TERRITORIO Y SOCIEDAD:

El caso del plan de ordenamiento territorial

de la ciudad de Bogot

Ministerio del Medio Ambiente

Universidad Nacional de Colombia Centro de Estudios Sociales
CES
Fondo Financiero de Proyectos de Desarrollo FONADE
CONTENIDO

1. Miradas sobre el proceso

del POT de Bogot

2. El panel de expertos y las

relaciones de Bogot con
su regin
Antecedentes
Caso ms publicitado y debatido POT de
Bogot
Alcalda Mayor de Bogot VS Corporacin Autnoma Regional

Diferencias surgidas en el proceso de concertacin de

los asuntos ambientales
Expedicin de la CAR de la resolucin 304 y 305
 Intervencin del Ministerio de Ambiente:

Conformacin:
Misin de estudios para la definicin de lineamientos para
el desarrollo integral de la Sabana

Se establecen recomendaciones que fueron acordes con

los planteamientos de la CAR.
Se da prevalencia a los elementos de alto valor ambiental
y ecosistmico existente en la zona sobre las
pretensiones de expansin previstas para el Distrito.

Conformacin de la reserva forestal norte

1. Miradas sobre el proceso del POT de
Bogot
La discusin sobre la expansin del norte de Bogot: una
aproximacin desde el derecho Mara Mercedes
Maldonado Copello

Consideraciones sobre los temas del POT de Bogot no

concertados con la CAR. La expansin urbana
Departamento Administrativo de planeacin Distrital

La expansin urbana de Bogot: mitos y realidades

Alfonso Prez Preciado
 La discusin sobre la expansin del norte de Bogot

Esta parte aboga las representaciones sobre el

territorio y la ciudad que estuvieron en juego y la
relacin con la representacin sobre los derechos y
modos de ejercicio de los mismos. Se plantean
entonces 3 preguntas:

1. Quin tena el derecho a decidir?

2. Qu tipo de derechos estaban en discusin?*
3. Qu clase de principios ticos y polticos
estaban en juego?
 En el POT de Bogot hay, por lo menos tres
representaciones dominantes:
El territorio como factor de desarrollo
El mercado prima sobre el plan?
Primero que todo el desarrollo urbano

Los planteamientos de la Misin giraron en torno a

los siguientes elementos:
El territorio como patrimonio
Cules son los mejores dolientes del medio
ambiente?
reas protegidas intocables?
Conclusin:
Es entender la redefinicin de la idea de
responsabilidad
Se requiere de un proyecto poltico que surja de la
ciudadana
Lo que ha estado implcito en el debate es un
proyecto de territorio, de patrimonio y de nuevas
concepciones de la responsabilidad y la solidaridad
 Consideraciones sobre los temas del POT de
Bogot no concertados con la CAR. La expansin
urbana
El POT propone un modelo de ordenamiento territorial
para dar respuesta a las demandas generadas por la
dinmica poblacional, econmica y social de la ciudad en
los prximos 10 aos, teniendo como base:

- El respeto por los elementos de valor ambiental

clasificados como reas protegidas
- La conformacin de una estructura urbana
equilibrada, equitativa y funcional, que proporcione alta
calidad de vida a los ciudadanos y niveles de productividad
adecuados
El Distrito someti a consideracin de la CAR el proyecto del
POT de Bogot a fin de concertar los asuntos exclusivamente
ambientales tratados en el Plan.

Proteger la estructura ecolgica principal,

Al manejo integral de los residuos slidos
El marco regional para el Ordenamiento Territorial,
Consenso Asegurar la conexin entre los cerros Orientales y el ro
frente a los Bogot,
temas Sobre el Documento Tcnico de Soporte
Las cifras de crecimiento poblacional
La necesidad de adoptar un componente urbano que
garantice el uso racional del suelo
No
Zonas de expansin urbana
concertacin La clasificacin del suelo para determinadas reas de
en los temas proteccin
 Posicin del Distrito sobre el tema especfico de la
expansin urbana propuesta por el POT:

La demanda de suelo urbano

La necesidad de utilizar las zonas de expansin:
Reducir la urbanizacin informal
Propender por la densificacin de la ciudad (Sectores
densificados en los ltimos 10 aos y los no densificados)
Construir una ciudad de alta densidad en sus reas de
expansin
La zona de expansin norte
 La expansin urbana de Bogot: mitos y
realidades

Estaba en juego el modelo de crecimiento de la ciudad

Intereses econmicos de Conversacin de uno de los
urbanizadores y valores ambientales
terratenientes sabaneros patrimoniales ms
defendidos desde los ms importantes de la Nacin,
altos niveles del Estado como es la Sabana de Bogot
 El crecimiento de la poblacin

Expansin urbana histrica:

Dado el crecimiento demogrfico, paralelamente la ciudad ha venido
incrementando de forma acelerada su rea fsica, existiendo as una relacin
entre las variables
 La propuesta de expansin urbana del POT
 Mitos y realidades de la expansin

Mito 1: El rea expandida por habitante ha disminuido

a niveles crticos
34,06 m2/hab. 69% se destina a usos diferentes por lo
que resulta un rea til de 10, 54 m2
Nmero de personas por vivienda es de aprox. 5
rea disponible 50,5 m2

Mito 2. La ciudad se encuentra sobredensificada en

poblacin y vivienda
Dilema con ciudades ya desarrolladas
Mito 3. La densidad es la causa de los cambios en el
uso del suelo

Mito 4. La densidad es la causa del incremento de los

precios del suelo.
 Mito 5. Las posibilidades de redensificacin y
renovacin estn agotadas
Consideraciones del
Variable Contraposicin
POT
No es posible dotar de Ya existen en zonas renovables o redensificables espacio
espacio pblico adecuado pblico. Adems el espacio pblico adicional podr ser
Espacio Pblico a extensas zonas costeado en alguna medida por el poder pblico y en parte
renovables por los particulares

Esta planeacin puede lograrse con una adecuada

Por la necesidad de
planeacin de los sectores y bienes que deben ser
Patrimonio urbano proteger el patrimonio conservados; ya que toda la ciudad no se encuentra en esta
urbano construido
categora
La vivienda de inters
social solo es viable en
construcciones de un
Existen experiencias en el mundo de soluciones de vivineda
piso. Es decir,
Altura y VIS imposibilidad de utilizar
social moderna y planificada para estratos 1 y 2 en varios
pisos.
construcciones en altura
para estratos 1 y 2

Zonas potenciales Sobredensificacin de Varias zonas de la ciudad son potencialmente aptas para
reas potencialmente llevar programas de redensificacin y de renovacin
de redensificacin redensificables teniendo en cuenta redensificacin planificada, con una
y de renovacin buena capacidad de red vial y de servicios.
Mito 6. La densidad es la causa de la congestin y de la
contaminacin
La congestin causada por el trfico se debe no a las altas
densidades de la poblacin sino al atraso vial.

Mito 7. No hay tierra para ubicar a 1,8 millones de

personas

Mito 8. El borde norte tiene los mejores suelos para

urbanizar y es la nica zona del Distrito que puede
recibir la demanda urbanizadora de los prximos aos.
Mito 9. En la zona norte se podrn realizar los ms
ambicioso programas de vivienda de inters social
(VIS), y con ellos se evitar la continuacin de
desarrollos informales y espontneos

Mito 10. El borde norte no pasa de ser un kikuyal

(pasto) para vacas

Mito 11. Mientras ms grande es la ciudad, es ms

competitiva
2. El panel de expertos y las relaciones de
Bogot con su regin
Visin regional del Plan de
Ordenamiento Territorial

Departamento Administrativo de
Planeacin Distrital
IMPORTANCIA DE LA REGIN DE LA SABANA EN EL
ORDENAMIENTO NACIONAL

Necesidad Ambiental

Actividad econmica

Modelo de Primaca urbana

 UNA REGIN METROPOLITANA EN FORMACIN

Geografa
D. Urbano Soacha
Poblacin
Conurbacin Occidental
REGIN
Norte
Hdrico
Concentracin
Oferta ambiental Suelo
Dispersin
Integracin
 ES FACTIBLE EL DESARROLLO REGIONAL?

Para que exista un adecuado desarrollo regional es necesario

fortalecer su insercin dentro del ordenamiento nacional , a
la vez que lograr un fortalecimiento de la integracin
regional:

Corredores polinucleares: transversal del occidente y

corredor longitudinal nor occidente (red de
infraestructura).

Soacha puede llegar a convertirse en un limitante para el

desarrollo urbano debido a la insercin de poblacin
pobre.
Planes parciales, gestin asociada y
mecanismos de distribucin equitativa de
cargas y beneficios en el sistema urbanstico
colombiano

Mara Mercedes Maldonado Copello

Juan Felipe Pinilla Pineda
Juan Francisco Rodrguez Vitta Natalia
Valencia Dvila
 Rasgos jurdicos del sistema urbanstico
Colombiano

el conjunto de competencias y de relaciones entre niveles de

gobierno, en funcin de la organizacin territorial (poltico-
administrativa) del respectivo pas

el alcance y el carcter de la actuacin estatal

el rgimen de la propiedad del suelo
Las reglas de juego para la movilizacin de recursos ligados a
los procesos urbanos
La definicin de los instrumentos de planeacin y de las
condiciones de ejecucin o gestin
 Propiedad
Derecho
sobre el Funcin social y ecolgica
terreno

Derecho
Derechos Obligaciones
privado
El ordenamiento del territorio como funcin
pblica

Infraestructura, espacios pblicos y SPD

Uso del suelo inters comn- sostenibilidad

Calidad de vida (Cargas y beneficios)

Seguridad en relacin a riesgos naturales

 Elementos que concretan el rgimen
urbanstico

Calificacin del suelo Cargas y

Clasificacin del suelo para VIS y zona de responsabilidades
desastres urbansticas

Gestin del suelo

urbanizable
UAU Plusvalas
Cooperacin entre partcipes
Cap 2
Cap 3
INSTRUMENTOS DE GESTIN DEL SUELO

Se dan como ayuda a las administraciones

municipales para aplicar la ley 388 de 1997.

Resaltan las posibilidades de la ley y los instrumentos

de gestin del suelo que da para priorizar las
preocupaciones sociales de justicia social y
distribucin justa del suelo.

Son 4
1. Anuncio del proyecto

Permite en casos de adquisicin o expropiacin,

descontar de la indemnizacin que se reconoce al
propietario, los incrementos del precio del suelo que
se han dado por el mismo proyecto que es el motivo
de utilidad publica para adquirir el suelo
 Adquisicin del suelo

-Desarrollo del suelo urbano

U.A.U -Hacer reajustes de tierras

Enajenacin voluntaria Expropiacin

En ambos hay que descontar el monto de la plusvala No se valoriza con

generada por el proyecto motivo de utilidad publica la sola
para la adquisicin. Para recuperar las plusvalas que promulgacin del
no son producto del esfuerzo del propietario, y as proyecto.
(Jurisprudencia)
evitar su enriquecimiento.
 Se tomar La administracin Criterios,
procedimientos y

Decreto 1420/1998
como valor de expide un A/A disposiciones de
compra la anunciando la avalos.
situacin puesta en marcha Define el valor
del programa u comercial, resaltando
anterior al
obra, ordenando que para definir el
anuncio de la realizar unos valor comercial se
obra. avalos de deben conocer las
condiciones fsicas y
referencia antes jurdicas del bien
de la obra

Al hacer avalos de terrenos se debe tener en cuenta aspectos fsicos (rea,

ubicacin, topografa, forma), normas, destinacin econmica, tipos de
construcciones, servicios pblicos, estratificacin y la agrologa.
Metodologas de avalos o tcnicas de valoracin: (Dto 1420)

Mtodo de Establece el valor comercial del bien segn estudio de ofertas o transacciones
comparacin o de recientes de bienes semejantes. Segn informacin clasificada y analizada para
evitar distorsiones.
mercado

Mtodo de Establece el valor comercial de un bien segn las rentas o ingresos que se
capitalizacin de puedan obtener del bien o de inmuebles semejantes y comparables, trayendo a
valor presente la suma de los probables ingresos generadas por el bien.
rentas o ingresos

Mtodo de costo de Establece el valor del bien segn la estimacin del costo total para construir a
precios de hoy, un bien semejante al del objeto del avalo y restarle la
reposicin depreciacin acumulada.

Establece el valor del bien estimando el monto total de las ventas de un

proyecto de construccin, en el terreno objeto de avalo. As se descuenta al
Mtodo residual monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada
del proyecto constructivo. Es la mas utilizada por inmobiliarios.
2. La expropiacin por va administrativa
Mecanismo mediante el cual el Estado obliga a un particular a realizar
el traspaso de un bien de dominio privado al dominio pblico, en
beneficio de la comunidad y mediante indemnizacin previa.

Traspaso de un bien de propiedad privada al Estado

Motivos de utilidad publica e inters social
Indemnizacin
Proviene de una decisin judicial
Se fija el precio segn intereses de la comunidad y del afectado.

Hay 2 formas y en ambas se realiza una oferta y

negociacin, y si no se da se procede a expropiar.
 Va judicial
Regla general. Segn requisitos
sustanciales (hay condiciones de urgencia)
y procedimentales (motivos de utilidad
publica o inters social).
1 ETAPA: Oferta de compra: A/A de la admon
con la oferta de compra, identifica el predio y
el precio base o comercial, se notifica el A/A,
se registra el A/A en el folio de matricula del
inmueble.
2 ETAPA: Enajenacin voluntaria: Las partes
negocian el precio del bien. Si hay acuerdo se
celebra un contrato; si no hay acuerdo se
inicia un procedimiento expropiatorio.
3 ETAPA: Expropiacin por va judicial: La
entidad presenta demanda de expropiacin,
solicitando la entrega del bien. Al admitir la
demanda se notifica el auto admisorio de la
demanda, el juez acude al IGAC o a peritos
para conocer el valor y la indemnizacin. El
juez dicta sentencia que expropie o no. Si lo
expropia la entidad consigna el avalo y el
propietario traspasa el bien a la entidad.
Va administrativa
Casos especiales que no requieren una
sentencia. Hay motivos de utilidad
publica o inters social para expropiar
cuando la autoridad considere que hay
condiciones de urgencia. Se da tambin
cuando se incumpla la funcin social de
la propiedad
1 ETAPA: Oferta de compra que se inicia
con el A/A y donde se informa que se
puede negociar directamente
determinando un precio base. Se
notifica el A/A al propietario y se registra
en la matricula del inmueble
2 ETAPA: Negociacin directa: Si se logra
un acuerdo se celebra un contrato. Si no
se logra el acuerdo la autoridad decide
la expropiacin, el precio del bien y el
pago.
 El precio de indemnizacin q fije el juez debe tener en
cuenta los intereses de la comunidad que deben ser
ponderados.

No puede haber expropiacin sin indemnizacin. La

indemnizacin debe ser previa al traspaso del bien y la
indemnizacin debe ser justa.

La indemnizacin no tiene que ser siempre pagada en

efectivo pero se debe garantizar su pago.

La indemnizacin se caracteriza por ser un pago

reparatorio por los daos causados de la expropiacin,
pero no significa pagos adicionales que sugieren un
enriquecimiento sin justa causa.
3. Contrato de fiducia mercantil
La fiducia mercantil es un negocio
jurdico en virtud del cual una
persona, llamada fideicomitente,
transfiere uno o ms bienes
especificados a otra, llamado
fiduciario, quien se obliga a
transmitirlos o enajenarlos
(administra la propiedad), para
cumplir una finalidad determinada
por el constituyente, en provecho de
este o de un tercero llamado
beneficiario o fideicomisario.
La ley 388 de 1997 establece que las entidades y reas
metropolitanas pueden participar en la ejecucin de
proyectos de urbanizacin y programas de vivienda
de inters social, celebrando contratos de fiducia.

Tambin las administraciones municipales pueden

constituir fondos de compensacin para asegurar el
reparto equitativo de cargas y beneficios generados
por el ordenamiento urbano, fondos que administran
las fiducias.
 Entidad vigilada por SuperBancaria y
Municipio o sus entidades seleccionada por el municipio. Expide los ttulos
descentralizadas sujetos a ley 80. que acreditan a los fideicomitentes como
Define las reglas del contrato. beneficiarios del fideicomiso.

Terrenos o recursos de
capital

Actuales propietarios de los terrenos

que deciden participar en el
esquema de asociacin del plan
parcial.
En operaciones urbansticas basadas en gestin asociada el mecanismo jurdico mas adecuado es la
fiducia mercantil.

Responde a: Sus ventajas son:

- Destinar los terrenos a los usos pblicos y
privados que se definan en el plan urbanstico
ordenadamente.
-Asegurar a los involucrados que recibirn la
retribucin y reparacin.
-Dar al ente publico un medio de
financiamiento de las obras.
- Contar con un instrumento idneo para
contabilizar costos, inversiones y gastos.
- Contar con un vehculo de comercializacin
- Es operada por un ente institucional y vigilado por el
Estado
- Da confianza a las personas que aporten recursos
- Se crea un ente especial exclusivo a cumple el
objetivo de reajuste de terrenos
- Permite separar el dominio del bien a los
particulares sin quitarles sus derechos patrimoniales.
Ya que con el aporte al fideicomiso adquiere un
derecho personal para reclamar a la fiduciaria el
retorno de su aporte y las valorizaciones.
- Permite administrar y contabilizar todos los costos y
gastos y liquidarlos entre los beneficiarios.
- Reduce la inversin del Estado para acometer las
obras y obtener financiacin.

Ayuda a enfrentar los problemas asociados a la existencia fraccionada de propiedad privada , para as lograr el desarrollo
planificado de la ciudad exitosamente.
 4. Mecanismo tributario de participacin
en plusvala
La plusvala es el incremento del precio del suelo, producido por acciones externas al
propietario.

El tributo de participacin en plusvala corresponde a los concejos municipales. Su

adopcin es conveniente en municipios con procesos de suelo de expansin urbana o
de renovacin que implique cambios de usos o de mas edificaciones.

Tener un acuerdo de plusvalas aprobado dota a la admon de una posicin importante

en la negociacin, porque le corresponde el 40% de los incrementos del precio del
suelo.

La participacin en plusvala es la obligacin tributaria, prevista en la legislacin, de

participar o retornar al municipio parte de las plusvalas o incrementos de los precios
(30-40%), producidos por acciones urbansticas que regulan la utilizacin del suelo y del
espacio areo urbano o por la ejecucin de obras pblicas. Se toma como contribucin.
 El hecho generador de la obligacin tributaria
La participacin en plusvala se hace concreta
de participacin en plusvala se da por: las
como una obligacin tributaria cuando el
decisiones administrativas que configuran
propietario del suelo concreta efectivamente el
acciones urbansticas segn lo establecido en el
incremento en los precios, es decir, cuando
artculo 8 de la Ley 388 de 1997, y que
obtiene una autorizacin especfica para
autorizan especficamente a destinar el
aumentar el aprovechamiento del suelo; en ese
inmueble a un uso ms rentable, o bien a
momento es indudable la capacidad
incrementar el aprovechamiento del suelo,
contributiva del propietario.
permitiendo una mayor rea edificada.
La participacin en la plusvala podr pagarse
mediante una cualquiera de las siguientes formas:
- En dinero efectivo
- Transfiriendo a la entidad territorial o a una
de sus entidades descentralizadas, una
porcin del predio objeto de la misma, del
valor equivalente a su monto
- El pago mediante la transferencia de una
porcin del terreno podr canjearse por
terrenos localizados en otras zonas de rea
urbana
- Reconociendo a la entidad un valor
accionario equivalente
El valor de la participacin en la plusvala se
destinar a:
- Compra de predios o inmuebles para desarrollar
planes o proyectos de vivienda de inters social.
- Construccin o mejoramiento de
infraestructuras viales, de servicios pblicos
domiciliarios, reas de recreacin y
equipamientos sociales para la adecuacin de
asentamientos urbanos incompletos.
- Ejecucin de proyectos y obras de recreacin,
parques y zonas verdes y expansin y
recuperacin de los centros y equipamientos.
- Financiamiento de infraestructura vial y de
sistemas de transporte masivo de inters general.
GRACIAS