Como se inscriben los Predios?

Ivan Casiano Lossio

Recomendaciones
Analizar el nuevo Reglamento de Inscripcin
de Predios, la diferencia en Seguridad Jurdica
que ofrece frente al derogado Reglamento de
Inscripcin de Predios.
Cuales son las fortalezas y las debilidades.
Es eficiente la norma?
1. Introduccin: Importancia y Vigencia

2. Tcnica de Inscripcin: Folio Real.

3. Ttulos que dan mrito a la inscripcin:
El caso de los Formularios Registrales.

4. Informes Catastrales.

5. Casos donde se propicia la Inscripcin.
INDICE
Sustituye cuerpos normativos antiguos y dispersos
(p.e. el Reglamento de Inscripcin del ao 1936).

El Reglamento de Predios consolid el proceso de
unificacin de Registro de Predios, incorporando las
fortalezas del Registro Predial Urbano.

Facilita y propicia las inscripcin, sealando de
manera clara y precisa sus requisitos, as como el
contenido de los asientos registrales.

Recoge la prctica registral y precedentes del Tribunal
Registral.
1.1. IMPORTANCIA:
1. Introduccin
El RRP rige desde el 19 de enero del 2004,
aplicndose a los procedimientos de
inscripcin iniciados desde dicha fecha.

A partir de la misma fecha, el RGRP se aplica
a los procedimientos iniciados en el RPU y la
SEPR, as como en los Registros de Predios
que se vayan implementando
progresivamente.
1.2. VIGENCIA: (1 y 3 D.T.)
El Registro de Predios mantiene la tcnica de Folio
Real y se encuentra integrado por las partidas
registrales provenientes de los registros que le
dan origen.
2.1. Folio Real (Art. 4)
2. Folio Real
Por cada predio se abrir una partida registral
independiente.
Por cada acto o derecho se extender un
asiento registral independiente.
Los asientos registrales se extendern uno a
continuacin de otro, numerndolos
correlativamente, segn su orden de ingreso.

CONC.: R.G.R.P. arts. IV del Ttulo Preliminar, 46 y
50; C.C. 2015 (Tracto sucesivo), 2016 (Prioridad).
2.2. CARACTERISTICAS (Art. 4)
Al momento de inscribir la habilitacin, el
registrador proceder a independizar los lotes
que integran el rea til y los aportados para
servicios pblicos complementarios.

La inscripcin del reglamento interno conlleva la
independizacin de las unidades de propiedad
exclusiva.
2.3. Independizaciones
Simultneas (Art. 34 y 71)
Escritura Pblica.

Formulario Registral.

Mandato Judicial.

Acto Administrativo.

CONC.: R.G.R.P. Arts. 7, 8, 9 y 10; C.C. 2010.
3.1. Ttulos que dan mrito a la
Inscripcin (Art. 5, 6, 7 y 8)
3. Formulario Registral
A partir del 16.06.04 todas las inscripciones se
efectuarn por:

Escritura Pblica, o;
Formulario Registral legalizado por Notario,
cuando en este ltimo caso el valor del bien no
sea mayor a 20 UIT.

(Art. 7 de la Ley 27755)
3.2. Inscripcin en mrito a
Formularios Registrales
La inscripcin registral dota de incuestionable
seguridad jurdica al ejercicio del derecho de
propiedad.

La utilizacin del formulario registral legalizado
por notario, reduce los costos de transaccin y
permite el acceso de los sectores de bajos
recursos al registro de propiedad.

(Exp. N016-2002-AI/TC)
3.3. Resoluciones del
Tribunal Constitucional
(Exps. Acums. N001/003-2003-AI/TC)


El formulario registral legalizado es un
instrumento que tiene un contenido original,
propio y plenamente aplicable en nuestro
ordenamiento.

Se exhorta al Poder Ejecutivo para que
reglamente el uso del formulario registral
legalizado por notario, siguiendo determinados
lineamientos.
Cuando las inscripciones se realicen en mrito a
formulario registral, al que se refiere el Art. 7
de la Ley N 27755, la legalizacin notarial se
efectuar de conformidad a lo dispuesto en el
Decreto Supremo N 023-2003-JUS.
3.4. Legalizacin Notarial en
Formularios Registrales
(Art. 6)
Dar fe de los actos jurdicos, hechos o
circunstancias que presencie.

Constatar la capacidad e identidad de las
partes intervinientes.

Verificar la validez de las firmas.

Verificar que los datos del predio estn
correctamente expresados en el formulario.

(D.S. 023-2003-JUS)
3.5. Alcances de la Legalizacin
Notarial
a) Expedidos por las reas de Catastro de la
SUNARP en los casos de inmatriculacin y
modificacin fsica del predio.

b) Carcter vinculante para el Registrador en
cuanto a los aspectos tcnicos.

c) Actualizacin de base de datos catastral.

d) Aplicacin Progresiva.
4.1. Informes Catastrales
(Art. 9 y 7 D.T.)
4. Catastro
Elaborada y proporcionada por las entidades
pblicas que realizan catastro, de acuerdo a
sus competencias.

Sirve de sustento para corregir inexactitudes y
actualizar datos sobre las caractersticas fsicas
del predio, de acuerdo a la legislacin aplicable.
4.2. Informacin Tcnico
Catastral (Art. 10 )
5. Casos de Regulacin Especial
(Art. 93, 94 y 95)
1. Transferencias formalizadas despus del
fallecimiento del causante.

2. Transferencias del causante a favor de
terceros.

3. Cargas y Gravmenes que no
constituyen obstculo para la inscripcin.
4. Clusula Resolutoria expresa.

5. Reversin y Revocatoria de donacin.

6. Cancelacin de oficio de anotacin
preventiva por caducidad.

7. Oposicin parcial en los supuestos de
conversin de la posesin en propiedad.
(Art. 98 ,104, 140 y 153)
Cual es la forma y el
contenido de las
inscripciones
Disposiciones Generales
Forma y Contenido de las Inscripciones:
- Aspectos Generales.
- Inscripciones referidas a la descripcin del
Predio.
- Transferencias de Dominio.
- Cargas y Gravmenes.
Prescripcin Adquisitiva Administrativa sobre
Predios Rurales.
Disposiciones Transitorias y Finales.
ESTRUCTURA DEL NUEVO REGLAMENTO:
INDICE
1. Modificaciones en el Contenido del Asiento
de Inscripcin: respecto del acto en s y
respecto de las partes.
2. Inscripcin de Bienes de la Sociedad
Conyugal.
3. Rectificacin de la Calidad del Bien.
4. Innovaciones.
1. Modificaciones en el contenido
del Asiento de Inscripcin (Art. 11)
Resumen del acto o derecho que se inscribe.
Antecedente: Art. 44 R.I.
1.1 Respecto del acto en s
Se incorpora expresamente la mencin de
las modalidades del acto jurdico.

Consignacin de datos relevantes no
previstos.

Precio o valorizacin
1.2 Respecto de las partes
La mencin del transferente es obligatoria
en transferencia de cuotas ideales.

Personas naturales:
DNI
Nacionalidad
Quin adquiere? Bien Propio o Bien
Conyugal.
Personas Jurdicas:

Identificacin:

Denominacin (o razn social) + Partida
registral.
2. Inscripcin de Bs. de la
Sociedad Conyugal (Art. 12)
Regla: Intervencin Conjunta de ambos
Cnyuges (Art. 315 del C.C.)

El caso del art. 145 del Reglamento

El bien adquirido por Uniones de Hecho.
3. Rectificacin de la Calidad
del Bien (Art. 13)
Ttulo otorgado por el cnyuge que no
intervino.

Se adjunta o inserta Partida de
Matrimonio

Partida expedida con fecha posterior.
4. Innovaciones
La inscripcin de la Clusula Resolutoria
expresa.

La Sistematizacin de los asientos de
Inscripcin.
INMATRICULACION
DE PREDIOS
INDICE
1. Concepto

2. Aspectos a evaluar
2.1. Aspectos Legales
2.2. Aspectos Tcnicos
1. CONCEPTO (Art. 14)
La Inmatriculacin es el acto por el cual se
incorpora un predio al Registro. Se realiza con
la primera inscripcin de dominio, salvo
disposicin distinta.
2. ASPECTOS A EVALUAR

2.1. ASPECTOS LEGALES:
Cumplimiento de requisitos previstos en el
Reglamento y normas especiales.

2.2. ASPECTOS TECNICOS:
Identificacin del predio en el espacio para
evitar superposiciones.
2.1 ASPECTOS LEGALES (Art. 15 y 16)
REGLA GENERAL PARA
INMATRICULACION DE PREDIOS:

Ttulo con antigedad no menor de 5 aos,
con excepcin de sucesin hereditaria a ttulo
universal donde no se individualice el Bien.
EN QU CASOS NO SE REQUIERE TTULO
CON 5 AOS DE ANTIGEDAD?
1. Sentencia o acta notarial de formacin de ttulo
supletorio.
2. Sentencia o acta notarial de prescripcin
adquisitiva de dominio.
3. Resolucin de aprobacin del plano perimtrico
de un predio de propiedad del estado.
4. Resolucin que dispone la incorporacin de un
predio a dominio del estado.
5. Para el caso de Comunidades Campesinas:
Planos, memoria descriptiva y acta de
colindancia.
2.2 ASPECTOS TECNICOS
(Art. 18 4to. prrafo)
1. Presentacin de planos ligados a la Red
Geodsica Nacional, referida al datum y
proyeccin de coordenadas oficiales.

- SAD-56 : Sistema Provisional Sudamericano
1956.
- WGS-84 : Sistema Mundial Geodsico
(Red geodsica GPS).
(Art. 9 y 7a. D.T.)
2. Evaluacin de los planos por el rea de
Catastro de la Zona Registral:

Carcter vinculante para el Registrador.
Aplicacin Progresiva
HABILITACIONES URBANAS EN
EL ANTERIOR REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO
DE PREDIOS
1. Consideraciones generales
Proceso formal y complejo de cambio de uso
de un predio rstico a urbano o pre-urbano.
Vinculacin con el planeamiento urbanstico.
mbitos de actuacin:
- Zona urbana: Islas rsticas
- Zona de expansin urbana: Suelo urbanizable
- Zona extra-urbana.
Lo urbano como gnero y lo habilitado como
especie:
La condicin fctica reconocida.
Los procesos de formalizacin de la
propiedad informal.
La naturaleza administrativa de los ttulos
inscribibles.
Habilitaciones sujetas al RNC y habilitaciones
especiales (Urbanizaciones populares, proyectos
MIVIVIENDA, etc.).







Informacin que se publica:

Estado del proceso de produccin de los lotes.
Delimitacin de lo pblico y lo privado.
Imposicin de limitaciones a lo privado.
Determinacin de la negociabilidad oponible de
los bienes futuros.

2. Inscripcin de la probacin de la
habilitacin urbana
No es un acto de inscripcin ineludible (Art. 41).

Ttulo inscribible (Art. 30)
- Slo resolucin de la Municipalidad Distrital
o del Cercado (Art. 79 LOM)
- Plano de lotizacin georeferenciado
- Autorizaciones especiales.

Habilitaciones con estudios preliminares o
definitivos (Art. 38).
Asiento de inscripcin (Art. 32)

- Contenido general (Art. 11).
- Datos de identificacin del plano y
vinculacin con su aprobacin.
- Cuadro de datos tcnicos.
- Autorizaciones especiales.

Efecto automtico de la inscripcin:
independizacin del rea til (Art. 34).

Trfico jurdico de los lotes independizados
(Arts. 35 y 37).

Independizacin definitiva:
Urbanizaciones populares y otros casos
especiales.
Transferencias y gravmenes.

Independizacin provisional:
Habilitaciones con autorizacin de venta
garantizada.
Derechos personales.
3. Inscripcin de la recepcin de obras
(Art. 41)

Ttulo inscribible

Slo resolucin de la Municipalidad
Distrital o del Cercado.
Plano de replanteo, cuando corresponda.

Asiento de inscripcin Aplicar por analoga
el Art. 32.

Efecto automtico de la inscripcin de
la recepcin.

Independizacin de lotes no
independizados previamente (Art. 41).
Constancia del carcter definitivo de la
independizacin (Art. 42).

Replanteo de lotes inscritos a favor de
terceros (Art. 42).

Recepcin de obras en habilitaciones
urbanas de tipo progresivo (Art. 36)
4. Situaciones Especiales

Habilitacin parcial (Art. 33).
Habilitacin en ms de un distrito (Art. 33).
Suspensin de la inscripcin de lotes (Art. 39).
Compensacin de reas (Art. 40).
Habilitaciones privadas (Art. 43).
POSESIONES INFORMALES
1. Tipos de Posesiones Informales.
2. Rectificacin de Lotes.
3. Suspensin del Proceso de Saneamiento
Fsico Legal
4. Inscripcin de posesiones informales en
predios de propiedad privada.
5. Zonas arqueolgicas en posesiones
informales.
6. Comunidades Campesinas de la Costa.
INDICE
Asentamientos Humanos,
Pueblos Jvenes,
Programas Municipales de Vivienda,
Centros Poblados, y,
Otras posesiones informales que
determine COFOPRI mediante directiva.

Decreto Supremo 013-99-MTC
1. Tipos de Posesiones
Informales
2. Rectificacin de lotes
COFOPRI est facultada a rectificar de oficio,
las reas, permetros y linderos de los lotes de
posesiones informales sin necesidad de
consentimiento del propietario con derecho
inscrito.
La rectificacin procede cuando, producto de
la utilizacin de medios modernos de
medicin, se determina una inexactitud entre
la realidad legal y la fsica, permitiendo su
adecuacin.
Ley 26785
Reglamentacin de la facultad
de rectificacin (Art. 46)
Procede la rectificacin fsica de los lotes,
cuando se trata de acumulaciones o
desmembraciones de lotes o predios con
derecho inscrito a favor del organismo
formalizador.
Posesiones Informales ubicadas en:
Zonas Arqueolgicas.
Zonas Riesgosas o carentes de las
condiciones de higiene y salubridad.
Sobre vas.

(Decreto Supremo 013-99-MTC)
3. Suspensin del proceso de
saneamiento fsico legal
Reglamentacin de la facultad
de suspensin de saneamiento
(Art. 48)
Procede la inscripcin de la carga por suspensin
del proceso de saneamiento fsico legal, cuando
el lote estuviera inscrito a favor del Organismo
Formalizador.
4. Inscripcin de posesiones
informales en predios de
propiedad privada (Art.49)
El saneamiento fsico legal es procedente
cuando los propietarios privados autorizan al
organismo formalizador, mediante documento
con firmas legalizadas, a independizar los
predios sujetos a dicho saneamiento.
5. Zonas Arqueolgicas en
Posesiones Informales
Zonas arqueolgicas intangibles.
Zonas arqueolgicas de emergencia.
Zonas arqueolgicas desafectables.

(D.S. 017-98-PCM)
Procede la inscripcin de la carga por
zona arqueolgica de emergencia,
cuando el lote estuviera inscrito a
favor del Organismo Formalizador.

(Art. 50 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios).
5. Zonas Arqueolgicas en
Posesiones Informales
Debe entenderse como Comunidad
Campesina de la Costa a aquella que se
encuentra ubicada a una altitud de hasta
dos mil (2000) metros sobre el nivel del
mar.
En caso el predio cuente con un rea que,
en su mayora, est ubicada debajo de la
referida altura, se le computa como un
predio de comunidad campesina de la
costa.
6. Comunidades Campesinas
de la Costa