CONTRATOS

DE
EJECUCIN DE OBRA

Docente:
Jos Eduardo Moya R.
jo.moya@profesor.duoc.cl
 Contrato de Trabajo en Obra
o Faena
Cuando se desea llevar a cabo un
proyecto inmobiliario, cualquiera
sea su dimensin o naturaleza,

es muy usual que el propietario

celebre un contrato de
construccin con otra empresa
que ejecutar la obra,

la que, a su vez, puede

subcontratar a otras empresas o
personas para el desarrollo de
labores especficas durante la
obra.
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 PROPIETARIO
MANDANTE

CONSTRUCTORA
CONTRATISTA

SUBCONTRATISTA

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 DEFINICIN
Nuestro Cdigo Civil configura el contrato de construccin en su
artculo 1915 integrndolo a la disciplina del arrendamiento para la
confeccin de una obra material.
Solo dos artculos (arts. 2003 y 2004) se refieren a la
construccin de un edificio.

Se le ha definido como
aquel en que las dos partes se obligan recprocamente la
una a ejecutar una obra y la otra a pagar por ella un precio
determinado
o ms recientemente como aquel en que una parte se
obliga, mediante un precio convenido, a materializar en un
terreno un proyecto determinado, de cualquier obra de
arquitectura.

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 DEFINICIN
El contrato de obra pblica, en cambio, se entiende como
aquel inmueble construido por el Estado, directamente o
en virtud de un contrato, cuya finalidad es propender al
bien pblico

El cual est regido por normas administrativas que

sectorialmente se han ocupado de su regulacin (Obras
Pblicas y Viviendas), siendo el principal cuerpo que regula
la materia el Decreto Supremo reglamentario N 75 del
Ministerio de Obras Pblicas publicado el 2 de febrero de
2004.

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El contrato de Construccin
En sntesis, de modo general podemos sealar que el
contrato de construccin ser

aquel en que una de las partes, denominada comitente o

dueo de la obra, encarga a la otra, denominada contratista o
constructor, la construccin de una obra determinado con
relacin a un plano o proyecto, obligndose a pagar por ello
un precio cierto.

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 El contrato de Construccin
Cabe recordar que el art. 1996 del Cdigo Civil seala que el
contrato de construccin puede ser calificado como
compraventa o arrendamiento, para lo cual distingue
dependiendo de quin suministra o aporta los materiales.

Si es el artfice quien lo hace el contrato es de venta y se

convierte en una obra vendida presente o futura ; De lo
contrario el contrato es arrendamiento de obra.

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 El contrato de confeccin de obra ser de venta
cuando es el artfice o empresario el que suministra los
materiales y su perfeccin solo se alcanzar cuando se
aprueba la obra por aquel que la ordena.

En cambio ser de arrendamiento de servicios,

cuando los materiales son suministrados o proporcionados
por el mandante que encarga la confeccin de la obra al
artfice o empresario,.

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 TIPOS DE CONTRATOS
CUATRO MODALIDADES PRINCIPALES

1) Administracin delegada
2) Serie de Precios unitarios
3) Suma alzada
4) Llave en Mano

Tambin existen contratos que combinan estas 4

modalidades segn el estado de desarrollo de los proyectos
en las distintas reas de la obra.

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El costo puede variar por:
Caractersticas propias de la obra
(por ejemplo,geologa incierta)
1.- Proyecto incompleto :
(definiciones incompletas, Planos inconclusos o
malos, interpretacin de los documentos, etc.)
2.- Externalidades (dlar, euro, cobre, acero)
3.- Causa mayor (terremoto, inundaciones, etc.)
La pregunta Clave y ms importante frente a los costos
es:
Quin asume el riesgo por las variaciones de costos
durante la construccin?

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 1) ADMINISTRACIN DELEGADA

Se utiliza principalmente en el caso de que la

construccin se inicie sin tener terminada
totalmente la Ingeniera de Detalle.

Tambin se usa en caso de emergencias.

La Constructora administra la obra y el
mandante le reembolsa los gastos.

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 ADMINISTRACIN DELEGADA
La constructora recibe un % por sobre los
costos o un valor preestablecido a modo de
utilidad.

No se necesita un mecanismo de reajuste,

puesto que se pagan los costos reales.

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 ADMINISTRACIN DELEGADA
Ejemplos:
Proyectos FAST TRACK en los cuales la
oportunidad es determinante para el xito del
proyecto.

Emergencias. La premura no permite el desarrollo

de proyectos detallados.
Remodelaciones. No hay suficiente informacin
como para que la Constructora se comprometa a
un valor fijo.

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 2) SERIE DE PRECIOS UNITARIOS

La cantidad de obra es informada por el

Mandante, pero no constituye compromiso
de que esas cantidades sean las definitivas.

La Constructora pone un Precio Unitario a

cada una de la partidas solicitadas por el
Mandante.

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 SERIE DE PRECIOS UNITARIOS
Las cantidades informadas sirven para evaluar la
incidencia de los costos indirectos de construccin e
incluirlas como % dentro de los Precios Unitarios.

Las variaciones de Volumen de materiales son de

responsabilidad del Mandante.

Las variaciones de Precios de materiales son de

responsabilidad de la Constructora

Como forma de reajuste suele usarse el mecanismo

de los cubos ajustables

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 Cubos ajustables

En lugar de variar el precio se hace una

variacin ficticia de la cantidad de obra para
que el producto de precio por cantidad
corresponda al total reajustado.

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 3) SUMA ALZADA

Bajo esta modalidad, el constructor, contratista o

empresario,
dirige, ejecuta y administra la obra
hasta su total terminacin
por un precio cierto, global y nico

aportando el trabajo y los materiales.

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 3) SUMA ALZADA

El precio convenido con el mandante o comitente o con el

propietario del terreno que encomienda la ejecucin de la
obra,
se mantendr invariable o inamovible salvo que se
establezca una clusula de revisin de precios o que se
introduzcan obras extraordinarias
o bien reformas o modificaciones introducidas en el
proyecto por el comitente que impliquen un aumento o
disminucin de la obra, en cuyo caso la estipulacin del
precio inalterable pierde su fuerza obligatoria y debe ser
renegociada.

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 SUMA ALZADA
Por lo general, la revisin del precio depender del tiempo
transcurrido desde el inicio de la obra y de la incidencia que
pueda revestir en el monto total.

La ventaja para el Mandante es manifiesta ya que conoce en

forma anticipada el precio final de la obra.

Por este motivo, el contratista o constructor debe prever

inicialmente y en forma realista sus precios en funcin del
riesgo que acepta asumir, y de la realidad del mercado,
particularmente en perodos de inflacin.

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 SUMA ALZADA
Lo esencial radica en que la obra es ejecutada por el
contratista a cambio de un precio o costo cierto y en principio
irrevocable, la cual debe ser aprobada y recibida conforme
por el comitente al momento de su terminacin.

Lo fundamental es que el riesgo econmico de este contrato,

de precio ajustado o cerrado, como sucede en la mayora de
los casos, se supone que es el que se considera al momento
de su celebracin, con las especificaciones y dificultades
previsibles que entrega el mandante en ese momento pero
con la ventaja que simplifica la administracin del contrato,
especialmente, en cuanto a los gastos generales, utilidades y a
los estados de pago.
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 SUMA ALZADA
Bajo esta modalidad, toda alteracin
sobrevenida durante su ejecucin y antes de
su consumacin presupone obligadamente
una modificacin de las condiciones del
contrato original.

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 SUMA ALZADA

Precio fijo por la obra terminada, incluyendo

todo lo indicado en los documentos del
proyecto (Planos, EETT y Bases
Administrativas, etc.)

Con o sin reajustabilidad (tpico UF)

Con o sin anticipo (normalmente hay anticipos

entre 10% y 25%)
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 SUMA ALZADA
De todas formas la Constructora entrega
presupuesto detallado y desglose de P.U. por
posibles variaciones de contrato.

VARIACIONES DE UNA SUMA ALZADA

Cambios en las bases del contrato, proyectos o
especificaciones.
Nuevas obras no consideradas en el contrato.
Variacin de cantidades de obra ms all del lmite
establecido en el contrato.

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 CONSECUENCIAS DE LAS VARIACIONES DE
UNA SUMA ALZADA
Aumento de plazos

Aumento de gastos generales (cuando se

sobrepasa cierto lmite de variacin)

Aumento de utilidades de la Constructora (cuando

se sobrepasa cierto lmite de variacin)

Cargos por aceleracin de obras

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 4) El contrato llave en mano
La idea rectora del contrato llave en mano naci en
el mbito de los contratos de ingeniera, donde se
exiga algo ms que un proyecto, direccin y
construccin.

Este algo ms era ni ms ni menos que el

perfeccionamiento y entrenamiento para poder
hacer funcionar correctamente un emprendimiento
complejo

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 4) El contrato llave en mano
Como por ejemplo:
una planta de tratamiento de agua,

un sistema de comunicaciones o un

complejo habitacional con su infraestructura

urbana.

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 El contrato llave en mano
En los Estados Unidos, el proyecto de la
autopista 1-15 en la ciudad de Salt Lake, Utah,
se estructur como un gran contrato EPC,
permiti al Departamento de Transporte del
Estado construir autopistas por un gran
valor para preparar la ciudad para los Juegos
Olmpicos de Invierno con el sistema
tradicional de diseo-licitacin-construccin
probablemente hubiese llevado mucho ms
tiempo.

El sistema EPC fue la nica solucin prctica

para el Estado en ese caso.

Hay otros ejemplos como el Eurotunnel,

citados por la mayora de los autores.

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 El contrato llave en mano
Se llama precisamente llave en mano, ya que el contratista
desarrolla, dirige y emprende el proyecto y, al finalizarlo, lo
entrega y el mandante, por su parte, recibe la llave de la obra,
a la espera de la entera satisfaccin del mandante o comitente
que la encarga.

Cabe destacar que en este tipo de contrato la intervencin del

mandante es mnima ya que el ingeniero y las instrucciones que
transmite por cuenta de quien representa, se limitan a
funciones de vigilancia respecto de la adecuada ejecucin de la
obra (Hands off approach to Project)

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 El contrato llave en mano
CONTRATO BAJO MODALIDAD EPC
El contrato llave en mano
Design and Build or Turnkey toma el nombre de la
modalidad EPC, es decir ocurre cuando
el contratista asume las obligaciones propias del
constructor (construction),
adquiere los suministros (procurement) y
desarrolla la ingeniera del proyecto (engineering).

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 El contrato llave en mano
Lo que resulta, sin duda, de inters es la modalidad que
convienen algunos contratistas con el mandante con arreglo al
principio de autonoma de la voluntad, por las ventajas
significativas para este ltimo, como son los contratos de
rendimiento garantizado de produccin y el ms sofisticado de
todos, el denominado de producto en mano.

Bajo esta modalidad desaparece la tradicional relacin

tripartita que se da en el contrato de obra a suma alzada,en
general (design bid build projects), entre cliente, ingeniero y
contratista,
para quedar sustituida por una nica relacin entre Mandante
o Comitente y Empresario o Contratista (One Stop Shopping
One point of Contact), elegido por licitacin u otra forma de
seleccin

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 El contrato llave en mano
Estas facultades del ingeniero (en caso del contrato llave en
mano EPC deben limitarse clara y exclusivamente a funciones de
vigilancia respecto de la adecuada ejecucin de la obra.

De lo contrario se desnaturaliza una de las caractersticas

esenciales del contrato de construccin, la de inexistencia de
subordinacin jurdica y tcnica.

En consecuencia, la estructura sobre la que descansa el contrato

llave en mano modalidad EPC, y que ha revolucionado
ciertamente la industria de la construccin, implica para el
Mandante una prdida de control sobre el proyecto y una
reduccin o dispensa considerable en las funciones del
ingeniero.

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 El contrato llave en mano

Generalmente solo un representante del mandante

(employers representative), siendo posible incluso en los
casos ms extremos que se prescinda completamente de su
participacin.

El contratista asume como contrapartida y en

consecuencia, mayores riegos que en la forma habitual del
contrato de construccin, pero sin llegar a responder, como
es lgico, por los casos de fuerza mayor.

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 El contrato llave en mano
En resumen, los contratos de construccin bajo el rgimen llave
en mano incorporan:
la ingeniera,
el suministro y
la produccin (EPC) que, como veremos, en el contrato implica que
la obra no solo ser diseada, construida, sino tambin equipada
y puesta en marcha por el contratista sin intervencin del
mandante (Hands off ).

En tal condicin, el contratista asume dicho compromiso sin que

obste por cierto a que, en la prctica, pueda dividir internamente
esta labor con otros subcontratistas.

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 TIPOS DE CONTRATOS

Riesgo
TIPO Riesgo Cantidades
Precios
Reajuste Tpico

ADMINISTRACIN
DELEGADA
Mandante Mandante Directo

SERIE DE PRECIOS
UNITARIOS
Mandante Constructora Cubos ajustables

SUMA ALZADA Constructora Constructora UF, IPC, Polinomio

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