UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR

DE SAN MARCOS
FACULTAD DE INGENIERIA GEOLOGICA, MINERA ,
METALURGICA Y GEOGRAFICA

ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE

INGENIERIA CIVIL

CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES

Docente: Mg. Ricardo Ramiro Santos Rodríguez

C.U - 2019 - I
Metodología de la enseñanza
y forma de Evaluación
Metodología:

POR COMPETENCIA
Evaluación:
a).- PROMEDIO DE PRACTICAS : 50%
b).- Examen parcial : 25%
c).- EXAMEN FINAL : 25%
 INGENIERÍA DE VALUACIONES
Rama de la Ciencia por medio del cual se establece el Valor
racional y correcto de todos los bienes en un determinado
momento; es decir el Justiprecio y/o Justo Valor de
dichos bienes.
Para determinar dicho Justiprecio, se aplican los
conocimientos y criterios que enseña la ingeniería.
La obtención del Justiprecio de un bien, es un proceso
ordenado sistemático y concreto; el cual requiere una
cuidadosa información, conocimientos de Economía en el
momento de la Valuación (Inflación, Recesión, Depresión,
etc.), así como la influencia del factor moneda.
La Ingeniería de Valuaciones es el arte de estimar los
Justos Valores de cambio de propiedades
determinadas en los casos donde son esenciales el
conocimiento y el criterio del Ingeniero — Marston.
 VALUACIÓN y \ o TASACION
1. Arte de estimar los Justos Valores de Cambio de Propiedades
determinadas.
2. Fijación del Justo Valor de los Bienes.
Si ella se expresa en dinero (medida que sirve para dar valor a los
Bienes), se denomina Precio del Bien.
3. Procedimiento por el cual un Perito estudia el bien; analiza, determina
sus cualidades y características en determinada fecha, para
establecer apoyado en ellas, su Justiprecio de acuerdo a las
Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú –
…………N° 126 – 2007, N° 266 – 2012 y N° 395 – 2014 - VIVIENDA

4. Estimación del Precio que tiene un bien, total o parcialmente

considerándola, en determinada condición de lugar y
tiempo - Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

De todo ello se concluye que la determinación del Valor de un

bien es Dinámico, es decir depende del tiempo.
 TASACION
Procedimiento a través del cual el perito
tasador inspecciona, estudia y analiza las
cualidades y características de un bien en
determinada fecha para fijar su valor razonable
de acuerdo a las normas del Reglamento
Nacional de Tasaciones – RM N° 172 – 2016 –
VIVIENDA del 19 de julio del 2016
a.- REGLAMENTARIA o LEGAL
b.- COMERCIAL
Para lo cual se presenta un :

INFORME TECNICO DE TASACION

La Tasación Legal, utiliza tablas formuladas considerando
parte de los características de los bienes, con el cual se trata
de formular la equivalencia en términos económicos de las
cualidades de un bien.
Mc Michael considera que las tablas dan idea del valor del
bien, pero no lo determinan; es decir que para encontrar:
El valor de un bien ha de conocerse en el mercado donde
se sitúa y no seguir de forma histérica la aplicación de las
normas; las normas y reglas son meros hitos que ayudan
a emitir una opinión bien fundada, pero no se debe estar
sometido en esclavitud a ellas : Tambien se le conoce
como Tasacion Reglamentaria
Tasación Comercial.- Es el resultado de fijar el
Valor de un Bien Mueble o un Bien Inmueble,
siguiendo un proceso insitu. La valorización se
realizará, partiendo de la identificación y
verificación individualizada de las características
de los Bienes Muebles o Bienes Inmuebles,
analizando los factores que influyen en el mercado
(Oferta y la Demanda de cada bien), estado de
conservación, antigüedad y grado de operatividad
y/o obsolescencia. De tal manera, se obtendrá el
Valor de mayor aproximación real, exacto y
justo”:
 EXISTEN EN NUESTRO PAIS LAS SIGUIENTES
ENTIDADES :

• CUERPO TECNICO DE TASACIONES

....DEL PERU ( CTTP)
• CONSEJO NACIONAL DE TASACIONES
....DEL PERU ( CONATA)
• SUPERINTENDENCIA DE ...BANCA Y
....SEGURO ( SBS)
• COLEGIO de INGENIEROS ( CIP – CDL)
•REGISTRO DE PERITOS DEL PODER
JUDICIAL ( REPEJ)
 EVOLUCION HISTORICA
La ciencia de la valoración tiene su origen en la valuación de la Tierra
Hay indicios que ella adquirió gran importancia 3000 años antes de
Cristo. En Egipto se sabe que cada año ante las crecidas del rio Nilo ella
inundaba el Valle del rio y fertilizaban las tierras con los nutrientes que
arrastraban las aguas, es decir el nivel de las aguas del rio permitía
estimar el valor de las futuras cosechas, a mayor altura del nivel del
agua mayor eran los nutrientes aportados y mayor seria la producción
agrícola ese año
Así mismo en el imperio romano con fines catastrales e impositivos,
existen antecedentes de la valoración de la tierra y que ella servía para
para establecer los impuestos que debían pagar los nobles
Desde esa época a la fecha la ciencia de la valoración se ha extendido :
1.- Valoración de bienes Agrarios : Tierra, agua, ganado, cosechas,
maquinaria, etc.
2.- Valoración Urbana: Viviendas, hospitales, patrimonio
arquitectónico, etc.
3.- Valoración Industrial: Maquinarias, naves industriales,
……etc.
4.- Valoración de Empresas y activos financieros:
…….Acciones, bonos, etc.
5.- Valoración de Activos con valor artístico y Cultural:
…….Joyas, cuadros, monumentos, etc.
6.- Valoración de bienes de Equipo: Vehículos, ordenadores,
……impresoras, etc.
7.- Valoración de otros elementos : Intangibles ( marcas,
……franquicias, patentes, etc.), recursos humanos, puestos de
……trabajo, etc.
Teóricamente la valuación se ha venido realizando desde
tiempo inmemorial como una necesidad surgida de manera
espontánea por el intercambio de bienes.

Desde el establecimiento de los primeros asentamientos

urbanos, que se remontan a la antigua Babilonia, y
posteriormente, al introducirse el Derecho Absoluto de
Propiedad en el Imperio Romano (460 A.C.), se da por
primera vez la práctica común de establecer previamente
valores sobre objetos, bienes raíces y derechos sobre la
figura jurídica de la propiedad privada.
En el Perú se hacía necesario normar los procedimientos
seguidos en las valuaciones de Predios rústicos y urbanos.

De acuerdo a un Proyecto del Dr. Guillermo Seoane, jurista

reputado, Ministro de Justicia del Presidente Cáceres se
dictó el Decreto del 13 de diciembre de 1889, creando el
Cuerpo Técnico de Tasaciones : ingenieros, agrimensores
y arquitectos

La Institución debía formular anualmente la razón, de

precios base para las tasaciones; fijar las reglas de los
operaciones periciales; emitir los informes que le solicitara
el Gobierno y publicar regularmente los trabajos técnicos
que efectuara.
Por el mismo Decreto se encargó la organización del
Cuerpo a una Comisión presidida por el Ingeniero José
E. Castañan, que preparó los Estatutos aprobados por el
Ejecutivo el 28 de noviembre de 1890 y el Reglamento
Interno, que se sometió a la Junta, enero el 8 de
septiembre del mismo año, que lo adoptó sin
modificaciones

El Cuerpo Técnico de Tasaciones contó el primer año

de su gestión con un registro de 54 profesionales, de los
cuales 22 eran ingenieros civiles, 12 ingenieros de
minas, 12 agrimensores, 4 arquitectos 3 ingenieros
mecánicos y un ingeniero agrónomo.
El primer arancel de aéreas urbanas aprobado fue el
de Lima, seguido por los de Callao, Barranco,
Chorrillos, Ancón, Chiclayo, Ica y Arequipa;
localidades donde se advertía claramente el proceso
dé expansión urbano.
En Lima, el mayor valor fijado a los predios urbanos
fue en la Plaza de Armas, siendo de S/ 20.00 el metro
cuadrado. Consideraba que el valor de las calles
disminuía conforme se alejaba del centro.
Se dieron normas para determinar el valor de los
terrenos en esquina y el de los lotes de fondo mayor a
25 metros.
Fue el Gobierno que en el año 1969, dentro del proceso de
modernización de la estructura del Estado, se consideró
necesario asumir la normatividad de los procedimientos de
arancelamiento y valuación creando al efecto el Consejo
Nacional de Tasaciones. (CONATA)

El cual elaboro diversos Reglamentos para poder determinar

el Justiprecio de un bien; hasta llegar al REGLAMENTO
NACIONAL DE TASACIONES QUE FUE APROBADO
POR R.M. N° 172 – 2016 – VIVIENDA de fecha 19 de
julio del 2016
 CIENCIAS RELACIONADAS CON LA
VALORACION
ECONOMIA
PARA REALIZAR UNA CORRECTA VALUACION ES NECESARIO CONOCER
EL MECANISMO DE LA OFERTA – DEMANDA DEL MERCADO, LAS RENTAS,
INTERESES, FLUJOS DE CAJA, LA RENTABILIDAD, LA INFLACION, ETC.

ESTADISTICA
LOS METODOS COMPARATIVOS DE VALUACION REQUIEREN PARA SU
APLICACIÓN EL CONOCIMIENTO DE LOS CONCEPTOS ESTADISTICOS:
POBLACION, MEDIA, VARIANZA, ANALISIS DE REGRESION, ETC.

TECNOLOGIA
PARA REALIZAR UNA ADECUADA VALORACION SE DEBE CONOCER LOS
ASPECTOS ESPECFICOS DEL BIEN A VALORAR. EJ. SUELO AGRICOLA ,
CENTRO COMERCIAL, ETC.

DERECHO
CONOCIMIENTO DEL CODIGO CIVIL Y PENAL; REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL, ORDENANZAS MUNICIPALES, LEYES URBANISTICAS,ETC
 METODOS DE VALUACION

1.- TECNICAS COMPARATIVAS

a.- METODOS SINTETICOS

b.- METODO BETA

c.- METODO ECONOMETRICO O DE REGRESION

2.- TECNICAS ANALITICAS

a.- METODO DE CAPITALIZACION

b.- METODO DEL COSTE DE REPOSICION

c.- METODO DEL VALOR RESIDUAL

 USO DE LOS METODOS
DEPENDE:
De la Información disponible: Se debe conocer una
serie de datos concretas ( precios de compraventa,
rentas de mercado, etc.)
Del tipo o naturaleza del bien a valorar : Valorar
suelos, edificios en construcción, etc.
De la finalidad de la valoración: Depende de una
normatividad que condiciona el método a utilizar
De la base de valor utilizada : Valor de Inversión,
valor de mercado
 Método Baricentrico
1.- Se quiere valorar una vivienda de 100 m2, para lo cual se cuenta
con el precio de otra vivienda de características similares ubicado
en la misma zona con un área de 130 m2 y un costo de $ 150 000.
El precio varia en razón Directa
V = ( Costo/Area°) x Area = $ 115 384.60
2.- Si la vivienda esta situado a 900m de la plaza principal y el
inmueble de referencia a 1400m; cual es su valor
Precio en razón Inversa
V = ($ 150 000 /(1/1400)) x (1/900) = $ 233 333.33

Considerando un valor complementario como la diferencia entre la

distancia en el cual el efecto del valor es Indiferente con dicha
distancia. Asumiendo 2000m :
2000-1400 = 600 2000-900 = 1100 Razón Directa
Siendo $ 1 153.85/m2 V = (1 153.85/600)X(1100) = $ 2 115.39/m2
3.- Cuando se tienen mas de una vivienda representativa situado a
diferentes distancias con respecto a la plaza principal
Se trabaja con el Valor Unitario de las viviendas

Vu = (( V1 + V2 +V3 +…..Vn )/( X1 + X2 + X3 + ….)). X

X : Signo Externo Vi : Valores Unitarios

Tener en cuenta si ella esta en razón Directa/ Inversa

Vt = Vu x Area

Si se tiene varios signos externos, para valorar el inmueble, se aplica

la relación anterior pero para cada signo externo y de acuerdo al peso
de cada signo externo se obtiene el valor unitario del bien:
Se debe tener en cuenta que : a + b = 1

Vu = a Vu1 +b Vu2
Problema.- Determinar el precio de un predio de 11 años de antigüedad
con un area de 220m2 y dos cuartos de baños, asumiendo que el peso
por antigüedad es dos veces mayor que el del numero de baños

Precio ( $ ) Antigüedad N° de
N°
M2 Años Baños
1 1 800 10 2
2 1 780 12 2
3 2 150 9 3
4 1 830 10 2
5 1 650 14 1

Solucion a = 2/3
Se sabe que : a + b =1 b = 1/3

a.- Calculo del Valor Unitario por Antiguedad : Razon Inversa

V1 (9210/(0.46587))(1/11) = $ 1797.21
V2 (9210/10) (2) = $ 1842.00

Aplicando la relacion con pesos: Vu = $ 1 812.14/ m2

Por lo tanto el Vt = $ 398 670.80
 METODO DE LOS RATIOS

Método en el cual se obtiene los Ratios de los inmuebles

y con ella se calcula el Valor Medio de los Ratios y
obtener el Valor del Predio

V1 V2 V3
V = (( + + ... )/ n ) X
X1 X2 X3
Problema.- Determinar el precio de un predio de 11 años de antigüedad
con un area de 220m2 y dos cuartos de baños, asumiendo que el peso
por antigüedad es dos veces mayor que el del numero de baños

Precio ( $ ) Antigüedad Ratio / N° de Ratio /

N°
M2 Años Ant. Baños N° Baños
1 1 800 10 18000 2 900
2 1 780 12 21360 2 890
3 2 150 9 19350 3 717
4 1 830 10 18300 2 915
5 1 650 14 23100 1 1650
Suma 100110 Suma 5072
Promedio 20022.00 Promedio 1014.40
a.- Calculo del Valor Unitario por Antiguedad : Razon Inversa / directa
Solucion
V1 = 20022/11 $ 1 820.18 V2 1014.40x2 $ 2 028.80
a = 2/3
Se sabe que : a + b =1 b = 1/3
Aplicando la relacion con pesos: Vu = $ 1 889.72/ m2
Por lo tanto el Vt = $ 415 738.40
 METODO ECONOMETRICO O DE REGRESION
Consiste en estimar la influencia de ciertas variables
independientes, explicativas o exógenas, sobre otra
variable dependiente, endógena o explicada ( Siendo
la variable endógena el valor del inmueble, y las
variables exógenas los signos externos o
características del inmueble que se utilicen como
criterio de comparación; se examina la relación de
dependencia que puede existir entre una variable
dependiente (valor del inmueble), que esta
relacionada con una o mas variables independientes o
explicativas ( superficie, calidad, altura, distancia,
etc.)
Un promotor inmobiliario desea adquirir un conjunto de
pequeños edificios de oficinas, para lo cual cuenta con
la siguiente relacion de oficinas en la zona:
Y ( miles/$) X1 X2 X3 X4
N° Tasacion Area ( m2) N° Oficinas N°/accesos Antigüedad
1 142 231.000 2.0 2.0 20.0
2 144 233.500 2.0 2.0 12.0
3 148 235.600 3.0 1.5 33.0
4 160 227.300 3.0 2.0 40.0
5 139 240.200 2.0 3.0 53.0
6 169 242.500 4.0 2.0 23.0
7 166 244.800 2.0 1.5 99.0
8 153 247.100 2.0 2.0 34.0
9 163 249.400 3.0 3.0 23.0
10 169 251.700 4.0 4.0 55.0
11 165 254.000 2.0 3.0 22.0
Cuento costaría un edificio de 250m2,3 oficinas,4 accesos y 35 años
Con el fin de ver la variabilidad de las externalidades, se ha
determinado el costo del inmueble considerando diferentes
alternativas, una sola variable, dos variables, etc.
Obteniéndose :

X1 X2 X3 X4
250 3 4 35

Y = -25.3753 + 0.7516X1
162.5247

Y = -22.4104 + 0.6606X1 + 7.2175X2

164.3921

Y= -72.02115 + 0.90184X1 + 8.3167X2 - 4.8931X3

158.8166

Y = -59.1219 + 0.8293X1 + 8.3956X2 - 4.3166X3 + 0.08125X4

158.9673
 Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación múltiple 0.835391523
Coeficiente de determinación R^2 0.697878996
R^2 ajustado 0.496464994
Error típico 8.045886614
Observaciones 11

ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de lib ertad
Regresión 4
Residuos 6
Total 10

Coeficientes
Intercepción -59.12188703
Variable X 1 0.829272724
Variable X 2 8.395610015
Variable X 3 -4.316616485
Variable X 4 0.081254927

Y = -59.121887+0.8292727X1+8.3956100X2-4.316616X3+0.081255X4
Y = $ 158.967
 METODO DE CAPITALIZACION O DE
ACTUALIZACION DE RENTAS
Consiste en calcular un valor técnico, llamado Valor de
Actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado
como su valor hipotecario; en función de las rentas o rendimientos
reales o potenciales que produce o puede producir
Usado para aplicar a inmuebles que producen rentas, debiendo
cumplirse:
.- Existencia de un mercado de alquileres representativo de los
……comparables
.- Existencia de un Contrato de arrendamiento sobre el inmueble
……objeto de valuación
.- Que el inmueble este produciendo o pueda producir ingresos como
bien ligado a una actividad económica : Hostales
De acuerdo a ello para saber si el Proyecto es Viable o no ; es
necesario hacer uso de una herramienta que se conoce como
GESTION DE PROYECTOS, el cual se apoya en indicadores:
VAN : VALOR ACTUALIZADO NETO
Es el valor presente de los Beneficios Netos que genera un Proyecto,
usando la Tasa de Descuento acorde al Rendimiento minimo esperado
Mide cuanto mas rico sra el Inversionista si lleva a cabo ese Proyecto,
en vez de colocar su Capital en los Entes Financieros
TIR : TASA INTERNA DE RETORNO
Es la Tasa de interés máxima a la que es posible endeudarse para
financiar el Proyecto sin que genere perdidas.
Es la rentabilidad que nos esta proporcionando el Proyecto
Pero es necesario primero saber que es el FLUJO DE CAJA
VAN Consiste en comparar los
flujos de costos y beneficios
de las diferentes alternativas
generadas durante un cierto
periodo de tiempo (horizonte
de evaluación); con el fin de
obtener la información
necesaria para decidir la
conveniencia de ejecutar un
proyecto en base a su
viabilidad financiera.
V A N:VALOR ACTUALIZADO NETO

El VAN se halla actualizando los resultados del flujo de

caja al valor presente
Esto se realiza mediante la siguiente fórmula:

FCn
VAN = 
(1 + TPD) n

En donde:
FCn son los resultados de los flujos de caja para cada período
TPD es la tasa de descuento privada o COK ( RENTA)
n es el número de períodos del PROYECTO ( TIEMPO)
Tir : TASA INTERNA DE RETORNO
FCn
VAN =  =0
(1 + TPD) n

 La TIR es la tasa de retorno que se espera que el proyecto

proporcione a los beneficiarios
 La TIR se halla igualando el VAN a cero. Es la tasa de
descuento que hace que el VAN sea igual a cero
 Del ejemplo anterior:
Si TIR > TPD : El proyecto es rentable o FACTIBLE
Si TIR = TPD : El proyecto es rentable o FACTIBLE
Si TIR < TPD: El proyecto no es rentable NO ES FACTIBLE
 Criterios de rentabilidad
¿Recuerdan que es?

VAN TIR B/C

Valor Actual Tasa Interna Relación

Neto de Retorno Beneficio Costo

Valor actual de Tasa porcentual que Cociente que resulta de

los beneficios indica la rentabilidad dividir el valor actual
promedio anual que de los beneficios y el
netos que genera
genera el capital valor actual de los
el proyecto costos del proyecto
invertido en el proyecto

VAN > 0, aceptar TIR > COK, aceptar B/C > 1, aceptar
VAN = 0, indiferente TIR = COK, indiferente B/C = 1, indiferente
VAN < 0, rechazar TIR < COK, rechazar B/C < 1, rechazar
Un fabricante de envases de arcilla para la alimentación está
analizando la posibilidad de instalar una nueva planta de
producción. Tiene dos localizaciones que estudia por la ubicación
de la materia prima.
Opción 1. Ubicado en Huancayo. Esto le supone un desembolso
inicial de 500.000 dólares, generándose unos flujos de caja de
275.000 dólares y de 312.000 dólares en el primer y segundo año
respectivamente.
Opción 2. Ubicado en Tarma. Esto le supone un desembolso
inicial de 400.000 dólares, generándose unos flujos de caja de
250.000 dólares y de 500.000 dólares en el primer y segundo año
respectivamente.
El coste del capital es en ambos casos del 10%.
Se pide:
a) Determinar el Valor Actualizado Neto de cada una de las
…..inversiones.
b) Calcular la tasa interna de rentabilidad (TIR) para ambas
…..opciones.
Como en este problema se trata de elegir entre dos lugares, es
importante que la respuesta esté bien organizada y clara.
VAN = - Desembolso inicial + valor actual de los flujos de caja
Localización en Huancayo:
El valor actual de los flujos de caja es:
VAN = - 500000 +275000/(1+0.10) +312500/(1+0.10)2
VAN = - 500000 +250.000,00 + 258.264,46 = $ 8.264,46
VAN = - Desembolso inicial + valor actual de los flujos de caja
VAN = - 500.000 + 508.264,46= $ 8.264,46

Localización en Tarma:
El valor actual de los flujos de caja es:

VAN = -400.000+ 250.000/(1+.10) + 500.000/(1+.1)2

VAN = 227.272,73 + 413.223,14 = $ 240.495,87

Se prefiere la ubicada en TARMA
B. Calculo del TIR
Igualando a Cero en la formula del VAN, tiene
a) Localización en Huancayo
t = 1,11 ; t = - ojo
1 2

Como la rentabilidad no puede ser negativa, sólo

consideramos el primer resultado.
Como:
t=1+r
r = 0,112 ; es decir, la TIR sería un 11,2%.
b) Localización en Tarma
- 400t + 250t + 500 = 0
2

t = 1,477
1 2 t = - ojo

r = 0,477
TIR = 47,70%
Analizando los indicadores se opta por la segunda
alternativa: TARMA
Para el caso de determinar el Valor de un Bien Inmueble, se utiliza la
formula siguiente:

FCn
VAN = Io - 
(1 + TPD) n

Efectuando : VAN = 0

FCn
Io =  =V
(1 + TPD) n
 Análisis de los diversos Reglamentos usados para
la Valuación en el Perú
Los reglamentos contribuye a uniformar los
procedimientos para efectuar la Valuación de los
bienes, garantizando la seriedad de las operaciones y
su nivel técnico.

En él se establece la forma de presentación de los

trabajos de tasación que debían constar de un
resumen donde se precisaran los elementos
esenciales de la propiedad y su valor total y anexos,
donde se especificara los detalles de la cosa valuada
y los procedimientos seguidos en la operación
La Ley 7761 promulgada el 5 de febrero de 1930, dispuso que los
aranceles de tierra y los Reglamentos de Valuación que formulara el
Cuerpo Técnico de Tasaciones tuvieran valor legal cuando obtuvieran
aprobación del Gobierno.

El primer Reglamento Moderno de Tasaciones, formulado por el

Cuerpo, obtuvo aprobación gubernativa en noviembre de 1947 por
Resolución Suprema M 917

Posteriormente, en 1956 se aprobó un nuevo Reglamento, que

derogaba el anterior, por Resolución Suprema Nº 076.

Diferentes instrumentos legales como la Ley 12063 sobre

expropiación forzosa, establecieron dispositivos de excepción a favor
del Cuerpo de Tasaciones y de sus miembros, constituyendo de esta
manera la valuación, un ejercicio profesional restringido o cautivo.
Al debatirse en las Cámaras Legislativas en 1961, la Ley de
Creación del Colegio de Ingenieros del Perú la Junta Directiva
del Cuerpo de Tasaciones gestiono la modificación de algunas
disposiciones que podían limitar las posiciones alcanzadas.

La Ley de Creación del Colegio de Ingenieros del Perú; su

Constitución y en especial la Ley del Ejercicio Profesional Nº
16053, determinan claramente que para ejercer la profesión y
realizar valuaciones de ingeniería se requiere estar inscrito en el
Registro de Matrícula de la Institución.

Asimismo, que le corresponde al Colegio normar el Ejercicio

Profesional y supervigilar su desempeño.
Entre los reglamentos para efectuar la Valuación se tiene:

1.- Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú RM N°126-2007

……Vivienda
2.- Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú RM N° 266-2012-
……Vivienda ( Modifica la RM N° 126-2007-Vivienda)
3.- Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú RM N° 172-2016-
……Vivienda
4.-Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú RM N° 424-2017-
…..Vivienda ( Modifica la RM N° 172-2016 – Vivienda )
5.- Manual de Normas Valuatorias – Cuerpo Técnico de Tasaciones
……del Perú
 Casos que se presentan
para efectuar la
valuación:
EN NUESTRO PASO SOBRE LA FAZ DE LA TIERRA, SE
DEBE TENER EN CUENTA :

ADQUISICION DE UN BIEN
VENTA DE UN BIEN
PRESTAMOS BANCARIOS
PAGOS DE TRIBUTOS ( IMPUESTOS)
SUCESION
1.- ADQUISICION DE UN BIEN

MUEBLE
INMUEBLES

a) URBANO
b) RURAL
c) ISLAS Y OASIS
2.- VENTA DE UN BIEN
3.-PRESTAMOS BANCARIOS
4.- PAGO DE IMPUESTOS
5.- S U C E S I O N
CLASES DE VALUACION

1.- C O M E R C I A L
2.- rEglamentaria
 FASES DE UNA
VALUACION
Estudio de la Documentación
Inspección del Predio
Determinación de los valores
unitarios del Terreno y de la
Edificación (reglamentaria y
comercial)
Trabajo de Gabinete
Informe técnico de tasación
Estudio de la Documentación
Testimonio compra venta
Titulo de Propiedad
Ficha de Inscripción en los Registros
Públicos
Licencia de Construcción
Planos de la Edificación
Certificado de Numeración
Certificado de Conformidad
Reglamento Propiedad Horizontal
Reglamento Interno
Planos de la Edificación Replanteados
INSPECCION DEL PREDIO
Comprobar las medidas
Inspeccionar la
Edificación
Constatar el estado
conservación
Averiguar Antigüedad de
la Edificación
Anotar y medir las
obras complementarias
 Determinación de los
Valores Unitarios del Predio
1.- reglamentaria
Del Terreno
CONATA - MVC
Municipalidades

De la Edificación
Valores Unitarios
Oficiales de Edificación
CONATA - MVC
Determinación de los Valores
Unitarios del Predio
2.- Comercial
Del Terreno
Precio del Mercado
Inmobiliario

De la Edificación
Precio del Mercado
Inmobiliario, tomando en
cuenta sus características
Trabajo de Gabinete
Análisis de la
documentación
Cálculos necesarios
( Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú)
Elaboración del :
Informe técnico
de tasación
Modelo de Formato :
………..RNTP
 Informe técnico de tasacion
1. MEMORIA DESCRIPTIVA

2. TASACION
a. Valor del Terreno
b. Valor de la Edificación
c. Valor de las Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y
…….Permanentes
d. Valor de los Bienes Intangibles
e. Valor Total del Predio

3. ANEXOS
a. Cuadro Resumen General de las Tasaciones
b. Registro Fotográfico
c. Otros
Ricardo Santos Rodríguez Hawai 132-Chorrillos
Consultor - Ingeniero Civil Teléfono 2540820

T A S A C I Ó N reglamentaria y COMERCIAL DEL

INMUEBLE LOCALIZADO EN............
I . MEMORIA DESCRIPTIVA

1.- Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la

……tasación :
2.- Nombre del Propietario o Posesionario :
3.- Situación Registral del Predio :
4.- OBJETO DE LA TASACIÓN :
5.- METODO y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA :
La tasación del predio se efectúa en concordancia con el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por
la R.M. Nro. 172-2016-VIVIENDA / 19 de julio del 2016; por el
6.- FECHA de Inspección Ocular y/o fecha a la cual
esta referida la tasación:
7.- UBICACIÓN del Predio .- El predio se
encuentra en el Departamento de ……., Provincia
de…….. del Distrito de …………,signado con el Nº--
--- de la Calle/ Jr / Av.-----------,de la Urb. ………..,
Manzana ….
8.- Zonificación y uso actual del predio
9.- Área de la Edificación y área del terreno
10.- LINDEROS y Perímetro.- Los linderos de la
propiedad son los siguientes:
Por el frente :
Por el costado derecho entrando :
Por el costado izquierdo entrando :
Por el fondo :
PERÍMETRO
11.- Descripción del predio.
a.- Descripción General
a1.- Terreno
a2.- Inmueble)
b.- Distribución de las plantas
c.- Características técnicas de la edificación
c1.- Muros y columnas
c2.- Techos
c3.-Pisos
c4.- Puerta y ventanas
c5.- Revestimientos
c6.- Baños
c7.- Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras
 d.- Obras Complementarias e instalaciones
fijas y permanentes
e.- Antigüedad, estado de conservación y
depreciación

12.- Características e INFRAESTRUCTURA DE

SERVICIOS URBANOS del entorno del predio
13.- SERVIDUMBRES
14.- Gravámenes y cargas
15.- Fuente y procedencia de la información
16.- OBSERVACIONES
 2.TAsacion
a).- VALOR DEL TERRENO .- De conformidad al
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y al
Arancel Vigente se tiene:
Costo del Terreno = Área del Terreno x Arancel
b).- VALOR DE LAS EDIFICACIONES.- Según los
Valores Unitarios de Edificación vigente,
aprobados según Resolución Ministerial Nº
…………del…………y teniendo en cuenta la
tipificación y características constructivas
predominantes se tiene:
b1 Valor de la Edificación : Valor Similar Nuevo
Tipos de acabado Categoría Costo por m2
1.- Muros y columnas
2.- Techos
3.- Pisos
4.- Puertas y Ventanas
5.- Revestimientos
6.- Baños
7.- Instalaciones
Costo por m2 : S/.
Áreas Construidas:
1er Piso : m2
2do Piso : m2
Otros : m2
Total : m2

Valor Similar Nuevo : VSN

c).- VALOR
DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E
……INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
Costo de las obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes :

d).- VALOR DE BIENES INTANGIBLES

Costo de los bienes Intangibles :

e).- VALOR TOTAL DEL PREDIO

VSN =∑(AtxVuAt) +∑(metr.xVUOC) +∑ (metr.xVUIF)

De acuerdo al Articulo 29, 31 y 32

 DEPRECIACION DE LA EDIFICACION
De acuerdo al Articulo 30 se tiene:

D = ( P / 100 ) x VSN
DETERMINACION DEL VALOR DE LA EDIFICACION

De acuerdo al articulo 33, se tiene:

VE = VSN – D
VE =∑(AtxVuAt.fd) +∑(metr.xVUOC.fd) +∑ (metr.xVUIF.fd)

VALOR TOTAL DEL PREDIO

De acuerdo a los articulo 33 y 36 se tiene:

VTP = VT + VE
3.- ANEXOS ( articulo 37)

a.- Cuadro Resumen General de las Tasaciones.-

De conformidad al Art 36, del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, se tiene:
Valor del terreno :
Valor de la edificación :
VALOR TOTAL DEL PREDIO :
b.- Registro fotográfico
c.- Otros
 NECESIDADES HUMANAS
CORPORALES Y/O BIOLÓGICAS.- Son aquellas necesidades primarias
indispensables para la existencia del ser
humano: Nutrición, Reproducción etc.

B RELATIVOS Y/O DE EXISTENCIA SOCIAL.- Son aquellas

necesidades no primarias que usa el
hombre, en función del medio en que vive

1.- De confort : Teléfono, televisor, vehículo, etc.

2.- De lujo : Cuadros culturales, culturizarse, etc.

3.- Colectivos : Comunes a la colectividad, parques, estadios, etc.

 BIENES
Son todas las cosas u objetos que sirven para
satisfacer una necesidad.
a).- BIENES LIBRES.- Aquellos Bienes que se encuentran
libres en la naturaleza; y que están al alcance de todos los
seres vivos, necesarios para su existencia: aire, luz solar,
agua de los ríos, etc.
b).- BIENES ECONÓMICOS.- Aquellos Bienes que necesitan
un trabajo y .un gasto para conseguirlos.
1.- Bienes de Uso y/o de Consumo.- Aquellos Bienes que
con el. transcurso del uso tienden a desaparecer y/o
deteriorarse : Ej. ..Lapicero, escritorio, etc.
2.- Bienes de Capital.- Aquellos Bienes que sirven para
producir otros .. Bienes: Ej. Fabrica textil, motores, Tierra, etc.
 LOS BIENES pueden ser:
a).- BIENES INMUEBLES.- Aquellos Bienes que están unidos
...... artificialmente o permanentemente a la tierra: Ej. El
suelo, subsuelo, las minas, naves, aeronaves, las
estaciones de las vías de ferrocarriles y el material
rodante, etc.
Estos Bienes se inscriben en el registro de la Propiedad ..
.Inmueble.
b).- BIENES MUEBLES.- Aquellos Bienes que a pesar de .....
estar asentados sobre la superficie de la tierra, pueden
ser retirados de ella con mayor a menor facilidad.
Ej. Vehículos terrestres, construcciones en terreno
ajeno, equipos electrodomésticos, etc.
FORMAS DE ADQUIRIR UNA PROPIEDAD
PREDIOS.- Se denomina así a todos los terrenos
urbanos, rústicos, interurbanos con ó sin
edificación; Haciendas, casas de campo, etc.
PROPIETARIO DE UN BIEN.- Es el poseedor de un
Bien; aquel que tiene Dominio o Posesión Legal de dicho
Bien; para lo cual debe tener un documento en el que
consta su Derecho, llamado Titulo de Propiedad.
DERECHO DE PROPIEDAD.- Es la facultad de usar,
gozar y disponer de un Bien de la manera absoluta.
El Titulo de Propiedad de un Inmueble, lo otorga el
Registro de Propiedad Inmueble, que es una sección de
los Registros Públicos órgano dependiente del Ministerio
de Justicia.(MVC)
Cuando se inscribe un Bien inmueble por primera vez se
llama Primera de Dominio y/ó Inmatriculación : Ej.
naves, aeronaves
LA PROPIEDAD DE UN BIEN IMPLICA:
a).- OBJETO DE PROPIEDAD.- Son todos los
Bienes materiales, intelectuales y culturales, que
pueden poseerse en forma privada y colectiva; salvos
los negados por la ley son :

 Propiedades Privadas.- Aquellos Bienes que

están bajo la posesión de una ó varias personas para
su aprovechamiento personal: Ej. Predios.
 Propiedades Colectivas .- Aquellos Bienes que
son poseídos colectivamente: Ej. Tierras de
pastoreo, reservas forestales, etc.
b).- SUJETO DE PROPIEDAD .- Son aquellas
personas o entidades que gozan del Derecho de
Propiedad de los Bienes que poseen, pueden ser :

 Personas Naturales.- Aquellas personas que por

su propia naturaleza se consideran que tienen
derechos anteriores a la ley sobre dicho Bien.
Todos nosotros somos personas naturales.

 Personas Jurídicas.- Aquellas entidades

reconocidas por la ley:
Ej. Electro Norte, Sedapal, etc.
 FORMAS DE ADQUIRIR UNA
PROPIEDAD
TESTADA

SUCESION
INTESTADA

.COMPRA . PERMUTA.
. CESIÓN
.DENUNCIA .EXPROPIACIÓN
( SPICA)
 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Es una manera de adquirir la propiedad de un bien en
forma pacifica, publica y sin violencia; demostrando que
uno tiene el dominio de ella por mas de cinco años.
a).- Ocupación ilegitima de buena fe: Adquisición de un
predio y otra persona es el propietario; se requiere cinco
años

b).- Ocupación ilegitima de mala fe: La persona sabe que el

predio pertenece a otra y se hace poseedora de ella; se
requiere diez años ( invasión)

Se demuestra con los pagos efectuados de los servicios,

autovaluo, etc. Para lo cual se realiza un Juicio en el Poder
Judicial y/o a través de un Notario para obtener el
Titulo de propiedad de dicho predio
(Ej. La plaza de toros Sol y Sombra.)
DEPRECIACIÓN DE UN BIEN FÍSICO
Perdida de Valor que ha sufrido un BIEN, durante su vida de
servicio hasta la fecha en que se determina su valor.

Esta perdida de Valor se debe a : EDAD y al USO.

La Depreciación es un efecto económico causado por el

Deterioro y/o Obsolescencia.

El deterioro, se evidencia por el uso y desgaste, daños,

rajaduras, corrosión, incrustaciones o defectos
estructurales. Ej. Un edificio.

La Obsolescencia, es la Perdida de Valor que experimenta

un Bien; debido a la desaparición de su Uso, en razón de
nuevos inventos o mejoras en su diseño y fabricación.
Ej. ATX Pentium
LA OBSOLESCENCIA SE PRODUCE
POR :
No utilización del Bien, en razón de haber
desaparecido la demanda de su producción

Ej. Reglas de Cálculo.

Que su trabajo es ejecutado por una unidad mejorada

Ej.: Reglas de Cálculo Calculadoras

Que su trabajo es ejecutado por una unidad mas

adecuada, con mayor eficiencia y a menor costo.

Ej. Panadería: Hornos Maquinaria

LA OBSOLESCENCIA SE CLASIFICA EN:
.Funcional.- Debido a diseño defectuoso o
inadecuaciones físicas o mecánicas, mejoras en
las tecnologías que alteran su funcionamiento es
decir; se alteran por condiciones dentro de la
Propiedad.

Ej. Panadería : Hornos Maquinas

Económica.- Causada por factores externos a la

Propiedad
Ej. Reglas de Cálculo Calculadoras
 TIPOS DE DEPRECIACIÓN
a).- Depreciación Efectiva.- Es la verdadera perdida del
Valor de un Bien. El cual es determinado por : . Expertos
valuadores . Del estudio de los datos obtenidos mediante el
examen del Bien . De la correcta aplicación de los
principios de la Depreciación.
Esta Depreciación puede ser:
.- Anual.- Depreciación que ha sufrido el Bien, en un año
de servicio
.- Acumulado.-Depreciación a la fecha de la Valuación que
ha sufrido el BIEN
b.- Depreciación Económica.- Es aquella Depreciación
supuesta, calculada por. formulas matemáticas, para
distribuirlas a lo largo de la vida de servicio .promedio, de
unidades semejantes y en condiciones similares de
servicio.
MÉTODOS PARA CALCULAR LA DEPRECIACIÓN
a).- MÉTODO DIRECTO Ó DE LA LÍNEA RECTA
Usado para depreciar Bienes, considerando que ella se deprecia en forma constante. No
funciona en países donde la moneda no es estable
D = ( Vo - Vr ) / n Vo : Valor nuevo o de Reposición
Vr : Valor Residual n : Número de años

Ej. : Vo = S/ 300.000 Vr = S/ 30.000 n = 6 años

D = S/ 45,000 (Depreciación Constante) Esto indica :

Que el Bien al final del 1er año se deprecia en S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 2do año se deprecia en S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 3er año se deprecia en S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 4to año se deprecia en S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 5to año se deprecia en S/. 45,000.00

Idem al 6to año S/.- 45, 000.00
Total depreciado S/.270,000.00
Valor Residual S/. 30,000.00
Valor Nuevo S/.300,000.00
Por lo tanto el Valor del Bien es:
Al final del 1er año: S/. 300,000 - 45,000 = S/. 255,000.00
Al final del 2do año: S/. 255,000 - 45,000 = S/. 210,000.00
Al final del 3er año: S/. 210,000 - 45,000 = S/. 165,000.00
Al final del 4to año: S/. 165,000 - 45,000 = S/. 120,000.00
Al final del 5to año: S/. 120,000 - 45,000 = S/. 75,000.00
Al final del 6to año: S/. 75,000 - 45,000 = S/. 30,000.00
que es el Vr : ( V. R.)
¿Pero que pasaría cuando el Bien sufre un deterioro
repentino?.
Ej. : Choque de un carro?
Debido a lo indicado anteriormente, es necesario cargar la
Depreciación a los primeros años.
b).- MÉTODO DE LA SUMA DE LOS DÍGITOS
Usado en la Depreciación de Bienes, en los cuales se deprecia fuertemente al inicio
Dx = ( n - x + 1)* (Vo - Vr) / Sd Sd = n*( n + 1) /2
Ejemplo

Vo = S/. 200,000.00 Vr = S/ 20,000.00 n=5

Sd = 6 ( 5 ) / 2 = 15 ( Vo - Vr ) / 15 = S/. 12,000

Depreciación al final del 1er año D1 = 12,000 (5-1+1) = S/60,000.00

Depreciación al final del 2do año D2 = 12,000 (5-2+1) = S/48,000.00

Depreciación al final del 3er año D3 = 12,000 (5-3+1) = S/36,000.00

Depreciación al final del 4to año D4 = 12,000(5-4+1) = S/24,000.00

Depreciación al final del 5to año D5= 12,000(5-5+1) = S/12,000.00

Total depreciado S/. 180,000.00

Valor Residual S/. 20,000.00
Por lo tanto el Valor del Bien
:

Al final del 1er año S/.200,000 - S/.60,000 = S/.140,000.00

Al final del 2do año S/.140,000 - S/.48,000 = S/. 92,000.00
Al final del 3er año S/. 92,000 - S/.36,000 = S/. 56,000.00
Al final del 4to año S/. 56,000 - S/.24,000 = S/. 32,000.00
Al final del 5to año S/. 32,000 - S/.12,000 = S/. 20,000.00

Que es el Valor residual

 c).- MÉTODO DOBLE DEL MÉTODO LINEAL
Di = 2*(Vo -Vr) / n
Ejemplo. Vo = S/.300,000 Vr = S/30,000
n = 6 años ( Vo - Vr ) / n = S/. 45,000

Al final del DEPRECIACIÓN VALOR

1er año D1 = 2(45,000) = S/. 90,000.00 S/. 210,000.00

2do año D2 = 2(210,000)/6 = S/. 70,000.00 S/. 140,000.00

3er año D3 = 2(140,000)/6 = S/. 46,666.67 S/. 93,333.33

4to año D4 = 2(93 333.33)/6 = S/. 31,111.11 S/. 62,222.22

5to año D5 = 2(62,222.22)/6 = S/. 20,740.74 S/. 41,481.48

6to año D6 = 2(41,481.48)/6 = S/. 11,481.48 ? S/. 30,000.00

Depreciación S/.270,000.00 S/. 300,000.00

 d).- MÉTODO DEL PORCENTAJE FIJO DEL VALOR

DECRECIENTE EN LIBROS
R = 1 - n Vr/Vo
Ejemplo: Vo = S/.200,000.00 Vr = S/.20,000.00 n = 5 años

R = 36.90%

Al final del DEPRECIACIÓN VALOR

1er año 200,000.00 x 0.3690 = S/.73,800.00 S/.126,200.00

2do año 126,200.00 x 0.3690 = S/.46,567.80 S/. 79,632.20

3er año 79,632.20 x 0.3690 = S/.29,384.28 S/. 50,247.92

4to año 50,247.92 x 0.3690 = S/.18,541.48 S/. 31,706.44

5to año 31,706.44 x 0.3690 = S/.11,706.44 ? S/. 20,000.00

 TASACION DE PREDIOS URBANOS
Valor de Reposición.- Es el Costo de reposición de la
propiedad, menos la depreciación acumulada o pérdida de
Valor causada por el deterioro físico, obsolescencia funcional y
la obsolescencia económica. Ella incluye: Costos Directos,
Indirectos, Financieros
Valor de Mercado.- Es el Valor del Mercado Inmobiliario de
propiedades similares o comparables, en ventas recientes o
Tendencias futuras.
Valor de Capitalización.- Es el Valor de capitalización de la
renta que produce el inmueble y la estimada durante su vida
económica futura, empleando la tasa de interés del mercado de
capitales. Ingresos reales, proyectados, renta neta, impuestos,
gastos etc.
Analizando estos tres estimados se obtiene el VALOR DE
 PROCESO VALUATORIO
El procedimiento para el estimado del Valor debe efectuarse
mediante métodos ordenados y cálculos matemáticos que
permitan una evaluación fundamentada para el Valor
seleccionado.
Para lo cual se recomienda el siguiente procedimiento:
I.- ACOPIO DE INFORMACIÓN : Para lo cual el valuador
deberá disponer de documentos de :
Identificación de la Propiedad: Ubicación, características
Derechos Legales y Documentación: Titulo de Propiedad,
Declaración de Fabrica, Independización, etc.
Fecha de la valuación.
Objetivo de la valuación.
 II.- INVESTIGACIÓN PRELIMINAR Y PLAN DE
TRABAJO
1. Recolección de datos 4. Plazo de ejecución
2. Fuentes de Información 5. Programa
3. Personal requerido

III.- INSPECCIÓN TÉCNICA DE LA PROPIEDAD

1.- Ubicación:Región, ciudad, distrito, urbanización, servicios, vecindario,
...........................etc.
2.-Económicos:Población, precios de Bienes raíces, costos de
..........................construcción, entorno, niveles de gasto, capacidad de
...........................compra etc.
3.- De la Propiedad: Titulación, emplazamiento, aspectos físicos, mejor y
........................más alto uso etc.

4.- Comparativos: Zonificación, costos, venta de inmuebles, alquileres,

...................gastos, impuestos, etc.
 tasacion DEL LOTE DE TERRENO
Para efectuar la Tasacion del Terreno se debe considerar
que dicho lote esta sin Edificación, pero con sus obras de
Habilitación Completas y en Estado Operativo.
Se tendrá en cuenta los Valores arancelarios y/o del
mercado de operaciones recientes y establecer un precio
razonable, para lo cual se tendrá en cuenta:
Análisis del Vecindario.- Para lo cual se debe distinguir
entre el vecindario: la zona de Vivienda; de la zona
Comercial o Industrial.
Ubicación del Lote.- En el Valor de un lote urbano, es muy
importante la influencia del entorno en sus aspectos
Sociales y Económicos.
Método Aplicable.- Que puede ser el de Reposición o el
Valor de Origen
 VALOR DE MERCADO
Para analizar los factores que afectan el Valor de los Terrenos Urbanos,
según su uso se clasifican los lotes de terreno en Residenciales,
Industriales y Comerciales.

TERRENO PARA USO RESIDENCIAL

LOTE SERVICIOS DISTANCIAS CONDICIONES
Fondo Pavimento Escuelas Distribución Zonal
Ancho Veredas Iglesias Desarrollo Zonal
Forma Alumbrado Transporte Clasificación
Topografía Teléfono Tiendas Orientación
Ancho calle Desagüe Comercio Terreno Plano
Interior Agua Esparcimiento
Esquina Electricidad Establecimiento Industrial
Altitud Agua/Incendio
 TERRENOS PARA USO INDUSTRIAL y
COMERCIAL
UTILITARIOS MANO OBRA COMUNITARIOS SERVICIOS

Medidas Salarios Vecindario Agua / Desagüe

Forma Proximidad Seguridad Electricidad
Topografía Especialidad Impuestos Teléfono
Accesibilidad * Serv./ Incendio
Insumos

* En este factor se debe considerar: Calles, Avenidas,

Pasajes, Ferrocarriles, Autopistas, .Puertos, Aeropuertos.
 Tasacion DE TERRENOS
1. - CON FRENTE A UNA VÍA PUBLICA
Deducción de una formula general
a = Frente b = Longitud
S = Area total S=axb
Va = Valor arancelario del frente
Vt = Valor total del terreno

De acuerdo al artículo 19 del RNT se plantea:

a
1er caso.- El área es menor o igual que el triple cuadrado del frente

S ≤ 3 a2

Entonces: Vt = Va x S
2do caso.- El área es mayor que el triple cuadrado del frente
b
S  3 a2 2
Dif. = ( S - 3 a )
Vt = 3 a 2 ( Va) + 0.5 Va ( S - 3 a 2 )

Sacando factor común 0.5 Va: Calle

Vt = 0.5 Va ( S + 3 a2 )
1.-TERRENO CON UN SOLO FRENTE A
LA CALLE

21 m
Teniendo en
cuenta lo
40 m 30.50 m indicado en
el art. 19 del
RNT

15 m

Calle A
Va = S/. 65.00 / m2 a = 15.00 m

S = 15 x 9.50 + 21.00 x 30.50 S = 783 .00 m2

3 a2 = 675 m2

Como : S  3 a2

El valor del terreno se obtiene con la formula anterior :

Vt = 0.5xS/.65.00(783+3x(15)2)

Vt = S/. 47,385.00
2.- TERRENO IRREGULAR CON DOS FRENTES

20 m 20 m

10 m

45 m
20 m Se valorizara teniendo
en cuenta el:
Art.20 Del RNT

28 m
Calle A
Calle A : Va = $ 30.00 / m2 Calle B : Vb = $. 45.00 / m2
1er Cálculo : Repartiendo proporcionalmente a los frentes :Articulo :
Calle A : 1,420 / ( 20 + 28 ) x 28 = 828.33 m2 Calle B : 591.67 m2
Calle A : Frente = 28 m S  3 a2
828.33 m2 x S/. 30.00 / m2 = S/. 24,849.90
Calle B : Frente = 20 m S  3 a2
591.67 m2 x S/. 45.00 /m2 = S/. 26,625.15 Vt = $ 51,475.05 **

2do Cálculo.- Calle A : S  3 a2 Frente = 28 m

Vt1 = 1,420.00 x S/. 30.00 /m2 = $ 42,600.00 **

3er Cálculo . - Calle B : S > 3 a2 Frente = 20 m

Vt2 = 0.5 x S/. 45.00/m2 ( 1,420 + 3 ( 20)2 ) = $ 58,950.00 **

Valor Definitivo = $ 58,950.00

3.- TERRENOS CON FRENTES A UN
PASAJE COMÚN
Si :

b a/3>1 a/3 =1
Svau < 0.50 Vatu Svau = 0.50 Vatu
a1
f Para Valuar este tipo de terreno aplicar
el Articulo 21 - RNT
d
Svau = Vatu x ( 1.00 - 0.01d ) x a / 3

Si : Sva = 0.50 Vau :

a Reemplazando en la formula, se tiene:
dmax. = 50 m
Calle A
Svau : Supuesto Valor Arancelario de la Vía de dominio
Vatu : Valor arancelario de la vía pública
d : Distancia de la Vía Pública hasta el Vértice más cercano del terreno

Ej: a = 7.00 m a1 = 8.00 m b = 30.00 m d = 33.00 m

f = 41.00 m Seis departamentos iguales Va = $. 38.00 / m2
VALOR DEL TERRENO
Supuesto Valor Arancelario : S = 8 x 30 = 240 m2 S  3 (a1)2
Sva = Vau ( 1 - 0.10 x d ) = S/. 38 x (1- 0.1x33) = $. 25.46/m2
Valor del Terreno Interior :
Vt = 0.5x S/.25.46 ( 240 + 3x82 ) = $. 5,499.36

Valor del Pasaje : S1 = 7x41 = 287 m2 Frente = 7m2 S  3 a2

Vt1 = 0.50xS/.38.00 ( 287 + 3x72 ) = $. 8,246.00

Por lo Tanto el Valor del Terreno :

Vt = $. 5,499.36 + 1/6 Vt1 = $. 6,873.69

TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
Para la Tasación de las edificaciones o construcciones,
ella se ciñe estrictamente al Reglamento Nacional de
Tasaciones, en el cual se toma en cuenta el área techada
(At) y los Valores Unitarios de Edificación (Vuat), vigentes
a la fecha de la Tasación. Así como la depreciación (D) por
antigüedad y Estado de Conservación, según el material
estructural predominante
Los valores de Depreciación, se dan en el Reglamento
Nacional de Tasaciones; y tener en cuenta los Cuadros de
Valores Unitarios Oficiales de Edificación aprobados por El
Ministerio Vivienda
Para lo cual se consideran los siguientes parámetros:

- Valor de la Edificación (VE) : Que se obtiene deduciendo al

valor similar nuevo (VSN), la depreciación (D).
- Valor Similar Nuevo ( VSN) : Que se obtiene multiplicando el
área techada (At) por el Valor Unitario del área techada
(VUAt), mas valor de las obras complementarias y el valor
de las instalaciones fijas y permanentes
VSN =∑(AtxVuAt) +∑(metr.xVUOC) +∑ (metr.xVUIF)
La Depreciación (D) : Se determina tomando del Valor Similar
Nuevo (VSN) un porcentaje (%) por Antigüedad y Estado de
Conservación que varía de acuerdo al material estructural
predominante.
D = (P/100)xVSN P : % de depreciacion ( Tablas 01 al 04)
Para la Valorización de la Edificación se aplica la siguiente
formula: VE = VSN - D
 tasaCIÓN DE LAS EDIFICACIONES
Según los Valores Unitarios de Edificación vigente, aprobados según Resolución
Ministerial Nº …………del…………y teniendo en cuenta la tipificación y características
constructivas predominantes se tiene:
Tipos de acabado Categoría Costo por m2
1.- Muros y columnas D–1 156.91
2.- Techos C–2 119.00
3.- Pisos
4.- Puertas y Ventanas
5.- Revestimientos
6.- Baños
7.- Instalaciones Costo por m2 : S/. 800.00
Depreciación 20% : 160.00
Costo por m2 depreciado : S/. 640.00
Áreas Construidas: 1er Piso : m2 2do Piso : m2
Otros : m2 Total : m2
 VALOR TOTAL DEL PREDIO
De conformidad al Art 36, del Reglamento Nacional de Tasaciones , se
tiene:

VTP = VT + VE
VTP : VALOR TOTAL DEL PREDIO
VT : VALOR DEL TERRENO
VE : VALOR DE LA EDIFICACION

TASACIÓN LEGAL/COMERCIAL
Factores y Aspectos que afectan la
Tasacion de una Edificación
Para lo cual se debe tener en cuenta el uso al cual va ser
destinado:
A.- Residenciales o de Vivienda.

B.- Comerciales o Industriales. Aquellas

dedicadas a las actividades
mercantiles o Industriales.
 A.- Residenciales o de Vivienda.
- Deberá de tenerse en cuenta el diseño de la vivienda, materiales,
estilos y funcionabilidad siendo uno de los principales factores de
una vivienda
El Grado de Aceptación en el Mercado Inmobiliario, que será mayor cuando
mejor sea la condición de diseño, calidad de construcción, materiales y
acabados.
Para lo cual se debe considerar los siguientes aspectos:
- Zonificación.
- Coeficiente y Funcionabilidad de Diseño.
- Calidad y adecuado empleo de los materiales.
- Distribución y áreas adecuadas, Circulación y Ventilación.
- Equipamiento de Equipo eléctrico e hidráulico, Intercomunicadores, control
de video y Sistemas de Seguridad, etc.
- Emplazamiento mejor y más alto uso, compatibilidad con el vecindario,
tener en cuenta: edificios inadecuados, trafico inadecuado.
B.- Edificios Comerciales y/o Industriales
En este tipo de Edificaciones existen varios factores tales
como; la Funcionabilidad de la Edificación, esta se basa en la
eficiente utilización y explotación comercial lo arquitectónico
ve principalmente la Funcionabilidad y atractivo comercial
para el cliente.
Ahora bien hay que mencionar que en los Edificios de
Tiendas - Centros Comerciales; el diseño ha cambiado ya
que tienen una variedad de mercaderías de variada índole,
tal como fuentes de soda, cinemas, restaurantes,
estacionamientos y medidas de seguridad; esto se traduce en
una mejor afluencia de compradores y un mejor rendimiento
económico, así como mayor funcionabilidad.
Por otro lado también en los Edificios de Oficinas; la
eficiencia de funcionabilidad es medida entre otros, por la
relación del área neta alquilada al total del área
Edificada y varia entre los rangos de 65 al 90 %.
Otros indicadores de la funcionabilidad de la Edificación
son: Iluminación y ventilación, buenas áreas de
estacionamiento propias y para visitantes, escalera
principal y de escape, ascensores de pasajeros,
montacargas.
Es importante la verificación de las instalaciones sanitarias y
eléctricas en cuanto al aspecto de seguridad, contra -
incendio y vida probable.