Avaliação Fiscal de Prédios Urbanos

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos
Avaliao Fiscal de Prdios Urbanos
Direco de Servios de Avaliaes
AVALIAO DE PRDIOS URBANOS

1. CIMI Enquadramento geral 1.1 Conceito de prdio
1.2 Classificao de prdios

1.3 Inscrio de prdios na matriz
2. Determinao do valor patrimonial tributrio [Vt]

2.1 Dos prdios urbanos edificados 2.2 Dos terrenos para construo
2.3 Dos prdios da espcie Outros

3. Outras Avaliaes
Direco de Servios de Avaliaes 4. Segundas avaliaes Art. 76 do CIMI 2
1. CIMI Enquadramento geral
1.1 Conceito de prdio

prdio ... toda a fraco de territrio, abrangendo as guas, plantaes, edifcios e construes de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carcter de permanncia, desde que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva, e em circunstancias normais, tenha valor econmico, bem como as guas, plantaes, edifcios ou construes nas circunstancias anteriores, dotados de autonomia econmica em relao ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fraco de territrio que constitua parte integrante de um patrimnio diverso ou no tenha natureza patrimonial. - art. 2 do CIMI
1.1 Conceito de prdio [continuao]

Ainda nos termos do artigo 2 do CIMI: ...Os edifcios ou construes, ainda que mveis por natureza, so havidos como tendo caracter de permanncia quando afectos a fins no transitrios... Quanto ao carcter de permanncia, este considerado quando: ...os edifcios ou construes estiverem assentes no mesmo local por um perodo superior a um ano. Finalmente, e para efeitos de aplicao do IMI: ...cada fraco autnoma, no regime de propriedade horizontal, havida como constituindo um prdio.
Direco de Servios de Avaliaes 4
1. Conceito de prdio [continuao]
Resumindo, para que determinada realidade territorial seja

considerada como prdio tem de reunir os seguintes atributos:
[a] o atributo fsico, ser uma fraco do territrio;

[b] - o atributo jurdico, que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva ;
[c] o atributo econmico, que em circunstancias normais, tenha valor econmico.


Para efeitos de tributao do patrimnio imobilirio os prdios so classificados em: Prdios urbanos
(a) Habitacionais; 1. Prdios rsticos [vide a propsito a sua definio no artigo 3 do CIMI]; (b) Comerciais, industriais ou para servios;
2. Prdios urbanos [vide a propsito a sua definio no artigo 4 do CIMI];

(c) Terrenos para construo;
3. Prdios Mistos [vide a propsito a sua definio no artigo 5 do CIMI].

(d) Outros
Prdios urbanos (continuao)

(a) Habitacionais; (b) Comerciais, industriais ou para servios; (c) Terrenos para construo;
(d)
Outros
(c) Terrenos para os quais tenha sido concedida licena ou autorizao, admitida comunicao prvia ou emitida informao prvia favorvel de operao de loteamento ou de construo ou como tal declarados no ttulo aquisitivo

Prdios urbanos (continuao)
(a) (b) (c) Habitacionais; Comerciais, industriais ou para servios; Terrenos para construo;
(d) Outros
(d)
Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano para os quais: as entidades competentes vedem qualquer licena ou autorizao de operao de loteamento ou de construo; Edifcios e construes licenciados ou, na falta de licena, que tenham como destino normal outros fins que no a Habitao, Comrcio, Industria ou Servios.
1.3 Inscrio dos prdios na matriz

A inscrio dos prdios na matriz e a actualizao desta feita com base em
declarao do contribuinte apresentada no prazo de 60 dias [no caso de transmisso gratuita at ao final do 3. ms seguinte ao do nascimento da obrigao tributria (bito /doao... art. 26 IS)] contados da ocorrncia das circunstncias referidas (art.
13 do CIMI), nomeadamente:
Verificao de evento susceptvel de alterar a classificao de um prdio;

Modificao dos limites de um prdio; Concluso das obras de edificao de melhoramento ou outras que possam determinar variao do valor patrimonial tributrio do prdio; Verificao de alterao nas culturas praticadas num prdio rstico; Conhecimento da no inscrio de um prdio na matriz; Ter- se verificado uma transmisso onerosa ou gratuita de um prdio ou prdio.
parte de
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1.3 Inscrio dos prdios na matriz Documentos a entregar com a declarao
Plantas das Construes autenticadas; Plantas da responsabilidade do contribuinte para construes no

licenciadas; Excepo: prdios construdos anteriormente a 7/8/51;
Fotocpia do alvar de loteamento; Fotocpia do alvar de licena de construo, projecto

aprovado ou documento de viabilidade construtiva.
Licena de utilizao; Escritura de propriedade horizontal; Planta de localizao Comunicao prvia/Informao prvia

2.1 Dos prdios urbanos edificados [habitao, comrcio, indstria e servios]
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Vt Valor patrimonial tributrio Vc Valor base dos prdios edificados A rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao Ca Coeficiente de afectao Cl Coeficiente de localizao Cq Coeficiente de qualidade e conforto Cv Coeficiente de vetustez
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2.1.1 Determinao do Valor base dos prdios edificados

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv 1. Valor mdio de construo/m2
MINISTRIO DAS FINANAS E DA ADMINISTRAO PBLICA Portaria n. 1456/2009 de 30 de Dezembro
482,40
fixado em 482,40 o valor mdio de construo por metro quadrado, para efeitos do artigo 39. do CIMI, a vigorar no ano de 2010.
2. Valor do m2 do terreno de implantao [fixado em 25% do valor mdio de construo/m2]

3. Vc para 2010
120,60 +
603,00/m2
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2. Determinao do valor patrimonial tributrio [Vt] 2.1 Dos prdios urbanos edificados [habitao, comrcio, indstria e servios]
2.1.2 Determinao da rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao
[do edifcio ou fraco]
A A Aa x Ab Ca+x Cl + Ad == ++ + + x A = Vc + A x + Ac+ Ad Vt = Aa AaAbAbAc AcAdCq x Cv

Aa Ab Ac Ad rea bruta privativa reas brutas dependentes rea de terreno livre at duas vezes a rea de implantao rea de terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de implantao
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2.1.2 Determinao da rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao
[do edifcio ou fraco]
A = Aa + Ab + Ac + Ad
Aa
rea bruta privativa
a superfcie total, medida pelo permetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifcio ou da fraco, inclui varandas privativas fechadas, caves e stos privativos com utilizao idntica do edifcio ou da fraco. Aplica-se o coeficiente 1.00.
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2.1.2 Determinao da rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao [do edifcio ou fraco]
Ab
reas brutas dependentes
Para o efeito, consideram - se locais acessrios: garagens e parqueamentos, arrecadaes, instalaes para animais, stos ou caves acessveis, desde que no integrados na Aa, e ainda outros locais privativos de funo distinta das anteriores, como o caso das varandas no fechadas. Tm uma utilizao Aplica-se o coeficiente 0.30. acessria relativamente ao uso a que se destina Direco de Servios de o edifcio ou fraco Avaliaes 15

Ac
rea de terreno livre at duas vezes a rea de implantao
A rea do terreno livre do edifcio ou da fraco ou a sua quota-parte resulta da diferena entre a rea total do terreno e a rea de implantao da construo ou construes. Integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros.
Aplica-se o coeficiente 0.025.
A = Aa + Ab + Ac + AdAd
Ad rea de terreno livre que excede em duas vezes a rea de implantao
Aplica-se o coeficiente 0.005.
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Varanda:
Em sntese:
A = Aa + Ab + Ac + Ad A = Aa + Ab + Ac + Ad
Aa Aa Ab Ab Ac
Se fechada: Aa Se aberta: Ab
rea bruta privativa rea bruta privativa reas brutas dependentes reas brutas dependentes rea de terreno livre at duas vezes a rea de implantao rea de terreno livre que excede em duas vezes a rea de implantao Direco de Servios de Avaliaes
Ad
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Coeficiente de ajustamento de reas [Caj]
Pelo artigo 78. da Lei n. 53A/2006, foi aditado o artigo 40 A ao CIMI, passando a ser considerado na determinao das reas um coeficiente de ajustamento de reas (Caj) para os prdios ou fraces cujas afectaes sejam:
HABITAO, COMRCIO, SERVIOS, ARMAZNS, ACTIVIDADE INDUSTRIAL, ESTACIONAMENTO COBERTO
A = (Aa + 0,30 Ab) Caj + 0,025 Ac + 0,005 Ad

A aplicao do Caj incide sobre o somatrio da rea bruta privativa [Aa] com a rea bruta dependente j ponderada [0,3Ab] para as afectaes referidas, sendo varivel em funo de escales de rea consoante a afectao.

Coeficiente de ajustamento de reas
Para os prdios cuja afectao seja a habitao o coeficiente de ajustamento de
reas (Caj) aplicado rea bruta privativa e dependente e varivel em funo

dos escales de rea, de acordo com a seguinte tabela e com base mas seguintes frmulas:
Aa+0,3 Ab <= 100 >100 - 160
Caj 1,0 0,9

Se Aa+0,3Ab <=100 m2 Se 100<( Aa+0,3Ab)<=160 m2 Se 160<( Aa+0,3Ab)<=220 m2 Se (Aa+0,3Ab)>220 m2 (Aa+0,3Ab)*1,0 100*1,0+0,90*(Aa+0,3Ab-100) 100*1,0+0,90*(160-100)+0,85*(Aa+0,3Ab-160)
>160 - 220 0,85 > 220 0,80
100*1,0+0,90*(160-100)+0,85*(220-160)+0,80*(Aa+Ab-220)
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Exemplo da influncia do Caj na determinao de A
Moradia com 150 m de rea bruta privativa, garagem com 20 m, parqueamento com 12 m e arrecadao com 8 m.
Aa = 150 m Ab = 20 + 12 + 8 = 40 x 0,3 = 12 m A = Aa + 0,3 x Ab A = 150 + 12 = 162 m
Como Aa + 0,3 x Ab = 162 m
3. Escalo
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Exemplo da influncia do Caj na determinao de A (cont.)
Aa + 0,3 x Ab
A = (100 x 1) + [(160 - 100) x 0,9 ] +[(162-160) x 0,85]
100
54
1,7
1. Escalo
2. Escalo
3. Escalo
162 m 155,7 m = 6,3 m

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Vt
Valor patrimonial tributrio rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao Coeficiente de localizao
Vc Valor base dos prdios edificados A Ca Coeficiente de afectao Cl Cq Coeficiente de qualidade e conforto Cv Coeficiente de vetustez
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2.1.3 Aplicao do coeficiente de afectao [Ca]
Vt Valor patrimonial tributrio Vc Valor base dos prdios edificados A rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao
Ca Coeficiente de afectao
CL Coeficiente de localizao Cq Coeficiente de qualidade e conforto Cv Coeficiente de vetustez
Tipo de utilizao Comrcio Servios H a b i t a o H a b i t a o s o c i a l s u j e i t a a regimes legais de custos controlados Armazns e actividade industrial Comrcio e servios em construo tipo industrial E s t a c i o na m e n t o coberto e f ec hado Estacionamento coberto e no fechado Estacionamento no coberto Prdios no licenciados , em c o n d i es m u i t o d e f i c i e n t e s d e [habitao] h a b i ta b i l i d a d e Arrecadaes e arrumos
Coeficientes 1 ,2 0 1 ,1 0 1 ,0 0 0 ,7 0 0 ,6 0 0,80 0 ,4 0 0,15 0 , 08 0 .4 5 0,35
Em funo do tipo de utilizao de determinado prdio edificado, assim se aplica o respectivo coeficiente de afectao. Direco de Servios de
Avaliaes 23

2.1 Dos prdios urbanos edificados [habitao, comrcio, indstria e servios] 2.1.4 Aplicao do coeficiente de localizao [Cl]
Vt Vc A Valor patrimonial tributrio Valor base dos prdios edificados rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao
Ca Coeficiente de afectao
Cl Coeficiente de localizao
Cq Cv Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez
O coeficiente de localizao varia entre 0,4 e 2,0 podendo ser reduzido para 0,35 em situaes de habitao dispersa em meio rural, e ser elevado at 3,0 em zonas de elevado valor de mercado imobilirio
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O Zonamento na determinao do valor patrimonial tributrio Determinao de zonas homogneas municipais:

em funo de coeficientes de localizao [Cl] com o mesmo valor; por categoria de afectao (habitao, comrcio, servios, indstria, terrenos para construo);
com recurso a informao geogrfica; atravs de uma aplicao informtica web based.
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26
27
Zonamento- Exemplos da sua aplicabilidade - Terrenos

VT do Prdio () 96,96 270,7 219,6 157,2 V da rea de implantao . () x
1000
Localizao
Coef. Localizao
Coef. de moradia 1,00 1,13 1,10 1,06
V. das edificaes () x
1000
V.Terreno adjac ente () x

1000
% do terreno
VT Terreno () x
1000
x 1000
Armamar Cascais Loul Lourinh
0,85 2,10 1.75 1,30
92,47 258,1 209,4 149,9
15 35 30 25
13,87 90,35 62,82 37,48
4,50 12,55 10,18 7,29
18,37 102,85 73,01 44,77
Mafra
Melgao Mira Moita Oeiras Sobral Setbal Sintra T.Vedras V.F. Xira V. Rei
1,65
0,75 0,95 1,40 2,10 1,05 1,60 1,60 1,40 1,45 0,95
1,10
1,00 1,03 1.06 1,13 1,06 1,10 1.13 1,10 1,10 1,00
207
85,55 111,6 169,3 270,7 127 200,8 206,2 175,7 108,4
197,4
81,59 106,4 161,4 258,1 121,1 191,5 196,7 167,5 103,3
30
15 20 25 35 25 30 35 30 15
59,23
12,24 21,29 40,36 90,35 30,27 57,44 68,84 50,26 52,05 15,50
9,60
3,97 5,17 7,85 12,55 5,89 9,31 9,56 8,14 8,44 5,02
68,83
16,21 26,46 48,21 102,90 36,16 66,75 78,40 58,40 60,49 20,53
Direco de Servios de 181,9 173,5 30 Avaliaes
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zonamento - Exemplos da sua aplicabilidade - Edificaes

Localizao (1) Armamar Cascais Coeficiente de localizao Cl (2) 0,85 2,10 Coeficiente moradia cm (3) 1,00 1,13 Vt do prdio x 1000 ()-(4) 96,96 270,69
Loul
Lourinh Mafra Melgao Mira Moita Oeiras Sobral Setbal Sintra
1,75
1,30 1,65 0,75 0,95 1,40 2,10 1,05 1,60 1,60
1,10
1,06 1,10 1,00 1,03 1,06 1,13 1,06 1,10 1,13
219,59
157,19 207,04 85,55 111,62 169,28 270,69 126,96 200,77 206,24
T. Vedras
V.F. de Xira V. Rei
1,40
0,95
1,10
1,00
175,67
181,95 108,37
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Direco de Servios de 1,10 1,45 Avaliaes

2.1.4 Aplicao do coeficiente de qualidade e conforto [Cq]
Vt Vc A Ca Cl Valor patrimonial tributrio Valor base dos prdios edificados rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao Coeficiente de afectao Coeficiente de localizao
Cq Coeficiente de qualidade e conforto

Cv Coeficiente de vetustez
O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) aplicado ao valor base do prdio edificado, podendo ser majorado at 1,7 e minorado at 0,5
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Avaliao Fiscal Prdios Urbanos ELEMENTOS DE QUALIDADE E CONFORTO Prdios urbanos destinados a habitao Adiciona unidade MAJORATIVOS
Moradias unifamiliares Localizao em condomnio fechado Garagem individual Piscina individual Piscina colectiva Campo de tnis
Subtrai unidade
COEFICIENTES
MINORATIVOS
Inexistncia de cozinha Inexistncia de instalaes sanitrias Inexistncia de rede publica ou privada de gua Inexistncia de rede publica ou privada de electricidade Inexistncia de rede publica ou privada de gs Inexistncia de rede publica ou privada de esgotos Inexistncia de ruas pavimentadas Inexistncia de elevador em edifcios com mais de 3pisos Existncia de reas inferiores as regulamentares Estado deficiente de conservao
COEFICIENTES
At 0.20 0.20 0.04 0.03 0.03 0.03
0.10 0.10 0.08
0.10
0.02 0.05
Outros equipamentos de lazer

Qualidade construtiva Localizao excepcional
0.04
At 0.15 At 0.10
0.03
0.02 0.05 At 0.05 At 0.05 0.05
Sistema central de 0.03 climatizao Elevadores em edifcios com 0.02 menos de 4 pisos Localizao e At 0.05 operacionalidade relativas
Localizao e operacionalidade relativas Utilizao de tcnicas ambientalmente sustentveis, Direcoactivas ou passivas de Servios de
Avaliaes
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ELEMENTOS DE QUALIDADE E CONFORTO Prdios urbanos destinados comrcio, indstria e servios
MAJORATIVOS
Localizao em Centro Comercial Localizao em edifcios destinados a escritrios Sistema central de climatizao
COEFICIENTES
MINORATIVOS
Inexistncia de instalaes sanitrias Inexistncia de rede publica ou privada de gua Inexistncia de rede publica ou privada de electricidade Inexistncia de rede publica ou privada de esgotos Inexistncia de ruas pavimentadas Inexistncia de elevador em edifcios com mais de 3 pisos Estado deficiente de conservao Localizao e operacionalidade relativas Utilizao de tcnicas ambientalmente sustentveis, activas ou passivas
COEFICIENTES
0.25 0.10
0.10 0.08 0.10 0.05 0.03 0.02 At 0.05 At 0.10 0.10
0.10
Qualidade construtiva
At 0.10
Existncia de elevador(es) e ou escada(s) rolantes(s)
0.03
Localizao e operacionalidade relativas
At 0.20
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2.1.4.1 Coeficientes de qualidade e conforto que admitem variaes

1. A CNAPU prope directrizes; O Ministro de Finanas aprova.
ANEXO I DIRECTRIZES RELATIVAS APRECIAO DA QUALIDADE CONSTRUTIVA, DA LOCALIZAO EXCEPCIONAL, DA LOCALIZAO E OPERACIONALIDADE RELATIVAS E DO ESTADO DEFICIENTE DE CONSERVAO
Ministrio das Finanas

Portaria 1434/07 de 6 de Novembro
Nos termos da alnea c) do n 1 do artigo 62 do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (CIMI), so definidos os seguintes parmetros
a considerar na avaliao dos prdios urbanos:
Qualidade construtiva
Qualidade do projecto; Nvel de qualidade dos revestimentos /acabamentos; Nvel de qualidade, nomeadamente, de segurana, incndio, domtica, isolamentos trmico e acstico; Localizao excepcional Vistas panormicas: para mar, rios, montanhas, zonas verdes, outros elementos visuais, naturais ou artificiais; Enquadramento urbanstico; Direco de Servios de Avaliaes
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2.1.4.1 Coeficientes de qualidade e conforto que admitem variaes (cont)

1. A CNAPU prope directrizes; O Ministro de Finanas aprova.
Localizao e operacionalidade relativas
Majorativos:
-reas telheiros, abertos ou especiais, terraos, similares, nomeadamente, estacionamentos em grandes
Localizao e operacionalidade relativas Majorativos ou minorativos: Orientao do prdio; Localizao do piso; Localizao relativa no piso;
superfcies comerciais ou de servios, ou noutras edificaes. Minorativos: Qualidade ambiental poluio
atmosfrica, sonora ou outra; Acessibilidades fora do normal; Elementos visuais, naturais ou artificiais (por exemplo, ETARs, cemitrios); Ausncia ou menor qualidade de
infraestruturas/equipamentos de apoio e lazer no condomnio fechado;
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2.1 Dos prdios urbanos edificados [habitao, comrcio, indstria e servios] 2.1.4 Aplicao do coeficiente de vetustez [Cv]
Vt Vc A Ca Cl Cq Valor patrimonial tributrio Valor base dos prdios edificados rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao Coeficiente de afectao Coeficiente de localizao Coeficiente de qualidade e conforto
Anos Menos de 3 3a5 6 a 10 11 a 15 16 a 20 21 a 30 31 a 40 41 a 50 51 a 60 61 a 80 Mais de 80
Coeficiente de Vetuste 1, 00 0,98 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,65 0,55 0,45 0,35
Cv Coeficiente de vetustez
determinado em funo do nmero inteiro de anos decorridos desde a data de emisso da licena de utilizao, caso exista, ou desde a data de concluso das obras de edificao
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2.1.4 Aplicao do coeficiente de vetustez [Cv]

Antes de 1 de Julho de 2007
Anos Menos de 3 3a5 6 a 10 11 a 15 16 a 20 21 a 30 31 a 40 41 a 50 51 a 60 61 a 80 Mais de 80 Coeficiente de Vetustez 1,00 0,98 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,65 0,55 0,45 0,35
Com a alterao legislativa [Lei53/06] foram alterados os escales de rea
Depois de 1 de Julho de 2007
Anos Menos de 2 De 2 a 8 De 9 a 15 De 16 a 25 De 26 a 40 De 41 a 50 De 51 a 60 Mais de 60
Coeficiente de Vetustez 1,00 0,90 0,85 0,80 0,75 0,65 0,55 0,40
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2.2 Dos terrenos para construo Vt = Vt implantao + Vt adjacente
Vtadjacente = x [(Abc Ab) + (Ab x 0,3)] x %ai Vtimplantao = Vc Vc x [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)] x Ca x Cl x Cq Cl x Cq
Vc Valor base dos prdios edificados Vc Valor base dos prdios edificados Abc rea do terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de implantao Ac rea bruta de construo (ponderada com o coeficiente de 0,025) Ab rea do terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de implantao Ad rea bruta dependente (ponderada com o coeficiente 0,005) Percentagem afectao Ca Coeficiente de da rea de implantao %ai (variando entre 15 e 45 % do valor das edificaes previstas ou autorizadas) Cl Coeficiente de localizao Ca Coeficiente de afectao Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares Cq Cl (s se aplica deCq neste caso) Coeficiente o localizao Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares Cq (s se aplica o Cq neste caso)
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2.2 Dos terrenos para construo Vt = Vt implantao + Vt adjacente
Vt = Vc x [[(Abc Ab) + (Ab x 0,3)] x %ai + [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)]] x Ca x Cl x Cq
Vt =
Vt implantao
Vt adjacente
No esquea:
S se aplica no caso de moradias unifamiliares
Pela portaria n. 982/2004, com as alteraes da portaria 1022/2006 e portaria 1119/2009, foram aprovadas as percentagens correspondentes rea de implantao, previstas no n. 2 do artigo
45 do CIMI, para apuramento do valor patrimonial tributrio dos

terrenos para construo, bem como as respectivas reas de aplicao
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2.3 Dos prdios da espcie Outros
Para a determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios de espcie Outros necessrio atender s suas especificidades, sendo aplicveis as seguintes regras de avaliao:
REGRAS
Exemplos de prdios da espcie Outros e seu enquadramento quanto s regras de avaliao a aplicar.
EXEMPLOS
39
3 Outras Avaliaes
Avaliaes para efeitos de IMT
Permuta de bens presentes por bens futuros.

O bem presente: avaliado nos termos das regras gerais do CIMI; O bem futuro : prdio avaliado quando adquire a natureza de
Para este efeito, considera-se prdio quando se encontre aprovado o respectivo projecto de construo, (avaliao em projecto regras do CIMI)
3 Outras Avaliaes
Avaliaes para efeitos de IMT
Valor patrimonial excessivo (prdios inscritos na matriz)

A avaliao efectuada a pedido do contribuinte antes da celebrao do acto ou contrato. A avaliao efectuada com base nas regras do CIMI; O resultado da avaliao levado matriz para todos os efeitos legais Os valores dos bens ou direitos que no possam ser determinados por aplicao das regras do CIMI, so avaliados com base nos valores de mercado
3 Outras Avaliaes
Avaliaes especiais (legislao em vigor)
Decreto Lei 51/95 de 20 de Maro Ponte Vasco da Gama Decreto Lei 54/95 de 22 de Maro Expo 98 Decreto Lei 27/97 de 22 de Janeiro altera os anteriores Decreto Lei 43/98 de 03 de Maro CRIL, CREL, CRIP, CREP,
TRAVESSIA FERROVIARIA DO TEJO, TROOS FERROVIARIOS COMPLEMENTARES E EXTENES DO METROPOLITANO DE LISBOA

3 Outras Avaliaes
A contribuio especial incide sobre o aumento de valor
devido construo das infra estruturas referidas nos citados normativos:
dos prdios rsticos com possibilidade da sua utilizao como

terrenos para construo;
dos terrenos para construo;
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3 Outras Avaliaes
Valor sujeito a contribuio

Valor do prdio data do pedido de licenciamento da construo subtrado do seu valor data de 1 de Janeiro de 2002/2004, sendo este ltimo corrigido por aplicao de coeficientes publicados em portaria a que se refere o art. 43. do CIRC
44
4 Segunda avaliao dos prdios urbanos Artigo 76
N1 Quando o sujeito passivo, a cmara municipal ou o chefe de finanas no concordarem com o resultado da avaliao directa de prdios urbanos, podem,
respectivamente, requerer ou promover uma segunda avaliao, no prazo de 30 dias contados da data em que o primeiro tenha sido notificado.
45
A 2. avaliao pode ser requerida ou promovida com base:
em erros de avaliao ou discordncia genrica do valor
ou evocando existncia de distoro
46

N6
Sempre que o pedido ou promoo da segunda avaliao sejam efectuados nos termos do n. 4,
devem ser devidamente fundamentados.
A fundamentao para a aludida distoro dever incluir, para alm de todos os elementos que os
reclamantes entendam pertinentes para o efeito, uma proposta de valor que considerem como o mais ajustado, tendo por base nomeadamente, os seguintes elementos:
Caractersticas do prdio que o diferenciam do padro normal na rea da sua localizao; Estudos de mercado e/ou parecer tcnico a fundamentar o valor proposto; Valores de transaces recentes na rea de localizao do prdio de imveis com
tipologia e afectao semelhantes (facultativo). caractersticas,
47
N2 A segunda avaliao realizada com observncia do disposto nos artigos 38. e seguintes, por uma comisso composta por:
um perito regional designado pelo director de finanas em funo da sua posio na lista organizada por ordem alfabtica para esse efeito, que preside comisso, um vogal nomeado pela respectiva cmara municipal e o sujeito passivo ou seu representante.
48
N3 Pelo pedido da segunda avaliao devida uma taxa a fixar entre 5 e 20 unidades de conta, tendo em conta a complexidade da matria, cujo montante devolvido se o valor patrimonial se considerar distorcido (s se aplica aos pedidos nos termos do n. 4)
49
N4 No obstante o disposto no nmero anterior, desde que o valor

patrimonial tributrio, determinado nos termos dos artigos 38. e seguintes, se apresente distorcido relativamente ao valor normal de mercado, a comisso efectua a avaliao em causa e fixa novo valor patrimonial tributrio que releva apenas para efeitos de IRS, IRC e IMT, devidamente fundamentada, de acordo com as regras constantes do n. 2 do artigo 46., quando se trate de edificaes, ou por aplicao do mtodo comparativo dos valores de mercado no caso dos terrenos para construo e dos terrenos previstos no n. 3 do mesmo artigo.
50
N5 Para efeitos dos nmeros anteriores, o valor patrimonial tributrio considera-se distorcido quando:
superior em mais de 15% do valor normal de mercado;
ou quando o prdio apresenta caractersticas valorativas que o diferenciam do padro normal para a zona, designadamente a sumptuosidade, as reas invulgares e a arquitectura, e o valor patrimonial tributrio inferior em mais de 15% do valor normal de mercado.
[estas duas condies so cumulativas]

51
Avaliao Fiscal Prdios Urbanos diagrama do processo de 2 avaliao [Artigo 76]

3. Nos termos do n 2 do art. 76 (sem pagamento de taxa)
6. Notificao do Vt2 para 1. notificao do produo de efeitos IMI,Pagamento das IRS, resultado da 1 7. 8. Actualizao da se |d1| 15% despesas de IRC, sim IMT avaliao: Vt1 matriz avaliao doVt2 2. 1. notificao do termos do Pedido de 22 Avaliao 11. Avaliao pelo mtodo 3. Nos 4. Avaliao 6. Notificao(n2 art. 1. notificao do [Suj passivo(s) ou CM] Manuteno 68) resultado da 1 10. Avaliao de acordo 2 do art. 46] de custo [n n 2 de2. Pedido de 2 Avaliao para produo de do Vt? pelo SF avaliao: Vt1do art. 76 ou promovida acordo com resultado da 1 8. Actualizao da art. 5.CM] Vt2=Vt1? ou comparativo: efeitos IMI, IRS, IRC, VNM* (sem pagamento as[Suj passivo(s) ou com as regras dono regras do avaliao: Vt1 matriz ou promovida pelo38 e seguintes: Vt2 SF se |d1| 15% de taxa) art. 38 e IMT 10. Avaliao de acordo seguintes: Vt2 com as regras do art. 38 eNos termos do n 4 do 12. Calculo da distoro da distoro 12. Calculo 9.12. Calculo da distoro termos do n 4 do Nos termos do n 49. Nos art. 76 9. seguintes: Vt2 para efeitos tributrios: para efeitos tributrios: para efeitos tributrios: do art. 76 art. 76 Inclui fundamentao e d1= [(Vt2/VNM)1] x100 11. Avaliao pelo d1= [(Vt2/VNM)1] e pagamento de taxa d1= [(Vt2/VNM)1] x100 Inclui fundamentao x100 mtodo de custo [n 2 7. Pagamento das Inclui fundamentao e pagamento de taxa sim despesas de 13. Notificao de Vt2 para avaliao (n2 art. (Perda da taxa de cauo) produo de efeitos IMI 68)
do art. 46] ou pagamento de taxa Se VNM* comparativo:|d2| 15%
3. Nos 4. 2 Avaliao de termos do n 2 do art. acordo com as regras 76Vt2=Vt1? 5. no do art. 38 e seguintes: (sem pagamento de taxa) Vt2
6. Notificao doVt2 para produo de efeitos IMI, IRS, IRC, IMT
8. Actualizao da matriz
11. Avaliao pelo mtodo de custo [n 2 Se |d2| 15% do art. 46] ou (Perda da taxa de cauo) comparativo: VNM* Se |d1|> 15% Se |d1|> 15% 16. Calculo da distoro para 16. Calculo dadevoluo da taxa: distoro para devoluo da taxa: d2= [(Vt1/VNM)1] x100 d2= [(Vt1/VNM)1] x100 14. Notificao de VNM para produo de efeitos IRS, IRC, IMT 17. Devoluo
Se |d2|> 15% da taxa de cauo * VNM Valor Normal de Mercado obtido pelos mtodos de custo ou comparativo, Se |d2|> 15% consoante Valor de prdios edificados ou terrenos para construo custo ou comparativo, consoante * VNM se trateNormal de Mercado obtido pelos mtodos de e outros no edificveis, respectivamente.
13. Notificao de Vt2 para prod efeitos IMI
14. Notificao de VNM para prod efeitos IRS, IRC, IMT
18. Encerrar procedimento
15. Actualizao de Vt para IRS, IRC, IMT
15. Actualizao de Vt para IRS, IRC,18. Encerrar IMT
procedimento
de prdios edificados ou terrenos para construo e outros no edificveis, respectivamente.
17. Devoluo da Direco de Servios de taxa de cauo se trate Avaliaes
52

Mtodo de custo N. 2 do Artigo 46. do CIMI Na aplicao do Mtodo de Custo o perito deve fundamentar quer C + custos CAD + ( EVC + L quer o V = ( T + ET ) + ( os EC ) x de construo ) preo do terreno. Em que:
V = VALOR DA AVALIAO = Valor presumvel do edificado = Valor Normal de Mercado T = Valor comercial dos terrenos ET = Encargos com a compra dos terrenos C = Custo de construo EC = Encargos com a construo
CAD = Coeficiente de apreciao ou de depreciao

(a aplicar sempre que o prdio rena condies que imprimam valorizao ou desvalorizao, derivadas, designadamente, da idade e de outras caractersticas singulares como a exclusividade, a natureza arquitectnica, fsica, funcional, econmica e ambiental) EVC = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor Direco de Servios de Avaliaes
53
Ficha de clculo mtodo do custo

v3.2
1 - Identificao
CLCULO do VT (n 2- Art 46)
Contri- NIF
DETERMINAO DO VALOR NORMAL DE MERCADO (art 76) ou VT (nos termos do n 2 do art 46)
TERMO DE 2 AVALIAO (Art 76)
buinte Nome
Servio Finanas
Morada Processo N do
VNM (ou VT)Artigo matricial 351.050,00 Contri- NIF buinte LocalizaoNome
2 - Avaliao
N Ficha Aval 1.253.333
1 - Identificao VT1 - 1 Afectao Aval 415.000,00
Variao % (Vt1/VNM-1)=
18,22
Mtodo do custo - construes Artigo matricial

localizao Importncia da (m2) % localizao Prdio Composio, Prdio Composio, Investimento no Terreno (T+ET) caractersticas
T ET C Ec CAD
e estado de caractersticas 1.201,00 conservao
Morada
Afectao
Despesas
Importncia darea
Localizao
Valor unit (/m2) 60,00
Valor Parcial () 79.266,00 72.060,00 7.206,00 188.931,34 14.312,98

(/m2)
VNM ()
e estado deTipologia 10,00

VNM (ou VT) 351.050,00 345,00 414,87 Mtodo do custo - construes E Adm Tipologia 10,00
Parecer/Obs O representante do sujeito passivo apresentou declarao de voto dado que no concordou com o resultado, considerando que e assim.. Idade 20
Variao % (Vt1/VNM-1)= 18,22
conservao Investimento na Construo (C+EC)*CAD
2 - Avaliao
415.000,00
VT1 - 1 143.129,80 Aval
351.050,00
VNM () ()
Idade
Parecer/Obs O representante do sujeito passivo apresentou declarao de voto dado que no concordou com o resultado, considerando que e assim..
20
E Fin (coef)
Despesas 10,00
rea % (m2) 1.201,00 10,00
Valor unit
14.312,98 Parcial
Valor 79.266,00
Investimento no Terreno (T+ET)
1,10 T
ET
60,00
17.175,58 72.060,00
7.206,00
Encargos c/ venda + lucro Investimento (EVC+L) na Construo (C+EC)*CAD C 345,00 EVC 3,00 Ec E Adm 10,00 L 20,00 C
E Fin (coef) 10,00 1,10
AD
414,87
82.847,80 188.931,34 143.129,80 12.637,80 14.312,98 70.210,00 17.175,58

14.312,98
351.050,00
Encargos c/ venda + lucro (EVC+L) 82.847,80 Mtodo do custo E 3,00 12.637,80 L 20,00 70.210,00 V = VNM = (T + ET) + (C + EC) x CAD + (EVC + L) Mtodo do custo T - Valor comercial do terreno no estado+de )infraestruturao existente V = VNM = (T E + (C + E ) x C + (E + L) T - Valor do ET - Encargos com a compracomerciala compra do terreno de infraestruturao existente do terrenoterreno no estado E Encargos com C - Custo global de construo C - Custo global de construo com a construo (=Enc administrativos + Enc financeiros) Ec - Encargos Ec - Encargos com aC - Coeficiente de apreciao ou depreciao construo (=Enc administrativos + Enc financeiros)
VC
T C AD VC T AD
CAD - Coeficiente de apreciao ou depreciao Mtodo comparativo - terrenos EVC - Encargos com a venda do edificado (com IVA) L - Lucro do promotor
Terreno para construo
EVC - Encargos com a venda do edificado (com IVA) L - Lucro do promotor
Variao =
Mtodo comparativo VNM V= VNM = A x P A - rea total do terreno P - preo unitrio (/m2) do terreno no estado de infraestruturao existente N
3 - Comisso ou Perito
P - Preo (/m2) 20,00 A - rea (m2) 100,00
Mtodo comparativo - terrenos Presidente/Perito Docum anexos
Variao = P - Preo (/m2) 20,00

3 A - rea Comisso ou Perito VNM (m2)
Mtodo comparativo
Vogal SP ou represent SP ou represent

Docum
V= VNM = A x P
Presidente/Perito Vogal SP ou represent
SP ou represent Terreno para construo
A - de Direco de Serviosrea total do terreno P - preo unitrio (/m2) do terreno no estado de 100,00 Avaliaes infraestruturao existente Data
Data
54
Efeitos da Avaliao Fiscal na Tributao/Indemnizao
IRS
IMI
IVA
Penhoras VPT Derramas/Taxas Expropriaes NRU
IS
IMT
IRC
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Avaliao Fiscal de Prdios Urbanos

Direco de Servios de Avaliaes

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AVALIAO DE PRDIOS URBANOS

1.2 Classificao de prdios

2. Determinao do valor patrimonial tributrio [Vt]

2.3 Dos prdios da espcie Outros

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

1. CIMI Enquadramento geral

1.1 Conceito de prdio

Direco de Servios de Avaliaes

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

1.1 Conceito de prdio [continuao]

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

1. Conceito de prdio [continuao]

Resumindo, para que determinada realidade territorial seja

[a] o atributo fsico, ser uma fraco do territrio;

[c] o atributo econmico, que em circunstancias normais, tenha valor econmico.

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

1.2 Classificao de prdios

2. Prdios urbanos [vide a propsito a sua definio no artigo 4 do CIMI];

3. Prdios Mistos [vide a propsito a sua definio no artigo 5 do CIMI].

Direco de Servios de Avaliaes

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

1.2 Classificao de prdios

Prdios urbanos (continuao)

Direco de Servios de Avaliaes

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

1.2 Classificao de prdios

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

1.3 Inscrio dos prdios na matriz

Verificao de evento susceptvel de alterar a classificao de um prdio;

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

1.3 Inscrio dos prdios na matriz Documentos a entregar com a declarao

Plantas das Construes autenticadas; Plantas da responsabilidade do contribuinte para construes no

Fotocpia do alvar de loteamento; Fotocpia do alvar de licena de construo, projecto

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

2. Determinao do valor patrimonial tributrio [Vt]

Direco de Servios de Avaliaes

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

2. Determinao do valor patrimonial tributrio [Vt]

2.1.1 Determinao do Valor base dos prdios edificados

2. Valor do m2 do terreno de implantao [fixado em 25% do valor mdio de construo/m2]

Direco de Servios de Avaliaes

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

A A Aa x Ab Ca+x Cl + Ad == ++ + + x A = Vc + A x + Ac+ Ad Vt = Aa AaAbAbAc AcAdCq x Cv

Direco de Servios de Avaliaes

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

2. Determinao do valor patrimonial tributrio [Vt]

rea bruta privativa

Direco de Servios de Avaliaes

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

2. Determinao do valor patrimonial tributrio [Vt]

reas brutas dependentes

Avaliao Fiscal Prdios Urbanos

2. Determinao do valor patrimonial tributrio [Vt]

rea de terreno livre at duas vezes a rea de implantao

Aplica-se o coeficiente 0.005.

Direco de Servios de Avaliaes

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2. Determinao do valor patrimonial tributrio [Vt]

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