CLEARANCE

USULAN PEKERJAAN PEMBANGUNAN DAN

PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA - 2012
 DASAR HUKUM PELAKSANAAN CLEARANCE
PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.02/2011

Tentang Petunjuk Penyusunan dan Penelaahan Rencana Kerja
dan Anggaran Kementerian Negara/ Lembaga :

BAB. 4 : Ketentuan Dalam Pengalokasian Anggaran.

4.2 : Pengalokasian Anggaran Pembangunan Bangunan Gedung Negara

Secara umum pengalokasian anggaran untuk pembangunan/ renovasi bangunan

gedung negara,
berpedoman kepada Permen PU nomor 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara. Dasar perhitungan alokasi
adalah perhitungan biaya pembangunan/ renovasi bangunan gedung negara
atau yang sejenis dari Kementerian Pekerjaan Umum atau Dinas Pekerjaan
Umum setempat.
DASAR HUKUM PELAKSANAAN CLEARANCE
PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Dalam rangka optimasi pembangunan bangunan gedung negara, K/L yang

akan melaksanakan pembangunan baru bangunan gedung negara, selain
harus melengkapi perhitungan kebutuhan biaya pembangunan bangunan
gedung negara atau yang sejenis dari Kementerian Pekerjaan Umum atau
Dinas Pekerjaan Umum setempat , juga harus melengkapinya dengan
dokumen clearance (persetujuan prinsip) dari Kementerian Pekerjaan
Umum, Kementerian Pendayaangunaan Aparatur Negara dan Reformasi
Birokrasi, Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan. Sedangkan
untuk pekerjaan renovasi bangunan gedung negara, K/L/ harus melengkapi
dengan dokumen perhitungan biaya renovasi bangunan gedung negara atau
yang sejenis dari Kementerian Pekerjaan Umum atau Dinas Pekerjaan
Umum setempat.
 CLEARANCE PENGADAAN TANAH/GEDUNG (1)
PENGERTIAN
Clearance atas pengadaan tanah dan pembangunan
gedung adalah persetujuan prinsip yang diberikan
oleh KemenPU, KemenPAN&RB, dan BPKP, yang
menyatakan boleh tidaknya (go or not) dilanjutkan
proses alokasi anggaran dan pelaksanaan kegiatan
pengadaan tanah dan pembangunan gedung.

Clearance bertujuan untuk membatasi alokasi

anggaran pengadaan tanah dan pembangunan
TUJUAN

gedung , yang hanya dapat dialokasikan/

dilaksanakan sepanjang sangat diperlukan (urgent)
dengan besaran, luasan, dan fasilitas sesuai
peraturan perundangan yang berlaku (azas
kepatutan dan kepantasan) 4
 CLEARANCE PENGADAAN TANAH/GEDUNG (2)

Clearance yang diberikan oleh KemenPU *),

KemenPAN&RB, dan BPKP akan dijadikan
MANFAAT

salah satu dokumen pendukung untuk

pengalokasian anggaran K/L TA 2012, dan
menjadi salah satu syarat untuk memproses
usul pembukaan blokir (apabila masih
diblokir).

*) Disamping memberikan clearance, Kementerian PU tetap memberikan analisis

perhitungan kebutuhan biaya pembangunan gedung, sesuai ketentuan yang selama ini
telah berlaku (termasuk setelah ditetapkannya Perpres Nomor 73/2011 tentang
Pembangunan Bangunan Gedung Negara). Analisis perhitungan kebutuhan biaya Satker
daerah juga dapat menggunakan perhitungan Dinas Cipta Karya setempat.
5
 CLEARANCE PENGADAAN TANAH/GEDUNG (3)

KEGIATAN YANG PERLU DI CLEARANCE

Kegiatan Yang Termasuk Kriteria Dibatasi, sesuai surat

edaran Menteri Keuangan Nomor SE-01/MK.2/2011, yaitu:
1. Pengadaan tanah untuk pembangunan gedung kantor,
mess/wisma, rumah dinas/rumah jabatan, gedung
pertemuan, gedung parkir pegawai, gedung diklat
pegawai dan asrama pegawai ;
2. Pembangunan/pembelian gedung kantor,
mess/wisma, rumah dinas/rumah jabatan, gedung
pertemuan, gedung parkir pegawai, gedung diklat
pegawai dan asrama pegawai.
6
 CLEARANCE PENGADAAN TANAH/GEDUNG (4)
KEGIATAN YANG TIDAK MEMERLUKAN CLEARANCE

1. Rehab, renovasi gedung dan pembangunan gedung

lanjutan
2. Gedung yang terkait dengan pelayanan masyarakat seperti
Gedung Sekolah, Puskesmas, Pelayanan Kesehatan, Pos
Jaga, Gudang, Gedung Parkir, Gedung diklat, Kandang,
Tempat Pelelangan Ikan, Gedung yang akan diserahkan
kepada masyarakat/Pemda (gudang beras, rumah potong
hewan), dan sejenisnya
3. Rumah tahanan, LAPAS, transmigrasi, rumah singgah,
rusunawa, rusunami, dan sejenisnya
4. Laboratorium, selasar, pos satpam/jaga,
bengkel/workshop, menara pengawas, gedung promosi,
gedung arsip, dan sejenisnya
5. Data center
7
 TINDAK LANJUT CLEARANCE DENGAN DESK
BERSAMA

BPKP
K/L
MENGUSULKAN
DATA CLEARANCE
KEGIATAN REVISI RKA-KL
(Catatan
K/L YANG PAN&RB Penelaahan UNTUK
PERLU
CLEARANCE Desk PEMBUKAAN
Bersama)
BLOKIR (*)
DJA KEMENPAN
PU
& RB

DESK PENELAAHAN Penelaahan dilakukan bersama, dijadwalkan secara

terpusat, dengan menggunakan data/dokumen
BERSAMA (DJA) yang dilengkapi K/L (tidak ada kunjungan lokasi)
8
 ASPEK PENILAIAN CLEARANCE TA 2012 (1)
1.BPKP
ASPEK
Penilaian secara umum terkait
urgensi pengadaan tanah dan/atau
pengadaan/pembelian gedung
dalam rangka efisiensi (analisis
manfaat dan biaya, misalnya
dengan membandingkan biaya
pengadaan dengan biaya
sewa/kontrak, dengan
mempertimbangkan organisasi
yang bersifat adhoc/sementara
DATA/DOKUMEN YANG HARUS
DISIAPKAN K/L
 TOR
 Analisis manfaat dan biaya secara
ringkas/sederhana
 Bukti Kepemilikan Tanah
 NJOP dari lingkungan sekitar sebagai
pembanding harga rencana pengadaan
tanah
 Surat Keterangan peruntukan dari
instansi yang berwenang (bukan cagar
budaya, DAS sejenisnya)
 Kontrak perjanjian sewa atau
penggunaan gedung milik instansi lain
(jika masih menyewa).
9
 ASPEK PENILAIAN CLEARANCE TA 2012 (2)

2.KEMENPAN&RB
ASPEK DATA/DOKUMEN YANG HARUS
DISIAPKAN K/L
Kebutuhan ruang kerja yang efisien  Data pegawai
dan efektif disesuaikan dengan  Data asset tanah dan bangunan
perkembangan struktur organisasi,  Data struktur organisasi unit/satker
tupoksi, dan jumlah pegawai yang mengadakan gedung/tanah
 Indikator Kinerja Utama
 Outcome dari hasil pembangunan
gedung dan/atau pengadaan tanah

10
 ASPEK PENILAIAN CLEARANCE TA 2012 (3)

3.KEMENPU
ASPEK DATA/DOKUMEN YANG HARUS DISIAPKAN
K/L
1. Kesesuaian dengan RTRW A. Informasi tentang lahan :
2. Kebutuhan Luas Tanah dan 1. Peta lokasi
Bangunan 2. Dokumen Kepemilikan/Sertifikat
3. Perkiraan Kebutuhan Biaya Tanah
pembangunan BGN (analisis 3. Surat Keterangan Rencana
perhitungan kebutuhan biaya Kota/Kabupaten
dapat dilakukan setelah adanya B. Informasi tentang Bangunan
persetujuan clearance) 1. Struktur organisasi pengguna
bangunan
2. Jumlah personel pengguna bangunan
dengan proyeksi 5 tahun ke depan
3. TOR/Dokumen
perencanaan/spesifikasi bangunan
11
ANALISIS KOMPONEN BANGUNAN
UNTUK PEMBANGUNAN BARU
SISTEMATIKA KEBUTUHAN LUAS BANGUNAN DAN BIAYA UNTUK
PEMBANGUNAN BARU BANGUNAN GEDUNG NEGARA

KAPASITAS BANGUNAN :
1. STRUKTUR ORGANISASI ORGANISASI RUANG,
BESARAN RUANG = LUAS
2. JUMLAH PERSONIL TOTAL BANGUNAN
3. FASILITAS PENUNJANG
ANALISIS

HARGA SATUAN
BANGUNAN PER M2

1. BIAYA KONSTRUKSI FISIK

BIAYA PEKERJAAN
2. BIAYA PERENCANAAN STANDAR
TOTAL BIAYA YANG
DIPERLUKAN 3. BIAYA PENGAWASAN/ MK
BIAYA PEKERJAAN NON
4. BIAYA PENGELOLAAN
KEGIATAN STANDAR
PERHITUNGAN BATAS MAKSIMAL PERENCANAAN BANGUNAN
NO URAIAN SATUAN BESARAN
1 LUAS LAHAN M2 2,500.00
2 KOEFESIEN DASAR BANGUNAN (KDB) % 40%
3 KOEFESIEN LANTAI BANGUNAN (KLB) % 2.00
4 GARIS SEMPADAN (GSB) dari jalan M2 10.00
5 LUAS TAPAK BANGUNAN MAKSIMAL M2 1,000.00
6 LUAS LANTAI GEDUNG MAKSIMAL M2 5,000.00
7 KETINGGIAN BANGUNAN (20M2) LT 4.00
Lampiran Surat

KELENGKAPAN DATA CLEARENCE

Nomor Surat Permohonan :
Tanggal :

I. DATA UMUM PEMOHON *)

I.1 Kementerian / Lembaga :
I.2 Nama :
I.3 Jabatan :
I.4 Satker / Satminkal :
I.5 Alamat :

II. DATA UMUM BANGUNAN *)

II.1 Nama Bangunan :
II.2 Lokasi Bangunan :
II.3 Luas Tanah :
II.4 Luas Lahan yang telah terbangun :

III. DATA KETERANGAN RENCANA KOTA *) terlampir tidak terlampir

III.1 KLB :
III.2 KDB : %
III.3 Ketinggian Maksimum : lantai

S t rukt ur Org anis as i

IV. TABEL STRUKTUR ORGANISASI PENGGUNA GEDUNG *) Peng g una Ged ung (t erlamp ir)

No Jabatan Jumlah Personil Keterangan

1 Menteri / Ketua Lembaga

2 Wakil Menteri
3 Eselon IA / Anggota Dewan
4 Eselon IB
5 Eselon IIA
6 Eselon IIB
7 Eselon IIIA
8 Eselon IIIB
9 Eselon IV
10 Staff

V. TABEL KEBUTUHAN RUANG-RUANG KHUSUS / PELAYANAN MASYARAKAT *)

Luasan
No. Nama Ruang Keterangan
(m2)
A Ruang Utama
1………
FORM KELENGKAPAN DATA K/L
2………
B Ruang Penunjang
1……
PEMOHON CLEARANCE
C Ruang Fasilitas Lainnya
1……………….

VI. KETERANGAN / INFORMASI LAIN-LAIN **)

Catatan : Jakarta, ………………… 2011

*) Wajib diisi Pemohon,
**) Tidak wajib diisi
ttd + cap

( )
Standar Luas BGN

Gedung Kantor  Gedung Kantor Klasifikasi Tidak Sederhana

seluas 10 m2/personil

 Gedung Kantor Klasifikasi Sederhana

seluas 9.6 m2/personil

 Ruang Khusus atau Rg. Pelayanan

Masyarakat dihitung tersendiri

 Rincian Standar Luas Ruang Terlampir

STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTOR
A. RUANG UTAMA
LUAS RUANG (m 2)
R. PELAYANAN KETERANGAN
JABATAN R. PENUNJANG JABATAN
JABATAN
R. KERJA JML
R.
JML
R. TAMU R. RAPAT R. TUNGGU IS T IR A H A R. SEKRET R. STAF R. SIMPAN R. TOILET CATATAN
T STAF
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1 Menteri/ Ketua Lembaga 28.00 40.00 40.00 60.00 20.00 15.00 24.00 14.00 6.00 247.00 8
2 Wakil Menteri K/L 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 2
3 Eselon IA/ Anggota Dewan 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
R.Staf pada setiap
4 Eselon IB 16.00 14.00 20.00 9.00 5.00 7.00 4.40 5.00 3.00 83.40 2 jabatan diperhitungkan
berdasarkan jumlah
5 Eselon IIA 14.00 12.00 14.00 12.00 5.00 7.00 4.40 3.00 3.00 74.40 2
personel @ 2,2 - 3 m2/
6 Eselon IIB 14.00 12.00 10.00 6.00 5.00 5.00 4.40 3.00 3.00 62.40 2 personel, sesuai
dengan tingkat jabatan
7 Eselon IIIA 12.00 6.00 3.00 3.00 24.00 0
R. Toilet
8 Eselon IIIB 12.00 6.00 3.00 bersama
21.00 0
9 Eselon IV 8.00 8.80 2.00 18.80 4

B. RUANG PENUNJANG
JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
1 2 3

1 Ruang Rapat Utama Kementrian 140 2 Kapasitas 100 orang

m
2 Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2 Kapasitas 75 orang
3 Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2 Kapasitas 30 orang
4 Ruang Studio 4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf
2
5 Ruang Arsip 0.4 m / orang Pemakai seluruh staf
WC/ Toilet 2
6 2 m / 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf
7 Musholla 0.8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel

C. SIRKULASI 25% X (JUMLAH A + B)

Keterangan:
- Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.
- Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.
- Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara,
kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar standar luas tersebut di atas.
STANDAR LUAS RUMAH NEGARA
LUAS (m2)

TIPE PENGGUNA BANGUNAN TANAH

Menteri 400 1.000

KHUSUS Pimpinan Lembaga Tinggi Negara
Sekretaris Jenderal/Direktur Jenderal/Inspektur Jenderal 250 600
A
Pejabat yang setingkat
Anggota Lembaga Tinggi Negara/Dewan

Direktur/Kepala Pusat/Kepala Biro 120 350

B Pejabat yang setingkat
Pegawai Negeri Sipil Golongan IV/d dan IV/e

Kepala Sub Direktorat/Kepala Bagian/Kepala Bidang 70 200

C
Pejabat yang setingkat
Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/a dan IV/c

Kepala Seksi/Kepala Sub Bagian/Kepala Sub Bidang 50 120

D
Pejabat yang setingkat
Pegawai Negeri Sipil Gol. III
Pegawai Negeri Sipil Gol I dan Gol II 36 100
E
Keterangan:
1.Untuk:
- Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecuali
luas tanah 2000m2.
- Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A,
kecuali luas tanah 1000m2.
- Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang
untuk Ruang Tamu Besar/Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan
kewajaran.
2.Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk:
- DKI Jakarta : 20 %
- Ibukota Provinsi : 30 %
- Ibukota Kabupaten/Kota : 40 %
- Pedesaan : 50 %
3.Untuk rumah susun negara yang dibangun dalam wujud rumah susun, luas
per unit bangunannya diperhitungkan dengan mengurangi luas garasi mobil
(untuk tipe Khusus, A, dan B). Kebutuhan garasi mobil disatukan dalam luas
parkir basemen dan/atau halaman.
PERKIRAAN JUMLAH PEGAWAI MINIMAL 5 TAHUN KEDEPAN
TAHUN
NO URAIAN KETERANGAN
2011 2012 2013 2014 2015 2016
DIHITUNG
Jumlah Pegawai
CONTOH BERDASARKAN
RENCANA
PENERIMAAN /
PENSIUN PEGAWAI

PERKIRAAN BESARAN RUANG

SATUAN PERSONEL
RUANG JMLH BESARAN
NO JABATAN/ NAMA RUANG ESELON STAF KETERANGAN
RUANG
JML
PER- TOTAL
(m2) ESELON
JML

A. RUANG UTAMA

1 Menteri/ Ketua Lembaga 1 247.00 247 m2 8 8 9

DILENGKAPI DENGAN
2 Wakil Menteri K/L 1 90.00 90 m2 5 5 6 STRUKTUR
ORGANISASI, JMLH
3 Eselon IA/ Anggota Dewan 8 117.00 936 m2 5 40 48 PEGAWAI DIPREDIKSI
MINIMAL SD 5 TAHUN
4 Eselon IB 5 83.40 417 m2 2 10 15
KEDEPAN
5 Eselon IIA 48 74.40 3,571 m2 2 96 144

6 Eselon IIB 0 62.40 - m2 2 - - JML STAF/ ESELON

SESUAI DENGAN
7 Eselon IIIA 216 24.00 5,184 m2 1 216 432 KEBUTUHAN
INSTANSI
8 Eselon IIIB 0 21.00 - m2 0 - -

9 Eselon IV 432 18.80 8,122 m2 4 1,728 2,160

10 Satpam/ staff outsourcing - 2.20 462 m2 210 210

JUMLAH - A 711 19,029 m2 2,313 3,024 7.87

B. RUANG PENUNJANG

R. Rapat Utama
1 1 ruang 140.00 140.00 m2
Kementerian

2 R, Rapat Utama Es. I 9 ruang 90.00 810.00 m2

3 R. Rapat Utama Es. II 48 ruang 36.00 1,728.00 m2 1.2m2/org,…@30 org

4 Wc/Toilet 2,961.00 org 0.08 236.88 m2 2 m2/ 25 org

5 R. arsip 2,313.00 org 0.40 925.20 m2 0.4 m2/org (staf )

0.8 m2/org (20% x
6 R.Ibadah/ Mushola 604.80 org 0.80 483.84 m2
personel)
7 R. Studio/ Workshop 231.30 org 4.00 925.20 m2 4 m2/org (10%xstaf )

JUMLAH - B - 5,249.12 m2

JUMLAH - A+ B 24,277.92 m2

Sirkulasi x total luas lantai 25% 6,069.48 m2

TOTAL LUAS RUANG/ LANTAI 30,347.40 m2

LUAS RATA-RATA PERORANG DARI TOTAL LUAS BANGUNAN 10.04 m2 termasuk r.rpt w amen

C. RUANG FASILITAS LAIN SESUAI DENGAN TUPOKSI

NAMA RUANG JUMLAH LUAS TOTAL LUAS
1
2
LUAS RUANG PENUNJANG - m2
SIRKULASI 25% - m2
LUAS FASILITAS LAINNYA - m2
LUAS TOTAL RUANG/LANTAI 30,347 m2
DIBULATKAN 30,340 m2

KEB. PARKIR MOBIL: 1 MOBIL/ 100 Orang (DKI Jakarta)

 Analisis Nomor : 3
LAMPIRAN SURAT Nomor :
Tanggal :
ANALISIS KEBUTUHAN BIAYA PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
NAMA BANGUNAN : GEDUNG - A
TAHUN DIBANGUN : 2011
JUMLAH TINGKAT
LUAS TOTAL LANTAI BANGUNAN
: 3
:
Lantai
20,000.00 m2
LEMBAGA :
PEMAKAI :
CONTOH !!!
LUAS LANTAI BASEMENT : 2,500.00 m2 ALAMAT :
KOEFISIEN TINGKAT BGN
FUNGSI BANGUNAN/ RUANG
1.12
: KANTOR
analisis 2012
KLASIFIKASI BANGUNAN : Tidak Sederhana

I. DASAR ANALISIS
1. Peraturan Menteri Pekerjaan Um um Nom or 45/PRT/M/2007 tanggal 27 Desem ber 2007 tentang Pedom an Teknis
Pem bangunan Bangunan Gedung Negara
2. Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) TA 2012 = Rp 3 000 000
Berdasarkan pedoman satuan untuk penyusunan Rencana Kerja dan Anggaran Satuan Kerja Perangkat Daerah (RKA-SKPD)
Tahun Anggaran 2010 yang dikeluarkan oleh Biro Prasarana dan Sarana Kota Setda Provinsi DKI Jakarta

II. KEBUTUHAN BIAYA PEKERJAAN STANDAR

A. Analisis Kebutuhan Biaya Satuan Pekerjaan Standar = Koefisien Tingkat Bangunan x HSBGN
Biaya Satuan Pekerjaan Standar = 1.120 x Rp 3,000,000 = Rp 3 360 000

B. Kebutuhan Biaya Pekerjaan Standar = Luas Lantai x Biaya Satuan Pekerjaan Standar
< 4 LT;
Biaya Pekerjaan Standar = 20,000.00 x Rp 3,360,000
4-8 LT;
= Rp 67 200 000 000
> 8 LT; atau
III. KEBUTUHAN BIAYA PEKERJAAN NON STANDAR KHUSUS/GREEN

A. Analisis Komponen Pekerjaan Non Standar

TERHADAP SELURUH
BOBOT NILAI
NO. URAIAN PEKERJAAN BANGUNAN DISULKAN
TERBANGUN (%)
min. max.
1. Alat Pengkondisi Udara 10% 20% 20.00% 100 20.00
2. Elevator/Escalator 8% 12% 9.00% 100 9.00
3. Tata Suara (Sound System) 3% 6% 6.00% 100 6.00
4. Telepon/PABX 3% 6% 5.00% 100 5.00
5. Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6% 11% 5.00% 100 5.00
6. Elektrikal 7% 12% 5.00% 100 5.00
7. Sistem Proteksi Kebakaran 7% 12% 5.00% 100 5.00
8. Penangkal Petir Khusus 2% 5% 5.00% 100 5.00
9. Instalasi Pengolahan Air Limbah 2% 4% 2.00% 100 2.00
10. Interior (Termasuk furniture) 15% 25% 2.00% 100 2.00
11. Gas Pembakaran 1% 2% 2.00% 100 2.00
12. Gas Medis 2% 4% 4.00% 100 4.00
13. Pencegahan Bahaya Rayap 1% 3% 3.00% 100 3.00
14. Pondasi Dalam 7% 12% 10.00% 100 10.00
15. Fasilitas Penyandang Cacat 3% 8% 5.00% 100 5.00
16. Sarana/Prasarana Lingkungan 3% 8% 5.00% 100 5.00
93.00
Biaya Satuan Pekerjaan Non Standar 93.00 % x 1.120 x Rp 3,000,000 = Rp 3 124 800
Biaya Komponen Pekerjaan Non Standar 20,000.00 x Rp 3,124,800 = Rp 62 496 000 000

25
 B. Analisis Biaya Pekerjaan Basement
BOBOT LUAS HSBGN BIAYA NILAI
NO PEKERJAAN
(%) (M2) (Rp.) (Rp.) (%)

Basement (per m2)……1(satu) lapis;..(>1 lapis, hitung tersendiri) 120 2,500.00 3,000,000 9,000,000,000 13.39

C. Analisis Biaya Peningkatan Mutu

PEKERJAAN PROSENTASE PENINGKATAN MUTU BOBOT YANG BIAYA NILAI
NO
DITINGKATKAN (%) (Rp.) (%)
KOMPONEN PEKERJAAN BOBOT KOMPONEN min. max. DIUSULKAN

1 Lantai 10% 15% 30% 30% 10.00 201,600,000 0.30

2 Dinding 10% 15% 30% 30% 20.00 403,200,000 0.60

JUMLAH 604,800,000 0.90

JUMLAH NILAI PEKERJAAN NON STANDAR (%) m ax. 150 107.29

D. Kebutuhan Biaya Pekerjaan Non Standar

1. Biaya Komponen Pekerjaan Non Standar = Rp 62 496 000 000
2. Biaya Pekerjaan Basement = Rp 9 000 000 000
3. Biaya Peningkatan Mutu = Rp 604 800 000 +
= Rp 72 100 800 000
IV. BIAYA PEKERJAAN FISIK
1. BIAYA PEKERJAAN STANDAR = Rp 67 200 000 000
2. BIAYA PEKERJAAN NON STANDAR = Rp 72 100 800 000 +
= Rp 139 300 800 000
Dibulatkan = Rp 139 301 000 000
V. KEBUTUHAN BIAYA PEMBANGUNAN
1. BIAYA KONSTRUKSI FISIK = Rp 139 301 000 000
2. BIAYA PERENCANAAN KONSTRUKSI = Rp 3 709 000 000
3. BIAYA MANAJEMEN KONSTRUKSI = Rp 17 000 000
4. BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN = Rp 709 000 000 +
TOTAL BIAYA PEMBANGUNAN = Rp 143 736 000 000

TERBILANG : seratus empat puluh tiga milyar tujuh ratus tiga puluh enam juta rupiah

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
MENGETAHUI : DIREKTORAT PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KASUBDIT PEMBINAAN PENGELOLAAN A/N. TIM PELAKSANA KOORDINASI PENGELOLAAN TEKNIS
GEDUNG DAN RUMAH NEGARA TINGKAT PUSAT DAN DKI JAKARTA

1. ……………………………..

IR. J. WAHYU KUSUMOSUSANTO, MUM

NIP. 110053282 2. ……………………………..

Catatan :
Ajuan biaya tersebut tidak mengikat pelaksanaan fisik dan perlu disesuaikan kembali dengan kondisi lapangan pada waktu pelaksanaan.

26
 DASAR HUKUM PENETAPAN
HARGA SATUAN BANGUNAN
GEDUNG NEGARA
1. Keputusan Presiden RI No. 42 th. 2002:

Pasal 14 ayat 4 butir d:

Harga satuan pembangunan bangunan gedung
negara ditetapkan oleh kabupaten/kota.

2. Permen PU No. 45/PRT/M/2007.

Ped. Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara

Bab IV bagian B:
Standar harga satuan tertinggi untuk bangunan
gedung Negara ditetapkan secara berkala untuk
setiap Kab./Kota oleh Bupati/ setempat
 Pembiayaan
Pembangunan BGN:
Biaya Pembangunan BGN:
 Biaya Pekerjaan Standar (per m2 biaya Konstruksi Fisik)
 Biaya Pekerjaan Non Standar
Standar Harga Satuan Tertinggi per M2:
 Standar Harga BGN Klasifikasi Sederhana, Tidak Sederhana, dan Khusus
 Standar Harga Bangunan Rumah Negara
 Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun berdasarkan
spesifikasi teknis dan klasifikasi BGN

Prosentase Komponen Biaya Pembangunan:

Diperhitungkan dari Biaya Konstruksi Fisik
 Bangunan Sederhana
 Bangunan Tidak sederhana
 Bangunan Khusus
 Pembiayaan Pekerjaan Non-Standar
 Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar
yang wajar, dengan terlebih dahulu berkonsultasi kepada instansi Teknis
Setempat;
 Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi/pengawasan,
dihitung berdasarkan billing-rate;
 Total nilai biaya pekerjaan non-standar maksimum sebesar
dari total biaya pekerjaan standar, dan dapat berpedoman pada
150%
Jenis Pekerjaan Biaya
Alat Pengkondisian Udara 10-20% dari X
Elevator/escalator 8-12% dari X
Tata suara (Sound System) 3-6% dari X
Telepon dan PABX 3-6% dari X
Instalasi IT (Informasi dan Teknologi) 6-11% dari X
Elektrikal 7-12% dari X
Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X
Penangkal petir khusus 2-5% dari X
Instalasi Pengolahan Air Limbah 2-4% dari X
Interior (termasuk Furniture) 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X
Fasilitas penyandang cacat 3-8% dari X
Sarana/prasarana lingkungan 3-8% dari X
Basement (per m2) 120% dari Y
Peningkatan mutu 15-30% dari Z
 HASIL CLEARANCE DARI KEMEN PU

1. LUAS BANGUNAN YANG DUTUHKAN

2. PERKIRAAN BIAYA YANG DIBUTUHKAN, TERDIRI

DARI :
a. BIAYA KONSTRUKSI FISIK
b. BIAYA PERENCANAAN KONSTRUKSI
c. BIAYA PENGAWASAN KONSTRUKSI/
MANAJEMEN KONSTRUKSI
d. BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN
 ANALISIS KOMPONEN BANGUNAN
UNTUK PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG
 SISTEMATIKA PERHITUNGAN TINGKAT KERUSAKAN
BANGUNAN GEDUNG NEGARA

EXISTING BANGUNAN : KLASIFIKASI TINGKAT

IDENTIFIKASI TINGKAT KERUSAKAN :
KERUSAKAN UNTUK 1.RINGAN
MASING-MASING
KOMPONEN. 2.SEDANG
3.BERAT

ANALISIS
HARGA SATUAN
BANGUNAN PER M2

1. BIAYA KONSTRUKSI FISIK BIAYA PEKERJAAN

TOTAL BIAYA YANG 2. BIAYA PERENCANAAN STANDAR
DIPERLUKAN 3. BIAYA PENGAWASAN/ MK
BIAYA PEKERJAAN
4. BIAYA PENGELOLAAN NON STANDAR
KEGIATAN
 LINGKUP PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

Pekerjaan perawatan meliputi perbaikan dan/atau

penggantian bagian bangunan, komponen, bahan
bangunan, dan/atau prasarana dan sarana
berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan
bangunan gedung, dengan mempertimbangkan
dokumen pelaksanaan konstruksi.
PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG TERDIRI DARI :
• Rehabilitasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud
menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur
maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti semula,
sedang utilitas dapat berubah.

• Renovasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud
menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik
arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya

• Restorasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud
menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah
dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan
struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah
ANALISA TINGKAT KERUSAKAN

1. Kerusakan ringan
– Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada
komponen non-struktural, seperti penutup atap,
langit-langit, penutup lantai, dan dinding pengisi.
– Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan,
biayanya maksimum adalah sebesar 30% dari harga
satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung
baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang
sama.
2. Kerusakan sedang

• Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian

komponen non-struktural, dan atau komponen
struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain.
• Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya
maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan
tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang
berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
 3. Kerusakan berat

i. Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar

komponen bangunan, baik struktural maupun non-
struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat
berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.
ii. Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan
tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang
berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
4. Perawatan Khusus
• Untuk perawatan yang memerlukan penanganan
khusus atau dalam usaha meningkatkan wujud
bangunan, seperti kegiatan renovasi atau restorasi
(misal yang berkaitan dengan perawatan bangunan
gedung bersejarah),
• besarnya biaya perawatan dihitung sesuai dengan
kebutuhan nyata dan dikonsultasikan terlebih dahulu
kepada Instansi Teknis setempat.
KRITERIA KERUSAKAN BANGUNAN GEDUNG
No Kategori Kriteria Kerusakan Uraian Kelaya
Kerusakan kan
Bangunan roboh atau 1. Bangunan roboh total
sebagian besar komponen 2. Atap jatuh
Roboh/Rusak struktural rusak 3. Balok, kolom, plat lantai patah
I 4. Dinding, pintu/jendela sebagian besar runtuh/roboh
Total/Rusak Berat
Tingkat Kerusakan antara 45 5. Sebagian besar langit-langit runtuh
s/d 65 % atau diatas 65 % 6. Instalasi listrik rusak total

Bangunan masih berdiri, 1. Bangunan masih berdiri

sebagian komponen struktural 2. Sebagian rangka atap patah
patah dan komponen non 3. Balok kolom sebagian patah
II Rusak Sedang struktural rusak 4. Sebagian kecil dinding, kusen pintu/ jendela runtuh/roboh
5. Sebagian langit-langit lepas
Tingkat Kerusakan antara 30 6. Sebagian besar instalasi listrik rusak / terputus
s/d 45 %
1. Sebagian besar penutup atap dan langit- Tingkat
langit lepas kerusakan
2. Retak-retak pada plesteran kolom, balok, 20 < s/d 30 %
Kelas A dan dinding tembok/dinding papan
pecah/rusak
3. Penutup lantai lepas/terkelupas
Bangunan masih berdiri, 4. Sebagian instalasi rusak
Sebagian komponen non-
1. Sebagian kecil penutup atap lepas Tingkat
Rusak struktural & arsitektural rusak
III 2. Sebagian kecil retak-retak pada plesteran kerusakan
Ringan
kolom, tembok dan plesteran, serta 10 % s/d 20 %
Kelas B Tingkat Kerusakan antara 5 s/d
dinding papan terlepas
30 %
3. Sebagian plesteran terkelupas
4. Sebagian kecil instalasi rusak
1. Retak-retak kecil pada dinding tembok Tingkat
Kelas 2. Sebagian plesteran terkelupas kerusakan
C 3. sebagian kecil daun pintu / jendela dan < 10 %
engsel rusak
KATE G O R I R U SAK B E RAT

• BANGUNAN ROBOH TOTAL

• ATAP JATUH
• BALOK, KOLOM, DAN / ATAU ATAP
PATAH
• SEBAGIAN BESAR LANGIT-LANGIT
RUNTUH
• INSTALASI LISTRIK RUSAK TOTAL
• PINTU / JENDELA RUSAK TOTAL

KOLOM PATAH

TINDAKAN YANG
DIANJURKAN
• BERSIHKAN LOKASI DAN BANGUN
KEMBALI
KATE G O R I R U SAK S E DAN G

 SEBAGIAN
RANGKA ATAP
PATAH
 PINTU/ JENDELA
RUSAK
 SEBAGIAN KECIL
LANGIT-LANGIT
LEPAS

 BALOK KOLOM SEBAGIAN

PATAH
 SEBAGIAN INSTALASI
LISTRIK RUSAK / TERPUTUS

TINDAKAN YANG
DIANJURKAN
• BANGUNAN HARUS DIKOSONGKAN
• BANGUNAN DAPAT DIRUBUHKAN ATAU
DILAKUKAN RESTORASI DAN
PERKUATAN SECARA MENYELURUH
SEBELUM DIHUNI KEMBALI
KAT E G O R I R U SAK R I N GAN
 RETAK-RETAK PADA BALOK
 SEBAGIAN INSTALASI RUSAK
 PENUTUP ATAP LEPAS

 RETAK-RETAK PADA KOLOM

TINDAKAN YANG
DIANJURKAN
• BANGUNAN TIDAK PERLU DIKOSONGKAN,
BOLEH DIHUNI KEMBALI SETELAH DILAKUKAN
RESTORASI DAN PERKUATAN
• PERBAIKAN YANG BERSIFAT ARSITEKTUR AGAR
DAYA BANGUNAN TERPELIHARA
 Analisis Nomor : 3
LAMPIRAN SURAT Nomor :
Tanggal :
ANALISIS KEBUTUHAN BIAYA PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
NAMA BANGUNAN : GEDUNG - B
TAHUN DIBANGUN : 2011
JUMLAH TINGKAT : 2 Lantai LEMBAGA :
LUAS TOTAL LANTAI BANGUNAN : 450 m2 PEMAKAI :
LUAS LANTAI BASEMENT : - m2 ALAMAT :
KOEFISIEN LANTAI BANGUNAN : 1.09
FUNGSI BANGUNAN/ RUANG : KANTOR
KLASIFIKASI BANGUNAN : Tidak Sederhana
I. DASAR ANALISIS
1. Peraturan Menteri Pekerjaan Um um Nom or 45/PRT/M/2007 tanggal 27 Desem ber 2007 tentang Pedom an
Teknis Pem bangunan Bangunan Gedung Negara
2. Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) TA 2012 = Rp 3 000 000
Berdasarkan pedoman satuan untuk penyusunan Rencana Kerja dan Anggaran Satuan Kerja Perangkat Daerah (RKA-
SKPD) Tahun Anggaran 2010 yang dikeluarkan oleh Biro Prasarana dan Sarana Kota Setda Provinsi DKI Jakarta

II. KEBUTUHAN BIAYA PERAWATAN KOMPONEN PEKERJAAN STANDAR

A. Analisis Kerusakan Komponen Pekerjaan Standar
TERHADAP
BOBOT BOBOT NILAI
NO. URAIAN PEKERJAAN SELURUH
MAKSIMUM (%) (%)
BANGUNAN
1. PONDASI PONDASI 10.00% 15.00% 30.00 3.00
2. STRUKTUR KOLOM, BALOK & RING BALK 27.00% 30.00% - -
PLESTERAN 2.00% 100.00% - -
3. ATAP RANGKA ATAP 8.00% 30.00% 10.00 0.80
PENUTUP ATAP 2.00% 75.00% 20.00 0.40
4. LANGIT-LANGIT RANGKA LANGIT-LANGIT 3.50% 100.00% 10.00 0.35
PENUTUP LANGIT-LANGIT 4.50% 100.00% 35.00 1.58
5. DINDING BATU BATA/ PARTISI 4.50% 50.00% - -
PLESTERAN 1.75% 100.00% - -
KACA 1.25% 100.00% 35.00 0.44
PINTU 1.00% 100.00% 20.00 0.20
KOSEN 1.50% 100.00% - -
6. LANTAI PENUTUP LANTAI 10.00% 100.00% - -
7. UTILITAS INSTALASI LISTRIK 5.00% 100.00% - -
INSTALASI AIR 1.50% 100.00% - -
DRAINASE LIMBAH 1.50% 100.00% - -
8. FINISHING FINISHING STRUKTUR (CAT) 1.00% 100.00% - -
FINISHING LANGIT-LANGIT (CAT) 4.00% 100.00% - -
FINISHING DINDING 6.00% 100.00% - -
FINISHING PINTU/ KOSEN (CAT) 4.00% 100.00% - -
JUMLAH NILAI TINGKAT KERUSAKAN PEKERJAAN STANDAR (%) 100.00% 6.77

Jenis Peraw atan = PERAWATAN RINGAN RINGAN < 30%

B. Analisis Kebutuhan Biaya Satuan Pekerjaan
= Prosentase Tingkat Kerusakan x Koef. Lantai x HSBGN SEDANG > 30% - 45%
Standar
Biaya Komponen Pekerjaan Standar = 6.77% x 1.090 x 0.00 x Rp 3,000,000 = Rp 221 379 BERAT > 45% - 65%
Biaya Pembongkaran = 0.00% x Rp. 221,379 = Rp 0 + KHUSUS > 65 %
Biaya Satuan Pekerjaan Standar = Rp 221 379
C. Kebutuhan Biaya Pekerjaan Standar = Luas Lantai x Biaya Satuan Pekerjaan Standar
Biaya Pekerjaan Standar = 450 x Rp 221,379 = Rp 99 620 550

43
 III. KEBUTUHAN BIAYA PERAWATAN KOMPONEN PEKERJAAN NON STANDAR
A. Analisis Kerusakan Komponen Pekerjaan Non Standar
TERHADAP
BOBOT BOBOT NILAI
NO. URAIAN PEKERJAAN SELURUH
MAKSIMUM (%) (%)
BANGUNAN
1. Alat Pengkondisi Udara 20.00% 100.00% 5.00 1.00
2. Elevator/Escalator 12.00% 100.00% 45.00 5.40
3. Tata Suara (Sound System) 6.00% 100.00% 10.00 0.60
4. Telepon/PABX 6.00% 100.00% - -
5. Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 11.00% 100.00% - -
6. Elektrikal 12.00% 100.00% - -
7. Sistem Proteksi Kebakaran 12.00% 100.00% 10.00 1.20
8. Penangkal Petir Khusus 5.00% 100.00% - -
9. Instalasi Pengolahan Air Limbah 4.00% 100.00% - -
10. Interior (Termasuk furniture) 25.00% 100.00% - -
11. Gas Pembakaran 2.00% 100.00% - -
12. Gas Medis 4.00% 100.00% - -
13. Pencegahan Bahaya Rayap 3.00% 100.00% - -
14. Pondasi Dalam 12.00% 100.00% - -
15. Fasilitas Penyandang Cacat 8.00% 100.00% 2.00 0.16
16. Sarana/Prasarana Lingkungan 8.00% 100.00% 5.00 0.40
JUMLAH NILAI TINGKAT KERUSAKAN PEKERJAAN NON STANDAR (%) 8.76
Biaya Satuan Pekerjaan Non Standar 8.76% x 1.090 x 0.00 x Rp 3,000,000 = Rp 286 452
Biaya Komponen Pekerjaan Non Standar 450 x Rp 286,452 = Rp 128 903 400
B. Analisis Biaya Pekerjaan Basement
BOBOT BIAYA
KOEFESIEN BASEMENT LUAS HSBGN BIAYA
NO PEKERJAAN KERUSAKAN PERBAIKAN
(%) (m 2) (Rp.) (Rp.)
(%) (Rp.)
Basement (per m2) 120 0 3,000,000 0 10 0

C. Analisis Biaya Peningkatan Mutu

NILAI PROSENTASE PENINGKATAN MUTU BIAYA
B OB OT YA N G
NO KOMPONEN PEKERJAAN KERUSAKAN PERBAIKAN
D IT IN G KA T KA N ( %)
(%) min. max. DIUSULKA N (RP.)

1 Lantai - 15% 30% 30% 100 0

2 Dinding - 15% 30% 20% 20 0

D. Kebutuhan Biaya Pekerjaan Non Standar

1. Biaya Komponen Pekerjaan Non Standar = Rp 128 903 400
2. Biaya Pekerjaan Basement = Rp 0
3. Biaya Peningkatan Mutu = Rp 0 +
Rp 128 903 400
IV. BIAYA PEKERJAAN FISIK
1. BIAYA PEKERJAAN STANDAR = Rp 99 620 550
2. BIAYA PEKERJAAN NON STANDAR = Rp 128 903 400 +
= Rp 228 523 950
Dibulatkan = Rp 229 000 000
V. BIAYA PEKERJAAN PERAWATAN
1. BIAYA KONSTRUKSI FISIK = Rp 229 000 000
2. BIAYA PERENCANAAN KONSTRUKSI = Rp 21 000 000
3. BIAYA PENGAWASAN KONSTRUKSI = Rp 14 000 000
4. BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN = Rp 37 000 000 +
TOTAL BIAYA PERAWATAN = Rp 301 000 000

TERBILANG : tiga ratus satu juta rupiah

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
MENGETAHUI : DIREKTORAT PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KASUBDIT PEMBINAAN PENGELOLAAN A/N. TIM PELAKSANA KOORDINASI PENGELOLAAN TEKNIS
GEDUNG DAN RUMAH NEGARA TINGKAT PUSAT DAN DKI JAKARTA

1. ……………………………..

IR. J. WAHYU KUSUMOSUSANTO, MUM

NIP. 110053282 2. ……………………………..
Catatan :
Biaya tersebut tidak mengikat pelaksanaan fisik dan perlu disesuaikan kembali dengan kondisi lapangan pada waktu pelaksanaan.
44
Pemeliharaan & Perawatan:
• Umur bangunan : 50 tahun, depresiasi
2%/tahun, salvage value minimum 20%.
• Perawatan : tergantung tingkat
kerusakan, ringan (30%), sedang (45%),
atau berat (65%).
• Penentuan tingkat kerusakan dengan
rekomendasi Instansi Teknis PU.
• Pemeliharaan per-m2/tahun BGN
sebesar 2% dari harga standar per-m2
tertinggi yang berlaku.
 HASIL ANALISIS BIAYA DARI KEMEN PU

1. TINGKAT KERUSAKAN

2. PERKIRAAN BIAYA YANG DIBUTUHKAN, TERDIRI

DARI :
a. BIAYA KONSTRUKSI FISIK
b. BIAYA PERENCANAAN KONSTRUKSI
c. BIAYA PENGAWASAN KONSTRUKSI/
MANAJEMEN KONSTRUKSI
d. BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN
TERIMA KASIH