PROPUESTA EDIFICIO MORAND

SEGN ESTUDIO DE MERCADO

TRABAJO FINAL

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO U. DE CHILE/SEMESTRE PRIMAVERA 2011/CONST.AV III EVALUACIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
TRABAJO FINAL/Profesora: Mara Pallares T./Estudiante :Carolina Tobar Barrera/Fecha:01/03/2012
 Ubicacin: Morande con General
Mackenna

CARACTERSTICAS DEL TERRENO:

Mt2 Totales:1088MT2

Precio terreno:12 UF/mt2

Sin uso Actual

FUSIN DE 2 TERRENOS:
UBICACIN

Aumenta 30%
en contractibilidad

696 MT2 + 392MT2

FUENTE: Elaboracin propia
en base a PRC

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 METRO PUENTE CAL Y CANTO
CONTEXTO

PARQUE FORESTAL

MERCADO CENTRAL
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 PLAN REGULADOR COMUNAL_COMUNA DE SANTIAGO

El terreno pertenece Zona A del PRC de la

comuna de Santiago
NORMATIVA VIGENTE

Zona A, segn Ordenanza

FUENTE: PRC Comuna De Santiago
Superficie Subdivisin predial
mnima:500m2
Coeficiente mximo de ocupacin de
suelo:0,7 para vivienda
Coeficiente mximo de constructibilidad
para vivienda:8,1
Sistema de agrupamiento: Continuo
Alturas y distanciamientos: La altura mnima
de la edificacin ser 9 mts,la altura mxima
ser 41,5mts

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NORMATIVA VIGENTE CONSIDERACIONES

La altura mnima del 1 Piso, para las nuevas edificaciones ser de 3mts

Los proyectos con densificacin de uso de vivienda ,podrn constituir un

mximo de 40% de superficies utiles inferiores o iguales a y debern
contemplar un 40% de departamentos con superficies utiles superiores o
iguales a 50mt2.Si este ltimo % es incrementado a un 65% o ms .Se
permitir aumentar el coeficiente de constructibilidad en 0.9.

Los proyectos de vivienda que posean desde un 12.5%de uso de

equipamiento que no formen parte de los usos asociados a la
comunidad residencial y que se emplacen sobre el nivel natural del
terreno, podrn aumentar el coeficiente de constructibilidad en 0.9

Los nuevos proyectos, no podrn contemplar unidades de vivienda en la

primera franja de primer piso a la calle .Se deber considerar porcentaje
mnimo de vanos del 35%

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ESTUDIO DE MERCADO
DEPARTAMENTOS MS VENDIDOS/edificio bandera 880

Promedio 36 UF/M2
1 Y 2 DORMITORIOS
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 PLANTAS PROPUESTAS PRIVADO
SERVICIOS
TERRAZA

BAOS

57,28 mt2 36,08MT2 40,69MT2

TIPOLOGAS

PERFIL
A B C
Matrimonio joven Divorciado/a Divorciado/a
Jubilados Estudiantes Universitarios Estudiantes Universitarios
Estudiantes Universitarios Profesional Joven Profesional Joven
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.ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

Egresos 258.177,58
Ingresos 424.539,04
I+E 166.361,46 UF

Rentabilidad sobre la
inversin 0,39
Rentabilidad sobre los
costos 0,64

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 RASANTES Y DISTANCIAMIENTOS

Se aplica rasante en 70 desde deslindes y eje de

la calle, con lo que se obtiene una altura de 55,05
1.ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

70
mts.y un total de 22 PISOS
Se aplica distanciamiento de 5mts desde cada eje
colindante
En el 1Nivel con fachadas hacia la calle hay 5
locales comerciales con 3 mts de h c/u
Locales Comerciales

55 ,05mts

Pero debido a la Fusin y por acogerse a

DFL2 ,se obtiene una constructibilidad de
13.747,97mt2,con una superficie vendible
de 11.456,64mt2
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 Superficie 1 Piso 541 mt2
12 Unidades de departamentos por piso Se propone:
.ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

Hall interior
Hall exterior
Piscina en ltimo nivel
Sala multiuso 1nivel
Quincho: ltimo nivel
Estacionamientos subterrneos
Cicleteros
Gimnasio 1nivel
Locales comerciales 1piso

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 Derecho y Venta
MESES Terreno Arquitectura Calculo Instalaciones permiso Marketing Comisin. Por venta estacionamientos Costos legales Inscripciones Constru s 0 Constr sub Suma egreso %Avance

0 13.056,00 1203,57171 515,81645 644,77056 1719,38816 0,00 0 17.139,55

1 85,969408 0,00 0 85,97

2 85,969408 0,52 0 86,49

3 85,969408 1,11 0 87,07

4 85,969408 1,63 0 87,59

5 85,969408 3,25 0 89,22

6 2407,14342 1.203,57 1.504,46 3.223,85 85,969408 3,25 0 8.428,25

7 85,969408 2,21 0 2.062,20 8.704,00 10.854,38 1%

8 85,969408 3,32 0 4.124,39 4.213,68 2%

9 85,969408 4,14 0 4.124,39 4.214,50 2%

10 85,969408 4,66 0 6.186,59 6.277,22 3%

11 85,969408 4,66 0 6.186,59 6.277,22 3%

12 85,969408 4,66 0 10.310,98 10.401,61 5%

13 85,969408 4,66 0 14.435,37 14.526,00 7%

14 85,969408 4,14 0 14.435,37 14.525,48 7%

15 85,969408 4,21 0 20.621,95 20.712,13 10%

16 85,969408 4,73 0 30.932,93 31.023,62 15%

17 85,969408 4,73 0 20.621,95 20.712,65 10%

18 85,969408 4,45 0 16.497,56 16.587,98 8%

19 85,969408 4,66 0 14.435,37 14.526,00 7%

20 85,969408 4,45 0 14.435,37 14.525,78 7%

2.E G R E S O S

21 85,969408 4,45 0 10.310,98 10.401,39 5%

22 85,969408 4,45 0 6.186,59 6.277,00 3%

23 85,969408 6,59 0 6.186,59 6.279,15 3%

24 2407,14342 515,816448 8,00 0 1.074,62 1074,6176 4.124,39 9.204,59 2%

25 85,969408 923,53 0 1.009,49

26 4.137,50 127 4.264,00
27 383,36 11 394,36
28 478,30 11 489,30
29 469,15 17 485,65
30 460,57 11 471,57
31 399,54 17 416,04
32 441,11 17 457,61
33 228,88 17 245,38
34 129,90 17 146,40

35 103,92 0 1.074,62 1074,6176 2.253,16

36 0,00 0 0,00

Suma 13.056,00 6.017,86 1.719,39 2.149,24 3.223,85 4.298,47 8.248,68 242,00 2.149,24 2.149,24 206.219,52 8.704,00 258.177,47 1,00

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 2% 18% 20% 80% 80% 2062,08 1299,0206 1464,73678 275
MESES reserva pie pie credito credito total ingreso total estacionamiento TOTAL V.V TA V.V TB V. V TC estacionamiento

0 0 0,00 0,00
1 0 0,00 0,00
2 25,980412 25,98 25,98 1
3 55,2751475 55,28 55,28 1 1
4 81,2555595 81,26 81,26 2 1
5 162,511119 162,51 162,51 4 2
6 162,511119 162,51 162,51 4 2
7 110,550295 110,55 110,55 2 2
8 165,825443 165,83 165,83 3 3
9 207,067043 207,07 207,07 1 3 3 1
10 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1
11 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1
12 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1
13 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1
14 207,067043 207,07 207,07 1 3 3 1
15 210,381366 210,38 210,38 1 2 4 1
16 236,361778 236,36 236,36 1 3 4 1
17 236,361778 236,36 236,36 1 3 4 1
18 222,328231 222,33 222,33 2 2 3 2
19 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1
20 222,328231 222,33 222,33 2 2 3 2
21 222,328231 222,33 227,40 2 2 3 2
22 222,328231 222,33 222,33 2 2 3 2
3.I N G R E S O S

23 329,564202 329,56 329,56 2 5 4 2

24 400,100538 400,10 400,10 3 5 5 3
25 41808,27 4368,00 46.176,27 46.176,27 2 8 5 2
26 3588,59 185814,52 17472,01 206.875,12 6.325,00 213.200,12 2 5 5 2
27 4813,56 14354,36 19.167,92 550,00 19.717,92 3 7 6 3
28 4660,95 19254,24 23.915,19 550,00 24.465,19 2 8 6 2
29 4813,56 18643,80 23.457,36 825,00 24.282,36 3 7 6 3
30 3774,34 19254,24 23.028,59 550,00 23.578,59 3 3 6 3
31 4879,85 15097,38 19.977,23 825,00 20.802,23 3 5 8 3
32 2536,27 19519,39 22.055,66 825,00 22.880,66 3 5 3
33 1299,02 10145,07 11.444,09 825,00 12.269,09 5
34 1299,02 5196,08 6.495,10 825,00 7.320,10 5
35 0,00 5196,08 5.196,08 0,00 5.196,08
36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Suma 4645,36304 41808,27 36033,16 185814,52 144132,66 412433,97 12.100,00 424.539,04 44 127 107 44

90.736,59 164975,616 156726,835 412439,04

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 FLUJO

MESES Ingresos Egresos I-E VAN 91.783,26 TIR 3,927102%

0 0,00 17.139,55 -17.139,55 TASA 15% tir anual 0,587617
1 0,00 85,97 -85,97 TASA M 0,011714917
2 25,98 86,49 -60,51

3 55,28 87,07 -31,80

4 81,26 87,59 -6,34

5 162,51 89,22 73,29

6 162,51 8.428,25 -8.265,74

7 110,55 10.854,38 -10.743,83

8 165,83 4.213,68 -4.047,85

9 207,07 4.214,50 -4.007,43

10 233,05 6.277,22 -6.044,17

11 233,05 6.277,22 -6.044,17

12 233,05 10.401,61 -10.168,56

13 233,05 14.526,00 -14.292,95

14 207,07 14.525,48 -14.318,41

15 210,38 20.712,13 -20.501,75

16 236,36 31.023,62 -30.787,26

17 236,36 20.712,65 -20.476,29

18 222,33 16.587,98 -16.365,65

19 233,05 14.526,00 -14.292,95

20 222,33 14.525,78 -14.303,45

21 227,40 10.401,39 -10.173,99

22 222,33 6.277,00 -6.054,67

.FLUJO PURO

23 329,56 6.279,15 -5.949,58

24 400,10 9.204,59 -8.804,49

25 46.176,27 1.009,49 45.166,77

26 213.200,12 4.264,00 208.936,12

27 19.717,92 394,36 19.323,56

28 24.465,19 489,30 23.975,89

29 24.282,36 485,65 23.796,71 VAN valor actual es positivo ,por tanto

30 23.578,59 471,57 23.107,02 rentabilidad es superior al 15%
31 20.802,23 416,04 20.386,18
El proyecto renta 3,92% al mes y un TIR valor de
32 22.880,66 457,61 22.423,05
58% anual, por lo tanto se podra bajar precio de
33 12.269,09 245,38 12.023,71

34 7.320,10 146,40 7.173,70

venta, ya que sobrepasa el 15% anual,que es lo
35 5.196,08 2.253,16 2.942,93 que se pide
36 0,00 0,00 0,00

Suma 424.539,04 258.177,47 166.361,57

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 MESES Egresos Interes Amortizacin Ingreso Crdito Flujo Flujo Acumulado Credito 100% construccin
tasa
CREDIT
0 17.139,55 0,00 -17.139,55 O 6% 0,0048676
214.923,5
1 85,97 0,00 -85,97 0,00 2
2 86,49 25,98 -60,51 0,00

3 87,07 55,28 -31,80 0,00 VAN 104.410,38

4 87,59 81,26 -6,34 0,00 15%
0,011714
5 89,22 162,51 73,29 0,00 917
6 8.428,25 162,51 -8.265,74 0,00 TIR 7,623%
7 10.854,38 52,4049995 0,00 110,55 10.766,20 -30,04 10.766,20 TIR anual 1,41
8 4.213,68 72,4806784 0,00 165,83 4.124,39 4,06 14.890,59
Amortizacin: Si ingresos + egresos
5.FLUJO FINANCIADO

9 4.214,50 92,5366005 4,06 207,07 4.124,39 20,36 19.010,92

10
11
6.277,22
6.277,22
122,551011
152,66453
20,36
0,00
233,05
233,05
6.186,59
6.186,59
-0,49
-10,25
25.177,14
31.363,73
son mayor que 0,tengo dinero, por
12 10.401,61 202,853727 0,00 233,05 10.310,98 -60,44 41.674,70 lo tanto pago mes anterior
13
14
14.526,00
14.525,48
273,118602
343,383478
0,00
0,00
233,05
207,07
14.435,37
14.435,37
-130,70
-226,43
56.110,07
70.545,44
Cuando el flujo es positivo puedo
15 20.712,13 443,761872 0,00 210,38 20.621,95 -323,56 91.167,39 cancelar
16 31.023,62 594,329464 0,00 236,36 30.932,93 -448,66 122.100,32
17 20.712,65 694,707858 0,00 236,36 20.621,95 -549,04 142.722,27
18 16.587,98 775,010573 0,00 222,33 16.497,56 -643,10 159.219,83 El VAN (valor actual es positivo ,por
19 14.526,00 845,275449 0,00 233,05 14.435,37 -702,86 173.655,20
20 14.525,78 915,540325 0,00 222,33 14.435,37 -783,63 188.090,56
tanto rentabilidad es superior al
21 10.401,39 965,729522 0,00 227,40 10.310,98 -828,75 198.401,54 15%
22 6.277,00 995,84304 0,00 222,33 6.186,59 -863,93 204.588,12
23 6.279,15 1025,95656 0,00 329,56 6.186,59 -788,95 210.774,71
El proyecto renta 7,6% al mes y un
24 9.204,59 1046,03224 0,00 400,10 4.124,39 -5.726,13 214.899,10 TIR valor de 1,41 al anual, por lo
25
26
1.009,49
4.264,00
1046,03224
831,272294
0,00
44120,74
46.176,27
213.200,12
44.120,74
163.984,10
214.899,10
170.778,36
tanto se podra bajar precio de
27 394,36 33,0713903 163984,10 19.717,92 -144.693,61 6.794,26 venta, ya que sobrepasa el 15%
28 489,30 33,0713903 0,00 24.465,19 23.942,82 6.794,26
29 485,65 0 6794,26 24.282,36 17.002,45 0,00
anual
30 471,57 0 0,00 23.578,59 23.107,02 0,00 En mes 28 se cancela la deuda
31 416,04 0 0,00 20.802,23 20.386,18 0,00
32 457,61 0 0,00 22.880,66 22.423,05 0,00
Cuando se termina construccin hay
33 245,38 0 0,00 12.269,09 12.023,71 0,00 alza ya que crdito hipotecario se
34 146,40 0 0,00 7.320,10 7.173,70 0,00
35 2.253,16 0 0,00 5.196,08 2.942,93 0,00
comienza a recuperar
36 0,00 0 0,00 0,00 0,00 0,00
Suma 258.177,47 11557,6278 214923,52 424.539,04 214.923,52

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO U. DE CHILE/SEMESTRE PRIMAVERA 2011/CONST.AV III EVALUACIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
TRABAJO FINAL/Profesora: Mara Pallares T./Estudiante :Carolina Tobar Barrera/Fecha:01/03/2012
 En el presente trabajo se logra identificar el mercado existente para un
proyecto inmobiliario, el cual depender exclusivamente de la ubicacin y
contexto en que se encuentre, lo que responde a un perfil de usuario
determinado.

Es importante conocer la oferta y la demanda para responder de manera

adecuada y competitiva frente a la oferta existente ,y reconocer que buscan
los usuarios.

Evaluar un proyecto es una herramienta de apoyo esencial a la toma de

decisiones ,ya que recopila, ordena y analiza un conjunto de antecedentes
econmicos que permiten analizar ventajas y desventajas de la asignacin de
recursos.
CONCLUSIONES

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO U. DE CHILE/SEMESTRE PRIMAVERA 2011/CONST.AV III EVALUACIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
TRABAJO FINAL/Profesora: Mara Pallares T./Estudiante :Carolina Tobar Barrera/Fecha:01/03/2012
 Ordenanza de Santiago
Plano Regulador Comuna de Santiago

Links
www.portalinmobiliario.com
www.municipalidaddesantiago.cl
BIBLIOGRAFA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO U. DE CHILE/SEMESTRE PRIMAVERA 2011/CONST.AV III EVALUACIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
TRABAJO FINAL/Profesora: Mara Pallares T./Estudiante :Carolina Tobar Barrera/Fecha:01/03/2012