V CURSO DE

ESPECIALIZACION
AVANZADA EN
DERECHO CIVIL
PATRIMONIAL
Coordinador Académico
JORGE REÁTEGUI
jorge.reategui@ppulegal.com
 DERECHO
URBANÍSTICO Y
HABILITACIONES
URBANAS
 Competencias en materia de
Ordenamiento Urbano
Ley Orgánica de Municipalidades, establece que dentro de las facultades en
materia de planificación de las municipalidades provinciales está:

• Planificar integralmente el desarrollo local y el ordenamiento territorial, en el

nivel provincial,
• Velar por el uso de la propiedad inmueble en armonía con el bien común,
• Las municipalidades en ejercicio de sus facultades y atribuciones en materia de
planificación urbana:
– Aprueban el plan de acondicionamiento territorial de nivel provincial y los
planes de desarrollo urbano,
– Aprueban el esquema de zonificación de áreas urbanas,
– Aprueban el plan de desarrollo de asentamientos humanos y los planes
específicos.
 Regulación urbana

•Normas técnicas y urbanísticas que regulan el uso del suelo

Zonificación
•Responde al planeamiento para satisfacer las demandas
LOM 27972 y
Decreto Supremo Nº 022- físicas, económicas y sociales de la ciudad
2016-VIVIENDA •Se cristaliza en una serie de Zonas definidas en Plan de
Desarrollo Urbano aprobado por Municipalidad Provincial.

•Proceso de planeamiento y ejecución de obras físicas

que lleva a cabo el desarrollador
Habilitación •Objetivo es cambio de uso rústico a urbano. Control lo
Urbana ejerce la Municipalidad Distrital.
Ley 29090 y Decreto •Se busca asegurar crecimiento ordenado: Conectividad
Supremo N° 011-2017- con red vial y servicios (agua, desague, electricidad, salud,
VIVIENDA
educación, etc.)
 Regulación urbana

Licencia de •Autorización para construir

•Municipalidad Distrital verifica que proyecto cumple con
Edificación
Ley 29090 y
parámetros técnicos
Decreto Supremo N° •Municipalidad verifica que se construyó de acuerdo a la
011-2017-VIVIENDA licencia solicitada. La verificación sirve para que el
propietario inscriba la “Declaratoria de fábrica” en la
partida registral del predio
 Zonificación y Uso del Suelo
DS Nº 022-2016-VIVIENDA
•Política general de usos del suelo
Plan de •Organización físico-espacial de las actividades económicas
Acondicionamiento •Localización de infraestructura de transportes,
Territorial comunicaciones, energía, saneamiento
•Define Zonas de protección ecológica, áreas de riesgo, etc.

•Zonificación y usos del suelo

Plan de Desarrollo •Plan vial de transporte
Urbano •Requerimientos de vivienda -áreas de expansión urbana

Zonas Zonas
• Residenciales • Servicios Públicos
•Vivienda Taller Complementarios
Planos de
•Industriales •Zona de Reglamentación
Zonificación •Comerciales
Reglamento de Zonificación
Especial
e índice de usos
•Pre-Urbana •Zona Monumental
•Recreación
•Usos Especiales
 Zonificación y Uso del Suelo
DS Nº 022-2016-VIVIENDA
•Autoridad competente: Municipalidad Provincial
Plan de •Procedimiento de aprobación: elaboración de Proyecto, consulta con distritos
Acondicionamiento y con Gobierno Regional.
•Consulta pública con invitación a vecinos, universidades y colegios
Territorial profesionales (sin embargo última palabra la tiene la Municipalidad) ¿Alguna
vez te has enterado de una consulta pública?
•Plan aprobado tiene vigencia de 10 años. Modificaciones tienen procedimiento
definido.

Plan de Desarrollo •Autoridad competente: Municipalidad Provincial

Urbano •Procedimiento de aprobación similar al anterior
•Plan aprobado tiene vigencia de 5 años. Modificaciones tienen procedimiento
definido.

Planos de • Zonas son definidas en Plan de Desarrollo Urbano, sin embargo los detalles
se desarrollan por la Municipalidad Distrital en el “Plan Urbano Distrital”
Zonificación •Plazo de 5 años. Procedimiento de aprobación y modificación similar a los
•Reglamento de Zonificación
anteriores.
e índice de usos
HABILITACIONES URBANAS
 DEFINICIÓN
• Es el proceso de convertir un terreno rústico o
eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de
accesibilidad, distribución de agua, recolección de
desagüe, distribución de energía e iluminación pública.

• Requiere aportes gratuitos y obligatorios, para fines

de recreación pública, así como servicios públicos
complementarios, educación y otros fines.
Entidad competente para aprobar las
HU
• Las municipalidades distritales en el ámbito de su
jurisdicción, las municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del
Cercado.

• Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090,

están sujetos a silencio administrativo positivo.
 Excepciones al silencio
administrativo positivo
Todos los procedimientos establecidos en el
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación están sujetos al silencio
administrativo positivo, con excepción de:

• Procedimientos de habilitación urbana de oficio.

• Procedimientos de aprobación automática.
 Legitimados para tramitar una
habilitación urbana

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios,

titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera
que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de
habilitación urbana sobre un predio.
 Actos inscribibles en los RRPP

1. Independización o parcelación de predios rústicos

para habilitaciones urbanas - Planeamiento integral.
2. Documentos previos.
3. Proyecto de habilitación urbana (licencia de
habilitación urbana).
4. Recepción de obras de habilitación urbana.
 Independización de predios rústicos

• Proceso de partición de un predio rústico para destinar las

porciones resultantes a una habilitación urbana.

• El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su

anexo “E”, con el número de resolución de autorización,
conjuntamente con los documentos técnicos sustentatorios
sellados y visados.
 Documentos previos

Regulan el diseño o las condiciones técnicas que

afectarán el proceso de habilitación urbana o de
edificación de un predio y que, por tanto, es
necesario recabar o tramitar ante una entidad,
con anterioridad al trámite de licencias de
habilitación urbana y de edificación.
 Documentos previos: efectos

Generan deberes y derechos y a su vez otorgan

seguridad jurídica al titular del predio y/o al
tercero con derecho a edificar.
 Certificado de Zonificación y Vías

Es el documento emitido por las municipalidades

provinciales o por la Municipalidad Metropolitana
de Lima, en el ámbito de sus respectivas
jurisdicciones, que contiene los parámetros de
diseño que regulan el proceso de habilitación
urbana de un predio.
Certificado de Zonificación y Vías en
Habilitaciones urbanas ejecutadas

Tratándose de una habilitación urbana ejecutada,

previa declaración de la fecha de la ejecución de
dicha habilitación, la municipalidad consignará los
parámetros de diseño vigentes a la fecha de la
ejecución de la habilitación y los vigentes a la
fecha de la expedición del certificado.
Gráfico de afectación vial sobre el
inmueble
 Certificado de Factibilidad de Servicios
Es el documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios (agua, alcantarillado y
energía eléctrica), que contiene:

a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se

otorgará el servicio, precisando las obras e
instalaciones de infraestructura pública que
deberán efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio.
c. La fecha de emisión.
d. Fecha de vigencia.
Anotación preventiva de documentos
previos

El Certificado de Zonificación y Vías y los

certificados de Factibilidad de Servicios se
anotarán preventivamente a solicitud del
propietario, en el rubro b) de la partida registral
del predio, en forma previa a la inscripción de la
habilitación urbana y siempre que se encuentren
vigentes.
 Etapas del procedimiento administrativo
de habilitación urbana

a) Aprobación del Proyecto o licencia de

habilitación.

b) Recepción de las Obras.

 Efectos de la licencia
• El otorgamiento de la licencia de habilitación o
edificación determinará la adquisición de los
derechos de construcción y desarrollo, ya sea
habilitando o edificando en los predios objeto de
la misma, en los términos y condiciones
expresados en la respectiva licencia.

• Las licencias recaen sobre uno o más predios y

producen todos sus efectos, aun cuando sean
enajenados.
 Construcción simultánea
• En todo procedimiento de habilitación urbana
se podrá solicitar la autorización de ejecución
de obras con construcción simultánea, en los
tipos previstos en la Ley.
 Anotación preventiva de la licencia de
habilitación urbana

- Habilitaciones urbanas con construcción simultánea y

venta garantizada de lotes.

- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier

modalidad, bajo responsabilidad del promotor, supuesto
en el cual en ningún caso se preindependizarán los lotes
conformantes de la habilitación urbana.
 Preindependización

- Se extenderá sobre la base de planos de trazado y lotización

y memoria descriptiva.
- No se preindependizará cuando se trate de lote único.
- Puede presentarse documento privado simple con la
descripción de cada lote.
- Se regula prevalencia del plano.
- Se precisa que la caducidad comprende a las
“partidas preindependizadas”* y a las “anotaciones
preventivas” al caducar la anotación del proyecto.
* Efecto: cierre
 Compraventa garantizada

Se anotarán en la partida preindependizada:

- Compraventa garantizada
- Cesión de posición contractual

La inscripción definitiva se efectúa con

inscripción de la recepción de obras.
RECEPCIÓN DE OBRAS
 Inscripción de la recepción de obras

“El FUHU con la recepción de obras de

habilitación urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotización, la memoria descriptiva y la
resolución de recepción de obras, debidamente
sellados por la municipalidad son los documentos
que, en conjunto, dan mérito a la inscripción
registral de la habilitación urbana y a la inscripción
individualizada de los predios urbanos generados
durante este proceso.”
Art. 20 Ley 29090
 Recepción parcial de obras

• Cuando se apruebe la recepción parcial de obras, se

independizará el área recepcionada, quedando en la
partida matriz el área pendiente de ejecución.

• Si existen aportes pendientes de efectuar en la etapa

recepcionada, se extenderá un asiento en el rubro d)
de la partida matriz, haciendo constar esta
circunstancia.
 Aportes
• ¿En qué momento salen del dominio del
habilitador los bienes que constituyen los
aportes?.

• ¿Cuál es la naturaleza jurídica de las

transferencias por aportes?.
 Regularización de habilitaciones urbanas
ejecutadas
• Presupuestos:
• Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el 27/9/2008
(plazo modificado por Ley 29898), acreditadas mediante
documento de fecha cierta.
• La municipalidad denegará la solicitud de regularización si se
incumple los requisitos reglamentarios, los parámetros
establecidos en el certificados de zonificación y vías, la
entrega y/o redención de aportes, cumplimiento de las
normas de diseño establecidas en el RNE.
• Se aprueba mediante resolución municipal.
• No se preindependizarán los lotes.
 Regularización de habilitaciones urbanas
ejecutadas
Los administrados podrán solicitar la regularización de
la misma siempre que se cuente con:

1) Obras de distribución de agua potable y recolección

de desagüe, y de distribución de energía e
iluminación pública, según corresponda.
2) Edificaciones permanentes con un área techada
mínima de 25 m2., de las edificaciones construidas
con cimientos, muros y techos.
 Regularización de habilitaciones urbanas
ejecutadas: ampliación de plazo
• DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA TRANSITORIA
ÚNICA de la Ley 29898. Regularización de
habilitaciones urbanas y de edificaciones ejecutadas
entre julio de 1999 y setiembre de 2008
• Las habilitaciones urbanas ejecutadas con anterioridad a la
vigencia de la Ley 29090, Ley de regulación de habilitaciones
urbanas y de edificaciones, y las edificaciones que hayan sido
ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de obra
después de julio de 1999 hasta el 27 de setiembre de 2008,
podrán ser regularizadas dentro del plazo que vence el 31 de
diciembre de 2013, conforme al procedimiento que establece
el reglamento de la Ley 29090, modificada por la presente Ley.
 Título inscribible para la regularización
conforme al RIRP
• Resolución municipal que aprueba el proyecto o la recepción de
obras.

• Planos de ubicación, localización y de trazado y lotización.

• Memoria descriptiva.

• Documento privado suscrito por profesional responsable con

certificación de firmas que contenga la valorización de las obras
de la habilitación, salvo que ésta se encuentre contenida en la
memoria descriptiva. Solo exigible para regularización con
recepción de obras.
HABILITACIÓN URBANA
DE OFICIO
 HABILITACIONES URBANAS DE
OFICIO
• Predios que se encuentran registrados como rústicos, pero
que se ubican en zonas urbanas consolidadas (90% del área
útil del predio matriz), con edificaciones y servicios
públicos.
• Las municipalidades deberán identificarlos y emitir de oficio
la resolución que declare su naturaleza urbana. No se
encuentran sujetas a aportes.
• La inscripción la gestionará el propietario.
• Procedimiento detallado en el artículo 40 del Nuevo
Reglamento de H.U.
 HABILITACIONES URBANAS DE
OFICIO
Para la declaración de habilitación urbana de oficio, el predio
matriz debe:

a) Encontrarse inscrito en la oficina registral como predio

rústico.

b) Ubicarse en una zona urbana consolidada con edificaciones

destinadas a vivienda y demás complementarias a dicho uso. El
nivel de consolidación será del 90% del total del área útil del
predio matriz.
 HABILITACIONES
URBANAS DE OFICIO
c) Contar con servicios públicos de agua potable, desagüe o alcantarillado,
energía eléctrica y alumbrado público.

d) Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías acorde

con los planes urbanos y alineamiento vial, aprobados por la municipalidad
respectiva.

e) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe

encontrarse ejecutada la canalización de acequias de regadío y respetar las
servidumbres de los cables de red eléctrica de media y alta tensión, de la vía
férrea y la faja marginal de los ríos, de ser el caso.
 Título inscribible conforme al RIRP
• Si la habilitación urbana comprende el íntegro del predio
inscrito: es suficiente la resolución municipal.

• Si el predio habilitado forma parte de otro de mayor

extensión: Además de la resolución, se requiere, plano
perimétrico del área habilitada y de la remanente,
memoria descriptiva cuando los datos relativos al área,
linderos y medidas perimétricas no consten en el plano.

• Se independizará el área habilitada.