la compra. La disposicin merece dos observaciones: (a) El plazo para mejorar la compra no puede exceder de un ao; (b) Para evitar la resolucin, el comprador o la persona que hubiere adquirido de l la cosa puede mejorar la compra en los mismos trminos que el nuevo comprador. En otras palabras, en igualdad de condiciones, el contrato no se resuelve y la ley hace prevalecer el inters del comprador. Los efectos del pacto de retracto, tanto respecto de las partes como en relacin a terceros, son anlogos a los del pacto de retroventa (art. 1886, 2 y 3). 4. OTROS PACTOS ACCESORIOS.
Las partes, en aplicacin del principio de la autonoma de la voluntad y de la libertad contractual, pueden incorporar a la compraventa otros pactos accesorios lcitos. As, por ejemplo, las partes pueden estipular que el saldo de precio devengar intereses. Las partes slo estn limitadas por la ley, la moral, el orden pblico y las buenas costumbres.
G. RESCISIN DE LA VENTA POR LESIN ENORME.

1. CONCEPTO DE LESIN ENORME.
La lesin es el perjuicio pecuniario que las partes sufren como consecuencia de la falta de equivalencia de las prestaciones recprocas de un contrato conmutativo. No ha podido el legislador desconocer que la compraventa es, en buena medida, un acto de especulacin y que es legtimo que cada contratante trate de obtener un provecho. Pero, por otra parte, no ha debido ignorar que un grave desequilibrio de
176
las prestaciones no ha podido ser consentido sino bajo el imperio de una presin a la que el contratante no ha sido capaz de resistir. Una imperiosa necesidad de dinero ha forzado seguramente al vendedor a vender a cualquier precio; su consentimiento se encuentra profundamente viciado y la ley acude en su ayuda autorizndole para pedir aun la rescisin del contrato. Pero la estabilidad del contrato requiere que el desequilibrio de las prestaciones sea de gran entidad para que se justifique la rescisin. La lesin, en otros trminos, debe ser enorme. 2. REQUISITOS.
Tiene lugar la rescisin de la venta por causa de lesin siempre que concurran los siguientes requisitos: (i) que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de lesin; (ii) que la lesin sea enorme, en los trminos que seala la ley; (iii) que la cosa no haya perecido en poder del comprador; (iv) que el comprador no haya enajenado la cosa, y (v) que la accin correspondiente se entable en tiempo oportuno. 2.1 Debe tratarse de aquellas ventas en que la ley admite lesin enorme.
La rescisin por causa de lesin tiene cabida slo en los actos que la ley expresamente seala. Por este motivo, el legislador crey oportuno consignar, en el art. 1888, que el contrato de compraventa podr rescindirse por lesin enorme. No tiene cabida la rescisin por lesin enorme en todo contrato de compraventa. En trminos generales, slo tiene cabida en la compraventa de bienes races. En particular, no procede la rescisin por lesin enorme en los siguientes casos: a) No procede la accin rescisoria por lesin enorme en las ventas de bienes muebles (art. 1891). Se excluye la venta de bienes muebles, por razones histricas, al establecerse as en el cdigo francs, en una poca en que la base de la fortuna era la propiedad raz. Lo anterior implica tambin que tampoco se admite en las ventas mercantiles, que siempre recaen sobre cosas muebles, disponindose en todo caso expresamente
177
que no tiene cabida, en el art. 126 del Cdigo de Comercio, que dispone: No hay rescisin por causa de lesin enorme en los contratos mercantiles. b) No habr tampoco lugar a la accin rescisoria en las ventas que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia (art. 1891). Por ende, no todas las ventas de inmuebles pueden rescindirse por lesin enorme: se excluyen las que se efectan por el ministerio de la justicia, cuando se trata de ventas forzadas en el marco de un juicio ejecutivo, o en un juicio de liquidacin y particin, e incluso las ventas en pblica subasta en los actos de jurisdiccin voluntaria que exigen tal trmite, por ejemplo. En estos casos, la venta debe efectuarse en pblica subasta, y los postores podrn pugnar libremente en la determinacin del precio. En cambio, no se trata de ventas hechas por el ministerio de la justicia aquellas en que sta se limita a ordenar que se extienda la escritura pblica de compraventa por negativa del prometiente vendedor a otorgarla. Tratase aqu de un contrato libremente acordado por las partes y ordenado cumplir por sentencia ejecutoriada, y no de una venta cuya generacin sea propiamente obra de la justicia. En consecuencia, si se dan los requisitos de la lesin enorme, no puede rehusarse la correspondiente accin rescisoria al vendedor que, en la escritura del contrato, figura representado por el juez a causa de su rebelda (Corte Suprema, fallos de junio de 1968 y abril de 1980). c) No cabe la rescisin por lesin enorme, aunque se trate de inmuebles, en las ventas de minas (art. 170 del Cdigo de Minera). d) Adicionalmente, la jurisprudencia mayoritaria ha concluido por su parte que no cabe lesin enorme en la venta de derechos hereditarios, aunque comprendan bienes races. Se seala en numerosos fallos que la accin rescisoria por lesin enorme no procede en la cesin de derechos hereditarios hecha a ttulo oneroso, aunque en ella se comprendan bienes races; la especificacin de stos no tiene otro valor que el de indicar los bienes inmuebles comprendidos en la herencia. Lo anterior en base a las siguientes razones: i) dicha cesin no es una venta de bienes races; ii) el que cede un derecho de herencia a ttulo oneroso sin especificar los efectos de que se compone slo responde de su calidad de heredero; y iii) no es posible determinar el valor del derecho cedido a la fecha del contrato, pues la cuanta de las cargas y
178
obligaciones que afectan a aquel derecho depende de una liquidacin futura (Corte de Concepcin, noviembre de 1875, septiembre de 1883; Corte de Santiago, mayo de 1878, mayo de 1892, Corte de Talca, noviembre de 1896, octubre de 1912; Corte Suprema, mayo de 1950). La doctrina mayoritaria, concluye en igual sentido (Alessandri, Leopoldo Urrutia, Somarriva). e) Asimismo, la jurisprudencia ha resuelto que no procede de la accin rescisoria por lesin enorme respecto del contrato de promesa. Como se indica en un fallo de la Corte Suprema de marzo de 1961, las disposiciones establecidas en los arts. 1888 y 1889 del dicen relacin directa y exclusiva con un contrato de compraventa celebrado. Por lo tanto, no puede atacarse con esta accin un contrato de promesa de compraventa, toda vez que las acciones que procedan para anular o rescindir un contrato de esta naturaleza slo pueden basarse en los vicios de que intrnsecamente adolezca ese contrato de promesa. En consecuencia, demandado el cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa, el prometiente vendedor no puede excepcionarse con el posible vicio de lesin enorme que podra contener el contrato de compraventa prometido. En este punto, tengamos presente tambin la referencia que hicimos al artculo 85 de la Ley 16.752, cuando tratamos el contrato de promesa (ver nota, al pi del artculo 1889 del Cdigo Civil). 2.2 Que haya lesin enorme en los trminos del art. 1889.
El precepto enfoca la lesin enorme tanto desde el punto de vista del vendedor como del comprador. El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende. As, por ejemplo, si la cosa vala $ 50.000.000.-, y recibi $ 24.999.999.A su vez, el comprador sufre lesin enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. As, por ejemplo, si la cosa vala $ 50.000.000.-, y pag $ 100.000.001.- Parece una frmula ms sencilla para enunciar el segundo caso, la siguiente: cuando paga ms del doble del justo precio de la cosa que compra. Cabe sealar que el justo precio que debe tomarse en cuenta para determinar si hay o no lesin enorme, es aqul que tena la cosa al tiempo del contrato, y puesto que
179
sta slo tiene cabida, en lo que se refiere a la compraventa, tratndose de la venta de bienes inmuebles, habr que estar al justo precio que tena la cosa al tiempo de otorgar la escritura pblica respectiva. Se entiende por justo precio el que corresponde al valor comercial de la cosa, determinado por la ley de la oferta y la demanda. En un juicio, ser prueba concluyente, usualmente, la tasacin que practique un perito. Como establece una sentencia de junio de 1983, de la Corte de Santiago, el vendedor que demanda la rescisin de un contrato de compraventa de un inmueble por lesin enorme, debe acreditar dos hechos sustanciales: el justo precio del bien raz vendido al tiempo del contrato, y que el precio que ha recibido es inferior a la mitad del mismo. Lo mismo vale, si quien alega lesin enorme es el comprador. 2.3 Que la cosa no se haya perdido (perecido) en poder del comprador.
Para que proceda la rescisin por lesin enorme es preciso que la cosa no haya perecido en poder del comprador. En efecto, el art. 1893 previene: Perdida la cosa en poder del comprador no habr derecho por una ni por otra parte para la rescisin del contrato. Lo anterior es lgico, puesto que si la cosa pereci en manos del comprador, se tornara imposible la restitucin al vendedor. La prdida debe haberse producido por caso fortuito. Por ejemplo, porque oper una avulsin o se inund el predio. Tambin podra encontrarse en esta situacin, la prdida de la cosa por prescripcin que hubiere operado a favor de un tercero, que hubiere entrado en posesin de la cosa, en desmedro del comprador. Pero en este caso, la prdida se habra producido por la negligencia del comprador, que dej que un tercero se hiciera dueo, por prescripcin. En este caso, podra sostenerse la procedencia de una accin del vendedor para obtener indemnizacin de perjuicios, pero ello choca contra la siguiente evidencia: tal accin estara prescrita, pues a lo menos, deben haber transcurrido cinco aos para haber perdido la posesin del inmueble, lo que a su vez, implica que tambin ha prescrito la accin indemnizatoria del vendedor.
180
2.4
Que la cosa no haya sido enajenada por el comprador.
Ninguno de los contratantes podr pedir la rescisin de la venta si el comprador hubiere enajenado la cosa (art. 1893, inc. 2). En efecto, si el comprador enajena la cosa, no podr pedirse la rescisin de la compraventa que adolece de lesin enorme. Observamos aqu una excepcin a los efectos generales de la nulidad judicialmente declarada, que siempre da accin contra terceros (art. 1689). Como se indica en un fallo de la Corte de Talca de abril de 1915, el fin del art. 1893, 2, es amparar los derechos de terceros que podran ser perjudicados si se diera lugar a la rescisin del contrato; en efecto, sta podra declararse aun por colusin entre el primer vendedor y el comprador, produciendo su efecto contra terceros poseedores, en conformidad al art. 1689; pero obsta a ello la excepcin del art. 1893. En cuanto al momento en que se entiende consumada la enajenacin, previenen las sentencias de la Corte de Concepcin de octubre de 1878 y de la Corte de Santiago de diciembre de 1883, que para que se extinga la accin rescisoria por la enajenacin que de la cosa comprada hace el comprador a un tercero es preciso que el ttulo de esa enajenacin, el contrato de compraventa, se inscriba en el Conservador de Bienes Races; antes de esa inscripcin no hay traslacin de dominio de los bienes races y la accin rescisoria subsiste. En el fallo de octubre de 1878, se agrega que la enajenacin del comprador debe hacerse antes de la demanda. Sin embargo, en sendos fallos de la Corte de Concepcin de mayo de 1885 y de la Corte de Talca de noviembre de 1907 y abril de 1915, se concluye que la enajenacin del comprador extingue la accin rescisoria aunque se haga durante el juicio de rescisin. Alessandri concuerda con la ltima doctrina. Se indica sobre el particular que el art. 1893 no distingue en cuanto al momento en que debe efectuarse la enajenacin. Con todo, si el comprador vendi la cosa en un precio mayor del que haba pagado, el primer vendedor podr reclamar la diferencia, pero slo hasta el justo valor de la cosa, con una deduccin de una dcima parte. Ejemplo: A vende a B en $ 20.000.000.- y el justo precio ascenda a $ 80.000.000.- Por su parte, B vende en $ 90.000.000.- En este caso, A recibir de B la cantidad de $ 52.000.000.- (la diferencia entre ambas ventas, hasta concurrencia del justo precio,
181
con la deduccin indicada en la ley). La dcima parte no se calcula sobre la cantidad que se debe pagar sino sobre el justo precio, deduciendo de l esa dcima parte. De ah que se deduzcan $ 8.000.000.-, pues corresponden a la dcima parte de $ 80.000.000.2.5 Que la accin rescisoria se entable oportunamente.
Por ltimo, para que proceda la rescisin por lesin enorme es preciso que se deduzca la accin correspondiente en tiempo oportuno. El art. 1896 dispone: La accin rescisoria por lesin enorme expira en cuatro aos, contados desde la fecha del contrato. Como prescripcin de corto tiempo, no se suspende (art. 2524), corre contra toda clase de personas (no se aplicara la suspensin a que alude el artculo 1895 para la nulidad en general, pues no hay una norma similar en el ttulo de la lesin enorme), pero se interrumpe, como toda prescripcin. La jurisprudencia, ratificando el claro tenor de la ley, ha sealado que la accin debe ejecutarse dentro de 4 aos, contados desde la fecha del respectivo contrato, y no contados desde la fecha de la inscripcin en el Registro del Conservador, porque el contrato es una cosa y la tradicin otra (Corte de Talca, enero de 1896). Para estos efectos, ser indiferente que hubiere precedido a la compraventa un contrato de promesa. Los 4 aos se contarn desde la fecha de la compraventa (Corte de Santiago, diciembre de 1883). La fecha del contrato, ser la de la escritura pblica que lo contiene. En el caso del inciso 2 del art. 1893, una sentencia de la Corte de Santiago de diciembre de 1933, puntualiza que el plazo de prescripcin de la accin de pago del exceso de precio no se cuenta desde la fecha de la compraventa en que se produjo la lesin, sino desde la fecha de la compraventa a virtud de la cual el comprador enajena posteriormente la cosa al tercero, por un mayor precio. Razones: a) porque slo desde que se consuma este segundo contrato nace la accin del art. 1893; antes no hay ningn derecho que exista; b) porque, de contarse el plazo de 4 aos desde el primer contrato de compraventa, se seguira la consecuencia inadmisible que dicho plazo sera verdaderamente ilusorio, ya que, verificndose la segunda compraventa despus de la primera, la accin aprovechara slo del residuo restante, incurriendo as la ley en la contradiccin de
182
dar un plazo de 4 aos y de no darlo prcticamente, pues su ordenacin slo recibira cabal cumplimiento en un ejemplo muy rebuscado como sera el de que ambas compraventas se verificaran en el mismo da. De esta manera, habra que distinguir: Tratndose de la accin destinada a pedir que se declare la rescisin de la compraventa, el plazo de cuatro aos se contar, desee la celebracin del contrato; Tratndose de la accin destinada a reclamar la diferencia de precio obtenida por el comprador, cuando ste a su vez vendi, el plazo se contar desde la celebracin de la segunda compraventa, o sea, aquella en la que el primer comprador, vendi el inmueble a un tercero, en un precio mayor al pagado en el primer contrato. Una parte de la doctrina, sin embargo, sostiene que tanto la accin rescisoria como la que concede el art. 1893 deben prescribir en el mismo plazo contado desde el mismo hecho: la lesin enorme que se produjo en el contrato de compraventa (Infante). 3. IRRENUNCIABILIDAD DE LA ACCIN RESCISORIA POR LESIN ENORME.
El art. 1892 previene: Si se estipulare que no podr intentarse la accin rescisoria por lesin enorme, no valdr la estipulacin; y si por parte del vendedor se expresare la intencin de donar el exceso, se tendr esta clusula por no escrita. La ley proclama que la accin rescisoria es irrenunciable. Autorizar la renuncia importara abolir la accin; como indicaba Portalis, La ley no habra prestado sino un socorro intil e ilusorio al desgraciado y al oprimido. En la doctrina chilena, todos estn de acuerdo en que la renuncia de la accin rescisoria por lesin enorme hecha en el mismo contrato de compraventa, adolece de nulidad; pero se discute sobre la validez de la renuncia hecha en acto posterior. Alessandri Besa cree que ella es eficaz. Alessandri Rodrguez piensa lo contrario, y observa que si la renuncia de la rescisin por lesin enorme hecha en otro acto puede estimarse vlida en el cdigo civil francs, que se refiere a la renuncia expresa en el contrato mismo, no lo puede ser en el chileno, pues el art. 1892 no
183
distingue entre renuncia formulada en el contrato y renuncia manifestada en otro acto, posterior o separado. Por tanto, el intrprete no puede distinguir donde la ley no lo hace. Se agrega que la primera interpretacin abre campo a los abusos, pues contratantes inescrupulosos podran exigir la renuncia unilateral de la accin en un acto inmediatamente posterior al contrato de compraventa, presionando con el no pago del precio o de los saldos pendientes. Buscando una salida prctica al problema, algunos han estimado que podra celebrarse una transaccin, en virtud de la cual las partes, precaviendo un litigio eventual, se otorguen pleno finiquito respecto de la compraventa. Ello aminorara el riesgo, aunque en todo caso, en dicha transaccin no podra renunciarse a la accin en cuestin. Otra frmula podra consistir en la cesin de las acciones, hecha por el vendedor o comprador que se cree perjudicado con la lesin enorme pero que no tiene inters en demandar, a un tercero propuesto por la contraparte en el contrato de compraventa. Quedara de esta forma "clausurada" la posibilidad de accionar. 4. EFECTOS DE LA RESCISIN POR LESIN ENORME.
La finalidad de la accin rescisoria es invalidar el contrato de compraventa. En consecuencia, sus efectos son los de toda nulidad: el vendedor recobrar la cosa y el comprador el precio pagado por ella. Pero en la compraventa, la rescisin por lesin enorme vara, pues se funda en la manifiesta desproporcin en las prestaciones, y propende al restablecimiento del equilibrio de estas prestaciones. En efecto, si el perjudicado por la lesin enorme ha sido el vendedor, podr el comprador hacer subsistir el contrato aumentando el precio; a la inversa, si el afectado ha sido el comprador, el vendedor puede hacer uso de este mismo derecho, restituyendo parte del precio excesivo. En consecuencia, los efectos sern distintos segn si el demandado (vendedor o comprador) opta por aceptar que la compraventa se rescinda, o por el contrario, opta por perseverar en ella. En una sentencia de la Corte de Santiago, de agosto de 1890, se afirma que conforme al art. 1890, la consecuencia legal que trae entre los contratantes la declaracin de nulidad por causa de lesin enorme se reduce a una obligacin
184
alternativa, al arbitrio del comprador, de restituir la propiedad, conformndose con la rescisin del contrato o de sanear la venta, completando el justo precio de la cosa vendida con deduccin de una dcima parte. Alessandri seala que no estamos ante una obligacin alternativa, porque si as fuera, la prdida de una de las cosas debidas siempre dejara al deudor en la obligacin de entregar la otra. Sin embargo, el art. 1893 niega expresamente esta accin en este caso. 4.1 Efectos si el demandado opta por perseverar en el contrato.
El comprador demandado que ha optado por insistir en el contrato, puede enervar la accin de rescisin, completando el justo precio con deduccin de una dcima parte. Alessandri advierte que la dcima parte no se calcula sobre la cantidad que se debe pagar para evitar la rescisin sino sobre el justo precio, deduciendo de l esa dcima parte. As lo ha reconocido tambin la jurisprudencia de nuestros tribunales. Ahora, si el vendedor es el demandado, por haber recibido un precio excesivo y quisiere perseverar en el contrato, deber restituir dicho exceso sobre el justo precio, aumentado en una dcima parte. Por ende, no estn obligados el comprador y el vendedor a completar el primero el justo precio ni a restituir el segundo el exceso sobre el precio justo. El comprador debe pagar y el vendedor restituir una dcima parte menos. De este modo, si el justo precio es $ 1.000 y el vendedor ha recibido $ 400, el comprador debe completar $ 900, que es el justo precio menos una dcima parte. Y si el justo precio es $ 1.000 y el comprador ha pagado $ 2.500, no debe el vendedor restituir $ 1.500; como el justo precio debe aumentarse en una dcima parte y as aumentado asciende a $ 1.100, debe restituir como exceso slo $ 1.400. En uno y otro caso, comprador y vendedor obtienen una ventaja del 10% sobre el justo precio que la ley reputa legtima. En el primer caso, el comprador habr pagado $ 900 por lo que vale $ 1.000; en el segundo, por lo que vale $ 1.000 habr pagado, a la postre, $ 1.100. Cabe destacar que las facultades del comprador y del vendedor para consentir en la rescisin o para evitarla, puede ejercerlas en forma discrecional, ya que el art. 1890 emplea la expresin a su arbitrio.
185
A su vez, el demandante nicamente puede pedir la rescisin del contrato, pues es el demandado a quien la ley le concede la facultad de elegir, y no al actor. El derecho de opcin que tiene el comprador o vendedor demandado, slo nace una vez que queda ejecutoriada la sentencia que acoge la demanda rescisoria (Corte de Chilln, junio de 1943, y Corte de Santiago, septiembre de 1948). Alessandri concuerda con esta conclusin, porque mientras proceda en contra del fallo algn recurso no se sabe si hay o no rescisin, ya que puede ser alterado; y como es la existencia de la lesin enorme la que da nacimiento a este derecho, es evidente que mientras no se establezca de un modo inalterable ese hecho, el demandado no est en situacin de ejercitarlo. Como se indic, la ley ha determinado la cantidad que el demandado debe restituir para evitar la rescisin, relacionndola con el justo precio, aumentndose o disminuyndose en un 10%, segn el caso. El justo precio debe fijarse en la sentencia que declara la rescisin por lesin enorme, y en base al mismo, acoger la demanda. Si el fallo no seala cul es el justo precio del inmueble vendido, mal puede dar lugar a la rescisin del contrato. A su vez, al ejercer el demandado el derecho que le otorga el art. 1890, debe atenerse a la cantidad regulada en la sentencia (Corte Suprema, julio de 1972). 4.2 Efectos si el demandado opta por aceptar la rescisin del contrato.
La rescisin de la venta por lesin enorme, en general, como toda nulidad, confiere el derecho a las partes a ser restituidas al mismo estado en que se hallaran si no hubieren celebrado el contrato rescindido. Pero con respecto a la rescisin por lesin enorme, se observan las siguientes modalidades: (i) El vendedor deber restituir el precio y el comprador la cosa, con intereses y frutos, pero slo aquellos devengados o percibidos desde la notificacin de la demanda correspondiente2: art. 1890, 2 (el precepto alude a la fecha de la demanda, pero debe entenderse por tal la fecha en que sta se notifica). De tal forma, el vendedor, para evitar la rescisin, adems de restituir el exceso recibido sobre el justo precio aumentado en una dcima parte, debe pagar al comprador intereses legales (corrientes) sobre esa suma desde la fecha de la demanda (Corte de Talca, mayo de 1911). Por su parte, el comprador que opta por completar el justo precio debe hacerlo con los intereses legales producidos desde la fecha de la
186
demanda de lesin enorme (Corte de Chilln, junio de 1943). Lo mismo acontece, en cuanto a los frutos e intereses, si se opta por la rescisin del contrato. (ii) El vendedor, conforme al art. 1894, no podr pedir cosa alguna en razn de los deterioros que haya sufrido la cosa, excepto en cuanto el comprador hubiere aprovechado de ellos (norma similar a la del art. 906). El comprador, entonces, se considera de buena fe, durante el tiempo en que se produjo el deterioro de la cosa, a menos que se hubiere aprovechado del menoscabo. (iii) La rescisin del contrato de compraventa no afecta a los terceros adquirentes, segn indicamos. Observamos que en este punto, existe una diferencia respecto de los efectos generales de la nulidad (art. 1689). (iv) El comprador, que debe restituir la cosa, previamente est obligado a purificarla de las hipotecas u otros derechos reales constituidos sobre el inmueble: observamos otra excepcin respecto de los efectos generales de la nulidad frente a terceros (artculo 1895). Una sentencia de la Corte de Santiago de julio de 1912, ignorando el claro tenor de la ley, concluye que las hipotecas constituidas por el comprador sobre la cosa objeto de la venta que se rescinde por lesin enorme, caducan por el solo efecto de la rescisin, a virtud de lo dispuesto en el art. 2416. Alessandri precisa que dicha sentencia desconoce el verdadero aspecto de la cuestin, pues la resuelve por el art. 2416, que no tiene aplicacin en este caso por ser la rescisin por lesin enorme una nulidad especialsima que se rige por las disposiciones especiales establecidas al respecto, entre las cuales figura la del art. 1895, que deja subsistentes esas hipotecas aun despus de pronunciada. Lo dicho se aplica tambin a todos los dems derechos reales que el comprador haya constituido sobre la cosa, como usufructos, censos, servidumbres, etc. Unos y otros no caducan por el solo efecto de la rescisin, sino que subsisten, en tanto el comprador no los haga desaparecer. (v) Las partes no estn obligadas a pagar las expensas que haya ocasionado el contrato (artculo 1890, parte final).
187
IV. LA PERMUTA
1. DEFINICIN.
La definicin de la permuta est contenida en el art. 1897, que dispone: La permutacin o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. Algunos autores han sealado que la definicin no es del todo precisa, puesto que tambin hay permuta cuando se cambia una cosa por otra y por una suma de dinero, siempre que la cosa que se entrega a cambio de la primera, valga ms que la suma de dinero (art. 1794). Por ende, si la cosa y la suma de dinero valen lo mismo, habr compraventa. Histricamente, la permuta o trueque es el contrato ms antiguo celebrado por el hombre, y constituy la base de las relaciones comerciales durante muchos siglos. 2. APLICACIN DE LAS NORMAS DE CARACTERSTICAS DE LA PERMUTA. LA COMPRAVENTA Y
Por expreso mandato del art. 1900, se aplican a la permuta las disposiciones relativas a la compraventa, en lo que no se opongan a la naturaleza del primer contrato. Las caractersticas de la permuta son las siguientes: a) b) c) d) Es un contrato bilateral. Es un contrato oneroso. Puede ser conmutativo o aleatorio. Es un contrato principal.
e) Es un contrato consensual, por regla general (art. 1898), salvo que una de las cosas que se cambian o ambas sean bienes races o derechos de sucesin
188
hereditaria, casos en los cuales el contrato ser solemne, perfeccionndose por escritura pblica (lo anterior, guarda perfecta armona con el art. 1801, 2). f) No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse (art. 1899, 1, en relacin con el artculo 1810). g) No son hbiles para celebrar el contrato de permutacin las personas que no son hbiles para celebrar el contrato de compraventa (art. 1899, 2). Se aplicarn a la permuta, por ende, las incapacidades particulares o prohibiciones que estudiamos en la compraventa (artculos 1796 a 1800). 3. LA LESIN ENORME EN LA PERMUTA.
La jurisprudencia ha dejado en claro que la rescisin por lesin enorme procede en el contrato de permutacin. El art. 1900 del hace aplicables a la permutacin las disposiciones relativas a la compraventa en todo lo que no se opongan a la naturaleza de aquel contrato. Y la rescisin por lesin enorme no se opone a la naturaleza de la permutacin; por otro lado, el mismo artculo citado le abre camino al decir que cada permutante es considerado vendedor de la cosa que da y el justo precio a la fecha del contrato se mirar como el precio que paga por lo que recibe en cambio; de manera que hay precio para ambas, susceptible de recibir lesin, que puede llegar a ser la que la ley califica de enorme y que sanciona con la rescisin del contrato (Corte Suprema, fallo de agosto de 1937; Corte de Santiago, fallo de agosto de 1944).
189
V. EL MANDATO
1. DEFINICIN.
El Cdigo Civil define al contrato de mandato en el art. 2116, en los siguientes trminos: El mandato es un contrato en que una persona confa la gestin de uno o ms negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. El inciso segundo agrega que La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador, y en general, mandatario. Cabe destacar, desde ya, la importancia que tiene la expresin confa, que pone de manifiesto, segn veremos, su carcter de contrato intuito personae. 2. 2.1 (i) REQUISITOS DEL MANDATO. En cuanto al objeto del mandato. Regla general.
El encargo que constituye el objeto del mandato debe consistir en la ejecucin de actos jurdicos. Se comprueba este aserto si se examinan las facultades que el mandato confiere naturalmente al mandatario: pagar las deudas y cobrar los crditos del mandante, intentar acciones posesorias, interrumpir las prescripciones, contratar las reparaciones de las cosas que administra, comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de tierras, minas o fbricas que se le hayan confiado. El encargo que consiste en la ejecucin de un hecho material, como construir un camino, levantar un muro, no constituye un mandato sino un contrato de arrendamiento de servicios o de confeccin de obra material. (ii) Excepciones.
En principio, todos los actos jurdicos pueden ejecutarse mediante mandatarios, salvo que la ley disponga lo contrario, como acontece:
190
a) En el art. 1004, al establecerse que la facultad de testar es indelegable. El otorgamiento del testamento es un acto personalsimo; b) A propsito del albaceazgo, cuando el artculo 1280, inciso 1, establece que es indelegable, a menos que el testador lo haya autorizado; c) Con la estipulacin de las capitulaciones matrimoniales, que deben convenir personalmente los esposos, aunque fueren incapaces (artculo 1721), sin perjuicio que en este ltimo caso, requieren los novios ser autorizados por quienes estn llamados a prestar el asenso para el matrimonio de los menores adultos mayores de 16 aos; d) Con la ratificacin ante un Oficial del Registro Civil, del matrimonio celebrado ante un Ministro de culto (artculo 15, inciso 2, Ley de Registro Civil, en relacin al artculo 20 de la Ley de Matrimonio Civil). (iii) Servicios profesionales.
El art. 2118 establece que los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que est unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato. No ha calificado la ley la naturaleza de estos servicios; ha dispuesto nicamente que se sujetan a las reglas del mandato. A tales servicios sern igualmente aplicables, en su caso, las normas del arrendamiento de servicios o del contrato de trabajo. 2.2 En cuanto a quien debe interesar el negocio.
El mandato se celebra comnmente en inters exclusivo del mandante. Si el negocio es de mutuo inters para el mandante y el mandatario, o para cualquiera de ellos o para ambos y un tercero, o para un tercero exclusivamente, habr verdadero mandato. En caso de que el mandante obre sin autorizacin del tercero mediar entre ambos un cuasicontrato de agencia oficiosa (art. 2120).
191
Pero no existe mandato si el negocio interesa solamente al mandatario; semejante mandato es un mero consejo, que no produce obligacin alguna (art. 2119, inc. 1). Dado maliciosamente, obliga a la indemnizacin de perjuicios (art. 2119, inc. 2). En suma, habr verdadero mandato: (i) si el negocio es de mutuo inters del mandante y del mandatario; (ii) si el negocio es de inters del mandante y de un tercero; (iii) si el negocio interesa slo al mandante; y (iv) si el negocio es de inters de un tercero, exclusivamente. 2.3 En cuanto a la capacidad de las partes.
El mandante y el mandatario desempean un rol totalmente diverso en el contrato de mandato. Por este motivo, la capacidad que requieren uno y otro para celebrar el contrato ha de ser necesariamente diversa. (i) Capacidad del mandante.
La capacidad del mandante debe ser analizada desde una doble perspectiva: a) En cuanto a la capacidad para celebrar el contrato de mandato, la ley no ha dado reglas especiales, aplicndose en consecuencia las normas generales en materia de capacidad. b) En cuanto a la capacidad para ejecutar por s el negocio que confa, debe recordarse que el mandatario obra a cuenta y riesgo del mandante, lo que implica que todos los actos y contratos ejecutados o celebrados por aqul recaern sobre el mandante como si ste los hubiere ejecutado personalmente. Ello ocurre, desde luego, cuando el mandatario obra a nombre y representacin del mandante, y asimismo tiene lugar cuando obra a nombre propio y cede los crditos y deudas adquiridos en el desempeo de su encargo. Teniendo en cuenta lo anterior, se entiende que el mandante debe tener capacidad legal para ejecutar por s mismo el negocio que encomienda. En caso contrario si le est prohibido ejecutarlo- el mandato es nulo por ilicitud del objeto y lo sern tambin los contratos que celebre el mandatario en tales condiciones (por ejemplo, estando prohibida la compraventa entre cnyuges no separados judicialmente, ser
192
nulidad el mandato otorgado por uno de los cnyuges para celebrar la compraventa por interpuesta persona). Conforme al art. 11, los contratos prohibidos por la ley son nulos, aun cuando se ejecuten o celebren por interpuestas personas, como sera el caso del mandatario que contrata a nombre propio pero en provecho del mandante. (ii) Capacidad del mandatario.
En relacin a la capacidad del mandatario, el art. 2128 dispone: Si se constituye, mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario sern vlidos respecto de terceros en cuanto obliguen a stos y al mandante; pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no podrn tener efecto sino segn las reglas relativas a los menores. Teniendo en cuenta lo anterior, cabe indicar lo siguiente: a) Buena parte de la doctrina afirma que puede desempear las funciones de mandatario una persona incapaz, en particular un menor adulto. La razn de esta disposicin radicara, a juicio de algunos, en que el mandatario no acta por s mismo en representacin de su mandante, y es la capacidad de ste la que debe tomarse en cuenta en la celebracin del acto jurdico. En suma, en las relaciones del mandante con terceros no tiene ninguna influencia la incapacidad del mandatario: se obliga el mandante para con terceros y stos se obligan para con l. Sin embargo, tal fundamento ha sido discutido, considerando que nuestro Cdigo habra acogido la doctrina de la representacin-modalidad del acto jurdico, conforme a la cual quien presta su voluntad e el representante (mandatario) y no el representado (mandante). De ah que se sostenga que cuando el art. 2128 hace referencia al menor adulto no est haciendo excepcin a las reglas generales, sino que entiende la disposicin que el incapaz est obrando autorizado por su representante, en cumplimiento de las formalidades habilitantes. En todo caso, nunca puede constituirse en mandatario a un absolutamente incapaz, porque carece de voluntad; y porque la ley no admite la ratificacin de sus actos. Podra quedar comprendido el disipador interdicto en el artculo 2128? Pareciera que no, pues el precepto slo alude al menor adulto, y no a los relativamente incapaces, en general.
193
b) Muy diversa es la situacin en las relaciones del mandatario con el mandante y terceros; influye decisivamente en estas relaciones la incapacidad del mandatario. A menos que en la aceptacin del mandato haya intervenido la autorizacin de representante legal del incapaz, no sern vlidas las obligaciones del mandatario; en definitiva, no podr reclamrsele el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mandato sino en cuanto se hubiere hecho ms rico (artculo 1688 del Cdigo Civil). 3. 3.1 (i) CARACTERSTICAS DEL MANDATO. Es un contrato generalmente consensual. Reglas generales.
El mandato es un contrato comnmente consensual. Se perfecciona, pues, por el solo consentimiento de mandante y mandatario. La voluntad del mandante de confiar la gestin de un negocio al mandatario y la voluntad de ste de aceptar el encargo, puede manifestarse tcitamente. En efecto, el art. 2123 dispone que el encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pblica o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aun por la aquiescencia tcita de una persona a la gestin de sus negocios por otra. El encargo debe ser aceptado por el mandatario. El art. 2124 previene que el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptacin del mandatario. Como todo contrato es el producto de dos voluntades, una que ofrece la celebracin del contrato y otra que la acepta, en el mandato deben intervenir tambin esas dos voluntades; una vez hecha por el mandante la oferta para que en su nombre se realice un negocio jurdico, es necesario que el mandatario acepte por su parte ese encargo. Dicha aceptacin puede ser expresa o tcita. Es aceptacin expresa, aquella que se presta en trminos explcitos que no dejan lugar a dudas acerca del hecho de haberse producido. Es aceptacin tcita la que consiste en la ejecucin de cualquier acto que revela que por parte del mandatario hay intencin de celebrar el contrato, de aceptar el encargo que se le hace. En general, hay aceptacin tcita en todo acto que efecte el mandatario en ejecucin
194
del mandato. Cuando el mandato se otorga por escrito y posteriormente sobreviene la aceptacin del mandatario, generalmente la aceptacin ser tcita. Importa aceptacin tcita todo acto en ejecucin del mandato (art. 2124, nc. 2). Es menester, por tanto, que el mandatario ejecute actos positivos de gestin del mandato; su silencio no constituye aceptacin. Sin embargo, por excepcin, el silencio del mandatario suele importar que acepta el encargo. En efecto, el art. 2125 dispone: Las personas que por su profesin u oficio se encargan de negocios ajenos, estn obligadas a declarar lo ms pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona ausente les hace; y transcurrido un trmino razonable, su silencio se mirar como aceptacin. La persona ausente que hace el encargo confa en que ser aceptado por quien hace su profesin de la gestin le negocios ajenos y que ste adoptar las medidas encaminadas al resguardo de sus intereses. Pero aunque rechacen el encargo las personas que se encargan habitualmente de negocios ajenos, debern tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio que se les encomienda (art. 2125, inc. 2). Con todo, a pesar de haber aceptado el mandato, el mandatario podr retractarse (art. 2124, 3). Se explica lo anterior, considerando que una de las causales de expiracin del contrato de mandato es la renuncia del mandatario, de conformidad a lo dispuesto en el artculo 2163 N 4. La renuncia podr o no acarrear responsabilidad al mandatario: quedar exento mientras el mandante pueda ejecutar por s mismo el negocio o encomendrselo a otra persona. En caso contrario, responder en los trminos previstos en el art. 2167. (ii) Mandato solemne.
Generalmente consensual, por excepcin, el mandato suele ser solemne. El art. 2123 establece que no se admitir la escritura privada para acreditarlo cuando las leyes requieran un instrumento autntico. La norma concuerda con el art. 1701, en cuya virtud la falta de instrumento pblico no puede suplirse por ninguna otra prueba en los actos o contratos en que la ley exige esa solemnidad. Ciertos casos de mandato solemne son los siguientes:
195
a) El mandato judicial: conforme al artculo 6 del Cdigo de Procedimiento Civil, debe constituirse por escritura pblica; por un acta extendida ante el juez y suscrita por todos los otorgantes; o por declaracin escrita del mandante y autorizada por el secretario del tribunal que est conociendo de la causa. b) El mandato para contraer matrimonio: art. 15, Ley de Registro Civil; el mandato debe constar por escritura pblica, segn lo dispone el art. 103 del CC. Se trata de un mandato nominado, como es obvio. c) El mandato conferido por la mujer casada en sociedad conyugal, para que su marido realice determinados actos jurdicos: arts. 1749 y 1754. El mandato deber ser especial y conferido por escritura pblica. d) El mandato conferido para enajenar o gravar bienes afectados como familiares (artculo 142 del Cdigo Civil). e) El mandato conferido para autorizar al cnyuge a constituir cauciones personales, habiendo rgimen de participacin en los gananciales (artculo 1792-3). f) El mandato conferido para reconocer un hijo, debe otorgarse por escritura pblica, en la que especialmente se confiera la aludida facultad (artculo 190 en relacin al artculo 187 del Cdigo Civil). (iii) Mandato para ejecutar actos solemnes.
En este contexto, cabe preguntarse si debe ser solemne el mandato conferido para ejecutar o celebrar un contrato de tal naturaleza. En la doctrina y en la jurisprudencia, se ha planteado si el mandato por el cual se confa la ejecucin o celebracin de un acto jurdico solemne, debe tener tambin igual naturaleza. En otras palabras, se ha sostenido que si el acto jurdico que se encarga realizar es solemne, el mandato tambin debe serlo. Se plante el tema, a propsito del mandato para vender inmuebles, en cuanto a si tambin deba otorgarse el mandato por escritura pblica, al igual que el contrato de compraventa encargado. As ha concluido la generalidad de la doctrina y la jurisprudencia, argumentndose:
196
a) Si la ley exige que en determinados contratos el consentimiento sea dado por escritura pblica, en la misma forma debe ser extendido el mandato, ya que es en el momento de otorgarse ste, en el cual el mandante, futuro vendedor o comprador, presta su consentimiento. b) Si bien el mandato es usualmente consensual, de acuerdo al art. 2123, el mismo precepto seala que se excepta el caso en que debe constar el mandato por instrumento autntico, y en tal evento, no valdr la escritura privada. Ramn Meza Barros critica la lnea adoptada en esta materia por la doctrina y la jurisprudencia, sealando por su parte los siguientes contra-argumentos: a) El mandante no manifiesta su consentimiento necesario para que se celebre el contrato de compraventa al momento de encargar la gestin al mandatario. Es el mandatario, quien compra o vende en cumplimiento del encargo; es el mandatario quien expresa su propio consentimiento y no el del mandante, aunque los efectos del contrato se radiquen en el mandante, de acuerdo al art. 1448. Recuerda el autor citado que quien contrata es el mandatario, sin perjuicio que en virtud de la representacin el contrato surta efectos respecto del mandante como si l hubiere contratado. La posicin de Meza Barros se plantea en el mbito de la teora de la representacin-modalidad del acto jurdico, mientras que la posicin criticada parece afincada en las teoras tradicionales de la representacin, como la teora de la ficcin o la teora del nuncio o mensajero, segn las cuales, se reputa que el representado ha manifestado su voluntad por mediacin del representante, no siendo el segundo ms que el vehculo de la voluntad del primero, o un mero portavoz. b) Por otra parte, el mandatario, al ejecutar el encargo que se le confa, puede o no actuar en representacin del mandante (art. 2151), pero en uno y otro caso, subsiste el mandato, con una diferencia importante: si acta a nombre propio, no hay duda que es el consentimiento o voluntad del mandatario y no el del mandante el requerido, situacin que no se compadece con el argumento fundamental en que descansa la jurisprudencia y la mayora de la doctrina. c) Finalmente, al disponer el art. 2123 que no obstante ser el mandato un contrato usualmente consensual, no se admitir la prueba de testigos sino de
197
conformidad a las reglas generales (es decir, aplicando las limitaciones a esta prueba, de los arts. 1708 a 1710) ni tampoco escritura privada cuando las leyes exijan escritura pblica (alusin al art. 1701), el sealado art. 2123 no hace sino reiterar normas contenidas en el ttulo de la prueba de las obligaciones. Enfatiza Meza Barros que no puede desprenderse del tenor del art. 2123, que el mandato deba constituirse por escritura pblica cuando igual solemnidad requiera el contrato que se encarga celebrar. Para ello, se necesita un texto legal expreso. 3.2 Es un contrato oneroso por su naturaleza.
De acuerdo con los trminos del art. 2117, el mandato puede ser gratuito o remunerado, esto es, oneroso. Operan al efecto las siguientes reglas: a) El contrato de mandato es oneroso por naturaleza; el mandante debe pagar una remuneracin al mandatario, aunque no medie una expresa estipulacin. Tal conclusin resulta claramente del art. 2158, N 3 que seala como una de las obligaciones del mandante la de pagar al mandatario la remuneracin estipulada o usual" (se ha fallado que el mandato es oneroso, salvo que se convenga su gratuidad: R.D.J., t. XXXIV, I, p. 435.) Por su parte, el Cdigo francs, en su art. 1986, dispone que el mandato es gratuito si no hay convencin contraria, esto es, da una solucin diametralmente contraria. b) La remuneracin del mandatario, denominada honorario, se determina, en primer trmino, por acuerdo de las partes, anterior o posterior al contrato. Puede determinarse, asimismo, por la ley, la costumbre o el juez (art. 2117, inc. 2). c) Al ser remunerado el mandato, se agrava la responsabilidad del mandatario: responde siempre de culpa leve, pero en trminos ms estrictos si es remunerado (art. 2129). Algunos sostienen que la ley hace responder de culpa levsima al mandatario remunerado, pero la mayora de la doctrina estima que responde siempre de culpa leve, aunque en trminos ms estrictos. Por lo dems, no parece razonable que se sostenga que el mandatario remunerado responder de culpa levsima, considerando que el contrato cede en favor de ambos contratantes. Por ende, y conforme al art. 1547, 1, debe responder siempre de culpa leve. Adicionalmente, puede agregarse una razn de texto, pues el inciso 2 del artculo 2129, al aludir al mandatario remunerado, emplea la expresin Esta responsabilidad, o sea, la misma a la que se refiere el inciso 1, y tal es la que impone responder hasta de la culpa leve,
198
Como contrapartida, si el mandatario manifest repugnancia al encargo y en cierto modo se hubiere visto forzado a aceptarlo, ser menos estricta su responsabilidad. Se seguir en todo caso en el mbito de la culpa leve. 3.3 El mandato es un contrato bilateral.
Tanto el mandato remunerado como el gratuito son bilaterales. Respecto al segundo, el mandatario se obliga a cumplir el encargo y a rendir cuentas, y el mandante por su parte debe proveerlo de los medios necesarios para que el mandatario cumpla la gestin encomendada, sin perjuicio de otras obligaciones que pueden surgir con posterioridad, como reembolsar los gastos que el mandatario haya hecho e indemnizar los perjuicios sufridos por ste, sin mediar culpa de su parte. Alessandri, sin embargo, considera que el mandato es un contrato unilateral, y que no obsta a tal naturaleza los hechos posteriores al contrato, pues para considerar a un contrato unilateral o bilateral, debe atenderse al momento de su gestacin, y no a circunstancias posteriores. Agrega que por excepcin es bilateral el mandato, cuando es remunerado. Sin embargo, la tesis de Alessandri se debilita, considerando que al menos una obligacin contrae el mandante desde el comienzo: proveer de los medios necesarios al mandatario para cumplir el cometido. 3.4 El mandatario acta por cuenta y riesgo del mandante.
Es rasgo caracterstico y esencial del mandato que el mandatario obre por cuenta y riesgo del mandante. El mandatario gestiona el negocio encomendado como algo ajeno, de manera que sern para el mandante los beneficios que la gestin reporte y soportar las prdidas, como si tal gestin la realizara personalmente. En otras palabras, no es el patrimonio del mandatario el que se beneficiar o perjudicar frente a quien contrat con l y los terceros, sino el del mandante. Esto es evidente cuando el mandatario representa al mandante. El acto ejecutado por el mandatario compromete slo el patrimonio del mandante. La gestin del
199
mandatario convierte al mandante en acreedor o deudor; personalmente aqul no se obliga para con terceros ni los obliga para con l. Pero aunque el mandatario obre en nombre propio y no invista la representacin del mandante, en definitiva ser ste quien reciba los beneficios y sufra las prdidas y, en suma, no obstante, obrar por cuenta y riesgo del mandante. En resumen, aunque el mandatario acte en representacin del mandante o a nombre propio en la ejecucin del mandato, en uno y otro caso estar actuando por cuenta y riesgo del mandante, aunque en el segundo caso, ello no lo adviertan los contratantes o terceros, y ello es as, porque el mandato subsiste, no puede desconocerse por el mandante ni por el mandatario. Pero frente a quien contrata con el mandatario y frente a los terceros, distintas sern las consecuencias jurdicas: a) Si el mandatario acta en representacin del mandante, ste resulta obligado; b) Si el mandatario acta a nombre propio, es l quien se obliga y no el mandante, sin perjuicio que la relacin jurdica entre mandante y mandatario siga vigente. En la doctrina francesa, se denomina al mandatario que es tal aunque no aparente serlo, mandatario prete nom. 4. MANDATO Y REPRESENTACIN.
En este punto resulta relevante destacar las relaciones que tiene el mandato con la representacin. Como se sabe, la representacin, consagrada en el art. 1448, es doctrinariamente conceptualizada como la relacin jurdica entre dos personas, en virtud de la cual una (representante) tiene el poder de concluir actos jurdicos en lugar e inters de la otra (representado) de modo que, si la primera obra en nombre y por cuenta del representado en los lmites de los poderes que se le otorgaron, los efectos jurdicos del acto por ella formado se producen inmediata y nicamente en cabeza del representado. Los requisitos necesarios para que exista representacin son: (i) una declaracin de voluntad del representante (el representante debe declarar su propia voluntad, ya
200
que es l quien contrata, es l, para emplear los trminos del art. 1448, quien ejecuta un acto a nombre de otra persona); (ii) existencia al contratar de la contemplatio domini, lo que quiere decir que el representante ha de manifestar de un modo inequvoco su intencin de obrar en nombre y por cuenta de otro, y que la persona que contrata con el representante, si el acto es bilateral, participe de esa intencin; y (iii) el representante debe tener poder, esto es, la autorizacin legal o voluntaria para actuar a nombre y en representacin de otra (el art. 1448 seala que Lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla...). El mandato y la representacin, si bien en apariencia similares, presentan importantes diferencias. En efecto, mandato y apoderamiento son dos conceptos distintos. Mientras el primero seala una relacin contractual existente entre dos personas, que obliga a la una a la ejecucin de los negocios que le han sido encomendados por la otra, el acto por el cual se confiere simplemente poder no es otra cosa que una declaracin del consentimiento necesario para que una persona (el representante) pueda afectar a otra (el representado), por su sola manifestacin de voluntad; es decir, el otorgamiento de poder, en cambio, es un acto jurdico unilateral, por el cual una persona confiere a otra la facultad de representarla. Adicionalmente, la representacin es independiente del mandato. Este puede existir sin que haya representacin, sin que el mandatario obre a nombre del mandante, sino en el suyo propio, y a la inversa, puede haber representacin sin mandato, como en el caso de la representacin legal o en la agencia oficiosa (cuasicontrato por el cual el que administra sin mandato los negocios de alguna persona, se obliga para con sta, y la obliga en ciertos casos). Expuesto lo anterior, cabe expresar las siguientes conclusiones acerca de la relacin entre apoderamiento y mandato: (i) La representacin voluntaria no supone necesariamente un mandato, toda vez que el poder de representar es distinto e independiente de aqul y puede existir con anterioridad al perfeccionamiento del mandato. Sin embargo, cada vez que se otorgue a una persona poder de representar, se le estara ofreciendo, al mismo tiempo, al menos en forma tcita, la celebracin de un contrato de mandato.
201
(ii) Si bien el apoderamiento puede existir antes que el mandato y constituir, en relacin con ste, un acto separado e independiente, no se puede concebir el ejercicio del poder de representacin desligado del cumplimiento del mandato. Es decir, para ejercer la representacin voluntaria se debe necesariamente aceptar y ejecutar el mandato. (iii) La potestad de representar no es de la esencia del mandato, ya que es perfectamente posible que el mandatario no represente al mandante. Y ello ocurre cuando el mandatario contrata a nombre propio, aunque sea en inters del mandante (art. 2151). En efecto, en el desempeo de su cometido, el mandatario puede obrar a su propio nombre y, en tal evento, no representa al mandante; para ello es indispensable que lo haga en nombre del mandante, con arreglo al art. 1448; y el art. 2151 agrega que obrando nomine proprio no le obliga respecto de terceros. El mandato confiere al mandatario la facultad de representar al mandante; se le entiende facultado para obligarle directamente, y como dicha facultad no requiere de una especial mencin, ha de concluirse que la representacin es de la naturaleza del mandato. Si el mandatario obra a su propio nombre, se obliga l y no obliga al mandante. Pero como pese a las apariencias el mandatario acta por cuenta ajena, sus relaciones con el mandante se rigen por las reglas del mandato. Para los terceros, el mandatario es el titular de los derechos emergentes del acto realizado; frente al mandante, contina siendo mandatario. 5. 5.1 CLASES DE MANDATO. Mandato general y especial.
Atendiendo a la extensin con que se ha conferido el mandato, este puede ser general o especial (art. 2130). Mandato general es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante, aunque se indiquen algunas excepciones determinadas. Conferido en esta forma, el mandato no otorga al mandatario otras facultades que las que enumera el art. 2132. De los trminos de este artculo, se desprende que el mandato general otorga al mandatario la facultad de administrar los negocios del mandante dentro del giro ordinario. La enumeracin que al efecto hace de los actos
202
administrativos el citado artculo, es slo por va ejemplar, lo que implica que cualquier otro acto de administracin que no se mencione en dicho precepto, podr tambin ser ejecutado vlidamente por el mandatario general. Mandato especial es aqul que comprende uno o ms negocios especialmente determinados. Como en el mandato pueden indicarse todos los actos jurdicos que una persona puede ejecutar, es posible en la prctica que el poder especial llegue a ser ms amplio que uno general. Cabe sealar que segn la parte final del art. 2132, se requiere poder especial para la ejecucin de todos los actos que salgan de los lmites del giro ordinario de los negocios del mandante. Esta clasificacin es importante en definitiva, para saber qu tipo de negocios jurdicos puede ejecutar legtimamente el mandatario. 5.2 Mandato definido e indefinido. Atendiendo a las facultades conferidas al mandatario, el mandato puede ser definido o indefinido. El mandato ser indefinido, cuando el mandante no precisa al mandatario las facultades conferidas. Por ejemplo, se confiere mandato para que el mandatario administre un negocio del mandante, pero sin indicarle con qu facultades goza. Por el contrario, el mandato ser definido, cuando se precise cuales son las facultades o atribuciones del mandatario. Por ejemplo, un mandato para vender un determinado bien del mandante. De lo expuesto, se puede afirmar que el mandato especial podr ser definido o indefinido (por ejemplo, ser especial pero indefinido, si confiero mandato a Juan, para que se haga cargo de todos los asuntos vinculados con mi inmueble ubicado en tal ciudad; y ser especial y adems definido, cuando confiero mandato a Juan, para que de venda el inmueble de mi propiedad, ubicado en tal ciudad). La definicin o indefinicin del mandato tiene directa relacin con las facultades del mandatario. Se aplican a este respecto, los artculos 2132 y 2133.
203
6. 6.1
FACULTADES DEL MANDATARIO. Aspectos generales.
El mandato concebido en trminos generales o indefinidos plantea el problema de saber cules son las atribuciones que confiere al mandatario. El art. 2132 resuelve esta cuestin diciendo que el mandato no confiere naturalmente al mandatario ms que el poder de efectuar los actos de administracin. Y la disposicin concluye que para todos los actos que salgan de estos lmites, necesitar de poder especial. Solamente queda el mandatario investido de la facultad de ejecutar actos de administracin, aunque el mandato le autorice para obrar del modo que ms conveniente le parezca o le otorgue la libre administracin del negocio o negocios que se le han encomendado. El art. 2133 prescribe que la facultad de obrar como mejor le pareciere no autoriza al mandatario para alterar la sustancia del mandato, ni para los actos que exigen poderes o clusulas especiales. La clusula de libre administracin confiere slo al mandatario la facultad de ejecutar los actos que las leyes designan como autorizados por dicha clusula (art. 2133, inc. 2). Las leyes no designan cules son las facultades que comprende la clusula de libre administracin. El art. 1629 faculta para novar al mandatario que tiene la libre administracin de los negocios del comitente o del negocio a que pertenece la deuda. Finalmente, el art. 2148 consagra una regla justa: Las facultades concedidas al mandatario se interpretarn con alguna ms latitud, cuando no est en situacin de poder consultar al mandante. En suma, por generales que sean los trminos del mandato, y aunque se empleen trminos enfticos que sugieran una gran latitud de poderes, no se confiere al mandatario sino la facultad para ejecutar actos administrativos.
204
6.2
Los actos de administracin.
Importa en este punto examinar el concepto de acto de administracin. No ha definido la ley el concepto de acto de administracin. Puede deducirse, sin embargo, del tenor del art. 391 que establece que el tutor o curador administrar los bienes del pupilo y es obligado a la conservacin de estos bienes, a su reparacin y cultivo. Administrar es adoptar las medidas de carcter material o jurdico tendientes a conservar los bienes, a incrementarlos y obtener las ventajas que pueden procurar. El art. 2132 expresa que el mandato confiere naturalmente al mandatario el poder de ejecutar actos de administracin, como son pagar las deudas y cobrar los crditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fbricas, u otros objetos de industria que se le hayan encomendado. De este modo, la administracin comprende la ejecucin de actos de conservacin, esto es, encaminados a impedir la prdida o menoscabo de los bienes. Los actos conservativos pueden ser materiales o jurdicos. Es un acto material de conservacin efectuar las reparaciones que requiera el edificio que se administra; es un acto jurdico de conservacin la interposicin de una querella posesoria, la interrupcin de una prescripcin que corre contra el mandante. Pero la accin de administrar no comprende slo la ejecucin de actos puramente conservativos; abarca, asimismo, la ejecucin de actos que tiendan a obtener de los bienes administrativos el provecho o rendimiento que estn llamados ordinariamente a brindar. As, la administracin de una casa permitir al mandatario darla en arrendamiento; la administracin de un fundo facultar al mandatario para vender las cosechas.
205
Un lmite no muy definido separa los actos de administracin de los actos de disposicin, caracterizados estos ltimos porque cambian o alteran la composicin del patrimonio. La venta de un bien, a que sigue la correspondiente tradicin, es un acto de disposicin; pero el acto ser simplemente administrativo si lo que se vende son los frutos de un bien, como la cosecha de un fundo, porque el acto tiende a obtener su provecho o rendimiento normal. El acto, que es de disposicin en su esencia, en este ltimo caso pertenece al giro ordinario del negocio administrado, circunstancia que le convierte en un acto de administracin. 6.3 Actos que requieren un poder especial.
El art. 2132, inc. 2, establece, como regla general, que para todos los actos que salgan de los lmites que seala necesita el mandatario de un poder especial o expreso. Pero se ha cuidado el legislador de sealar algunos casos en que el otorgamiento de un poder especial es indispensable. a) Un poder especial es necesario para transigir. El art. 2448 prescribe que todo mandatario necesitar de poder especial para transigir, con especificacin de los bienes, derechos y acciones sobre que debe versar la transaccin. b) El art. 7 del Cdigo de Procedimiento Civil declara que no se entienden conferidas al mandatario, sin especial mencin, las facultades de desistirse en primera instancia de la accin deducida, aceptar la demanda contraria, absolver posiciones, renunciar los recursos o los trminos legales, transigir, comprometer, otorgar a los rbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir. c) Cuando la mujer casada en sociedad conyugal, autoriza a travs de mandato a su marido, para enajenar o gravar bienes races sociales (art. 1749). d) En el mismo caso anterior, cuando la mujer autoriza enajenar o gravar los bienes races de su propiedad (art. 1754). e) Cuando se trata de un mandato conferido para enajenar o gravar bienes afectados como familiares (artculo 142 del Cdigo Civil).
206
f) En el caso del mandato conferido para autorizar al cnyuge a constituir cauciones personales, habiendo rgimen de participacin en los gananciales (artculo 1792-3). g) Tratndose del mandato conferido para reconocer un hijo, el que debe otorgarse por escritura pblica, en la que especialmente se confiera la aludida facultad (artculo 190 en relacin al artculo 187 del Cdigo Civil). h) Tratndose del mandato para contraer matrimonio (artculo 103 del Cdigo Civil). 6.4 Facultades especiales que el Cdigo reglamenta.
Ha determinado el Cdigo, asimismo, el alcance de ciertas facultades especiales conferidas al mandatario. a) El art. 2141 establece que la facultad de transigir no comprende la de comprometer y viceversa. b) La facultad de vender comprende naturalmente la facultad de recibir el precio (art. 2142). No establece la ley que se requiera un poder especial para vender. La facultad de vender depende de que las cosas vendidas quepan o sean extraas al giro ordinario del negocio administrado. c) En el art. 2143, a propsito de la hipoteca y la compraventa (quien est facultado para hipotecar, no implica que igualmente lo est para vender, y el que est facultado para vender, no implica que pueda tambin hipotecar. En este ltimo caso, no opera el aforismo quien puede lo ms puede lo menos). 7. EFECTOS DEL MANDATO.
Se traducen en determinar cuales son los derechos y obligaciones de las partes. 7.1 Obligaciones del mandatario.
Pesan sobre el mandatario dos obligaciones fundamentales: (i) cumplir el mandato y (ii) rendir cuentas de su gestin.
207
(i) a)
Ejecutar el mandato en la forma convenida. Ejecucin del mandato.
Aunque el Cdigo no lo haya dicho expresamente, es obvio que el mandatario debe cumplir el mandato, ejecutar el encargo que se le ha confiado. Toda vez que de la inejecucin del mandato se siga un perjuicio para el mandante, tendr derecho para que el mandatario le indemnice. b) El mandatario debe ceirse a los trminos del mandato.
Debe el mandatario, en la ejecucin del mandato, conformarse a los trminos en que le fue conferido. El art. 2131 establece esta regla: El mandatario se ceir rigorosamente a los trminos del mandato, fuera de los casos en que las leyes le autoricen para obrar de otro modo. Acorde con el art. 1546, el art. 2134 establece que la recta ejecucin del mandato comprende no slo la substancia del negocio encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo. El art. 2134 dispone: La recta ejecucin del mandato comprende no slo la sustancia del negocio encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo. Solamente los actos que el mandatario ejecute dentro de los lmites del mandato obligan al mandante (art. 2160, inc. 1). Para que se entienda que el mandatario se cie a las instrucciones del mandante, debe emplear los medios que el mandante ha querido que se empleen para lograr los fines del mandato. c) Situaciones en las cuales no es posible ceirse a los trminos del mandato.
La regla tiene excepciones; suele la ley autorizar al mandatario para que no se cia estrictamente a los trminos del mandato, bien porque las instrucciones recibidas resultan impracticables, bien porque de su rigurosa aplicacin se puede seguir un dao al mandante.
208
c.1) Cumplimiento del encargo, utilizando otros medios equivalentes: puede acaecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se lleve a efecto el mandato no puedan emplearse. En tal caso, el mandatario podr utilizar otros medios equivalentes, si la necesidad obligare a ello, pero siempre que se obtuviere completamente de este modo el objeto del mandato, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 2134, 2. As, por ejemplo, se instruy al mandatario para viajar por va terrestre a Mendoza a celebrar un contrato en cierta fecha, y el Paso Los Libertadores se encuentra cerrado por intensas nevadas, optando el mandatario por abordar un avin, pues el no presentarse en dicha ciudad en tal fecha, obligar al mandante a pagar una pena. Es importante consignar, en todo caso, que slo los actos que el mandatario ejecute dentro de los lmites del mandato, obligan al mandante, sin perjuicio de la ratificacin expresa o tcita del ltimo (art. 2160). c.2) Imposibilidad de cumplir el encargo y necesidad de adoptar medidas conservativas: si el mandatario se halla en la imposibilidad de cumplir el mandato con arreglo a las instrucciones del mandante, no est obligado a constituirse en agente oficioso, vale decir, no est obligado a realizar el encargo de una manera equivalente, como si no hubiere mandato. Pero debe tomar las providencias conservativas que las circunstancias exijan (art. 2150, inciso 1). As, por ejemplo, se encomienda al mandatario la venta de divisas, pero por un acto de la autoridad, se dispone que por 60 das, quedan suspendidas las operaciones de compra y venta de dlares de los Estados Unidos de Amrica; en el intertanto, el mandatario debiera tomar un depsito en dlares, para ganar algn inters. c.3) Necesidad de cumplir el encargo, cuando en caso contrario, se comprometiere gravemente al mandante: en ciertos casos, no es posible dejar expuesto al mandante a sufrir perjuicios por no haberse previsto oportunamente los medios de que deba hacer uso el mandatario. Al efecto, el mandatario deber actuar de la forma que ms se acerque a sus instrucciones y convenga al negocio (art. 2150, 2). En este caso, entonces, no basta que el mandatario adopte medidas conservativas, sino que debe actuar, cumplir el encargo. En el mismo caso del mandatario que debe viajar a Mendoza, cuando su mandante no le instruy acerca de la va que deba emplear para viajar a dicha ciudad. c.4) Caso en el cual el mandatario debe abstenerse de ejecutar el encargo: en ocasiones el mandatario deber abstenerse de ejecutar el mandato, cuando su ejecucin fuere manifiestamente perniciosa al mandante: art. 2149. Tal sera el caso, por ejemplo, de impuestos onerosos que se fijan para el negocio encomendado, despus de otorgado el mandato.
209
d)
Mandato conferido a dos o ms personas.
La pluralidad de mandatarios plantea la cuestin de averiguar en qu trminos dividen entre ellos la gestin del mandato. Desde luego si el mandante ha previsto la forma en que debe dividirse la gestin, se estar a la voluntad del mandante. Pero si el mandante no ha expresado su voluntad, podrn los mandatarios dividir entre ellos la gestin, a menos que el mandante haya dispuesto que debern obrar de consuno. El art. 2127 previene: Si se constituyen dos o ms mandatarios, y el mandante no ha dividido la gestin, podrn dividirla entre s los mandatarios; pero si les ha prohibido obrar separadamente, lo que hicieren de este modo ser nulo. En suma: En primer lugar, se estar a lo previsto por el mandante; Si nada previ, los mandatarios pueden dividir la gestin;
Pero si el mandante prohibi dividir la gestin, es decir, quiere que los mandatarios acten de consuno, sern nulos, dice la ley, los actos que realicen separadamente los mandatarios que debieron actuar conjuntamente (en verdad, no se trata de un problema de nulidad, sino de inoponibilidad de los actos realizados por el mandatario al mandante). e) Restricciones impuestas a los mandatarios en la ejecucin del mandato.
Estableci el legislador una serie de restricciones, con el fin de evitar en lo posible que el mandatario ejecute actos que salgan de la rbita de atribuciones que le ha sealado el mandante. Cabe sealar que en los textos, se alude a prohibiciones impuestas al mandatario, lo que no nos parece correcto, ya que no se trata de conductas que el mandatario no pueda ejecutar bajo todo respecto o consideracin. Tales son:
210
e.1) El art. 2144 dispone: No podr el mandatario, por s ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que ste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobacin expresa del mandante. Por ende, no puede comprar para s las cosas que el mandante le ha ordenado vender, y asimismo no puede vender de lo suyo al mandante lo que ste le ha ordenado comprar. Las prohibiciones no son absolutas sin embargo, porque el mandante puede autorizar dichos actos. Lo anterior implica que la facultad para autocontratar, requiere de expresa autorizacin. e.2) El art. 2145 dispone: Encargado de tomar dinero prestado podr prestarlo l mismo al inters designado por el mandante, o a falta de esta designacin, al inters corriente; pero facultado para colocar dinero a inters, no podr tomarlo prestado para s sin aprobacin del mandante. Por ello, no puede el mandatario tomar para s el dinero que el mandante le encarg colocar o prestar a inters. Puede sin embargo el mandatario prestar de su dinero al mandante cuando ste le encarg obtenerlo, pero siempre que lo haga al mismo inters designado por el mandante o a falta de ste, al inters corriente. e.3) Sin la expresa autorizacin del mandante, no es lcito al mandatario colocar a inters dineros del mandante (art. 2146, inc. 1). En caso de colocar el dinero del mandante a un inters superior al designado por ste, debe el mandatario abonrselo, salvo que se le haya autorizado para apropiarse el exceso (art. 2146, inc. 2). e.4) Con tal que no se aparte de los trminos del mandato, puede el mandatario aprovecharse de las circunstancias para realizar el encargo con mayor beneficio y menor gravamen para el mandante. Pero se le prohbe apropiarse lo que exceda el beneficio o disminuya el gravamen designado por el mandante (art. 2147, inc. 1). En cambio, si negociare con menos beneficio o ms gravamen que los designados en el mandato, le ser imputable la diferencia (art. 2147, inc. 2).
211
f)
Responsabilidad del mandatario.
El artculo 2129 se refiere a ella. La responsabilidad del mandatario implica en trminos generales que debe abstenerse de ejecutar actos que vayan en perjuicio del mandante, y ser dicha responsabilidad mayor o menor segn la naturaleza del mandato. Las reglas se pueden sintetizar de la siguiente manera: El mandatario responder, en general, de culpa leve.
Dicha responsabilidad recae ms estrictamente sobre el mandatario remunerado. Dicha responsabilidad ser menos estricta si el mandatario no deseaba ejecutar el encargo y se vi forzado a aceptarlo. Como ya se indic, se ha debatido en la doctrina acerca de si el mandatario remunerado responde de culpa levsima y el mandatario forzado a ejecutar el encargo slo de culpa grave. Esto implicara, que el nico mandatario que respondera de culpa leve sera el no remunerado que no tuvo reparos en aceptar el encargo. No sera esta son embargo la intencin del legislador. En definitiva, como dice Meza Barros, es el juez quien decide y la disposicin es una simple recomendacin para que se muestre ms severo o ms benvolo, segn las circunstancias indicadas. Pero en cualquier caso, siempre dentro del rango de la culpa leve. Por otra parte, el mandatario no responde de la solvencia de aquellos con quien contrata, a menos que expresamente haya tomado sobre s la responsabilidad, caso este ltimo en el que en realidad no hay verdadero mandato, desde el momento que el mandatario no acta por cuenta y riesgo del mandante. En este caso, establece la ley que el mandatario se constituye en principal deudor para con el mandante, y son de su cuenta hasta los casos fortuitos y la fuerza mayor (art. 2152). A su vez, la regla general de que las cosas perecen para su dueo, sufre excepcin en materia de mandato, cuando se trata de especies metlicas, pues segn el art. 2153, tales especies que el mandatario tenga en su poder por cuenta del mandante, perecen para el mandatario an por fuerza mayor o caso fortuito, sin perjuicio de la excepcin indicada en la norma. El mandatario es en verdad depositario de los
212
dineros del mandante; como se trata de un depsito irregular, se hace dueo de las especies, con cargo de restituir otro tanto (art. 2221). As las cosas, en los dos casos, anteriores, nos encontramos ante figuras excepcionales, en las cuales el mandatario responder, aunque el incumplimiento se deba al caso fortuito o la fuerza mayor. g) Delegacin del mandato.
En este punto, cabe preguntarse si puede el mandatario confiar a otra persona la ejecucin del encargo, esto es, delegar el mandato. g.1) Concepto y naturaleza jurdica de la delegacin.
El mandato es uno de esos contratos intuito personae, pactados en relacin a la persona. Debido a esta circunstancia, la ley ha establecido reglas especiales para determinar los efectos que la delegacin produce. Se entiende por delegacin el acto por el cual el mandatario encarga a otra persona la ejecucin del cometido que a l se le haba confiado por el mandante. Se distingue en la delegacin a dos sujetos, delegante y delegado. El delegante, es aqul mandatario primitivo que encarga la gestin a otro. El delegado, es aqul tercero que recibe el encargo del mandatario primitivo. Podramos decir que el delegado es un submandatario. Ello permite concluir que la delegacin es un subcontrato. g.2) La delegacin, elemento de la naturaleza del mandato.
La ley permite al mandatario delegar el mandato, a menos que el mandante hubiere prohibido expresamente tal circunstancia (art. 2135). Se trata por ende de una facultad propia de la naturaleza del contrato de mandato, que se entiende incluida en l, salvo clusula en contrario. g.3) Efectos de la delegacin.
Los efectos de la delegacin sern distintos, segn las siguientes hiptesis:
213
El mandante no autoriz ni prohibi la delegacin. La delegacin podr hacerse, pero el mandatario responder ante el mandante tanto por los actos propios cuanto por los actos del tercero delegado. En cuanto a los terceros que contrataron con el delegado, no tienen ningn derecho contra el mandante, a menos que ste ratifique la delegacin: art. 2136. El mandante autoriz la delegacin. Pueden presentarse dos casos: (i) Autoriz sin designar la persona del delegado: el mandatario no responder de los actos del delegado, a menos que ste sea notoriamente incapaz o insolvente. La ley pretende que el mandatario tenga el tino y prudencia para delegar en una persona responsable, normalmente diligente; (ii) Autoriz designando la persona del delegado: se constituye un nuevo mandato entre el mandante y el delegado (art. 2137). En consecuencia, el mandatario no responde en tal caso de los actos del delegado. El mandante prohibi la delegacin. Si el mandatario infringe la prohibicin y delega el mandato, los actos del delegado son inoponibles, no obligan al mandante, a menos que ste ratifique. En todo caso, dispone el art. 2138 que el mandante podr ejercer contra el delegado las acciones del delegante. En trminos generales, entonces, salvo en caso de prohibicin de delegar, los actos que ejecute el delegado obligarn al mandante en los mismos trminos que lo habran hecho los actos del mandatario primitivo, tanto respecto del delegado como de los terceros que contraten con l. Finalmente, cabe sealar que se ha concluido por la mayora de la doctrina, que la delegacin slo podra operar una sola vez. Dicho de otro modo, el delegado no podra delegar a su vez el cometido. g.4) Delegacin del mandato judicial.
En el mbito del mandato judicial, la delegacin da derechos a los terceros contra el mandante, sin necesidad de ratificacin. El procurador siempre podr delegar su poder, a menos que el mandante se lo hubiere prohibido expresamente. El art. 7 del Cdigo de Procedimiento Civil dispone que el procurador puede delegar el mandato obligando al mandante, a menos que se le haya negado esta facultad.
214
(ii) a)
Obligacin de rendir cuenta al mandante. Aspectos generales y justificacin de la obligacin.
El mandatario es obligado a dar cuenta de su administracin, dispone el art. 2155. La obligacin de rendir cuentas se justifica porque el mandatario no obra por su cuenta, sino por cuenta del mandante. El mandante debe ser enterado de la forma como se han gestionado sus negocios. La misma obligacin tienen los albaceas, guardadores y secuestres. En trminos generales, puede el mandante exonerar al mandatario de la obligacin de rendir cuentas, pero tal circunstancia no lo libera de los cargos que el primero pueda justificar contra el mandatario. No implica por ende irresponsabilidad del ltimo frente al mandante (art. 2155, inc. 3). El mandante puede exigir la rendicin de cuentas en cualquier momento. b) Forma de rendir cuenta.
El legislador propende a que la cuenta sea documentada, cuestin obligatoria en las partidas importantes, sin perjuicio que el mandante pueda relevar al mandatario de tal obligacin. c) Rendicin de cuenta cuando el mandatario acta a nombre propio.
La rendicin de cuentas cobra mayor importancia cuando el mandatario ha contratado a su propio nombre, pues entonces, debe comprender adems la cesin de todos los derechos adquiridos por el mandatario respecto de los terceros, el traspaso de todos los bienes adquiridos para el mandante en el desempeo de su cometido y de todas las deudas contradas a favor de los terceros. As, el mandatario que ha comprado a su propio nombre las cosas que el mandante le ha encargado comprar para l, deber traspasarlas al mandante, y esto, naturalmente, en el acto de la rendicin de cuentas; y si ha dado en prstamo, a su propio nombre, dineros del mandante, debe traspasarle los crditos.
215
El traspaso de las cosas adquiridas para el mandante es, pues, uno de los puntos esenciales de la rendicin de cuentas. Dicho traspaso constituye el cumplimiento efectivo y final de la obligacin compleja que contrae el mandatario de ejecutar el negocio por cuenta y riesgo del mandante y jurdicamente representa el pago de lo que el mandatario debe al mandante, la prestacin de lo que debe. Se distingue al efecto entre el traspaso de los derechos personales, de los derechos reales y de las deudas: i) Traspaso de los derechos personales: si el mandatario ha contratado a su propio nombre, terminada su misin deber traspasar al mandante los crditos adquiridos contra los terceros. Esta cesin de crditos, si bien se ejecuta en cumplimiento de obligaciones contradas por el mandatario a favor del mandante, est sujeta a las reglas del derecho comn, y por lo tanto, ser necesaria la entrega del ttulo y la notificacin al deudor en los casos en que por regla general se requiera (arts. 1901 y ss.). Perfeccionada la cesin, podr el mandante dirigirse contra los terceros y al hacerlo no invocar su calidad de mandante, que a los terceros es inoponible, sino la de cesionario. ii) Traspaso de los derechos reales: lo que se dice de los crditos, es igualmente aplicable a los dems derechos que el mandatario haya adquirido para su mandante, en virtud de actos, contratos y convenciones ejecutados o celebrados en su propio nombre. Por lo tanto, el mandatario deber hacer tradicin al mandante, de las cosas adquiridas para ste. El ttulo traslaticio de dominio necesario para la validez de la tradicin, segn el art. 675, ser el mismo contrato de mandato. En efecto, perfeccionado el contrato nace para el mandatario la obligacin de ejecutar el encargo que se le ha confiado y sta es una obligacin de hacer. Pero una vez cumplido el encargo, surge para el mandatario la obligacin de entregar al mandante las cosas que le pertenecen, dado que el negocio se ha realizado "por cuenta y riesgo" de ste (art. 2116). Y sta es una obligacin de dar (arts. 2153 y 2157) que impone al deudor (en este caso, al mandatario), la de entregar la cosa; y si sta es una especie o cuerpo cierto, la de conservarlo hasta su entrega (art. 1547). Luego, el mandatario que transfiere al mandante, en dominio, las cosas adquiridas para ste, en ejecucin del encargo que ha recibido, paga lo que debe (art. 1568). Y la causa del pago que efecta es la obligacin de dar que ha nacido de la ejecucin del mandato que se le ha confiado (art. 2157). Por ende, no slo no es necesario recurrir a otro contrato que haga las veces de ttulo traslaticio de dominio, tal como
216
la venta, sino que es errado hacerlo. El ttulo, como se ha dicho, es el propio contrato de mandato y la tradicin que se efecte es el pago de lo que el mandatario debe a su mandante. Mediante tal pago -tradicin- el mandatario extingue la obligacin contrada para con ste a raz del cumplimiento o desempeo de su cometido. As lo ha resuelto la jurisprudencia. iii) Traspaso de las deudas: el mandante debe cumplir las obligaciones contradas por el mandatario a su propio nombre, en la medida que dichas obligaciones se enmarquen en el cometido encargado. Por eso, el mandante, junto con recibir los crditos y derechos reales, debe hacerse cargo de las deudas. Con todo, el traspaso de las deudas al mandante no libera al mandatario frente a los terceros que contrataron con l (y que ignoraban la existencia del mandante), segn las reglas generales. De tal forma, si el mandatario fuere demandado por el tercero, no podr excepcionarse alegando que el deudor es el mandante. Este, a su vez, en el supuesto de haber aceptado el traspaso de las deudas, estar obligado frente a los terceros con el carcter de codeudor solidario o subsidiario, segn decida el tribunal interpretando la naturaleza o espritu del convenio. Por lo tanto, los terceros podrn dirigirse contra el mandatario o contra el mandante, para exigir el cumplimiento de la obligacin. Podramos afirmar que despus del traspaso de las deudas al mandante, tanto ste como el mandatario estn obligados a la deuda, pero en la contribucin a la deuda, el mandante ha de reembolsar al mandatario, si ste hubiere pagado. d) El mandatario debe restituir al mandante cuanto hubiere recibido por l, en el desempeo del mandato
El art. 2157 prescribe que el mandatario es responsable de lo que ha recibido de terceros en razn del mandato. La restitucin comprende aun lo que el mandatario recibi y que no se deba al mandante. Toca al mandante decidir la suerte de lo que recibi el mandatario y que no se le deba. Todava ms, la restitucin debe incluir lo que el mandatario ha dejado de recibir por su culpa. As, encargado de cobrar las rentas de arrendamiento de bienes del mandante, deber restituir lo que haya percibido por este concepto, as como las rentas que dej de percibir por descuido o negligencia.
217
e)
Suerte de las especies metlicas que el mandatario tiene por cuenta del mandante
Debe el mandatario restituir al mandante las especies metlicas que tuviere en su poder, por cuenta del mandante. El art. 2153 previene que tales especies 2perecen para el mandatario aun por fuerza mayor o caso fortuito, salvo que estn contenidas en cajas o sacos cerrados y sellados sobre los cuales recaiga el accidente o la fuerza o que por otros medios inequvocos pueda probarse incontestablemente la identidad. El mandatario es, en verdad, depositario de los dineros del mandante; por tratarse de un depsito irregular, a menos que se encuentren en sacos o cajas cerradas y selladas, se hace dueo de estos dineros, con cargo de restituir otro tanto (art. 2221). La fuerza mayor o caso fortuito no extinguen esta obligacin de gnero o, en otros trminos, las cosas perecen para el mandatario. f) Intereses que debe el mandatario.
Debe el mandatario intereses sobre los dineros del mandante que haya empleado en su propio beneficio y sobre el saldo que en su contra arroje la cuenta. i) El mandatario debe intereses corrientes por los dineros del mandante que haya empleado en utilidad propia (art. 2156, inc. 1). ii) Debe asimismo el mandatario los intereses del saldo que de las cuentas resulte en contra suya, desde que haya sido constituido en mora (art. 2156, inc. 2). Los intereses, en este caso, sern los que resulten de aplicacin de la regla del N 1 del art. 1559 y prcticamente los intereses legales. De este modo, por los dineros del mandante que emple en su beneficio debe el mandatario intereses corrientes; por el saldo de sus cuentas debe, generalmente, intereses legales (en virtud del artculo 19 de la ley 18.010 las referencias a los intereses legales deben entenderse efectuadas a los intereses corrientes)
218
7.2.
Obligaciones del mandante.
Las obligaciones del mandante pueden nacer conjuntamente con el contrato o emanar de actos posteriores, derivados de la ejecucin del mandato (art. 2158). Son tales obligaciones: (i) a) Obligacin de cumplir las obligaciones contradas por el mandatario. El mandante debe cumplir las obligaciones que contraiga el mandatario, a su nombre, dentro de los lmites del mandato.
El art. 2160, inc. 1, dispone: El mandante cumplir las obligaciones que a su nombre ha contrado el mandatario dentro de los lmites del mandato. La disposicin es una lgica consecuencia de la representacin que el mandatario inviste; los actos que ejecute se reputan actos del mandante. Dos condiciones han de reunirse para que el mandante quede colocado en la necesidad de cumplir las obligaciones contradas por el mandatario: i) que el mandatario obre a nombre del mandante, y ii) que acte dentro de los lmites del mandato. i) Que el mandatario acte a nombre del mandante.
Ante terceros, con quienes contrata, el mandatario no representa al mandante y no le obliga, por consiguiente, sino a condicin de obrar en su calidad de tal mandatario. El art. 2160 es concluyente: el mandante debe cumplir las obligaciones que a su nombre contraiga el mandatario. Ya lo haba dicho el art. 1448: lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando debidamente facultada, produce iguales efectos que si el representado hubiera actuado l mismo. Por su parte, el art. 2151 establece que el mandatario puede obrar a su propio nombre y, en tal caso, no obliga respecto de terceros al mandante.
219
El mandatario que obr a su propio nombre se obliga personalmente a terceros y el mandante no contrae obligaciones. Pero en sus relaciones con el mandante, el mandatario se reputar haber obrado por cuenta de aqul; a ello se oblig al aceptar el mandato. En consecuencia, deber rendir cuentas de su gestin, adems, el mandante puede exigirle que le ceda las acciones que le competan contra terceros con quienes contrat en su propio nombre. ii) Que el mandatario haya actuado dentro de los lmites del mandato.
Otra condicin es menester para que el mandante se obligue y deba cumplir las obligaciones contradas a su nombre por el mandatario: que ste obre dentro de los lmites del mandato. En cuanto excede de tales lmites, carece de poder y, por lo mismo, no obliga al mandante. Pero el mandante puede aceptar las obligaciones contradas por el mandatario, fuera de los lmites del mandato, mediante una ratificacin. El art. 2160, inc. 2, dispone que ser, sin embargo, obligado el mandante si hubiere ratificado expresa o tcitamente cualesquiera obligaciones contradas a su nombre. Expresa ser la ratificacin que se hace en trminos formales. Es tcita la ratificacin que resulta de la ejecucin de actos del mandante que importen su inequvoco propsito de apropiarse de lo hecho por el mandatario. b) Efectos de la extralimitacin del mandato.
Establecido que el mandatario que se extralimita no obliga mandante para terceros, cabe averiguar si resulta l mismo obligado personalmente. En principio, el mandatario tampoco se obliga personalmente o, como dice el art. 2154, no es responsable a terceros. Para que el mandatario responda ante terceros es menester que concurra alguna de las dos siguientes circunstancias: i) que se haya obligado personalmente (art. 2154, N 2), o ii) que no les haya dado suficiente conocimiento de sus poderes (art. 2154, N 1).
220
i) Cuando el mandatario no dio a los terceros suficiente conocimiento de sus poderes: la falta de diligencia es imputable al mandatario, protegiendo la ley a los terceros que de buena fe han contratado con el mandatario, creyendo que sus poderes eran ms amplios que los que en definitiva tena. As, la circunstancia de no dar a conocer debidamente a terceros sus poderes ha podido inducir a stos a creer que los lmites del mandato no eran sobrepasados. Es justo que el mandatario responda de las consecuencias de un error que le es imputable. Nada puede reprocharse al mandatario que ha dado a conocer sus poderes; los terceros han tenido ocasin de percatarse de la insuficiencia de los poderes del mandatario y probablemente contrataron en la esperanza de una ratificacin del mandante. ii) Cuando el mandatario se ha obligado personalmente: el mandatario ha informado a los terceros con quienes contrata de sus poderes limitados, pero asume la responsabilidad ante stos, en caso de que el mandante no ratifique lo actuado por el mandatario, ms all de los lmites del mandato. Se trata de un caso similar al del artculo 1450, referido a la promesa de hecho ajeno, con la diferencia que en sta, no hay representacin de por medio. c) Casos en que el mandatario se convierte en agente oficioso.
En determinadas circunstancias el mandatario se convierte en un agente oficioso (art. 2122): i) Cuando ejecuta de buena fe un mandato nulo; es decir, cuando el mandatario ignora tal circunstancia; se trata en verdad de un caso en que la ley admite el error de derecho, permitiendo al agente oficioso reclamar el reembolso de los gastos en que ha incurrido (pero no de la remuneracin, pues no es verdadero mandatario). ii) imperiosa. d) Cuando debe salirse de los lmites del mandato por una necesidad
Caso en el cual se ejecuta slo en parte el mandato.
221
Puede suceder que el mandatario haya ejecutado parcialmente el mandato. En tal caso, los efectos son distintos segn que el cometido haya podido o no ejecutarse de esa forma (art. 2161, 1): i) Si el cometido poda ejecutarse parcialmente, el mandante queda obligado al cumplimiento de las obligaciones que del contrato emanen; ii) Si el negocio no debi ejecutarse parcialmente (lo que sucede cuando de los trminos del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que el encargo no debi cumplirse en parte sino solamente de forma ntegra), la ejecucin parcial no obligar al mandante sino en cuanto le aprovechare. As, por ejemplo, cuando una inmobiliaria encarg al mandatario comprar, simultneamente, varios inmuebles contiguos, necesarios, atenida la sumatoria de sus superficies, para llevar adelante un proyecto inmobiliario. De la inejecucin del resto, responder el mandatario ante el mandante, por los perjuicios que al ltimo le ocasionare el incumplimiento parcial. Se responde igual que en el caso de renuncia del mandatario (art. 2167). (ii) Obligacin de proveer al mandatario de lo necesario para la ejecucin del mandato.
Con arreglo a lo prevenido en el N 1 del art. 2158, el mandante es obligado a proveer al mandatario de lo necesario para la ejecucin mandato. De este modo, si encarga al mandatario la realizacin una compra, deber el mandante proveerle de los dineros necesarios para pagar el precio. De acuerdo a la regla general del art. 2159 el mandatario podr desistirse del encargo sin responsabilidad ante el mandante, en caso que no se le provea de los recursos necesarios para ejecutar el mandato. Ninguna obligacin tiene el mandatario en orden a empear recursos propios en la ejecucin del cometido. Esta obligacin y la anterior, son las nicas obligaciones del mandante que nunca pueden faltar.
222
(iii)
Obligacin de reembolsar al mandatario los gastos razonables causados por la ejecucin del mandato.
Tiene el mandante la obligacin de procurar que el mandatario quede totalmente indemne de las resultas del desempeo del mandato. La obligacin se justifica porque el mandatario obra por cuenta del mandante, y muy especialmente en el mandato gratuito. El mandante debe el reembolso de los gastos razonables causados por la ejecucin del mandato (art. 2158, N 2). No est obligado a reembolsar al mandatario cualquier gasto, sino los razonables, es decir, aquellos en que incurrira un hombre medio, un buen padre de familia; en otras palabras, quien debe responder de culpa leve. (iv) Obligacin de pagar al mandatario la remuneracin estipulada o usual.
El mandato, por su naturaleza, es remunerado; en consecuencia, a falta de estipulacin, ser el juez quien determine los honorarios del mandatario, de acuerdo a lo usual en negocios similares. Para que el mandato sea gratuito, las partes expresamente debern estipularlo. (v) Obligacin de pagar al mandatario las anticipaciones de dinero, ms los intereses corrientes devengados, que hubiere aportado ste al ejecutar su cometido.
El mandante debe adems el reintegro de las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes (art. 2158, N 4). Lo anterior, porque no resulta razonable que el mandatario soporte gastos por l financiados, pero que resultaron imprescindibles para llevar a cabo el cometido encargado por el mandante. (vi) Obligacin de indemnizar al mandatario de las prdidas en que haya incurrido sin culpa y por causa del mandato.
Finalmente, el mandante debe el pago de las prdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del mandato (art. 2158, N 5).
223
7.3
Carcter ineludible de las obligaciones del mandante.
El art. 2158, inciso final, establece que el mandante no puede excusarse de pagar honorarios, de reembolsar gastos, anticipos o perjuicios a pretexto de que no result exitosa la gestin del mandatario. En particular, dicha disposicin establece que No podr el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen xito, o que pudo desempearse a menos costo; salvo que le pruebe culpa. Es natural que as ocurra; el mandatario no se obliga a llevar al xito el negocio que se le ha confiado, sino a poner lo que est de su parte para conseguir tal resultado. No puede hacrsele responsable del fracaso sino a condicin de que provenga de su culpa, por no haber empleado en la gestin el cuidado de un buen padre de familia. Por otra parte, cabe indicar que la infraccin del mandante de las obligaciones que le impone el mandato autoriza al mandatario para excusarse del desempeo del cargo. El art. 2159 dispone: El mandante que no cumple por su parte aquello a que es obligado, autoriza al mandatario para desistir de su encargo. Parece obvio que la renuncia del mandatario, motivada por este incumplimiento del mandante, no puede ocasionarle ninguna de las responsabilidades que, en otras circunstancias, suele acarrear la renuncia. Finalmente, cabe apuntar que para garantizar al mandatario sus crditos por el concepto de gastos, anticipos, prdidas y honorarios, la ley le otorga el derecho legal de retencin. El art. 2162 establece: Podr el mandatario retener los efectos que se le hayan entregado por cuenta del mandante para la seguridad de las prestaciones a que ste fuere obligado por su parte. 8. 8.1 EXTINCIN DEL MANDATO. Causales de extincin del mandato.
El art. 2163 seala las causales de extincin del mandato.
224
(i)
Por el desempeo del negocio para que fue constituido.
Ejecutado el acto ordenado al mandatario, se cumple la obligacin primordial asumida por ste y se satisface el encargo del mandante. Es decir, el mandatario ha terminado su misin, pagado su obligacin. Esta causal de extincin ser aplicable slo cuando el mandato se confiri para un negocio o cometido especfico o determinado. Vale decir, ser la forma normal de extincin de un mandato especial. (ii) Por la expiracin del plazo extintivo o al cumplirse la condicin resolutoria prefijados para la terminacin del mandato.
El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condicin estipulados ponen trmino al mandato. El efecto propio de estas modalidades es la extincin de la relacin jurdica en que inciden. As, por ejemplo, se designa como mandatarios de una sociedad a determinadas personas, por dos aos, o se indica que el mandato se extinguir de ocurrir determinado hecho. (iii) a) Por la revocacin del mandante. Concepto de revocacin.
Se llama revocacin el acto jurdico unilateral por el cual el mandante hace saber a su mandatario su deseo de poner trmino al mandato. La facultad de revocar es de la esencia del mandato, y el mandante puede hacer uso de ella a su arbitrio, en cualquier momento (art. 2165). Se explica esta facultad, atendido el carcter de contrato intuito personae, contrato de confianza, que distingue al mandato. Tiene el mandante esta facultad aunque el mandato sea remunerado; la estipulacin de un honorario no importa que el mandato ceda, a lo menos en parte, a favor del mandatario. Por otra parte, el art. 2165 no distingue entre mandato gratuito y remunerado.
225
Cabe consignar, en todo caso, lo dispuesto en el artculo 241 del Cdigo de Comercio, que seala: El comitente no puede revocar a su arbitrio la comisin aceptada, cuando su ejecucin interesa al comisionista o a terceros. En un caso, el Cdigo Civil faculta a revocar un mandato, a persona distinta de aquella que lo confiri: es la situacin contemplada en el artculo 2171, que alude al mandato otorgado por la mujer siendo soltera y que luego es revocado por su marido, habiendo sociedad conyugal. b) Clases de revocacin.
En cuanto a sus formas, la revocacin del mandato puede ser expresa o tcita, total o parcial. La revocacin tcita se produce por el encargo del mismo negocio a distinta persona (art. 2164, inc. 1). Ser parcial la revocacin si ella se refiere slo a una arte de los negocios confiados al mandatario. El otorgamiento de un mandato especial despus de haberse conferido uno de carcter general importa revocacin del primero solamente en aquello sobre que versa el segundo. El art. 2164, inc. 2, dispone: Si el primer mandato es general y el segundo especial, subsiste el primer mandato para los negocios no comprendidos en el segundo. c) Efectos de la revocacin.
Para que la revocacin tenga la virtud de poner trmino al mandato, debe notificarse al mandatario, pues el art. 2165 establece que la revocacin expresa o tcita, produce su efecto desde el da que el mandatario ha tomado conocimiento de ella, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 2173, disposicin esta ltima destinada a proteger a los terceros que hayan contratado con el mandatario, de buena fe, esto es, ignorantes de la extincin del mandato. La prctica aconseja notificar la revocacin del mandato a travs de notario o judicialmente, para que exista constancia fehaciente.
226
Revocado el mandato, el mandante tiene derecho a reclamar del mandatario la restitucin de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecucin del encargo. Pero de aquellas piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos, debe el mandante darle copia firmada de su mano, cuando el mandatario lo exigiere (art. 2166). (iv) a) Por la renuncia del mandatario. Concepto de renuncia.
Al igual que el mandante, el mandatario puede unilateralmente poner fin al mandato. La renuncia consiste en un acto jurdico unilateral, mediante el cual el mandatario, comunica al mandante su intencin de no continuar ejecutando el encargo. Es una facultad del mandatario, correlativa de la que tiene el mandante de revocar el mandato. b) Efectos de la renuncia.
Igual como acontece en la revocacin, para que la renuncia del mandatario ponga trmino al mandato, es necesario que sea notificada al mandante, y las obligaciones que al mandatario le empecen para con el mandante, no tendrn fin sino despus que haya transcurrido un tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a los negocios encomendados, es decir, pueda asumirlos por s mismos o encargrselos a un tercero (art. 2167, 1). La renuncia deber ponerse en conocimiento del mandante, por cualquier medio; pero no surte sus efectos sino al cabo de un tiempo prudente para que el mandante pueda adoptar las medidas adecuadas para la atencin del negocio que haba confiado al mandatario. El art. 2167 expresa: La renuncia del mandatario no pondr fin a sus obligaciones sino despus de transcurrido el tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a los negocios encomendados.
227
De esta manera, el mandatario que ha renunciado debe seguir atendiendo los negocios del mandante por un tiempo prudente o, en otros trminos, la renuncia no pone trmino instantneo al contrato. Si el mandatario no espera un plazo razonable y abandona sin ms el cometido confiado, ser responsable de los perjuicios que la renuncia cause al mandante, salvo que la renuncia se debiera a enfermedad u otra causa o si por la gestin encomendada se causa grave perjuicio a los intereses del mandatario (art. 2167, 2). Cesa esta responsabilidad del mandatario cuando la renuncia es motivada: (i) por la imposibilidad en que se encuentra de administrar por enfermedad u otra causa, y (ii) a consecuencia de que la gestin le causa grave perjuicio de sus intereses propios (art. 2167, inc. 2). Entre las causas que imposibiliten al mandatario para administrar, se cuenta, por ejemplo, el incumplimiento de las obligaciones del mandante, como la de proveerle de los medios adecuados para cumplir el mandato. El art. 2159 autoriza al mandatario para "desistir de su encargo" y es claro que tal renuncia no le acarrear responsabilidad por los perjuicios que experimente el mandante. En suma, la renuncia, al igual que la revocacin, no ponen trmino inmediato al contrato de mandato. Si se trata del mandato judicial, el procurador estar obligado a poner la renuncia en conocimiento de su mandante, junto con el estado del juicio, y se entender vigente el poder hasta que haya transcurrido el trmino de emplazamiento desde la notificacin de la renuncia al mandante. Tratndose del mandato mercantil, el artculo 242 del Cdigo de Comercio advierte que La renuncia no pone trmino a la comisin toda vez que cause al comitente un perjuicio irreparable, sea porque no pueda proveer por s mismo a las necesidades del negocio cometido, sea por la dificultad de dar un sustituto al comisionista. (v) Por la muerte del mandante o del mandatario.
La consideracin de las personas es decisiva en el mandato. El mandante otorga el mandato en razn de la confianza que le inspira el mandatario; el mandatario es movido a aceptar el encargo por la estimacin o afecto que le inspira el mandante.
228
Tal es la causa de que la muerte de una de las partes ponga fin al mandato. El mandante no tendr la misma confianza en los herederos del mandatario; los herederos del mandante no inspirarn probablemente al mandatario los mismos sentimientos de afecto y estimacin. a) Fallecimiento del mandatario.
La muerte del mandatario pone siempre trmino al mandato. En armona con este principio, el artculo 1583 deja en claro que la muerte del mandatario designado para cobrar un crdito, pone fin al mandato, salvo si el acreedor hubiere expresado que continuar el mandato, trasmitindose la facultad de recibir el pago a los herederos de la persona diputada para cobrar la deuda. Sin embargo, el art. 2170 dispone que los herederos del mandatario que fueren hbiles para la administracin de sus bienes (por ende, los herederos del mandatario que fueren incapaces no tienen las obligaciones que indicaremos), tienen dos obligaciones: i) darn aviso inmediato del fallecimiento del mandatario al mandante;
ii) harn a favor de ste lo que puedan y las circunstancias exijan (lo anterior no significa que deban continuar con la gestin, sino que fundamentalmente, deben adoptar providencias conservativas). La omisin de tales obligaciones los har responsables de los perjuicios. A igual responsabilidad estarn sujetos los albaceas, los tutores y curadores y en general, todos aquellos que sucedan en la administracin de los bienes del mandatario que ha fallecido o se ha hecho incapaz. b) Fallecimiento del mandante.
La muerte del mandante por regla general pone trmino al mandato. En efecto, en los siguientes casos, el mandato continuar vigente: i) El art. 2168 dispone que sabida la muerte del mandante, cesar el mandatario en sus funciones; pero agrega la ley que si de suspender las funciones se sigue perjuicio a los herederos del mandante, el mandatario est obligado a finalizar la gestin.
229
ii) El art. 2169 establece que no se extingue por la muerte del mandante, el mandato destinado a ejecutarse despus que ella acontezca: estamos ante el mandato pstumo. En este caso, los herederos suceden en los derechos y obligaciones del mandante (por ejemplo, el albaceazgo). iii) Tratndose del mandato judicial, que tampoco expira con la muerte del mandante: art. 396 del C.O.T. iv) En el caso del mandato mercantil, el artculo 240 del Cdigo de Comercio establece que La comisin no se acaba con la muerte del comitente: sus derechos y obligaciones pasan a sus herederos. (vi) Por la declaracin de quiebra o la insolvencia del mandante o del mandatario.
De confomidad a lo dispuesto en el art. 64 de la Ley de Quiebras, declarada sta, el fallido queda inhibido de continuar administrando sus negocios: se produce el desasimiento. A diferencia de la quiebra, que constituye un hecho demostrable con la dictacin de la sentencia pertinente, la insolvencia es un hecho que debe probarse por quien la alegue. Se justifica que la insolvencia de cualquiera de las partes ponga fin al mandato, pues ello supondr, con toda seguridad, el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. (vii) Por la interdiccin del mandante o del mandatario.
Por la interdiccin, se priva a una persona de la facultad de administrar sus bienes. Si el mandante carece de esta facultad, es lgico que tampoco pueda tenerla su mandatario, ya que ste acta a nombre y por cuenta del primero. Adems, al declararse la interdiccin deber darse al interdicto un curador, y ser ste quien entrar a representarlo. En cuanto al mandatario, si es declarado en interdiccin es porque carece de aptitudes para manejar sus negocios propios, siendo razonable estimar que quien no sabe administrar lo suyo, tampoco sabr hacerlo con lo ajeno. En armona con lo anterior, el artculo 1583 del Cdigo Civil, en las normas del pago, advierte que la facultad de recibir por el acreedor (o sea, el mandato para cobrar), no se trasmite al
230
representante del mandatario (en el entendido que el mandato se otorg antes de la interdiccin del mandatario), a menos que lo haya expresado as el acreedor. Surge aqu un punto dudoso: la demencia del mandante, que no ha sido declarado interdicto, pone fin al mandato por l conferido? Del tenor del artculo 2163, pareciera que no, pues la ley exige que se declare la interdiccin. Pero no parece razonable tal conclusin, si consideramos que el mandatario, al concluir su gestin, no podr rendirle cuenta a su mandante demente. En dicho momento, necesariamente habra que obtener la interdiccin y el nombramiento de un curador que reciba la rendicin de cuenta. En lo que respecta al mandatario demente pero an no interdicto, se estima que el mandato debe entenderse expirado, pues siendo un absolutamente incapaz, no puede celebrar por s mismo ningn contrato, y adems, se infringira lo dispuesto en el artculo 2128 del Cdigo Civil, que exige que el mandatario al menos sea un menor adulto. Adicionalmente, en las normas del pago, el artculo 1586 establece que la persona diputada para recibir se hace inhbil por la demencia o la interdiccin, con lo que puede tratarse de cualquiera de esas hiptesis, o sea, habiendo o no interdiccin. (viii) Por la cesacin de las funciones del mandante si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas. Termina el mandato por el hecho de cesar las funciones del mandante, si el mandato ha sido otorgado en el ejercicio de tales funciones. Se comprende que si el mandante cesa en las funciones en cuyo desempeo otorg el poder se extinga el mandato. De otro modo, las funciones en que el mandante ces, en verdad, se prolongaran en el mandatario. (ix) Falta de uno de los mandatarios conjuntos.
A las causales que seala el art. 2163 debe aadirse la falta de uno de los mandatarios cuando stos son varios y deben obrar de consuno. El art. 2172 previene: Si son dos o ms los mandatarios y por la constitucin del mandato estn obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedichas pondr fin al mandato.
231
8.2
Actos ejecutados por el mandatario despus de expirado el mandato.
Los actos ejecutados por el mandatario, despus que el mandato ha tenido fin, no obligan al mandante, no le son oponibles. Tal es la regla general. Este principio tiene excepciones que encuentran su fundamento en la buena fe de los terceros con quienes el mandatario contrata. a) Si el mandatario ignora que ha expirado el mandato y cree, por consiguiente, que el mandato subsiste, los actos que ejecute obligarn al mandante para con los terceros que, por su parte, ignoraron la extincin del mandato. El art. 2173, inc. 1, dispone: En general, todas las veces que el mandato expira por una causa ignorada del mandatario, lo que ste haya hecho en ejecucin del mandato ser vlido y dar derecho a terceros de buena fe contra el mandante. Se supone, en consecuencia, que tanto el mandatario como los terceros estn de buena fe. En tales circunstancias, la situacin del mandante y del mandatario ser la misma que si el acto se hubiera realizado antes de la expiracin del mandato. b) Si el mandatario no ignoraba la expiracin del mandato, pero esta circunstancia era ignorada por los terceros, se obliga igualmente el mandante. El art. 2173, inc. 2, aade: Quedar asimismo obligado el mandante, como si subsistiera el mandato, a lo que el mandatario sabedor de la causa que lo haya hecho expirar, hubiere pactado con terceros de buena fe; pero tendr derecho a que el mandatario le indemnice. En consecuencia, lo decisivo es la buena fe de los terceros; esta buena fe determina que el mandante se obligue "como si subsistiera el mandato. La mala o buena fe del mandatario es indiferente en las relaciones del mandante y terceros. Importa solamente en las relaciones de mandante y mandatario. En ambos casos debe el mandante cumplir las obligaciones contradas por el mandatario; pero tiene derecho a demandar perjuicios al mandatario de mala fe. Toca al juez decidir acerca de la buena o mala fe de los terceros.
232
c) El art. 2173 concluye: Cuando el hecho que ha dado causa a la expiracin del mandato hubiere sido notificado al pblico por peridicos, y en todos los casos en que no pareciere probable la ignorancia del tercero, podr el juez en su prudencia absolver al mandante.
233
VI. LA TRANSACCIN
1. CONCEPTO.
En el lenguaje cotidiano, transaccin es sinnimo de trato, convenio o negocio. Se habla, en tal sentido, de transacciones burstiles o de que tales o cuales medidas gubernativas facilitan o entorpecen las transacciones. Pero, en el lenguaje jurdico, el trmino transaccin tiene un significado mucho ms restringido porque designa una especie de contrato que las partes celebran para poner fin a una contienda judicial o prevenir un juicio futuro. Un viejo adagio expresa que ms vale un mal arreglo que un buen pleito. Por medio de la transaccin las partes sacrifican parcialmente sus pretensiones, a cambio de vivir en paz. Define la transaccin el art. 2446: La transaccin es un contrato en que las partes terminan extrajudicialmente un litigio pendiente, o precaven un litigio eventual. 2. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA TRANSACCIN.
La transaccin es un contrato y no exclusivamente un modo de extinguir las obligaciones. Lo mismo ocurre respecto de la novacin que es simultneamente un contrato y un modo de extinguir las obligaciones. La transaccin debe reunir por un lado los requisitos comunes de todo contrato, y por el otro, debe cumplir con dos elementos o requisitos que le son propios. Tales elementos tpicos son dos: (i) que exista un derecho dudoso, y (ii) que las partes hagan mutuas concesiones o sacrificios. 2.1 Existencia de un derecho dudoso.
De la definicin del art. 2446 resulta claramente que la transaccin requiere la existencia de un derecho dudoso, actualmente controvertido o susceptible de serlo. La transaccin tiende, justamente, a poner fin a la controversia ya producida o a impedir que se plantee en el porvenir. Debe existir un derecho controvertido o susceptible de ser controvertido.
234
Vodanovic indica que la incertidumbre basta que sea subjetiva, es decir, solo se necesita que las partes duden a quien le asiste el derecho, y basta tambin que as lo exterioricen, aun cuando en su fuero interno puedan saber de que lado estn las pretensiones fundadas jurdicamente y de que lado no lo estn. Esta duda externa es la que da margen para que la relacin sea controvertible o litigiosa. Vodanovic concluye al respecto que la incertidumbre objetiva es, pues, de escasa relevancia, sobre todo en derechos como el nuestro que no exigen para la validacin de la transaccin una mnima fundamentacin jurdica, y no hay sancin de nulidad del contrato cuando una de las partes conscientemente hace valer pretensiones temerarias, es decir, que sabe la ftil o ninguna justificacin legal de su pretensin. Ntese que la ley no exige que el litigio ya se encuentre trabado, pero si que un derecho controvertido pueda conducir a iniciarlo. Naturalmente que si el litigio estuviere terminado por sentencia con autoridad de cosa juzgada ser nula la transaccin, como dispone el Art. 2455: que es nula la transaccin si al tiempo de celebrarse, estuviere ya terminado el litigio por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, y de que las partes o alguna de ellas no haya tenido conocimiento al tiempo de transigir. Sin embargo, para que sea nula, una o ambas partes no deben haber tenido conocimiento de tal situacin procesal. Asimismo, no es transaccin el acto que versa sobre un derecho no disputado, Art. 2446 inciso 2. 2.2 Mutuas concesiones o sacrificios.
La definicin legal omite consignar un segundo elemento caracterstico de la transaccin: es preciso que las partes se hagan mutuas concesiones y realicen sacrificios recprocos. Lo anterior no significa que las partes renuncien por iguales partes a sus pretensiones, sino que cada una de ellas renuncie aunque sea a una parte de ellas; es decir, no es menester que el sacrificio a que cada parte se somete sea de la misma magnitud o importancia Por esto se afirma que la transaccin podra definirse, con mayor propiedad, como un acto en que las partes, sacrificando parte de sus pretensiones, ponen fin a un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.
235
Por tal razn, no es transaccin el simple desistimiento que de la demanda haga el demandante, no obstante la aceptacin que por su parte manifieste el demandado. En otras palabras, la ausencia de mutuas concesiones o recprocos sacrificios, implica la renuncia de un derecho o la remisin de una deuda, es decir, un modo de extinguir las obligaciones, una convencin que no es un contrato. 3. CARACTERSTICAS DE LA TRANSACCIN.
a) Contrato consensual: para perfeccionarse no requiere solemnidad alguna, sino que el solo acuerdo de voluntades b) Contrato bilateral: por cuanto impone obligaciones a ambas partes, como efecto de la reciprocidad de las concesiones. Las obligaciones resultantes, que en los dems contratos tienen siempre un carcter determinado, pueden ser de diversa ndole y consistir en dar, hacer o no hacer. c) Contrato oneroso: pues grava a ambas partes, la una en beneficio de la otra
d) Puede o no ser titulo traslaticio de dominio (Art. 703, ultimo inciso). Si la transaccin se limita a reconocer o declarar derechos preexistentes, no forma nuevo titulo, pero en cuanto transfiere la propiedad de un objeto no disputado, constituye un titulo nuevo. e) El contrato ser conmutativo o aleatorio, dependiendo de la prestacin a que se obliguen los contratantes. f) Contrato intuito personae: por ende, puede anularse por error en la persona, a pesar de ser onerosos, lo que constituye una excepcin a la regla general del Art. 1455. 4. 4.1 QUIENES PUEDEN TRANSIGIR. Capacidad para transigir.
El art. 2447 formula esta regla: No puede transigir sino la persona capaz de disponer de los objetos comprendidos en la transaccin. Por sus resultados la transaccin conduce a una enajenacin. Ello es evidente cuando transfiere el dominio de objetos no disputados y constituye un ttulo
236
translaticio de dominio. Cuando se limita a reconocer derechos preexistentes, envuelve siempre la renuncia de un derecho, a lo menos parcial. La transaccin es, por tanto, un acto de disposicin y es lgico que el legislador exija la capacidad necesaria para disponer de los objetos comprendidos en ella. De este modo, la mujer casada no podr celebrar una transaccin relativa a sus inmuebles que administre el marido, sino en los casos de los arts. 138 y 138 bis (art. 1754 inc. 4). Asimismo, no se puede transigir sobre los bienes races del pupilo, sin previo decreto de juez, debiendo someterse la transaccin celebrada a la aprobacin judicial, so pena de nulidad (art. 400). 4.2 Poder para transigir.
La facultad de transigir es de aquellas que no se entienden conferidas a un mandatario sin especial mencin. En otros trminos, todo mandatario necesitar de poder especial para transigir (art. 2448, inc. 1). Pero no es suficiente la expresa manifestacin de voluntad del mandante que invista al mandatario de la facultad de transigir. Es preciso, adems, que en el poder se especifiquen los bienes, derechos y acciones sobre que se quiera transigir (art. 2448, inc. 2). 5. 5.1 OBJETO DE LA TRANSACCIN. El objeto de la transaccin debe ser comerciable.
Cuando el art. 2447 dispone que para transigir se requiere ser capaz de disponer, implcitamente establece que los objetos comprendidos en la transaccin deben ser susceptibles de disposicin. Por consiguiente, no son susceptibles de transaccin las cosas que no estn en el comercio. Tal es la regla general; la ley hace de ella diversas aplicaciones.
237
5.2
Transaccin sobre acciones que nacen de un delito.
Del delito nace una accin penal para el castigo del delincuente y puede nacer una accin civil para la restitucin de la cosa o su valor y para el pago de las indemnizaciones en favor del perjudicado (art. 21 del C. de P. Penal). El art. 2449 dispone: La transaccin puede recaer sobre la accin civil que nace de un delito; pero sin perjuicio de la accin criminal. La disposicin claramente significa que no se puede transigir sobre la accin penal derivada del delito. 5.3 Transaccin sobre el estado civil.
Otra consecuencia del principio general se consigna en el art. 2450: No se puede transigir sobre el estado civil de las personas. De este modo, no puede transigirse sobre el estado de matrimonio, sobre la calidad de hijo matrimonial, etc. Pero son susceptibles de transaccin las consecuencias pecuniarias resultantes de un determinado estado civil, como el derecho de suceder. Es menester tener presente, sin embargo, que la aplicacin de esta norma presenta, a menudo, arduas dificultades; es difcil discernir entre el estado civil mismo y los derechos que de l emanan porque media entre ambos una ntima conexin. 5.4 Transaccin sobre el derecho de alimentos.
El derecho de alimentos es incomerciable. No puede transmitirse, cederse o renunciarse (art. 334) y la obligacin de darlos no es compensable con los crditos que el alimentante tenga contra el alimentario (art. 335). Pero los arts. 336 y 337 dejan en claro que las reglas indicadas son aplicables slo a las pensiones alimenticias futuras que se deban por ley. Son comerciables, por tanto, las pensiones forzosas atrasadas y las pensiones alimenticias voluntarias, atrasadas o futuras. Concordante con estas normas, el art. 2451 dispone: La transaccin sobre alimentos futuros de las personas a quienes se deban por ley, no valdr sin aprobacin judicial; ni podr el juez aprobarla, si en ella se contraviene a lo dispuesto en los arts. 334 y 335.
238
Autoriza el legislador la transaccin porque es til poner fin o precaver litigios sobre alimentos; pero debe ser autorizada judicialmente. El juez prestar su autorizacin a condicin de que no encubra una cesin, renuncia o compensacin. La disposicin es aplicable slo a los alimentos futuros y forzosos. 5.5 Transaccin sobre derechos ajenos o inexistentes.
El art. 2452 establece que no vale la transaccin sobre derechos ajenos o sobre derechos que no existen. a) Es indudable que no puede ser vlida la transaccin que recae sobre derechos inexistentes porque carecera de objeto. b) No es propiamente nula, en cambio, la transaccin sobre derechos ajenos; solamente no empece al verdadero titular del derecho. 6. CASOS DE NULIDAD EN LA TRANSACCION.
La transaccin es nula por las causas que generalmente invalidan los contratos. En el ttulo de la transaccin el Cdigo se ha ocupado de la nulidad producida por dolo o violencia y, muy especialmente, por error. En verdad, no se ha apartado el legislador de los principios generales. A propsito del error ha abordado ciertas hiptesis particulares que podran suscitar dificultades. 6.1 Dolo y violencia.
El art. 2453 dispone: Es nula en todas sus partes la transaccin obtenida por ttulos falsificados, y en general por dolo o violencia. La nulidad que los vicios de dolo y violencia acarrean es relativa. La frase nula en todas sus partes significa solamente que es nula ntegramente la transaccin y que no adolecen de nulidad slo aquellas estipulaciones obtenidas por fuerza o dolo (J. Ramn Gutirrez, "Estudio sobre los testamentos", R.D.J., t. XV, 1 parte, p. 178).
239
6.2
Error en el objeto.
Conforme a los principios generales, vicia el consentimiento el error que recae sobre la identidad de la cosa especfica que es materia del acto o contrato (art. 1453). A propsito de la transaccin, el Cdigo reproduce esta norma: El error acerca de la identidad del objeto sobre que se quiere transigir anula la transaccin (art. 2457). 6.3 Error de clculo.
El error de clculo no invalida la transaccin; slo da derecho a que se rectifique el clculo (art. 2458). Esta clase de error no muestra una equivocacin en el juicio; es un error de carcter material, resultado de una inadvertencia o falta de atencin de los contratantes, 6.4 Error en la persona.
El error en la persona invalida la transaccin. Si se cree, pues, transigir con una persona y se transige con otra, podr rescindirse la transaccin (art. 2456, inc. 2). Conforme a las reglas generales, el error sobre la persona vicia el consentimiento cuando la consideracin de sta sea la causa principal del contrato. En la transaccin, entre tanto, el error subjetivo vicia siempre el consentimiento porque se presume haberse aceptado por consideracin a la persona con quien se transige (art. 2456, inc. 1). Segn Baudry-Lacantinerie esta presuncin no se justifica. La transaccin se acepta ms por temor a las consecuencias del litigio pendiente o eventual que por consideraciones de afecto, respeto o reconocimiento hacia la otra parte. 6.5 Transaccin celebrada en consideracin a un ttulo nulo.
El art. 2454 dispone: Es nula en todas sus partes la transaccin celebrada en consideracin a un ttulo nulo, a menos que las partes hayan tratado expresamente sobre la nulidad del ttulo.
240
El ttulo, para estos efectos, es el acto de que emana el derecho sobre que se transige y no el documento que lo constata. En verdad, en este caso existe un error porque es de suponer que las partes han transigido en la creencia de la validez del derecho. Tal sera el caso de un heredero que transige con un legatario en circunstancia de que es nulo el testamento en que se instituye el legado. Pero la disposicin va ms lejos. Ser nula la transaccin aunque las partes hayan conocido el vicio de nulidad del ttulo. El art. 2454 reputa vlida la transaccin slo cuando las partes han tratado expresamente sobre la nulidad del ttulo. Para la validez de la transaccin no basta, pues, que las partes hayan conocido y tenido en vista la nulidad; es preciso que las partes hayan abordado expresamente la cuestin. 6.6 Transaccin obtenida por ttulos falsificados.
Con arreglo al art. 2453, es nula la transaccin obtenida por ttulos falsificados. Esta vez la expresin ttulo designa el documento en que consta el derecho que se transige. Tambin la transaccin es, en este caso, producto de un error; se ha transigido porque se crea legtimo el documento. 6.7 Transaccin de un proceso terminado por sentencia firme.
Segn el art. 2455, es nula asimismo la transaccin, si, al tiempo de celebrarse, estuviere ya terminado el litigio por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, y de que las partes o alguna de ellas no haya tenido conocimiento al tiempo de transigir. Se trata, en verdad, de una nueva forma del error. Las partes no han podido transigir sino en la equivocada creencia de que su derecho era dudoso. La existencia de un fallo firme aparta toda duda. Y si las partes conocieron la existencia del fallo y, no obstante, transigieron?
241
El art. 2455 es claro en el sentido de que no es nula la transaccin; para ello es preciso que una de las partes o ambas ignoraran la dictacin de la sentencia. Pero es igualmente claro que si supieron la existencia del fallo firme, no hay transaccin. El acto, posiblemente vlido, importar, por ejemplo, la renuncia de un derecho. 6.8 Transaccin sobre objetos que ttulos posteriormente descubiertos demuestran que una de las partes no tena derecho alguno.
El art. 2459 dispone que si constare por ttulos autnticos que una de las partes no tena derecho alguno al objeto sobre que se ha transigido y estos ttulos al tiempo de transaccin eran desconocidos de la parte cuyos derechos favorecen, podr la transaccin rescindirse. La nulidad de la transaccin supone, pues: a) que aparezcan con posterioridad ttulos autnticos que demuestren que una de las partes no tena ningn derecho; b) que fueran desconocidos de la parte cuyos derechos favorecen.
Con todo, no ser nula la transaccin que no ha recado sobre determinados objetos en particular, sino sobre toda controversia entre las partes, habiendo varios objetos de desavenencia entre ellas (art. 2459, inc. 1). En este caso, el descubrimiento posterior de los ttulos no es causa de rescisin, sino en cuanto hubiesen sido extraviados u ocultados dolosamente por la parte contraria (art. 2459, inc. 2). Si la transaccin comprende varios objetos y el dolo se refiere a alguno de ellos, la parte perjudicada podr pedir la restitucin de su derecho sobre dicho objeto (art. 2459, inc. 3).
242
7. 7.1
EFECTOS DE LA TRANSACCION. Aspectos generales.
La transaccin, como todo contrato, produce efecto slo entre las partes. El art. 2461 formula innecesariamente esta regla: la transaccin no surte efecto sino entre los contratantes. Dos consecuencias desprende el Cdigo expresamente de este principio: a) Si son varios los interesados en el negocio sobre el cual se transige, la transaccin consentida por uno no aprovecha ni perjudica a los otros (art. 2461, inc. 2). Esta regla debe entenderse sin perjuicio de los efectos de la novacin en caso de solidaridad. En otros trminos, cuando la transaccin importa una novacin de la obligacin solidaria, consentida por uno de los varios deudores o acreedores, afecta a los dems. b) Si se transige con el poseedor aparente de un derecho, no puede alegarse esta transaccin contra la persona a quien verdaderamente compete el derecho (art. 2456, inc. 3). 7.2 Relatividad de los efectos de la transaccin en cuanto al objeto.
Los efectos de la transaccin se limitan a los derechos sobre que se ha transigido. Dos consecuencias particulares de esta regla general ha establecido el Cdigo expresamente: a) Si la transaccin recae sobre uno o ms objetos especficos, la renuncia a todo derecho, accin o pretensin, deber slo entenderse de los derechos, acciones o pretensiones relativas al objeto u objetos sobre que se transige (art. 2462). Es sta, ms bien, una regla de interpretacin de las transacciones, concordante con la disposicin general del art. 1561.
243
b) Si una de las partes ha renunciado al derecho que le corresponda a un determinado ttulo y despus adquiere a otro ttulo derecho sobre el mismo objeto, la transaccin no la priva del derecho posteriormente adquirido (art. 2464). 7.3 La transaccin produce el efecto de cosa juzgada.
La ley equipara los efectos de la transaccin a los de un fallo judicial firme. El art. 2460 proclama que la transaccin produce el efecto de cosa juzgada en ltima instancia. La transaccin es, en verdad, un sustituto del fallo judicial; las partes juzgan por s mismas las diferencias que las separan o amenazan separarlas. Engendra la transaccin una excepcin anloga de cosa juzgada; el pleito que se transigi queda definitivamente terminado y vedado a las partes reabrir el debate; las cuestiones que amenazaban arrastrar a las partes a un litigio quedan igualmente zanjadas e inhibidas las partes de abrir debate a su respecto. Pero median entre la sentencia judicial y la transaccin diferencias notorias. La sentencia judicial no es susceptible de atacarse por la va de la nulidad, conforme a las reglas generales del Cdigo Civil; debe impugnarse por medio de los recursos legales. La transaccin, en cambio, est sometida al rgimen propio de los contratos. El art. 2460 se cuida de advertir que la transaccin se asimila a la cosa juzgada "pero podr impetrarse la declaracin de nulidad o la rescisin, en conformidad a los artculos precedentes. Por otra parte, la sentencia judicial firme constituye un ttulo ejecutivo; la transaccin, entre tanto, traer o no aparejada ejecucin segn el ttulo de que conste. La verdad, segn Meza Barros, es que la asimilacin no se justifica; los efectos de la transaccin quedan suficientemente explicados con la aplicacin de las reglas generales que rigen los contratos. 7.4 Estipulacin de una clusula penal.
El art. 2463 consigna una norma peculiar a la transaccin cuyo cumplimiento se cauciona con una clusula penal.
244
La pena compensatoria, conforme al precepto general del art. 1537, no puede acumularse con la obligacin principal sino cuando se ha estipulado expresamente que por el pago de la pena no se entiende extinguida dicha obligacin principal. El art. 2463, en cambio, dispone: Si se ha estipulado una pena contra el que deja de ejecutar la transaccin, habr lugar a la pena, sin perjuicio de llevarse a efecto la transaccin en todas sus partes. No hace falta, pues, una estipulacin expresa para demandar al mismo tiempo la pena y el cumplimiento de la transaccin. d) La transaccin en relacin a la clusula penal (artculo 2463). A diferencia de la regla general del Art. 1537, no se requiere estipulacin expresa para demandar tanto la pena como el cumplimiento de la transaccin. La transaccin es un caso excepcional que permite demandar ambos conceptos.
245
VII. EL ARRENDAMIENTO A. ASPECTOS GENERALES

1. CONCEPTO.
El artculo 1915 del Cdigo Civil define al contrato de arrendamiento en los siguientes trminos: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado El concepto de nuestro Cdigo Civil, es coincidente con aqul dado por el Diccionario de la lengua espaola, que define la voz arrendar como Ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios. A su vez, la palabra arrendamiento deriva del latn, especficamente de a-renda, o sea, entregar cosas, ejecutar obras o servicios a renta, a cambio del pago de una renta. En algunos pases de habla castellana, se emplea la palabra alquiler, que deriva del rabe, a partir de las expresiones al-kira, que aluden tambin al arrendamiento de cosas a cambio de un precio, o a la renta que se paga por ellos. Incluso, el Cdigo Civil de la Repblica Argentina alude al contrato de locacin, definindolo en su artculo 1493 (Habr locacin, cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero). La palabra locacin se entronca con los orgenes del contrato de arrendamiento, en Roma. El contrato de arrendamiento se remonta al derecho romano en que se llama locator a aquel que se obliga a suministrar el goce temporal de la cosa o trabajo hace una locatio- y tiene contra la otra parte la accin locati o ex locato.
246
Arrendamiento, alquiler o locacin, por ende, son sinnimos, aunque la primera palabra es ms adecuada para nuestra tradicin jurdica. 2. CLASES DE ARRENDAMIENTO.
Se desprende del concepto legal que el contrato de arrendamiento puede ser de tres clases: (a) Arrendamiento de cosa; (b) Arrendamiento de obras; y (c) Arrendamiento de servicios. 3. PARTES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Intervienen en el contrato dos partes, denominadas arrendador y arrendatario (artculo 1919 del Cdigo Civil). El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o servicio. De acuerdo al principio general establecido en el artculo 1438 del Cdigo Civil, nada obsta para que cada parte est compuesta por una o ms personas, naturales o jurdicas. Cabe consignar que las personas naturales o jurdicas extranjeras, no pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre predios rsticos, cuando stos se ubican en zonas fronterizas (artculo 3 del Decreto Ley nmero 993, que regula el arrendamiento de predios rsticos). 4. REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Como puntualiza Alessandri, tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o ste degenera en un contrato diferente. Son tales: a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la ejecucin de una obra o en la prestacin de un servicio. b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de renta cuando se paga peridicamente.
247
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario, se podra estar ante un contrato de comodato, o simplemente ante un contrato atpico. 5. CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
a) Es un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artculo 1915, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, o cumple un servicio o ejecuta una obra material, y el otro paga un precio a cambio. b) Se trata de un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes, gravndose recprocamente. c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que sta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada o por el servicio u obra que se realizar en su favor. d) Es principal, porque subsiste por si solo, sin necesidad de otra convencin; tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convencin. e) Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por ende las normas del Cdigo de Comercio, concernientes a la formacin del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rsticos, es solemne, debiendo constar por escritura pblica o privada, y en el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artculo 5 del Decreto Ley nmero 993, del ao 1975. Adems, dados los trminos de los incisos 2 y 3 del artculo citado, el contrato ser inoponible y carecer de mrito ejecutivo, si se omite la declaracin concerniente al rgimen tributario al que se encuentre afecto el arrendador. Rigen tambin las limitaciones a la prueba de testigos, contempladas en los artculos 1708 y siguientes del Cdigo Civil, lo que pone en evidencia la
248
conveniencia de pactar el contrato por escrito, an en aquellos casos en que la ley no lo exija. f) El arrendamiento es un ttulo de mera tenencia. Quien recibe una cosa en arrendamiento, slo tiene sobre ella la calidad de mero tenedor, y por ende reconoce dominio ajeno, sin que, en principio, pueda llegar a adquirir el dominio por prescripcin Lo expuesto, salvo, si opera el caso excepcionalsimo contemplado en el artculo 2510 regla 3 del Cdigo Civil, nica hiptesis en que la mera tenencia podra mudar en posesin y permitir arribar al dominio va prescripcin adquisitiva, cuando se cumplen los dos requisitos copulativos all indicados: i) Que el que se pretende dueo no pueda probar que en los ltimos diez aos se haya reconocido expresa o tcitamente su dominio por el que alega la prescripcin; ii) Que el que alega la prescripcin pruebe haber posedo sin violencia, clandestinidad ni interrupcin por el mismo espacio de tiempo. g) El arrendamiento es un contrato de duracin limitada y por regla general de tracto sucesivo. Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, expresada con la antelacin pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la convencin (vale decir, con una cierta antelacin, previa al vencimiento del plazo de vigencia del contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas formalidades, como dar la comunicacin a travs de una carta certificada o mediante notario pblico o receptor judicial, por ejemplo). En nuestra legislacin no hay normas limitativas acerca de la duracin del contrato de arrendamiento, el que podra pactarse por cualquier plazo, con o sin tcita reconduccin. La limitacin del plazo mximo de duracin de un contrato de arrendamiento se encuentra en el propsito de impedir un acto que bajo la apariencia de contrato de arrendamiento, en verdad constituye una enajenacin, como acontece si por ejemplo se da en arrendamiento un inmueble por 99 aos. En este sentido, personas que no pueden celebrar contrato de compraventa entre s (artculos 1796 a 1800 del Cdigo Civil), podran recurrir al expediente de celebrar un contrato de arrendamiento, burlando entonces en la prctica las restricciones legales. Estipular un plazo demasiado prolongado, tambin podra materializar una hiptesis de infraccin a las normas relativas a las asignaciones forzosas, especialmente
249
aquellas previstas en favor de los legitimarios del arrendador, si ste, antes de fallecer, diere en arrendamiento por un plazo muy prolongado, el nico bien inmueble a que podran haber aspirado los herederos, caso en el cual no hay posibilidad de pedir que se deje sin efecto dicho contrato de arrendamiento. h) Normalmente, se trata de un contrato de administracin, no de disposicin. Por ello, para arrendar a travs de un mandatario o representante basta que se le hayan otorgado las facultades del artculo 2132 del Cdigo Civil. Sin embargo, podra cuestionarse esta facultad cuando se arrienda por largos perodos de tiempo, ya que en estos casos, el contrato podra envolver una verdadera disposicin de la cosa. Con todo, si dentro del giro ordinario de la cosa dada en arrendamiento est la disposicin de bienes, como por ejemplo tratndose de un predio agrcola, el arrendatario podr ejecutar actos de disposicin, en ese caso, relativos a los frutos cosechados. i) Tratndose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, el contrato es dirigido, porque: cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no exceda de un ao, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario gozar de un plazo adicional para la restitucin del inmueble, despus que el arrendador le notifica el desahucio (artculos 3 y 4 de la Ley 18.101); si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a un ao, el legislador desconoce la ley del contrato, pues faculta al arrendatario para poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte, derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibi subarrendar (artculo 5 de la Ley 18.101). son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los arrendatarios (artculo 19 de la Ley 18.101)18. En relacin a lo anterior, Rubn Celis seala que Atento a lo que dispone el artculo 12 del Cdigo Civil, la clusula del contrato en que el arrendatario renuncie a un derecho que la ley le acuerda, carecer de todo valor y se tendr por no escrita. (Ser, por ejemplo, el caso en que renuncie anticipadamente al plazo de que legalmente dispone para restituir el inmueble. Una vez determinado judicialmente ese plazo, podr, sin embargo, renunciarlo).
250
j) Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento comienza a producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada obsta a estipular un plazo o una condicin, a que est supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y las obligaciones emanadas del contrato. k) Es un contrato tpico, pues la ley lo regula exhaustivamente, tanto en el Cdigo Civil como en disposiciones especiales. 6. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, EN RELACIN A OTROS CONTRATOS. Arrendamiento y compraventa. Semejanzas. Ambos tienen los mismos requisitos: consentimiento, cosa y precio; Ambos son consensuales, bilaterales, onerosos, conmutativos y principales;
6.1 (i) a) b)
c) En ambos, una de las partes contrae la obligacin de entregar una cosa, y de sanear la eviccin y los vicios redhibitorios, y la otra parte la obligacin de pagar un precio; d) Ambos pueden recaer sobre una cosa ajena, que no pertenezca al vendedor o al arrendador, hiptesis que no obstan a la validez del contrato respectivo. (ii) Diferencias.
a) En la compraventa, el vendedor est obligado a proporcionar al comprador el goce tranquilo y til de la cosa, y si es dueo, a transferirle el dominio de la misma; en el arrendamiento, el arrendador slo se obliga a proporcionar el uso y goce temporal de la cosa al arrendatario. b) La compraventa es un ttulo traslaticio de dominio; el arrendamiento es un ttulo de mera tenencia. c) En la compraventa, por regla general los riesgos por la prdida fortuita de la cosa, cuando es un cuerpo cierto, son de cargo del comprador, una vez
251
perfeccionado el contrato (artculo 1820 del Cdigo Civil); en el arrendamiento, son de cargo del arrendador (artculo 1932 del Cdigo Civil), pues destruida o deteriorada la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor, se extingue el contrato, quedando liberado el arrendatario de sus obligaciones. d) En la compraventa, el precio siempre debe estipularse en dinero; en el arrendamiento, el precio puede consistir en dinero y tambin en frutos naturales de la cosa arrendada (artculo 1917 del Cdigo Civil). e) En la compraventa de inmuebles, el precio debe enmarcarse dentro de los parmetros establecidos en el Cdigo Civil, so pena de la eventual nulidad del contrato por lesin enorme (salvo, si se trata de una compraventa forzada, vale decir, ordenada por la justicia). En el arrendamiento de muebles o de inmuebles, las partes pueden pactar el monto al que asciende la renta sin restricciones. No hay pues, ni an en el caso de arrendamiento de inmuebles, la posibilidad de alegar una eventual lesin enorme, salvo que ella se configurara al estipular una pena ante el incumplimiento, y ella fuere enorme, en los trminos previstos en el artculo 1544 del Cdigo Civil. f) En la compraventa, la estipulacin de pacto comisorio calificado, a pesar de los trminos del artculo 1879 del Cdigo Civil, no resuelve el contrato ipso facto en caso de incumplimiento del comprador en su obligacin de pago del precio, pues siempre podr pagar, en el plazo fatal de veinticuatro horas, subsiguientes a la notificacin judicial de la demanda. En cambio, si el pacto comisorio calificado se pacta en un contrato de arrendamiento, el contrato efectivamente se extinguir ipso facto en caso de incumplimiento de alguna de las partes (usualmente, por el no pago de las rentas). Debe advertirse que se ha sostenido que el pacto comisorio calificado no podra estipularse en el contrato de arrendamiento de predios urbanos, porque infringira el artculo 19 de la Ley nmero 18.101, que establece la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios, hiptesis que se producira en la especie, pues el arrendatario no podra asilarse en los plazos de restitucin consignados en el citado cuerpo legal. No parece correcta esta posicin, pues acontece que de incurrir en incumplimiento de sus obligaciones (hiptesis que precisamente plantea el pacto comisorio), el arrendatario no puede invocar los plazos adicionales que le confiere la ley, para restituir el inmueble arrendado, ni el juez concedrselos.
252
6.2 (i)
Arrendamiento y usufructo. Semejanzas.
a) Tanto el arrendamiento como el usufructo confieren un derecho de goce sobre cosa ajena; b) (ii) Ambos slo confieren la mera tenencia sobre la cosa. Diferencias.
a) El arrendamiento confiere un derecho personal al arrendatario, para gozar de la cosa dada en arriendo; el usufructo otorgar un derecho real; b) El arrendamiento slo tiene por fuente el contrato; el usufructo puede originarse en la voluntad del testador, el acuerdo de los contratantes o en la ley (derecho legal de goce o usufructo legal del padre o madre sobre los bienes del hijo no emancipado y el del marido sobre los bienes de su mujer, cuando hubiere sociedad conyugal); c) El arrendador contrae obligaciones correlativas; el nudo propietario no se obliga para con el usufructuario, sin perjuicio de respetar su usufructo; d) El usufructuario debe rendir caucin suficiente de conservacin y restitucin y debe practicar un inventario solemne; el arrendatario no tiene dichas obligaciones, a menos que el arrendador le exija entregar una suma por concepto de garanta o se confeccione un inventario, como suele ocurrir al arrendarse inmuebles, detallndose los muebles que se contienen en ellos o sus instalaciones; e) Los derechos del arrendatario se transmiten a sus herederos; el usufructo expira con la muerte del usufructuario; f) En el arrendamiento, siempre debe haber un precio. El usufructo puede ser gratuito. 6.3 (i) Arrendamiento y comodato. Semejanzas.
253
a) b) (iii)
Ambos contratos proporcionan el goce sobre una cosa ajena; Ambos slo confieren la mera tenencia sobre la cosa. Diferencias.
a) El arrendamiento es un contrato bilateral; el comodato es un contrato unilateral; b) El arrendamiento es un contrato oneroso; el comodato es un contrato gratuito; c) El arrendamiento es consensual, por regla general; el comodato es un contrato real; d) El arrendamiento no se extingue con la muerte del arrendador o del arrendatario; el comodato se extingue con la muerte del comodatario.
B. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS.
1. CONCEPTO.
Se entiende por tal aqul contrato por medio del cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa a la otra de las partes, llamada arrendatario, la que se obliga a pagar por ese goce un precio determinado. Si bien el Cdigo Civil, en el artculo 1915, alude al goce de una cosa, es obvio que el arrendamiento confiere tambin el uso de la misma, entendindose, igual que acontece en el artculo 582 del mismo Cdigo, cuando se define el dominio o propiedad, que la facultad de uso est comprendida por la facultad de goce, para los efectos de ambos artculos (lo mismo acontece en el artculo 764, cuando se define el usufructo, y en el artculo 811, cuando se define el derecho real de uso, ambos del Cdigo Civil). El Ius Utendi significa que el propietario puede utilizar o servirse de la cosa. En tal sentido, la facultad de uso se traduce en aplicar la cosa misma a todos los servicios
254
que es capaz de proporcionar, sin tocar sus productos ni realizar una utilizacin que implique su destruccin inmediata. Por su parte, la facultad de goce, llamada tambin Ius Fruendi, es la que habilita para apropiarse los frutos y los productos que la cosa da. Precisamente en virtud de la facultad de goce el dueo de la cosa pasa a serlo de los productos y frutos de ella. 2. 2.1 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA. Consentimiento de las partes.
El arrendamiento es un contrato consensual, por regla general. Al efecto nos a lo expresado en las caractersticas del contrato de arrendamiento. Nada impide que las partes acuerden transformar en un contrato solemne al arrendamiento (artculo 1921 del Cdigo Civil). En este caso, los efectos sern los mismos previstos en el artculo 1802 del Cdigo Civil, en la compraventa, operando el derecho de retractacin, antes del cumplimiento de la solemnidad convencional o de la entrega de la cosa arrendada. 2.2 La cosa arrendada.
La cosa arrendada debe reunir los requisitos comunes al objeto de todo contrato, cuando recae sobre una cosa: ha de ser real; comerciable; determinada o determinable; y susceptible de darse en arrendamiento (constituir objeto lcito). La regla general es que pueden darse en arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales (por ejemplo, el derecho real de usufructo), muebles e inmuebles, propias o ajenas (artculo 1916 del Cdigo Civil). Nada impide arrendar simultneamente cosas corporales e incorporales. As, al dar en arrendamiento, por ejemplo, un establecimiento comercial, puede conferirse el goce de un inmueble y tambin de la cosa intangible denominada derecho de llaves (ms adelante aludiremos a l). No pueden darse en arrendamiento: Los derechos personalsimos (esto implica, entonces, que el titular del derecho real de uso o habitacin, no puede darlo en arrendamiento);
255
Las cosas cuyo arrendamiento est prohibido por la ley (as, por ejemplo, las viviendas adquiridas del Servicio de Vivienda y Urbanizacin, no pueden arrendarse sino despus de transcurrido cierto plazo, desde la adquisicin del inmueble); Las cosas consumibles (mal podran ser objeto de arrendamiento, si consideramos que el arrendatario, al trmino del contrato, ha de restituir la misma cosa, sin perjuicio del detrimento que pueda haber experimentado por el uso conforme a su naturaleza y el transcurso del tiempo). 2.3 El precio.
Se llama precio lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada. Puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada (artculo 1917 del Cdigo Civil); y en este segundo caso, caben dos opciones: i) Puede fijarse una cantidad determinada; o
ii) Puede fijarse una cuota de los frutos de cada cosecha; cuando el precio del arrendamiento consiste en una parte alcuota de los frutos que produce la cosa, hay un contrato de aparcera, tambin denominado mediera. El artculo 1918 del Cdigo Civil dispone que El precio podr determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta, lo que significa que se deben aplicar los artculos 1808 y 1809 del Cdigo Civil, que establecen: (a) El precio debe ser determinado por los contratantes; (b) Podr asimismo dejarse la determinacin del precio al arbitrio de un tercero, y mientras ello no ocurra, no habr arrendamiento (en este caso, se entiende que el contrato se celebra bajo la condicin suspensiva consistente en que el tercero fije el precio del arrendamiento). Cuando el precio se paga de manera peridica, se llama renta. Como precisa Alessandri, No cabe hablar de canon, como vulgarmente se dice: canon es el crdito que produce un capital acensuado. Las rentas, segn se establece en el artculo 647 del Cdigo Civil, constituyen frutos civiles. Igual que acontece en la compraventa, el precio a pagar en el arrendamiento ha de ser real o serio y tambin determinado. Si fuera fingido o simulado o irrisorio, el contrato degenerara en un contrato gratuito, especficamente en un comodato.
256
3.
NORMATIVA APLICABLE AL ARRENDAMIENTO DE COSA.
Se rige el arrendamiento de cosa, por las siguientes disposiciones legales: (i) Artculos 1915 al 2021 del Cdigo Civil;
(ii) Ley nmero 18.101, que fue publicada en el Diario Oficial de fecha 29 de enero de 1982, aplicable al arrendamiento de predios urbanos. Esta ley, fue modificada por la Ley nmero 19.866, publicada en el Diario Oficial de fecha 11 de abril de 2003. Supletoriamente, se aplicarn las normas del Cdigo Civil, especficamente los artculos 1915 a 1977; (iii) Decreto Ley nmero 993, publicado en el Diario Oficial de fecha 24 de abril de 1975, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rsticos. Tambin se aplicarn supletoriamente las normas del Cdigo Civil, especficamente los artculos 1978 a 1986. (iv) Ley nmero 19.281, que rige el comnmente llamado leasing para la vivienda.33 4. CAPACIDAD PARA CELEBRAR ARRENDAMIENTO DE COSAS. EL CONTRATO DE
Como acontece con cualquier contrato, pueden celebrar el de arrendamiento quienes sean plenamente capaces. Con todo, en diversas disposiciones del Cdigo Civil y tambin en otras leyes, se establecen normas especiales en relacin al contrato de arrendamiento, destinadas en algunos casos a proteger los intereses de ciertos incapaces, como los sujetos a guarda, en otros casos a cautelar los intereses de la mujer casada en sociedad conyugal o de la familia en general y en otros casos la seguridad nacional. Tales hiptesis son las siguientes: a) Existiendo sociedad conyugal, y tratndose de la administracin ordinaria de la misma, el marido puede arrendar sin restricciones, los bienes muebles de la sociedad. En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rsticos que pertenecen al haber social y el arrendamiento excede de 5 u 8 aos, respectivamente, incluyendo las prrrogas, requiere de la autorizacin de la mujer o del juez en subsidio (artculo 1749 del Cdigo Civil).
257
b) Existiendo sociedad conyugal, y tratndose de la administracin de los bienes propios de la mujer que ejerce el marido, ste puede arrendar sin restricciones los bienes muebles de la mujer (se trata de aquellos muebles que no han ingresado al haber relativo o aparente de la sociedad conyugal, por ejemplo, por haber sido excluidos de ella en capitulaciones matrimoniales). En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rsticos propios de la mujer y el arrendamiento excede de 5 u 8 aos, respectivamente, incluyendo las prrrogas, requiere de la autorizacin de la mujer (artculo 1756 del Cdigo Civil). c) Existiendo sociedad conyugal, y tratndose de la administracin extraordinaria de la misma que ejerce la mujer, sta puede arrendar sin restricciones los bienes muebles de la sociedad. En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rsticos que pertenecen al haber social y el arrendamiento excede de 5 u 8 aos, respectivamente, incluyendo las prrrogas, requiere de la autorizacin del juez, previa informacin de utilidad (artculo 1761 del Cdigo Civil). d) El guardador puede tomar en arriendo para s, para su cnyuge, ascendientes, descendientes, hermanos, consanguneos o afines hasta el cuarto grado inclusive o socios de comercio, los bienes muebles del pupilo, siempre y cuando lo autoricen los dems guardadores conjuntos que no estn implicados de la misma manera o el juez en subsidio. Pero en ningn caso podr el guardador tomar en arriendo los bienes races del pupilo, prohibicin que se extiende a su cnyuge y a sus ascendientes o descendientes (artculo 412 del Cdigo Civil). En este ltimo caso, se esta ante una prohibicin absoluta para auto-contratar. e) No puede el guardador dar en arrendamiento los predios rsticos del pupilo por ms de ocho aos ni los urbanos por ms de cinco, ni tampoco por el tiempo que exceda la mayora de edad del pupilo. Si arrendare tales bienes el guardador por ms tiempo, el exceso ser inoponible al pupilo (artculo 407, norma similar a la del artculo 1749, a propsito de la sociedad conyugal, ambos del Cdigo Civil). En cuanto al arrendamiento de bienes muebles del pupilo, no hay restricciones legales, sin perjuicio de no poder exceder el plazo del contrato la mayora de edad de aqul. f) No pueden el padre o madre que administren los bienes inmuebles del hijo no emancipado, arrendarlos, si son rsticos, por ms de 8 aos y si son urbanos por ms de 5 aos; y en ningn caso, por un plazo mayor que aqul que falte para
258
que el hijo llegue a la mayor edad. La infraccin de esta norma no origina la nulidad del contrato, sino la inoponibilidad ante el hijo (artculos 255 en relacin con el 407, ambos del Cdigo Civil). g) No se pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre algn bien familiar, sin autorizacin del cnyuge no propietario (artculo 142 del Cdigo Civil). La autorizacin ser necesaria tanto si se trata del inmueble que sirve de residencia principal a la familia, como de los muebles que lo guarnecen. h) Las tierras fiscales situadas hasta una distancia de diez kilmetros, medidos desde la frontera y las tierras fiscales situadas hasta 5 kilmetros de la costa, medidos desde la lnea de ms alta marea, slo podrn ser dadas en arrendamiento a personas naturales o jurdicas chilenas (artculo 6, incisos 1 y 2 del Decreto Ley 1.939 del ao 1977). Sin embargo, podrn concederse en arrendamiento a extranjeros domiciliados en Chile, en el caso de los terrenos costeros, previo informe favorable de la Subsecretara de Marina del Ministerio de Defensa Nacional. i) En las zonas fronterizas, no podrn celebrarse contratos de arrendamiento sobre predios rsticos, con personas naturales o jurdicas extranjeras (artculo 3 del Decreto Ley nmero 993 del ao 1975). 5. 5.1 EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA. Obligaciones del arrendador.
El arrendador contrae una sola obligacin, la de hacer gozar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al arrendador. Esta obligacin se descompone en tres, por el artculo 1924 del Cdigo Civil: i) ii) Entregar al arrendatario la cosa arrendada; Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;
iii) Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
259
A las tres anteriores, que podramos calificar de principales, se agregan otras obligaciones, secundarias si se quiere, pero no por ello carentes de importancia, a saber: a) Obligacin de sanear los vicios redhibitorios de la cosa;
b) Obligacin de reembolsarle al arrendatario, las sumas que ste destin a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador; c) Obligacin de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garanta, si procede. d) Obligacin de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial, fije por algn tiempo un aviso en el frontis del local que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio. (i) a) Obligacin de entregar la cosa arrendada. Momento de la entrega.
Ser aqul que las partes hubieren estipulado, y a falta de pacto, al momento de celebrar el contrato o en el plazo que se desprenda de la finalidad con que se arrendaron las cosas. La cosa ha de entregarse en el tiempo convenido, y en el silencio de las partes, inmediatamente de celebrado el contrato de arrendamiento. Puede ocurrir que el arrendador se coloque en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada. Pueden darse dos situaciones: El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes: el arrendatario tendr derecho para desistir del contrato (entindase para pedir su resolucin, con indemnizacin de perjuicios: artculo 1925, inciso 1 del Cdigo Civil); cabe sealar que el inciso 2 del artculo dispone que habr lugar a esta indemnizacin aun cuando el arrendador haya credo errneamente y de buena fe, que poda arrendar la cosa, salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario o provenga de fuerza mayor o caso fortuito. As, por ejemplo, el arrendador da en
260
arrendamiento un inmueble para ser destinado a local comercial, y la municipalidad respectiva no otorga la patente respectiva, por estar ubicado en una zona residencial. Se trata de la llamada culpa in contraendu o contrahendo. El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor: el arrendatario tendr derecho para desistir del contrato (pedir su resolucin), pero no a exigir indemnizacin de perjuicios. El artculo 1926 del Cdigo Civil establece a su vez los efectos de la mora del arrendador, en la entrega de la cosa: El arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se constituye en mora de entregar: el arrendatario tendr derecho a indemnizacin de perjuicios moratoria. A consecuencia del retardo, disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por deterioro de la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron: el arrendatario tendr derecho para pedir la resolucin del contrato y a ser indemnizado, salvo si el retardo no fuere culpable, es decir, si proviene de fuerza mayor o caso fortuito. Sobre la materia, la Corte Suprema ha resuelto que El derecho de desistirse del contrato de arriendo por falta o retardo de la entrega de la cosa arrendada no es sino una manera de declarar resuelta la obligacin contrada por el arrendatario, resolucin que el legislador ha denominado en este caso desistimiento por verificarse antes de que se perfeccione el contrato. Otro fallo, de junio de 1926 de la Corte de Concepcin, ratifica el criterio expuesto, al decir que La circunstancia de que al referirse al contrato de arrendamiento la ley hable, en algunas de sus disposiciones, de la facultad de desistirse o de hacer cesar el arriendo, no significa que concede una accin diferente de la resolutoria, pues el alcance jurdico en uno u otro caso es el mismo, o sea, dejar sin efecto el contrato con indemnizacin de perjuicios. Debe considerarse que el primero de los fallos incurre en un error, al decir ...desistimiento por verificarse antes de que se perfeccione el contrato, pues en realidad el contrato se haba perfeccionado por el solo consentimiento. b) Lugar de la entrega.
261
La cosa se entregar en el lugar acordado por las partes. A falta de estipulacin, se seguirn las reglas generales del pago, establecidas en los artculos 1587 a 1589 del Cdigo Civil: i) Si se trata de un cuerpo cierto, la entrega se har en el lugar en que dicho cuerpo cierto exista al tiempo de constituirse la obligacin; ii) Si se trata de una cosa determinada por su gnero (pero siempre que sea no consumible), la cosa se entregar en el domicilio del arrendador. c) Estado en que debe entregarse la cosa.
c.1) La cosa ha de entregarse completa: si se trata de un inmueble rstico, deber tener la cabida que indique el contrato, y en caso contrario, se aplicar el artculo 1978 del Cdigo Civil, que se remite a su vez a los artculos 1831 a 1836 del mismo Cdigo, en la compraventa. Por ende, si la cabida del predio rstico fuere distinta a la expresada en el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr derecho a una disminucin de la renta o incluso a la resolucin del contrato, que en el arrendamiento toma el nombre de terminacin, si la superficie real fuere menor que la declarada, o eventualmente deber pagar una renta mayor o podr pedir la resolucin o trmino del contrato, si la superficie real fuere mayor que la declarada. c.2) La cosa debe entregarse en buen estado: salvo si el mal estado de la misma fuere conocido por el arrendatario, al contratar. Por ende, son de cargo del arrendador las reparaciones de todo gnero que sea menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa. d) Forma de efectuar la entrega de la cosa.
Segn el artculo 1920 del Cdigo Civil, La entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley. El artculo, como advierte Alessandri, no es del todo exacto. En efecto, no cabe duda que se aplica a las cosas muebles, y en ese caso, se aplica el artculo 684 del Cdigo Civil. Sin embargo, si la cosa es inmueble es imposible aplicar el artculo 1920 en los trminos en que est redactado, porque entonces habra que inscribir el ttulo, lo que es absurdo, porque no se trata de transferir el dominio de la cosa arrendada.
262
Concluye Alessandri que la entrega del inmueble deber hacerse, sencillamente, colocando el predio a disposicin del arrendatario, sea entregndole las llaves, sea colocndolo en l para que goce en debidas condiciones. e) Entrega de la misma cosa a dos personas, no vinculadas.
Igual como acontece en la compraventa (artculo 1817 del Cdigo Civil), el legislador se puso en el caso de haberse arrendado separadamente una cosa a dos personas (artculo 1922 del Cdigo Civil). Hay que determinar entonces cul de los dos arrendamientos prevalecer. Las reglas son las siguientes: Ser preferido el arrendatario a quien se haya entregado la cosa; Si la cosa hubiere sido entregada a ambos, la entrega posterior no valdr; Si ninguno la hubiere recibido, prevalecer el ttulo ms antiguo.
Como puede observarse, la solucin es la misma que la establecida para la compraventa. (ii) Obligacin de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
Consagra el artculo 1927 del Cdigo Civil esta obligacin del arrendador. Al respecto, se debe distinguir entre las reparaciones necesarias, tiles y voluptuarias, advirtiendo en todo caso que las partes pueden modificar las reglas que siguen. a) Reparaciones necesarias.
a.1) Regla general: son de cargo del arrendador. Se entiende por reparaciones necesarias aquellas indispensables para la subsistencia misma de la cosa. Si el arrendador no las hiciere, podr hacerlas el arrendatario, a costa del primero, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: i) Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y ii) Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador, lo ms pronto, dice la ley, para que las hiciese por su cuenta (artculo 1935 del Cdigo Civil). Se entiende que dada la noticia, el arrendador nada hace, obligando al arrendatario a afrontar las reparaciones por su cuenta,
263
pero con cargo al arrendador. Este segundo requisito no operar, Si la noticia no pudo darse en tiempo. a.2) Excepcin: son de cargo del arrendatario las reparaciones locativas. Son tales, conforme al artculo 1940 del Cdigo Civil, las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc. En un fallo de la Corte de Santiago, de noviembre de 1989, se indica que son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa. En dos casos, sin embargo, sern de cargo del arrendador las reparaciones locativas: i) Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito; en rigor, dado que falta la normalidad en el deterioro, no estamos ante reparaciones locativas; ii) Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada (artculo 1927, inciso 2), situacin que obviamente no puede ser imputable al arrendatario. b) Reparaciones tiles.
b.1) Regla general: sern de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque detrimento a la cosa arrendada, a menos que el arrendador est dispuesto a abonar al arrendatario lo que valdran los materiales, considerndolos separados (artculo 1936 del Cdigo Civil); es una norma similar a la consignada a propsito de las prestaciones mutuas, en el artculo 910 del Cdigo Civil; b.2) Excepcin: sern de cargo del arrendador, si ste consinti en las mejoras, con la expresa condicin de abonarlas. c) Reparaciones voluptuarias.
Siempre sern de cargo del arrendatario, sin derecho a reembolso, a menos que se pactare otra cosa. (iii) Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
264
Se desprenden de esta obligacin, que el arrendador debe: a) Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer trabajos en la misma, que embaracen el goce del arrendatario.
Establece esta obligacin el artculo 1928 del Cdigo Civil, advirtiendo que el arrendador no puede, sin el consentimiento del arrendatario: i) mudar la forma de la cosa arrendada; ii) hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o embarazar el goce del bien por el arrendatario. Con todo, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre y cuando se cumplan dos requisitos (artculo 1928, inciso 2): i) Que se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse; y ii) Que la privacin que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de las reparaciones, slo sea parcial. El arrendatario, en el caso anterior, tendr derecho a una rebaja proporcional de la renta de arrendamiento. Puede ocurrir, sin embargo, que las reparaciones sean de tal magnitud, que priven al arrendatario del goce de la cosa arrendada, caso en el cual ste podr dar por terminado el arrendamiento, o sea, podr pedir que se declare el trmino del contrato (artculo 1928, inciso 3). Alessandri pone el siguiente ejemplo: As, si se trata de una casa habitacin, y hay que cambiar el techo, estaramos en el caso de este inciso. En todo caso, el arrendatario tendr derecho a ser indemnizado de los perjuicios que se le ocasionaren, en las siguientes hiptesis: Cuando las reparaciones proceden de causa que ya exista al tiempo del contrato, y no era conocida del arrendatario, pero s por el arrendador; Cuando las reparaciones proceden de causa que ya exista al tiempo del contrato, y an cuando no era conocida por el arrendador, era tal (la causa) que el arrendador tena antecedentes para temerla o debiese por su profesin conocerla; y
265
Cuando las reparaciones embarazan el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario. b) Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario.
Dispone al efecto el artculo 1929 del Cdigo Civil: Si fuera de los casos previstos en el artculo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera otra persona a quien ste pueda vedarlo, tendr derecho a indemnizacin de perjuicios Se trata de vas de hecho en que incurre el arrendador o un tercero, sobre el cual el arrendador posee el ascendiente suficiente, como para haberle impedido realizar la conducta que perturba al arrendatario en el goce del bien. Si se trata de terceros sobre los cuales el arrendador nada puede hacer, o que ningn vnculo tienen con l, ser el arrendatario quien asumir su propia defensa (artculo 1930, inciso 1 del Cdigo Civil). Se trata de la misma solucin consagrada a propsito de la compraventa, cuando el comprador sufre una turbacin de hecho, caso en el cual no se activa la obligacin de saneamiento de eviccin que pesa sobre el vendedor. Dicha obligacin se activar, cuando se trate de turbaciones de derecho. c) Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho.
Los cuatro ltimos incisos del artculo 1930 del Cdigo Civil, consagran la obligacin de saneamiento de la eviccin que pesa sobre el arrendador, cuando el arrendatario es turbado o molestado en su goce por terceros que justifican algn derecho sobre la cosa, y la causa de este derecho es anterior al contrato de arrendamiento. Al efecto, distingue el Cdigo dos situaciones: i) Si la privacin que sufre el arrendatario en el goce de la cosa es de escasa magnitud, y puede continuar obteniendo el beneficio que persegua al contratar: tendr derecho a exigir una rebaja en la renta del arriendo, por el tiempo que reste al contrato;
266
ii) Si la privacin que sufre el arrendatario es de tal magnitud, que es de presumir que de haber faltado esa parte no habra contratado: podr exigir que cese el contrato (es esta una norma similar a la del ltimo inciso del artculo 1852 del Cdigo Civil, en la compraventa). En cuanto a la indemnizacin a que tiene derecho el arrendatario en los casos anteriores, se debe tambin distinguir:
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida del arrendador, pero no del arrendatario: deber el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario; Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero debi ser conocida del arrendador, pero no lo fue del arrendatario: deber el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario; Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida por ambas partes, pero se estipul que el arrendador respondera por ella: deber el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario, o segn lo que se haya estipulado por las partes; Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero no fue ni deba ser conocida por el arrendador: ste slo responder del dao emergente producido al arrendatario, no del lucro cesante. El conocimiento de la causa, al que se refiere la ley, ha de existir al tiempo del contrato. Los terceros que pretendan derechos sobre la cosa, deben demandar al arrendador, no al arrendatario, lo que resulta de toda lgica, pues el primero es el dueo de la cosa, y por ende legtimo contradictor con el tercero que reclama derechos sobre la cosa. De todas formas, el arrendatario debe comunicar al arrendador la molestia o turbacin que reciba de los terceros, a consecuencia de los derechos que alegan. De no hacerlo, podr verse en la obligacin de indemnizar los perjuicios que se le ocasionen al arrendador (artculo 1931 del Cdigo Civil).
267
(iv)
Obligacin de sanear los vicios redhibitorios de la cosa.
Puede ocurrir que la cosa arrendada est en mal estado, o su calidad sea insuficiente, de manera que el arrendatario no puede destinarla al uso para que fue arrendada (artculo 1932 del Cdigo Civil). Se trata de vicios redhibitorios. En este caso, el arrendatario tiene derecho a la terminacin del contrato. Podr impetrar este derecho el arrendatario: Cuando el arrendador conoca el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato Cuando el arrendador no conoca el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; Y an en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario. En este punto, se diferencian el arrendamiento y la compraventa, pues en sta, el artculo 1858 del Cdigo Civil exige que los vicios redhibitorios hayan existido al tiempo de la venta. Por ende, en el arrendamiento los vicios (que en rigor no podramos calificar entonces de redhibitorios) pueden ser sobrevinientes, nacer despus de celebrado el contrato, mientras que en la compraventa han de ser coetneos al contrato, pues cualquier defecto que nazca con posterioridad, y en la medida que no haya existido en germen al momento de la compraventa, deber ser soportado por el comprador, sin ulterior responsabilidad del vendedor. Cabe destacar que resulta indiferente el motivo o causa del mal estado de la cosa. En cualquier circunstancia, el arrendatario podr pedir que se declare la terminacin del contrato o eventualmente su resolucin, si no alcanz a producir efectos. En tal sentido, se enfatiza en una fallo de la Corte Suprema de diciembre de 1941, que Lo fundamental para el ejercicio de la accin que concede el artculo 1932 del Cdigo Civil es el hecho de ser imposible el uso de la cosa arrendada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca, pues la ley slo excluye la destruccin causada despus del contrato por culpa del arrendatario. Puede ocurrir tambin que el impedimento para el goce de la cosa slo sea parcial, o que la cosa se destruya en parte. En estos casos, el juez decidir, de no haber acuerdo entre las partes, entre: i) Acoger la demanda de terminacin de contrato; o ii) Conceder una rebaja del precio o renta.
268
En cuanto a la indemnizacin a que tiene derecho el arrendatario, se distingue (artculo 1933 del Cdigo Civil): Si el vicio de la cosa tuvo una causa anterior al contrato: tendr derecho el arrendatario para que se le indemnice el dao emergente; Si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato: tendr derecho el arrendatario para que se le indemnice el dao emergente y el lucro cesante; Si el vicio era tal que el arrendador debi por los antecedentes previos preverlo o por su profesin conocerlo: tendr derecho el arrendatario para que se le indemnice el dao emergente y el lucro cesante.Sin embargo, carecer el arrendatario del derecho a ser indemnizado, en los siguientes casos (artculo 1934 del Cdigo Civil): Si contrat a sabiendas del vicio redhibitorio que afectaba a la cosa y no se oblig el arrendador a sanearlo; Si el vicio era tal, que el arrendatario no pudo, sin grave negligencia de su parte ignorarlo; Si renunci expresamente a la accin de saneamiento por el mismo vicio, designndolo. Ntese que no basta con renunciar a la accin, sino que debe designarse el vicio, o sea, explicitarlo (sealar que la cosa contiene tales y cuales defectos), lo que constituye una norma similar a la prevista en la compraventa, respecto a la eviccin (artculo 1852, inciso 3, cuando la ley exige que el peligro de la eviccin sea especificado, para que el vendedor quede exonerado incluso de la obligacin de restituir el precio de la compraventa). (v) Obligacin de reembolsarle al arrendatario, las sumas que ste destin a reparaciones de la cosa arrendada, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador.
Segn se ha expresado, el arrendador, por regla general, debe responder por todas las reparaciones necesarias que requiera la cosa arrendada, salvo cuando se trata de las locativas, y an tratndose de stas ltimas responder el arrendador, en los casos excepcionales sealados por la ley. Por ende, si dichas reparaciones fueron
269
realizadas por el arrendatario, tendr derecho a reclamar del arrendador que ste le reembolse las sumas invertidas con tal fin. Se excluyen de este derecho, por cierto, las inversiones efectuadas para realizar reparaciones tiles y voluptuarias, pues sern de cargo del arrendatario, a menos que el arrendador tambin las asumiera como suyas, en el contrato. (vi) Obligacin de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garanta, si procede.
Aunque la ley nada dice al respecto, se ha impuesto como costumbre, que el arrendatario entregue al arrendador, al momento de celebrar el contrato, una garanta, usualmente ascendiente a una renta de arrendamiento, aunque nada impide que pueda pactarse una suma superior. Podra estimarse que se trata en realidad de una prenda en dinero, entregada por el constituyente (el arrendatario o un tercero) al acreedor prendario (el arrendador) para asegurar el crdito que el ltimo pueda invocar contra el primero, al trmino del contrato. Para conocer la suerte final de esta garanta, se debe distinguir, segn si la cosa arrendada, al momento de ser restituido al arrendador, presenta o no deterioros imputables al arrendatario: a) La cosa arrendada presenta deterioros: La suma que el arrendatario entreg como garanta, no puede destinarse al pago de la renta, a menos que el arrendador consiente en ello. Dicho dinero se entrega para responder el arrendatario, ante los deterioros que presente la cosa arrendada al momento de cesar el contrato, con el objeto que el arrendador pueda destinarla a efectuar las reparaciones pertinentes. En todo caso, el arrendador debe dar cuenta al arrendatario, de los gastos en que incurri, a consecuencia de las reparaciones que se hicieron en la cosa arrendada. b) La cosa arrendada no presenta deterioros: Si la cosa arrendada no presenta deterioros, el arrendador debe devolver al arrendatario la suma correspondiente al mes de garanta, debidamente reajustada, debiendo ser equivalente a la cantidad pagada por la renta del ltimo mes. (vii) Obligacin de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial, fije por algn tiempo un aviso en el frontis del local o de la oficina que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.
270
Aunque no hay norma expresa ni en el Cdigo Civil ni en la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, es una verdadera costumbre, y por ende un imperativo jurdico, que el arrendador permita al arrendatario que fije un aviso o cartel en el frontis del establecimiento comercial o la oficina que el segundo arrendaba al primero, en el que se informe a los terceros, y en especial a la clientela del comerciante, cul es el nuevo domicilio del que era arrendatario. Lo razonable es que dicho aviso permanezca en el acceso del local o de la oficina por un perodo que flucta entre quince y treinta das. 5.2 Obligaciones del arrendatario.
Siete son las principales obligaciones que asume el arrendatario: i) Pagar el precio o renta convenida; ii) Usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato; iii) Cuidar de la cosa como un buen padre de familia; iv) Ejecutar las reparaciones locativas; v) Permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada; vi) Restituir la cosa al final del arrendamiento; y vii) Obligacin de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el acceso al inmueble. (i) a) Obligacin de pagar el precio o renta convenida. Obligacin de la esencia.
Se trata de una obligacin de la esencia del contrato de arrendamiento, porque de faltar, degenerara en un contrato de comodato. Establece la obligacin el artculo 1942, inciso 1 del Cdigo Civil. La renta puede ser pagada: Al arrendador, lo que acontecer por regla general;
Todo aqul que lo haya sucedido en su crdito, por causa de muerte (heredero o legatario) o por acto entre vivos (cesionario); La persona designada por el juez (un interventor, por ejemplo) o la ley (el representante legal), con facultades de percibir por el arrendador;
271
La persona diputada por el arrendador para el cobro de la renta, es decir, un mandatario (usualmente, el corredor de propiedades a quien el arrendador encomend la administracin de la cosa arrendada); A quien est en posesin del crdito, aunque despus aparezca que el crdito no le perteneca, pero siempre y cuando el arrendatario haya pagado de buena fe (por ejemplo, un heredero putativo o aparente ha cobrado las rentas correspondientes a los ltimos meses de arrendamiento, y despus se presentan los verdaderos herederos, reclamndolas). Las hiptesis anteriormente indicadas, son aquellas sealadas en el artculo 1576 del Cdigo Civil, precepto que encabeza las normas relativas al prrafo 3 del Ttulo XIV del Libro IV del Cdigo Civil, concernientes A quien debe hacerse el pago. b) Discrepancia de las partes acerca del monto de la renta o de la efectividad de su pago.
Conforme al artculo 1943 del Cdigo Civil, si una vez entregada la cosa al arrendatario, hubiere disputa acerca del precio o renta: Se estar primero a lo que una de las partes pueda probar, conforme a las reglas generales (aplicando por ende las limitaciones a la prueba de testigos); Si ninguna de las partes acreditare sus pretensiones, se estar al justiprecio de peritos, dividiendo los costos de esta operacin entre los contratantes, en partes iguales. Sin embargo, tratndose del arrendamiento de predios urbanos, cuando el contrato no consta por escrito, se presumir que la renta ser la que declare el arrendatario (artculo 20 de la ley nmero 18.101). Podran discrepar tambin las partes, acerca de haberse realizado o no efectivamente el pago de la renta, caso en el cual, debemos aplicar la regla general del onus probandi en el Cdigo Civil, es decir, el artculo 1698, siendo del arrendatario la carga de la prueba. Por cierto, el modo natural de probar el pago de la renta, sera exhibiendo el recibo o comprobante otorgado por el arrendador o quien lo represente o la copia de la colilla de depsito efectuada en la cuenta corriente del arrendador (depsito que, por si solo, no prueba en verdad el pago de
272
la renta, pues podra corresponder a otras obligaciones que el arrendatario mantenga para con el arrendador). Si el arrendatario no hubiere exigido el recibo al pagar y no pudiere acreditar el pago a travs de otro documento, pues pag en dinero efectivo, puede complicarse su situacin, ya que operan en la especie las limitaciones a la prueba de testigos, establecidas en los artculos 1709 y 1710 del Cdigo Civil, cuando la cosa arrendada valga ms de dos unidades tributarias mensuales. Adems, se debe tener presente el artculo 1570 del Cdigo Civil, que establece una presuncin de pago, cuando se trata de obligaciones peridicas y se acredita el pago de los tres ltimos perodos. Se invierte entonces la carga de la prueba, en lo que respecta al pago de las rentas correspondientes a los perodos que anteceden a los tres ltimos pagos, debiendo ser el arrendador quien pruebe que no recibi pago alguno por esos conceptos, lo que resulta muy difcil, como todo hecho negativo. c) Negativa del arrendador a recibir el pago de la renta.
La ley 18.101, se pone en el caso que el arrendador se niegue a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario, posiblemente por haber discrepancia acerca del monto a pagar o por estimar el primero que el contrato ha cesado. En tales casos, el arrendatario podr: Recurrir al procedimiento de pago por consignacin, reglamentado en los artculos 1598 a 1607 del Cdigo Civil; o Depositar la renta en la unidad del Servicio de Tesoreras que corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgar el respectivo recibo y comunicar al arrendador, por carta certificada, la existencia del depsito. El pago se entender hecho al arrendador, para todos los efectos legales, pero su suficiencia ser calificada en el juicio que corresponda (artculo 23 de la Ley nmero 18.101). d) Posibilidad de ejercer la accin subrogatoria u oblicua.
En el caso que el arrendador no ejerza su derecho a exigir el pago de la renta de arrendamiento, los acreedores del arrendador podrn cobrar la deuda, substituyendo al arrendador en sus derechos, conforme a lo dispuesto en el
273
artculo 1965 del Cdigo Civil. Para ello, ser necesario que los acreedores traben embargo en la cosa arrendada. e) Periodicidad en el pago de la renta.
Dispone el artculo 1944 del Cdigo Civil: i) Que la renta se pagar en los perodos estipulados;
ii) A falta de estipulacin, conforme a la costumbre del pas (una de las escasas hiptesis en que la ley se remite a la costumbre); iii) No habiendo estipulacin ni costumbre fija, se pagar segn las reglas siguientes: Renta de predios urbanos: se pagar por meses; Renta de predios rsticos: se pagar por aos;
Renta de cosas muebles o semovientes arrendadas por cierto nmero de aos, meses, das: cada una de las pensiones peridicas se deber inmediatamente despus de la expiracin del respectivo ao, mes o da; Si se arrienda por una sola suma: se deber sta luego que termine el arrendamiento. En relacin a lo dispuesto en el artculo 1944, una sentencia de mayo de 1992, de la Corte de San Miguel, dispone que A falta de estipulacin y segn el artculo 1944 del Cdigo Civil-, debe entenderse que el pago de la renta mensual de arrendamiento ha debido efectuarse dentro de los cinco primeros das de cada mes por mensualidades anticipadas, ya que por ser pblico y notorio, el alquiler de los inmuebles urbanos en nuestro pas se paga normalmente en esa forma. f) Efectos por la falta de pago de la renta.
Si el arrendatario no paga la renta, el arrendador, conforme a las reglas generales, podr pedir el cumplimiento forzado del contrato o su terminacin.
274
Tratndose del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 1977 del Cdigo Civil establece que La mora de un perodo entero en el pago de la renta, dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de treinta das. Esta disposicin se debe relacionar con el artculo 611 del Cdigo de Procedimiento Civil, que dispone en su inciso 1: Cuando la terminacin del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad a lo dispuesto por el artculo 1977 del Cdigo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho artculo se refiere, se practicar ocurriendo al tribunal respectivo, quien citar a las partes a una audiencia inmediata y proceder en lo dems con arreglo a lo establecido en los artculos precedentes. Por su parte, el inciso 1 del artculo 10 de la Ley nmero 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, consigna, en armona con los preceptos anteriores: Cuando la terminacin del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1977 del Cdigo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicar en la audiencia de contestacin de la demanda. En la prctica, entonces, la primera reconvencin de pago se formula en la demanda y se entiende hecha al ser notificada; mientras que la segunda se practica como primera diligencia, en el comparendo que se realiza al quinto da de notificada la demanda. El artculo 1977 constituye una excepcin al artculo 1551 nmero 1 del Cdigo Civil, en virtud del cual el deudor est en mora Cuando no ha cumplido la obligacin dentro del trmino estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora. El artculo 1977 es precisamente uno de los casos especiales, pues no obstante no haberse pagado la renta en el trmino estipulado, el arrendatario slo se entender en mora una vez que se practique la segunda reconvencin de pago. Tratndose de predios rsticos, el artculo 11 del Decreto Ley nmero 993, consagra un mecanismo similar al de los predios urbanos, pero con un plazo ms prolongado entre la primera y segunda reconvencin de pago.
275
(ii)
Obligacin de usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato.
Se consagra la obligacin en el artculo 1938 del Cdigo Civil. Las reglas son las siguientes: a) El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato, y no podr en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos; b) A falta de convencin expresa, los usos permitidos sern aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas (aplicacin del principio general consagrado en el artculo 1546 del Cdigo Civil). Alessandri citaba como ejemplo el arriendo de un caballo para dar un paseo, debiendo usarse para tal fin y no otro, como tirar de un carruaje. En trminos contemporneos, por ejemplo, si arriendo un automvil por un mes, no podra destinarlo, a falta de pacto, para taxi o colectivo. El artculo 1973 del Cdigo Civil constituye una aplicacin del artculo 1938, estableciendo que El arrendador tendr derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilcito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrn ser igualmente expelidas. En el mismo sentido, el artculo 8 del Decreto Ley 993, dispone que El arrendatario estar siempre obligado a dar cumplimiento a todas las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales, con respecto a los existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotacin. En el caso que el arrendatario infrinja la obligacin, podr el arrendador reclamar la terminacin del arriendo con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistente el contrato (artculo 1938, inciso 2). En relacin a los arrendatarios de unidades regidas por la ley nmero 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria (es decir, departamentos o casas acogidos al citado rgimen inmobiliario), cabe tener presente que de conformidad al artculo 32 de esa normativa, los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier ttulo de las unidades del condominio, debern ejercer sus derechos sin restringir
276
ni perturbar el legtimo ejercicio de los derechos de los dems ocupantes del condominio. Las unidades se usarn en forma ordenada y tranquila y no podrn hacerse servir para otros objetivos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de ste, a aquellos que el condominio est destinado segn los planos aprobados por la Direccin de Obras Municipales. Tampoco se podr ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan daar las otras unidades del condominio o los bienes comunes. La infraccin a lo sealado anteriormente ser sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia. Se entender que hay reincidencia cuando se cometa la misma infraccin, an si sta afectare a personas diversas, dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de la resolucin del juez de polica local que condene al pago de la primera multa. Podrn denunciar estas infracciones, el Comit de administracin, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan. La administracin del condominio podr, a travs de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes. Sern responsables solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infraccin a las obligaciones precedentemente indicadas, el infractor (podra tratarse del arrendatario) y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de ste ltimo de repetir contra el infractor. (iii) a) Obligacin de cuidar de la cosa como un buen padre de familia. El arrendatario responde hasta de la culpa leve.
Seala el artculo 1939 del Cdigo Civil que El arrendatario emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.
277
Recordemos que conforme al artculo 44 del Cdigo Civil, el que debe administrar un negocio como un buen padre de familia es responsable de culpa leve, entendida como la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios. Que el arrendatario responda hasta de culpa leve guarda perfecta coherencia con lo dispuesto en el artculo 1547, inciso 1 del Cdigo Civil, que atribuye tal grado de culpa a las partes de un contrato oneroso, cual es el arrendamiento, pues se pacta para beneficio recproco de los contratantes. Los artculos 1971 a 1973 y 1979 y 1980, todos del Cdigo Civil, constituyen una aplicacin de la obligacin, en relacin a los inquilinos de una casa, almacn u otro edificio y los arrendatarios o colonos de predios rsticos. El arrendatario no slo responde por sus hechos propios, sino tambin por los hechos culpables de los miembros de su familia, huspedes y dependientes (artculo 1941) y de sus subarrendatarios (artculo 1947). b) Facultad para subarrendar y ceder los derechos en el contrato.
En relacin a la obligacin del arrendatario de cuidar la cosa, cabe referirse a la posibilidad de que pueda o no subarrendar o ceder sus derechos en el contrato. En todo caso, distinto es el efecto si se trata de un subarriendo o de la cesin de derechos, pues en el segundo caso, el arrendatario abandona la relacin jurdica, y el cesionario lo sustituye frente al arrendador. Se distingue al respecto entre lo regulado en el Cdigo Civil, en la Ley nmero 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y en el Decreto Ley 993 sobre arrendamiento de predios rsticos: i) El subarrendamiento o cesin de derechos en el Cdigo Civil: conforme al artculo 1946, el arrendatario no tiene en principio la facultad para subarrendar o ceder sus derechos en el contrato, a menos que el arrendador lo hubiere autorizado expresamente. Si se hubiere otorgado dicha autorizacin, el subcontrato no podr extenderse ms all del plazo del contrato de arrendamiento ni podr comprender otras materias, lo que resulta lgico, pues sabemos que el subcontrato est limitado por el contrato.
278
ii) El subarrendamiento o cesin de derechos en la Ley 18.101: inversa es la solucin en el marco de la Ley nmero 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, en el caso de inmuebles destinados a la habitacin con plazo fijo superior a un ao: en ella, conforme al artculo 5, el arrendatario siempre podr subarrendar, salvo clusula expresa que se lo prohba; en este ltimo caso, el arrendatario podr poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte. Dado los trminos del artculo 5, si estamos ante un contrato de duracin indefinida o con plazo fijo inferior a un ao, o con plazo fijo superior a un ao pero tratndose de inmuebles no destinados a la habitacin, sino que a oficinas, comercio, industria, etc., volvemos a la regla general del artculo 1946 del Cdigo Civil, requirindose autorizacin expresa del arrendador. iii) El subarrendamiento o cesin de derechos en el Decreto Ley 993: conforme al artculo 7 de ese cuerpo legal, queda prohibido al arrendatario de predios rsticos subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del contrato o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el predio sin autorizacin previa y por escrito del propietario. Como vemos, se trata de la regla general del artculo 1946 del Cdigo Civil. Cabe sealar que en el derecho nacional, la responsabilidad del arrendatario y del subarrendatario son independientes. El primero responde frente al arrendador, y el segundo responde ante el arrendatario. (iv) Obligacin de ejecutar las reparaciones locativas.
Como ya se indic, las reparaciones locativas son de cargo del arrendatario. En dos casos, sin embargo, sern de cargo del arrendador las reparaciones locativas: a) Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito; o b) Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada (artculo 1927, inciso 2). Tratndose de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 1970 seala que las reparaciones locativas a que es obligado el arrendatario, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibi, quedando exento de responsabilidad de los deterioros que provengan: Del tiempo y uso legtimo; De fuerza mayor o caso fortuito;
279
De la mala calidad del edificio, por su vetustez (o sea, por su antigedad), por la naturaleza del suelo, o por defectos de construccin. En los artculos 1971 y 1972, el Cdigo Civil detall algunos casos de reparaciones locativas, tratndose de edificios. Menciona al efecto las siguientes obligaciones, sin que por ello deba entenderse que son taxativas, sino que slo ejemplares: a) Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y caeras, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el arrendamiento se quiebren o desencajen; b) Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques; c) Mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras; d) Mantener las paredes, pavimentos y dems partes interiores del edificio medianamente aseadas; e) Mantener limpios los pozos, acequias y caeras, y a deshollinar las chimeneas. (v) Obligacin de permitir al arrendador la inspeccin de la cosa arrendada.
Usualmente, se estipula en los contratos de arrendamiento que el arrendador, con cierta periodicidad, tendr derecho a inspeccionar la cosa arrendada, con el propsito de cerciorarse que sta se conserva en buen estado, sin perjuicio del desgaste natural que pueda experimentar por su uso legtimo que le da el arrendatario. El arrendador gozara de esta facultad, an sin haber clusula que expresamente lo autorice a ejercerla, pues la obligacin del arrendatario de permitir el acceso del arrendador, emana del principio general consagrado en el artculo 1546 del Cdigo Civil, en orden a que los contratos deben ejecutarse de buena fe. Por cierto, el arrendador debiera ejercitar este derecho de inspeccin comunicando previamente su intencin al arrendatario y de la forma que produzca la menor molestia posible a ste, y en el entendido que tal inspeccin ha de hacerse slo en forma espordica, una o dos veces en el ao, o cuando circunstancias excepcionales lo ameriten, como la ocurrencia de un siniestro, por ejemplo un incendio, terremoto u otra contingencia similar. (vi) Obligacin de restituir la cosa arrendada al final del arrendamiento.
Como indica Alessandri, se trata de una obligacin de la esencia del contrato de arrendamiento, porque es un contrato de duracin limitada.
280
a)
Regulacin en el Cdigo Civil.
Dispone el artculo 1947 que el arrendatario es obligado a restituir al fin del arrendamiento. La cosa debe restituirse en el estado en que le fue entregada al arrendatario, pero tomando en consideracin el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimos. Si el arrendatario, voluntariamente, restituye la cosa antes del ltimo da fijado para el contrato, ser obligado a pagar la renta de todos los das que falten hasta completar el plazo convenido (artculo 1955). Se trata de una aplicacin del artculo 1545 (ley del contrato), y del artculo 1497 (obligaciones a plazo), pues se trata de un plazo que ceda tambin en inters del arrendador, acreedor de la renta. Excepcionalmente, no estar obligado el arrendatario a pagar las rentas futuras, cuando se trate de un inmueble urbano, destinado a la vivienda, arrendado a plazo fijo superior a un ao, y se hubiere impuesto al arrendatario prohibicin de subarrendar. Si se trata de un inmueble, deber restituirse desocupado, ponindolo a disposicin del arrendador y entregndole las llaves del mismo (artculo 1948). b) Regulacin en la Ley nmero 18.101.
El principio en virtud del cual el arrendatario ha de restituir inmediatamente de concluido el contrato, se altera en la Ley 18.101. Se distingue al efecto entre contratos pactados mes a mes y de duracin indefinida; los pactados a plazo fijo que no exceden de un ao; y los pactados a plazo fijo superior a un ao, cuando el inmueble se destina a la habitacin: i) El artculo 3 alude a los contratos pactados mes a mes y de duracin indefinida: en ellos, el arrendador slo podr ponerles trmino mediante desahucio judicial o mediante desahucio practicado a travs de una notificacin personal efectuada por un notario. Esta segunda opcin, es una novedad incorporada por la Ley nmero 19.866, que reform el inciso 1 del artculo 3 de la Ley nmero 18.101, pues con antelacin, slo era posible el desahucio judicial. Se manifiesta en esta reforma, la intencin del legislador, en orden a propender que sea ms gil la restitucin del inmueble al arrendador, en los casos planteados. Con todo, se debe advertir que haber establecido que ha de ser un notario quien notifique el desahucio, y que esa notificacin debe ser personal, puede hacer ilusorio el
281
objetivo buscado con la reforma de este precepto, tanto porque se tratara de una gestin onerosa, cuanto porque no es una funcin natural de los notarios notificar personalmente a una de las partes del contrato. Habra sido ms lgico haber encomendado esta gestin a un receptor judicial, actuando sin previa orden judicial, como lo autoriza el Cdigo Civil, por ejemplo, en el artculo 1600, regla 5, a propsito de las normas Del pago por consignacin. En estos casos, la ley faculta al arrendador para poner trmino al contrato mediante un acto jurdico unilateral, como es el desahucio, lo que rompe el principio de que en el Derecho, las cosas se deshacen de la misma forma como se hicieron, lo que se justifica, pues de otra forma la suerte del contrato quedara entregada al arrendatario, quien segn veremos, est protegido en todo caso por la ley. Pero el contrato no se entiende terminado con la sola expresin de voluntad del arrendador. En efecto, el plazo de desahucio ser de dos meses, contado desde la notificacin del desahucio judicial o practicado a travs de un notario, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin que los dos meses ms el aumento, excedan de seis meses. Si el arrendatario restituye antes de la expiracin del plazo mximo de seis meses, estar obligado a pagar la renta slo hasta el da de la restitucin (los plazos antes citados, fueron rebajados por la Ley nmero 19.866, al modificar el inciso 2 del artculo 3 de la Ley nmero 18.101). ii) El artculo 4 de esta ley, se refiere a los contratos de plazo fijo que no exceden de un ao. Establece el precepto que en tales contratos, el arrendador slo podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble, y en tal evento, el arrendatario tendr derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificacin de la demanda. Como destaca Jorge Lpez Santa Mara, se trata de un caso en el cual el propio legislador, con una ley permanente, vulnera el principio de la fuerza obligatoria del contrato, pues mantiene la vigencia del mismo, ms all del plazo estipulado por las partes. El citado artculo 4, entonces, altera el principio del artculo 1545 del Cdigo Civil. Dispone a su vez el inciso 2 del artculo 4 de la Ley 18.101, que el arrendatario podr restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitucin (entindase el de dos meses), y slo estar obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el da en que aqulla se efecte. El plazo citado tambin fue rebajado por la Ley nmero 19.866, al modificar el artculo 4 de la Ley nmero 18.101. Cabe consignar, en todo caso, que tratndose de los referidos contratos a plazo fijo no superior a un ao, se mantiene inalterable la norma en cuanto slo faculta para solicitar judicialmente la restitucin, sin que pueda recurrirse a un ministro de fe en una gestin extrajudicial.
282
iii) El artculo 5 de la ley, se refiere a los contratos pactados a plazo fijo superior a un ao, cuando el inmueble se destina a la habitacin. En este caso, si se prohibi al arrendatario subarrendar, ste podr poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte. Tambin constituye esta norma una vulneracin al principio de la fuerza obligatoria del contrato. Ahora bien, dado que el precepto se refiere al inmueble que se destina a la habitacin, debemos colegir que aqul destinado por ejemplo a oficina o establecimiento comercial, no queda comprendido dentro de la excepcin. Por ende, el arrendatario de un inmueble que no est destinado a la habitacin y que pretenda poner trmino al contrato antes de la expiracin del plazo convenido, deber pagar toda la renta originalmente pactada, por todo el plazo estipulado, respetndose en este caso la ley del contrato consagrada en el artculo 1545 del Cdigo Civil. iv) El artculo 6 de la ley, alude a la restitucin del inmueble, cuando fue abandonado por el arrendatario: un problema recurrente antes de la modificacin introducida por la Ley nmero 19.866, era el consistente en obtener la restitucin del inmueble, ante el abandono del mismo hecho por el arrendatario, muchas veces en forma subrepticia. Especialmente difcil era la situacin, cuando no obstante el abandono, poda apreciarse, examinando el inmueble desde el exterior, que an se encontraban en l bienes pertenecientes al arrendatario. En el caso planteado, no poda el arrendador ingresar de buenas a primeras en el predio, pues estaba vigente el contrato, exponindose incluso a eventuales acciones penales. Para remediar esta situacin, se agreg un inciso, el segundo, al artculo 6 de la ley, disponiendo al efecto: a) que ante el abandono del inmueble por el arrendatario sin restiturselo al arrendador, ste podr solicitar al juez competente que se lo entregue, sin forma de juicio; b) el juez competente as lo autorizar, previa certificacin del abandono hecha por un receptor judicial o por un notario; c) el ministro de fe levantar acta del estado en que se encuentra el bien raz al momento de su entrega al arrendador, remitiendo copia de dicha acta al tribunal. c) Mora del arrendatario en la obligacin de restitucin.
As como se seal que el arrendatario de un inmueble no est en mora por la sola llegada del plazo pactado para el pago de la renta (artculo 1977 del Cdigo Civil), tampoco lo estar el arrendatario de cualquier clase de bien, en lo que a la restitucin de la cosa se refiere, sino una vez requerido por el arrendador, aun
283
cuando haya precedido desahucio (artculo 1949 del Cdigo Civil). Dicho de otro modo, no se aplica el nmero 1 del artculo 1551 del Cdigo Civil, sino que el nmero 3, siendo necesaria la interpelacin judicial al arrendatario, para constituirlo en mora. Si requerido por el arrendador, el arrendatario no restituye la cosa arrendada, ser condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a los dems que competa como injusto detentador (entre ellos, podra ser condenado al pago o devolucin de los frutos naturales o civiles de la cosa, que el arrendador hubiera podido percibir con mediana inteligencia y cuidado teniendo la cosa en su poder). (vii) Obligacin de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el acceso al inmueble.
Dispone el artculo 36 de la Ley nmero 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que si se viere comprometida la seguridad o conservacin de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, para cuya reparacin fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrndose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podr ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompaado de un miembro del Comit de Administracin, quien levantar acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de actas del Comit de Administracin y dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen sern de cargo del o de los responsables del desperfecto producido. 5.3 Derechos del arrendador.
Se desprende del estudio de las obligaciones del arrendatario, interpretadas a contrario sensu, que los principales derechos del arrendador, son los siguientes: (i) Derecho a recibir ntegra y oportunamente la renta pactada; es, por cierto, el principal de los derechos del arrendador, corresponde al mvil que lo llev a celebrar el contrato. Como todo acreedor, y por aplicacin de las normas del pago, el arrendador tiene derecho a recibir un pago ntegro y oportuno, conforme a los trminos de la convencin (artculo 1569 del Cdigo Civil).
284
Respondiendo a este legtimo y esencial derecho del arrendador, el artculo 21 de la Ley 18.101, establece dos reglas fundamentales, aplicables no slo a los arrendamientos de predios urbanos, sino que a todo contrato de arriendo: i) En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarn reajustados en la misma proporcin en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan; ii) Cuando se deban intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente adeudada, ms el reajuste de que trata el inciso anterior. Como se observa, no es necesario pactar el reajuste, siendo un elemento de la naturaleza del contrato (para excluirlo, se requiere por ende de una estipulacin expresa, la que en todo caso slo podra referirse a las sumas que cobre el arrendador, no el arrendatario, pues ste no puede renunciar a los derechos que le confiere la ley, segn lo prescrito en el artculo 19 de la Ley 18.101), mientras que s deben estipular las partes un eventual pago de intereses, siendo un elemento accidental del contrato. Cabe consignar que si el bien arrendado fuere vendido, y ante una eventual discrepancia que pudiere surgir entre el vendedor (antiguo arrendador) y el comprador, acerca de las rentas de arrendamiento, en el supuesto que el contrato se mantenga vigente, el artculo 1816, inciso 2 del Cdigo Civil, establece que pertenecen al comprador los frutos naturales producidos por las cosa, pendientes al momento de celebrar el contrato, y todos los frutos naturales o civiles que produzca la cosa vendida, despus de celebrado el contrato. En consecuencia, los frutos civiles pendientes a la celebracin del contrato (por ejemplo, rentas de arrendamiento del bien vendido), pertenecen al vendedor. En cambio, las rentas de arrendamiento devengadas despus de perfeccionarse la compraventa, pertenecen al comprador, aunque el contrato no se haya inscrito a favor de ste. En efecto, el artculo 1816 no toma en cuenta la fecha de la inscripcin o transferencia del dominio, sino la venta, es decir, la fecha de otorgamiento de la escritura pblica. Tampoco desvirta la conclusin el artculo 648, que dispone que los frutos civiles pertenecen al dueo de la cosa, por cuanto este artculo consigna una disposicin general, que puede sufrir modificaciones en casos especiales, como sucede cuando se trata de una venta, respecto de la cual prevalece la norma especial. (ii) Derecho a exigir al arrendatario que efecte las reparaciones locativas; salvo, en aquellos casos, ya estudiados, en los cuales las mencionadas reparaciones sean de cargo del arrendador.
285
(iii) Derecho a exigir al arrendatario que le indemnice por los daos ocasionados a la cosa arrendada, salvo si estos se producen por caso fortuito o fuerza mayor; (iv) Derecho a exigir al arrendatario que le restituya la cosa arrendada, al expirar el contrato, y si se trata de un predio urbano, con sus servicios bsicos y gastos comunes al da. (v) Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del arrendatario, cuando ste le adeude rentas o indemnizaciones. (vi) Derecho a pedir el trmino anticipado del contrato, si el arrendatario no cumple sus obligaciones. Por cierto, la primera de las obligaciones cuyo incumplimiento podra llevar al arrendador a pedir el trmino anticipado del contrato, ser la falta de pago de la renta pactada. Qu ocurre con otros incumplimientos, que no tengan la gravedad del mencionado? En los contratos bilaterales, va envuelta la condicin resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, caso en el cual, el contratante diligente, o sea aqul que ha cumplido o est llano a cumplir, podr pedir, entre las dos opciones que le confiere el artculo 1489 del Cdigo Civil, la resolucin del contrato (que en el arrendamiento se llama trmino del contrato), con indemnizacin de perjuicios. Nuestros tribunales y la doctrina nacional mayoritaria, han asentado el principio de que basta cualquier incumplimiento, por insignificante que fuere, para pedir la resolucin del contrato, salvo en aquellos casos en que la ley seale otra cosa. Precisamente tal ocurre con el contrato de arrendamiento, segn se desprende de los artculos 1939, 1972 y 1979, todos del Cdigo Civil. En efecto, el artculo 1939, tras advertir que el arrendatario emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia, o sea, tras dejar en claro que responder de culpa leve, seala que de faltar a esta obligacin responder de los perjuicios y an tendr derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en caso de un grave y culpable deterioro. Obsrvese que la ley no faculta al arrendador entonces para pedir el trmino del contrato ante cualquier deterioro que experimente la cosa, sino que en la medida en que este, adems de culpable, sea grave. Por su parte, el artculo 1972, dentro de las Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios
286
(aplicables en subsidio de las reglas especiales de la Ley 18.101), dispone que El inquilino es adems obligado a mantener las paredes, pavimentos y dems partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y caeras, y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo cualquiera de estos aspectos dar derecho al arrendador para indemnizacin de perjuicios, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves. A su vez, el artculo 1979, dentro de las Reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rsticos (aplicables en subsidio de las normas especiales del Decreto Ley 993), consigna que El colono o arrendatario es obligado a gozar del fundo como buen padre de familia; y si as no lo hiciere, tendr derecho el arrendador para atajar el mal uso o la deterioracin del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves. (vii) Derecho a inspeccionar la cosa arrendada, durante la vigencia del contrato, en los trminos que expusimos a propsito de las obligaciones del arrendatario. (viii) Derecho a destinar la suma percibida por concepto de garanta, a cubrir los gastos efectuados por las reparaciones que deben ejecutarse en el mueble o inmueble arrendado, cuando se trate de deterioros de los cuales el arrendatario era responsable. 5.4 Derechos del arrendatario.
Se desprende del estudio de las obligaciones del arrendador, que los principales derechos del arrendatario, son los siguientes: (i) Derecho a usar y gozar de la cosa arrendada. El arrendatario debe usar la cosa conforme a los trminos estipulados en el contrato, y a falta de pacto, conforme a su destino natural. En lo que respecta a los frutos, podr apropiarse de los frutos naturales que produzca la cosa arrendada, y eventualmente de frutos civiles, si subarrendare la cosa. Si el arrendador infringiere su obligacin de permitir al arrendatario ejercer su derecho a usar y gozar legtimamente de la cosa arrendada, el segundo podra incluso recurrir de proteccin, ante la Corte de Apelaciones competente, para obtener el restablecimiento de su derecho conculcado por la accin ilegal del arrendador.
287
(ii) Derecho a exigir al arrendador que mantenga el inmueble en condiciones aptas para el fin pactado en el contrato (por ejemplo, si se arrienda un local comercial, y la Municipalidad respectiva niega la patente, porque el inmueble no cumple con ciertos requisitos, el arrendador debe subsanar tal situacin); (iii) Derecho a exigir al arrendador que efecte aquellas reparaciones que no sean locativas; y an las locativas, cuando sean de cargo del arrendador. (iv) Derecho a exigir al arrendador que le indemnice, por las deficiencias que presente el mueble o inmueble arrendado, y que existan al momento de celebrar el contrato. (v) Derecho a exigir al arrendador que le libere de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada, ocasionado por un tercero, cuando sean de derecho, pues si fueren de hecho, el arrendatario deber defenderse por s mismo, a menos que la turbacin o embarazo provengan de personas sobre las cuales el arrendador tuviere ascendiente. (vi) Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del arrendador, cuando ste le adeude indemnizaciones. (vii) Derecho a pedir el trmino anticipado del contrato, si el arrendador no cumple sus obligaciones. (viii) Derecho a pedirle al arrendador que le otorgue los recibos en los que conste el pago de la renta (lo que tiene importancia tanto para probar que pag, como tambin para obtener el salvoconducto en Carabineros). (ix) Derecho a exigir la devolucin del dinero entregado por concepto de garanta, si procede. Ser improcedente, si el arrendador justifica que debi invertir los dineros en reparaciones locativas. (x) Derecho a subarrendar, cuando el arrendatario est premunido de esta facultad, conforme a lo estudiado. (xi) Derecho a asistir a las asambleas de copropietarios de inmuebles acogidos a la Ley nmero 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. En efecto, todo copropietario estar obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, segn se establezca en el reglamento
288
de copropiedad. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habindolo designado, ste no asistiere, para este efecto se entender que acepta que asuma su representacin el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre que en el respectivo contrato as se hubiere establecido (art. 20, 1 de la Ley 19.537). 6. RECEPCIN DE LA COSTUMBRE ARRENDAMIENTO DE COSAS. EN EL CONTRATO DE
Sabido es que en materia civil, la costumbre tiene una restringida recepcin, slo cuando la ley se remite a ella, conforme al artculo 2 del Cdigo Civil. Sin embargo, el arrendamiento debe ser el contrato en que, no obstante lo expuesto, la costumbre tiene mayor cabida, segn se aprecia en las siguientes disposiciones del Cdigo Civil: a) Artculo 1938, al disponer que El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato; y no podr en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos; o, a falta de convencin expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas. b) Artculo 1940, conforme al cual El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc. c) Artculo 1951, al disponer que Si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticindoselo anticipadamente. d) Artculo 1986, al establecer que Si nada se ha estipulado sobre el tiempo del pago, se observar la costumbre del departamento.
289
7. 7.1
EL DERECHO DE RETENCIN. Concepto.
Se trata de un derecho que la ley confiere tanto al arrendador como al arrendatario, para hacer ms eficaz el cobro de las rentas o el pago de ciertas indemnizaciones, segn el caso (artculos 1942 y 1937 del Cdigo Civil). El derecho legal de retencin es una garanta, pero no es caucin, pues no se trata de una obligacin contrada (artculo 46 del Cdigo Civil) para asegurar otra obligacin. No hay de por medio un contrato, sino que es la ley, en este caso, la fuente de la garanta. Alessandri lo define como aqul en virtud del cual el tenedor o detentador de una cosa perteneciente a otro, la conserva en su poder para asegurar el pago de lo que el propietario de la cosa le adeude, y se ejerce sobre la cosa que se encuentra en poder de la persona a quien este derecho compete. En una sentencia de la Corte de Temuco, de octubre de 1936, se define como la facultad excepcional que tienen algunos acreedores comunes que detentan un bien perteneciente a su deudor, para rehusar legtimamente la entrega del mismo bien, mientras el propietario deudor no les pague un crdito originado con motivo de dicha detentacin. No es en todo caso, un derecho exclusivo del arrendamiento, encontrndose en diversas instituciones del Cdigo Civil, como en el usufructo, el comodato, el depsito, el mandato, etc. 7.2 Naturaleza jurdica del derecho de retencin.
Como seala Alessandri, el derecho de retencin es un derecho sui gneris, que no es absolutamente real ni personal, pero que tiene algo de una y otra clase de derechos. Es personal, porque slo puede invocarse respecto de cierta persona, aquella a quien pertenece la cosa. Es real, porque se ejerce sobre una cosa determinada, pero no confiere un atributo esencial de todo derecho real, como es el derecho de perseguir la cosa de manos de quien se encuentre. No es el Cdigo Civil, sino el Cdigo de Procedimiento Civil, el que reglamenta este derecho, en sus artculos 545 a 548, asimilando los bienes retenidos a los bienes hipotecados o prendados. Conforme al artculo 546 del Cdigo de Procedimiento Civil, si el derecho legal de retencin se ejerce sobre bienes muebles, se asimila a la
290
prenda para los efectos de la preferencia. Y si recae sobre inmuebles, se asimila al crdito del acreedor hipotecario, siempre que el derecho de retencin haya sido declarado judicialmente e inscrito en el competente registro. En relacin a la preferencia que confiere el derecho de retencin, el artculo 71 de la Ley nmero 18.175, o Ley de Quiebras, establece que Cuando a algn acreedor corresponda el derecho de retencin, en los casos sealados por las leyes, no podr privrsele de la cosa retenida sin que previamente se le pague o se le asegure el pago de su crdito. La procedencia del derecho legal de retencin podr ser declarada an despus de la sentencia de quiebra. 7.3 Casos en que procede el derecho de retencin, tratndose del arrendamiento.
El derecho puede impetrarse por el arrendador o por el arrendatario, en los casos siguientes: a) Caso en que lo invoca el arrendador (artculo 1942, inciso 2 del Cdigo Civil): la Ley 19.866 agreg un nuevo artculo a la Ley 18.101, el 23 bis, que dispone: Para los efectos del artculo 1942 del Cdigo Civil, a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les ser aplicable lo dispuesto en el artculo 598 del Cdigo de Procedimiento Civil. De acuerdo a lo previsto en esta ltima disposicin, Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retencin que concede al arrendador el artculo 1942 del Cdigo Civil extrayendo los objetos a que dicho artculo se refiere, podr el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de polica para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada. El funcionario de polica prestar este auxilio slo por el trmino de dos das, salvo que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de retencin expedida por el tribunal competente. El arrendador puede invocarlo, entonces, para asegurar el pago de la renta y de las indemnizaciones a que tenga derecho, reteniendo todos los frutos de la cosa arrendada y los objetos con que el arrendatario haya amoblado, guarnecido o provisto la cosa arrendada. Para ejercer el derecho, las cosas han de pertenecer al arrendatario, presumiendo la ley tal dominio, sin perjuicio de admitir prueba en contrario (presuncin simplemente legal, por ende).
291
Para que el arrendador pueda ejercer el derecho de retencin, debe previamente ser autorizado por el tribunal. As lo han ratificado diversas sentencias, v. gr.: El arrendador no puede ejercer el derecho que consagra el inciso 2 del artculo 1942 del Cdigo Civil sin decreto judicial, pues la tenencia de la cosa arrendada se halla en poder del arrendatario, el cual tiene tambin bajo su dominio y posesin las especies sujetas a retencin. La retencin por la sola voluntad del arrendador dejara expuestos a los terceros a perjuicios de que les sera difcil precaverse (Corte Suprema, agosto de 1892). Cabe consignar que un medio indirecto que puede permitir al arrendador ejercer el derecho de retencin, es negando la autorizacin que el arrendatario debe presentar al solicitar el salvoconducto que debe otorgrsele por Carabineros, para que proceda a la mudanza de sus especies y abandone el inmueble arrendado (en todo caso, el arrendatario podr obtener el salvoconducto, exhibiendo a Carabineros el recibo en que consta el pago de la renta correspondiente al ltimo mes y los recibos de pago de los servicios bsicos respectivos). b) Caso en que lo invoca el arrendatario (artculo 1937): puede ser invocado, cuando el arrendador adeuda indemnizaciones por las mejoras efectuadas por el arrendatario, y que deben reembolsarse por el arrendador. Son tales todas aquellas que no tengan el carcter de locativas. Igual que en el caso del arrendador, el arrendatario debe solicitar la respectiva autorizacin judicial. Cabe advertir, sin embargo, que nuestra jurisprudencia ha precisado que el arrendatario carece de la facultad para hacer suyos los frutos que la cosa retenida produzca, porque con arreglo a los artculos 646 y 648 del Cdigo Civil, aquellos pertenecen al dueo de la cosa, calidad que ostenta el arrendador. Sin embargo, no podr ejercitarse el derecho, cuando estemos ante la extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada. 7.4 Oportunidad para hacer valer el derecho legal de retencin.
Como presupuesto bsico, cabe afirmar que resulta necesario que el arrendador o el arrendatario detente en su poder la cosa arrendada. Slo puede retener quien todava tiene la cosa ajena en su poder.
292
El artculo 9 de la Ley 18.101, establece que el demandado, al contestar la demanda, podr hacer valer el derecho de retencin, resolviendo el tribunal en la sentencia definitiva, si ha lugar o no a la retencin solicitada. 8. EXPIRACIN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS.
De acuerdo al artculo 1950 del Cdigo Civil, el arrendamiento de cosas expira por los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: i) Por la destruccin total de la cosa arrendada; ii) Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; iii) Por la extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada; y iv) Por la sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto. 8.1 Expiracin del arrendamiento por la destruccin total de la cosa arrendada.
Si la cosa se destruye, entonces falta el objeto de la obligacin del arrendador, cual es proporcionar al arrendatario el goce de una cosa. Y si falta el objeto para el arrendador, entonces falta la causa de la obligacin del arrendatario, porque pagara una renta a cambio de nada. Para que el contrato expire, la destruccin ha de ser total. Si la destruccin es parcial, el juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del contrato o concederse una rebaja del precio o renta, segn ya lo estudiamos (artculo 1932 del Cdigo Civil). Carece de importancia que la prdida de la cosa sea fortuita o culpable, para los efectos de la expiracin del contrato, lo que ocurre en ambos casos. Sin embargo, si la prdida fuere imputable a una de las partes, se podr pedir la respectiva indemnizacin de perjuicios, conforme a las reglas generales. 8.2 Expiracin del arrendamiento por concluir el tiempo estipulado para la duracin del arriendo. previamente
La expiracin del contrato de arrendamiento puede estar determinada, o ser indeterminada. a)
Expiracin determinada: acontece lo anterior, en las siguientes situaciones:
293
i) expreso);
Cuando se ha estipulado un plazo fijo para que tenga fin (plazo
ii) Cuando su terminacin est indicada por la naturaleza del servicio a que la cosa est destinada (plazo tcito: por ejemplo, se arriendan vehculos motorizados, para el traslado de los participantes a una reunin internacional, que se efectuar durante 15 das en cierta ciudad); iii) Cuando su terminacin est indicada por la costumbre del pas (por ejemplo, la costumbre establece que el arriendo de ciertas maquinarias agrcolas, se hace por el perodo de cosecha). En los tres casos anteriores, no ser necesario desahucio, para poner trmino al contrato. Este expira, con la llegada del plazo (artculo 1954 del Cdigo Civil): se trata sencillamente del cumplimiento del plazo extintivo (lo anterior, sin perjuicio de las excepciones mencionadas a propsito del arrendamiento de predios urbanos, contenidas en la Ley 18.101). b) Expiracin indeterminada: lo ser, cuando el contrato no tiene plazo estipulado por los contratantes, ni puede deducirse del servicio al que la cosa se destina, ni por la costumbre del pas. En este caso, el contrato puede terminar en cualquier momento, por desahucio del arrendador o del arrendatario (artculo 1951 del Cdigo Civil). El desahucio es un acto jurdico unilateral. Alessandri lo define como la noticia anticipada que una de las partes da a la otra de su deseo de poner trmino al contrato. El desahucio no puede adems revocarse por la sola voluntad del desahuciante, sino slo con el consentimiento del desahuciado (artculo 1952 del Cdigo Civil). El desahucio puede ser extrajudicial o judicial, pero como es lgico, por regla general slo el ltimo ser verdaderamente eficaz, en caso de oposicin del arrendatario. El desahucio judicial es el que se hace por medio de una notificacin judicial, en que se hace saber a una de las partes la intencin del otro contratante, de poner trmino al contrato. La notificacin debe hacerse previo decreto judicial que as lo autorice (artculo 588 del Cdigo de Procedimiento Civil). El desahucio extrajudicial es aqul que se realiza a travs de un notario, en el caso de un contrato de arrendamiento de inmuebles, pactado mes a mes y de duracin indefinida. En este caso, el desahucio tendr la misma eficacia que el desahucio judicial.
294
No obstante haberse cumplido el plazo expreso o tcito del contrato o haberse efectuado el desahucio, puede ocurrir que el contrato contine vigente por un cierto trmino, operando entonces una tcita reconduccin (artculo 1956 del Cdigo Civil). Tal ocurre cuando se cumplan los siguientes requisitos copulativos: i) Se trata de un bien raz que permanece en poder del arrendatario;
ii) El arrendatario, con el beneplcito del arrendador, ha pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminacin, o ambas partes han manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin de perseverar en el contrato. Cumpliendo con los dos requisitos enunciados, se entender renovado el contrato, pero por el siguiente plazo: a) Por tres meses, si se trata de predios urbanos; b) Por el tiempo necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rsticos (plazo tcito, por ende). En todo caso, advierte el artculo 1957 del Cdigo Civil que, renovado el contrato, se extinguirn las garantas constituidas por terceros (se aplica el mismo principio consagrado en el artculo 1519, respecto a la solidaridad, y en el artculo 1649, a propsito de la novacin). 8.3 Expiracin del arrendamiento por la extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
De cuatro maneras puede extinguirse el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada: i) Por causas ajenas a su voluntad; ii) Por hecho o culpa suya; iii) Por actos de terceros; y iv) Por disposicin de la ley. (i) Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa, por causas ajenas a su voluntad: en realidad, es la ley la que pone trmino al contrato. El artculo 1958 del Cdigo Civil seala algunos ejemplos: si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del da en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario, an cuando el plazo del arrendamiento fuere superior; tratndose del usufructo, se remite el artculo 1958 al artculo 794 del Cdigo Civil, que ratifica que aun cuando el usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a cualquier ttulo, todos los contratos que al efecto haya celebrado se resolvern al fin del usufructo; con todo, el propietario conceder al arrendatario el tiempo que
295
necesite para la prxima percepcin de frutos, y por ese tiempo, quedar substituido al usufructuario en el contrato (se trata de una norma similar a la que se establece en el artculo 1885, a propsito del pacto de retroventa). Debe indemnizar el arrendador al arrendatario, cuando el contrato expira antes del plazo convenido, pero por causas ajenas a la voluntad del primero? El artculo 1959 del Cdigo Civil distingue al efecto dos situaciones, que se basan en la buena o mala fe con que contrat el arrendador: a) Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario o contrat teniendo sobre la cosa un derecho sujeto a condicin resolutoria (debiera tratarse de una condicin resolutoria ordinaria, por ejemplo, porque pact con su vendedor un pacto de retroventa, y no tcita, ya que sta quedara comprendida en el caso siguiente, cuando el arrendamiento concluye por culpa del arrendador), no habr lugar, por regla general, a indemnizacin de perjuicios por la cesacin del arriendo en virtud de la resolucin del derecho; b) Pero si encontrndose en alguna de las situaciones mencionadas, hubiere arrendado como propietario absoluto (ocultando entonces su calidad de usufructuario, o de propietario fiduciario o sujeto a condicin resolutoria), ser obligado a indemnizar al arrendatario, salvo que ste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto. (ii) Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por hecho o culpa suya: puede ocurrir que el arrendador pierda su derecho porque vende o dona la cosa arrendada; o porque se resuelve la compraventa que le sirvi de ttulo para adquirir el dominio, por no haberse pagado el precio de la misma; etc. En los casos anteriores, el arrendador pierde el derecho que tena sobre la cosa, por una causa imputable a su persona. Para determinar si el arrendador debe indemnizar al arrendatario, debemos distinguir si la persona a quien se traspasan los derechos que el arrendador tena sobre la cosa, est o no obligado a respetar el contrato de arrendamiento. En el primer caso, el arrendatario no tiene derecho a reclamar indemnizacin alguna, pues la circunstancia de haber un nuevo dueo no lo afecta, ya que el arrendamiento subsiste. En el segundo caso, s tiene derecho a ser indemnizado, pues a consecuencia de haber pasado el dominio a otras manos, el arrendamiento se extingui. El artculo 1962 establece los casos en que el contrato de arrendamiento es oponible al nuevo dueo de la cosa arrendada:
296
a) Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo. Consignemos que la expresin lucrativo es sinnimo en el Cdigo, aunque no lo parezca, de ttulo gratuito (en el mismo sentido, ver artculo 2303, en el pago de lo no debido). De esta forma, el donatario deber respetar el arrendamiento vigente, por todo el plazo que reste. b) Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo oneroso, siempre y cuando el contrato de arrendamiento se hubiere celebrado por escritura pblica, y exceptundose tambin a los acreedores hipotecarios. Ntese que el Cdigo Civil slo exige que el arrendamiento conste por escritura pblica, pudiendo o no estar inscrita. La disposicin, entendible a la poca en que entr en vigencia el Cdigo, resulta muy peligrosa en nuestros das, pues resulta imposible para el adquirente, por el nmero de notaras existentes en la actualidad, saber a ciencia cierta si pesa o no un arrendamiento sobre el bien que incorpora a su patrimonio. En todo caso, si el comprador se encuentra con tal desagradable sorpresa, bien puede solicitar que se declare la resolucin de la compraventa y se le indemnicen los perjuicios, por no haber cumplido el vendedor en forma cabal, con su obligacin de entrega de la cosa (eventualmente, podra deducir una accin penal, si el vendedor declar en la compraventa que el bien estaba libre de gravmenes). Pero ello es un problema ajeno al arrendatario, quien estar protegido por el plazo que reste al contrato. En relacin al nmero dos del artculo 1962, cabe consignar que sobre l, debe prevalecer el artculo 1964, que dispone: El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la clusula de nulidad de la enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminacin natural. Este precepto es citado a propsito del estudio de la eficacia o ineficacia de la clusula en virtud de la cual el dueo se auto-impone una prohibicin de enajenar. Si se trata del arrendamiento, la prohibicin es ineficaz, y el propietario siempre podr enajenar. Por qu se afirma que el artculo 1964 prevalece por sobre el artculo 1962 nmero 2? La razn es sencilla: porque la norma slo tiene utilidad cuando el contrato de arrendamiento consta en instrumento privado. Si consta en escritura pblica, entonces con o sin clusula que prohibi enajenar, el contrato de arrendamiento ser oponible al adquirente, quien deber respetar el plazo que quede de contrato. En cambio, si el arrendatario celebra el arrendamiento por un instrumento privado y en l incorpora la clusula en virtud de la cual se prohbe al arrendador enajenar y ste despus la contraviene y enajena, el adquirente, no
297
obstante serlo a ttulo oneroso, deber respetar el contrato de arrendamiento vigente, hasta su terminacin natural. c) A los acreedores hipotecarios, siempre y cuando: i) El arrendamiento se hubiere otorgado por escritura pblica; ii) y dicha escritura se hubiere inscrito en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria (el arrendamiento, igual que la hipoteca, se inscribir en el Registro de Hipotecas y Gravmenes). Por lo tanto, si la hipoteca se inscribi antes que el contrato de arrendamiento, el ltimo ser inoponible al acreedor hipotecario. Por ende, si el acreedor hipotecario demanda al arrendador y se adjudica el inmueble con cargo a su crdito, tiene derecho a pedir que el Tribunal ordene al Conservador de Bienes Races que cancele la inscripcin correspondiente al arrendamiento, pues fue posterior a la inscripcin hipotecaria. Qu ocurre cuando el adjudicatario del inmueble vendido en pblica subasta, es un tercero, que no posee la calidad de acreedor hipotecario? El punto ha sido debatido. Arturo Alessandri seala al efecto que Hay opiniones contradictorias a este respecto, pero en nuestro concepto al caso en estudio debe aplicrsele el nmero 2 (del artculo 1962), es decir, basta con que el arrendamiento conste por escritura pblica, porque ese nmero se refiere a todo el que adquiere la cosa a ttulo oneroso, sin distinguir si la venta ha sido voluntaria o forzada, y slo excepta los acreedores hipotecarios, y el tercer adquirente no es en este caso acreedor hipotecario. En abono a la tesis de Arturo Alessandri, cabe mencionar el inciso 2 del artculo 1965, que reza: Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el artculo 1962. La jurisprudencia tambin se encuentra dividida. Por su parte, el artculo 10 del citado Decreto Ley, que regula el arrendamiento de predios rsticos, dispone: Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier ttulo el predio arrendado, el nuevo propietario estar obligado a mantener los trminos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de ste con el arrendatario. La disposicin modifica entonces al nmero 2 del artculo 1962 del Cdigo Civil, en cuanto el contrato de arrendamiento del predio rstico le ser oponible al tercero adquirente, an si el arrendamiento se pact por instrumento privado. Cabe preguntarse tambin, qu ocurre si el predio rstico se transfiere por el arrendador a ttulo gratuito. Aunque el artculo 10 del Decreto Ley 993 no se puso
298
en tal caso, el inciso primero del artculo siguiente dispone que En todo lo no previsto en este Ttulo, se aplicarn las disposiciones legales comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el Ttulo XXVI, Libro IV, del Cdigo Civil. Ahora bien, el artculo 1962 del Cdigo Civil est precisamente entre tales normas, de manera que se debe concluir que si el predio rstico se transfiere a ttulo gratuito por el arrendador, el adquirente estar obligado a respetar el contrato de arrendamiento celebrado por el tradente. En cualquiera de los casos anteriores, sin embargo, ser necesario, conforme ha concluido nuestra jurisprudencia, que el derecho del acreedor hipotecario en orden a no respetar el contrato de arrendamiento le sea reconocido por una sentencia judicial. Esto implica que deber notificar previamente al arrendatario, para que ste pueda hacer valer sus derechos. Ntese que en todos los casos anteriores, el Cdigo Civil alude a la transferencia del dominio que tena el arrendador. Debe tratarse entonces de un acto entre vivos. La transmisin del dominio a los herederos del arrendador en nada afecta a la subsistencia del contrato de arrendamiento, el que debern respetar los herederos. En relacin a este alcance, Alessandri incluye a los herederos y a los legatarios, junto a los donatarios, entre las personas comprendidas en el nmero 1 del artculo 1962. (iii) Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por actos de terceros. Conforme al artculo 1965 del Cdigo Civil, Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecucin y embargo en la cosa arrendada, subsistir el arriendo, y se substituirn el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador. Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el artculo 1962. El solo embargo del inmueble arrendado no pone fin al contrato de arrendamiento. Como indica Carlos Ducci, el contrato subsiste, pero cambia una de las partes, ya que el arrendador pasan a serlo el acreedor o acreedores que adquieren sus derechos y asumen sus obligaciones. Agrega Ducci que Lo anterior lo corrobora el artculo 454 del Cdigo de Procedimiento Civil, que dispone que el embargo no alterar la situacin de un tercero que se oponga a la entrega del bien porque lo goza a otro ttulo que el de dueo.
299
Ser con la venta forzada de la cosa arrendada, que expire el contrato de arrendamiento, salvo que ste sea oponible al adquirente, conforme al artculo 1962. Por su parte, el artculo 1968 del Cdigo Civil se pone en el caso inverso, es decir, el insolvente es el arrendatario, y dispone al efecto que La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo. El acreedor o acreedores podrn substituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendador (podra suceder que el arrendatario desarrolle una industria o comercio en un local arrendado, y genere ingresos que a su vez permitiran a los acreedores obtener el pago de sus acreencias, de manera que a ellos les interesa que subsista el arrendamiento). No siendo as, el arrendador tendr derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competer accin de perjuicios contra el arrendatario segn las reglas generales Los artculos 1965 y 1968, corresponden a dos casos, de los pocos que establece la ley, en que se autoriza especficamente en el artculo 2466- para el ejercicio de la accin oblicua o subrogatoria, estudiada entre los derechos auxiliares de los acreedores. (iv) Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por disposicin de la ley: ocurrir lo anterior, cuando en virtud de una ley, la cosa arrendada fuere expropiada por causa de utilidad pblica. El artculo 1960 del Cdigo Civil precisa tres situaciones particulares: a) Se dar al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas, (o sea, para obtener beneficio de ellas) y coger los frutos pendientes; b) El Estado o la corporacin expropiadora debern indemnizar al arrendatario, siempre y cuando nos encontremos ante alguna de las siguientes hiptesis: i) Si la causa de expropiacin fuere de tanta urgencia que no permita otorgar al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes; ii) Si el arrendamiento se estipul por cierto nmero de aos, todava pendientes a la fecha de la expropiacin, y as contare por escritura pblica.
300
c) Si la expropiacin afectare slo a una parte de la cosa arrendada, el arrendatario podr exigir que cese el arrendamiento, cuando sea de presumir que sin la parte expropiada, no habra contratado. En relacin a esta tercera situacin, Carlos Ducci refiere que Esta disposicin, redactada pensando esencialmente en la expropiacin de predios rsticos, deja en claro que el acto expropiatorio pone fin al contrato de arrendamiento del bien expropiado. Lo anterior lo expresa directamente el inciso 2 del artculo 20 del Decreto Ley nmero 2.186, de 1978, que contiene la Ley Orgnica de Procedimiento de Expropiaciones. Dicha disposicin seala los efectos de la radicacin del dominio del bien expropiado en el patrimonio del expropiante y expresa que se extinguirn de pleno derecho, entre otros, los arrendamientos, comodatos y dems contratos que constituyan ttulos de mera tenencia que afectaren al bien expropiado. Tambin expirar el contrato en virtud de la ley, en los casos siguientes: Tratndose de los arrendamientos celebrados por los tutores o curadores: el artculo 1969 se remite al artculo 407, que establece al efecto que el arrendamiento no podr exceder de 5 aos si el predio es urbano y de 8 si es rstico, y en todo caso no podr extenderse ms all del momento en que el pupilo cumpla 18 aos. Se trata de una hiptesis de inoponibilidad. Tratndose de los arrendamientos celebrados por el padre o la madre como administradores de los bienes del hijo: est subordinado a las mismas normas que rigen para los guardadores (artculo 255 en relacin con el artculo 407): los predios rsticos no pueden arrendarse por ms de 8 aos ni los urbanos por ms de 5 aos; y en ningn caso, por un plazo mayor que aqul que falte para que el hijo llegue a la mayor edad. La infraccin de esta norma no origina la nulidad del contrato, sino la inoponibilidad ante el hijo. Tratndose de los arrendamientos celebrados por el marido, como administrador de los bienes sociales y de los bienes propios de su mujer, casada en sociedad conyugal: rigen los artculos 1749, 1756 y 1761. Las reglas son similares a las enunciadas a propsito de los dos casos anteriores.
301
8.4
Expiracin del contrato por la sentencia del juez en los casos en que la ley ha previsto.
Conforme a las reglas generales, el contrato de arrendamiento podr expirar por declararse su nulidad, o por resolucin, siempre y cuando no hubiera empezado a cumplirse, pues en caso contrario, se debe hablar de trmino del contrato. La doctrina seala los siguientes casos en que las partes pueden demandar la terminacin del contrato de arrendamiento: (i) Casos en que el arrendatario puede demandar la terminacin:
Imposibilidad del arrendador de entregar la cosa arrendada o la mora en entregarla que disminuyere notablemente para el arrendatario el valor del contrato (artculos 1925 y 1926 del Cdigo Civil); Las reparaciones sobre una parte tan grande de la cosa arrendada, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tom en arriendo (artculo 1928 del Cdigo Civil); Si el arrendatario, a consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado (artculo 1930 del Cdigo Civil); Si el mal estado o calidad de la cosa le impiden hacer de ella el uso para que ha sido arrendada (artculo 1932 del Cdigo Civil). (ii) Casos en que el arrendador puede demandar el trmino del contrato:
Cuando el arrendatario no hubiere dado a la cosa el uso convenido o el que corresponda a la naturaleza de la cosa arrendada (artculo 1938 del Cdigo Civil); El grave deterioro del bien arrendado, cuando es imputable al arrendatario (artculo 1939 del Cdigo Civil); Cuando la cosa arrendada necesita reparaciones que en todo o parte impidan su goce (artculo 1966 del Cdigo Civil);
302
Ante la insolvencia declarada del arrendatario (artculo 1968 del Cdigo Civil); Por negligencia grave del arrendatario en la mantencin del inmueble (artculo 1972 del Cdigo Civil); Por emplear el arrendatario la casa o edificio a un objeto ilcito (artculo 1973 del Cdigo Civil); Por subarrendar la cosa a persona de notoria mala conducta (artculo 1973 del Cdigo Civil); 9. Por la mora en el pago de la renta (artculo 1977 del Cdigo Civil). NORMAS ESPECIALES CONCERNIENTES AL ARRENDAMIENTO DE BIENES RACES.
Si bien por razones metodolgicas se ha aludido a la Ley nmero 18.101 y al Decreto Ley nmero 993, comparando sus disposiciones con las del Cdigo Civil, conviene precisar el mbito de aplicacin de estos cuerpos legales y los aspectos ms relevantes de sus normas, salvo aquellos que se han mencionado en las pginas que anteceden, teniendo presente adems que sus preceptos constituyen derecho especial, frente a las normas del Cdigo Civil. 9.1 (i) Normativa aplicable al arrendamiento de predios urbanos. mbito de aplicacin.
La Ley nmero 18.101, del ao 1982, fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Declara que se entiende por bienes races urbanos los ubicados dentro del radio urbano respectivo, aunque se advierte que la ley se aplicar tambin a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea (artculo 1). (ii) Bienes races urbanos exceptuados de la regulacin de la Ley 18.101.
Establece el artculo 2 de la Ley 18.101, que sus normas no se aplicarn a los siguientes bienes races urbanos:
303
Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin; Inmuebles fiscales;
Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje; Estacionamientos de automviles y vehculos; y
Inmuebles arrendados con promesa de compraventa, conforme al sistema establecido por la Ley nmero 19.281. Se trata de las viviendas respecto de las cuales se celebr un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, financiado a travs del sistema de cuentas de ahorro metdico, regulado por la citada ley (se trata del comnmente llamado leasing para la vivienda). Se desprende del listado anterior, que las normas de la Ley 18.101 son aplicables al arrendamiento de inmuebles destinados a la casa-habitacin o vivienda, oficinas, restaurantes, casas de eventos, establecimientos industriales y comerciales, etc. (iii) Inmuebles urbanos que no pueden darse en arrendamiento.
Como seala Carlos Ducci, aquellos inmuebles en los que se construyen edificaciones, no pueden darse en arrendamiento, mientras stas no concluyan y sean debidamente recibidas. Al efecto, dispone el inciso 1 del artculo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones: Ninguna obra podr ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepcin definitiva parcial o total. Por ende, mientras el propietario de la edificacin nueva no cuente con la resolucin municipal que apruebe la recepcin final o parcial de las obras, no podr arrendar el inmueble. En caso de contravenir esta prohibicin, se aplicar el artculo 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, conforme lo establece el inciso cuarto del artculo
304
145: Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artculo 20, la infraccin a lo dispuesto en el inciso primero de este artculo podr sancionarse, adems, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepcin, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pblica, que decretar el Alcalde, a peticin del Director de Obras Municipales. La multa a que se refiere el artculo 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, no ser inferior a una ni superior a cien unidades tributarias mensuales Sin perjuicio de lo anterior, Ducci opina que en el evento de celebrarse un contrato de arrendamiento sobre un inmueble que an no posea recepcin definitiva parcial o total, la convencin adolecera de un vicio de nulidad absoluta, por objeto ilcito, pues se habra infringido una norma prohibitiva. (iv) Inmuebles que slo pueden arrendarse como viviendas.
Dos clases de inmuebles pueden arrendarse slo como viviendas: a) Inmuebles que fueron construidos para vivienda.
Conforme al inciso 2 del artculo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, ya citado, el inmueble que de acuerdo a la recepcin final de las obras se construy como vivienda, no puede arrendarse para darle un destino distinto, sea comercial, industrial, etc., a no ser que se cumplan los siguientes requisitos copulativos: i) Que la respectiva Direccin de Obras autorice el cambio de destino; ii) Que el dueo del inmueble obtenga la aprobacin de los planos; y iii) Que el dueo del inmueble pague los permisos correspondientes. Con todo, el mismo artculo 145, en su inciso 3, contempla las siguientes excepciones, en las que la ley no considera que haya operado un cambio de destino de la vivienda y por ende no es necesario realizar gestin alguna ante la Direccin de Obras de la Comuna en que est situado el predio. Son tales: i) Que se instale en el inmueble: a. Pequeos comercios; o b. Industrias artesanales; ii) Que se ejerza en el inmueble una actividad profesional. En ambos casos, debe subsistir sin embargo, como destinacin principal del inmueble, la habitacional. Se subentiende que el propietario podra entonces
305
arrendar una parte no principal del inmueble, para realizar en ella las actividades descritas. b) Inmuebles correspondientes a viviendas econmicas.
Las viviendas econmicas tambin deben destinarse slo a fines habitacionales, incluyendo por ende el arrendamiento de las mismas. Las viviendas econmicas, segn el artculo 162 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, no pueden tener una superficie superior a ciento cuarenta metros cuadrados. Se consideran viviendas econmicas, los siguientes inmuebles: Las construidas al amparo de lo dispuesto en el Decreto con Fuerza de Ley nmero Dos de 1959; Las construidas por las antiguas Corporaciones de la Vivienda, Habitacionales o de Mejoramiento Urbano y por el Servicio de Vivienda y Urbanizacin. Tratndose de las viviendas adquiridas mediante el sistema de Subsidio Habitacional, que hoy entrega el Servicio de Vivienda y Urbanizacin99: para estos inmuebles, rige adems una prohibicin legal, que impide enajenarlos, antes que haya transcurrido un plazo de cinco aos, contados desde la fecha de la inscripcin de la prohibicin correspondiente, en el Conservador de Bienes Races. Por el mismo plazo de cinco aos, regirn las siguientes restricciones: i) No podr drsele a la vivienda, otro destino que no sea habitacional; ii) No podr destinarse a vivienda de recreacin o veraneo. No se considerar sin embargo como cambio de destino: i) La instalacin en la vivienda de un pequeo taller artesanal; ii) La instalacin en la vivienda de un pequeo comercio; o iii) El ejercicio de una actividad profesional. En los tres casos anteriores, ser necesario que subsista su principal destinacin habitacional. La prohibicin de enajenar y las restricciones de uso o destino, caducan automticamente de pleno derecho, transcurrido que sea el plazo citado. Por ende, colegimos que podran arrendarse las viviendas adquiridas con subsidio habitacional, dentro de los cinco aos contados desde la inscripcin de la prohibicin, siempre que nos enmarquemos en alguno de los tres casos antes mencionados. Despus de cumplido el plazo, podran arrendarse para otros fines
306
(slo comercial o profesional, por ejemplo), pero siempre y cuando la respectiva Direccin de Obras Municipales autorice el cambio de uso del inmueble. Por su parte, prescribe asimismo el inciso 5 del artculo 162 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que en las viviendas econmicas podr tambin instalarse un pequeo comercio (sin que el inmueble pierda las franquicias que le confiere el Decreto con Fuerza de Ley nmero Dos de 1959), siempre que su principal destino subsista como habitacional. A su vez, el inciso 6 establece que en las viviendas econmicas podr consultarse el funcionamiento de pequeos talleres artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destino subsiste como habitacional. Como puede observarse, rigen las mismas excepciones sealadas a propsito de los inmuebles que han sido construido para viviendas, de manera que no habra inconveniente en celebrar contratos de arrendamiento sobre viviendas econmicas, siempre y cuando se cumplan los presupuestos enunciados. Con todo, se contempla en el inciso 5 del artculo 162 una importante limitacin: en las viviendas econmicas no podrn instalarse comercios que tengan por objeto el expendio y/o venta de bebidas alcohlicas, el establecimiento de juegos electrnicos, salones de pool, juegos de azar, la exhibicin de videos u otros que provoquen ruidos u olores molestos y dems cuyo giro est prohibido por ordenanzas locales o municipales. Se concluye entonces que las viviendas econmicas no pueden darse en arrendamiento para tales actividades comerciales, aunque ellas ocupen una parte del inmueble, por pequea que sea. El inciso final del artculo 162, autoriza la instalacin en la vivienda econmica de un jardn infantil, sin que en este caso se exija que el establecimiento sea pequeo ni tampoco que el inmueble conserve su destino habitacional. An ms, se advierte en la ley que el uso de una vivienda econmica como jardn infantil, ser incompatible con cualquier otro uso, sea habitacional, de pequeo comercio o para taller. (v) Arrendamiento de los bienes comunes, en el mbito de la Ley nmero 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.
Como cuestin previa, cabe sealar que de conformidad al artculo 2, nmero 3 de la Ley nmero 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, son Bienes de dominio comn:
307
a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservacin del condominio (por ejemplo: terrenos de dominio comn, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructuras, techumbres, instalaciones generales y ductos de calefaccin, de aire acondicionado, de energa elctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques). b) Aquellos que permitan a los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo (por ejemplo, terrenos de dominio comn diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administracin y a la habitacin del personal); c) Los terrenos y espacios de dominio comn colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los sealados en las letras a) y b) precedentes; d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreacin y el esparcimiento comunes de los copropietarios; y e) Aquellos a los que se les otorgue tal carcter en el Reglamento de Copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b) , c) y d) que anteceden. Agrega la Ley nmero 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que no podrn dejar de ser de dominio comn aquellos a que se refieren las letras a), b) y c) del nmero 3 del artculo 2, mientras mantengan las caractersticas que determinan su clasificacin en estas categoras. Podrn enajenarse, darse en arrendamiento o gravarse, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios, los bienes de dominio comn a que se refieren las letras d) y e) del nmero 3 del artculo 2, como asimismo los mencionados en las letras a), b) y c) del mismo precepto, cuando por circunstancias sobrevinientes dejen de tener las caractersticas sealadas en dichas letras a), b) y c). No obstante lo anterior, la asamblea de copropietarios podr, aun cuando tales caractersticas se mantengan, acordar con los qurum exigidos por la ley, la enajenacin de los bienes comunes a que se refiere la letra c) del nmero 3 del artculo 2, slo en favor de los copropietarios colindantes.
308
A los actos y contratos a que se refiere el prrafo anterior, comparecer el administrador, si lo hubiere, y el Presidente del Comit de Administracin, en representacin de la asamblea de copropietarios. Los recursos provenientes de estos actos y contratos incrementarn el fondo comn de reserva. Si la enajenacin implica la alteracin en el nmero de unidades de un condominio, deber modificarse el reglamento de copropiedad dejando constancia de los nuevos porcentajes de los derechos de los copropietarios sobre los bienes comunes. Por su parte, el artculo 17 de la Ley nmero 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, dispone que slo podrn tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea de copropietarios, entre otras, la enajenacin o arrendamiento de bienes de dominio comn o la constitucin de gravmenes sobre ellos. (vi) Procedimiento aplicable en los juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos.
En lo que posiblemente constituya la modificacin ms trascendental incorporada por la Ley nmero 19.866, se reemplaz el artculo 8 de la Ley nmero 18.101, simplificando de manera sustancial el procedimiento aplicable en los juicios derivados de los arrendamientos de predios urbanos. Estos juicios pueden ser de cinco clases, segn se desprende del artculo 7 de la ley: a) Juicios de desahucio; b) Juicios de restitucin de la propiedad (por expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; o por extincin del derecho del arrendador); c) Juicios de terminacin de arrendamiento (por falta de pago de la renta o por haberse infringido otra obligacin derivada del contrato); d) Juicios de indemnizacin de perjuicios que intenten el arrendador o el arrendatario; y e) Otros juicios que versen sobre las dems cuestiones derivadas de los contratos de arrendamiento de predios urbanos (por ejemplo, la demanda que podra interponer el arrendatario, a quien el arrendador le neg injustificadamente la autorizacin para abandonar el inmueble). La ms importante de las modificaciones procesales, dice relacin a que ahora, por regla general, slo se realizar una audiencia o comparendo, que incluir la presentacin de los medios de prueba, a diferencia de lo que estableca la ley antes de su reforma, en cuanto a que deban efectuarse dos comparendos, uno de avenimiento y contestacin de la demanda, y otro de prueba. Excepcionalmente,
309
podr llevarse a cabo un segundo o hasta un tercer comparendo, en los siguientes casos: i) Cuando en la audiencia de contestacin de la demanda, el arrendatario, previamente requerido por el tribunal, informase de la existencia de subarrendatarios (inciso 3 del artculo 11 de la ley); ii) Cuando en la audiencia de contestacin de la demanda, el demandado hubiere deducido demanda reconvencional (Artculo 8 nmero 6 de la ley). El nuevo procedimiento, que ahora est regulado por completo en la Ley 18.101, especialmente en su artculo 8 (antes de la reforma, el procedimiento era el establecido por la Ley 18.101, y adems por las reglas del juicio sumario, conforme a los artculos 680 a 692 del Cdigo de Procedimiento Civil), puede sintetizarse en los siguientes trminos: El procedimiento ser verbal, pero las partes podrn presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones formuladas (ntese que la ley exige una formalidad mnima en la presentacin de la demanda, sea oral o escrita: slo deben invocarse los hechos y formularse las peticiones pertinentes, e indicar los medios de prueba de que se valdr la parte, sin perjuicio de cumplir con un requisito adicional, correspondiente a la prueba testifical, segn indicaremos ms adelante); se divisa en todo caso una dificultad prctica para los tribunales: destinar funcionarios que atiendan la presentacin de demandas orales.100 Deducida la demanda, citar el tribunal a la audiencia del quinto da hbil, despus de la ltima notificacin. La notificacin de la demanda se efectuar conforme al inciso 1 del artculo 553 del Cdigo de Procedimiento Civil; esta norma, aplicable a las querellas posesorias, dispone que la notificacin de la demanda se efectuar en la forma dispuesta en el Ttulo VI del Libro I del Cdigo de Procedimiento Civil, vale decir, de acuerdo a lo que establecen los artculos 38 y siguientes (que regulan lo concerniente a las notificaciones de las resoluciones judiciales), pero con una importante salvedad: en el caso del artculo 44, se har la notificacin en la forma prevista en el inciso 2, esto es, entregando copia de la demanda a cualquiera persona adulta que se encuentre en el inmueble arrendado, y si nadie hubiere all, o si por cualquier otra causa no es posible entregar dicha copia, se fijar en la puerta del inmueble un aviso, que incluya las menciones del citado artculo 44, inciso 2 del Cdigo de Procedimiento Civil. An ms, se establece ahora en el artculo 8 de la Ley 18.101, que se presumir de pleno derecho (por ende, sin
310
admitir prueba en contrario), para los efectos de lo dispuesto en el artculo 44 del Cdigo de Procedimiento Civil, que el domicilio del demandado es el correspondiente al inmueble arrendado. Es importante consignar que para hacer oponible a los subarrendatarios lo obrado en los juicios de desahucio, de restitucin o de terminacin del arrendamiento por falta de pago de las rentas seguidos contra el arrendatario, as como tambin para hacerles oponible la respectiva sentencia (por lo dems, ellos tambin tienen inters en la subsistencia del contrato, cuando se pide su terminacin por el no pago de las rentas), deber notificrseles la demanda o debern haberse apersonado al juicio (artculo 11 de la ley). Con tal fin, distinguimos segn si la demanda se notific personalmente al arrendatario o de conformidad al artculo 44 del Cdigo de Procedimiento Civil, modificado por el artculo 8 de la Ley 18.101: i) Si la demanda se notifica personalmente, el ministro de fe, en el acto de notificacin, requerir de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios; y en caso afirmativo, de sus nombres; el ministro de fe deber dejar constancia escrita de la notificacin a una persona adulta ocupante del inmueble; ii) Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deber hacer el tribunal en la audiencia respectiva de contestacin, si concurriere el demandado; en el caso que ste informase de la existencia de subarrendatarios, se suspender la audiencia, ordenndose notificar a los subarrendatarios y se citar a una nueva audiencia, la que tendr lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayan apersonado a la causa (en el ltimo caso, nada dice la ley acerca de la oportunidad en que debe realizarse la nueva audiencia, de manera que colegimos que deber solicitarla el demandante). Cabe indicar que en cualquiera de los dos casos antes sealados, el arrendatario (o sea el subarrendador) que incurra en falsedad en la declaracin, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres, ser sancionado con multa, de una a sesenta Unidades de Fomento, que impondr el juez que conozca del juicio (artculo 24 nmero uno de la ley). La misma multa se impondr al arrendatario que siendo subarrendador, y habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento al arrendador y a consecuencia de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble (artculo 24 nmero dos de la ley). El demandante deber indicar, en su demanda, los medios de prueba de que pretende valerse.
311
Si el demandante pretende valerse de la prueba testifical, deber acompaar a su demanda la respectiva nmina de testigos, la que no podr exceder de cuatro personas. Si el demandado quiere valerse tambin de la prueba testifical, deber presentar su nmina hasta antes de las 12.00 horas del da que preceda a la audiencia. La audiencia, que tendr lugar slo con la parte que asista, se efectuar conforme al orden indicado en la ley. Los incidentes debern promoverse y tramitarse en la nica audiencia del juicio (con las salvedades de las eventuales audiencias que pueden tener lugar si se deduce demanda reconvencional o si hubiere subarrendatarios), conjuntamente con la cuestin principal, sin paralizar el curso de sta. La sentencia definitiva se pronunciar sobre la accin deducida y sobre los incidentes, o slo sobre stos cuando sean previos o incompatibles con aqulla. Slo sern apelables: i) la sentencia definitiva de primera instancia; ii) las resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan imposible su continuacin (vale decir, las interlocutorias de primera clase). Todas las apelaciones: i) se concedern en el solo efecto devolutivo; ii) tendrn preferencia para su vista o fallo; y iii) durante su tramitacin, no se podr conceder orden de no innovar. En segunda instancia, podr el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por va de apelacin sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera instancia para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado. Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales. La ley protege tambin a los subarrendatarios, cuando el arrendador hubiere demandado al arrendatario (o sea al subarrendador), solicitando la
312
terminacin del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas (artculo 12 de la ley). En esta hiptesis, los subarrendatarios podrn pagar al demandante, antes de la dictacin de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario, enervando de este modo la accin. Efectuado el pago, la ley confiere a los subarrendatarios un derecho alternativo, y en ambos casos sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan: i) tendrn derecho a ser reembolsados por el arrendatario (o sea por su subarrendador), con ms el inters corriente a contar del pago; ii) tendrn derecho a imputar a las rentas ms inmediatas que deban pagarle al subarrendador, las sumas pagadas al arrendador. (vii) Plazo por el cual el juez puede suspender el lanzamiento.
Uno de los motivos que impuls al legislador a reformar la Ley 18.101, fue constatar la excesiva lentitud con que se llevaba a cabo el trmite del lanzamiento de los arrendatarios del inmueble arrendado, acogiendo los tribunales con demasiada liberalidad la solicitud de los condenados en orden a postergar dicha actuacin judicial, acrecentando con ello el perjuicio ocasionado a los arrendadores, quienes con desesperacin e impotencia observaban como transcurra el tiempo y no obtenan la restitucin de sus inmuebles. Las plausibles razones humanitarias invocadas por los arrendatarios, no podan justificar que, al acogerlas en el exceso mencionado, se infliga un grave dao a los arrendadores, quienes por su parte tambin tenan motivos igualmente atendibles. Habida cuenta de lo anterior, dispone ahora el inciso 2 del artculo 13 de la ley: En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podr suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta das. Con esto, el antiguo plazo mximo de seis meses que antes estableca la ley, se reduce drsticamente. Para el desalojo de la finca arrendada, se aplicar lo dispuesto en el artculo 595 del Cdigo de Procedimiento Civil (inciso primero del artculo 13 de la ley). Por ende, decretado el lanzamiento, ser notificada dicha orden en la forma establecida en el artculo 48 del mismo Cdigo, esto es, por medio de una cdula que contenga la copia ntegra de la resolucin y los datos necesarios para su acertada inteligencia. Dicha cdula se entregar en el domicilio del notificado en la forma establecida en el inciso 2 del artculo 44 del Cdigo de Procedimiento Civil. (viii) Plazo para deducir nuevamente la accin, si sta hubiere sido rechazada.
313
Dispone al artculo 16 de la ley, que en el caso de haberse declarado sin lugar el desahucio o la restitucin, el actor no podr intentar nuevamente tales acciones sino transcurridos seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo. Antes de la modificacin contenida en la Ley 19.866, el actor deba esperar un ao, contado desde que hubiera quedado ejecutoriada la sentencia que desech su demanda. Con todo, la limitacin no regir, cuando la nueva demanda se funde en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentacin de la primera demanda. (ix) Obtencin del salvoconducto, por el arrendatario.
Al efecto, la Ley nmero 19.866 sustituy, por un artculo nico, el texto del Decreto con Fuerza de Ley nmero 216, de mayo de 1931 (dictado en el primer gobierno de Carlos Ibez), que an permaneca vigente. El citado artculo nico, dispone: El propietario u ocupante a cualquier otro ttulo de una vivienda, para cambiar su domicilio, deber obtener un salvoconducto de la unidad de Carabineros correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual y seale el lugar al cual se trasladar. Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es el propietario, Carabineros le solicitar antecedentes que acrediten esa calidad, para lo cual bastar que exhiba los recibos de contribuciones de bienes races o de los servicios extendidos a su nombre. Si quien se trasladar no es el propietario, deber presentar la autorizacin de ste o de quien hubiera recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento correspondiente al ltimo mes, as como las constancias de encontrarse al da en el pago de los servicios con que cuente el inmueble. Carabineros impedir que se efecte la mudanza si no se hubiere dado cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de ello, la infraccin ser castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales por el respectivo juzgado de polica local.
314
9.2 (i)
Normativa aplicable al arrendamiento de predios rsticos. mbito de aplicacin.
El Decreto Ley nmero 993, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rsticos, dispone que se entender por predio rstico el definido como tal por la Ley nmero 16.640, relativa a la Reforma Agraria. En el marco de esa ley, se defini como predio rstico todo inmueble susceptible de uso agrcola, ganadero o forestal, situado en sectores urbanos o rurales. Se aplic por ende un criterio funcional, y no espacial o geogrfico. No obstante, el artculo 1 establece, en armona con lo dispuesto en la Ley nmero 18.101, que el arrendamiento de predios rsticos que estn ubicados en reas urbanas y que tengan una cabida inferior a una hectrea fsica se regular por la legislacin general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos, o sea, por la Ley nmero 18.101. En todo caso, las disposiciones del Decreto Ley 993 no sern aplicables al arrendamiento de terrenos fiscales (artculo 1). (ii) Naturaleza solemne de los contratos de arrendamiento de predios rsticos.
Tratndose de los contratos de arrendamiento de predios rsticos, se altera la regla general, acerca de la naturaleza consensual del contrato de arrendamiento, pues el primero debe constar por escritura pblica o privada, y si se opta por sta alternativa, es necesaria la presencia de dos testigos, conforme al artculo 5 del Decreto Ley N 993, de 1975. Adems, dados los trminos de los incisos 2 y 3 del artculo citado, el contrato ser inoponible y carecer de mrito ejecutivo, si se omite la declaracin concerniente al rgimen tributario al que se encuentre afecto el arrendador. Sobre este particular, dispone el artculo 75 bis del Cdigo Tributario: En los documentos que den cuenta del arrendamiento o cesin temporal en cualquier forma, de un bien raz agrcola, el arrendador o cedente deber declarar si es un contribuyente del impuesto de primera categora de la Ley de Impuesto a la Renta que tributa sobre la base de renta efectiva o bien sobre renta presunta. (iii) Juez competente en caso de litigios.
Conforme a lo dispuesto en el artculo 2 del Decreto Ley 993, conocer y resolver las cuestiones o conflictos que surjan entre las partes, el juez de letras del departamento (entindase comuna) donde estuviere ubicado el inmueble o el juez
315
de cualquiera de los departamentos (las comunas) si el inmueble estuviere ubicado en ms de uno (una comuna). Se aplicar el procedimiento establecido para el juicio sumario en el Ttulo XI del Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil. Nada impide que las partes acuerden someter la contienda al conocimiento y decisin de un juez rbitro, quien se ceir al procedimiento que sealen las partes en el respectivo contrato o, en su defecto, al que corresponde a los rbitros arbitradores. (iv) Obligacin del arrendatario, de preservar el medioambiente y los recursos naturales.
El artculo 8 del Decreto Ley 993 impone al arrendatario la obligacin de cumplir las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales que existan en el predio arrendado. Si se infringiere esta obligacin, el arrendador podr solicitar la terminacin inmediata del contrato (artculo 9), acompaando con la demanda, un informe tcnico en que la funde. El informe, dice el inciso 2 del artculo 9, deber ser elaborado por un profesional debidamente inscrito en el Colegio respectivo, exigencia que no podra aplicarse en la actualidad, pues se derogaron las normas que obligaban a los profesionales a incorporarse al Colegio de la orden. Otra interpretacin pugnara con la Constitucin Poltica de la Repblica. La misma obligacin se impone al mediero, en el artculo 17 del Decreto Ley 993. (v) Arrendamiento de un predio con ganados.
El Decreto Ley 993 nada dice al respecto, pero si est regulada la materia en el artculo 1984 del Cdigo Civil. Dispone el precepto que a falta de estipulacin de los contratantes, pertenecern al arrendatario: a) Todas las utilidades de dichos ganados (pues el arrendatario tiene el goce de las cosas arrendadas, de manera que entre tales utilidades, estn los frutos que puedan obtenerse del ganado); b) Los ganados mismos, con la obligacin de dejar en el predio al fin del arriendo igual nmero de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al finalizar
316
el contrato faltaren animales, el arrendatario pagar la diferencia en dinero. El arrendador, sin embargo, no ser obligado a recibir animales que no estn aquerenciados al predio. Es interesante consignar que en este caso, el contrato de arrendamiento est operando como un ttulo traslaticio de dominio, respecto de los ganados, atendido que usualmente se trata de cosas fungibles. No acontece lo mismo en el usufructo, aunque en este caso, la ley es ms benigna con el usufructuario, pues no est obligado a restituir igual nmero de cabezas de las mismas edades y calidades. En efecto, el artculo 788 dispone que el usufructuario de ganados o rebaos debe reponer los animales que mueren o se pierden, pero slo con el incremento natural de los mismos ganados o rebaos; salvo que la muerte o prdida fueren imputables a su hecho o culpa, pues en este caso deber indemnizar al propietario. Se observa cmo el artculo 1984 exige al arrendatario reponer igual nmero de cabezas al trmino del contrato, sin importar que algunas de ellas hayan perecido por caso fortuito o fuerza mayor, lo que se explica desde el momento en que el arrendatario se hizo dueo de los animales, y sabemos que las cosas perecen para su dueo. En cambio, tratndose del usufructuario, el artculo 788 slo le exige reponer los animales muertos o que se han perdido con el incremento natural de los mismos ganados o rebaos, o sea, con las cras que produzcan los mismos ganados dados en usufructo. Como en este caso el usufructuario slo es mero tenedor de los animales, deber indemnizar al nudo propietario, si la muerte o prdida de los animales fue imputable a su conducta. (vi) El contrato de mediera o aparcera.
a) Concepto: dispone el artculo 12 del Decreto Ley 993, que Se entender por contrato de mediera o aparcera aquel en que una parte se obliga a aportar el uso de una determinada superficie de terreno y la otra el trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos que resulten. Se trata de un contrato consensual, que rompe por ende la regla aplicable tratndose del arrendamiento de predios rsticos. Con todo, la ley presume un conjunto de estipulaciones, si las partes celebran el contrato verbalmente. b) Partes del contrato: quien se obliga a aportar el uso de la tierra, se llama cedente; el que se obliga a trabajarla, mediero (artculo 12, inciso 2).
317
c)
Obligaciones de las partes (artculo 12, inciso 1): El cedente, debe aportar el uso de una determinada superficie de
i) terreno;
ii) El determinados;
mediero,
debe
aportar
el
trabajo
para
realizar
cultivos
iii) Tanto el cedente como el mediero deben aportar los elementos necesarios para la adecuada explotacin del terreno; iv) Ambas partes deben concurrir a los gastos de produccin;
v) Los dos contratantes deben realizar en forma conjunta la direccin de la explotacin; vi) Cedente y mediero deben participar en los riesgos de la explotacin.
vii) Cedente y mediero deben abstenerse de ceder los derechos resultantes del contrato (artculo 15 del Decreto Ley 993). viii) Los medieros estn obligados a dar cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales (artculo 17 del Decreto Ley 993). d) Contenido mnimo del contrato de mediera, cuando se celebra por escrito (artculo 13): i) Individualizacin de las partes;
ii) Descripcin, ubicacin y superficie de los terrenos que se aportan en mediera, los dems aportes que se estipulen y la forma como se harn por las partes; iii) Siembras, plantaciones y cultivos que se realizarn;
iv) Forma y porcentaje en que ser distribuido entre las partes el producto y utilidades que se obtengan de la explotacin, as como la manera en que sern repartidas las prdidas, si las hubiere;
318
v)
Fecha de entrega y de restitucin de los terrenos; y
vi) Clusula arbitral, pudiendo las partes, si lo desean, designar tambin la persona que intervendr como rbitro arbitrador. e) Estipulaciones que la ley presume incorporadas en el contrato de mediera, cuando no se celebra por escrito (artculo 14 del Decreto Ley 993): i) Se presumir que el cedente est obligado a aportar los terrenos y el agua correspondiente, si aqullos fueren de riego; ii) Tambin se presume que el cedente est obligado a aportar la mitad de las semillas o plantas, fertilizantes y pesticidas, sea en especies o su valor equivalente en dinero; iii) Asimismo, el cedente debe aportar los dos tercios de los fertilizantes de efectos duraderos utilizados en el ltimo ao de la mediera; iv) El mediero, por su parte, deber aportar el trabajo y el saldo de las prestaciones complementarias de las que corresponden al cedente; v) Se presumir, igualmente, que el producto que se obtenga, deber ser distribuido por partes iguales; y vi) contrario. Se presumir que el plazo del contrato es de un ao, salvo prueba en
f) Limitacin que pesa sobre el mediero: dispone el artculo 15 del Decreto Ley 993, que el mediero no podr celebrar contratos que tuvieren por efecto establecer submedieras sin autorizacin previa y por escrito del propietario. g) Causales especiales de extincin del contrato de mediera: conforme al artculo 18 del Decreto Ley 993, el contrato de mediera se extinguir por las causales de terminacin de los contratos en general, y en especial, por las siguientes: i) Por haberse infringido la prohibicin de ceder los derechos resultantes del contrato;
319
ii) cedente;
Por haber establecido el mediero submedieras, sin la autorizacin del
iii) Por haberse infringido por el mediero, su obligacin de dar cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales, caso en el cual el demandante deber acompaar a la solicitud de terminacin judicial del contrato, un informe tcnico sobre los hechos que sirven de fundamento a su accin; iv) Por el fallecimiento o imposibilidad fsica del mediero. En este caso, la sucesin del mediero o el mismo, segn corresponda, deber ser indemnizado por el cedente en un monto no inferior al valor de los aportes efectuados por el mediero. El fallecimiento del cedente no ser causal de trmino anticipado del contrato de mediera.
C. ARRENDAMIENTO PARA LA CONFECCIN DE

UNA OBRA MATERIAL
1. CONCEPTO.
El arrendamiento de obra o contrato de confeccin de obra material se puede definir como aqul por el cual una persona llamada artfice, se obliga, mediante cierto precio, a ejecutar una obra material. En este contrato, el artfice es el arrendador, y quien encarga la obra es el arrendatario. 2. ELEMENTOS DEL ARRENDAMIENTO DE OBRA.
Son tres: a) b) El consentimiento, como en todo contrato; Un precio, como en todo arrendamiento.
320
Bajo dos modalidades puede convenirse el precio: (i) Pagar una sola cantidad, por toda la obra: obra a precio alzado; (ii) Pagar por etapas o partes, segn avance la obra: obra por administracin. Si las partes no hubieren fijado el precio, el artculo 1997 del Cdigo Civil establece: (i) Se presumir que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra (vale decir, la ley se remite a la costumbre); y (ii) A falta de dicho precio, ser el que se estime equitativo por peritos. c) Encargar la ejecucin de una obra material: el arrendador pone su trabajo o experticia al servicio de otro, con el fin de transformar una materia y confeccionar una nueva obra para el arrendatario. Como seala Alessandri, caben dentro de este contrato los ms variados trabajos: el de sastre, del carpintero, del arquitecto, del ingeniero, etc. Lo que caracteriza entonces este contrato es que se haga una obra nueva con una sustancia mediante la transformacin de ella por el trabajo del hombre. Pero no todo encargo que supone confeccionar una obra material es arrendamiento. En efecto, es imprescindible precisar cuando la confeccin de una obra material es compraventa, y cuando es arrendamiento. El artculo 1996 del Cdigo Civil resuelve el problema: Ser compraventa: cuando el que suministra la materia es el propio artfice. Se trata de una compraventa a prueba o al gusto, porque slo se perfecciona cuando el que orden la obra la aprueba. Por lo tanto, el riesgo por la prdida de la cosa ser asumido por el vendedor, mientras el comprador no manifiesta su conformidad (incisos 1 y 2 del artculo 1996, que establecen una solucin idntica a la establecida en el artculo 1823 del Cdigo Civil). Ser arrendamiento: si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra (artculo 1996, inciso 3). En este caso, el riesgo por la prdida fortuita de la materia ser asumido por el arrendatario (artculo 2000), lo que es una aplicacin del aforismo res perit dominio, la cosa (la materia proporcionada, en este caso) perece para su dueo. Si la prdida o destruccin es imputable al artfice, l ser obviamente responsable.
321
Puede ocurrir que ambas partes suministren materiales, caso en el cual ser arrendamiento si la materia principal es aportada por el que encarga la obra, y compraventa a la inversa (artculo 1996, inciso 4). Si el que encarg la obra suministra la materia al artfice, la prdida de la misma ser asumida por el primero. En tal caso, el artfice slo podr reclamar el precio o salario, en los casos siguientes (artculo 2000 del Cdigo Civil): (i) Si la obra ha sido reconocida y aprobada por quien encarg la obra; (ii) Si quien encarg la obra est en mora de reconocerla y aprobarla; (iii) Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encarg la obra. Con todo, el artfice no podr reclamar el precio: i) Cuando por su oficio, haya debido conocer el vicio que afecta la materia (por ejemplo, cuando siendo un ebanista experto, se le entreg un trozo de pino oregn que ostensiblemente est horadado por termitas); ii) Cuando conociendo el vicio, no haya dado aviso oportuno a quien le encarg la obra. 3. APROBACIN DE LA OBRA.
Una vez ejecutada la obra por el artfice, quien se la encarg debe manifestar su aprobacin. Las reglas son las siguientes: a) La aprobacin (reconocimiento, dice la ley) puede hacerse por partes o por el todo (artculo 2001 del Cdigo Civil). b) Si hay discrepancia entre las partes, ellas nombrarn peritos que decidan.
c) Si se estima fundada la alegacin de quien encarg la obra, ste podr obligar al artfice: (i) A hacer nuevamente la obra; (ii) A indemnizarle los perjuicios (artculo 2002 del Cdigo Civil). 4. DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO.
El inciso 2 del artculo 1999 del Cdigo Civil, faculta al que encarg la obra para hacerla cesar, de manera unilateral, lo que constituye una excepcin a la regla general, que exige el consentimiento de las partes. Si ejerce esta facultad, deber reembolsar al artfice todos los costos en que hubiere incurrido, darle lo que vale el trabajo hecho (hasta el cese del contrato) y lo que hubiere podido ganar en la obra.
322
5.
MUERTE DEL ARTFICE.
Desde el punto de vista del que encarga la obra, el contrato es de confianza o intuito personae, pactado en consideracin a las cualidades tcnicas o experticia que ostenta el artfice. Por ello, si ste muere, el contrato se extingue (artculo 2005 del Cdigo Civil). A la inversa, si quien fallece fuere el que encarg la obra, el contrato subsiste, debiendo asumir la posicin jurdica del arrendatario sus herederos, conforme a las reglas generales. 6. EL CONTRATO DE EMPRESA.
Es una modalidad del contrato de arrendamiento de obra, y est regulada en el artculo 2003 del Cdigo Civil. Se puede definir, conforme al inciso 1 del artculo 2003, como aqul por el cual una persona llamada empresario toma a su cargo la construccin de un edificio por un precio prefijado. Se trata del sistema de obra a precio alzado. El Cdigo Civil establece las siguientes reglas: 1. Puesto que se trata de un precio fijo, el empresario no puede pedir aumento del mismo, pretextando tener costos ms altos. 2. Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos imprevistos, el empresario debe obtener la autorizacin del dueo para incurrir en ellos; si el dueo rehsa, el empresario podr recurrir al juez para que decida si corresponde recargar el costo de la obra, y fije el aumento de precio que por tal razn corresponda. 3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los cinco aos subsiguientes a su entrega, por vicio de construccin o por vicio del suelo o por vicio de los materiales, se distingue, para determinar quien es responsable: i) Tratndose de los vicios de construccin: ser responsable el empresario; ii) Tratndose de los vicios del suelo: ser responsable en principio el dueo, a menos que el empresario o las personas empleadas por l hayan debido conocer el vicio del suelo en razn de su oficio; iii) Tratndose de los vicios de los materiales: ser responsable el empresario, si l los proporcion; en cambio, si los proporcion el dueo, l responder, salvo que el vicio sea de aquellos que el empresario, por su oficio, haya debido conocer, o que conocindolo, no haya dado aviso oportuno (al dueo, se entiende).
323
Las reglas enunciadas, se extienden a los que se encargan de la construccin de un edificio en calidad de arquitectos (artculo 2004 del Cdigo Civil). Las reglas del Cdigo Civil se deben complementar con las de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en particular con su artculo 18.
324

Apuntes Contratos - Parte Especial

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Apuntes Contratos - Parte Especial

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

FUENTES DE LAS OBLIGACIONES

LOS CONTRATOS - PARTE ESPECIAL

CRISTIN BOETSCH GILLET

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

Responsabilidad del cedente. B. CESIN DEL DERECHO DE HERENCIA

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

F. PACTOS ACCESORIOS DEL

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

Plazo expreso o tcito?

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

II. LA CESIN DE DERECHOS

A. CESIN DE CRDITOS PERSONALES

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

CLASES DE CRDITOS Y FORMAS DE CEDERLOS.

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

CONCEPTO DE CESIN DE CRDITOS NOMINATIVOS.

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

B. CESIN DEL DERECHO DE HERENCIA

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

CONCEPTO DE DERECHO LITIGIOSO.

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL Cristin Boetsch Gillet __________________________________________________________________________________________________

III. LA COMPRAVENTA A. ASPECTOS GENERALES