VALUACIN DE TERRENOS

RSTICOS Y CULTIVOS
Ing. Vctor L. Guzmn Fajardo

BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES

Las

Regiones Naturales del Per El Mapa Ecolgico del Per El Sistema de Clasificacin de Tierras por Capacidad de Uso Mayor El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per

CLASES DE VALORES MS FRECUENTES EN VALUACION DE PREDIOS RSTICOS

Valor Valor Valor Valor Valor Valor Valor

Normal de Mercado Comercial Reglamentario de Realizacin Afectivo de Remate segn rentabilidad agrcola y/o ganadera Valor de Servidumbres y Usufructos

VALUACIN DE PREDIOS RSTICOS

Pasos a seguir en valuacin de terrenos rsticos:

Inspeccin ocular de campo Determinacin de la Regin geogrfica del Per correspondiente Zona de Vida Categoras de suelos Estudio de mercado Toma de vistas fotogrficas

ESTUDIO DE MERCADO EN CAETE

En un estudio de Mercado del Valle de Caete se encontr una escritura compra-venta de terreno rstico correspondiente a zona cercana al distrito de San Luis, celebrada entre la Municipalidad de Caete y una persona particular en que el valor pactado fue de $35,000/ha. Por otro lado, se detect que ofertaban terrenos de segunda categora entre 30 y 32 mil dlares por hectrea; y de tercera categora; entre 20 a 25 mil dlares por hectrea. Por tanto, para los terrenos motivo de valorizacin de tercera categora, por contenido tolerable de sales solubles se adopt el valor de 20 mil dlares por hectrea.

VALORIZACION DE ERIAZOS
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per establece que la valuacin de eriazos se halla multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea materia de valuacin y que ste valor bsico, para los eriazos no ribereos al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresin:
VBE VBE VR d U T V E = = = = = = = = 1/10 VR x d x U x T x V x E Valor bsico eriazo Valor comercial de terreno de primera categora Distancia al rea con valor oficial urbano Uso Topografa y naturaleza del terreno Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno Factor de correccin ecolgica

En eriazo ribereo al mar (D es la distancia a la lnea de alta marea) VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E

VALORIZACIN DE CULTIVOS TRANSITORIOS

Tipo de Cultivo Estado de perodo vegetativo Cultivo ndice en la zona o localidad Rendimiento/Ha Previo en chacra Valor Bruto de Produccin Costo de Produccin Rentabilidad

FICHA TCNICA DE CULTIVO DE ALGODN DE TANGUIS

FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO

CULTIVO: VARIEDAD: EPOCA DE SIEMBRA: NIVEL TECNOLOGCO: Perodo Vegetativo: DISTANCIAMIENTO:

Zapallo Macre Todo el Ao Alto 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 das, durante 30 das Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.

I. COSTOS DIRECTOS
A. MANO DE OBRA
LABOR a. Preparacin del terreno Limpia de canales y acequias Despaje Chaleo y Quema Bordeadura Tomeo Incorporacin de Estircol Riego de Machaco Tapadura de surcos b. Siembra Siembra c. Labores culturales Primer abonamiento Primer deshierbo Segundo abonamiento Cambio de surco Desahije Acomodo de guas Segundo deshierbo Aplicaciones foliares d. Riegos N DE JORNAL 3 4 4 2 1 3 1 2 2 VALOR UNITARIO S/. 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 COSTO TOTAL S/. 36.00 48.00 48.00 24.00 12.00 36.00 12.00 24.00 24.00

B. MAQUINARIA Y EQUIPO

C. INSUMOS

5 6 3 6 1 4 6 6
12

12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00

12.00

60.00 72.00 36.00 72.00 12.00 48.00 72.00 72.00

144.00

e. Control Fitosanitario
f. Cosecha Cosecha y seleccin Guardiana TOTAL MANO DE OBRA

12
20 30 293

12.00
12.00 12.00

144.00
240.00 360.00 1,596.00

FICHA TCNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO

II. COSTOS INDIRECTOS GASTOS GENERALES Gastos de Administracin (8% Costos Directos) Imprevistos (10% de costos Directos) TOTAL COSTOS INDIRECTOS
CONSOLIDADO

S/.

242.24 302.80 545.04

S/.

COSTOS DIRECTOS A. Mano de Obra B. Insumo C. Insumos

S/.3,028.00
S/.996.00 305.00 1,727.00

COSTOS INDIRECTOS D. Gastos de Administracin E. Imprevistos

COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$

S/. 545.04 S/. 242.24 S/. 302.80

VALORIZACIN DE CULTIVOS PERMANENTES

Tipo y edad de las plantacin Distanciamiento entre plantas y entre lneas Nmero de plantas por hectrea Estado de conservacin Rentabilidad de plantacin modelo en la zona o localidad Depreciacin Valor por hectrea de la plantacin y valor por planta segn aos restantes de vida til

COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTAREA (Esprrago Instalacin)

Departamento Provincia Distrito Cultivo, Variedad Fecha de Siembra Fecha de Cosecha : : : : : : Ica Ica Parcona UC 157 F1 Prefer. Verano Otoo Cosecha grande Set-Dic rea Total del Cultivo(Has) : Tenencia de la Tierra Tipo de Suelo Rendimiento x Ha. 1ao Nivel Tecnolgico : : : : Propia Franco 3,000 Medio

Precio Promedio (en Chacra) :

Cosecha pequea May-Jun

Distanciamiento Nivel de NPK : : 1.8 x 2.7 m. 250-200-200 Tipo de Cambio Fecha CANTIDAD UTILIZADA : : COSTO UNITARIO SOLES 3.53 Enero-01 COSTO TOTAL SOLES

ACTIVIDAD

UNIDAD DE MEDIDA

COSTOS DIRECTOS
MANO DE OBRA Preparacin de Terreno Despaje, incorporacin de M.O. Tomeo, riego machaco Siembra Seleccin y desinfeccin de plntulas Distribucin de plntula Transplante Recalce Labores Culturales Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Despiques(4) Tomeo Aplicacin de pesticidas (4) Riegos Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal 4.00 2.00 4.00 4.00 12.00 4.00 12.00 16.00 9.00 12.00 12.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00

13,267.82
1,456.00 64.00 32.00 64.00 64.00 192.00 64.00 192.00 256.00 144.00 192.00 192.00

B.

MAQUINARIA AGRICOLA A. Subsolado, arado, rayado (seco) B. Arado, Grada, nivelado, rayado C. Acarreo de abonos D. Cultivo, rayado Hora/mq Hora/mq Hora/mq Hora/mq Kg. A. Urea Kg. 6.00 5.00 2.00 9.00 1.00 374.00 50.00 50.00 50.00 50.00 2,000.00 0.85

1,100.00 300.00 250.00 100.00 450.00 10,711.82 2,000.00 317.90

C. 1 2

INSUMOS Semilla Fertilizantes :

Fosfato Di Amnico Sulfato de Potasio

3

Kg. Kg. T.M.

Lt. Kg. Lt. Kg. Kg. Lt. Kg. Kg. Lt. Lt. Lt.

435.00 400.00 30.00

0.50 1.00 4.00 6.00 1.00 2.00 0.50 0.50 1.00 1.00 1.00 15,000.00 31,209.00

1.27 1.37 85.00

170.52 150.00 17.04 4.82 77.21 24.19 54.13 54.13 59.00 49.00 31.09 0.200 0.04

552.45 548.00 2,550.00

85.26 150.00 68.16 28.92 77.21 48.38 27.07 27.07 59.00 49.00 31.09 3,000.00 1,092.32

Guano de corral Pesticidas

Hunter Benlate Poliphos Nitrofoska Fetrilon Combi Polibor Quelato Fe Quelato Zn Lorsban Perfektion Citowett

4 5

Agua : Otros

Pozo

M3 Kg.

Flete Traslado de insumos

II. A

COSTOS INDIRECTOS Imprevistos 8%

1,724.82 1,061.43

B
C D

Gastos Administrativos
Asistencia tcnica Interes Bancario COSTO TOTAL

2.50%
2.50%

331.70
331.70 14,992.63 $ 3,931.00

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000 * Precio Promedio de Venta (Kg.) * Valor Bruto de la Produccin 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Produccin Total * Valor Bruto de la Produccin * Utilidad Bruta de la Produccin * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. S/. S/. S/. S/. S/. 2.63 7,890.00 14,992.63 7,890.00 -7,102.63 2.63

S/. 13,758.50

* Costo Produccin Unitario (Kg.)

S/.

5.00

* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37 * Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63 * ndice de Rentabilidad ( % ) -47.37% NOTA: El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00 El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia

HECTREA (Esprragos Mantenimiento)

Departamento Provincia Distrito Cultivo, Variedad Fecha de Siembra Fecha de Cosecha Distanciamiento Nivel de NPK : : : : : : : : Ica Ica Parcota UC 157 F1 preferente Verano Otoo Cosecha grande Set-Dic Cosecha pequea May-Jun 1.8 x 2.7 m. 260-210-200 UNIDAD ACTIVIDAD COSTOS DIRECTOS MANO DE OBRA Labores Culturales Mezcla de abonos Abonamientos (2) Despiques y otros Tomeo, riego Jor. Jor. Jor. Jor. 1 8 10 18 16.00 16.00 16.00 16.00 MEDIDA rea Total del Cultivo(Has) Tenencia de la Tierra Tipo de Suelo Rendimiento x Ha. 2 ao Nivel Tecnolgico Tipo de Cambio Fecha CANTIDAD UTILIZADA : COSTO UNITARIO S/ : : : : : : Propia Franco 8,000 Medio 3.53 Enero-01 COSTO TOTAL S/ 9,504.62 2,000.00 16.00 128.00 160.00 288.00

COSTOS DE PRODUCCIN POR

Precio Promedio (en Chacra) :

Aplicacin de pesticidas (4) Cosecha

Cosechadores

Jor.
Jor.

8
80

16.00
16.00

128.00
1,280.00

B.

MAQUINARIA AGRICOLA Cultivo, rayado Acarreo de abonos Incorporacin de follaje al suelo H.M. H.M. H.M. 9 2 2 50.00 50.00 50.00

650.00 450.00 100.00 100.00 6,854.62

C. 1

INSUMOS Fertilizantes : A. Urea Kg. Kg. Kg. T.M. Kg. Lt. Kg. Kg. Kg. Kg. Lt. Kg. Lt. Lt. Pozo M3 Kg. 8% 2.50% 2.50% 387 457 400 8 2 4 4 1 1 3 3 2 2 2 15,000 9,244.00 0.85 1.27 1.37 85.00 77.21 17.04 4.82 54.13 54.13 148.59 59.00 154.42 213.75 31.09 0.200 0.04 Fosfato Di Amnico Sulfato de Potasio Guano de corral Pesticidas Fetrilon Combi Poliphos Nitrofoska Quelato Fe Quelato Zn Benlate Lorsban Dipel Plantvax Citowett

328.95 580.39 548.00 680.00 154.42 68.16 19.28 27.07 27.07 445.77 177.00 308.84 427.50 62.18 3,000.00 323.54 1,235.60 760.37 237.62 237.62 10,740.22 $ 2,129.00 S/. 7,451.50

3 4 II. A B C D

Agua : Otros

Flete Traslado de insumos II.- COSTOS INDIRECTOS Imprevistos Gastos Administrativos Asistencia tcnica Inters Bancario COSTO TOTAL

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) * Precio Promedio de Venta (Kg) * Valor Bruto de la Produccin 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Produccin Total * Valor Bruto de la Produccin S/. S/. S/. S/. 8,000 2.63 21,040.00 10,740.22 21,040.00

* Utilidad Bruta de la Produccin

* Precio de Venta Unitario ( Kg.) * Costo Produccin Unitario (Kg.) * Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) * Utilidad Neta Estimada * Indice de Rentabilidad ( % ) NOTA :

S/.
S/. S/. S/. S/.

10,299.78
2.63 1.34 1.29 10299.78 95.90%

El tipo de tractor CAJA PARA LAes Massey Fergunson de 110 HP.CULTIVO DEL ESPARRAGO FLUJO DE que se utiliza EVALUACION ECONOMICA DEL Hora S/. 50.00 El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia AO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA KG./HA US$/KG. US$ US$ US$ 1 3000 0.8 2400 3931 -1531 2 8000 0.8 6400 2129 4271 3 16000 0.8 12800 2966 9834 4 14000 0.8 11200 3377 7823 5 12000 0.8 9600 2686 6914 6 9000 0.8 7200 2476 4724 Nota : el perodo vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 aos y con 2 cosechas al ao se reduce a 6 aos.

VALORACIN DE EDIFICACIONES EN PREDIOS RSTICOS

Caractersticas

constructivas, rea afectada y reas techada Edad de la o las Edificaciones Depreciaciones Aplicacin de Valores Unitarios depreciados por edad y estado de conservacin

VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION CODIGO N CSL-062901-11-PR-006 Carretera DV Yanacocha Hualgayoc

I. MEMORIA DESCRIPTIVA FECHA DE VALUACION ESTADO ACTUAL PREDIO USO ACTUAL ZONIFICACION TERRENO 19 de Febrero del 2008 OCUPADO RUSTICO VIVIENDA Rural Considerado en valor total del mismo Por el Frente Por la Derecha Por la Izquierda Por el Fondo 5.00 7.00 7.00 5.00 24.00 35.00SERVICIOS EXISTENTES: No cuenta con servicios de agua,desage ni energa elctrica. ENTORNO: Terrenos de pasturas.

MEDIDAS PERIMETRICAS (m)

PERIMETRO ( m ) AREA TECHADA ( m2 ) ESTADO DE CONSERVACION ANTIGUEDAD (aos) INSCRIPCIN REGISTRAL II. VALUACION PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION MUROS Y COLUMNAS TECHOS PISOS PUERTAS Y VENTANAS REVESTIMIENTOS BAOS INSTALACIONES ELECT Y SANIT.

Regular Estimado 6 aos Se desconoce inscripcin registral.

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m2 ( S/. ) Tapial Calamina Tierra Compactada Madera corriente Sin Revestimiento Sin aparatos sanitarios Sin instalacin elect ni sanit VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION E F I G I H H 176.72 34.80 5.59 29.64 0.00 0.00 0.00

S/. S/.

246.75 246.75 35 0.65 160.39 35.00 5,613.65

VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2) DEPRECIACION ( % ) FACTOR DE DEPRECIACION VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2) AREA TECHADA (m2 ) VALOR EDIFICACION ( VE ) III. VALOR DE LA EDIFICACION VALOR TOTAL ( S/. ) VALOR TOTAL ( $ ) 5,613.65 1,935.74

S/.

PRECIO TOTAL ( S/. ) PRECIO TOTAL ( $ )

6,175.02 2,129.32

 Valuacin

Total Comercial del predio:

VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de plantaciones transitorias y/o permanentes (VP) + valor edificaciones (VE)

 MUCHAS GRACIAS !