Tendencias y perspectiva para el

sector de vivienda en Mxico

Sandra Beltrn, Analyst Septiembre 2014

Agenda

1. Antecedentes
2. Tendencias recientes en el sector de vivienda en Mxico
3. Perspectiva para el sector
4. Implicaciones para emisores calificados
5. Cambios potenciales en las calificaciones
6. Emisores calificados

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 2

1 Antecedentes

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 3

Antecedentes
Transicin de la industria 2010 - 2012

Ciclos ms largos de capital de trabajo, mayores costos y retrasos en subsidios generaron

presiones en la liquidez
Desde 2010, la industria de la vivienda experiment un periodo de transicin hacia
nuevas polticas que resultaron en ciclos ms largos de capital de trabajo
Hipoteca verde
Enfoque en construccin vertical
Incremento en los requisitos de Infonavit
Unos aos antes, los desarrolladores de vivienda haban incrementado su oferta hacia
sectores de ms bajos ingresos elegibles a subsidios
Las elecciones presidenciales de 2012 resultaron en cambios en los titulares de las
principales entidades del sector lo cual provoc retrasos operativos
Los subsidios tambin sufrieron retrasos importantes afectando la demanda de vivienda

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 4

Antecedentes
Cambio en la poltica de vivienda y reglas de operacin

En un principio el cambio en la poltica aument la incertidumbre en el sector

El cambio de gobierno tambin result en una nueva poltica de vivienda
En un principio haba incertidumbre en torno a las reglas de operacin
Se anticipaba que los desarrolladores tendran que cumplir con nuevos estndares y que el
registro y clasificacin de las reservas resultara en cambios en el valor de las mismas
Ante la incertidumbre, la banca comercial comenz a disminuir su exposicin al sector
Lo anterior cre un entorno desafiante que finalmente result en el incumplimiento de
las empresas ms grandes del sector
A finales del 2013, los subsidios disponibles aumentaron sustancialmente, lo cual
favoreci al sector
El gobierno federal tambin anunci la disponibilidad de alrededor de $12,000 millones
de pesos para subsidios en 2014

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 5

Antecedentes
La nueva poltica de vivienda

Enfoque en
Contencin de la mancha urbana
Ciudades compactas, vivienda vertical
Servicios, infraestructura y fuentes de empleo
Subsidios y crdito sujeto a permetros de
contencin urbana y clasificacin de las reservas

Fuente: Gua de aplicacin del Anexo de Puntaje de las Reglas de Operacin para Desarrolladores y Verificadores 2014
disponible en www.conavi.gob.mx.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 6

Antecedentes
La nueva poltica de vivienda

Calificacin CONAVI de acuerdo a los Permetros de Contencin Urbana del

Modelo Geoestadstico

Fuera de contorno
U1 U2 U3
A (empleo y B (sin empleo
vivienda) y/o vivienda)

R1
Registra
el
R2
Propietari
o segn R3
estatus
de su
Reserva R4
Aplica para subsidio

No aplica para subsidio

Fuente: Conavi

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 7

Antecedentes
La nueva poltica de vivienda

Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014. FC = Fuera de contorno.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 8

2 Tendencias recientes en el sector de
vivienda en Mxico

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 9

Tendencias recientes en el sector de vivienda en Mxico
Montos anuales de crditos otorgados por Infonavit y Fovissste (millones de pesos)

Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 10

Tendencias recientes en el sector de vivienda en Mxico
Oferta de vivienda registrada (Unidades)

Fuente: Registro nico de Vivienda (RUV).

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 11

Tendencias recientes en el sector de vivienda en Mxico
Evolucin mensual de monto de crdito originado por Infonavit y Fovissste por tipo de
vivienda

Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 12

Tendencias recientes en el sector de vivienda en Mxico
Evolucin mensual de subsidios colocados por tipo de vivienda

Fuente: SNIIV de CONAVI.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 13

3 Perspectiva para el sector

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 14

Perspectiva para el sector
La perspectiva para el sector es estable

Desde el cierre de 2013 nuestra perspectiva es estable pero hemos modificado nuestras
expectativas de crecimiento
Inicialmente esperbamos que las ventas crecieran 10% en 2014
El primer semestre del 2014 fue ms dbil de lo anticipado
Bajo nivel de inventarios
Continan los procesos de reestructura de Geo, Homex y Urbi
La perspectiva est soportada por medidas para impulsar la demanda de vivienda
Presupuesto de MXN 12,000 millones para subsidios en 2014
MXN 1.86 billones disponibles para el sector dentro del Plan Nacional de Infraestructura 2014
2018
Mayor flexibilidad dentro de los criterios de elegibilidad para subsidios
Mejores condiciones de crdito hipotecario de Infonavit y Fovissste incluyendo mayores montos y
crditos en pesos
La perspectiva tambin considera la relativa fortaleza crediticia de los emisores

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 15

Perspectiva para el sector
Ventas y rentabilidad histrica y esperada

Fuente: Moodys con base en datos de emisores calificados y estimaciones propias.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 16

4 Implicaciones para emisores
calificados

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 17

Implicaciones para emisores calificados
Riesgos

Reduccin en la oferta de Geo, Homex y Urbi podra crear incentivos para los
desarrolladores calificados para expandirse geogrficamente
En 2009, el 95% de las viviendas escrituradas por Cadu estaban en Quintana Roo y actualmente
solamente es el 73%
Javer, ha mostrado inters en crecer a travs de adquisiciones de desarrollos
A pesar de que la diversidad geogrfica ayuda a reducir la volatilidad y ciclicidad e la
industria tambin podra afectar a la rentabilidad debido a mayores gastos relacionados
con abrir nuevas plazas
Mayor monto disponible para subsidios aumenta los incentivos de los desarrolladores de
vivienda a modificar sus portafolios para atender este segmento
Aumento en la dependencia de apoyos federales
Deterioro en la rentabilidad por menor precio promedio
Cambios en las estrategias de negocios tambin incrementan el riesgo de evento y
ejecucin

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 18

Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes

Estabilidad en las polticas de vivienda por el resto del sexenio

Mayor coordinacin entre entidades federales de vivienda podra resultar en estabilidad
en la poltica de vivienda a ms largo plazo
El modelo de negocios de las empresas calificadas ha sido probado tras la reciente
crisis del sector
Portafolios flexibles
Polticas financieras conservadoras
Estrategias de crecimiento prudentes
Fortaleza financiera relativa de los desarrolladores mexicanos frente a sus pares
internacionales provee cierto colchn bajo los niveles actuales de calificacin

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 19

Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes

La rentabilidad debiera beneficiarse de criterios ms flexibles para la elegibilidad de

subsidios que han resultado en un mayor precio promedio de este tipo de productos
Evidencia de una creciente confianza en los mercados de capitales en el sector
Mejores condiciones de crdito
Colocaciones recientes de Vinte y Cadu
Sin embargo, esperamos que el sector se mantendr dependiente de la banca de desarrollo para
el financiamiento a la construccin

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 20

Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes

Monto mensual de subsidios otorgados por precio promedio de vivienda

Fuente: SNIIV de CONAVI.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 21

Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes

Evolucin mensual de vivienda registrada por precio promedio

Fuente: SNIIV de CONAVI.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 22

Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes

Fuente: Moody's Financial Metrics.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 23

Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes

Fuente: Moody's Financial Metrics.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 24

5 Cambios potenciales en las
calificaciones

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 25

Cambios potenciales en las calificaciones

Todos los emisores calificados tienen perspectiva estable por lo que esperamos
estabilidad en las calificaciones
Debido a que la perspectiva del sector est basada en la estabilidad de las polticas de
vivienda esta podra modificarse si existiera evidencia de una reduccin importante en el
apoyo al sector o si dejara de existir coordinacin entre las instituciones de vivienda
En general, las empresas que podran ser ms vulnerables son aquellas con mayor
dependencia a subsidios o con estrategias de crecimiento ms agresivas
Sin embargo, las empresas calificadas que cumplen con esas caractersticas han
demostrado tener portafolios flexibles adaptndose a las condiciones cambiantes del
sector
Mientras las empresas mantengan flexibilidad no esperamos cambios en las
calificaciones

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 26

6 Emisores calificados

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 27

Emisores calificados
Universo de emisores calificados en Mxico

Emisor Calificacin Perspectiva

ARA Ba2 Estable
Cadu B1 Estable
Vinte B1 Estable
Javer B2 Estable

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 28

Emisores calificados

ARA
Una de las empresas ms grandes del sector con desempeo estable durante la crisis
Polticas financieras y estrategias de crecimiento conservadoras
Tiene un portafolio de productos diversificado y con una exposicin moderada a subsidios
Esperamos que tanto ingresos como mrgenes comiencen a recuperarse en el 2S14

Cadu
Lder regional con escala moderada
Enfoque en el sector de bajos ingresos con dependencia alta en subsidios
Durante la crisis del sector mostr su habilidad para adaptarse al entorno cambiante sin afectar
sus operaciones

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 29

Emisores calificados

Vinte
Desarrollador con escala moderada pero mtricas crediticias slidas
Portafolio de productos diversificado
Eficiencia operativa resultado del foco en control de costos

Javer
Logr adaptarse rpidamente al retraso en subsidios
Foco en planes de expansin a travs de adquisiciones de desarrollos
EBITDA incremental de los desarrollos adquiridos debera resultar en mejoras graduales de su
perfil financiero

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 30

Sandra Beltrn
Analyst
Sandra.beltran@moodys.com
+1253 5718

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 31

 2013 Moodys Investors Service, Inc. and/or its licensors and affiliates (collectively, MOODYS). All rights reserved.
CREDIT RATINGS ISSUED BY MOODY'S INVESTORS SERVICE, INC. (MIS) AND ITS AFFILIATES ARE MOODYS CURRENT OPINIONS OF THE RELATIVE FUTURE CREDIT RISK OF ENTITIES,
CREDIT COMMITMENTS, OR DEBT OR DEBT-LIKE SECURITIES, AND CREDIT RATINGS AND RESEARCH PUBLICATIONS PUBLISHED BY MOODYS (MOODYS PUBLICATIONS) MAY INCLUDE
MOODYS CURRENT OPINIONS OF THE RELATIVE FUTURE CREDIT RISK OF ENTITIES, CREDIT COMMITMENTS, OR DEBT OR DEBT-LIKE SECURITIES. MOODYS DEFINES CREDIT RISK AS THE
RISK THAT AN ENTITY MAY NOT MEET ITS CONTRACTUAL, FINANCIAL OBLIGATIONS AS THEY COME DUE AND ANY ESTIMATED FINANCIAL LOSS IN THE EVENT OF DEFAULT. CREDIT RATINGS
DO NOT ADDRESS ANY OTHER RISK, INCLUDING BUT NOT LIMITED TO: LIQUIDITY RISK, MARKET VALUE RISK, OR PRICE VOLATILITY. CREDIT RATINGS AND MOODYS OPINIONS INCLUDED IN
MOODYS PUBLICATIONS ARE NOT STATEMENTS OF CURRENT OR HISTORICAL FACT. CREDIT RATINGS AND MOODYS PUBLICATIONS DO NOT CONSTITUTE OR PROVIDE INVESTMENT OR
FINANCIAL ADVICE, AND CREDIT RATINGS AND MOODYS PUBLICATIONS ARE NOT AND DO NOT PROVIDE RECOMMENDATIONS TO PURCHASE, SELL, OR HOLD PARTICULAR SECURITIES.
NEITHER CREDIT RATINGS NOR MOODYS PUBLICATIONS COMMENT ON THE SUITABILITY OF AN INVESTMENT FOR ANY PARTICULAR INVESTOR. MOODYS ISSUES ITS CREDIT RATINGS AND
PUBLISHES MOODYS PUBLICATIONS WITH THE EXPECTATION AND UNDERSTANDING THAT EACH INVESTOR WILL MAKE ITS OWN STUDY AND EVALUATION OF EACH SECURITY THAT IS
UNDER CONSIDERATION FOR PURCHASE, HOLDING, OR SALE.
ALL INFORMATION CONTAINED HEREIN IS PROTECTED BY LAW, INCLUDING BUT NOT LIMITED TO, COPYRIGHT LAW, AND NONE OF SUCH INFORMATION MAY BE COPIED OR OTHERWISE
REPRODUCED, REPACKAGED, FURTHER TRANSMITTED, TRANSFERRED, DISSEMINATED, REDISTRIBUTED OR RESOLD, OR STORED FOR SUBSEQUENT USE FOR ANY SUCH PURPOSE, IN
WHOLE OR IN PART, IN ANY FORM OR MANNER OR BY ANY MEANS WHATSOEVER, BY ANY PERSON WITHOUT MOODYS PRIOR WRITTEN CONSENT.
All information contained herein is obtained by MOODYS from sources believed by it to be accurate and reliable. Because of the possibility of human or mechanical error as well as other factors, however, all
information contained herein is provided AS IS without warranty of any kind. MOODY'S adopts all necessary measures so that the information it uses in assigning a credit rating is of sufficient quality and from
sources MOODY'S considers to be reliable including, when appropriate, independent third-party sources. However, MOODYS is not an auditor and cannot in every instance independently verify or validate
information received in the rating process. Under no circumstances shall MOODYS have any liability to any person or entity for (a) any loss or damage in whole or in part caused by, resulting from, or relating to,
any error (negligent or otherwise) or other circumstance or contingency within or outside the control of MOODYS or any of its directors, officers, employees or agents in connection with the procurement,
collection, compilation, analysis, interpretation, communication, publication or delivery of any such information, or (b) any direct, indirect, special, consequential, compensatory or incidental damages whatsoever
(including without limitation, lost profits), even if MOODYS is advised in advance of the possibility of such damages, resulting from the use of or inability to use, any such information. The ratings, financial
reporting analysis, projections, and other observations, if any, constituting part of the information contained herein are, and must be construed solely as, statements of opinion and not statements of fact or
recommendations to purchase, sell or hold any securities. Each user of the information contained herein must make its own study and evaluation of each security it may consider purchasing,
holding or selling.
NO WARRANTY, EXPRESS OR IMPLIED, AS TO THE ACCURACY, TIMELINESS, COMPLETENESS, MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR ANY PARTICULAR PURPOSE OF ANY SUCH RATING OR
OTHER OPINION OR INFORMATION IS GIVEN OR MADE BY MOODYS IN ANY FORM OR MANNER WHATSOEVER.
MIS, a wholly-owned credit rating agency subsidiary of Moodys Corporation (MCO), hereby discloses that most issuers of debt securities (including corporate and municipal bonds, debentures, notes and
commercial paper) and preferred stock rated by MIS have, prior to assignment of any rating, agreed to pay to MIS for appraisal and rating services rendered by it fees ranging from $1,500 to approximately
$2,500,000. MCO and MIS also maintain policies and procedures to address the independence of MISs ratings and rating processes. Information regarding certain affiliations that may exist between directors of
MCO and rated entities, and between entities who hold ratings from MIS and have also publicly reported to the SEC an ownership interest in MCO of more than 5%, is posted annually at www.moodys.com under
the heading Shareholder Relations Corporate Governance Director and Shareholder Affiliation Policy.
For Australia only: Any publication into Australia of this document is pursuant to the Australian Financial Services License of MOODYS affiliate, Moodys Investors Service Pty Limited ABN 61 003 399 657AFSL
336969 and/or Moodys Analytics Australia Pty Ltd ABN 94 105 136 972 AFSL 383569 (as applicable). This document is intended to be provided only to wholesale clients within the meaning of section 761G of
the Corporations Act 2001. By continuing to access this document from within Australia, you represent to MOODYS that you are, or are accessing the document as a representative of, a wholesale client and
that neither you nor the entity you represent will directly or indirectly disseminate this document or its contents to retail clients within the meaning of section 761G of the Corporations Act 2001. MOODYS credit
rating is an opinion as to the creditworthiness of a debt obligation of the issuer, not on the equity securities of the issuer or any form of security that is available to retail clients. It would be dangerous for retail
clients to make any investment decision based on MOODYS credit rating. If in doubt you should contact your financial or other professional adviser.

Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en Mxico, Septiembre 2014 32