INDEPENDIZACIN

DE PREDIOS
Martha del Carmen Silva Daz

DEFINICIN
La independizacin es el acto registral que

consiste en abrir una partida registral para

cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembracin de terreno, con edificacin
o sin ella; o como consecuencia de la
inscripcin de una edificacin sujeta al
rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn
o independizacin y copropiedad.

Art. 40 RIRP

Requisitos generales de la
independizacin

Requisitos generales
En

el ttulo debe constar la intervencin o

autorizacin del propietario.
El ttulo debe contener la descripcin del rea,
linderos y medidas perimtricas del o los predios
que se desmembran y en su caso, del rea
remanente.
Si

el rea remanente est constituida por

porciones que no tienen solucin de continuidad,
se entiende que la rogatoria comprende su
independizacin, siempre que correspondan al
mismo propietario y no existan restricciones para
la independizacin.

Art. 41 RIRP

EXCEPCIN AL REQUISITO GENERAL

No

es exigible la descripcin del rea

remanente ni presentar planos cuando no
consta en la partida matriz el rea, linderos y
medidas perimtricas.
Bastar presentar plano del rea materia de
independizacin
visado
por
autoridad
competente, previa suscripcin de verificador,
cuando corresponda.
Corresponde al rea de Catastro determinar
la imposibilidad de describir el rea remanente.
Quinta disposicin complementaria y final del RIRP

IMPOSIBILIDAD DE INFORME TCNICO

Cuando el rea de Catastro, debido a la ausencia de datos

tcnicos suficientes en los antecedentes registrales, seale

que se encuentra imposibilitada de determinar, en forma
indubitable, si el rea cuya independizacin se solicita se
encuentra comprendida dentro de alguna de las
independizaciones anteriormente efectuadas o si an se
encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedir la
inscripcin de la independizacin rogada, siempre que el
ttulo contenga los requisitos sealados en el primer prrafo
que antecede. En este caso, el Registrador independizar
el rea solicitada de la partida matriz, sin necesidad de
requerir plano del rea remanente, siempre que la
independizacin efectuada no exceda el rea de la partida
matriz de la cual se independiza.
Art. 41 RIRP 3er prrafo

TACHA SUSTANTIVA POR FALTA DE PLANO

Sin perjuicio de lo sealado, todo ttulo cuya rogatoria

comprenda un acto de independizacin, en los

supuestos a los que se refieren los artculos 43, 44 y 46
del
presente
Reglamento,
deber
contener,
necesariamente, desde su presentacin e ingreso por
el Diario, los planos de independizacin y
localizacin (ubicacin) del rea que se desmembra
visados por funcionario competente, o de ser el
supuesto, firmado por verificador inscrito en el ndice de
verificadores del Registro de Predios; en caso
contrario, el Registrador proceder a tachar
sustantivamente el ttulo.
Art. 41 RIRP 4to prrafo

Independizacin por cambio de

titularidad

Para inscribir actos que impliquen variacin

de titularidad respecto de parte de predios

inscritos debe procederse a su previa
independizacin, de conformidad con los
requisitos previstos en este Reglamento.
Artculo 82 del RIRP

Requisitos especiales de
independizacin: Predios urbanos

Subdivisin de predios urbanos

Particin

de terrenos habilitados en
fracciones destinadas al mismo uso del
terreno matriz. Se sujetan a las condiciones
propias de los lotes normativos de cada
zonificacin. Pueden ser subdivisiones con
obras o sin obras de habilitacin urbana.

Requiere aprobacin municipal, salvo el

caso de la regularizacin de edificaciones y

de desacumulacin.

RNE, artculo nico, definiciones.

TTULO: INDEPENDIZACIN DE
PREDIO URBANO
El FUHU, su anexo F y los documentos

tcnicos respectivos debidamente sellados

y visados, por duplicado.*
Plano y cdigos de referencia catastral o
constancia negativa de catastro (DS 00289-JUS).
Documento privado con firmas certificadas
notarialmente en el que conste el
consentimiento de los propietarios que no
intervinieron en el trmite.
Art. 42 del RIRP *modificado por art. 30 Reglamento Ley 29090

TTULO: INDEPENDIZACIN DE PREDIO

URBANO
Las Municipalidades cuentan con un plazo de diez

(10) das hbiles contados desde la presentacin del

expediente, para verificar la documentacin as
como emitir el Informe y la Resolucin respectivos;
el nmero de la resolucin aprobatoria se
consignar en el FUHU.
El FUHU, su anexo F y los documentos tcnicos
respectivos debidamente sellados y visados, por
duplicado, sern entregados al interesado para su
inscripcin en el Registro de Predios.
Art. 30 Reglamento Ley 29090

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Intervencin

de condminos en la
subdivisin de un predio
La independizacin como consecuencia de la
subdivisin de un lote de terreno urbano
requiere el consentimiento de todos los
copropietarios del mismo, consentimiento que
podr expresarse en la solicitud de subdivisin
formulada ante la municipalidad respectiva, o
con posterioridad, mediante escrito con firma
legalizada.
Resolucin N 633-2008-SUNARP-TR-L

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Independizacin de predio urbano con reas

construidas
Para la independizacin de inmuebles con reas
construidas que cuentan con declaratoria de fbrica
autorizada por los rganos competentes, no es
exigible la presentacin de la resolucin municipal
de subdivisin, si de desprende que no comparten
zona comn alguna.
Resolucin N 164-2007-SUNARP-TR-L

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
INDEPENDIZACIN
Cuando segn el antecedente registral un predio

tiene la calidad de rstico, sin embargo, para

solicitar la independizacin de ste se presenta
documentacin autorizada por funcionario de la
municipalidad competente, no resulta de
aplicacin las normas establecidas en el artculo 46
del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, al haberse acreditado que no tiene la
calidad de rstico.
Resolucin N 1303-2008-SUNARP-TR-L

Excepciones a la autorizacin
municipal de subdivisin
Regularizacin de edificaciones
Independizacin

como consecuencia
desacumulacin de predios

de

la

Resolucin judicial que ordena la independizacin

Regularizacin de edificaciones
Artculo 4.- De la acumulacin o subdivisin
La acumulacin o subdivisin de unidades inmobiliarias

se realiza mediante el formulario registral a que se

refiere la Ley N 27157 pudiendo tambin formalizarse
mediante escritura pblica, de conformidad con el
artculo 2010 del Cdigo Civil, en cuyo caso deber
presentarse al Registro como parte notarial nicamente
el formulario registral debidamente llenado. Para la
inscripcin de la acumulacin o subdivisin no ser
necesario ningn trmite administrativo, municipal o de
cualquier otra clase.
Art. 4 de la Ley 27333

Precisin reglamentaria
Para los efectos de la aplicacin de lo establecido en el

artculo 7.2 de la Ley 27333, la segregacin o

demembracin de rea materia de declaracin de
propiedad mediante prescripcin adquisitiva, se
efectuar por el slo mrito del instrumento que lo
contenga. En dicho instrumento se indicar el rea
remanente luego de la segregacin o desmembracin,
sin que sea necesario la intervencin de los titulares
registrales de tal rea remanente. La instancia de
calificacin registral solicitar los planos y memorias
descriptivas que permitan la verificacin catastral de la
segregacin o desmembracin.
Directiva 013-2003-SUNARP-SN

TTULO INSCRIBIBLE

- FOR o escritura pblica.

- Planos de independizacin en el que conste
el rea, linderos y medidas perimtricas
tanto de la porcin a independizar como del
rea remanente.
- Certificado de parmetros urbansticos y
edificatorios.
Art. 43 del RIRP, Leyes 27157, 27333.

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Subdivisin

por

regularizacin

de

edificaciones
Resulta procedente la independizacin de un
predio urbano cuya declaratoria de fbrica en
va de regularizacin otorgada al amparo de
las Leyes 27157 y 27333 ya se encuentra
registrada, si se acredita que la subdivisin
del mismo se ha producido de hecho con la
edificacin registrada.
Resolucin N 146-2006-SUNARP TR-L

JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Independizacin en va regularizacin
De no existir construcciones que se regularicen o

saneamiento de titulacin de conformidad con la

Ley N 27157 y su Reglamento, para la
independizacin de un predio urbano se requiere
resolucin de subdivisin y dems requisitos a
que se refiere el artculo 42 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
Resolucin N 458-2009-SUNARP-TR-L

Independizacin por
desacumulacin de predios
No

se requerir resolucin municipal de

subdivisin cuando la independizacin se
origina en la desacumulacin de predios,
siempre que stos retornen a su descripcin
primigenia. En este caso bastar la solicitud con
firma certificada del propietario.

Tercer prrafo del Art. 42 del RGRP

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Independizacin por mandato judicial
Existiendo mandato judicial expreso que dispuso

la
independizacin
prescindiendo
de
la
presentacin de los documentos exigidos por las
normas reglamentarias, corresponde extender
aquella en aplicacin del segundo prrafo del
artculo 2011 del Cdigo Civil y el tercer
precedente de observancia obligatoria aprobado
en el Quinto Pleno del Tribunal Registral.
Resolucin N109-2006-SUNARP-TR-T

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
CALIFICACIN DE RESOLUCIONES JUDICIALES
En la calificacin del parte judicial el Registrador no puede

evaluar el fundamento ni la adecuacin del contenido de la

resolucin judicial, limitndose la calificacin a la formalidad
del instrumento, a la naturaleza de inscribible del acto y a su
adecuacin con la partida registral. As, en la prescripcin
adquisitiva judicial de parte de un predio urbano, en la
que no se demand la independizacin del predio,
corresponde exigir la presentacin de los documentos a
que se refiere el artculo 42 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
Resolucin N162-2009-SUNARP-TR-L

Independizaciones sujetas a los

regmenes de la Ley 27157
Requisitos:
- Reglamento interno.
- Documento privado suscrito por el
propietario del predio, con firma
certificada, en que se describa el rea,
linderos y medidas perimtricas de las
secciones de propiedad exclusiva y de las
zonas comunes.
- Plano de independizacin que grafique la
descripcin de las secciones de
propiedad exclusiva y las zonas comunes.
Art. 45 del RIRP

Aspectos especiales
Pluralidad
de
folios:
La
partida
independiente est vinculada con la partida
matriz en determinados aspectos: Zonas
comunes, reglamento interno, junta de
propietarios.
- Es posible la independizacin en una misma
partida de dos o ms secciones aunque no
tengan solucin de continuidad, siempre que
constituyan una unidad funcional.
Art. 45 del RIRP

Aspectos especiales
Las unidades inmobiliarias a que se refiere

este artculo (45 RIRP) se inscribirn en

partida especial donde se seale el rgimen
al que estn sujetas, relacionndolas con la
partida matriz.

Independizacin de aires
Cuando en el reglamento interno se establezca la

reserva de aires de la edificacin, podr

independizarse siempre que se le asigne porcentaje
de participacin en los bienes comunes y cuente con
un rea proyectada de acceso.
El Reglamento interno puede establecer reserva de
aires sin independizacin, en cuyo caso esta
circunstancia deber constar en la partida matriz o en
otra partida vinculada.
Art. 5.5 de la Resolucin N 339-2008-SUNARP/SN

Partida especial para la

inscripcin de derecho de
superficie
La inscripcin del derecho de superficie dar lugar a la

apertura de una partida especial que contendr:

1. La mencin expresa que se trata de una partida
especial generada como consecuencia de la constitucin
del derecho de superficie, precisando la partida registral
del predio sobre el que recae el mismo.
2. La indicacin de que el derecho de superficie se
concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre
ambos.
3. El plazo de duracin (...)
Art. 106 del RIRP

Requisitos especiales de
independizacin: Predios rsticos

Independizacin de predio
rstico sin cambio de uso
En el caso que el administrado requiera realizar

la independizacin de un terreno rstico o

efectuar la parcelacin del mismo, iniciar el
procedimiento
presentando
ante
la
municipalidad respectiva, adems de los
documentos que se indican en el artculo 25, los
siguientes (...).
Art. 27.1 Reglamento de la Ley 29090.

Independizacin de predio rstico

sin cambio de uso
Las municipalidades emitirn la resolucin de

autorizacin o denegatoria de la independizacin

en un plazo de 10 das hbiles. De ser conforme,
el # de sta deber ser consignado en el FUHU.
El FUHU y su anexo E, con el # de la Resolucin
de
autorizacin,
conjuntamente
con
los
documentos tcnicos de sustento, por duplicado,
debidamente sellados y visados, sern entregados
al interesado para su inscripcin en el RdP.
Art. 28 del Reglamento de la Ley 29090

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
INDEPENDIZACIN DE PREDIO RSTICO
Conforme al art. 28 del Reglamento de la Ley N 29090,

la inscripcin de la independizacin de un predio rstico

sin cambio de uso se efectuar en mrito al FUHU y su
anexo E, con el # de resolucin municipal de
autorizacin, conjuntamente con los documentos
tcnicos de sustento, debidamente sellados y visados,
siempre que la Municipalidad respectiva haya cumplido
con adecuar su TUPA a los nuevos procedimientos
previstos en las modificatorias y reglamentos de la Ley
29090.
En el supuesto en que la Municipalidad no haya
cumplido con adecuar su TUPA al momento de iniciar el
trmite de subdivisin, es de aplicacin el art. 44 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Resolucin N 422-2012-SUNARP-TR-L

Independizacin de predio rstico

sin cambio de uso art. 44 RIRP
Resolucin municipal de independizacin o

parcelacin emitida conforme al RNE*.

Planos que forman parte de la misma, en los
que conste el rea, linderos y medidas
perimtricas tanto de la porcin
a
independizar como de la remanente.
* Se debe dejar constancia de la falta de
inscripcin del planeamiento integral, salvo que
se haya solicitado conjuntamente.
* Modificado por art. 28 Reglamento Ley

29090

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Resolucin

municipal

de

independizacin
La intervencin de la municipalidad
expidiendo
una
resolucin
de
independizacin determina que el predio
tiene la calidad de rstico en zona de
expansin urbana.
Resolucin N865-2009-SUNARP-TR-L

PRECEDENTE VINCULANTE
CALIFICACIN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS
En

la calificacin de actos administrativos, el

Registrador
verificar
la
competencia
del
funcionario, la formalidad de la decisin
administrativa, el carcter inscribible del acto o
derecho y la adecuacin del ttulo con los
antecedentes registrales. No podr evaluar los
fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido
la Administracin para emitir el acto administrativo y
la
regularidad
interna
del
procedimiento
administrativo en el cual se ha dictado.
Pleno XCIII agosto 2012

Requisitos especiales de
independizacin: Predios rurales

Parcelacin de predios rurales

La parcelacin de predios rurales constituye el fraccionamiento del

mismo en porciones menores destinadas al mismo uso del predio

matriz.
Para su inscripcin se requiere:
Que la empresa asociativa tenga registrado su derecho de
propiedad.
Que acuerde la parcelacin con el voto de los 2/3 de los socios
hbiles y que el acuerdo de designacin de representantes y
otorgamiento de poderes para la suscripcin de la parcelacin se
encuentre inscrito en el RPJ.
Que el documento privado que contenga la parcelacin est
suscrito por representante de la PJ y verificador, con firmas
certificadas notarialmente.
Que se presente planos de parcelacin.
Art. 38 del RIRP

Independizacin de predios
rurales parcelados
La independizacin se efectuar en mrito al

ttulo a travs del cual se transfiera el derecho

de propiedad a favor del socio o trabajador
estable de la empresa campesina asociativa.
Art. 39 del RIRP

Independizacin de predio rural no

parcelado
Requisito
general:
Documento
privado
otorgado por el propietario, con firma
certificada por notario.
Requisitos especiales, segn el predio est
ubicado en:
a) rea en que se ha concluido el proceso de
levantamiento catastral: Certificado de informacin
catastral del rea a independizar y del rea
remanente. (art. 88 Rgto del D. Leg. 1089).
b) rea en que no se ha concluido el proceso de
levantamiento catastral: Certificado negativo de zona
catastrada emitida por COFOPRl y planos visados
por verificador. (art. 89 Rgto del D. Leg. 1089).
Art. 46 RIRP modif. R. 146-2012-SUNARP - junio
2012

ACUERDO PLENARIO
INDEPENDIZACIN

DE
PREDIO
RURAL
UBICADO EN ZONA CATASTRADA
Para la independizacin de un predio rural ubicado
en zona catastrada se debe presentar el Certificado
de Informacin Catastral tanto del rea que se
independiza como de la porcin remanente, salvo
que COFOPRI seale que no es factible emitir el
Certificado de Informacin Catastral del rea
remanente.
PLENO LXXII

PRECEDENTE VINCULANTE
INDEPENDIZACIN DE PREDIOS RURALES DE

COMUNIDADES CAMPESINAS
Para la inscripcin de la independizacin por
transferencia de dominio de predios rurales de
comunidades campesinas se requiere presentar
certificado de informacin catastral o certificado
negativo de catastro, segn corresponda, expedidos
por COFOPRI.
Pleno XC junio 2012

Intervencin del rea de Catastro

de las Oficinas registrales

Informe tcnico previo a la

independizacin
Los ttulos en virtud de los cuales se solicita la

inscripcin de un acto o derecho que importe la

incorporacin de un predio al Registro o su
modificacin fsica, se inscribirn previo informe
tcnico del rea de Catastro. La SUNARP podr
determinar los casos de modificacin fsica que no
requieran dicho informe, en atencin a la
capacidad operativa de las reas de Catastro. (...)
Art. 11 RIRP

Actos que necesariamente

requieren informe
a) Inmatriculaciones.
b)

Acumulaciones e independizaciones de
predios no lotizados.
c) Lotizaciones no aprobadas mediante
resolucin municipal.
d) Rectificaciones o modificacin de reas,
linderos o medidas perimtricas de predios,
respecto del predio matriz.
Directiva N 08-2004-SUNARP-SN.

Otros aspectos vinculados con las

independizaciones

PRECEDENTE VINCULANTE
ANOTACIN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIN

ADQUISITIVA NOTARIAL
Cuando el trmite de prescripcin adquisitiva
notarial comprenda la integridad de un predio
inscrito, no resulta exigible el cumplimiento del
requisito previsto en el artculo 105 del RIRP relativo
a la presentacin de los planos de ubicacin y
localizacin.
PLENO LXII

PRECEDENTE VINCULANTE
Servidumbre de paso
Para independizar secciones

de propiedad
exclusiva que no tengan acceso directo a la va
pblica o a zonas comunes, se requiere constituir
servidumbre de paso.

Aprobado en el XXII Pleno del TR

PRECEDENTE VINCULANTE
Traslado de gravmenes en la divisin y
particin de un bien
Los gravmenes que afectan la cuota ideal de
uno de los copropietarios de un bien deben
trasladarse a todas las partidas registrales
resultantes de la divisin y particin de dicho
bien.
Aprobado en el XVII Pleno del TR

PRECEDENTE VINCULANTE
Derechos

registrales
en
levantamiento de hipoteca
Cuando se hubiesen pagado los derechos de
inscripcin para la cancelacin de la hipoteca
respecto de una de las partidas donde se
extendi el gravamen, teniendo como base el
monto total del mismo, no resulta procedente
formular nueva liquidacin por derecho de
inscripcin, cuando se solicite el levantamiento
de dicha hipoteca en las dems partidas
registrales.
Aprobado en el X Pleno

Derechos registrales en
levantamiento de hipoteca
La cancelacin de la hipoteca inscrita en la partida

matriz dar lugar, adems, a la cancelacin de los

asientos de traslado de hipoteca extendidas en las
partidas individuales independizadas de aquella.
En estos casos, la liquidacin de los derechos
registrales comprender un nico pago por
derechos de inscripcin y por derecho de
calificacin el que corresponda a cada uno de los
asientos cancelados.
Primer prrafo del Art. 86 del RIRP

Jurisprudencia registral
Liquidacin de derechos registrales por subdivisin

de predio urbano
No es inscribible la autorizacin municipal de
subdivisin o el hecho fsico de subdivisin en los
supuestos de regularizacin de edificaciones, sino la
consecuencia registral, cual es la apertura de nuevas
partidas registrales para los sublotes resultantes. Por lo
tanto, solamente corresponde efectuar liquidacin por la
inscripcin de las independizacin de los sublotes
resultantes y, eventualmente, por la modificacin de rea
del lote matriz.
Resolucin N 690-2007-SUNARP-TR-L

Jurisprudencia registral
Independizacin por omisin
La transferencia de una parte de un predio de

un rea mayor, que no fue independizada, sino

inscrita dentro del inmueble matriz, es factible
de inscripcin en partida diferenciada, siempre
que del ttulo archivado consten los requisitos
necesarios para que sta se lleve a cabo.
Resolucin N 590-2009-SUNARP-TR-L

DESMEMBRACIN: REGULARIZACIN
Art

63 RGRP: Superposicin parcial y eventual

desmembracin (...)
Tratndose
de
superposiciones
generadas
por
independizaciones respecto de las que no se hubiera
extendido el asiento de modificacin de rea ni la
respectiva anotacin de independizacin en la partida
matriz, y siempre que los asientos sean compatibles, se
dispondr que el Registrador proceda a extender, en va
de regularizacin, el asiento y la anotacin de correlacin
omitidos, indicando en el 1er caso, cuando corresponda,
el , l y m.p. a la que queda reducida el rea mayor como
consecuencia de la desmembracin que se regulariza.

DESMEMBRACIN-REGULARIZACIN
Continuacin del art. 63 RGRP:
Si la superposicin a que se refiere el

prrafo anterior, fuera detectada por las

instancias de calificacin registral, stas
dispondrn
o
efectuarn,
segn
corresponda, de oficio o a peticin de
parte, la extensin del asiento y anotacin
omitidos, en la forma sealada en el
prrafo precedente.