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CAJA
- ANTICIPOS - MANO DE OBRA
- PAGOS A CUENTA - MATERIALES
(ESTIMACIONES) - MAQUINARIA
- COSTOS
INDIRECTOS
FINANCIAMIENTO
(GENERA UN COSTO)
$
COSTO TOTAL
C2
NECESIDAD DE
FINANCIAMIENTO
C1
ANTICIPO
t1 t2 TIEMPO
TIEMPO DE CONSTRUCION
En esta figura se observa, cómo los ingresos son recibidos por medio del anticipo,
gracias a ello se pueden realizar diferentes actividades de la obra hasta el tiempo
t1; pero sin embargo, si ya estamos en el tiempo t2, y no se han recibido más
ingresos por medio de estimaciones, vemos que se genera un costo definido por
la diferencia del costo C2 menos el costo C1(que fue cubierto por el anticipo), que
es necesario financiar.
CALCULO DEL COS TO FINANCIERO
MES ES
CONCEPTO 1 2 3 4 5 6 7 Suma
Egres os:
C DIRECTO $ 300,000.00 $ 540,000.00 $ 870,000.00 $ 930,000.00 $ 360,000.00 $ 3,000,000.00
C INDIRECTO $ 36,000.00 $ 64,800.00 $ 104,400.00 $ 111,600.00 $ 43,200.00 $ 360,000.00
S uma egresos $ 336,000.00 $ 604,800.00 $ 974,400.00 $ 1,041,600.00 $ 403,200.00 $ 3,360,000.00
Ingre sos
ANTICIPO 30% $ 1,100,832.77 $ 1,100,832.77
ESTIMACIONES $ 366,944.26 $ 660,499.66 $ 1,064,138.34 $ 1,137,527.19 $ 440,333.11 $ 3,669,442.56
Amortizacion anticipo -30% -$ 110,083.28 -$ 198,149.90 -$ 319,241.50 -$ 341,258.16 -$ 132,099.93 -$ 1,100,832.77
S uma ingres os $ 1,100,832.77 $ 256,860.98 $ 462,349.76 $ 744,896.84 $ 796,269.04 $ 308,233.18 $ 3,669,442.56
Cos to Financiero 3% $ 22,944.98 $ 4,800.98 -$ 16,725.19 -$ 34,102.69 -$ 23,851.79 $ 36.28 $ 9,283.28 -$ 37,614.15
% de Financia mie nto -1.12%
Se explica a continuación, brevemente, el proceso de cálculo:
Como punto de partida, en esta etapa se tiene ya calculado tanto el costo
directo, como el costo indirecto, expresado éste último como un porcentaje
del costo directo.
Por otra parte, sabemos que el financiamiento se expresa como un
porcentaje del costo directo más el costo indirecto y, la utilidad como un
porcentaje de la suma de los tres anteriores. Por último, la suma en cascada,
de estos cuatro conceptos, nos da el importe de la obra.
Aquí, nos encontramos con un problema: para calcular el costo de
financiamiento, necesitamos conocer el importe del presupuesto, ya que en
función de él se tendrán definidos los ingresos, pero para calcular este
importe del presupuesto, requerimos conocer el porcentaje de
financiamiento, de manera que estamos en un circulo vicioso. Lo que
haremos, será suponer un porcentaje de financiamiento, hacer los cálculos
correspondientes, y comparar si el porcentaje supuesto es correcto, de no
ser así, volveremos a calcular en forma iterativa hasta que el porcentaje
supuesto, coincida con el porcentaje calculado. En la tabla del ejemplo,
únicamente se muestra el cálculo correspondiente a la última iteración; esto
es, cuando han coincidido el porcentaje supuesto con el porcentaje
calculado.
También, en esta etapa, se debe tener definido el programa de obra, el cual
nos señala los porcentajes de avance programados para ejecutar cada mes
durante la duración total de la obra. En nuestro ejemplo, la duración es de 5
meses y los avances parciales para cada mes se muestran tanto en la tabla
como en la gráfica correspondiente.
Por lo que respecta al contrato, se ha supuesto en el ejemplo que se tendrá
un anticipo del 30% del importe de la obra, mismo que se amortizará en
cada una de las estimaciones. Este concepto aparece en la tabla en el
renglón de amortización del anticipo.
Con esta información, procedemos a la elaboración del flujo de caja con la secuencia siguiente:
1º. Determinación de los egresos:
Costo directo.- se calcula con el importe del costo directo del presupuesto, multiplicado por cada
uno de los porcentajes mensuales considerados en el programa de obra.
Costo indirecto.- se toma como un porcentaje del costo directo, en nuestro ejemplo es del 12%.
El siguiente renglón corresponde a la suma de los egresos.
2º. Determinación de los ingresos:
El primer mes, se anota el importe correspondiente al anticipo el cual, como ya se dijo, es del
30% del importe contratado.
Considerando que las estimaciones se elaborarán mensualmente, en la tabla se supuso que en
el primer mes se hace el corte, durante el segundo se formaliza la estimación y el pago se
produce hasta el tercer mes. Lo mismo ocurre con las estimaciones subsecuentes. El importe de
dichas estimaciones se calcula como el porcentaje programado para cada mes, aplicado al
importe de la obra.
Sobre el importe de cada estimación, se amortiza el 30% del anticipo recibido.
A continuación, se obtiene la suma de los ingresos.
3º. Cálculo de la necesidad de financiamiento:
Los pasos siguientes son la obtención de la diferencia entre ingresos y egresos e ingresos
menos egresos acumulados, donde detectamos la necesidad de financiamiento. En nuestro
ejemplo, esta necesidad de financiamiento se tiene a partir del 3er mes hasta llegar a un máximo
de $ 1´894,594.15.
4º. Cálculo del costo de financiamiento:
La necesidad mensual de financiamiento, da origen a un costo de financiamiento, para lo cual
hay que recurrir a un indicador financiero como puede ser los cetes, el costo porcentual
promedio (cpp) o la tasa de interés interbancario de equilibrio (tiie). Alguna de estas tasas de
interés, se toma como referencia y el constructor le suma los puntos que considera pertinentes
con base en el riesgo que significa su inversión. En el ejemplo, se tomó como costo del dinero el
3%.
5º. Porcentaje de financiamiento:
Calculada la suma del costo financiero durante los 7 meses, al dividirla entre la suma de los
egresos se obtiene el porcentaje de financiamiento, mismo que se compara contra el porcentaje
supuesto y, de no coincidir como ya se dijo, se procede a recalcular el flujo de caja. En nuestro
caso, el costo de financiamiento resultó de 1.12% de la suma del costo directo más el costo
indirecto.